第三編物權法第十二章物權總論第一節物權法概述第二節物權的概念和特征第三節物權的效力第四節物權法定原則第五節公示公信原則第六節物權變動本章重點問題1．物權的概念和特征2．物權的效力3．物權法定原則4．物權的變動和公示第一節物權法的調整對象一、物的歸屬關系物的歸屬關系，是指特定的物歸特定民事主體所有的財產關系。二、物的利用關系對物的利用有兩種不同情況：一是自主利用，即所有人將物用于自身生產或消費；二是他主利用，即所有人將物交給他人進行有限的利用并從中獲取對價。所謂物的利用關系，是指物的所有權人基于其意思，將所有物交付他人優先利用而發生的，以該他人為利用主體的社會關系。第二節物權的概念和特征一、物權的概念（一）物權與債權共同構成近現代財產權體系的兩大基石（二）物權概念的生成經歷了長期的歷史發展進程（三）物權是人對人的權利而不是人對物的權利二、物權的特征（一）客體為物一般而言，作為客體的物只能是特定物、獨立物、有體物。（二）具有絕對性物權的絕對性又叫對世性，是指物權的權利主體是特定的一個人或一些人，而義務主體是不特定的多數人。（三）為支配物的權利所謂支配，是指物權人依自己的意思，根據標的物的不同屬性，對標的物加以管領，其形式包括占有、使用、收益或處分。（四）以直接享受物之利益為目的一是利用物的使用價值滿足生產經營和日常生活的需要；二是利用物的交換價值獲取對價，或者通過信用擔保獲得融資。（五）具有排他性一方面，物權具有排除他人侵害、妨礙、干涉的性質；另一方面，內容相同的物權之間具有相互排斥性，在同一物上不容同一性質或同一內容的兩種以上物權并存。

第三節物權的效力物權的效力支配效力請求效力

追及效力

優先效力直接支配間接支配

對內優先效力

對外優先效力一、支配效力支配效力為物權最基本的效力，指物權人得以通過管領、控制等方式支配標的物的法力。（一）直接支配指物權人直接占有標的物時，其對標的物所具有的支配力。（二）間接支配指物權人不直接占有標的物的情況下，通過與標的物直接占有人之間的權利義務關系來支配標的物的權利。二、請求效力（一）物上請求權的概念物上請求權是指物權人對物的圓滿支配狀態受到妨害或有被妨害之虞時，為回復其對物的圓滿支配狀態而產生的請求權。（二）物上請求權與債權請求權的區別

■兩者的發生根據不同

■兩者的目的不同

■兩者的行使后果不同

■兩者的效力不同（三）物上請求權的具體內容1．請求返還原物2．請求恢復原狀3．請求排除妨害4．請求消除危險三、追及效力物權的追及效力是指物權標的物無論輾轉落入何人之手，除法律另有規定外，物權人均可追及至物之所在，而直接支配標的物。物權的追及效力設有若干限制：善意第三人依即時取得制度取得標的物的所有權。無權占有人因取得時效完成而取得所有權。物權欠缺法定公示方法時，對善意第三人不具追及效力。四、優先效力（一）物權的對內優先效力在多個不相排斥的物權并存于同一物上時，先成立的物權優先于后成立的物權。（二）物權的對外優先效力

