【××項目】合約策劃報告PAGE★★保密【北京××項目】合約策劃報告合約管理部編制：審核：簽發(fā)：編制日期：目錄TOC\o"1-3"\h\z1.項目概述 12.合約策劃綜述 12.1目的 12.2合約管理架構(gòu) 22.4標段劃分 82.5時間節(jié)點控制思路 82.6工程量清單編制原則 92.7工程價款支付 102.8前置工程合約分判 112.9與其他部門的銜接 112.10不利因素分析及應(yīng)對措施 123.招標分判計劃 123.1工程合約分判計劃 123.2材料設(shè)備采購計劃 144.建安成本控制 164.1建安成本控制目標 164.2建安成本控制重點 164.2.1招標 164.2.2變更 164.2.3優(yōu)化 174.3建安成本控制措施 174.3.1前期控制 174.3.2當期控制 174.3.3后期控制 185.合約人員配置 186.總結(jié) 187.附件 187.1本項目總平面圖 18【中海××項目】合約策劃報告第19頁共18頁【××項目】合約策劃報告1.項目概述××項目(以下簡稱本項目)位于北京市××區(qū)，××路東側(cè)。項目占地××平米，總建筑面積××平米，其中限價房××平米、住宅××平米、配套××平米、燃氣調(diào)壓站60平米、幼兒園××平米、地下車庫××平米、地下設(shè)備機房××平米、地下庫房及其他××平米。根據(jù)公司制定的項目發(fā)展計劃，分兩期滾動開發(fā)，一期開發(fā)的售樓處、樣板間、××地塊于2010年5月開工，2011年12月底竣工備案，2012年4月底入伙；二期開發(fā)的××地塊、學(xué)校于2010年10月開工，2012年4月底竣工備案，2012年8月底入伙。項目總發(fā)展時間歷時3年3個月。本項目技術(shù)經(jīng)濟指標見表1.1：表1.1：本項目建筑物技術(shù)經(jīng)濟指標表分類A-A地塊A-B地塊A-C地塊A-D地塊學(xué)校合計地上建筑面積限價房配套商業(yè)普通住宅高層(一梯二)低層Townhouse幼兒園其他地下建筑面積戶數(shù)2.合約策劃綜述2.1目的本項目含限價房、配套商業(yè)、普通住宅、高層(一梯二)、低層Townhouse等，由不同高、中、低檔次等多業(yè)態(tài)產(chǎn)品組成，高層(一梯二)、低層Townhouse均精裝修交付，施工工期要求較緊，外立面及內(nèi)外裝修比較復(fù)雜；今年項目開發(fā)較多，各項目招標分判工作比較集中，諸多不利因素均須通過嚴密的合約策劃，合理安排招投標時間，認真剖析本項目的重點難點，提前制定有效的應(yīng)對措施；充分利用信息平臺資源及其他項目的資源，高效地完成招標采購工作；同時通過深入分析策劃，做好內(nèi)部部門間的對接，嚴控節(jié)點，加強和提高本工程的工期、成本管理，嚴控風(fēng)險。由于本項目工期非常緊湊，為發(fā)展計劃順利進行，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項目前期階段針對本項目合約工作的重點和難點，制定出良好的合約管理體系、合約工作計劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點目標和成本控制指標得以實現(xiàn)。2.2合約管理架構(gòu)合約管理架構(gòu)具體見“圖1：項目合約管理架構(gòu)圖”。2.3合約分判總體思路本工程合約分判將嚴格按照集團及華北區(qū)的相關(guān)文件和制度執(zhí)行，同時結(jié)合工程實際特點和部門工作安排，統(tǒng)籌管理，在人力資源有限的情況下做到多項目兼顧、同類分判共享、同分判商共管，減少多項目開發(fā)的重復(fù)勞動，以爭取更多的時間來嚴質(zhì)量、重成本、高效率。各專項分包和甲供材料設(shè)備采購招標將同一期的分包和甲供材料設(shè)備一同招標，以提高效率并獲得更低的價格。同時，由于精裝修施工過程中將對燃氣供應(yīng)系統(tǒng)路由進行隱蔽，因此在確定精裝修主包施工單位前應(yīng)盡早確定燃氣施工的中標單位，以便在精裝修施工時移交工作面，避免由于日后拆改而引起的費用增加。精裝修及做到樣板先行，以利設(shè)計的進一步深化和將來對該戶型的精裝修施工招標，在確定交付標準后做詳細的《戶內(nèi)精裝修策劃報告》。外墻干掛石材裝飾在現(xiàn)場組織實施樣板墻工程，在確定交付標準后，做詳細的《外墻石材供貨和外墻石材安裝合約策劃報告》。2.3.1分判模式按合約管理架構(gòu)，本項目采用“總包＋專業(yè)分包+甲供材料設(shè)備”的細化分判模式。本工程由于施工圖紙出圖時間限制，為節(jié)約施工時間，將土方及地基處理獨立分包，先行施工。同時，在專業(yè)分包的劃分上，也應(yīng)根據(jù)本工程自身特點和難點、考慮現(xiàn)場管理、結(jié)合工期和成本，注意統(tǒng)分結(jié)合，本工程施工場地狹小，沒有過多的特殊工種工藝，所以不宜選擇過多專業(yè)分包，也不宜將一項工作分拆給多方施工。