新國五條2010年國十一條2011年國八條調控國五條“新國五條”

北京***拍賣有限公司——房產政策培訓2013年新國五條2010年LUMUACB政策條款政策細則案例分析政策歷程核心主指政策更新對比逐條細則分析國五條

京十九條舉例

委托方買受人A-01政策內容

A-02政策要點

C-01市場案例

C-02自有項目案例B-01政策分析

B-02北京政策細則LUMUACB政策條款政策細則案例分析政策歷程核心主指政策更A政策條款政策歷程核心主指A-01政策要點

A-02具體內容

政策更新對比A政策條款政策歷程核心主指A-01政策要點政策更新對比A政策條款政策歷程

2010年1月“國十一條”2010年4月“國十條”2010年9月“9.29新政”2011年1月“新國八條”2013年2月“新國五條”A政策條款政策歷程2010年1月“國十一條”2010年4A政策條款新國五條（一）完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。（四）加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。（五）加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

A政策條款新國五條（一）完善穩定房價工作責任制。各直轄市、京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件B政策細則B-01政策分析

B-02北京政策細則逐條細則分析國五條

京十九條B政策細則B-01政策分析逐條細則分析國五條京十京19條房產新政及實例培訓課件B京19條北京政策北京市人民政府辦公廳貫徹落實《國務院辦公廳關于繼續做好房地產的市場調控工作的通知》精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知京政辦發[2013]17號發布日期：2013年3月30日B京19條北京政策北京市人民政府辦公廳貫徹落實京政辦發[20B京19條細則B-01逐條解讀

一、切實承擔穩定房價工作的責任（一）高度重視房地產市場的調控工作（二）認證落實房價調控目標（三）建立穩定房價工作責任制政策解讀：

1、為促進房地產市場健康發展、保障首都人民群眾住有所居的需要。2、今年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。3、各有關本部門認真落實所承擔的房地產調控工作任務。確保轄區內新建商品住房價格與全市房價控制目標總體一致。政策分析發布日期：2013年3月30日B京19條細則B-01逐條解讀一、切實承擔穩定房價工作二、堅決抑制投機投資性購房（四）繼續嚴格執行住房限購措施（五）嚴格購房資格審核，加大執法查處力度（六）繼續嚴格實施差別化住房信貸政策（七）充分發揮稅收政策的調節作用政策解讀：4、自執行之日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。5、購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同。對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產權登記手續，家庭承擔相應的法律責任，且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的，將依法追究刑事責任。6、繼續暫停第三套及以上住房貸款發放。7對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日二、堅決抑制投機投資性購房BB-01逐條解讀政策分析京

BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日繳納個稅的總額=（實際轉讓收入-房屋原值-轉讓稅金-其他合理費用）×20%各項合理費用為：裝修費用、貸款利率、各項手續費用等；裝修費用最高為購房原值的10%；另外，契稅、營業稅、印花稅為稅金可以扣除的項目對于不能核實房屋原值的，按照總房款的1%來征個稅。此規則主要針對，房改房、按工齡折算房價的福利分房業主。從2006年起，本市開始執行網簽制度。因此在2006年以后購買的房屋，都應該能在系統中查到原值。但一些購買時間較長，當時購入價格很低的存量房，有可能會在系統中查不到原值。這種房屋，將按照總房款1%來計稅。售房人還會對房屋原值進行申報，而有關部門將進行核實。如果能夠核實到房屋原值，就按新政征稅，如果通過各種手段都無法核實，則有可能按總房款1%來計稅。BB-01逐條解讀政策分析京19條B京19條細則B-01逐條解讀

政策分析發布日期：2013年3月30日本市戶籍成年單身人士——限購資格審核工作日時限為10個工作日。家庭限購政策——2011年本市曾發布被稱為“京十五條”的房地產調控政策，包括“本地戶籍家庭限購2套、符合條件的非京籍家庭限購1套等政策”非京籍購房資格——按照北京的限購政策，外省市來京人員必須連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅(社會保險)，才能有購房資格。納稅是從申請年的上一年開始往前推算連續5年；社保則是從申請月的上一個月往前推算60個月。●“連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”自申請年的上一年開始，往前推算連續5年，每年至少一次繳納個人所得稅，繳納的年份不能中斷，補繳無效。比如，今年提出的購房申請，要從2008年至2012年連續五年在北京繳納個人所得稅。●“連續5年(含)以上在本市繳納社會保險”從申請月的上一個月開始，往前推算60個月連續繳納養老保險，不能斷月。如有斷月補繳后有效。據了解，這主要是考慮到一些人員在換工作期間，會出現社保的暫時“斷檔”情況。B京19條細則B-01逐條解讀政策分析發布日期：201三、增加普通商品房住房及用地供應（八）穩定普通商品住房用地供應（九）完善土地市場監管（十）加快普通商品住房供應政策解讀：

