公廁與商業適應性研究及規劃設計建議謹呈：天津市環境建設投資1/10/2023工程背景開發內容天津市環投公司為政府的全資子公司，由政府出資，委托環投公司在2005年天津市內建設15座左右高標準經營性公廁，如果經營成功未來幾年會陸續興建更多類似的高標準經營性公廁。經營模式公廁的經營模式為“以商養廁”，即初期的建設投資由政府出資，建成后的物業一部分作為公廁供人無償使用，一部分作為商業物業對外租賃經營，用租金收益以及廣告位招商等收益彌補公廁的建設成本和后續運營成本。地塊背景初步選址23余塊已經基本確定，均分布于城市主要交通節點，人流聚集，通達性和昭示性良好；23余塊初步選址中10塊用地已經基本拆遷完畢，其余用地上有少量民房待拆遷。建筑形式單座公廁的建筑形式為兩層半獨立建筑。每座公廁的建筑面積約為400-500平米，其中半地下公廁部分約為150平米，地上兩層商業部分約為350平米。14322客戶目標解析由于該工程是公建與商業的復合體，因此存在兩個層次的目標：2政府目標企業自身開展目標11.1提升天津市的城市形象1.2滿足廣闊市民對城市公共設施的需求2.1樹立環投公司的品牌形象

2.2建立可推廣的可經營性高標準公廁的運營模式2.3通過商業租金的可持續收益，實現“以商養廁〞3工程界定城市 小規模 可持續經營 公建工程4城市小規模可持續經營公建的KPI體系根據客戶目標，建立城市小規模可持續經營公建的KPI體系：公眾形象社會效益指標社會示范作用公眾需求滿足城市形象提升經濟效益指標可持續發展指標生態效益指標環保與節能資源回收與再利用公建的高水準設施與服務符合群眾需求的商業業態人文氛圍的營造景觀價值商業價值的實現商業與公建的協調性政策適應性環境適應性5解決方案的核心內容根據城市小規模可持續經營公建的KPI體系，確定解決方案的核心內容。

確立“以商養廁〞模式的標準——社會效益保證良好的公眾形象——社會效益保證租金的持續流入——經濟效益

保證建筑形式的美觀——社會效益保證合理的功能彈性——可持續開展保證高水準的設施與配套——社會與生態效益1建立可推廣的業態篩選模型3選擇合理的規劃設計方案2選擇適合的商業業態及品牌6本報告的主要內容1業態篩選模型23商業定位及經濟測算規劃設計建議7業態篩選模型8業態篩選模型1根據工程整體要求確定初選業態3根據商家的條件確定最終業態2根據地塊具體條件確定擬招租業態9業態篩選流程

——根據工程整體要求確定初選業態形象要求：為了保證公廁的高標準，應選擇形象較好的商業物業與之匹配。環境臟亂、有異味、或缺乏社會效益的業態不應入選。規模要求：受工程建筑形式所限，所選商業業態的適宜規模應在160平米〔單層〕或350平米〔雙層〕左右。因此規模小于150平米或大于350平米的業態應排除。定義備選業態集合形象要求規模要求確定本工程可選的業態集合確定各類別地塊對應的業態范圍排除不符業態排除不符業態不符合不符合符合符合地塊區位屬性分類區位屬性與業態范圍對照表10業態篩選流程

——根據地塊具體條件確定擬招租業態判斷各地塊區位屬性的目的在于按照區位屬性對地塊分類。經營策略選擇：集合式經營策略，即具有共同區位屬性的一類地塊選擇同一種業態，進行連鎖經營；分散式經營策略，即對不同的地塊分別考慮，根據自身的條件選擇不同的業態。

區位屬性與業態范圍對照表判斷各地塊的區位屬性確定各個地塊擬招租業態各地塊周圍的商業現狀和消費需求探討各類地塊進行連鎖經營的可能業態探討各個地塊進行分散經營的可能業態經營策略選擇集合式經營策略分散式經營策略探討各個地塊進行分散經營的優選業態11業態篩選流程

——根據商家的條件確定最終業態在招商過程中，主要通過商家的需求和條件來確定最終業態。例如承租條件、承付租金和承租期限等。招商得到有承租意向的備選商家集合能否滿足承租條件確定最終商家排除該商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租條件否能12業態篩選流程

——根據工程整體要求確定初選業態定義備選業態集合形象要求規模要求確定本工程可選的業態集合確定各類別地塊對應的業態范圍排除不符業態排除不符業態不符合不符合符合符合地塊區位屬性分類區位屬性與業態范圍對照表13定義業態集合本工程的備選業態集合為宜于室內經營的商業和效勞業14業態篩選流程

——根據工程整體要求確定初選業態定義備選業態集合形象要求規模要求確定本工程可選的業態集合確定各類別地塊對應的業態范圍排除不符業態排除不符業態不符合不符合符合符合地塊區位屬性分類區位屬性與業態范圍對照表15根據形象要求篩選業態根據工程商業形象的要求，屏蔽某些商業業態：商業形象備選業態工程自身條件餐飲特色休閑品牌專賣生活效勞金融效勞網吧建材水產品批發零售游戲廳…文化用品…小商品批發業態評選漏斗圖電子產品生活零售商務效勞…被排除業態符合要求業態16不符合形象要求的業態容易造成環境臟亂的：建材零售、洗車修車、小商品批發等。容易產生異味的：水產品的批發零售等。容易產生損害社會效益后果的：網吧、游戲廳等。其他公眾形象不好的：成人保健用品、壽衣店、公墓代理等。17業態篩選流程

——根據工程整體要求確定初選業態定義備選業態集合形象要求規模要求確定本工程可選的業態集合確定各類別地塊對應的業態范圍排除不符業態排除不符業態不符合不符合符合符合地塊區位屬性分類區位屬性與業態范圍對照表18根據規模要求篩選業態根據工程物業規模的要求，屏蔽某些商業業態：物業規模備選業態工程自身條件餐飲特色休閑品牌專賣生活效勞金融效勞商場報刊零售家具店健身中心…文化用品…花店業態評選漏斗圖電子產品生活零售商務效勞…被排除業態符合要求業態19不符合規模要求的業態經營面積通常小于160平米的：報刊零售、花店、奶站、送水站、照片沖印等。經營面積通常大于350平米的：商場、旅館、家具銷售、家電銷售、健身中心、洗浴中心、影劇院等。20業態篩選流程

——根據工程整體要求確定初選業態定義備選業態集合形象要求規模要求確定本工程可選的業態集合確定各類別地塊對應的業態范圍排除不符業態排除不符業態不符合不符合符合符合地塊區位屬性分類區位屬性與業態范圍對照表21確定本工程可選的業態集合餐飲類：中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。服飾類：服裝店、鞋店、飾品店等。生活零售類：便利店、各類食品店、五金日雜店、藥店、化裝品店等。生活效勞類：美容美發、洗衣店、社區門診、影樓、婚慶禮儀、室內裝潢等。商務效勞類：訂票中心、文印裝訂、圖文設計等。公共效勞類：郵局、銀行、通訊營業廳等。體育文化類：體育用品商店、文化用品商店、音像店、書店、工藝禮品店、電子數碼產品、時尚精品店等。休閑娛樂類：足療保健、KTV、酒吧、茶館等。旅游特色類：紀念品店、土特產店、箱包店等。22業態篩選流程

