房地產投資信托基金風險管理研究摘要：近年來，我國房地產行業快速發展，推出房地產投資信托基金（簡稱REIT）將是房地產業和資本市場發展的必然趨勢。但PE1T作為一種房地產證券化產品，兼具了房地產業、資本市場和基金運作管理等多重風險，立足于此，本文試圖對RElT的風險管理做出討論，為中國房地產投資信托基金的發展提供參考依據。關鍵詞：房地產投資信托基金；風險房地產投資信托基金（RealEtateInvetmentTrut，簡稱REIT）是一種以發行收益憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。一、房地產投資信托基金的風險及成因風險是金融產品的本質特征之一，房地產投資信托作為一種理想的房地產市場金融工具，除體現出收益的穩定性和投資的流動性等優點外，也同樣存在一系列的風險。（一）系統風險系統風險是指收益變動中影響所有證券價格的因素，它屬于不可分散風險。經濟的、政治的和社會的變動是系統風險的根源，它們的影響使幾乎所有的證券以同樣的方式一起運動。本文將從經濟周期風險、政策風險和法律風險3個方面予以具體說明。經濟周期風險房地產業對國民經濟的變化非常敏感。當國民經濟擴張時。對空間的需求激增，使房地產市場出現供不應求，房地產投資信托基金所投資的資產價值升高，租金收入增加。此時，追求高利潤的投資者紛紛入市，加大供給，反過來又刺激了國民經濟的繁榮。當國家經濟處在低谷時，房地產業將出現持續較長時間的房地產價格下降、出租率下降和樓盤滯銷等現象房地產投資信托基金所投資的資產的價值也就不可避免地受到影響，同時REIT所投資資產的租金收入減少，投資者必然會遭受損失。房地產價格和租金的下降，使投資者投資的積極性降低，將資金撤出使房地產需求下降。房地產行業就是如此周而復始的運行。政策風險世界上大部分國家的房地產市場和資本市場尚還處在發展階段，政府對它們的監管缺乏經驗，經常會針對發展過程中出現的問題制定政策和法規，比如產業和金融等方面的政策。REIT作為建，立在眾多機制上的復雜的房地產投融資工具，從試點到規范運作。有一個政策法規出臺和調整的過程，使得REIT面臨巨大的政策風險?！跏紫龋收咦兓娘L險。根據貨幣時間價值理論，現值與利率呈反方向變動。利率變動引起股票價格變動，使REIT投資收益的不確定性增加，這就是REIT的利率風險。作為資本市場上的一種投資品，RElT的市場價值與利率變動息息相關。其次。信貸政策變化的風險。事實上，除了企業自籌資金外，房地產投資大部分依靠銀行貸款，國家對利率和貸款限制等金融政策的調整對房地產業發展有著不可估量的影響。一旦信貸政策緊縮，開發商將很難獲得開發貸款。因此會面臨資金鏈斷裂的風險。法律風險REIT作為一種新型的房地產市場投融資工具，其從建立到規范運作都與相關法律、法規的頒布和修正息息相關。雖然我國信托業已有了一定的法律框架，包括《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》和《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》，但針對房地產信托的法律法規目前還是一片空白我國目前缺乏規范各種房地產投資信托經營業務的相關政策、法規及實施細則，關于房地產投資信托基金運作方式、組織結構和上市條件等關鍵問題沒有明確的規定，與REIT相配套的稅法和會計制度等還是空白，這些都嚴重妨礙了房地產投資信托基金在中國的發展。（二）非系統風險管理風險在現代經濟組織中，管理已無可爭辯地成為一種重要的生產要素，而且是將其他各種生產要素組織起來形成生產力的關鍵要素。如果一個組織管理有問題，那么其他生產要素就可能是一盤散沙。難以產生高效率。首先，由于我國目前金融市場發展相對落后，信托公司在公司治理方面往往存在缺陷，其內部沒有真正建立現代企業制度。從而缺乏科學的管理機制，這種較為弱化的管理模式往往會給委托人帶來較大的風險。完善的公司治理結構不僅包括董事會和管理層，還包括獨立的風險控制機構。如果風險控制機構缺失，或者沒有獨立性，那么信托公司就不能全面貫徹公司內部風險控制制度。其次，管理者素質的高低決定了公司的經營管理水平。在房地產投資信托的經營管理過程中，可能會發生因受托人缺乏房地產業務領域的投資經驗、獲取的信息不完全或存在誤差、對經濟形勢的判斷有誤以及所選投資項目的優劣等情況，造成房屋出租率下降和營運成本增加，給項目收益帶來影響，損害投資者的利益。道德風險道德風險是上世紀80年代西方經濟學家提出的一個經濟哲學范疇的概念，即“從事經濟活動的人在最大限度地增進自身效用的同時做出不利于他人的行動?！被蛘哒f是當簽約一方不完全承擔風險后果時所采取的自身效用最大化的自私行為。所有權與控制權的分離可能使經理人員無視股東利益，按照自己的利益，利用自己的信息優勢，為了自己的利益最大化而掩飾公司經營的真實狀況。流動性風險盡管相對于直接投資于房地產資產來說，投資REIT的流動性己經大大增加。