8、

2013年本市住房用地供應計劃為1650公頃。繼續完善土地出讓方式，通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。9、密切跟蹤土地供應后開發建設進度，強化房地產用地供應和開發利用的全過程監管。10對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日三、增加普通商品房住房及用地供應BB-01逐條解讀政“限房價、競地價”的交易方式——是指在限定項目未來住宅銷售價格的條件下，競拍土地價格，按土地價格價高者得的原則確定競得人的掛牌出讓方式。2013年本市住宅用地供應計劃擬安排住宅用地1650公頃。其中保障性安居工程用地800公頃，商品住宅用地850公頃，滿足各類保障性安居工程和中小套型住宅用地不低于住宅用地的70%。BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日“限房價、競地價”的交易方式——是指在限定項目未來住宅銷售價四、加快保障性安居工程建設（十一）進一步加大保障性安居工程建設力度（十二）加強建設分配管理五、加強商品房銷售管理

(十三)嚴格商品房預售管理。

(十四)加強商品房銷售價格引導。政策解讀：

11、

2013年建設籌集各類保障性住房16萬套，竣工7萬套的任務。二季度前完成項目供地、規劃等手續，落實財政資金，三季度確保項目開工建設。實施1000萬平方米老舊小區抗震節能綜合整治和簡易住宅樓改造工程。12、落實工程質量責任，確保工程質量安全，統一保障性住房申請，完善保障家庭的經濟及住房狀況審核機制，嚴肅查處擅自改變用途等違法違規行為13、提高商品房預售許可門檻，完善和嚴格執行商品房預售資金監管制度14、對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。銷售過程中，嚴格執行明碼標價、一房一價規定，實際銷售價格不得高于申報價格。BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日四、加快保障性安居工程建設BB-01逐條解讀政策分析京BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日中華人民共和國城市房地產管理法(中華人民共和國主席令第72號)關于預售條件：第四十五條

商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設關于商品房銷售價格——房價由于人員成本、樓盤占用資金量都可能上漲，和銷售毛坯房相比，銷售成本房的成本也有提升，因此同一樓盤在不同期開盤時，房價有可能波動，但與前期相比應該不會出現大幅上漲，而且與周邊品質相似的商品房相比，也不應該大漲。

BB-01逐條解讀政策分析京19條細則發布日期：201六、強化市場監管和預期引導

(十五加強房地產企業信用管理。

(十六)嚴厲打擊開發企業的違法違規行為。(十七)加強房地產經紀活動監管。(十八)合理引導市場預期。政策解讀：

15、搭建本市房地產企業信用管理系統，實現對房地產企業違法違規行為的聯動監管。16、加大對房地產開發企業的違法違規的行為查處力度，實施方式有：禁止其參加土地競買、不對其發放新開發項目貸款、暫停批準其上市再融資或重大資產重組、禁止其通過信托計劃融資、對其強化土地增值稅的征收。17、有關部門聯合開展房屋中介市場專項治理工作，加大市場監管力度，依法嚴肅查處房地產經紀機構違法違規行為。18、加強市場監測和研究分析，全面、客觀、及時發布房地產市場相關信息，主動解讀市場走勢、調控政策措施及廣大居民關注的熱點問題，合理引導市場預期。BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日六、強化市場監管和預期引導BB-01逐條解讀政策分析京BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日市場監管——“京十九條”中囊括了對開發企業、中介企業市場行為進行約束的條款，要求懲處購房人騙購住房的行為包括不辦產權證、5年內不得在本市購房，以及承擔相應的法律和刑事責任。同時，“京十九條”也將規范開發商和中介的行為。其中要求，教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的房地產開發企業和中介機構，暫停網上簽約，責令限期整改，并嚴肅處理相關責任人。BB-01逐條解讀政策分析京19條細則發布日期：201七、加快推進長效機制建設(十九)加強基礎性工作政策解讀：