——根據工程整體要求確定初選業態定義備選業態集合形象要求規模要求確定本工程可選的業態集合確定各類別地塊對應的業態范圍排除不符業態排除不符業態不符合不符合符合符合地塊區位屬性分類區位屬性與業態范圍對照表23商業聚集地是指商鋪連續長度到達100米以上，且大多數規模在60平米以上。非商業聚集地不滿足上述條件的即為非商業聚集地。地塊區位屬性分類根據地塊所處的環境確定該地塊處于商業聚集地或非商業聚集地。24商業聚集地根據區域內所經營的業態種類將商業聚集地分為特色商業型和綜合商業型。特色商業型是指本區域內所經營的業態以一種或兩種為主，其他種類業態數量不多，規模不大。綜合商業型是指本區域內所經營的業態品種齊全，并無明顯突出者。25非商業聚集地根據地塊上現有商業針對的消費人群，將非商業聚集地分為外向效勞型和內向效勞型。外向效勞型是指地塊上現有商業的效勞人群為本地塊外部的流動人口。內向效勞型是指地塊上現有商業的效勞人群為本地塊附近的常駐人口。26非商業聚集地外向效勞型根據地塊周圍的交通和資源將外向效勞型地塊分為城際交通樞紐類、城內交通樞紐類和旅游景點類。內向效勞型城際交通樞紐類火車站、長途汽車站、輪船碼頭城內交通樞紐類城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站觀光景點類旅游景點、市級廣場、公園、紀念館、展覽館、博物館27非商業聚集地外向效勞型內向效勞型

根據地塊周圍常駐人口的類別將內向效勞型地塊分為商務辦公類、行政事業類、高校類、居民區類和特色區類。商務辦公類地塊周圍有寫字樓、獨棟大規模專營商業或各類企業，商業主要針對的消費者為商務辦公人員。行政事業類地塊周圍有政府機關、大型事業單位或軍隊，商業主要針對的消費者為上述機構的工作人員。高校類地塊周圍有高等院校，商業主要針對的消費者為學生。居民區類地塊周圍主要是居民生活區，商業主要針對當地居民。特色區類如少數民族聚集區、外籍人士聚集區等。28區位屬性分類結果特色商業型商業聚集地綜合商業型城際交通樞紐類外向效勞型城市交通樞紐類旅游景點類

非商業聚集地商務辦公類行政事業類內向效勞型高校類居民區類特色區類29業態篩選流程

——根據工程整體要求確定初選業態定義備選業態集合形象要求規模要求確定本工程可選的業態集合確定各類別地塊對應的業態范圍排除不符業態排除不符業態不符合不符合符合符合地塊區位屬性分類區位屬性與業態范圍對照表30區位屬性與業態范圍對照表

——世聯模型區位類別商業聚集地非商業聚集地特色商業型綜合商業型外向服務型內向服務型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務辦公區行政事業單位高校居民區特殊區域業態類別該區域特有的特色商業任意業態餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀念品零售、銀行餐飲，商務服務，公共服務、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務特殊業態31業態篩選流程

——根據地塊具體條件確定擬招租業態

區位屬性與業態范圍對照表判斷各地塊的區位屬性確定各個地塊擬招租業態各地塊周圍的商業現狀和消費需求探討各類地塊進行連鎖經營的可能業態探討各個地塊進行分散經營的可能業態經營策略選擇集合式經營策略分散式經營策略探討各個地塊進行分散經營的優選業態32判斷各地塊的區位屬性判斷地塊區位屬性的根本要素是：地塊周圍的商業環境、交通狀況、地塊上現有商業效勞的消費者來源和類別。判斷過程中的本卷須知：如果某一地塊上現有商業的消費者既有流動人口又有常駐人口，且二者比例相當，那么按照“外向效勞型〉內向效勞型〞的優先順序判定區位屬性。如果外向效勞型的某一地塊同時具有兩種細分屬性，按照“觀光景點〉城際交通樞紐〉城內交通樞紐〞的優先順序判定區位屬性。如果內向效勞型的某一地塊同時具有兩種細分屬性，按照“特色區〉商務辦公〉行政事業〉高校〉居民區〞的優先順序判定區位屬性。33業態篩選流程

——根據地塊具體條件確定擬招租業態

區位屬性與業態范圍對照表判斷各地塊的區位屬性確定各個地塊擬招租業態各地塊周圍商業現狀和消費需求探討各類地塊進行連鎖經營的可能業態探討各個地塊進行分散經營的可能業態經營策略選擇集合式經營策略分散式經營策略探討各個地塊進行分散經營的優選業態34經營策略選擇集合式經營策略對具有相同區位屬性的一類地塊整體考慮，選擇連鎖經營模式的適合業態，統一招商，統一管理。分散式經營策略對各個地塊分別加以考慮，針對地塊上的商業現狀和消費者需求確定不同的業態，單獨招商，單獨管理。集合式經營策略分散式經營策略優點便于統一管理租戶有利于項目的整體形象招商相對容易風險比較分散缺點對招商能力要求較高風險比較集中不利于統一管理業態篩選過程繁瑣在實際工作中往往將兩種策略結合起來，互相補充，得到擬招商的備選業態集合。35集合式經營策略當各地塊的區位屬性比較集中時，宜采用此種方式。由于同一類地塊對應的業態范圍相同，因此可以選取同一種業態在這一類地塊上經營。有時某一種業態可以同時適用于兩類甚至三類地塊，例如餐飲、零售，因此也可以在幾類地塊上經營同一種業態。舉例：地塊A、B、C、D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。地塊上的人流量較大，商業氣氛一般。首先確定這四個地塊的區位屬性為“非商業聚集地－外向效勞型－城市交通樞紐類〞，該屬性對應的業態全集為【餐飲、便利零售】，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進行招租。36集合式經營策略區位類別商業聚集地非商業聚集地特色商業型綜合商業型外向服務型內向服務型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務辦公區行政事業單位高校居民區特殊區域業態類別該區域特有的特色商業任意業態餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀念品零售、銀行餐飲，商務服務，公共服務、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務特殊業態地塊分類ABCD37分散式經營策略當各地塊的區位屬性比較分散時，宜采用此種方式。跟從型——跟從當地主流業態地塊上現有的商業氣氛較好，業態比較集中，以兩、三種為主，同時這兩三種業態的經營狀況良好。補充型——補充當地缺失業態地塊上某一種根本業態明顯供給缺乏甚至缺失，且消費者對該種業態的需求迫切。任意型——可以選擇符合當地區位屬性的任意業態地塊上業態品種比較豐富，根本滿足當地人群的需求；或當地幾乎沒有任何業態。38分散式經營策略在招商時，跟從型和補充型應重點考慮目標業態，任意型那么根據租金上下決定最終租戶。分散式經營策略的關鍵在于根據不同地塊上的商業現狀和消費者需求分別分析，確定當地適合的業態。舉例：地塊A位于某高校正門對面，附近是該高校的教職工家屬區。道路較窄，兩側有一些小規模的底商，面積在30～40平米左右，業態種類有餐飲、文化用品、休閑娛樂、時尚精品店等。首先確定該地塊的區位屬性為“非商業聚集地－內向效勞型－高校類〞，然后對照該地塊現有業態和該屬性對應的業態全集，得出該地塊缺少生活零售類業態，因此建議選擇小型超市或便利店。39分散式經營策略區位類別商業聚集地非商業聚集地特色商業型綜合商業型外向服務型內向服務型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務辦公區行政事業單位高校居民區特殊區域業態類別該區域特有的特色商業任意業態餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀念品零售、銀行餐飲、商務服務公共服務、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務餐飲、時尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務特殊業態地塊類別跟從補充任意A40業態篩選流程