本項目總包體系是：施工總包單位（即土建和機電總承包單位）--鋁合金窗專業(yè)分包和石材幕墻專業(yè)分包消防專業(yè)分包和弱電專業(yè)分包精裝修主包單位--精裝修各專項分包單位和甲供材料設(shè)備供應(yīng)商。2.3.1.1總包：土建工程：地基處理，混凝土及鋼筋混凝土工程，砌筑工程、屋面工程（不含屋面瓦）、雨落水系統(tǒng)、室內(nèi)防護欄桿、初裝、外墻貼涂料、防水工程、室內(nèi)防火門、卷簾門、人防門等專業(yè)分包及甲供材料設(shè)備之外的工程；水暖通工程：給水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、壓力排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、消防等專業(yè)分包及甲供材料設(shè)備之外的工程；電氣工程：變配電、防雷接地、照明插座強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等專業(yè)分包及甲供材料設(shè)備之外的工程；2.3.1.2專業(yè)分包：精裝修，土方護坡，降水工程，門窗工程，欄桿工程，入戶門制安工程，消防報警系統(tǒng)工程（不包括預(yù)埋管及線槽），小區(qū)弱電（智能化）工程（不包括預(yù)埋管及線槽），有線電視及衛(wèi)星電視工程（不包括預(yù)埋管及線槽），空調(diào)系統(tǒng)（包括空調(diào)風(fēng)及空調(diào)水系統(tǒng)）供貨安裝工程，室內(nèi)燃氣工程、熱力站工程，變頻給水設(shè)備(總承包方需把管線做進變頻給水用房1米，電纜做到變頻給水控制柜)，中水加壓設(shè)備(總承包方需把管線做進中水泵房1米，電纜做到控制柜)，電梯供貨安裝工程，室外給水工程，室外雨污水工程，室外中水工程，室外消防水工程，室外熱力工程，室外燃氣工程，供電工程（分變配電室及其與總變配電室聯(lián)接電纜，以及各配電室至各樓棟的低壓電纜線路工程），電信工程（不包括預(yù)埋管及線槽），環(huán)境景觀、道路工程，標牌、信報箱制作安裝工程，交通設(shè)施安裝工程。2.3.1.3甲供材料設(shè)備：外墻面磚、地磚、波打線磚，排水電工管材管件，IC卡中水表，電線電纜，π接柜、配電箱柜和戶配電箱，開關(guān)插座面板，弱電箱，直徑大于等于50mm的法蘭閥門和過濾器，散熱器、散熱器溫控閥，熱量表。2.3.1.4精裝修的分判模式采用主包工程＋專業(yè)分包+甲供材料設(shè)備的分判模式。具體各項內(nèi)容如下：主包工程：公共部分裝飾工程一同分判，以樓棟劃分由一個裝飾單位承包大堂、電梯廳及室內(nèi)裝飾工程。主要工作內(nèi)容如下：地面：地板地面找平（2.2cm），室內(nèi)地磚鋪貼、石材鋪貼（包括過門石、窗臺板等所有石材）、踢腳線安裝（木踢腳及石材踢腳甲供，地板部分踢腳線由地板單位安裝）墻面：墻面刮膩子、壁紙采購施工、墻面乳膠漆、墻面局部抹灰、背景墻制作安裝（含鏡框、鏡子等）頂棚：石膏角線、石膏吊頂、鋁板吊頂、銀鏡吊頂、頂棚刮膩子、頂棚乳膠漆、其他頂棚制作安裝。水暖：衛(wèi)生間洗手臺石材臺面安裝（甲供）、潔具安裝（甲供）、水暖件安裝（花灑、衛(wèi)生間龍頭、浴巾架、浴簾桿、廁紙盒等甲供，洗衣機水龍頭、地漏、角閥、下水設(shè)施等均有裝修單位自行采購）、少量改水。廚房的水暖件安裝由櫥柜單位完成。電器：浴霸（甲供）、開關(guān)插座（甲供）、燈具供貨安裝，部分電線電管的采購安裝。家具：浴室柜制作安裝、化妝鏡制作安裝。其他：除廚房外，所有安裝完成的踢腳、門框啞口、固定家具等與墻體縫隙的處理打腳。招標樣板：對乙供材料中主材如乳膠漆、壁紙、鏡子等須進行品牌限定或甲指乙供形式，以保證質(zhì)量。對其他乙供材料如洗衣機龍頭、下水、地漏等須提前封樣。實體樣板：中標單位確定后，樣板先行。廚柜工程：專業(yè)分包，單獨分判，內(nèi)容包括：吊柜、地柜、臺面板制作、安裝、收口打膠。含抽油煙管安裝（抽油煙管由抽油煙機供應(yīng)商提供，安裝時若長度不夠則需要抽油煙機廠家單獨定做）、臺面開孔等，燃氣灶的安裝（煤氣罩甲供，軟管由櫥柜公司采購），洗滌盆及整項去水設(shè)施的采購安裝；其中洗滌盆、龍頭也可考慮甲供。木門工程：專業(yè)分包，單獨分判，室內(nèi)門及門套（門框、筒子板、貼臉線）、貼臉的供應(yīng)與安裝、木門小五金（根據(jù)具體情況可考慮甲供）的安裝、所有門洞、墻體與安裝門框之間空隙的填充等。為保證整體效果所有啞口的制作安裝也由其完成。同時包括門扇、門套、啞口等的應(yīng)紙封閉保護。木地板工程，專業(yè)分包，單獨分判，木地板連同木質(zhì)踢腳線的供應(yīng)與安裝，同時負責其他非地板地面的木質(zhì)踢腳線的供貨，木地板與周邊墻面、鋪裝塑料或金屬收口條等。