別墅市場研究報告別墅市場研究報告市場部分市場部分東渡海派青城綠地世紀(jì)城景瑞曦城青楓1號本案市中心板塊代表項目城西板塊綠地世紀(jì)城景瑞曦城青楓壹號新北板塊東渡海派青城本案位于市區(qū)，較競品項目更接近市中心，位于勤業(yè)北路和勞動西路交匯處，屬城市別墅性質(zhì)。市場研究競品分布東渡海派青城綠地世紀(jì)城景瑞曦城青楓1號本案市中心板塊代表項目項目概況案名綠地世紀(jì)城開發(fā)商常州祁華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置鐘樓龍城大道、龍江路交匯處，毗鄰飛龍居住區(qū)

別墅總建4.6萬方別墅類別獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅開盤日期2009.12裝修狀況毛坯均價11000元/平方米產(chǎn)品聯(lián)排別墅280平米交房日期2010.12綠地世紀(jì)城一期于2009年6月開盤，截止至2010年6月已全部去化。未來三期聯(lián)排別墅，總共大約50套左右，推出時間、房型、價格未知。2期3期1期聯(lián)排別墅市場研究競品概況項目概況案名綠地世紀(jì)城開發(fā)商常州祁華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位2期1.3期聯(lián)排前兩批聯(lián)排項目概況案名東渡·海派青城開發(fā)商東渡國際集團(tuán)有限公司項目位置常州市新北區(qū)薛家鎮(zhèn)奧園路東側(cè)、順園路以西別墅總建5.9萬方別墅類別聯(lián)排別墅開盤日期2009.12裝修狀況毛坯均價10000元/平方米產(chǎn)品聯(lián)排別墅116平方米交房日期2010.12東渡海派青城第二批總共120套,于4月17日推出，截止至6月，還剩下4套未去化，第三批總共150套預(yù)計第四季度推出。市場研究競品概況2期1.3期聯(lián)排前兩批聯(lián)排項目概況案名東渡·海派青城開發(fā)商東1期2期項目概況案名青楓壹號開發(fā)商江蘇百興、常州金新房產(chǎn)公司項目位置香樟路與玉龍路交匯處、青楓公園往西300米別墅總建5.1萬方別墅類別聯(lián)排別墅、雙拼別墅開盤日期2010.3裝修狀況毛坯均價聯(lián)排13000元/平方米雙拼19000元/平方米產(chǎn)品聯(lián)排別墅280平方米雙拼別墅400平方米交房日期20111期共計88套別墅房源已經(jīng)基本售罄。2期共計71套別墅房源，具體推盤計劃未定。市場研究競品概況1期2期項目概況案名青楓壹號開發(fā)商江蘇百興、常州金新房產(chǎn)公司項目概況案名景瑞曦城英郡開發(fā)商上海景瑞地產(chǎn)項目位置鐘樓區(qū)星港大道玫瑰路口別墅總建4.2萬方別墅類別聯(lián)排別墅開盤日期2010.6裝修狀況毛坯均價11700元/平方米產(chǎn)品聯(lián)排別墅211平方米交房日期2011項目目前推出第一組團(tuán)別墅，共42套聯(lián)排別墅，目前去化19套，剩余23套。第一組團(tuán)市場研究競品概況項目概況案名景瑞曦城英郡開發(fā)商上海景瑞地產(chǎn)項目位置鐘樓區(qū)星港案名公開時間總量去化容積率綠化率建筑類別建筑風(fēng)格別墅均價別墅主力面積別墅主力總價綠地世紀(jì)城2009.124.6萬方2.7萬方2.350%獨(dú)棟雙拼聯(lián)排美式聯(lián)排11000元/平米聯(lián)排280平米聯(lián)排308萬東渡海派青城2009.125.9萬方2.6萬方0.838%聯(lián)排英式聯(lián)排10000元/平米聯(lián)排116平米聯(lián)排116萬青楓壹號2010.310萬方2.2萬方1.140%雙拼聯(lián)排地中海聯(lián)排13000元/平米雙拼19000元/平米聯(lián)排280平米雙拼400平米聯(lián)排364萬雙拼760萬景瑞曦城2010.64.2萬方0.45萬方2.530%聯(lián)排英式聯(lián)排11700元/平米聯(lián)排211平米聯(lián)排247萬市場研究競品數(shù)據(jù)總表案名公開時間總量去化容積率綠化率建筑類別建筑風(fēng)格別墅均價別墅市場研究別墅外立面案名別墅建筑類別別墅建筑風(fēng)格別墅外立面立面圖綠地世紀(jì)城獨(dú)棟雙拼聯(lián)排美式石材面磚為主，少量涂料為輔東渡海派青城聯(lián)排英式面磚為主，石材、涂料為輔青楓壹號雙拼聯(lián)排地中海涂料為主，石材為輔景瑞曦城聯(lián)排英式涂料為主，石材為輔競品項目外觀里面多采用石材加涂料或者石材、涂料、面磚的組合,提升項目檔次；建筑風(fēng)格多采用歐式風(fēng)格。