——根據商家的條件確定最終業態招商得到有承租意向的備選商家集合能否滿足承租條件確定最終商家排除該商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租條件否能41根據承租條件篩選租戶如果地塊或建筑本身的現實條件不能滿足租戶的承租條件，那么排除該商家。部分常見業態的承租條件業態承租條件餐飲排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位便利店部分便利店需有動力電，滿足簡單加工要求娛樂休閑高檔娛樂休閑需有停車位美容中心大型美容中心需要有停車位服飾專賣附近區域有較濃厚的商業氛圍房產中介附近區域沒有同行業競爭者牙科診所有單獨的污水處理系統銀行位于商務辦公區或新興住宅區；需選擇街上最好的位置，保證昭示性和人流量；步行10分鐘內沒有其他銀行；面積300平米以上。42業態篩選流程

——根據商家的條件確定最終業態招商得到有承租意向的備選商家集合能否滿足承租條件確定最終商家排除該商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租條件否能43根據承租期限與租金綜合考慮確定租戶租金調整與品牌調整通常于租約續簽或租約終止時間。公共效勞10~20年高檔餐飲7~15年小型餐飲5~8年零售商服3~5年通行承租期44承租期限與租金的綜合考慮對于形象、規模都符合要求，但承租期限和租金不同的業態，需將租期和租金綜合考慮選擇最終業態。考慮最大化風險，假設兩次租約之間的空租期為一年。計算不同業態的折算年租金。該方法的假設前提為該地塊一直出租給承租期相同的同一業態，計算總租期無限長情況下的極限值。假設xa/(a+1)>yb/(b+1)，那么選擇A業態；反之，那么選擇B業態。業態AB承租期(年)ab年租金(萬元)xy折算年租金xa/(a+1)yb/(b+1)折算年租金比較法舉例：某地塊有兩個備選商家——銀行和餐飲，其中銀行的年租金為20萬，租約期為20年；餐飲的年租金為25萬，租約期為3年。根據上述公式，銀行的折算年租金為19.05萬，餐飲的折算年租金為18.75萬。那么應選擇銀行為最終租戶。45根據特殊偏好的修正不同的工程對于最終租戶的業態可能有不同的偏好，例如本工程對業態的公眾形象特別重視，即不僅要求形象符合最低標準，還希望到達更好。此時可以根據該偏好對折算年租金法進行修正。設偏好修正系數為r，選取兩個備選商家中符合偏好的一家為比較基準，即r1=100%，根據招商方的偏好確定另一家的修正系數r2。將折算年租金乘以修正系數，即得到修正后的折算年租金。舉例：某地塊有兩個備選商家——銀行和餐飲，其中銀行的年租金為20萬，租約期為20年；餐飲的年租金為25萬，租約期為5年。但該餐飲的形象一般。根據上述公式，銀行的折算年租金為19.05萬，餐飲的折算年租金為20.8萬。根據招商方的偏好，設定銀行的修正系數為100%，餐飲的修正系數為80%，那么餐飲的修正后的折算年租金為16.64，據此選擇銀行為最終商戶。本方法的難點在于根據招商方的主觀判斷確定商家的偏好修正系數，帶有強烈的主觀色彩和操作難度，因此一般只適用于條件相差較明顯的兩個備選商家。46商業定位與經濟測算47商業定位及經濟測算地塊分類——對23個地塊進行分類業態篩選——確定23個地塊的業態目標租戶——描述典型租戶特征租金定位——確定23個地塊的租金經濟測算——估測未來收益48地塊分類49按區位屬性將地塊分類區位類別商業聚集地非商業聚集地特色商業型綜合商業型外向服務型內向服務型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務辦公區行政事業單位高校居民區特殊區域地塊分類15041211140611151205珠江道1103150615071313111111181104121316101217110711081411120714031414廣開四50業態篩選51業態篩選地塊分類結果：特色商業型1綜合商業型1城際交通樞紐1城內交通樞紐3觀光旅游景點0商務辦公類3行政事業類1高校類0居民區類13特殊區域類0從地塊分類結果來看，大局部地塊的區位屬性比較集中。主要集中在居民區類、城內交通樞紐類和商務辦公類，因此宜采用集合式經營策略。但考慮到集合式經營策略對招商能力的要求較高，可能在招商過程中遇到一定的困難，本報告建議以集合式為主，分散式為輔，兩種經營策略結合的方式。52地塊名稱適合業態1504通訊1211多種商業1406餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務1115、1205、珠江道餐飲、便利零售、汽車配件零售1507、1103、1506餐飲、商務服務、公共服務、辦公耗材1313高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務集合式經營策略地塊與業態對照表53集合式經營策略根據不同的地塊類別組合方式，選取不同的主力業態，可以得到幾種不同的結果，例如：組合一餐飲連鎖：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四其他：1504、1211、1313組合二便利店連鎖：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四其他：1504、1211、131354分散式經營策略區位類別商業聚集地非商業聚集地特色商業型綜合商業型外向服務型內向服務型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務辦公區行政事業單位高校居民區特殊區域地塊類別跟從1504補充11151103150713131111111811041108任意121114061205珠江道150612131610121711071411120714031414廣開四55分散式經營策略地塊與業態對照表對于只有一種適合業態的地塊，建議以該種業態為重點招商對象。地塊名稱適合業態1504通訊1211多種商業1406餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售1115便利店1205、珠江道餐飲、便利零售、汽車配件零售1507、1103餐飲1506餐飲、商務服務、通訊，郵局，銀行，辦公耗材1313高檔餐飲、高檔休閑娛樂1104、1108、1111、1118便利店1213、1610、1217、1107、1411、1207、1403、1414、廣開四生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂56確定各個地塊的擬招租業態根據每類地塊對應的業態集合，以及各個地塊上現有的業態種類以及消費需求，列出各地塊的擬招租業態。紅色字體的為重點推薦業態，藍色字體的為一般推薦業態，灰色字體的為可選業態。地塊名稱擬招租業態1313高檔中餐廳、高檔休閑娛樂1504通訊1406餐飲、便利店、旅游特色零售、藥店、銀行1403便利店、大眾餐飲、其他生活服務與零售1411大眾餐飲、便利店、銀行、郵局1507餐飲、郵局、通訊營業廳1414餐飲、便利店、其他生活服務與零售1506餐飲、辦公用品、郵局、通訊營業廳1610餐飲、便利店、其他生活服務與零售廣開四餐飲、便利店、其他生活服務與零售1211服飾專賣、餐飲、銀行、其他1207郵局、眼鏡店、其他生活服務與零售57確定各個地塊的擬招租業態地塊名稱擬招租業態1213餐飲、便利店、其他生活服務與零售1217餐飲、便利店、其他生活服務與零售1205快餐、便利店、汽車配件零售珠江道快餐、便利店、汽車配件零售1115便利店、快餐1103餐飲、銀行、郵局1104便利店、大眾餐飲、其他生活服務與零售1107餐飲、便利店、其他生活服務與零售1108便利店、大眾餐飲、其他生活服務與零售1111便利店、大眾餐飲、美容健身、其他生活服務1118便利店、大眾餐飲、銀行、其他生活服務與零售續前表58目標租戶59典型租戶選擇品牌商家和連鎖商家的另一好處就是這些租戶往往有強大的經濟支持和技術支持，因此可以在一定程度上保證租金的穩定性，減小風險。為了進一步保證項目的公眾形象，建議在選擇租戶時盡量選擇具有一定品牌效應的商家。為了配合集合式經營策略，建議在選擇餐飲和便利店品牌時盡量選擇連鎖經營品牌。1偏重品牌商家2偏重連鎖商家60餐飲類根據客戶目標和工程本體的條件，推薦如下品牌的各類商家以供選擇：類別咖啡館咖啡館泡沫紅茶館實例圖片星巴克上島咖啡仙蹤林選址要求商場、辦公樓、高檔住宅區、商圈；面積20m2以上一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有15個停車位。面積300—500平米之間周邊商業氛圍好，希望有較長的臨街面。有可見度高的廣告位。面積120平米以上61餐飲類項目美式西餐西式自助西式快餐實例圖片樂杰士好倫哥德克士選址要求周邊商業氛圍好，希望平層。面積400-500平米周邊商業氛圍好，有獨立出入口，有可見度高的廣告位。面積300-500平米周邊商業氛圍好，希望平層，但兩層也可，柱子不能太多。面積最少200-300平米62餐飲類項目中式快餐中式快餐中式快餐實例圖片永和大王馬蘭拉面老家肉餅暫無圖片暫無圖片選址要求周邊商業氛圍好，人流量大。面積150-200平方米人流量相對較大的位置，面對客戶群較為年輕，一般設在醫院、學校及寫字樓附近面積150-250平米位置以城市交通干線、主要商業區域、大的居民小區的中心位置為首選面積200-800平米63便利零售類類別便利店式精品超市低價折扣店便利店實例圖片7-11便利店迪亞天天聯華快客選址要求有動力電在一層周邊有白領及外國人使用面積130-160平米有動力電、上下水，周邊為普通住宅區即可面積100平米左右位于新興居民住宅區內，底商面積20-200平米64便利零售類類別便利店便利店小型超市實例圖片物美便利店超市發便利店華聯超市暫無圖片選址要求緊鄰公交車站，地鐵口，有上下水，滿足用電要求，周邊住戶最好在1500戶以上；面積100平米--200平米位于住宅區內或公交車站附近，有一定的人流量。面積70-80平米左右位于居民區、交通主干道、城市商業中心、大型商業設施內部。面積大于150平米65其他零售類類別藥店服飾專營店眼鏡店實例圖片金象大藥房真維斯專賣雪亮眼鏡選址要求新興大型住宅區內以及高校、醫院附近。面積100平米以上一級商業地段臨街80平米以上使用面積門寬6米以上有戶外廣告100-200平米使用面積臨街鋪位有上下水有戶外廣告位其他商家嘉世堂藥店全新大藥房……佐丹奴專賣李寧運動專賣……寶島眼鏡光明島眼鏡大明眼鏡……66休閑類類別美容中心休閑書吧實例圖片思妍麗光合作用選址要求面積在200-700之間有上下水對承載力及點容量無特殊要求成熟學園區或商業區，200~500平米，對周遍人群素質要求較高其他商家自然美生活館雅芳美容中心……雕刻時光行攝匆匆……67效勞類類別商務中心洗衣店實例商務中心福奈特洗衣連鎖店圖片選址要求在寫字樓內部或附近，有電話網絡接口面積100平米左右地面靜負荷865Kg/m2動負荷1018Kg/m2