包括對已完成的地面滿鋪珍珠棉薄膜，封膠帶紙固定；在過道、房門口及衛(wèi)生間門口等人員頻繁走動或尚有其它施工作業(yè)的位置，采用3mm厚纖維板覆蓋。淋浴房：專業(yè)分包，單獨分判，包括鋁合金/不銹鋼框架及鋼化玻璃、小五金連接件的供應(yīng)與安裝及與墻地面的打膠處理等。石材阻水條由裝修單位完成。衣柜、儲藏柜：專業(yè)分包，單獨分判，包括柜體和五金，對于浴室柜和儲藏柜可能現(xiàn)場加工較多，視具體施工工藝做法來確定是否交由裝修單位完成(建議暫時放入精裝修清單報價中)。浴霸：甲供，包括浴霸及面板的供貨安裝，開孔由裝修單位負責。潔具：甲供，包括洗手盆、座廁、浴缸、龍頭、花灑等，A、C類戶型擬采用科勒品牌，其他戶型采用TOTO品牌（集團集中采購），安裝由裝修單位完成，包括與周圍墻地面的收口打膠等。選用各品牌中標準產(chǎn)品，價格較低質(zhì)量穩(wěn)定。另做好A、C類戶型采用非集中采購材料的報審工作。衛(wèi)生間小五金：甲供，包括浴巾架、廁紙架、毛巾桿等，按照集團要求，可以不選用TOTO品牌，選用較小的品牌以降低造價，裝修單位安裝。水暖件：視具體情況采用甲供或櫥柜單位采購，包括洗滌盆、龍頭等。附送電器：甲供，包括燃氣灶（廚柜公司安裝）、抽油煙機（廚柜公司安裝）、等。洗衣機、冰箱也單獨采購。其中廚房電器已經(jīng)剛剛由集團采購，本戶型采用林內(nèi)品牌。門用五金：甲供，包括門鎖、門鉸、門碰，門廠家安裝。開關(guān)插座：甲供（集團集中采購），選用施奈德中的奇勝輕點系列，其他戶型采用較低系列產(chǎn)品，裝修單位安裝。墻地磚：甲供（集團集中采購），包括墻地磚、瓷磚波打線、腰線、花磚等，由室內(nèi)裝飾單位安裝。包括墻地磚的供應(yīng)、切割及倒角。其中拋光磚采用博德品牌，釉面及仿古磚采用諾貝爾品牌（在除A、C戶型外的其他戶型為進一步降低造價，可將一些不重要的開敞陽臺等位置考慮采用特地品牌替代）。石材：全部甲供。石材廠家負責切割打磨到位，負責波打線拼裝，負責整體地面的排版編號，另外考慮安裝后的結(jié)晶處理。均由裝修單位鋪貼。2.3.1.5外立面石材工程分判石材采購方式：甲供，可以直接控制石材的質(zhì)量，并且可以取得價格上的優(yōu)惠，但不利之處是承擔石材質(zhì)量的責任，同時花費大量的人力管理，并承擔供貨延期的責任；石材量的確定：由于石材型號眾多，特別是各種異形的規(guī)格眾多，加上工藝做法眾多，磨邊、倒角、防護、切割等，石材供貨暫估數(shù)量，采用固定單價、暫估數(shù)量招標，按實結(jié)算。石材價的確定：采用固定單價的方式招標，分為平板價、柱子價、各種線角、L型加工費、U型加工費等。石材投標單位：咨詢集團其他地區(qū)公司，結(jié)合北京地區(qū)市場情況，選定5家以上單位進行石材供貨單位考察。石材安裝單位分判：審查嚴格投標單位資質(zhì)，必須為幕墻安裝二級以上資質(zhì)單位。設(shè)計部、合約部、項目部聯(lián)合進行考察。2.3.2報價模式本工程主要采用工程量清單報價的形式和固定總價的定標原則，盡量減少暫估量、暫估價等不利于我方后期施工和結(jié)算的報價模式。對于少量確因工程量受實際情況影響大、不確定因素多、占分項工程造價比重大等影響而不宜事前確定工程量的，要仔細探討和規(guī)定以后的工程量計算原則，其原則要簡單、公平、可行并充分規(guī)避一切可能發(fā)生的扯皮，同時要在談判階段把重點放在單價組成分析及合理性上，雙方均必須將單價所包含的內(nèi)容闡述清楚。對于暫估價類項目，除甲供材料外力爭堅決杜絕，部分可拆分的項目可以進行后期甲供和甲分包，盡量使本工程的報價模式統(tǒng)一化、簡單化。2.3.2.1在嚴格控制建安成本的同時兼顧招標工作的效率：=1\*GB3①造價低于20萬且技術(shù)較為簡單的招標采用一次報價；=2\*GB3②造價高于20萬的招標采用二次報價；=3\*GB3③對于造價低于50萬、工期緊張的特殊工程或者具有政府壟斷性質(zhì)的工程（如燃氣、有線電視等），在請示招投標小組或主管領(lǐng)導(dǎo)同意后可采用直接議標方式，由合約管理部核價。2.3.2.2定標原則：合理低價中標。2.3.2.3招標策略：充分引入競爭，吸引新的合作伙伴，在適當?shù)那闆r下選用兩家單位進場，采用新老結(jié)合的方式以降低風(fēng)險；

