物業管理下半年計劃?二十一世紀?跨入了第十?個年頭，公?司物業從蹣?跚學步經過?___年的?風風雨雨，?取得的顯著?成績大家有?目共睹。回?首年的各項?管理工作，?使我們清醒?地看到，行?業的快速發?展和客戶的?需求不斷更?新，決定了?社會對物業?管理行業寄?予了更高的?期望，讓我?們看到我們?的工作距離?我們提出的?“顧客的滿?意是我們永?遠的追求”?還有一定的?差距，我們?不能有絲毫?的自滿和懈?怠，必須保?持清醒的頭?腦，努力克?服不足，更?加精心地為?我們客戶提?供優質服務?，才能不斷?開創公司發?展的新篇章?。從新項?目拓展、進?駐的艱辛和?坎坷，要看?到公司發展?既面臨著機?遇，同時也?面臨著嚴峻?的挑戰。在?世界金融危?機和經濟危?機逐步侵蝕?我們的關鍵?時刻，增強?全員緊迫感?、責任感、?使命感，抓?住機遇，敢?于應對挑戰?，努力化解?風險，需要?全體員工總?動員，全力?以赴面對各?種困難和挑?戰，需要我?們承受的東?西太多太多?。在這關鍵?時刻我們的?管理核心需?要有超前的?意識指導，?需要有明確?的定位方向?，需要有堅?強的團隊領?軍，需要有?團結一致的?力量來推動?我們的事業?，以應對各?種危機和順?應行業以及?社會發展規?律，讓我們?始終保持主?動地位和清?醒的頭腦，?去開創公司?的新天地，?描繪公司的?新藍圖。?一、工作指?導思想在?新的一年里?，繼續堅持?“客戶滿意?”的科學發?展觀和規范?服務、創新?發展的理念?;抓住機遇?做好市場拓?展理性發展?，調整經營?思路，優化?項目，整合?資源，節能?降耗，開源?節流，有效?地保持持續?發展態勢;?貫徹勞動合?同法，維護?企業與員工?的利益，實?現共贏;強?化管理，加?強考核，落?實制度，重?在執行;加?大培訓和考?核力度，提?高員工的綜?合素質，營?造學習氛圍?;繼續發揚?團隊精神，?打造公司核?心團隊的凝?聚力，推動?各項工作健?康、有序、?快速發展，?維護企業與?員工的利益?，實現共贏?，構建和諧?公司新篇章?。二、經?營思想及計?劃指標：?(一)經營?思想：根?據行業發展?及公司發展?趨勢，結合?實際，拓展?多方經營范?圍，發揮企?業優勢、強?化經營管理?，開源節流?降低經營成?本，增強企?業的生存和?發展能力。?___強?化管理與服?務工作，提?高企業競爭?力。在行?業市場競爭?日益激化和?變革發展的?情況下，全?球金融危機?對物業管理?行業雖未受?到大的沖擊?，但前景不?容樂觀，因?此，在當前?環境下，怎?樣在激烈的?市場競爭中?洞察先機，?降低經營成?本，提高服?務質量必須?提到我們的?日程上來。?急需認真?分析公司目?前各項目經?營情況，研?究企業的發?展方向，強?化節能降耗?，開源節流?的經營的理?念，以實現?公司持續發?展的目標。?___多?方尋找社會?與市場資源?，杜絕拓展?盲目性。?____年?在拓展新的?項目時，一?定要認真審?視項目的品?質，要把重?點放在高檔?物業的項目?上，詳細了?解新物業的?各種真實的?信息資料，?根據項目的?實際情況和?我公司的發?展趨勢，關?鍵要充分分?析項目能否?給公司帶來?良好的經營?效益，全面?分析公司目?前的人力、?物力的資源?情況，為領?導當好參謀?，理性發展?。力爭把拓?展的目標轉?移到企業效?益好、項目?品質好、客?戶素質好的?高檔物業、?寫字樓、辦?公樓、商廈?等，真正實?現公司從國?家機關后勤?改制項目走?進市場化的?戰略大轉移?。____?年至少要增?加___個?高端物業項?目，用__?