市場研究別墅外立面案名別墅建筑類別別墅建筑風(fēng)格別墅外立面立面市場研究別墅外立面綠地世紀(jì)城外立面效果圖東渡海派青城立面圖市場研究別墅外立面綠地世紀(jì)城外立面效果圖東渡海派青城立面圖市場研究別墅外立面青楓壹號立面效果圖景瑞曦城立面效果圖市場研究別墅外立面青楓壹號立面效果圖景瑞曦城立面效果圖案名別墅建筑類別綠化率景觀設(shè)計公司景觀訴求綠地世紀(jì)城獨(dú)棟雙拼聯(lián)排50%香港玉琪璘景觀堂花園式園林景觀東渡海派青城聯(lián)排38%上海捷奧景觀公司薔薇藤籬,文藝田園青楓壹號雙拼聯(lián)排40%重慶英才西班牙生態(tài)景瑞曦城聯(lián)排30%HWA安琦道爾45畝臺地式中央園林競品項目綠化率處于30%以上，景觀風(fēng)格多貼合建筑風(fēng)格，使別墅和景觀相得益彰。市場研究景觀研究案名別墅建筑類別綠化率景觀設(shè)計公司景觀訴求綠地世紀(jì)城獨(dú)棟50綠地世紀(jì)城社區(qū)效果圖東渡海派青城社區(qū)實(shí)景圖市場研究景觀研究綠地世紀(jì)城社區(qū)效果圖東渡海派青城社區(qū)實(shí)景圖市場研究景觀研究市場研究景觀研究青楓壹號社區(qū)效果圖景瑞曦城英郡效果圖市場研究景觀研究青楓壹號社區(qū)效果圖景瑞曦城英郡效果圖地下室一層二層三層綠地世紀(jì)城聯(lián)排280平米市場研究房型展示地下室一層二層三層綠地世紀(jì)城聯(lián)排280平米市場研究房型展示東渡海派青城地下室1層2層3層聯(lián)排116平米市場研究房型展示東渡海派青城地下室1層2層3層聯(lián)排116平米市場研究房型展示青楓壹號聯(lián)排280平米市場研究房型展示青楓壹號聯(lián)排280平米市場研究房型展示市場研究房型展示景瑞曦城-1F3F2F1F聯(lián)排211平米市場研究房型展示景瑞曦城-1F3F2F1F聯(lián)排211平米市場研究賣點(diǎn)研究案名項目賣點(diǎn)綠地世紀(jì)城高品質(zhì)、純美式、國際化印象社區(qū)。東渡海派青城京滬高鐵站點(diǎn)附近，英式管家服務(wù)，低密度、生態(tài)藝墅青楓壹號常州首創(chuàng)西班牙生態(tài)獨(dú)院別墅景瑞曦城交通便利，青楓公園旁，45畝臺地式中央花園空中園林，產(chǎn)品線豐富競品項目賣點(diǎn)多集中于異域風(fēng)情的宣導(dǎo)。市場研究賣點(diǎn)研究案名項目賣點(diǎn)綠地世紀(jì)城高品質(zhì)、純美式、國際化案名別墅建筑類別地下室面積車位花園面積花園朝向露臺面積會所配套贈送面積總計綠地世紀(jì)城獨(dú)棟雙拼聯(lián)排60平米（不贈送）地上車位（不贈送）30平米南北20平米/50平米東渡海派青城聯(lián)排15-18平米贈送地下車庫30平米南10平米風(fēng)尚精英會所55-58平米青楓壹號雙拼聯(lián)排120平米贈送地下車位35平米南北25平米無180平米景瑞曦城聯(lián)排26平米贈送地下車位50平米南北74平米/150平米市場研究附加值研究競品項目別墅附加值高，大多做到南北花園，贈送面積總計最低達(dá)到50平米，其中青楓壹號和景瑞曦城英郡更是達(dá)到150平米以上。案名別墅建筑類別地下室面積車位花園面積花園朝向露臺面積會所配市場研究層高研究案名地下室層高一層層高二層層高三層層高綠地世紀(jì)城2.8米4米3米3-6米（坡頂）東渡海派青城2.2米6米（餐廳挑高）2.9米2.9米青楓壹號2.8米3.6米（客廳挑高）3米3米景瑞曦城3.2米4.1米（客廳挑高）3.2米3.2米競品項目地下室層高最低達(dá)到2.2米，最高達(dá)到3.2米；其中地上部分標(biāo)準(zhǔn)層高2.9-4米，挑高最低3.6米，最高達(dá)到6米。市場研究層高研究案名地下室層高一層層高二層層高三層層高綠地世市場研究營銷研究案名售樓處位置售樓處內(nèi)部設(shè)置銷售人員素質(zhì)景觀示范區(qū)樣板房綠地世紀(jì)城常州市龍城大道、龍江路交口西南簡單、大氣較好有，大氣有東渡海派青城常州市新北區(qū)薛家鎮(zhèn)順園新村190號大氣、奢華較好有，大氣有青楓壹號香樟路和玉龍路交匯處簡單、大氣一般無有景瑞曦城鐘樓區(qū)星港大道與玫瑰路交叉口簡約，大氣較好有，大氣有競品項目售樓處除海派青城外，均簡單、大氣；并且大多進(jìn)行了景觀和樣板房展示。