1．物權阻礙債權目的之實現

2．擔保物權的優先受償權

3．優先購買權第四節物權法定原則一、物權法定原則的含義（一）類型強制（二）內容固定（三）變動強制二、物權法定的原因（一）物權的性質決定了物權法定（二）物權法的調整對象需要物權法定（三）商品交換期待物權法定（四）物權法定便于物權公示三、違反物權法定原則的后果不符合物權法定要求的法律行為，雖不產生創設物權的法律后果，卻可能產生債權法上的效果。（一）違反法定的物權類型（二）違反法定的物權內容（三）違反法定的物權移轉或創設方式四、法定的物權種類五、對法定物權的分類（一）自物權與他物權自物權是物的所有人對自己所有的物依法進行全面支配的物權，即所有權，又稱完全物權。他物權是指物的非所有人根據法律規定或所有人的意思對他人所有的物享有的進行優先支配的物權，包括用益物權和擔保物權，又稱限制物權。（二）動產物權、不動產物權與權利物權這是以物權客體為標準進行的分類。（三）用益物權與擔保物權用益物權是以支配物的使用價值為內容的物權，如地上權、地役權等。擔保物權是以支配物的交換價值為內容的物權，如抵押權、質權、留置權等。（四）主物權與從物權（五）意定物權與法定物權（六）普通物權與特別物權普通物權指由民事基本法所規定的物權，又稱民法上的物權。特別物權是指由特別法規定的具有物權性質的財產權，又稱準物權、特許物權。第五節公示公信原則一、公示原則物權公示原則是指物權的存在和變動，應以一定的方式向外界公開，使外界知悉物權歸屬或者變動的情況。在動產物權，其公示方法為占有和交付，在不動產物權，公示方法為登記。二、公信原則公信原則是指物權依法公示后，即具有社會的公信力。公示的公信力是指對于因信賴虛假公示而為物權交易的主體，將公示于外的權利關系按真實的權利關系處理，使形式與真實的權利關系相分離，并發生獨立的效力。具體表現為占有的公信力和登記的公信力。四、動產物權的公示除法律另有規定外，動產物權通過占有公示其存在，通過交付公示其物權變動。占有是指人對物進行掌握和控制的狀態，可分為直接占有和間接占有。交付指當事人一方將物之占有移轉給另一方，由于移轉物的占有的性質不同，交付分為現實交付、簡易交付、占有改定、指示交付和擬制交付。四、不動產物權的公示（一）不動產登記的概念和性質不動產登記，是指不動產登記機關根據申請人的申請，或依職權將不動產物權設立、變更、消滅等情況，依法定程序記載于專門設置的登記簿上的行為。（二）統一的不動產登記制度的建立（三）不動產登記的分類1．實體權利登記與程序權利登記2．權利登記與表彰登記二者不可分割，權利登記實際上都是建立在表彰登記的基礎之上的。3．設權登記與宣示登記設權登記是指具有創設、移轉物權效力的登記，適用于因法律行為而發生的物權變動。宣誓登記是指將已經成立的物權變動，昭示于外的登記，其主要適用于因非法律行為而發生的物權變動。4．本登記與預備登記本登記是指能直接發生當事人所期待的不動產物權變動效果的登記。預備登記是對不動產的非終局性登記，其目的是在登記要求的實質要件和程序要件尚不充分時，保全當事人的登記請求權。預備登記包括預告登記和異議登記。5．總登記與日常登記

第六節物權變動物權變動

物權的取得

物權的變更物權的消滅原始取得繼受取得內容的變更主體的變更相對消滅絕對消滅物權變動基于法律行為的物權變動基于非法律行為的物權變動一、物權變動概述（一）物權變動的概念物權變動是指物權的發生（取得）、變更、消滅（喪失）。（二）物權的取得1．原始取得原始取得是指不以他人的權利或意志為依據取得物權。2．繼受取得繼受取得是指以他人的權利及意志為依據取得物權。（三）物權的消滅1．物權的絕對消滅物權的絕對消滅指物權與特定主體分離，而他人又未取得其權利。主要包括物權標的物滅失、約定或法定存續期間屆滿、因法定原因被撤銷、、擔保物權因債權消滅而消滅、物權人拋棄其物權、混同等。2．物權的相對消滅物權的相對消滅指物權與原主體分離而歸于新主體。二、基于法律行為的物權變動（一）物權變動模式意思主意是指，只要當事人意思表示一致，法律行為有效成立，即可發生物權變動效果。形式主義是指，即便當事人意思表示一致，法律行為有效成立，只要尚未進行動產的交付、不動產的登記，就不能發生物權變動的效果。意思主義