_年時間實?現年營業額?過億元，建?立具有良好?知名度及美?譽度的公司?品牌。3?.發揮企業?優勢與服務?品質，增強?企業凝聚力?。對現有?管理項目進?行認真、細?致、徹底分?析，合理規?避各類勞動?和經營風險?，最大限度?維護企業利?益，提出切?實可行的辦?法減少企業?損失。對人?力、物力進?行資源整合?，達到公司?與項目上下?互動、形成?企業合力。?4.研究?經營策略與?服務收費，?認識經營重?要性。物?業管理行業?是微利企業?，因此，我?們的管理團?隊要認識到?經營策略與?收費工作是?公司能否正?常運轉的生?命線，也是?企業經營的?經濟支柱，?更是全年工?作的主線。?依靠我們合?同的服務費?用只能基本?維持我們日?常成本，如?果不開展多?種經營或降?低經營成本?，很難保障?我們員工的?切身利益，?更談不上公?司的可持續?發展，容易?形成惡性循?環。我們必?須發揮我們?的主人翁優?勢，將經營?工作和收費?工作滲透到?每一個員工?心靈深處，?貫徹全年，?對公司應收?的各項費用?做到應收盡?收。每個項?目、每個部?門按公司規?定有效地完?成公司下達?的各項考核?指標。三?、繼續貫徹?勞動合同法?，完善勞動?制度，嚴格?勞動紀律，?促進企業和?諧發展。?(一)勞動?合同法頒布?___年來?，公司在完?善勞動合同?法的基礎上?，____?年我們將繼?續加強勞動?合同的管理?工作，認真?貫徹《勞動?合同法》和?《勞動合同?法實施細則?》，完善勞?動制度，嚴?格勞動紀律?，加大考核?監督力度，?優化員工隊?伍，提高員?工素質，充?分調動員工?的積極性，?修訂勞動人?事管理規章?制度，維護?企業內部和?諧穩定的勞?務關系。?(二)嚴肅?勞動紀律，?規范企業管?理，促進企?業和諧。?勞動紀律是?企業為維持?生產經營秩?序，保證勞?動合同得以?履行，要求?全體員工在?集體勞動、?工作、生活?過程中以及?與勞動、工?作緊密相關?的其他過程?中必須?強化企業管?理，嚴肅勞?動紀律、獎?勤罰懶、獎?優罰劣、樹?立正風正氣?、激勵員工?積極向上，?提高公司的?整體管理水?平，制訂了?考核管理辦?法。對考核?范圍、考核?依據、考核?原則、考核?內容、考核?辦法、獎勵?處罰等都做?具體的規定?。通過考核?發現人才，?對業績突出?的不管是一?般管理人員?還是操作層?，不拘一格?，擇優使用?，給以提拔?。同時嚴格?考核，從嚴?制企，規范?管理。物業管理下半年計劃（二）第?一部分項?目物業管理?的定位及總?思路一、?本項目物業?管理的定位?(一)、?本項目業態?對物業管理?的要求1?、本項目業?態對物業管?理的基本要?求本項目?的物業主要?為商業性和?經營性的，?除此之外還?有相當部分?的物業用于?居住使用，?故此要求物?業管理具備?以下功能：?1)、維?護和維修。?即對物業維?護和維修，?對日常使用?環境和生活?、工作秩序?的維護;?2)、組織?和協調。對?日常相關物?管及社區活?動進行組織?和協調，對?業主之間及?業主與開發?商、物業公?司之間的交?流進行組織?和協調;?3)、經營?和管理。對?物業的使用?、出租、出?售進行經營?，對客戶檔?案和物業檔?案進行管理?;展開相應?的物業服務?經營活動;?4)、服?務。向業主?和使用權提?供必要的各?類生活服務?和增值服務?及商務服務?。2、本?項目業態對?物業管理的?特殊要求?除了對物業?管理基本常?規的要求外?，本項目還?對物業管理?提出了一些?特殊的要求?，主要是用?來配合物業?的銷售和經?營的要求，?主要有：?1)、在銷?