市場研究營銷研究案名售樓處位置售樓處內(nèi)部設(shè)置銷售人員素質(zhì)景觀市場研究主力面積案名100以下101-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451以上綠地世紀(jì)城地上面積東渡海派青城青楓壹號景瑞曦城雙拼聯(lián)排單位：平方米競品項目聯(lián)排別墅主力面積多集中于201-300平米面積段。市場研究主力面積案名100以下101-150151-2002市場研究銷售總價案名100以下101-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451以上綠地世紀(jì)城東渡海派青城青楓壹號景瑞曦城雙拼聯(lián)排單位：萬元競品項目別墅總價分布范圍較廣，最低116萬，最高364萬。市場研究銷售總價案名100以下101-150151-2002市場研究銷售單價案名9000以下9001-1000010001-1100011001-1200012001-1300013001-1400014000以上綠地世紀(jì)城東渡海派青城青楓壹號景瑞曦城雙拼聯(lián)排單位：元/平方米競品項目城西板塊銷售單價達(dá)到11000-13000元/平米的水平,而綠地世紀(jì)城和東渡海派青城的銷售單價相對較低,達(dá)到1000-11000元/平米。市場研究銷售單價案名9000以下9001-1000010市場研究銷售單價（以地上面積計算）案名9000以下9001-1000010001-1100011001-1200012001-1300013001-1400014000以上綠地世紀(jì)城東渡海派青城青楓壹號景瑞曦城以地上面積計算銷售單價，綠地世紀(jì)城達(dá)到14000元/平米，而其他項目銷售單價沒有變化，主要由于綠地世紀(jì)城不贈送地下室；其他項目均贈送地下室，地下室不計入銷售面積。雙拼聯(lián)排單位：元/平方米市場研究銷售單價（以地上面積計算）案名9000以下9001-市場研究競品項目剩余量分析案名別墅總建已推量已售量未推量余量月均去化綠地世紀(jì)城4.6萬方3.0萬方2.7萬方1.6萬方1.9萬方14套/月東渡海派青城5.9萬方5.9萬方2.6萬方03.3萬方26套/月青楓壹號5.1萬方2.6萬方2.2萬方2.5萬方2.9萬方19套/月景瑞曦城4.2萬方0.9萬方0.4萬方3.3萬方3.8萬方19套/月(6.23開盤)合計19.8萬方12.4萬方7.9萬方7.4萬方11.9萬方67套/月競品項目中海派青城、青楓壹號、景瑞曦城去化成績較好,得益于項目的高附加值,贈送面積高達(dá)150平米以上，而海派青城由于主力面積較小，得到較好的去化;另外,競品項目剩余體量較大，余量占別墅總量的60%，未來競爭日趨激烈。綠地世紀(jì)城截止7.25去化98套（09年12月開盤）東渡海派青城截止7.25去化199套（09年12月開盤）青楓壹號截止7.25去化76套（10年3月開盤）景瑞曦城截止7.25去化19套（10年6月開盤）市場研究競品項目剩余量分析案名別墅總建已推量已售量未推量余量市場研究總結(jié)別墅建筑風(fēng)格多采用歐式風(fēng)格,其中英式風(fēng)格居多。競品項目中青楓壹號和景瑞曦城借助高附加值，贈送面積達(dá)到150平米以上，取得了相對較好的去化成績，月均去化量達(dá)到4400平米/月以上。競品項目除綠地世紀(jì)城外地下室均為贈送，主要為了提高附加值帶動去化量的增長。競品項目剩余體量較大，達(dá)到別墅體量的60%，以月均去化總量計算，需7個月左右的去化時間。項目競品多以聯(lián)排別墅為主，且聯(lián)排別墅面積集中于201-300平米面積段；銷售單價為10000-13000元/平米的價格段,總價處于116萬-364萬的價格段。項目競品綠化率處于30%以上的水平，景觀風(fēng)格多貼合建筑風(fēng)格，使之相得益彰。競品項目外立面多采用面磚、涂料、石材，其中面磚和石材所占比例較多，用以提升別墅檔次。競品項目別墅地上部分標(biāo)準(zhǔn)層高3米左右，大多采用了挑空，挑空部分高度為3.6-6米不等。競品項目大多進(jìn)行了景觀和樣板房展示。別墅市場競爭日趨激烈，優(yōu)秀的產(chǎn)品塑造和服務(wù)表現(xiàn)利于占領(lǐng)更多的市場先機(jī)。市場研究總結(jié)別墅建筑風(fēng)格多采用歐式風(fēng)格,其中英式風(fēng)格居多。別產(chǎn)品部分產(chǎn)品部分產(chǎn)品研究別墅定位整體定位城市核心區(qū)的城市別墅強(qiáng)調(diào)不僅僅是城市別墅，更是常州城市核心區(qū)的城市別墅，突出項目別墅產(chǎn)品的絕對地段優(yōu)勢。