形式主義（二）物權變動的區分原則在形式主義，物權變動的原因行為與物權變動本身是相互區別的，這就導致了所謂區分原則的確立。區分原則是指，以物權變動為目的的原因行為，自合法成立之時生效，該原因行為本身不直接導致物權的變動，物權的變動尚需公示方法之完成。公示形式之完成也僅僅是物權變動的條件，并非物權變動原因行為的成立或生效要件，物權變動上的瑕疵不能反射到原因行為之上并影響原因行為的效力。（三）物權行為理論1.物權行為的概念由物權變動的意思表示與登記或交付相結合，產生物權的設定、變更或消滅效果的法律行為。2.物權行為的獨立性指物權行為和債權行為具有各自不同的意思表示內容，二者在意思表示的內容和法律行為的目的上相互區別，完全獨立。3.物權行為無因性物權行為無因性，是指當物權行為與債權行為共存時，作為原因行為的債權行為不成立、無效或被撤銷時，并不影響物權行為的效力，物權行為是否有效依據物權行為自身的有效要件獨立判斷。在債權行為無效，而物權行為本身有效地情況下發生物權變動，買受人取得標的物的所有權，出賣人不得依物上請求權請求買受人（標的物的所有權人）返還標的物，而只能依不當得利請求權請求返還標的物。三、非基于法律行為的物權變動非基于法律行為的物權變動原因包括因新建、繼承、強制執行、公用征收、法院判決、先占、取得時效、混同等原因而發生的物權變動。相對于基于法律行為的物權變動，此類物權變動的特點在于，物權變動的發生未必以公示為要件。有兩個方面的理由：第一，避免出現權力真空。第二，為了體現國家公權力的嚴肅性并更好地保護相關當事人利益。本章復習與思考1．如何評價物權在整個財產權體系中的地位和作用？2．物權變動和物權公示表現為何種關系？3．我國民法是否應該承認物權行為？4．物上請求權與民事責任之間存在何種關系？本章法律適用問題

本章與法律適用密切相關的問題是物權的效力、物權的變動和物權的公示。可通過一則案例將這些問題貫串起來。甲繼承了一套房屋，在辦理繼承登記前將房屋出賣并交付給乙，辦理繼承登記后又將房屋出賣與丙并辦理產權轉移登記。丙將房屋抵押于己后，受丁之欺詐而將房屋移轉登記于丁，丁旋即將房屋出賣并移轉登記于戊。在該案中，甲基于繼承這一法律行為之外的事實，在登記之前已經取得了房屋的所有權。甲、乙之間的買賣未辦理產權移轉登記，不能夠發生物權變動的效力，但依物權變動中的區分原則，買賣合同本身的效力不因此而受到影響，乙可基于買賣合同向甲主張債權法上的責任。

甲、丙之間不僅簽訂了買賣合同，而且辦理了產權移轉登記，丙因此取得房屋的所有權。若乙、丙均對房屋主張權利，由于丙已取得所有權，根據物權優先于債權的原則，丙可以排斥乙的權利主張，并可基于物上請求權要求乙返還房屋。由于丙受欺詐而將房屋移轉登記于丁，其可撤消與丁之間的買賣合同。在買賣合同撤消后，由于不承認物權行為的獨立性和無因性，丙、丁之間的產權移轉登記無效，丙可主張回復原登記狀態。但在丙回復原登記之前，戊相信丁之錯誤登記而與其實施法律行為并完成產權移轉登記，基于不動產登記的公信力，其能取得該房屋的所有權。考慮到在丙、丁之間移轉登記前，丙已將房屋抵押給己，己的抵押權可借其登記公示力而對抗善意第三人，故戊只能取得有抵押權負擔的所有權，在具備抵押權的實行條件時，己可追及到戊處行使抵押權。另，相對于戊而言，乙對房屋的占有為無權占有，戊也可以對其行使物上請求權。

相關法律條文1.《憲法》第6條、第10條；2.《民法通則》第84條；《貫徹執行民法通則的意見》第86條；3.《物權法》第1-3章，第39—42條，第101條，第9—10章，第158、174、180條，第186—190條，第193、199、203、208、212、219、223、224、239條；4.《海商法》第22、25條；5.《合同法》第44、230、239條；《合同法解釋（一）》第9條；6.《企業破產法》第38條、第109條；7.《城市房地產管理法》第25條。

