宜順論文網(wǎng)www.13L論文摘要隨著我國商品房的快速發(fā)展，現(xiàn)有的商品房已經(jīng)滿足不了廣大人民群眾的需要了，從而出現(xiàn)了商品房預(yù)售制度。但是現(xiàn)在商品房預(yù)售制度存在的許許多多的問題，導(dǎo)致了購房者與開發(fā)商糾紛。本人通過自己的論文對我國現(xiàn)在實行的商品房預(yù)售制度進行探討分析，找出其中的問題對比國外一些先進商品房預(yù)售制度從而完善我商品房的預(yù)售制度。關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售法律糾紛完善制度

目錄一、商品房預(yù)售制度概論 4（一）商品房預(yù)售制度的起源 4（二）商品房預(yù)售的運行機制 4（三）我國商品房預(yù)售的形成過程及作用 4（四）商品房預(yù)售的法律屬性和經(jīng)濟學(xué)性質(zhì)分析 5二、主要國家及地區(qū)商品房預(yù)售制度立法分析 5（一）西方國家商品房預(yù)售制度的立法分析 5（二）亞洲國家和地區(qū)商品房預(yù)售制度的立法分析 6三、我國商品房預(yù)售制度存在的不足及原因分析 7（一）我國商品房預(yù)售制度的現(xiàn)狀 7（二）我國商品房預(yù)售制度存在的不足及原因 8四、完善我國商品房預(yù)售制度的建議 9（一）健全我國商品房預(yù)售的相關(guān)制度 91、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理制度 92、建立我國商品房預(yù)售款監(jiān)管制度 93、建立我國商品房預(yù)售的風(fēng)險擔保制度 10（二）完善預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律制度 10五、參考文獻 10

論商品房預(yù)售制度的不足與完善一、商品房預(yù)售制度概論（一）商品房預(yù)售制度的起源隨著各地城市化的加快，人民群眾對商品房需求量不斷增加，現(xiàn)有的商品房滿足不了人民群眾的需要，各地“統(tǒng)建辦”逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其服務(wù)對象也逐漸通過市場進行選擇，但其開發(fā)建設(shè)資金除獲得貸款外，主要仍然是購房者預(yù)付的購房款。商品房預(yù)售也逐步成主要的銷售方式。為了解決現(xiàn)有人民群眾對商品房的需求，開發(fā)商將未建設(shè)的商品房和即將建設(shè)的商品房買賣給人民群眾，商品房預(yù)售制度產(chǎn)生。1994年我國出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，通過以往總結(jié)各地的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，建立了商品房預(yù)售制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達到90%以上。（二）商品房預(yù)售的運行機制購房者，購房者交付購房款或者商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中而尚未竣工或即將建設(shè)的商品房預(yù)先賣給定金，而在未來一定日期等到房屋建設(shè)完畢后才擁有此套房屋的交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。（三）我國商品房預(yù)售的形成過程及作用為了滿足人民群眾對房屋的需求和加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。我國足從20世紀90年代初開始逐步建立并完善商品房預(yù)售制度的。1994年7月．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的出臺，標志著我國正式確立了商品房預(yù)售制度。此后l998年國務(wù)院頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、2001年和2004年建設(shè)部先后頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及2007年頒布施行的《物權(quán)法》等，均涉及對這一制度的規(guī)定。溫杰：《淺談我國商品房預(yù)售制度的完善》，法制與社會2011年第1期，第1頁。