產(chǎn)品研究別墅定位整體定位城市核心區(qū)的城市別墅強(qiáng)調(diào)不僅僅是城市市場研究別墅定位競品項目別墅多為聯(lián)排別墅，獨(dú)棟、雙拼別墅體量小。市場研究別墅定位競品項目別墅多為聯(lián)排別墅，獨(dú)棟、雙拼別墅體量產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格項目鳥瞰圖項目建筑風(fēng)格示意圖（住宅部分）產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格項目鳥瞰圖項目建筑風(fēng)格示意圖（住宅部分）別墅競品項目多采用歐式建筑風(fēng)格，市場對歐式風(fēng)格認(rèn)可度較高。本項目為混合型社區(qū)，別墅建筑風(fēng)格的選取應(yīng)貼合住宅部分建筑風(fēng)格，使整個項目的建筑風(fēng)格趨于和諧。建議本項目別墅部分采用徳式簡約風(fēng)格或中式風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格別墅競品項目多采用歐式建筑風(fēng)格，市場對歐式風(fēng)格認(rèn)可度較高。建方向一方向一融入較為多的東方元素，如米白的墻體、基座的石材、屋頂及窗框的深紅色木條等，打造較為純粹的新東方風(fēng)格。產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格融入較為多的東方元素，如米白的墻體、基座的石材、屋頂及窗框的外墻裝飾產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格外墻裝飾產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格屋頂、窗戶產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格屋頂、窗戶產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格景觀建議景觀建議本案地塊內(nèi)部景觀資源較好，為其配合新亞洲風(fēng)格建筑，建議本案在景觀方面主打水景和竹子，并且使用自然石與水生花卉、灌木以及遠(yuǎn)景喬木進(jìn)行搭配，在整體上豐富了景觀層次、活躍了社區(qū)氛圍，再種植竹林，使其與建筑、水系完美的搭配，同時經(jīng)過小品補(bǔ)充，四季花卉相搭配營造出濃郁、優(yōu)美的高雅境界。產(chǎn)品研究景觀風(fēng)格本案地塊內(nèi)部景觀資源較好，為其配合新亞洲風(fēng)格建筑，建議本案在產(chǎn)品研究景觀風(fēng)格產(chǎn)品研究景觀風(fēng)格運(yùn)用各種中式景觀元素來充實(shí)社區(qū)，如隔窗、盆景等。產(chǎn)品研究景觀風(fēng)格運(yùn)用各種中式景觀元素來充實(shí)社區(qū)，如隔窗、盆景等。產(chǎn)品研究景觀方向二方向二建筑風(fēng)格較為純正的德國建筑設(shè)計，一是外形簡練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時尚，屬于現(xiàn)代簡約派。如立面上點(diǎn)綴有橘紅與黑色組成的窗戶。二是功能講求實(shí)用，任何認(rèn)為是多余的裝飾都幾乎被摒棄，如最具代表性“方窗＋豎條窗”的開窗設(shè)計，半人高的護(hù)欄從外立面看又顯得新穎而別致。三是材料品質(zhì)精良，采用德國原裝進(jìn)口的材料和新技術(shù)，關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展；四是注重細(xì)節(jié)設(shè)計，如窗臺下沿采用特別配置的“披水板”，能擋住雨水污染墻面。產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格較為純正的德國建筑設(shè)計，一是外形簡練、現(xiàn)代，充滿活力產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格花園建議利用喬木、灌木、花草來精致花園，整體效果層次感強(qiáng)，給人溫馨的感覺，同時精裝花園也增加了本案的賣點(diǎn)。產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格花園建議利用喬木、灌木、花草來精致花園，整體效果層次感強(qiáng)，給景觀建議景觀建議花園建議結(jié)合坡地的特點(diǎn)來做社區(qū)景觀，建議鋪設(shè)大面積的草皮，用喬木、灌木、花來點(diǎn)綴，并設(shè)計簡單的水系。