本章參考書目孫鵬著：《物權公示論—以物權變動為中心》，法律出版社2004年版梁慧星、陳華彬著：《物權法》，法律出版社2007年第四版第十三章所有權第一節所有權概述第二節國家所有權、集體所有權和私人所有權第三節所有權取得的特別規則第四節共有第五節不動產相鄰關系第六節建筑物區分所有權1．所有權的概念和特點2．所有權取得的幾種特別規則——善意取得、先占取得、拾得遺失物、發現埋藏物、添附3．共有關系中的權利和義務4．相鄰關系的種類和處理原則5．區分所有權的法律構造本章重點問題

一、所有權的概念和特征所有權是民事主體依法排除他人干涉而獨占某物，并依自己的意思通過占有、使用、收益、處分等方式利用該物，實現其對該物的壟斷利益的權利（一）所有權為自物權（二）所有權為完全物權（三）所有權為恒久物權（四）所有權為原始物權（五）所有權是具有彈性力和回歸力的權利二、所有權的權能（一）占有權能（二）使用權能（三）收益權能（四）處分權能第一節所有權概述一、國家所有權（一）國家所有權的概念國家所有權是國家對國有財產進行占有、使用、收益、處分的權利（二）國家所有權法律關系

1．國家所有權的主體

2．國家所有權的客體

3．國家所有權的行使

4．國家所有權的保護二、集體所有權（一）集體所有權概述集體所有權是勞動群眾成員集體占有、使用、收益和處分其財產的權利

第二節國家所有權、集體所有權和私人所有權（二）集體所有權法律關系

1．集體所有權的主體

2．集體所有權的客體

3．集體所有權的行使和保護三、私人所有權（一）私人所有權概述私人所有權是自然人、個體工商戶、私營經濟等非公有制經濟的主體，依法享有的占使收益和處分其生產資料和生活資料的權利（二）私人所有權的行使和保護四、國家所有權、集體所有權和私人所有權的平等保護一、善意取得（一）善意取得的概念善意取得又稱即時取得，是指無權處分人將不動產或動產轉讓給第三人（受讓人），如果第三人受讓該不動產或動產時出于善意，則第三人依法即時取得該不動產或動產的所有權或者其他物權的制度（二）善意取得的構成要件

1．處分財產的讓與人須是具備公示手段的無處分權人

2．無權處分人與受讓人之間存在交易行為

3．無權處分人與受讓人之間的交易行為為有償行為

4．無權處分人和第三人之間的交易行為符合法律行為的其他有效要件

5．無權處分人的權利外觀因真正權利人的原因而產生

6．受讓人已完成物權變動的公示

7．受讓人取得財產時須出于善意第三節所有權取得的特別規則（三）善意取得的效力

1．物權效力第三人即時取得受讓財產的所有權，原所有人對該財產的所有權歸于消滅，并不得向善意第三人請求返還原物

2．債權效力原權利人可向無權處分人主張返還不當得利，如返還不當得利尚不足以彌補原權利人的損失的，原權利人可以進一步要求無權處分人承擔損害賠償責任，原權利人既可以基于其與無權處分人之間的合同要求無權處分人承擔違約損害賠償責任，也可以直接基于無權處分的事實要求其承擔侵權損害賠償責任，在不動產善意取得之情形，原權利人還可向登記機關主張賠償責任

二、征收（一）征收的概念征收是為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序，由國家強制取得集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產，并對失去土地或其他不動產的集體、單位和個人給予合理補償的制度（二）公共利益目的公共利益是指在法和道德等社會規范所調整的秩序中形成的帶有社會普遍性的利益（三）征收補償