在發(fā)標時不明確定標單位數(shù)量，使投標單位能夠充分競爭。2.3.3招標方式：原則上做到按招標圖紙量價包干（即總價包干），減少結(jié)算糾紛。對于因出圖不及時但根據(jù)發(fā)展計劃又急需進場的工程，則采用綜合單價和措施費包干、工程量按實結(jié)算的模式，采用這種模式的招標主要有：2.3.3.1售樓處土方、總包、門窗、屋面、外立面、欄桿工程及樣板房裝修工程：按平面圖模擬工程量清單，等正式施工圖出來后一個月內(nèi)完成工程量核對，簽訂補充協(xié)議，按施工圖包干；2.3.3.2示范區(qū)綠化工程：根據(jù)發(fā)展計劃及季節(jié)情況需于2010年5月份前種植，按總平面圖測算工程量，采用綜合單價包干、工程量按實結(jié)算的模式；2.3.3.3示范區(qū)園林、室外道路及給排水管線工程：按平面圖模擬工程量清單，等正式施工圖出來后一個月內(nèi)完成工程量核對，簽訂補充協(xié)議，按施工圖包干。2.3.4所有總包和專業(yè)分包及材料設(shè)備在談判過程中均力求技術(shù)標的統(tǒng)一，營造合理統(tǒng)一的報價平臺，堅持“合理低價中標的原則”，做到入圍把關(guān)、深入談判、過程篩選，堅決杜絕無因調(diào)價，保證最低標的有效性；對于重要的裝飾性材料及品牌質(zhì)量差距較大的設(shè)備，應(yīng)重視檔次的劃分和入圍門檻，力爭先定性再定價的原則，嚴格按照集團物資管理制度進行樣板評審，對于少數(shù)無法直接確定檔次的材料設(shè)備可采用“多檔次同時招標+同檔次低價中標”的原則，以擴大選擇空間，追求最高的性價比，但必須把握好招標時間和與成本控制值的比對分析。對于政府壟斷工程，以及產(chǎn)品或服務(wù)無替代性的專門工程，將由合約部、項目部、設(shè)計部等相關(guān)部門邀請施工單位進行單獨議標。議標原則嚴格按照集團“合約管理制度”執(zhí)行，并報合約評審會定標。對于預(yù)計合同金額小于20萬元的工程，為節(jié)省時間和資源，可由合約部組織項目部和設(shè)計部進行議標，并編制報告報經(jīng)主管副總審批。同時，對于部分特殊原因和特殊工程，不排除采用擴標和獨家議標的定標方式，但必須按照“合約管理制度”相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，同時，在日常工作中應(yīng)注意此類問題原因分析和提高前瞻性，盡量減少擴標和獨家議標情況的發(fā)生。對于所有工程的定標工作，均嚴格按照華北區(qū)及集團相關(guān)文件執(zhí)行，做好上報和審批工作。2.3.4合同價款形式合同價款形式根據(jù)工程性質(zhì)和目前的預(yù)知情況，分為如下三種合同價款形式：總價包干：土方工程、工程監(jiān)理、造價咨詢、總包工程、精裝修工程、機電分包、獨立工程、甲供設(shè)備部分固定+部分暫估總價：售樓處總包、室外園林暫估總價（固定單價）：甲供材2.3.5總包和專業(yè)分包的主要工程內(nèi)容詳見“3.1招標分判計劃”2.4標段劃分根據(jù)項目發(fā)展計劃，該項目擬分兩期開發(fā)，因此總包工程及大多數(shù)專業(yè)分包工程都是分兩期進行，具體計劃如下：2.4.1分兩期或兩期以上進行招標的工程：2.4.1.1總承包工程：售樓處一個標段，一期分為兩個標段，二期均分為三個標段；2.4.1.2精裝修主包工程及外立面石材安裝工程：高層(一梯二)一個樓棟一個標段，低層Townhouse五個樓棟一個標段；2.4.1.3土方工程：售樓處一個標段，一期分為兩個標段，二期均分為三個標段；邊坡支護工程：售樓處一個標段，一期分為一個標段，二期均分為一個標段；2.4.1.4降水工程：售樓處一個標段，一期分為一個標段，二期均分為一個標段；2.4.1.5售樓處、一期、二期各分為一個標段的工程：門窗工程，欄桿工程，入戶門制安工程，消防報警系統(tǒng)工程，空調(diào)系統(tǒng)（包括空調(diào)風(fēng)及空調(diào)水系統(tǒng)）供貨安裝工程；2.4.1.6示范區(qū)、一期、二期各分為一個標段的工程：園林工程，綠化工程。2.4.2整個項目一次招標的工程：有線電視及衛(wèi)星電視工程（不包括預(yù)埋管及線槽），室內(nèi)燃氣工程、熱力站工程，變頻給水設(shè)備(總承包方需把管線做進變頻給水用房1米，電纜做到變頻給水控制柜)，中水加壓設(shè)備(總承包方需把管線做進中水泵房1米，電纜做到控制柜)，電梯供貨安裝工程，室外給水工程，室外雨污水工程，室外中水工程，室外消防水工程，室外熱力工程，室外燃氣工程，供電工程（分變配電室及其與總變配電室聯(lián)接電纜，以及各配電室至各樓棟的低壓電纜線路工程），電信工程（不包括預(yù)埋管及線槽），環(huán)境景觀、道路工程，標牌、信報箱制作安裝工程，交通設(shè)施安裝工程2.4.3造價咨詢、2.4.4甲供材料設(shè)備原則上均選定一家單位2.5時間節(jié)點控制思路本工程工期非常緊，對合約時間節(jié)點控制要求較高，為有效控制時間節(jié)點，保證項目進度，采用如下控制方法：嚴格遵守項目進度計劃安排，做好合約招標計劃，倒推設(shè)計出圖節(jié)點，堅決保證重要節(jié)點的時間。做好計劃與實際的緊密結(jié)合和及時調(diào)整，結(jié)合工作任務(wù)量適當提前部分后序工作。前期工程提前施工，地基處理先行施工。充分利用現(xiàn)有資源，統(tǒng)籌各項目進度安排，避免重復(fù)工作。深入?yún)⑴c前期設(shè)計工作，督促圖紙的深度，避免深度不夠、錯漏、材料設(shè)備更改而造成的時間延誤。