水流量10L/分鐘380v電壓40KW以上面積70-120m2

層高2.80m以上其他商家榮昌洗染三洋干洗……68租金定位69現有業態的平均租金各地塊現有業態的平均租金〔一層街鋪〕：由于本工程的商業規模較小，無法在區域內建立價值標桿，因此在定價時需參照市場上的平均價格。地塊名稱平均日租金地塊名稱平均日租金13131.2512131.915042-412171.67140621205--14031.3珠江道1.671411111151.8-2.21507211032-2.51414--11041.5-215061.6711071.2-1.416101.8511081-1.5廣開四1.811112121141118212072單位：元/日*平方米70針對不同地塊的租金定位由于二層商鋪的租金低于一層，通常為一層租金的60%，那么兩層商鋪的平均租金應為一層層街鋪的〔1+60%〕/2=80%各地塊的租金定位參見右表，可隨具體情況稍作浮動，但所有地塊的平均租金建議不低于1.5元/日*平方米。地塊名稱平均日租金地塊名稱平均日租金1313112131.5215042.412171.3414061.61205--14031.04珠江道1.3414110.811151.615071.611031.81414--1104115061.3411071.0416101.5711081廣開四1.4811111.612113.211181.612071.6總平均1.5單位：元/日*平方米71連鎖經營租金定位假設選擇連鎖租戶，那么應根據租金的平均水平確定統一的租金。由23個地塊的平均可實現租金的分布可以看出，該23個地塊的租金以1.5元/天*平方米為軸線上下浮動。建議以1.5元/天*平方米作為連鎖店租戶的最低租金水平。橫軸為23個地塊縱軸為平均租金水平，單位1.5元/天*平方米72經濟測算73單座可經營公廁年收入預測表項目依據收入（元）商業租金按照均價1.5元/天*平方米，面積350平方米，每月30天計算。假設空置率為1/12，即每年實際出租11個月。173，250樓頂廣告位單價按照23個地塊上可實現的平均價格水平計算，約1500元/平方米*年。面積按照長30米（兩塊），高2米計算。90，000合計263，25074單座可經營公廁年固定支出分析表項目依據收入（元）物業管理費見附表70960商業租金稅費房產稅12%營業稅及附加5.5%30，319廣告牌租金稅費營業稅及附加5.5%4，950合計106,22975不固定支出分析表項目金額（元）發生時間公廁潔具更換20000自經營期第一年起每5年一次公廁內部裝修40000自經營期第一年起每8年一次注：公廁潔具折舊標準參照酒店、餐飲等效勞業標準。公廁內部裝修折舊標準參照酒店裝修5年折舊、住宅裝修10年折舊的標準取中間值。外立面建議采用質優的天然石材，使用壽命在30年以上。76單座公廁總本錢分析根據?固定資產折舊分類表?，參照商業流通企業經營用房屋的折舊年限，確定本工程房產的折舊年限為30年。項目金額（元）一人員支出