售期中為銷?售工作提供?相關的配合?性服務;?2)、在項?目銷售期中?配合開展物?業招商、招?租工作;?3)、在項?目銷售期中?配合提供物?業管理文件?和法律文書?;4)、?在項目銷售?期中配合銷?售向客戶解?釋物業管理?相關問題;?5)、在?銷售期中向?客戶展示項?目物管水平?，配合提升?項目品質。?(二)、?本項目物業?管理的定位?1、本項?目物業管理?的檔次本?項目物業管?理的主要客?戶群為商鋪?的經營者以?及酒店公寓?的業者和使?用者，由經?營業態和未?來可能的使?用者可以看?出，其對物?業管理的要?求產高，在?服務水平、?服務質量各?方面均要求?較高，故此?本項目物業?管理不能以?一種常規的?水平來要求?，而是要求?有一定的品?牌性，至少?有星級酒店?的服務水平?。2、本?項目物業管?理形式根?據本項目物?業管理檔次?和業態對物?業管理的要?求，本項目?物業管理的?主要形式實?質是酒店及?商業經營管?理，即以經?營管理為核?心，以經營?帶動服務，?以服務促進?經營。3?、本項目物?業管理的定?位按照以?上要求本項?目物業管理?定位應該是?：復合式高?檔物業管理?。二、本?項目物業管?理的總思路?本項目物?業管理的總?體思路是：?全程介入，?系統運作，?有機銜接。?借用品牌提?升檔次，以?服務促進經?營，經營帶?動服務。整?個物業服務?體系的核心?在于：以品?牌奠定基礎?，促進銷售?，帶動服務?，高水平服?務和高效益?經營互動，?最終強化品?牌，獲得利?潤。第二?部分本項?目物業管理?體系的建立?一、本項?目物業管理?的模式構想?按照物業?管理的總思?路，結合本?項目實際銷?售和物業管?理運作的要?求，提出本?項目物業管?理的基本模?式為：引入?品牌，委托?管理，專業?化運作，全?程式服務。?以品牌促進?銷售、招商?，以招商推?動經營，以?經營支撐服?務，以服務?增進經營。?二、本項?目物業管理?組織構架?本項目物業?管理雖然管?理物業的規?模不大，但?所涉及的球?節較多，各?環節之間的?聯系復雜，?除了物業服?務管理外，?還有較強的?經營管理工?作，因此本?項目物業管?理的組織構?架較為特殊?。1、基?本組織機構?建立的模式?本項目根?據以上實際?運作的要求?和運作模式?的要求適合?于采用直線?矩形模式。?2、本項?目的基本組?織機構圖?總經理?品牌物業?顧問3、?項目物業服?務各部門工?作職責及人?員結構1?)、品牌物?業顧問該?部門由品牌?物業管理及?酒店經營管?理公司委派?資深顧問擔?任。主要職?責為定期分?析客戶群所?提供的服務?及經營狀況?報告，不定?期地抽查各?部門的工作?，并根據最?終結果向總?經理提并工?作評價書及?建議書。?品牌物業顧?問也直接接?受總經營及?客戶部經理?的咨詢。?該部門一般?需1~__?_名資深顧?問。2)?、工程部?該部門主要?是執行本項?目物業及設?施的維護、?保養和維修?的任務，直?接接受物管?部經理領導?。該部門?設主管__?_人，水電?、土建、機?電三個專業?的工人每個?___種1?~___人?。3)、?綠化保潔部?該部門主?要是負責本?項目公用、?共用部位綠?化，環境衛?生的清潔和?保潔，直接?接受物管部?門經理領導?。該部門?一般需4~?___人，?綠化人員_?__人。?4)、保安?部該部門?主要對本項?目日常經營?秩序及生活?秩序的維護?，負責項目?業主及使用?者的生命及?財產安全，?并對周圍影?響樓區生活?噪聲及設施?進行及時清?除，直接接?受物管部經?理領導。?該部門