產(chǎn)品研究景觀風(fēng)格花園建議結(jié)合坡地的特點(diǎn)來做社區(qū)景觀，建議鋪設(shè)大面積的草皮，用產(chǎn)品研究景觀風(fēng)格產(chǎn)品研究景觀風(fēng)格產(chǎn)品研究景觀風(fēng)格產(chǎn)品研究景觀風(fēng)格戶型建議戶型建議產(chǎn)品研究戶型建議經(jīng)過市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)競品項目戶型面積較小、附加值高的別墅產(chǎn)品得到了較好的去化成績。建議本項目別墅部分戶型面積設(shè)定200平米左右，并提高附加值，帶動去化產(chǎn)品研究戶型建議經(jīng)過市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)競品項目戶型面積較小、附加端戶戶型：三房三廳三衛(wèi)230平米特點(diǎn)：1、戶型設(shè)計有下沉庭院；

2、贈送100平米左右地下室；

3、客廳上方5.1米大面積挑空，家庭廳上方5.5米挑空；

4、贈送45平米夾層空間；

5、層層設(shè)計有露臺，且頂層雙露臺；。產(chǎn)品研究戶型建議端戶戶型：三房三廳三衛(wèi)230平米產(chǎn)品研究戶型建議戶型：三房兩廳四衛(wèi)面積：220㎡（戶型面寬6.3米）特點(diǎn)：1、戶型設(shè)計有下沉庭院；

2、贈送80平米左右地下室；

3、臥室大尺度開間；

4、層層設(shè)計有露臺，且頂層雙露臺；

5、三臥室均設(shè)計有獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間。中間戶產(chǎn)品研究戶型建議戶型：三房兩廳四衛(wèi)特點(diǎn)：1、戶型設(shè)計有下沉庭院；中間戶產(chǎn)品190平米戶型特點(diǎn)：一樓設(shè)計有老人房，且餐廳上方挑空。產(chǎn)品研究戶型建議190平米戶型產(chǎn)品研究戶型建議210平米戶型特點(diǎn)：1、戶型的客廳上方有挑空設(shè)計；2、二層、三層設(shè)計有多個大面積露臺。產(chǎn)品研究戶型建議210平米戶型特點(diǎn)：產(chǎn)品研究戶型建議That’sallThankyouThat’sall別墅市場研究報告別墅市場研究報告市場部分市場部分東渡海派青城綠地世紀(jì)城景瑞曦城青楓1號本案市中心板塊代表項目城西板塊綠地世紀(jì)城景瑞曦城青楓壹號新北板塊東渡海派青城本案位于市區(qū)，較競品項目更接近市中心，位于勤業(yè)北路和勞動西路交匯處，屬城市別墅性質(zhì)。市場研究競品分布東渡海派青城綠地世紀(jì)城景瑞曦城青楓1號本案市中心板塊代表項目項目概況案名綠地世紀(jì)城開發(fā)商常州祁華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置鐘樓龍城大道、龍江路交匯處，毗鄰飛龍居住區(qū)

別墅總建4.6萬方別墅類別獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅開盤日期2009.12裝修狀況毛坯均價11000元/平方米產(chǎn)品聯(lián)排別墅280平米交房日期2010.12綠地世紀(jì)城一期于2009年6月開盤，截止至2010年6月已全部去化。未來三期聯(lián)排別墅，總共大約50套左右，推出時間、房型、價格未知。2期3期1期聯(lián)排別墅市場研究競品概況項目概況案名綠地世紀(jì)城開發(fā)商常州祁華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位2期1.3期聯(lián)排前兩批聯(lián)排項目概況案名東渡·海派青城開發(fā)商東渡國際集團(tuán)有限公司項目位置常州市新北區(qū)薛家鎮(zhèn)奧園路東側(cè)、順園路以西別墅總建5.9萬方別墅類別聯(lián)排別墅開盤日期2009.12裝修狀況毛坯均價10000元/平方米產(chǎn)品聯(lián)排別墅116平方米交房日期2010.12東渡海派青城第二批總共120套,于4月17日推出，截止至6月，還剩下4套未去化，第三批總共150套預(yù)計第四季度推出。