1工資13200.002福利費4000.003社保費5760.00二清潔耗材2400.00三維修費4000.00四水費27000.00五電費12000.00六供暖費2600.00七折舊

1房屋折舊32000.002潔具折舊4000.003內部裝修折舊5000.00八稅費1租金稅費30319.002廣告位稅費4950.00九總成本147229.00

77現金流量表

貼現率取6%，單位：元年度現金流入現金流出凈現金流量累計凈現金流凈現金流現值累計凈現金流現值200501000000-1000000-1000000-1000000-10000002006263250106229157021-842979148133-8518672007263250106229157021-685958139748-7121192008263250106229157021-528937131837-5802812009263250106229157021-371916124375-4559062010263250126229137021-234895102390-3535162011263250106229157021-77874110693-242822201226325010622915702179147104427-138394201326325014622911702119616873420-64974201426325010622915702135318992940279672015263250126229137021490210765121044792016263250106229157021647231827171871952017263250106229157021804252780352652302018263250106229157021961273736183388472019263250106229157021111829469450408298202026325012622913702112553155717446547278現金流量表

續前表年度現金流入現金流出凈現金流量累計凈現金流凈現金流現值累計凈現金流現值20212632501462291170211372336460645115372022263250106229157021152935758312569849202326325010622915702116863785501162486020242632501062291570211843399518976767582025263250126229137021198042042723719482202626325010622915702121374414618876567020272632501062291570212294462435748092442028263250106229157021245148341108850352202926325014622911702125685042890287925320302632501262291370212705525319259111792031263250106229157021286254634515945694203226325010622915702130195673256197825520332632501062291570213176588307181008973203426325010622915702133336092897910379532035263250106229157021349063027339106529279靜態收益分析由于每年的靜態收益情況相同，僅以一年為例進行分析。項目金額（元）總收入263250總成本147229利潤116021利潤率44%本工程的利潤率約為44%，因此工程可行。由現金流量表可以看出，從第七年即2021年開始，累計凈現金流量為正，即靜態本錢回收期為7年。80動態收益分析指標表IRRNPV動態回收期14.89%1,004,9928.70在租金定位1.5元/平方米*天，初始投資為100萬元/座的前提下，對工程的動態收益分析結果如下：工程的內部收益率為14.89%，明顯高于銀行的中長期貸款利率，因此工程可行。工程可以帶來的預期收益的現值約為100萬元。工程將在建成后的第9年，即2021年收回本錢。81累計凈現金流現值表橫軸為時間，從經營期開始計算。縱軸為累計凈現金流現值，單位為萬元。82拆遷補償費的影響其他參數保持不變IRRNPV動態回收期0.67%-1,825,197/如果由企業擔負拆遷補償費，那么每座公廁的初始投資為400萬元，對工程的動態收益分析結果如下：工程的凈現值NPV為負值，內部收益率IRR0.67%遠遠小于貼現率，這意味著在工程折舊期限內不可能收回本錢，因此工程不具有可行性。83其它因素的影響IRRNPV動態回收期16.99%1,263,4857.31由于水費在公廁的物業管理支出中占比較大的比重，因此如果采用中水系統，可以大大降低公廁的運營本錢。按照中水1.1元/噸的價格計算，公廁的年運營本錢從70960元降至51045元，對工程的動態收益分析結果如下：工程將在建成后的第8年，即2021年收回本錢，比使用普通用水的情況下提前一年半收回本錢。工程的內部收益率為16.99%，明顯高于使用普通用水情況下的內部收益率。工程可以帶來的預期收益的現值約為126萬元，比使用普通用水的情況下增加了26%。84租金水平對各指標的影響在其他參數不變，只有租金發生變化時計算不同情況下的動態收益指標。租金收入IRR動態回收期1.517325014.89%8.701.618480016.11%7.921.719635017.32%7.111.820790018.53%6.571.921945019.72%6.122.023100020.91%5.732.124255022.10%5.372.225410023.28%5.082.326565024.46%4.792.427720025.63%4.532.528875026.81%4.30租金單位為元/平方米*天收入單位為元動態回收期單位為年85租金對動態回收期的影響由租金與動態回收期的關系曲線不難看出，在元/平方米*天的價格區間內，隨租金的緩慢提高，動態回收期迅速下降。因此建議租金可以在此區間內選擇。橫軸為租金，單位為元/平方米*天縱軸為動態回收期，單位為年86規劃設計建議87規劃設計建議原那么根據工程主題給出規劃設計建議原那么和具體內容：原那么一建筑形式力求美觀、和諧，同時兼顧細節和主題上的統一原那么二以突出商業為主，保證公廁高標準，處理好兩者之間關系88規劃設計建議原那么——建筑形式力求美觀、和諧，同時兼顧細節和主題上的統一為了提升城市形象，增添新的城市景觀，本工程的建筑形式應力求美觀，針對不同地塊選取與周圍環境相協調的建筑風格。為了樹立統一的品牌形象，建議使用統一的建筑符號。89規劃設計建議原那么——以突出商業為主，保證公廁高標準，處理好兩者之間關系保證經濟效益實現社會效益以突出商業為主只有保證商業的可盈利性，才能真正實現“以商養廁”，因此規劃設計應以商業為主。保證公廁的高標準高標準公廁是實現本項目社會效益的關鍵，是提升天津市城市形象的重要因素，因此規劃設計應保證公廁高標準。商業與公廁的和諧為了同時保證商業的可盈利性和公廁的高標準，必須處理好兩者之間的布局關系，使之和諧發展。90規劃設計建議內容建筑布局外部交通建筑外觀內部空間內部裝修建筑規劃建筑單體配套設備91建筑布局盡可能提高商業價值92建筑布局——增加臨街面的長度為了增強建筑的昭示性，提升商業價值，應盡可能增加建筑單體的臨街面。當位于兩條道路交叉口時，應選擇有效人流量大的道路為參照道路。93建筑布局——抬高入口處的地面為了提高商業的進入便利性，進而提升商業價值，建議利用外延式臺階抬高入口處的地面，使首層看起來更接近地面。94外部交通以突出商業為主兼顧公廁的便利性95公廁與商業入口布置商業入口布置在單體較長的一面〔有效臨街面〕，而公廁入口布置在較短的一面。右側行走的人流遇見的第一個入口應為商業入口。情形一當物業位于單條道路一側時商業入口公廁入口人流方向高標準公廁96公廁與商業入口布置情形二當物業位于兩條道路交叉口時高標準公廁高標準公廁商業入口公廁入口人流方向97建筑外觀以美觀為前提，保證與周圍環境相和諧符合一定的建筑主題，便于統一識別98工程主題由于本工程的重要目標之一是提升天津市的城市形象，我們建議為本工程的一系列建筑確定統一的主題，以概念引導設計。模仿世界著名建筑設計大師的手筆，采擷大師們建筑藝術中的精華，打造一系列富有特色的建筑物，使本工程真正成為“建筑藝術博覽會〞的濃縮景觀。建筑藝術博覽會99工程主題典型建筑風格及其建筑理念：建筑風格建筑理念適合的地塊性質自然風格強調建筑本身的自然，以及與自然的親和、融合公園現代風格富有創造性的設計，運用先進的技術和材料商務區、交通樞紐后現代風格用裝飾使建筑與周邊的環境相協調住宅區………………100符合工程主題的建筑外觀不同建筑風格作品：自然風格現代風格后現代風格……123101新穎獨特的建筑細節利用各種新穎獨特的建筑小品，使之與主題中的不同建筑風格相輔相成。例如：1.門廊和廊柱2.入口處的小花壇3.外延的雨棚4.緊貼外立面的裝飾性欄桿2134102統一的建筑符號在不同地塊的建筑周圍添加同一系列的建筑小品，根據建筑本身的顏色和外觀選擇建筑小品的顏色和形狀配置，既保證了與建筑本身的協調，又容易形成統一的視覺印象。132103統一的建筑符號在公廁入口所在墻面上添加同一系列的色彩塊或色彩帶，顏色根據不同建筑的墻體顏色而定，但幾何圖案的排布應保證相同的風格。132104統一的建筑符號利用醒目的掛鐘作為統一的建筑符號，根據不同建筑本身的顏色選擇鐘的背景顏色，既實現了統一又為廣闊市民創造了便利。105外立面顏色及材質顏色：材質：采用與周圍環境相和諧的色彩，色調鮮明但不突兀，建議使用較柔和的顏色。外墻裝修應表達品質感，建議使用啞光釉面瓷質外墻磚。選擇中等偏上檔次的品牌，例如臺灣的“冠軍〞牌等，價格50-60元/平方米。106內部空間公廁的內部空間以舒適、實用為前提商業的內部空間以保證靈活性為前提107平面空間劃分公廁局部建議設計較大的公共休息空間，適當減少衛生間內部過廳的面積，只要保證1.2米的走道寬度即可。本表格中的面積均指建筑面積。分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