溫杰：《淺談我國商品房預(yù)售制度的完善》，法制與社會2011年第1期，第1頁。（四）商品房預(yù)售的法律屬性和經(jīng)濟學(xué)性質(zhì)分析商品房是購房者購買未建設(shè)完畢或即將建設(shè)的商品房與開發(fā)商簽訂的買賣合同，購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有此套房屋產(chǎn)交易行為，由于是未建設(shè)完畢或即將建設(shè)的商品房稱為期房，買賣合同也是房屋的一張期貨合約。因為期貨交易，所以購房者不能真正看到實物，只能通過開發(fā)商講解或房屋的圖紙模型片面地了解未來所購商品房的基本情況。從而預(yù)售制度導(dǎo)致了購房者與開發(fā)商在商品房各種各樣的矛盾，消費者的知情權(quán)、財產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)、賠償權(quán)、選擇權(quán)這五方面是否得到有效維護而爭執(zhí)不斷。預(yù)售制度使業(yè)主與開發(fā)商很有可能在交房后圍繞五方面爭執(zhí)不下甚至導(dǎo)致法律糾紛。首先，商品房虛假廣告現(xiàn)象有可能侵犯購房者的知情權(quán)；第二，地產(chǎn)商將房屋產(chǎn)權(quán)違法進行抵押可能侵犯購房者財產(chǎn)安全權(quán)；第三，將來在房屋面積、共攤面積上處理不公可能侵犯購房者公平交易權(quán)；第四，涉及房貸的各種金融服務(wù)被指定為某單位所提供侵犯購房者選擇權(quán)；第五，開發(fā)商利用霸王條款等優(yōu)勢地位不予賠償侵犯購房者的賠償權(quán)。由于買賣雙方存在嚴重的信息不對稱，使得不法開發(fā)商在預(yù)售過程中設(shè)立種種陷阱，使購房人在購房時防不勝防。在期房銷售情況下，房子造好了，木已成舟，購房人即便是不夠滿意，除了維權(quán)之外沒有更好的辦法，而維權(quán)之路也并不好走，購房人承擔著較大的風(fēng)險。購房人在購買期房時，除了與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系外，其實還存在融資關(guān)系。這意味著購房人在既不能控制更談不上使用物業(yè)的情況下，卻要為在建中的水泥塊支付貸款利息、保險費用等。王亞超：《我國商品房預(yù)售制度的風(fēng)險規(guī)避》，產(chǎn)業(yè)與科技論壇2013年第9期，第41頁；王亞超：《我國商品房預(yù)售制度的風(fēng)險規(guī)避》，產(chǎn)業(yè)與科技論壇2013年第9期，第41頁；二、主要國家及地區(qū)商品房預(yù)售制度立法分析（一）西方國家商品房預(yù)售制度的立法分析1、美國房地產(chǎn)市場上的大部分都是現(xiàn)房銷售，而帶有預(yù)售性質(zhì)的房屋與我國預(yù)售體系的根本差別在于，美國開發(fā)商在交房之前無法從購房者那里拿到資金。購買預(yù)售房時，開發(fā)商先與顧客達成預(yù)訂意向，通常要有一半以上的公寓被預(yù)訂，開發(fā)商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千至一萬美元，由第三方保管。項目得到各方面批準可以動工后，開發(fā)商將提交通常稱為“公寓文件”的文檔，內(nèi)容包括工程預(yù)算、技術(shù)參數(shù)、銷售價格、公寓單元的詳細說明、交易手續(xù)、相關(guān)條例等各種有關(guān)的法律和技術(shù)信息，非常全面。該文檔得到批準后會送給顧客過目，如果顧客在反悔期限(通常為15天—30天)內(nèi)沒有提出解約，開發(fā)商就與顧客訂立正式的銷售合約，顧客支付首付款，比例通常為10%到20%。為防止開發(fā)商挪用客戶資金用于非建設(shè)項目，法律通常要求這部分資金也由第三方代管。工程完成并交付時，開發(fā)商才能獲得房款。美國對預(yù)售房并沒有專門的管理規(guī)章和條例，不過為保證房屋的質(zhì)量，規(guī)定一般新建的房屋要取得“入住證”后才能投入使用，否則是非法的。該證由地方政府部門對房屋的建筑質(zhì)量、水路、電路、電梯等進行審查后發(fā)放。而在房產(chǎn)交易特別是房屋建造尚未完成的交易中，銀行為了保障貸款抵押品的有效性，在見到入住證之前通常也是不會放款的。因此，開發(fā)商在完成房屋建設(shè)之前無法拿到房款。2、德國長期以來普遍實行預(yù)售房制度，并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產(chǎn)商之間的風(fēng)險及糾紛。