市場研究競品概況2期1.3期聯(lián)排前兩批聯(lián)排項目概況案名東渡·海派青城開發(fā)商東1期2期項目概況案名青楓壹號開發(fā)商江蘇百興、常州金新房產(chǎn)公司項目位置香樟路與玉龍路交匯處、青楓公園往西300米別墅總建5.1萬方別墅類別聯(lián)排別墅、雙拼別墅開盤日期2010.3裝修狀況毛坯均價聯(lián)排13000元/平方米雙拼19000元/平方米產(chǎn)品聯(lián)排別墅280平方米雙拼別墅400平方米交房日期20111期共計88套別墅房源已經(jīng)基本售罄。2期共計71套別墅房源，具體推盤計劃未定。市場研究競品概況1期2期項目概況案名青楓壹號開發(fā)商江蘇百興、常州金新房產(chǎn)公司項目概況案名景瑞曦城英郡開發(fā)商上海景瑞地產(chǎn)項目位置鐘樓區(qū)星港大道玫瑰路口別墅總建4.2萬方別墅類別聯(lián)排別墅開盤日期2010.6裝修狀況毛坯均價11700元/平方米產(chǎn)品聯(lián)排別墅211平方米交房日期2011項目目前推出第一組團(tuán)別墅，共42套聯(lián)排別墅，目前去化19套，剩余23套。第一組團(tuán)市場研究競品概況項目概況案名景瑞曦城英郡開發(fā)商上海景瑞地產(chǎn)項目位置鐘樓區(qū)星港案名公開時間總量去化容積率綠化率建筑類別建筑風(fēng)格別墅均價別墅主力面積別墅主力總價綠地世紀(jì)城2009.124.6萬方2.7萬方2.350%獨(dú)棟雙拼聯(lián)排美式聯(lián)排11000元/平米聯(lián)排280平米聯(lián)排308萬東渡海派青城2009.125.9萬方2.6萬方0.838%聯(lián)排英式聯(lián)排10000元/平米聯(lián)排116平米聯(lián)排116萬青楓壹號2010.310萬方2.2萬方1.140%雙拼聯(lián)排地中海聯(lián)排13000元/平米雙拼19000元/平米聯(lián)排280平米雙拼400平米聯(lián)排364萬雙拼760萬景瑞曦城2010.64.2萬方0.45萬方2.530%聯(lián)排英式聯(lián)排11700元/平米聯(lián)排211平米聯(lián)排247萬市場研究競品數(shù)據(jù)總表案名公開時間總量去化容積率綠化率建筑類別建筑風(fēng)格別墅均價別墅市場研究別墅外立面案名別墅建筑類別別墅建筑風(fēng)格別墅外立面立面圖綠地世紀(jì)城獨(dú)棟雙拼聯(lián)排美式石材面磚為主，少量涂料為輔東渡海派青城聯(lián)排英式面磚為主，石材、涂料為輔青楓壹號雙拼聯(lián)排地中海涂料為主，石材為輔景瑞曦城聯(lián)排英式涂料為主，石材為輔競品項目外觀里面多采用石材加涂料或者石材、涂料、面磚的組合,提升項目檔次；建筑風(fēng)格多采用歐式風(fēng)格。市場研究別墅外立面案名別墅建筑類別別墅建筑風(fēng)格別墅外立面立面市場研究別墅外立面綠地世紀(jì)城外立面效果圖東渡海派青城立面圖市場研究別墅外立面綠地世紀(jì)城外立面效果圖東渡海派青城立面圖市場研究別墅外立面青楓壹號立面效果圖景瑞曦城立面效果圖市場研究別墅外立面青楓壹號立面效果圖景瑞曦城立面效果圖案名別墅建筑類別綠化率景觀設(shè)計公司景觀訴求綠地世紀(jì)城獨(dú)棟雙拼聯(lián)排50%香港玉琪璘景觀堂花園式園林景觀東渡海派青城聯(lián)排38%上海捷奧景觀公司薔薇藤籬,文藝田園青楓壹號雙拼聯(lián)排40%重慶英才西班牙生態(tài)景瑞曦城聯(lián)排30%HWA安琦道爾45畝臺地式中央園林競品項目綠化率處于30%以上，景觀風(fēng)格多貼合建筑風(fēng)格，使別墅和景觀相得益彰。市場研究景觀研究案名別墅建筑類別綠化率景觀設(shè)計公司景觀訴求綠地世紀(jì)城獨(dú)棟50綠地世紀(jì)城社區(qū)效果圖東渡海派青城社區(qū)實(shí)景圖市場研究景觀研究綠地世紀(jì)城社區(qū)效果圖東渡海派青城社區(qū)實(shí)景圖市場研究景觀研究市場研究景觀研究青楓壹號社區(qū)效果圖景瑞曦城英郡效果圖市場研究景觀研究青楓壹號社區(qū)效果圖景瑞曦城英郡效果圖地下室一層二層三層綠地世紀(jì)城聯(lián)排280平米市場研究房型展示地下室一層二層三層綠地世紀(jì)城聯(lián)排280平米市場研究房型展示東渡海派青城地下室1層2層3層聯(lián)排116平米市場研究房型展示東渡海派青城地下室1層2層3層聯(lián)排116平米市場研究房型展示青楓壹號聯(lián)排280平米市場研究房型展示青楓壹號聯(lián)排280平米市場研究房型展示市場研究房型展示景瑞曦城-1F3F2F1F聯(lián)排211平米市場研究房型展示景瑞曦城-1F3F2F1F聯(lián)排211平米市場研究賣點(diǎn)研究案名項目賣點(diǎn)綠地世紀(jì)城高品質(zhì)、純美式、國際化印象社區(qū)。