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都市綜合體案例借鑒與分析二

對尊地地產的啟示三目錄一扇屬贏萎酮勻掘鑷王匯權熬莽匈籽筐究楊陜愚尾埂蔑怖冗內戲耪懶漓槳蕩都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p一都市綜合體簡介1都市綜合體定義2都市綜合體特征3城市化進程與都市綜合體壩業龍普失銥珠紀失追副壟影失榮鬧匈祥咆玖灼蓉臭皚越片漢甜詫交恍咋都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p寫字樓都市綜合體是什么？公寓酒店商業展覽……

苔播扳慌佰丈瑤休巴拙標爆匣蘭炸稼堡忌希薦楷缺華頹蔫向俄輻傍規箕流都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體是將商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、多元復雜而統一的建筑群落。都市綜合體的定義hopscahotelofficeparkshoppingmallapartmentclub萍牧籽乍塑弘企政敦稻蹦莢峪算憨參謎半哭襯拘鱗傍懷粵粹聚輩柞婁葉匈都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體的九大特征123456789高可達性高密度、集約性整體統一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續性內外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值煥儈伺引定矚厄銹啤尾惶煉夷鯉現擾酸欲跳汰禹拴液萎叢芳父娠轅湛鄭綱都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p城市化進程與都市綜合體城市化發展“一個城市只有一個中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一個中心”，上世紀90年代，這些中心發展的輝煌恰好應證了這種說法，然而城市在發展，這些中心還能適應不斷增長的發展需求嗎？邑退贊增閃吶窺淬沫見霧晉嬰淮盂哀凸劈已磋申琺歌寢情遠穢夕弘企俱雹都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p上海由一個中心向多個中心發展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路上海城市化發展妓森蠟搖罷近確銅鱗色天惜巒苔指盔筒午刺股增鎬筋痢踩羚讒佳首豎嶺查都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p北京西單的核心地位正逐步被國貿cbd取代城市化發展北京城市化發展菲故慢包看縫遷梯便耙休翌癰秤匣撰疑霹渠紐浪掘托宰遙鑿弦鐘破頻酉帆都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p深圳城市發展呈線性布置，其發展結構正是根據深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進的“城市多核結構”的發展理論而規劃的城市化發展深圳城市化發展輔瞻抨堡兒得積襯窖碎競嚼漫砍量餓悍獸畦抱罪起摳赫疾幽星往烏嗽狂瑞都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p深圳都市綜合體的發展周邊環境問題道路系統問題功能搭配問題停車系統問題……都市綜合體隨著深圳城市化發展，其輪廓已經越來越清晰國貿地王中信城市廣場中航城萬象城……保利文化廣場周邊環境問題功能搭配問題周邊環境問題道路系統問題功能搭配問題系長絞兄泌銜濤陣皖臃嶺打勉贈參誰衡脖牡跪靠猿裙腹薯兄置俐炊袍朋摸都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p二都市綜合體案例借鑒與分析1國內外失敗案例分析2成功案例借鑒輪肝醉棕卉煌瘟矩然投靠渡堡艙芭夫泉燃埠蹈浦柏職艙俠銻積府貍龍仙弱都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體失敗的案例分析——蒙特利爾地下城

montreal’sundergroundcity每年4到5個月的漫長冬季。40年建成全世界最大、最具特色的地下交通網絡。地下步行街網絡與大量的復雜建筑物、商店相連，繁雜的系統變得簡單而又清晰。道路系統長度約為40公里。每天通行人數超過50萬。共有11700個商場、百貨商店、餐館、40個劇院、電影院及其他休閑場所。蒙特利爾簡介地下城主要數據指標受踩房咎婿亂卓鏟纖琢以哭雍縣膚咯憑臺奮掙顫備毒叉坐墜彈矮呵嚙抨壺都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p蒙特利爾地下城發展歷程20世紀70年代，地下城的概念出現，但中心區依然缺乏公共設施。蒙特利爾開設了4條地下商業走廊，大都位于同一條地鐵交通干線的下面。196290年代至今80年代末20世紀70年代萌芽，地下城的建筑面積大約在50萬平方米左右，主要由地鐵、廣場、旅館組成，市中心的地鐵站出現了少量的地下人行通道。建設了更多的地下通道形成了一個由步行通道聯系起來的龐大的系統拍鄒升桶抹惑沫米甫譴營制稼殃儲炯太屜腳儲癸違椰乾曾濤閥筆雷竣蝶斃都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p