19、推進本市城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度和基礎信息。逐步實現住房保障對象應保盡保、自住型和改善型需求得到有效滿足，切實解決人民群眾住房問題，促進首都房地產市場保持平穩健康發展。BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日七、加快推進長效機制建設BB-01逐條解讀政策分析京1C案例分析委托方買受人C-01市場案例

C-02自有項目案例舉例C案例分析委托方買受人C-01市場案例舉例京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件新國五條市場案例C案例分析C-01市場案例北京首批繳納20%個稅案例:28萬元稅買房者承擔北京4月20日，出現了第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例，其中最先繳稅的就是北京市豐臺區大成南里小區的一套二手房，這套房子的總面積為127平方米，交易房款為280萬，這套房子房主購買時的價格為140萬，此次交易獲利140萬，所繳納的個稅數額為140萬的20%，也就是28萬。特別值得關注的是，按照政策的規定，本應由賣房者承擔的個稅，經過買賣雙方協商，最后是由買房者承擔。這也表示北京已經正式開始執行二手房交易差額20%個稅的收取。新國五條C案例分析C-01市場案例北京首批繳納20%個稅新國五條公司項目案例C案例分析C-02轉讓方海淀區蓮花苑2號樓4門507、508房產——轉讓方稅費標的內508號房產建筑面積137.57平方米，房產證號為：《京房權證海其移字第0099090號》；朝向西南，戶型為三室一廳雙衛。標的內507號房產建筑面積112.03平方米的房產證號為：《京房權證海其移字第0099091號》；朝向西北，戶型為兩室一廳單衛。原始購房發票日期為2007年，兩套房產總建筑面積為249.6平方米，標的總計原始房款金額為：1572480元，折合單價6300元/平方米。按照評估價格取整核算，以24000元/平方米價格成交為例，總房款約為5990400元。標的增值總額4417920元。新國五條C案例分析C-02轉讓方海淀區蓮花苑2號樓4門50常規房產賣方稅種常規房產賣方稅種比例及說明印花稅成交價×0.05%營業稅購入后超過5年(含)的普通住房出售的免營業稅購入后超過5年(含)的非普通住房出售的(出售價格-購入價格)×5.5%購入不足5年的住房出售的出售價格×5.5%個人所得稅

應納稅額=(售房款-購買成本-合理費用)，按照20%的適用稅率計算稅款。

免稅條件：1、自有唯一一套住房且居住五年以上免征個人所得稅；2、對出售自有住房與購買價無差額的，可根據原購買房產發票免除征收。土地增值稅應納稅額＝成交價的1％

免稅條件：1、普通住宅在其轉讓時，暫免征收土地增值稅2、轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；3、居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；4、居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。城市維護建設費/教育附加費該稅在賣方需要交納增值稅、營業稅的情況下交納，并按照繳納的增值稅、營業稅的稅費進行計算，若無需繳納增值稅、營業稅的，也無需繳納該項費用。測繪費各區規定不同，一般200元左右常規房產賣方稅種常規房產賣方稅種比例及說明印花稅成交價×0.優惠政策房產賣方稅種優惠政策房產賣方稅種比例及說明優惠價補足為成本價以優惠價(標準價)購買房產的，需要補足房產價款后，改成房屋成本價：當年成本價×建面×6%成本價上市補交土地出讓金以成本價購房或轉為成本價的優惠價購房，若需要上市的，需要補交土地出讓金：當年成本價×建面×1%經濟適用房補交土地收益金1、2008年4月8號之前，簽訂購房合同的，滿5年出售的，按照出售價的10%繳納土地收益金。2、2008年4月8日之后，簽訂購房合同的，滿5年出售的，按照出售價與原購房價差額的70%繳納土地收益金。優惠政策房產優惠政策房產優惠價補足為成本價以優惠價(標準價)新國五條公司項目案例C案例分析C-02轉讓方海淀區蓮花苑9號樓9門666、888房產——轉讓方稅費根據房產交易的稅費規定核算，拍賣成交后委托方需支付的總稅金為：2439002，明細如下：1、營業稅及其附加稅：為成交價格的5.6%，即335462元。2、房產稅（每年）：房產原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）即13209元注：此項稅費自購買后每年均需繳納，每年大約繳納數額為13209元左右3、印花稅：成交價格的0.5‰，即2995元。4、土地使用稅：建筑面積*18元/平米