東渡海派青城京滬高鐵站點(diǎn)附近，英式管家服務(wù)，低密度、生態(tài)藝墅青楓壹號常州首創(chuàng)西班牙生態(tài)獨(dú)院別墅景瑞曦城交通便利，青楓公園旁，45畝臺地式中央花園空中園林，產(chǎn)品線豐富競品項目賣點(diǎn)多集中于異域風(fēng)情的宣導(dǎo)。市場研究賣點(diǎn)研究案名項目賣點(diǎn)綠地世紀(jì)城高品質(zhì)、純美式、國際化案名別墅建筑類別地下室面積車位花園面積花園朝向露臺面積會所配套贈送面積總計綠地世紀(jì)城獨(dú)棟雙拼聯(lián)排60平米（不贈送）地上車位（不贈送）30平米南北20平米/50平米東渡海派青城聯(lián)排15-18平米贈送地下車庫30平米南10平米風(fēng)尚精英會所55-58平米青楓壹號雙拼聯(lián)排120平米贈送地下車位35平米南北25平米無180平米景瑞曦城聯(lián)排26平米贈送地下車位50平米南北74平米/150平米市場研究附加值研究競品項目別墅附加值高，大多做到南北花園，贈送面積總計最低達(dá)到50平米，其中青楓壹號和景瑞曦城英郡更是達(dá)到150平米以上。案名別墅建筑類別地下室面積車位花園面積花園朝向露臺面積會所配市場研究層高研究案名地下室層高一層層高二層層高三層層高綠地世紀(jì)城2.8米4米3米3-6米（坡頂）東渡海派青城2.2米6米（餐廳挑高）2.9米2.9米青楓壹號2.8米3.6米（客廳挑高）3米3米景瑞曦城3.2米4.1米（客廳挑高）3.2米3.2米競品項目地下室層高最低達(dá)到2.2米，最高達(dá)到3.2米；其中地上部分標(biāo)準(zhǔn)層高2.9-4米，挑高最低3.6米，最高達(dá)到6米。市場研究層高研究案名地下室層高一層層高二層層高三層層高綠地世市場研究營銷研究案名售樓處位置售樓處內(nèi)部設(shè)置銷售人員素質(zhì)景觀示范區(qū)樣板房綠地世紀(jì)城常州市龍城大道、龍江路交口西南簡單、大氣較好有，大氣有東渡海派青城常州市新北區(qū)薛家鎮(zhèn)順園新村190號大氣、奢華較好有，大氣有青楓壹號香樟路和玉龍路交匯處簡單、大氣一般無有景瑞曦城鐘樓區(qū)星港大道與玫瑰路交叉口簡約，大氣較好有，大氣有競品項目售樓處除海派青城外，均簡單、大氣；并且大多進(jìn)行了景觀和樣板房展示。市場研究營銷研究案名售樓處位置售樓處內(nèi)部設(shè)置銷售人員素質(zhì)景觀市場研究主力面積案名100以下101-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451以上綠地世紀(jì)城地上面積東渡海派青城青楓壹號景瑞曦城雙拼聯(lián)排單位：平方米競品項目聯(lián)排別墅主力面積多集中于201-300平米面積段。市場研究主力面積案名100以下101-150151-2002市場研究銷售總價案名100以下101-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451以上綠地世紀(jì)城東渡海派青城青楓壹號景瑞曦城雙拼聯(lián)排單位：萬元競品項目別墅總價分布范圍較廣，最低116萬，最高364萬。市場研究銷售總價案名100以下101-150151-2002市場研究銷售單價案名9000以下9001-1000010001-1100011001-1200012001-1300013001-1400014000以上綠地世紀(jì)城東渡海派青城青楓壹號景瑞曦城雙拼聯(lián)排單位：元/平方米競品項目城西板塊銷售單價達(dá)到11000-13000元/平米的水平,而綠地世紀(jì)城和東渡海派青城的銷售單價相對較低,達(dá)到1000-11000元/平米。市場研究銷售單價案名9000以下9001-1000010市場研究銷售單價（以地上面積計算）案名9000以下9001-1000010001-1100011001-1200012001-1300013001-1400014000以上綠地世紀(jì)城東渡海派青城青楓壹號景瑞曦城以地上面積計算銷售單價，綠地世紀(jì)城達(dá)到14000元/平米，而其他項目銷售單價沒有變化，主要由于綠地世紀(jì)城不贈送地下室；其他項目均贈送地下室，地下室不計入銷售面積。