單位選擇上要注意綜合實力的考察，注重信譽的評比，避免因公司實力和信譽造成現(xiàn)場施工的延誤。遇到特殊情況和緊急工程，從工程進度和整體成本角度出發(fā)，合理采用議標、擴標形式來保證合約節(jié)點的有效控制。對于主要分項工程，要形成設(shè)計研究部、項目發(fā)展部、合約管理部及相關(guān)部門的良好溝通和相互催促機制，對于合約管理部來說必須做好對設(shè)計出圖節(jié)點的控制，同時必須保證項目施工節(jié)點的把握。并結(jié)合設(shè)計變更和項目進度變化等情況及時調(diào)整合約計劃安排。以項目進度計劃為基準點，反推合約計劃，并確定設(shè)計出圖計劃，與設(shè)計部最終確定修正。2.6工程量清單編制原則本工程總包工程清單因工期較緊，同時部門工作量較大，本項工程量清單編制工作將委托咨詢公司完成，并通過各項目橫向?qū)Ρ取⒅笜朔治觥⒉糠止こ塘坑嬎阋约暗谝惠喭稑说墓こ塘科x來核實、控制工程量清單的準確性。并提供給咨詢公司清單模版，嚴格審查施工工藝做法，解釋工程量清單計算規(guī)則和單價說明，明確承包范圍，來控制咨詢公司的清單編制工作，并提供有力的協(xié)助共同來完成此項工作。同時，本工程招標圖紙將與施工圖存在一定的差異和圖紙缺漏，在過程中會出現(xiàn)圖紙變化，必須緊密跟蹤，督促設(shè)計單位清晰、明確變更內(nèi)容，督促完善節(jié)點，共同克制本工程的圖紙難題，本工作將在20日內(nèi)完成。本工程專業(yè)分包（除壟斷的市政項目）一律采用工程量清單招標模式，我部自行計算工程量，自行算量時間區(qū)分具體招標項目，在招標前用不超過10日內(nèi)完成，部分緊急且圖紙不全等特殊項目，可采用在回標前2日內(nèi)或在答疑會當天（如有）補發(fā)的形式。原則上避免無圖招標。同時各專業(yè)工程量清單編制要力求格式統(tǒng)一，同一項目不應(yīng)出現(xiàn)多種格式清單，同時清單編制要與工作實際相結(jié)合，要以方便報價、比價為前提，以準確嚴密為目標，嚴格控制計算規(guī)則與清單的對應(yīng)關(guān)系。工程量計算按照集團2008年3月版的房地產(chǎn)開發(fā)成本科目的分類進行統(tǒng)計匯總，以方便招標過程中及后期的成本對比，更好的實現(xiàn)成本控制。2.7工程價款支付總包工程合同采用進度付款，總體控制要求為無預(yù)付款，施工過程中按照形象進度支付承包方已完工程量75％的工程進度款，工程完成竣工備案支付至合同總價的80％，雙方辦理完竣工結(jié)算后支付至結(jié)算總價的95％，結(jié)算總價的5％作為工程保修金，按保修條款支付。同時做好變更、材料調(diào)差等在付款中的調(diào)整工作，做到不超支、不晚支，在控制好風(fēng)險的同時也要注意給施工單位的資金支持，以保證本工程緊張的工期。甲方分包按里程碑付款方式支付，原則上不支付預(yù)付款（除壟斷的市政工程外），工程竣工驗收后付款到80-85%；甲供材、甲供設(shè)備物資采購合同應(yīng)盡量避免支付預(yù)付款，若必須支付預(yù)付款，也要盡量通過保函或工程款質(zhì)押來規(guī)避風(fēng)險，根據(jù)到貨批次付款，額度不應(yīng)超過該批次貨值的85%，最后一批次待結(jié)算完成再付款。對于集中采購的物資設(shè)備，嚴格按照集團合同規(guī)定的付款方式執(zhí)行。設(shè)計變更應(yīng)根據(jù)變更內(nèi)容和重要性及付款支付審核要求在設(shè)計變更發(fā)出后15-25日內(nèi)完成審核，項目部QS在收到設(shè)計并更后，應(yīng)在10-15日內(nèi)簽定審核意見（涉及到專業(yè)內(nèi)容由相關(guān)合約部造價師審核）。然后在5日內(nèi)完成上級審批程序，變更價款在2萬元以內(nèi)的，由合約部經(jīng)理審批；變更價款在20萬元以內(nèi)的，由總建筑師/項目主管領(lǐng)導(dǎo)審批，超過20萬元的，由總經(jīng)理審批；超過50萬元的，由合約評審委員會評審。經(jīng)過審批的變更價款需要與承建商在5日內(nèi)辦理確認手續(xù)，確認后的變更價款方可作為工程款支付的依據(jù)和結(jié)算的依據(jù)。如果時間允許，對于當月發(fā)出的設(shè)計變更盡量作到當月審核，部分變更因時間要求可以采用暫估形式（但不作為工程款支付依據(jù)），以便在月報中反映出本月發(fā)生的全部變更金額，更切實的反映成本變動情況，達到成本預(yù)警的及時性。重大變更導(dǎo)致合同額超過5%幅度的變化時，宜補簽協(xié)議調(diào)整合同額，相應(yīng)調(diào)整中期付款額度。工程簽證合約部應(yīng)該在15個工作日內(nèi)完成工程量審核和復(fù)核工作，并根據(jù)實際情況審核造價或提出建議的價格。項目經(jīng)理在5個工作日內(nèi)完成審批意見并返回合約部，我部在5個工作日內(nèi)完成上級審批工作。