÷

28層，即161元5、土地增值稅：按土地增值額的一定比例繳納，按上述售價與原購置價的差額核算，應繳土地增值稅2100384元。應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。新國五條C案例分析C-02轉讓方海淀區蓮花苑9號樓9門66土地增值稅率表級數計稅依據適用稅率速算扣除率1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%02增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分40%5%3增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分50%15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%項目總售價：5990400元項目原購置價：1572480元應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數4417920*60%-1572480*35%=2100384元土地增值稅率表級數計稅依據適用稅率速算扣除率1增值額未超過扣新國五條公司項目案例C案例分析C-02轉讓方海淀區蓮花苑9號樓4門888、666房產——買受方稅費

根據房產交易的稅費規定核算，拍賣成交后買受方需支付的總稅金為：92851元，明細如下：契稅：成交價格的1.5%，即89856元。印花稅：成交價格的0.5‰，即2995元新國五條C案例分析C-02轉讓方海淀區蓮花苑9號樓4門88常規房產買方稅種常規房產買方稅種比例及說明印花稅成交價×0.05%契稅

普通住宅個人購買家庭唯一住房的，減半征收，即成交價×1.5%個人購買家庭唯一住房，且系90平米以下的，按1%征收，即成交價×1%非普通住宅成交價×3%1、普通住房指同時滿足以下3個條件的住房：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140（含）平方米以下，實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等保障性質的住房，享受普通住房的待遇。2、根據目前房地產市場的交易習慣，通常買賣雙方會在合同中約定，由一方承擔交易產生的全部稅費，一般都是由買方承擔。常規房產買方稅種常規房產買方稅種比例及說明印花稅成交價×0.THANKS感謝各位領導和同事們2014.4THANKS感謝各位領導和同事們2014.4演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！新國五條2010年國十一條2011年國八條調控國五條“新國五條”

北京***拍賣有限公司——房產政策培訓2013年新國五條2010年LUMUACB政策條款政策細則案例分析政策歷程核心主指政策更新對比逐條細則分析國五條

京十九條舉例

委托方買受人A-01政策內容

A-02政策要點

C-01市場案例

C-02自有項目案例B-01政策分析

B-02北京政策細則LUMUACB政策條款政策細則案例分析政策歷程核心主指政策更A政策條款政策歷程核心主指A-01政策要點

A-02具體內容

政策更新對比A政策條款政策歷程核心主指A-01政策要點政策更新對比A政策條款政策歷程

2010年1月“國十一條”2010年4月“國十條”2010年9月“9.29新政”2011年1月“新國八條”2013年2月“新國五條”A政策條款政策歷程2010年1月“國十一條”2010年4A政策條款新國五條（一）完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。（四）加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。（五）加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

A政策條款新國五條（一）完善穩定房價工作責任制。各直轄市、京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件B政策細則B-01政策分析

B-02北京政策細則逐條細則分析國五條

京十九條B政策細則B-01政策分析逐條細則分析國五條京十京19條房產新政及實例培訓課件B京19條北京政策北京市人民政府辦公廳貫徹落實《國務院辦公廳關于繼續做好房地產的市場調控工作的通知》精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知京政辦發[2013]17號發布日期：2013年3月30日B京19條北京政策北京市人民政府辦公廳貫徹落實京政辦發[20B京19條細則B-01逐條解讀

一、切實承擔穩定房價工作的責任（一）高度重視房地產市場的調控工作（二）認證落實房價調控目標（三）建立穩定房價工作責任制政策解讀：

1、為促進房地產市場健康發展、保障首都人民群眾住有所居的需要。2、今年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。3、各有關本部門認真落實所承擔的房地產調控工作任務。確保轄區內新建商品住房價格與全市房價控制目標總體一致。政策分析發布日期：2013年3月30日B京19條細則B-01逐條解讀一、切實承擔穩定房價工作二、堅決抑制投機投資性購房（四）繼續嚴格執行住房限購措施（五）嚴格購房資格審核，加大執法查處力度（六）繼續嚴格實施差別化住房信貸政策（七）充分發揮稅收政策的調節作用政策解讀：4、自執行之日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。5、購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同。對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產權登記手續，家庭承擔相應的法律責任，且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的，將依法追究刑事責任。6、繼續暫停第三套及以上住房貸款發放。7對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日二、堅決抑制投機投資性購房BB-01逐條解讀政策分析京

BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日繳納個稅的總額=（實際轉讓收入-房屋原值-轉讓稅金-其他合理費用）×20%各項合理費用為：裝修費用、貸款利率、各項手續費用等；裝修費用最高為購房原值的10%；另外，契稅、營業稅、印花稅為稅金可以扣除的項目對于不能核實房屋原值的，按照總房款的1%來征個稅。此規則主要針對，房改房、按工齡折算房價的福利分房業主。從2006年起，本市開始執行網簽制度。因此在2006年以后購買的房屋，都應該能在系統中查到原值。但一些購買時間較長，當時購入價格很低的存量房，有可能會在系統中查不到原值。這種房屋，將按照總房款1%來計稅。售房人還會對房屋原值進行申報，而有關部門將進行核實。如果能夠核實到房屋原值，就按新政征稅，如果通過各種手段都無法核實，則有可能按總房款1%來計稅。BB-01逐條解讀政策分析京19條B京19條細則B-01逐條解讀

政策分析發布日期：2013年3月30日本市戶籍成年單身人士——限購資格審核工作日時限為10個工作日。家庭限購政策——2011年本市曾發布被稱為“京十五條”的房地產調控政策，包括“本地戶籍家庭限購2套、符合條件的非京籍家庭限購1套等政策”非京籍購房資格——按照北京的限購政策，外省市來京人員必須連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅(社會保險)，才能有購房資格。納稅是從申請年的上一年開始往前推算連續5年；社保則是從申請月的上一個月往前推算60個月?！瘛斑B續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”自申請年的上一年開始，往前推算連續5年，每年至少一次繳納個人所得稅，繳納的年份不能中斷，補繳無效。比如，今年提出的購房申請，要從2008年至2012年連續五年在北京繳納個人所得稅。●“連續5年(含)以上在本市繳納社會保險”從申請月的上一個月開始，往前推算60個月連續繳納養老保險，不能斷月。如有斷月補繳后有效。據了解，這主要是考慮到一些人員在換工作期間，會出現社保的暫時“斷檔”情況。B京19條細則B-01逐條解讀政策分析發布日期：201三、增加普通商品房住房及用地供應（八）穩定普通商品住房用地供應（九）完善土地市場監管（十）加快普通商品住房供應政策解讀：

8、

2013年本市住房用地供應計劃為1650公頃。繼續完善土地出讓方式，通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。9、密切跟蹤土地供應后開發建設進度，強化房地產用地供應和開發利用的全過程監管。10對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日三、增加普通商品房住房及用地供應BB-01逐條解讀政“限房價、競地價”的交易方式——是指在限定項目未來住宅銷售價格的條件下，競拍土地價格，按土地價格價高者得的原則確定競得人的掛牌出讓方式。2013年本市住宅用地供應計劃擬安排住宅用地1650公頃。其中保障性安居工程用地800公頃，商品住宅用地850公頃，滿足各類保障性安居工程和中小套型住宅用地不低于住宅用地的70%。BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日“限房價、競地價”的交易方式——是指在限定項目未來住宅銷售價四、加快保障性安居工程建設（十一）進一步加大保障性安居工程建設力度（十二）加強建設分配管理五、加強商品房銷售管理

(十三)嚴格商品房預售管理。

(十四)加強商品房銷售價格引導。政策解讀：

11、

2013年建設籌集各類保障性住房16萬套，竣工7萬套的任務。二季度前完成項目供地、規劃等手續，落實財政資金，三季度確保項目開工建設。實施1000萬平方米老舊小區抗震節能綜合整治和簡易住宅樓改造工程。12、落實工程質量責任，確保工程質量安全，統一保障性住房申請，完善保障家庭的經濟及住房狀況審核機制，嚴肅查處擅自改變用途等違法違規行為13、提高商品房預售許可門檻，完善和嚴格執行商品房預售資金監管制度14、對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。銷售過程中，嚴格執行明碼標價、一房一價規定，實際銷售價格不得高于申報價格。BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日四、加快保障性安居工程建設BB-01逐條解讀政策分析京BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日中華人民共和國城市房地產管理法(中華人民共和國主席令第72號)關于預售條件：第四十五條

商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設關于商品房銷售價格——房價由于人員成本、樓盤占用資金量都可能上漲，和銷售毛坯房相比，銷售成本房的成本也有提升，因此同一樓盤在不同期開盤時，房價有可能波動，但與前期相比應該不會出現大幅上漲，而且與周邊品質相似的商品房相比，也不應該大漲。