雙拼聯(lián)排單位：元/平方米市場研究銷售單價（以地上面積計算）案名9000以下9001-市場研究競品項目剩余量分析案名別墅總建已推量已售量未推量余量月均去化綠地世紀(jì)城4.6萬方3.0萬方2.7萬方1.6萬方1.9萬方14套/月東渡海派青城5.9萬方5.9萬方2.6萬方03.3萬方26套/月青楓壹號5.1萬方2.6萬方2.2萬方2.5萬方2.9萬方19套/月景瑞曦城4.2萬方0.9萬方0.4萬方3.3萬方3.8萬方19套/月(6.23開盤)合計19.8萬方12.4萬方7.9萬方7.4萬方11.9萬方67套/月競品項目中海派青城、青楓壹號、景瑞曦城去化成績較好,得益于項目的高附加值,贈送面積高達(dá)150平米以上，而海派青城由于主力面積較小，得到較好的去化;另外,競品項目剩余體量較大，余量占別墅總量的60%，未來競爭日趨激烈。綠地世紀(jì)城截止7.25去化98套（09年12月開盤）東渡海派青城截止7.25去化199套（09年12月開盤）青楓壹號截止7.25去化76套（10年3月開盤）景瑞曦城截止7.25去化19套（10年6月開盤）市場研究競品項目剩余量分析案名別墅總建已推量已售量未推量余量市場研究總結(jié)別墅建筑風(fēng)格多采用歐式風(fēng)格,其中英式風(fēng)格居多。競品項目中青楓壹號和景瑞曦城借助高附加值，贈送面積達(dá)到150平米以上，取得了相對較好的去化成績，月均去化量達(dá)到4400平米/月以上。競品項目除綠地世紀(jì)城外地下室均為贈送，主要為了提高附加值帶動去化量的增長。競品項目剩余體量較大，達(dá)到別墅體量的60%，以月均去化總量計算，需7個月左右的去化時間。項目競品多以聯(lián)排別墅為主，且聯(lián)排別墅面積集中于201-300平米面積段；銷售單價為10000-13000元/平米的價格段,總價處于116萬-364萬的價格段。項目競品綠化率處于30%以上的水平，景觀風(fēng)格多貼合建筑風(fēng)格，使之相得益彰。競品項目外立面多采用面磚、涂料、石材，其中面磚和石材所占比例較多，用以提升別墅檔次。競品項目別墅地上部分標(biāo)準(zhǔn)層高3米左右，大多采用了挑空，挑空部分高度為3.6-6米不等。競品項目大多進(jìn)行了景觀和樣板房展示。別墅市場競爭日趨激烈，優(yōu)秀的產(chǎn)品塑造和服務(wù)表現(xiàn)利于占領(lǐng)更多的市場先機(jī)。市場研究總結(jié)別墅建筑風(fēng)格多采用歐式風(fēng)格,其中英式風(fēng)格居多。別產(chǎn)品部分產(chǎn)品部分產(chǎn)品研究別墅定位整體定位城市核心區(qū)的城市別墅強(qiáng)調(diào)不僅僅是城市別墅，更是常州城市核心區(qū)的城市別墅，突出項目別墅產(chǎn)品的絕對地段優(yōu)勢。產(chǎn)品研究別墅定位整體定位城市核心區(qū)的城市別墅強(qiáng)調(diào)不僅僅是城市市場研究別墅定位競品項目別墅多為聯(lián)排別墅，獨(dú)棟、雙拼別墅體量小。市場研究別墅定位競品項目別墅多為聯(lián)排別墅，獨(dú)棟、雙拼別墅體量產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格項目鳥瞰圖項目建筑風(fēng)格示意圖（住宅部分）產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格項目鳥瞰圖項目建筑風(fēng)格示意圖（住宅部分）別墅競品項目多采用歐式建筑風(fēng)格，市場對歐式風(fēng)格認(rèn)可度較高。本項目為混合型社區(qū)，別墅建筑風(fēng)格的選取應(yīng)貼合住宅部分建筑風(fēng)格，使整個項目的建筑風(fēng)格趨于和諧。建議本項目別墅部分采用徳式簡約風(fēng)格或中式風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格別墅競品項目多采用歐式建筑風(fēng)格，市場對歐式風(fēng)格認(rèn)可度較高。建方向一方向一融入較為多的東方元素，如米白的墻體、基座的石材、屋頂及窗框的深紅色木條等，打造較為純粹的新東方風(fēng)格。產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格融入較為多的東方元素，如米白的墻體、基座的石材、屋頂及窗框的外墻裝飾產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格外墻裝飾產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格屋頂、窗戶產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格屋頂、窗戶產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格產(chǎn)品研究建筑風(fēng)格