在德國，一般房地產(chǎn)商在項目獲批后即可開始銷售房屋。但房主購買預(yù)售房并不是從銀行一次性貸款支付全部房價，而是按照工程進度在交房前分期支付。比如在簽訂購房合同時并不付款，在地基動工后支付10%，在主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修開始后再支付相應(yīng)資金等。如果建設(shè)進度延時，購房者可以隨時談判推遲付款，并要求付款折扣等。如果確實無法在規(guī)定日期前交房，購房者可以根據(jù)合同要求退款或者獲得賠償。此外，購房者還可與房地產(chǎn)商簽訂詳盡的、個性化的購房合同。（二）亞洲國家和地區(qū)商品房預(yù)售制度的立法分析1、香港地區(qū)房地產(chǎn)預(yù)售采取由政府土地注冊處同意方案或律師公會土地注冊處同意方案，前者針對受政府批租土地附加條件限制的開發(fā)，是為了控制開發(fā)商將樓花出售給小業(yè)主而推出的方案，開發(fā)商經(jīng)土地注冊處同意后方可向公眾預(yù)售房地產(chǎn)；后者針對不受附加條件限制的開發(fā)，由香港律師公會以“執(zhí)業(yè)指示”的形式要求各執(zhí)業(yè)律師在辦理樓花買賣時，采用標準樓房買賣合同。2、日本的預(yù)售房市場比較穩(wěn)定，已經(jīng)形成了一套行之有效的風(fēng)險分擔機制，大大地降低了預(yù)售房消費者的風(fēng)險。1952年頒布實施并經(jīng)過多次修改的《宅地建筑物交易法》是目前日本唯一一部規(guī)范預(yù)售房交易的法律。該法規(guī)定原則上禁止房地產(chǎn)交易業(yè)者出售預(yù)售房。但是，為促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，在完成“預(yù)售房定金保全措施”的前提下，獲得政府部門建筑許可的預(yù)售房允許交易。這項規(guī)定旨在保護不熟悉房地產(chǎn)交易情況的普通小消費者的權(quán)益不受侵害，房地產(chǎn)公司之間的預(yù)售房交易則不受該項規(guī)定限制。“預(yù)售房定金保全措施”具體內(nèi)容為，在買主和房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售房的交易合同時，房地產(chǎn)商須向金融機構(gòu)申請買主定金的擔保或保險，金融機構(gòu)須將擔保或保險的保證書提交給買主。此項制度是為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商倒閉等造成消費者的財產(chǎn)損失，保證消費者的定金能夠返還。不過該規(guī)定雖然有效分散了各方承擔的金融風(fēng)險，但日本預(yù)售房市場同樣存在著住宅面積縮水、裝修、噪音、陽光和周邊環(huán)境等方面的糾紛。為此，日本國土交通省規(guī)定，房地產(chǎn)商在出售預(yù)售房時，有義務(wù)向消費者說明房屋交付使用時的詳細情況，同時著手制定了說明事項的詳細指標。3、新加坡的房屋預(yù)售制度是一種預(yù)定制度，對開發(fā)商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規(guī)定。在新加坡，開發(fā)商只有在獲得政府批準的建房計劃和銷售許可后才能開始售賣期房;開發(fā)商在房屋買賣活動中也必須使用統(tǒng)一格式的買賣合同書;另外客戶支付的購房定金，以及所有建房貸款必須存入銀行的房屋項目賬戶，該賬戶的所有提款必須與房屋建設(shè)相關(guān)。另外，新加坡詳細規(guī)定了購房者按照施工進度分期支付房款的比例。簽訂房屋購買合同后，購房者總共支付的預(yù)付款比例應(yīng)達到20%；完成地基后再交10%；完成整體框架后交10%；磚墻，房頂，電線鋪設(shè)、水管、門窗安裝，車庫、道路和排水系統(tǒng)等完工時分別交5%；確定無他人占用該房后交25%；最后確認所有目建成時交15%。三、我國商品房預(yù)售制度存在的不足及原因分析（一）我國商品房預(yù)售制度的現(xiàn)狀商品房預(yù)售制度在我國推廣實施已有多年，得到了廣大群眾的支持和認可，同同時解決了商品房供應(yīng)量不足與開發(fā)商資金短缺等問題。