審批后的簽證方可作為工程款支付的依據(jù)。對于工程結(jié)算，如涉及到未在過程中審核完成的變更、簽證等，如在20萬元以內(nèi)的，由合約部造價師核算造價后，由合約部經(jīng)理審批確定，超過20萬元的變更和簽證須按照審批手續(xù)逐條執(zhí)行審批，方可作為結(jié)算的依據(jù)。根據(jù)合同額不同，合同金額為20萬元以下的，由合約管理部編寫結(jié)算書，經(jīng)項目經(jīng)理加注意見，報請合約主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，即可與對方簽署結(jié)算確認書；合同金額超過20萬元的，須填寫《竣工結(jié)算評審表》，后附結(jié)算書（結(jié)算書須執(zhí)行上述審批手續(xù)）。對于甲供材的超供問題，原則上在定標前應(yīng)確定應(yīng)供量，對確因為無法確定的，應(yīng)在合同簽訂后30日內(nèi)確定，最多不超過60日。在執(zhí)行過程中，必須進行工程結(jié)算除市政項目或土地基礎(chǔ)設(shè)施配套項目外，總包工程在項目竣工備案后六個月內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程和甲供材料及設(shè)備在項目入伙后三個月內(nèi)完成結(jié)算工作。所有上述相關(guān)工作均須嚴格按照華北區(qū)及集團的相關(guān)制度執(zhí)行，做好大額工程款材料上報工作，嚴格執(zhí)行簽審程序。2.8前置工程合約分判根據(jù)本工程的特點，根據(jù)項目策劃報告，本期的樣板間及售樓區(qū)不設(shè)在現(xiàn)場，考慮設(shè)置在現(xiàn)場附近的一期的R1-C1（售樓處）里，對于樣板間將主要以議標模式為主，以項目部+監(jiān)理進行管理監(jiān)控，因甲供材料設(shè)備較少，為節(jié)省時間和精力，可以協(xié)議的方式先行供貨，在大工程正式招標后進行合計或結(jié)算。對于變更等應(yīng)做好現(xiàn)場核實記錄，由于本工程樣板間施工預(yù)計時間較短，且工期較緊，可以在結(jié)算時一起處理，對于付款也只分1-2次按照里程碑方式進行支付。2.9與其他部門的銜接對于本項工程，結(jié)合工程實際特點，為保證工程進度，堅決執(zhí)行以計劃為中心的原則，圍繞計劃采取如下方式：計劃先行：根據(jù)項目進度計劃安排，倒排計劃，編制合理的招標分判計劃（反推定標時間、招標時間、設(shè)計出圖紙時間等），對于施工難度大、預(yù)計設(shè)計深化調(diào)整較多、產(chǎn)品選型存在不確定性的項目，計劃出時間富余量和高效的招標分判措施，同項目部、設(shè)計部、營銷部一同探討計劃的可執(zhí)行性，并最終敲定最終的招標分判計劃，需要各部門嚴格遵照執(zhí)行。計劃跟蹤：合約部應(yīng)該對合約節(jié)點前的工作，主要設(shè)施出圖工作作出跟蹤和督促，要時刻對設(shè)計節(jié)點作出提示提醒，如預(yù)計前置節(jié)點無法完成，則必須及時通知項目部、設(shè)計部等相關(guān)部門做出最快地反映和安排，同步調(diào)整整個計劃（調(diào)整計劃已調(diào)整方案和壓縮時間為主，原則上不準時間順延）。對于合約部本身的招標、談判、定標等大節(jié)點，合約部的項目負責人必須進行有效跟蹤，如預(yù)計節(jié)點將滯后，也必須提前知會項目部和相關(guān)部門已同探討應(yīng)對措施。計劃銜接：部門與部門之間的配合往往發(fā)生信息不對稱、溝通不通暢、責任不明確、進度不對接的情況，主要原因是沒有一個統(tǒng)一的目標和制約，本期工程堅持以計劃為紐帶將各部門銜接在一起，每個部門專人負責計劃的跟蹤和落實和溝通。部門之間形成相互協(xié)助、相互督促、共同解決的環(huán)帶關(guān)系。對于合同簽訂后，還必須做好后期交底及跟蹤工作、做好洽商變更審核、簽證審核等工作。合同執(zhí)行過程中必須加強與設(shè)計部和項目部的溝通配合，對洽商變更等要有清醒的認識，對涉及成本變動的內(nèi)容要有高度敏感性和主觀能動性，同時要以專業(yè)性和全局觀對洽商變更的可執(zhí)行性給以及時的意見。2.10不利因素分析及應(yīng)對措施本項目工期較緊，地形復(fù)雜，出圖特別是一期出圖時間可能會滯后，對合約分判的速度和質(zhì)量要求較高。要加強與設(shè)計部溝通，了解出圖狀況和設(shè)計變更趨勢，密切聯(lián)系項目部，盡量避免一次分判被肢解多次。1、本項目室外土方工程量較大，且完成面標高比較復(fù)雜，因此出于成本控制和現(xiàn)場管理的考慮，為降低投標單位對本項目土方工程預(yù)留的風(fēng)險，減少中標單位現(xiàn)場可能存在的爭議，由項目部、設(shè)計部、合約部共同根據(jù)現(xiàn)場實際情況制定可行的土方初平方案，并由擬中標單位在開工前復(fù)核并確認我司提供的土方初始標高圖，并作為正式合同的一部分，以免結(jié)算時產(chǎn)生爭議。