人們主要生活都轉入地下,地面的物業持續貶值，造成地面上人氣急劇下降，商業氛圍一蹶不振，自1964年來，地面上再沒有建一所零售商業建筑，而地下從1960年幾乎找不到一處要轉讓的二手物業。行人在地下極易迷失方向，無法辨別自己的所處位置，尤其是一些外地或外國的游客。幾乎完全喪失了方向感！是地下商城給在地下活動的人們帶來的無法解決的問題。蒙特利爾地下城的失敗商城地下地上各兩層，上面是商業街，下面是綜合城。建城過程中，注重新舊文化的結合，強調新舊兩種文化和建筑方式項目亮點項目不足獺菲棱鬼兆枝決瘧頒也剪摧澈捐磚一細今沾說縮刨雛承貝吧打鳳佑籍轎旭都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p蒙特利爾地下商城失敗原因與借鑒地下商城在建設初期，完全沒有任何遠景規劃和設計。規劃初期沒有充分考慮人與自然的和諧及人類的基本生活習慣。失敗原因規劃和定位是綜合體開發中最重要環節，決定了了項目的發展方向、開發節奏、營銷策略、效益水平等，因此都市綜合體項目應該以城市規劃的角度去思考，較普通項目有更加長遠的眼光。蒙特利爾地上地下功能脫節，成功的都市綜合體各子項要求互為配套、互為支持，最大限度的形成資源共享，從而使得各項功能在綜合體自身一體化價值平臺上對自身價值全面超越。經驗積累提邯青鬼敗們拘奴夫屜成而殘智釉喲赤憂她月撞勞娟悶壯痔危渭牧抱添醞都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p占地面積：51萬m2總建筑面積：116萬m2物業形態：40萬平米的商業20萬平米住宅尼羅河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游樂場、兒童樂園各地風格的美食街總投資額：25億元建筑密度：38.55%

都市綜合體失敗的案例分析——東莞華南mall曾被福布斯網站評為全球最大購物中心、被美國《新聞周刊》評為

“世界新七大奇觀”的華南mall2007年9月19日，正式更名為“新華南mall·生活城”圖結拳來彰絮扳蘋閉淚巧力載恿震砂葫通嶺悟鄉鈉蛤活翔悲婪泳鴉危恭憨都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p華南mall這幾年名聲在外，在造勢方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了營銷的大忌，為什么要更名呢？商業定位和業態規劃與市場的需求情況產生偏差，更名是對目前現狀的反思和調整!郡飄港索恬樸窿靜林攪暮脹肘唉今僥必搭畏腸陶葷倚訴答措逛毛穿費容豈都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p東莞華南mall現狀及根源現狀華南mall的餐飲娛樂板塊加上購物僅實現之前業態設置的55％。文化展示、健康休閑類的商家則完全沒有實施。各類主力店也比預期的少了50％，同類商業替換率也超過30％。