但是由于我國商品房預(yù)售制度推廣實施還時間不長，這使得我國商品房預(yù)售制度顯得不夠完善，出現(xiàn)了許許多多的問題，導(dǎo)致購房者與開發(fā)商產(chǎn)生了許許多多的糾紛和矛盾，不利于商品房的預(yù)售，誠信、法律法規(guī)、政府監(jiān)管等外部環(huán)境配套措施仍然跟不上的情況下，我國商品房預(yù)售制度導(dǎo)致了業(yè)主與開發(fā)商在商品房消費者的知情權(quán)、財產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)、賠償權(quán)、選擇權(quán)這五方面是否得到有效維護而爭執(zhí)不斷。我國商品房預(yù)售制度固然問題重重，但其價值是不容忽視的，我國商品房預(yù)售制度的弊端并不在預(yù)售這一制度本身，不應(yīng)輕易廢除。針對其產(chǎn)生的問題，應(yīng)當從制度層面加以完善，我國法律應(yīng)進行適當?shù)恼{(diào)整，通過建立起有效的風(fēng)險分擔機制，加強對預(yù)售資金的監(jiān)管，統(tǒng)一資金監(jiān)管方式，規(guī)定嚴格的商品房預(yù)售市場準入和退出機制，加大信息披露力度，嚴格管理商品房廣告，并適當加強執(zhí)法監(jiān)管力度。以保障商品房預(yù)售中預(yù)購人等主體的合法權(quán)益，消除我國預(yù)售制度目前存在的各種問題，真正有效的發(fā)揮預(yù)售制度的作用。王超，蘆靜：《淺論我國商品房預(yù)售制度之完善》，時代金融2011年第21期；第1頁王超，蘆靜：《淺論我國商品房預(yù)售制度之完善》，時代金融2011年第21期；第1頁（二）我國商品房預(yù)售制度存在的不足及原因1、商品房預(yù)售款過于隨意，一般有開發(fā)商隨意定價，沒有明確的法律依據(jù)，預(yù)售款的收取較為自由，購房者只能聽從開發(fā)商預(yù)售款的價位付錢，付清預(yù)售款后購房者只憑一張購房合同來維護自己權(quán)利，一些開發(fā)商合同里玩起文字游戲來戲弄購房者，導(dǎo)致購房者的真正利益不能保證，加大了預(yù)購人的風(fēng)險。同時一些開發(fā)商在工程設(shè)計圖紙初步成圖時就要求預(yù)購人一次性全額交付房款便攜款潛逃。這可能是購房者一生積蓄將血本無歸。2、建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)及對建設(shè)工程的留置權(quán)對預(yù)購人權(quán)益帶來很大威脅。依《合同法》第286條之規(guī)定，發(fā)包人(即開發(fā)商)未按照約定支付價款(即工程款)的，施工人可以對營造物進行折款、拍賣并與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或拍賣之價款優(yōu)先受償。施工人的地位明顯高于預(yù)購人，從而對預(yù)購人利益造成威脅，使其處于不利地位。3、商品房預(yù)售制度還加速了房價過快上漲。當開發(fā)商提前拿到預(yù)售款，提前收回大部分乃至全部成本時，他們就沒有了后顧之憂，通過囤積房源等方式推動房價上漲，而房價的不斷上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預(yù)售款創(chuàng)造了條件。一些炒房者也大量囤積房源方式導(dǎo)致房源緊張推動房價上漲，有時與開發(fā)商勾結(jié)以低價購入高價拋出，這使得真正想買房的人經(jīng)濟利益受到不小的損失。四、完善我國商品房預(yù)售制度的建議（一）健全我國商品房預(yù)售的相關(guān)制度1、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理制度建立預(yù)售登記的法律懲罰機制。我國相關(guān)的法律法規(guī)和司法解釋只賦予了商品房預(yù)售預(yù)告登記制度行政上的意義，其法律強制上的意義不夠突出，預(yù)售人違背此規(guī)定的結(jié)果只是承擔行政意義上的處罰責(zé)任，法律意義上的懲罰缺失，從而限制了商品房預(yù)售預(yù)告登記制度應(yīng)有的規(guī)制作用。因此，需要我們從立法和司法兩個角度去加強法律懲罰機制，使不法房地產(chǎn)開發(fā)商懾于高額的違法成本而不敢涉足“一房多賣”。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法行為的懲處機制。首先，要有明確的處罰標準和處罰措施，并適當加大處罰力度，對不守信用、違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商要采取具體的懲罰措施，甚至取消其進入房地產(chǎn)市場的資格。