地下層休息廳30-35150女衛生間廁位間45-50盥洗間8-10男衛生間廁位間35-40盥洗間6-8管理間10-12儲物間2-3首層男殘疾人衛生間6-7160-180女殘疾人衛生間5-6商鋪150-160二層商鋪160-180160-180108衛生間細分面積組合參照五星級旅游公廁的設計要求。本表格中的面積均指使用面積。功能空間細分空間面積（㎡）數量小計面積（㎡）總面積（㎡）女衛生間大便蹲廁位1.5*1.2814.435-40大便坐廁位1.5*1.223.6母嬰獨立衛生間1.5*1.612.4老年人廁位1.5*1.612.4清掃用水池1.511.5走道及過廳12-15112-15男衛生間大便蹲廁位1.5*1.25930-35大便坐廁位1.5*1.223.6小便廁位0.6*0.883.8老年人廁位1.5*1.612.4清掃用水池1.511.5走道及過廳12-15112-15109商業內部大平面空間為了滿足多種業態的要求，內部空間應盡可能完整，防止分割。從而保證空間劃分的靈活性，提升商業價值。110設立獨立的外部樓梯為了滿足商業物業的彈性要求，預留首層和二層商業分割的可能性，建議設立獨立的外部樓梯，可以直接到達二層。111內部裝修公廁的內部裝修應滿足高標準的要求商業內部裝修盡量簡化或不裝修112公廁內部的裝修為了與高標準公廁的形象相符，建議內部裝修的檔次為中檔偏上，并以平安、實用為前提。項目材質檔次參考價格室內頂棚塑鋼板或鋁扣板吊頂中檔偏上100-150元/平方米室內墻面瓷磚到頂中檔偏上50-60元/平方米室內地面防滑地磚中檔偏上80-100元/平方米廁位隔板及門塑鋼板中檔偏上100-150元/平方米洗手池臺面大理石或花崗巖中檔偏上200-250元/平方米113潔具配置標準由于公共廁所的使用頻率較高，折損速度較快，因此不建議使用過于高檔的便器。由于洗面盆置于較明顯位置，一定程度上反映了公廁的檔次，因此建議采用高檔品牌，如美標、科勒、TOTO等。項目檔次數量參考價格座便器中檔9，（女2、男2、母嬰1、女老年1、男老年1、女殘1、男殘1）800-1000元蹲便器中檔13，（女8、男5）200-400元小便器中檔偏上9，（男8、男殘1）400-500元洗面盆高檔8，（女3、男2、母嬰1、女殘1、男殘1）300-500元114內部裝修實例圖片1.小便站位設計2.休息廳設計3.廁位間設計123115內部裝修實例圖片1.入口處局部設計2.入口處局部設計3.入口處局部設計132116配套設備商業內部的配套設備應表達靈活性，適應不同的業態公廁內部的配套設備應滿足高標準的要求117商業局部的配套設施由于餐飲業的適應性非常強，幾乎每個地塊都有經營餐飲的可能性，因此各地塊都應為餐飲業預留排煙道和上下水。排煙道餐飲業要求有排煙道。上下水餐飲、休閑娛樂等業態都要求有上下水。動力電一些連鎖超市要求有動力電系統，以滿足少量加工需要。停車位中高檔餐飲、汽車配件與美容等業態要求有停車位。118公廁局部的根本配套設施項目配套標準整體戶式中央空調休息廳公用電話、沙發、座椅、報刊架、音響（可選）電子告示牌（顯示廁位的占用情況，以及天氣預報、廣告等資訊）盥洗間烘手機，男女廁所各一個面鏡（帶小燈），男女廁所各一個洗手液器，每洗手盆一個紙簍，男女廁所各一個廁位間手紙架，每坑一個掛衣鉤，每坑一個紙簍，每坑一個廁位門鎖（能顯示是否使用中），每坑一個119公廁設計建議——特色功能設計為了突出本工程的高標準，應增添一些更人性化的特色功能設計。例如在女性衛生間設置化裝臺、設置兒童洗手池、在洗手池邊添設掛鉤等。123120公廁內部環境及節能設計建議除臭照明節約水能合理利用太陽能121公廁內部環境設計建議——除臭為了保證公廁的星級形象，不影響上層商業的經營，必須重視防臭和除臭功能的設計。公廁除臭生物除臭通風除臭消滅臭源消除臭氣公廁除臭的兩條主要途徑122公廁內部環境設計建議——通風除臭專家指出廁所除臭的關鍵是通風通風除臭措施措施原因或作用設置合理的通風系統在廁位間室頂設置通風口自然通風要比使用人工清新劑更有助于消除臭味臭氣通常沉積在地面上方60cm處設置引到建筑體外部的透氣孔在廁位間門的下部和下墻角增設透氣窗廁位門與地面之間預留6~8厘米空隙123公廁內部環境設計建議——通風除臭方法在局部設置雙層墻，雙層墻中設通風道原理利用機械通風與自然通風相結合形成室內空氣的對流，使衛生間內常保有充足的新鮮空氣并把濁氣經過排氣道排向公眾活動區以上的空氣層通風建議措施日本阿蘇山頂的衛生間接近地面處安裝了排氣孔通風系統案例124公廁內部環境設計建議——生物除臭通過微生物除臭的方式，有效地抑制臭源，減少臭氣的散發。生物除臭措施除臭技術微生物除臭菌劑原理經過篩選并適當搭配的一組微生物經過發酵后配制成微生物除臭菌劑，菌劑中的微生物及其代謝活性物質能夠吸附和分解含硫和含氮等惡臭物質，并能抑制生活垃圾中致臭微生物的活性，有效消除空氣中的惡臭。125公廁內部環境設計建議——生物除臭生物除臭措施除臭技術生物除臭設備原理利用微電場基因，對微生物菌種進行調控傳導，實現在原生條件下對有益微生物的分離、馴化、擴種工作。對糞便中的有機物和氮、磷、氨等化合物進行降解、轉化。效果基本可以實現公廁的無臭、無味化管理。