2、本項目含多種產(chǎn)品，內(nèi)部結(jié)構(gòu)、節(jié)能要求以及外立面等差異較大。無論對于總包招標還是分包都要從施工做法、工藝、配置等進行深入探討，而不能一味的套用以前的工程。從外立面材料選用上，本工程有石材、瓷磚、涂料還有鋁板裝飾，必須嚴格把關(guān)材料質(zhì)量及施工工藝，特別是涂料，由于本工程外立面材料多樣，且均為主要部位，不宜按照裝飾材料分類進行工程拆分，同時考慮到作業(yè)面狹小及責任劃分的方便，擬均由總包單位施工，我們就必須對石材、涂料兩項非甲供材料進行限制，并對其工藝做法嚴加限定，以保證工程的質(zhì)量。3.招標分判計劃3.1工程合約分判計劃本項目的合約分判計劃見表2，招標時間節(jié)點計劃見表3，最終將根據(jù)后期項目進度計劃做進一步修訂。表2：工程合約分判計劃序號分判工程名稱招標單位數(shù)量招標方式價款形式報價模式設(shè)計樣板投標樣板付款方式1監(jiān)理委托5邀請招標總價包干平米報價無無雙月付款2造價咨詢5邀請招標總價包干平米報價無無里程碑付款3土方護坡5邀請招標總價包干清單報價無無雙月付款4降水工程4-6邀請招標總價包干清單報價無無里程碑付款5總包工程9邀請招標總價包干清單報價無無進度付款6欄桿工程4-6邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款7入戶門制安工程4-6邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款8門窗工程6-8邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款9欄桿工程3-4邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款10外立面石材工程3-4邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款11電信和網(wǎng)絡(luò)工程1獨家議標總價包干清單報價無無里程碑付款12有線電視工程1獨家議標總價包干清單報價無無里程碑付款13消防工程4-6邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款14智能化工程4-6邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款15給水管網(wǎng)工程3-4邀請招標總價包干清單報價無無里程碑付款16變配電工程1獨家議標總價包干清單報價無無里程碑付款17燃氣管網(wǎng)工程1獨家議標總價包干清單報價無無里程碑付款18雨污水工程1獨家議標總價包干清單報價無無里程碑付款19屋頂裝飾工程3-4邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款20區(qū)內(nèi)中水工程1獨家議標總價包干清單報價無無里程碑付款21熱力工程4-6邀請招標總價包干清單報價無無里程碑付款22園林景觀工程4-6邀請招標總價包干清單報價需要需要里程碑付款23信報箱工程3-4邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款24小區(qū)標識工程3-4邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款25地下車庫設(shè)施工程3-4邀請招標總價包干清單報價無需要里程碑付款表3：一期工程招標時間節(jié)點計劃（備注：需根據(jù)發(fā)展計劃調(diào)整）序號分判工程名稱出圖定板

時間清單完成時間資審?fù)瓿蓵r間發(fā)標時間定標時間開工時間1監(jiān)理委托--20202010-209-2造價咨詢-2010201020102010203土方護坡2010-2010-2010-2010-2010-2010-4降水工程2010-62010-62010-62010-62010-72010-85總包工程201020102010201020102010-4-306欄桿工程20102010201020102010-1-302010-4-307入戶門制安工程20102010201020102010-1-302010-4-308門窗工程20102010201020102010-1-302010-4-309欄桿工程2010-2010-2010-2010-1220120110外立面石材工程2010-2010-2010-20120120111電信和網(wǎng)絡(luò)工程201--20120120112有線電視工程201--20120120113消防工程20120201120112011201114智能化工程2012011201120112011201115給水管網(wǎng)工程