其次，要制定規(guī)范的、明確的、操作性強的合同規(guī)范，從而能更好地保護購房者的切身利益。邵彬：《對完善我國商品房預(yù)售制度的幾點思考》，中國房地產(chǎn)業(yè)2011年第9期；第1頁邵彬：《對完善我國商品房預(yù)售制度的幾點思考》，中國房地產(chǎn)業(yè)2011年第9期；第1頁2、建立我國商品房預(yù)售款監(jiān)管制度在規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售制度方面，政府的作用是不可替代的，政府應(yīng)該制定相應(yīng)的行政法規(guī)，加強對預(yù)售資金的管理，制定合理的監(jiān)管商品房預(yù)售款方面的政策，通過建立合理的監(jiān)管體系對房屋頂售進行監(jiān)督，從而使商品房銷售透明度更高，購房風(fēng)險更小，努力使房地產(chǎn)預(yù)售的直接融資功能向間接融資功能轉(zhuǎn)變。政府要通過設(shè)置專門帳號等方式來管理預(yù)售資金，可采取專項信托，這樣可以有效防止開發(fā)商隨意挪用預(yù)售專項資金，也可以有效防范假按揭等違法行為。同時，要規(guī)范使用預(yù)售款，房屋開發(fā)商一般除了可提取一定比例的備用金外，監(jiān)管帳戶內(nèi)的資金只能用于樓盤建設(shè)，開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款，應(yīng)實行房地產(chǎn)行政主管機關(guān)審批制度，監(jiān)管銀行只能根據(jù)法定審批將預(yù)售款轉(zhuǎn)入施工單位帳戶。當今社會互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)高度發(fā)達，用它來監(jiān)督商品房預(yù)售行為勢在必行。因此政府可以通過建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案制度，來實現(xiàn)對商品房預(yù)售全過程的跟蹤監(jiān)督。從而扭轉(zhuǎn)商品房銷售市場信息不時稱的局。及時發(fā)現(xiàn)和制止預(yù)售中的違規(guī)行為。于此同時．銀行也可以通過信息資源共享，查詢到商品房交易情況、權(quán)屬狀況、以及查封、抵押等信息，從而降低放貸風(fēng)險。3、建立我國商品房預(yù)售的風(fēng)險擔保制度當前的預(yù)售缺席的一大弊端是預(yù)售合同在簽訂后購房者將全部房款交給了開發(fā)商，從而導(dǎo)致購房者面臨巨大的風(fēng)險。因此，我們建議將預(yù)售款的實際金額控制在合同價的百分之五十至七十左右，余下部分在交房時一次性支付。這樣做有幾點好處：首先，預(yù)售商品房實現(xiàn)了風(fēng)險共擔；第二，有利于保護購房者的合法利益，督促房屋開發(fā)商按計劃完工并保證工程質(zhì)量；第三，有利于引導(dǎo)開發(fā)商減少對預(yù)售款的依賴；第四，兼顧了現(xiàn)階段開發(fā)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀。（二）完善預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律制度1、原則上預(yù)售的商品房不能轉(zhuǎn)讓，一般情況下，已經(jīng)簽署完畢并且進行網(wǎng)上備案的預(yù)售商品房買賣合同的，不允許業(yè)主擅自私下更改姓名，也就是平時人們所說的期房不允許轉(zhuǎn)讓。禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。穩(wěn)定商品房價格，避免了一些人投機取巧，通過轉(zhuǎn)讓他人賺取差價從而抬高房價。但考慮到一些購房的特殊情況，家庭發(fā)生重大變故購房者去世或無經(jīng)濟能力付清后續(xù)的尾款。轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理，加強國家稅收。因為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預(yù)售合同的預(yù)購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購人取代原預(yù)購人成為新的權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。