成本每座約增加40萬人民幣建筑條件各種處理槽占地50~60平方米相關案例126生態公廁——北京市馬甸橋街心花園東北角公廁公廁類型開發單位環保工藝工藝效果工藝過程北京市西城區環衛局生態型凈化槽公廁生物除臭、生態凈化無味、無污染、循環用水不排放，并可無限次循環，僅需補充少量的自來水。整個公廁凈化用水就是洗手用的自來水。節水率達85％以上，而且其水質已到達國家生活雜用水的水質標準，可再用于沖廁、澆花、養魚、洗車等。在公廁旁的七個凈化槽內，洗手后的水與污物一同經過兩次沉淀別離、三次曝氣處理、一次沉淀別離和一次過濾后，又重新回來用于沖廁，不再進入排污管道，消除了一次污染和二次污染。127公廁內部環境設計建議——其它除臭方式其他除臭措施措施原因或作用1.采用新型設備、適當材料使用高密度的建筑和裝飾材料低密度材料容易吸附臭氣、細菌選用新型衛生潔具，目前市場上已有自身具備除臭功能的潔具2.對人員進行正確的引導要求保潔員進行全面清掃的頻率不低于每天3次創造環境與維護環境同樣重要布置“清新環境，你我共建”一類的警示牌，提示如廁者愛護這里的環境3.以香掩臭噴灑空氣清新劑、香水、香味劑等弱化臭味128公廁內部環境設計建議——照明照明：由于本工程公廁采用半地下室的建筑形式，使得照明系統的設計較普通公廁更為重要。照明原那么1.利用自然光照明最好，這也是在建筑體非臨街面盡可能多的設置半窗的原因之一。2.廁位間應到達足夠亮度，使人不至于感到落入一個陰暗的房間，感到不舒適、甚至產生恐懼感。宜采用可發出三基色光的燈具，這種光線與自然光相似，使人能夠看到自然的膚色，同時為女士化裝提供方便。廁位間、盥洗間照明建議廁位照明建議每個廁位均設置一盞頂燈或壁燈，明亮的環境看起來更干凈、舒適。129公廁內部環境設計建議——照明明亮的廁位間、盥洗間130公廁內部環境設計建議——照明每個廁位均設置壁燈或頂燈131公廁節能設計建議——節約水能節水：一座星級公廁的年用水量最高可達萬噸，會對城市供水造成極大負擔，因此，采取節水措施是本工程在設計中必須考慮的內容節約水能措施措施效果示例選用節水潔具及設備紅外線自動感應沖水設備不會出現由于閥門泄漏而浪費水的情況每次沖水及時節省如廁者時間腳踏沖水設備能夠節約用水衛生、方便使用中水公廁設置自來水和中水兩個系統自來水僅用來作為洗手等與人身體有接觸處的用水中水用于沖洗廁所等與身體無接觸處的用水可節約自來水約80%可節省水費約三分之二132公廁節能設計建議——合理利用太陽能合理利用太陽能能夠相應的減少水、電資源的使用，起到節約運營本錢的效果利用太陽能供暖太陽能應用供暖工作原理主要是利用太陽能加熱氣流并向室內循環，以達到不斷調節室內溫度的目的。這樣即使太陽落山后幾小時，太陽能供暖設備仍然可以向室內釋放熱量，直至溫度平衡。應用效果解決24小時公廁冬季采暖問題。建筑條件對建筑體房頂的朝向有要求建筑體外沒有房屋、樹木等高大障礙物阻擋，采光充足。133公廁節能設計建議——合理利用太陽能利用太陽能供暖太陽能應用結合儲熱材料供暖工作原理白天吸收熱量，將熱量儲存在材料中，等到夜間或溫度低的時候，儲存的熱量就從材料中釋放出來，最終達到室溫和材料溫度平衡。應用效果解決公廁冬季采暖保暖問題。建筑條件對建筑體房頂的朝向有要求建筑體外沒有房屋、樹木等高大障礙物阻擋，采光充足。134公廁節能設計建議——合理利用太陽能利用太陽能供電太陽能應用供電工作原理利用太陽能電池板將吸收的太陽光能轉化為電能，供給公廁的用電系統應用效果節約大量電能，節省運營成本建筑條件對建筑體房頂的朝向有要求建筑體外沒有房屋、樹木等高大障礙物阻擋，采光充足。相關案例135太陽能公廁★暖房公廁北京阜外大街冬季白天室溫可達零上11度；陰天也可使溫度在幾天內維持在零度以上★智能投幣公廁廣州市芳村大道能保證連續10個陰雨天正常工作，每年節電1500千瓦時★完全太陽能公廁北京東交民巷公廁所用全部電力均由太陽能電池板提供136高科技公廁設置建議以普通高標準公廁為主流，適當考慮建設一、兩座高科技公廁。由于生態公廁、太陽能公廁的建設本錢很高、且性能并不十分穩定，因此不建議設置過多的高科技公廁。為了樹立高標準公廁的形象，制造整個工程的亮點，可以選擇一至兩個處于繁華地段的地塊，集中使用各種高科技技術，建造一、兩座新型的標志性公廁。其余地區僅采用普通設計，只要滿足方便市民、同時到達高標準要求即可。137Thankyou!138地塊資料卡——區位屬性標識號1115地塊位置河東區，中山門輕軌站對面交通狀況緊鄰津塘路（市區主干道）和輕軌站，交通便利周邊環境地塊東邊是天津市熱電公司，西邊和北邊都是中山門南里住宅小區。由于津塘路的阻隔效用較大，因此與道路對面聯系不大。常駐人口附近地區居民不是該地塊商業的目標客戶。區位屬性非商業聚集地-外向服務型-城市交通樞紐類139地塊資料卡——區位屬性標識號1103地塊位置河東區，津塘路與十三經路的交口交通狀況緊鄰津塘路（市區主干道），交通便利周邊環境地塊北邊十三經路對面為住宅小區，但距離小區入口較遠；南邊和西邊是天津市雙燕針織廠；東邊津塘路對面是河東區市政園林管理局、城市建設委員會、教育局等單位。南行300米左右為金海馬家具城。常駐人口對面事業單位的辦公人員、金海馬家具城的商務人員、針織廠員工、少量附近小區居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-商務辦公類140地塊資料卡——區位屬性標識號1104地塊位置河東區，八緯路與十五經路交口