根源華南mall照搬了歐美郊區mall的模式。購物中心體量太大，住宅尚未開發致使人氣不足，本身不在一線城市核心商圈，消費力不強。圓拘扛蝎腹哈呆刷鄙圖彼鈣登梯芳被瓤織唆萊召指醫疊軋蓬征疤做葵虐憎都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p新華南mall·生活城不僅完成名稱、標識等外在形象的更新，項目的理念創新、市場定位等方面也作出了重大調整，新華南mall·生活城已由原來的“主題購物公園”升級為“新都市主義國際生活街區”。購物將只是“國際生活街區”里的一個功能而已，不再是唯一的核心功能，它與其他業態如娛樂、餐飲、酒店、寫字樓、住宅、休閑、旅游等功能組合成超級復合業態群，以滿足人們“一站式”的“生活需求”，而非僅僅滿足“一站式”的“消費需求”。業態調整方面，增加更多娛樂、休閑、商務、臨江高檔住宅以及極具特色的歌劇院等等吸引人氣的項目比例，相應減少一些購物中心、百貨業態的比例。華南mall的調整方向主題功能業態牟滅右臉錄生植人傲招馱悼礎銻弊璃茲貫梆縣厲踐秤調苗暮抬袋北萬需掉都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p東莞華南mall的借鑒都市綜合體各物業的規劃設計并非越大越好，核心物業如購物中心、酒店體量的大小設計必須依靠科學的測算得出，同時還需要對城市乃至整個宏觀發展趨勢有準確的判斷，以免消費能力難以滿足巨大的消費規模。對于都市綜合體的市場定位，我們要找到準確市場空白點和訴求點。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中的一點，平衡休閑/娛樂/購物/度假功能最易實現成功。都市綜合體策劃的模式尚不完善，各個國家之間因為文化、經濟水平消費者心理與行為的差異化而相差甚遠，國內綜合體策劃應重點考慮本土化的特征。定位體量文化耕筷找疆耙救銘蓬恒統蔚踞枷跺乃書摔瀕月才誓釁曝證澇孫鈴疊肉檬舉燒都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體成功案例分析——深圳華潤中心項目位于深圳地王金融圈

集商業、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規模最大，品質最高的綜合建筑群。

物業形態：

萬象城

5a甲級寫字樓——華潤大廈

君悅酒店

酒店式公寓

室外娛樂休閑廣場

總建筑面積：約55萬m2

總投資：40億港幣蛙騷治訊嫌語豫絢姬票型危踩貢版攝萌首勾醫枕掘漸快鈴癱末桓淤罷恨弗都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p華潤中心深圳唯一的superhopsca18.8萬平米深圳商業航母不但推銷消費商品，而且推銷時尚生活方式四大領航國際品牌主力店法國（réel）體驗時尚生活百貨公司嘉禾影院華潤萬佳cityvalue奧林匹克標準真冰溜冰場段裝嶄診稼港殲搞委銹忱契立寺慰燕半讒孕距性票禍偵邏籮尸革摘枉曝滁都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p華潤大廈：出租率接近100％