BB-01逐條解讀政策分析京19條細則發布日期：201六、強化市場監管和預期引導

(十五加強房地產企業信用管理。

(十六)嚴厲打擊開發企業的違法違規行為。(十七)加強房地產經紀活動監管。(十八)合理引導市場預期。政策解讀：

15、搭建本市房地產企業信用管理系統，實現對房地產企業違法違規行為的聯動監管。16、加大對房地產開發企業的違法違規的行為查處力度，實施方式有：禁止其參加土地競買、不對其發放新開發項目貸款、暫停批準其上市再融資或重大資產重組、禁止其通過信托計劃融資、對其強化土地增值稅的征收。17、有關部門聯合開展房屋中介市場專項治理工作，加大市場監管力度，依法嚴肅查處房地產經紀機構違法違規行為。18、加強市場監測和研究分析，全面、客觀、及時發布房地產市場相關信息，主動解讀市場走勢、調控政策措施及廣大居民關注的熱點問題，合理引導市場預期。BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日六、強化市場監管和預期引導BB-01逐條解讀政策分析京BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日市場監管——“京十九條”中囊括了對開發企業、中介企業市場行為進行約束的條款，要求懲處購房人騙購住房的行為包括不辦產權證、5年內不得在本市購房，以及承擔相應的法律和刑事責任。同時，“京十九條”也將規范開發商和中介的行為。其中要求，教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的房地產開發企業和中介機構，暫停網上簽約，責令限期整改，并嚴肅處理相關責任人。BB-01逐條解讀政策分析京19條細則發布日期：201七、加快推進長效機制建設(十九)加強基礎性工作政策解讀：

19、推進本市城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度和基礎信息。逐步實現住房保障對象應保盡保、自住型和改善型需求得到有效滿足，切實解決人民群眾住房問題，促進首都房地產市場保持平穩健康發展。BB-01逐條解讀

政策分析京19條細則發布日期：2013年3月30日七、加快推進長效機制建設BB-01逐條解讀政策分析京1C案例分析委托方買受人C-01市場案例

C-02自有項目案例舉例C案例分析委托方買受人C-01市場案例舉例京19條房產新政及實例培訓課件京19條房產新政及實例培訓課件新國五條市場案例C案例分析C-01市場案例北京首批繳納20%個稅案例:28萬元稅買房者承擔北京4月20日，出現了第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例，其中最先繳稅的就是北京市豐臺區大成南里小區的一套二手房，這套房子的總面積為127平方米，交易房款為280萬，這套房子房主購買時的價格為140萬，此次交易獲利140萬，所繳納的個稅數額為140萬的20%，也就是28萬。特別值得關注的是，按照政策的規定，本應由賣房者承擔的個稅，經過買賣雙方協商，最后是由買房者承擔。這也表示北京已經正式開始執行二手房交易差額20%個稅的收取。新國五條C案例分析C-01市場案例北京首批繳納20%個稅新國五條公司項目案例C案例分析C-02轉讓方海淀區蓮花苑2號樓4門507、508房產——轉讓方稅費標的內508號房產建筑面積137.57平方米，房產證號為：《京房權證海其移字第0099090號》；朝向西南，戶型為三室一廳雙衛。標的內507號房產建筑面積112.03平方米的房產證號為：《京房權證海其移字第0099091號》；朝向西北，戶型為兩室一廳單衛。原始購房發票日期為2007年，兩套房產總建筑面積為249.6平方米，標的總計原始房款金額為：1572480元，折合單價6300元/平方米。按照評估價格取整核算，以24000元/平方米價格成交為例，總房款約為5990400元。標的增值總額4417920元。新國五條C案例分析C-02轉讓方海淀區蓮花苑2號樓4門50常規房產賣方稅種常規房產賣方稅種比例及說明印花稅成交價×0.05%營業稅購入后超過5年(含)的普通住房出售的免營業稅購入后超過5年(含)的非普通住房出售的(出售價格-購入價格)×5.5%購入不足5年的住房出售的出售價格×5.5%個人所得稅

應納稅額=(售房款-購買成本-合理費用)，按照20%的適用稅率計算稅款。

免稅條件：1、自有唯一一套住房且居住五年以上免征個人所得稅；2、對出售自有住房與購買價無差額的，可根據原購買房產發票免除征收。土地增值稅應納稅額＝成交價的1％

免稅條件：1、普通住宅在其轉讓時，暫免征收土地增值稅2、轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；3、居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；4、居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。城市維護建設費/教育附加費該稅在賣方需要交納增值稅、營業稅的情況下交納，并按照繳納的增值稅、營業稅的稅費進行計算，若無需繳