交通狀況臨近正在修建的大直沽西路，預計通車后交通便利。目前交通不便。

周邊環境地塊四周都是居民小區，附近500米外有正在興建的河東區體育場。常駐人口普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類141地塊資料卡——區位屬性標識號1107地塊位置河東區，富民路與蘭清道交口

交通狀況緊鄰富民路，交通便利

周邊環境地塊北邊邊是富民路，與北邊現有商業距離較遠，難以建立聯系；地塊對面是鄭莊子大街，為大型居民住宅區；南行不遠處為天琴里小區。常駐人口普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類142地塊資料卡——區位屬性標識號1108地塊位置和東區，東興路與中山門二號路交口

交通狀況在東興路立交橋旁，由東興路至本地塊交通便利，但由本地塊上東興路不能左拐。

周邊環境由于東興路的阻隔作用，地塊與西側的醫院中學等難以建立聯系，東側為中山門社區，水利部海河水利委員會家屬區等住宅區。常駐人口以普通居民為主區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類143地塊資料卡——區位屬性標識號1111地塊位置河東區，成林道與萬東路交口

交通狀況臨近成林道，向東500米為快速路，交通十分便利

周邊環境地塊東側和北側為陽新里小區，西側為圍墻，南側為成林道，有一定阻隔作用。常駐人口普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類144地塊資料卡——區位屬性標識號1118地塊位置河東區，新開路與南橫街交口

交通狀況面臨新開路，交通便利

周邊環境地塊西邊是新開路，對面是綠地；東邊是住宅小區；南北兩側是待拆遷的平房；南行200米處為華北醫院。常駐人口普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類145地塊資料卡——區位屬性標識號1313地塊位置河北區，金鐘河大街與革新道交口交通狀況金鐘河大街是市區主干道，人車流量較大，革新道是金鐘河大街與紅星路之間的連接通道。

周邊環境地塊緊鄰金鐘河大街，該路將地塊與路對面的居民區分隔開來，有明顯的阻隔作用。地塊北側正在興建天津市公安局指揮調度中心。常駐人口行政事業單位的公務員、普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-行政事業類146地塊資料卡——區位屬性標識號1504地塊位置和平區，南京路與昆明路交口交通狀況昆明路、西寧道為次干道，人車流量一般。

周邊環境地塊距南京路50米，電信大樓100米。處于通訊產品商業街的東部邊緣。

常駐人口附近小區居民不是該地區商業的目標客戶區位屬性商業聚集地-特色商業型147地塊資料卡——區位屬性標識號1406地塊位置紅橋區，位于北營門西馬路北側，距西站約300米。

交通狀況北營門西馬路人車流量一般。

周邊環境地塊不遠處為天津西站；北營門西馬路對面為住宅小區。常駐人口附近常駐人口不是該地區商業的目標客戶區位屬性非商業聚集地-外向服務型-城際交通樞紐類148地塊資料卡——區位屬性標識號1403地塊位置紅橋區，平津紀念館北側，紅橋公園內交通狀況紀念館路與向東路交口，人車流量少。

周邊環境地塊位于平津戰役紀念館背后綠地，對面是住宅小區常駐人口普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類149地塊資料卡——區位屬性標識號1411地塊位置紅橋區，西青道北側，西青道與煤建東大道交口。交通狀況緊鄰西青立交橋，西青道為主干道，人車流量大。煤建東大道路況極差，上午為早市，車輛無法通行，下午人流極少。

周邊環境西青道對地塊的阻隔作用非常大，西青道立交橋上車輛無法到達地塊。附近有住宅區。常駐人口普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類150地塊資料卡——區位屬性標識號1507地塊位置和平區，新興路與四平西路交口交通狀況地塊緊鄰新興路，人車流量很大，交通便利。

周邊環境地塊北側為五十五中學自行車停車場；東側新興路對面為四平西道；地塊南側、西側為三層老式住宅和平房。常駐人口普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類151地塊資料卡——區位屬性注：該地塊周圍為空地，在假設這些空地為新建住宅區的前提下得到區位屬性結論。標識號1414地塊位置紅橋區，南運河南路愛民橋交通狀況南運河南路南側，人車流量較小

周邊環境空地常駐人口普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類152地塊資料卡——區位屬性標識號1506地塊位置和平區，重慶道與云南路交口

交通狀況道路不寬，通達性好，下班時間車流量大

周邊環境主要為商務區，有大量獨棟別墅或租或賣作為商務用樓常駐人口商務辦公人群區位屬性非商業聚集地-內向服務型-商務辦公類153地塊資料卡——區位屬性標識號1610地塊位置南開區，白堤路與西湖道交口

交通狀況良好，道路寬闊，車流量大，白堤路和西湖道均有較小阻隔影響周邊環境北面為勝利制藥廠廠房圍墻，東面為白堤東里居住小區，南面為南豐里居住小區，西面為白堤路，路對面是華章里居住小區，沿街有大量底商常駐人口普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類154地塊資料卡——區位屬性標識號無地塊位置南開區，廣開四馬路、廣開中街、廣開南街之間

交通狀況道路不寬，無阻隔影響，車流量較大

周邊環境北面為廣開中街，街對面有簡易平房商戶和住宅底商，再向北是南開區六合街小學；東面為吉安里居住小區；南面為廣開南街，街對面為居住小區，沿街有底商；西面為廣開四馬路，街對面為天津市五十中學，沿街無商業。常駐人口普通居民區位屬性非商業聚集地-內向服務型-居民區類155地塊資料卡——區位屬性標識號1211地塊位置河西區，大沽南路師專門前、津河橋北側

交通狀況道路不寬，阻隔影響小，車流量大周邊環境北面一條街，街對面為住宅小區，沿街全部為底商；東面為天津師范大學