20112011201120112011201116變配電工程20112011-20112011201117燃氣管網(wǎng)工程20112011-20112011201118雨污水工程20112011-20112011201119屋頂裝飾工程20120120120120120120區(qū)內(nèi)中水工程201201-20120120121熱力工程20112011201120112011201122園林景觀工程20112011201120112011201123信報箱工程20112011201120112011201124小區(qū)標識工程20112011201120112011201125地下車庫設(shè)施工程201120112011201120112011備注：部分工程考慮同其他地塊同時招標，以節(jié)約時間和資源，則此計劃將根據(jù)具體后期進度計劃進行微調(diào)。3.2材料設(shè)備采購計劃本項目工程材料設(shè)備采購方式分為甲供和乙供兩種方式，具體材料設(shè)備供應(yīng)方式見表4，甲供材料設(shè)備時間節(jié)點計劃見表5：表4：工程材料設(shè)備供應(yīng)方式序號材料設(shè)備名稱供應(yīng)方式采購方式1排水管材管件甲供集中采購2電工管材管件甲供集中采購3PPR管材管件甲供集中采購4戶配電箱甲供集中采購5開關(guān)面板甲供集中采購6電線電纜甲供集中采購7閥門甲供集中采購8外墻面磚甲供集中采購9弱電箱甲供甲方招標10室外燈具甲供甲方招標11IC卡水表甲供甲方招標12中水表甲供甲方招標13熱量表甲供甲方招標14外保溫抗裂砂漿、界面劑、瓷磚粘接劑及勾縫劑乙供限定品牌范圍15隔墻板及輕集料砌塊乙供限定品牌范圍16外墻普通涂料乙供限定品牌范圍17風(fēng)機乙供限定品牌范圍18污水泵乙供限定品牌范圍19襯塑鋼管（管材及管件）乙供限定品牌范圍20減壓穩(wěn)壓消火栓乙供限定品牌范圍21柔性鑄鐵管乙供限定品牌范圍22耐水膩子乙供限定價格23可視對講乙供指定品牌價格表5：本項目工程材料設(shè)備時間節(jié)點計劃（備注：需根據(jù)發(fā)展計劃調(diào)整）序號材料設(shè)備名稱應(yīng)供量計算完成時間確定型號樣板時間供貨計劃編制完成時間報集團審批時間供貨時間1U-PVC排水管材管件2010-72010-72010-72010-820102U-PVC電工管材管件2010-72010-72010-72010-820103PPR管材管件2010-72010-72010-72010-820104戶配電箱20202020102010-3-105開關(guān)面板202020202010-6-306電線電纜2010-2-152010-2-202010-2-202010-2-202010-3-107閥門2010201020202010-4-108外墻面磚2010-5-12010-5-12010-5-252010-6-12010-6-30序號材料設(shè)備名稱應(yīng)供量計算完成時間資格審查完成時間發(fā)標時間定標時間供貨時間9弱電箱2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3010室外燈具2010-2010-2010-2010-2010-11IC卡水表2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3012中水表2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3013熱量表2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3014弱電箱2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-304.建安成本控制4.1建安成本控制目標本期工程建安成本將嚴格按照集團最終批復(fù)的成本控制指標執(zhí)行，在過程執(zhí)行過程中，堅持每項工程均嚴格執(zhí)行指標，并力求按照指標值的95%進行控制，以便將總造價控制在合理范圍內(nèi)。此外，如單項指標超過5%的幅度值，需要仔細分析原因，并在后續(xù)其他分項工程招標中力求彌補，做到單項控制、全盤考慮以達到成本控制的動態(tài)統(tǒng)一。本項目工程總建安成本指標預(yù)測控制值如下：序號說明合計成本（萬元）相對面積（m2）相對單位成本（元/m2）0總建安成本1前期工程2基礎(chǔ)工程3高層建筑3.1高層地下室3.2高層裙樓3.3高層塔樓4配套設(shè)施5配套工程7室外工程備注：具體的成本劃分按照集團批復(fù)的成本控制指標執(zhí)行。4.2建安成本控制重點4.2.1招標前面已經(jīng)闡述過，本工程工期緊，不確定因素較多，如何招標階段規(guī)避工期風(fēng)險和不確定因素的影響，將成為本工程的成本控制重點和難點。首先，必須在總包單位選擇上重實力、重管理，深