但是由于REIT的數量和市值規模相對于一般公司股票來說還是很小，這從根本上限制了REIT的流動性，繼而降低REIT股票的吸引力。同時，房地產項目也具有流動性風險。當租金、出租率大幅下降等情況發生時，房地產項目的未來現金流就會不穩定，在其低于預期目標一段時間后。投資者就會要求對基金進行清算并結束項目，此時就需要變現房地產資產。房地產作為一種特殊的商品，資產本身被限定在特定的區域內，不能移動，屬于不動產，其變現存在很大的難度。二、房地產投資信托基金的風險規避我國REIT風險的產生，既有政策、法律法規、社會環境以及體制方面的宏觀原因，也有自身業務經營、風險控制、人員素質等微觀方面的原因。因此，本文著重從宏觀和微觀兩個方面來對風險控制進行討論。（一）宏觀措施建立完善的法律法規體系任何一種投資產品，只要在金融市場中運作，就會毫無例外地面對各種法律問題。因此，有針對性的建立法律風險防范機制，才能切實有效地防御和分散法律風險。要建立完善的房地產投資信托基金法律法規體系，僅有“一法兩規”是遠遠不夠的，必須要將法律法規細化、完備化。首先應進一步完善《公司法》，明確房地產投資信托基金的組織形式及結構形式等其次。制定專門針對房地產投資信托的專項管理措施，如對經營范圍、資產結構、投資比例和利益分配等方面的規定。第三，REIT還應明確上市的具體條件和要求，以及對應的信息披露機制等，使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。有了完善的法律法規體系作為保障，就要按照法律法規的規定來開展業務，要切實做到有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究。為了避免違規風險。信托機構在業務經營過程中，必須在思想上樹立守法意識，強化法律觀念，同時應當結合自身特點和房地產投資信托業務的需要制定詳細的操作性規范，以最大限度地避免公司的法律風險。加強外部監督和管理完善的監管體系就是綜合運用法律手段和市場手段，建立和健全以中國證監會為主。以證券交易所和信托協會為輔的監管體制。同時配以完善的社會第三方監督機制。建立第三方監督機制，可以充分發揮中介機構的專業技能，嚴格履行既定的執業標準，這有利于杜絕REIT上市前發行人虛構現金流，上市后高估旗下資產價格變現退出等違法違規現象，有利于REIT步入良性發展軌道?！鯛I造良好的社會環境REIT業務的順利發展需要具備一定的社會環境，在中國，REIT還是新生事物，要使中國的REIT規范且健康的發展，進行充分的理論研究、國際經驗的借鑒和國內經驗的總結是十分必要的。一是加強對REIT的理論研究，對其運作模式、激勵與約束機制、資金結構和外部環境等進行深入探討，結合國情，提出可行的理論依據：二是借鑒美國和亞洲一些國家發展REIT的經驗，總結出我們可學習、借鑒的做法：三是對我國目前正在開展的房地產集合信托業務和海外上市的REIT進行總結，找出問題與不足，為今后的發展提出合理的建議。（二）微觀措施提高公司管理水平首先，完善公司治理結構。信托公司應建立由董事會、管理層和風險控制委員會構成的房地產信托風險控制框架。董事會應理解經營的信托業務及其風險，制定適當的政策、程序、簿記系統和報告系統。以支持信托業務經營活動。管理層在董事會的授權范圍內，對日常業務實施風險管理控制。風險控制委員會應隨時了解和掌握國家的法律政策變化，定期和不定期提出風險控制報告和風險控制措施，督促信托公司相關部門實施該措施。其次，加強人才培養。信托管理人員應具有相應的勝任能力，其知識經驗和專業技能與所經營的信托業務的性質和規模相匹配。發展房地產投資信托基金，應該具有一大批精通政策法規、了解市場動態、掌握投資技巧并熟悉投資對象的專家。優秀的RETI專業人員對于降低RETI的投資風險和管理風險以及促進整個房地產投資信托基金行業的發展均起著極為關鍵的作用。加強項目風險管理REIT經營過程中必須切實做好房地產投資項目的風險分析和風險控制。由于各個項目的特點和經營方式不同，這些差異影響著投資項目風險的大小，因此投資風險分析的關鍵是要做好項目可行性研究。項目的可行性分析包括政策環境、市場環境、企業定性評估和項目定量評估4個方面首先，把握房地產市場的變化和走勢，必須系統考慮經濟周期、國家宏觀調控政策和利率調整等因素。其次，相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格和消費者購買力等諸多因素的變化。也可能導致房地產市場價格有較大的波動。再次，對企業經營管理水平進行定性評估，需要評價項目是否具備良好的市場前景，管理隊伍是否具有實施項目的能力，財務管理是否規范等。最后，對房地產項目的流動性、資產負債管理比例、盈利能力等多個方面的指標進行定量分析。道德風險的控制對于道德風險，單靠完善合同是無法徹底解決的，必須為委托人設計出一種必要且可行的機制，實現激勵和約束相容，敦促代理人以委托人利益最大化為準則努力工作。首先，合理的薪酬激勵機制是處理好這一問題的重要環節?，F代企業制度建