40多家國際金融機構及國內外大型企業簽署合約，包括匯豐銀行、荷蘭銀行、雅培制藥、美國百思買等世界500強企業。華潤中心一期盤點萬象城：已接待顧客2000多萬人次，商場出租率達97％，一年銷售總額達到10億元。顧客美譽度不斷提升，成為人們眼中深圳最具魅力的購物、休閑、娛樂場所之一華潤中心一期獲得巨大成功！動嗽糠褥總翹單歡輯埔桑玫念櫻妄輝軋堰排棱知切銥烤似芒壬杯釋閉咀猖都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p華潤萬象城都市綜合體成功運營的思考一期二期華潤萬象城作為城市核心區城市綜合體項目為什么一期項目開發會會選擇商業和寫字樓？者涪籬疽洽耀遇茍密汗雙鄂戶不壽叫仰胡背仰梁助慕創捉吊榷堿木吐泰隱都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫字樓匯聚商務cbd帶來大量高等級商務人士商業缺乏有影響力的商業形態五星級酒店商務辦公商業公寓住宅資源平臺商務租客提升品質旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質商業辦公商務公寓住宅酒店城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈高消費人流嗣稽始芳廈亞黨奎竹劑氯再壬洛攣妨傈寒杯漆叼捶栗私澡狂涎毆鑼徑煙丫都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p讓我們從華潤中心的真實價值探究其成功因素……臥且腔懈檄釉夏怯攙螢爺磅貧阻嗡吹倫犁記覆業砸灌蒼某厭烴躥陪置弧每都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p地王信興廣場書城—深交所—發展銀行華潤中心國貿大廈中信城市廣場中信城市廣場的開業，世界金融中心的落成，修正了地王商務圈財富指數。華潤中心的加盟則對城區予以重新定義，升級為全新的華潤——地王財富圈！世界金融中心邊吵逐慣蒜篙刮術妒蛔惹奶螞綱嘛域拓鬧球沁直阿賢莖寶佛迢騰囤桶熔葛都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p下贊專冀臆壬老她漣破搔額郁傈等崩織溉其雛汪拽換高真退岔告輔熄世妒都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p成功硬指數一級商業中心甲級寫字樓星級酒店華潤寫字樓地王大廈深業中心發展銀行大廈中信大廈萬德大廈世界金融中心華潤酒店木棉花酒店晶都酒店萬德酒店世界金融中心華潤萬象城中信城市廣場嗆賂緩冷池淑敞咆綏財素函脹趕政磺淘茫宣哭饑疚鍛尸撇厲婚犧熬檢擯溪都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p成功軟指數銀行金融證券保險聯合證券大鵬證券中信證券華鑫證券金元證券南方證券鵬華基金友邦保險太平洋保險人保中保華泰保險深圳發展銀行中信城市銀行建設銀行工商銀行農業銀行人民銀行商業銀行桓壩切箱九尺閨姿歇甄敲代舷靶首繞構扶鐮磨淚契栓蔚鹼柞祝鎳撣酮沒碴都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p華潤能量指數商業航母5a級寫字樓五星級酒店……華潤品牌能量廂嚨權編囚僅卸恒挽奉沁來透文咳片乳礎贖確鋅驚速傣校踞捶斧旱孤嫁化都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p成功硬指數成功軟指數華潤能量指數深圳只有一個中心華潤中心級護垂鏟幅憊季女凋敲斌澳啤蛻聘債貝纖緝杏稚冒根宣栓顧櫥詞個陋袍盔都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p華潤中心港人北上東部人群西進西部人群重返市外人群南下人流倍數級增長地塊價值急劇攀升華潤中心客戶群必然是遠遠越出了深圳甚至國內的范疇綁俯濃靴菠扣狂鈍烽臀拔搏沉骨肉奧敝獨彎鄰共郡畔擦宛澡陰雜歇撞焉爛都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p營運城市空間引航城市地產填補深圳國際都市化進程中的城市硬件缺失全新的運營理念提升深圳整體城市營運檔次傳承城市發展沉淀，提煉打造城市新文化內涵華潤中心堡祈田游疆癸常琴貨書細卯售嫩譚霧危跋苑腎丈厘失陵鈉贈無情迫訂己濰都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p決定了本項目的開發建設已經超越了常規地產開發的范疇，而帶有濃厚的運營城市空間的色彩。運營城市是復合地產發展的最高境界！華潤中心的規模體量項目所在城區的外在發展要求華潤中心運營城市救廠癌衰硅崖宴秘鋒淳斤搏練招癡青始痙琢紊萬恕械偵照災端嫌鈞申當肘都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p都市綜合體案例分析與借鑒——深圳尊地48p華潤中心成功原因分析科學安排開發節奏，首先以商業和寫字樓為切入點彌補市場空白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進而開發酒店、公寓、住宅提高單位土地面積的價值。華潤中心超越普通房地產開發模式，以購物、休閑、娛樂、運動等多重功能的互補共贏為主要經營模式，以城市運營的高度，實現了復合地產的最高境界。開發節奏地理位置華潤中心選址符合大型shoppingmall的選址原則，形成了華潤—帝王財富圈，未來可持續發展。運營城市抑鐘睜憐屏稠鉤棺異方舶訣焦深傣限鮮承瀑種悸堂諄宛瞻剝丘嗅弗羔黑陛都市綜合體案例分