三、先占（一）先占的概念先占是指以所有的意思，占有無主動產，而取得其所有權的法律事實（二）先占取得所有權的條件

1.先占標的物須為無主動產

2.必須以所有的意思取得占有（三）《物權法》應當規定先占制度四、遺失物的拾得（一）遺失物的所有權歸屬（二）拾得遺失物引發的其他權利義務關系五、埋藏物、隱藏物之發現六、添附（一）添附取得所有權之規則添附是指不同所有人之物被結合、混合在一起成為一個新物，或利用他人之物加工出一個新物的事實狀態，包括附合、混合和加工三種方式（二）因添附而產生的債的關系一、共有概述

（一）共有的概念共有是指兩個或兩個以上權利主體共同分享一個財產所有權的法律狀態（二）共有的特征

1．共有主體多元化

2．共有的客體是尚未分割的特定的獨立物

3．權利人行使權利受其他共有人牽制

4．共有是所有權的聯合，不是一種獨立的所有權類型

（三）共有的分類第四節共有二、按份共有（一）按份共有的概念按份共有是指在整個共有關系存續期間，存在顯在的權利權利份額的共有

1．在共有關系存續期間內存在顯在的權利份額

2．按份共有人的權利義務仍及于全部共有財產

3．按份共有人對其權利份額擁有相當于分別所有的權利（二）按份共有人的權利和義務

1.共有物的管理與處分

2.共有物的占有、使用與收益

3.共有份額的處分

4.優先購買權

5.費用分擔和對外債權債務

三、共同共有（一）共同共有的概念和特征共同共有是指在共有關系存續期間，不存在確定和顯在的份額，直接由各共有人共同行使所有權各項權能的共有

1.共同共有是基于共同關系而形成

2.共同共有中不存在明確的、顯在的份額（二）共同共有的類型

1.夫妻共有財產

2.家庭共有財產3.遺產分割前的共有

（三）共同共有人的權利和義務1.共同共有人之間的權利和義務

2.共同共有人對外的權利義務

四、共有物的分割（一）共有財產的分割方式——實物分割和價款分割（二）共有財產分割的效力

一、相鄰關系的概念相鄰關系是指不動產的相鄰權利人在行使其不動產權利時，因相互間給予方便或接受限制而發生的權利義務關系（一）相鄰關系的主體為相鄰不動產權利人（二）相鄰關系客體的特殊性二、相鄰關系的種類（一）相鄰防險關系（二）相鄰通行關系（三）相鄰營繕使用關系（四）相鄰地界關系

第五節不動產相鄰關系

（五）相鄰用水排水關系（六）相鄰通風、采光和日照關系（七）相鄰環保關系三、處理相鄰關系的原則（一）互敬互讓，相互團結（二）有利生產，方便生活（三）公平合理一、建筑物區分所有權的概念和特征建筑物區分所有權是指在某一特定的物業范圍內，建筑物為多人分別所有時，由各所有人的專有部分所有權、共有部分持分權及其因共同關系所生的成員權三要素所構成的特別所有權（一）對建筑物區分所有的事實（二）權利內容的復合性（三）專有部分所有權的主導性（四）權利的一體性第六節建筑物區分所有權建筑物區分所有權的法律構造專有所有權共有部分持份權成員權

二、專有所有權（一）專有所有權的概念專有權所有權又稱“專有權”或者“特別所有權”，是區分所有人對建筑物內的住宅、經營性用房等單獨所有部分予以自由使用、收益和處分的權利（二）專有部分的界定

1．構成專有部分的條件（1）構造上的獨立性（2）利用上的獨立性

2．專有部分的范圍（1）中心說（壁心說）（2）空間說（3）最后粉刷表層說（4）壁心和最后粉刷表層說3.專有所有權的行使三、共有部分持分權（一）共有部分持分權的概念和特征共有部分持分權又稱共有所有權，指建筑物區分所有人依照法律或者管理規約的規定，對該建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益和處分的權利

1.在主體上，區分共有人身份具有復合性

2.在內容上，區分共有權具有多層次性

3.在權利變動上，區分所有權的變更取決于專有所有權的變更

4.在標的物的分割上，區分共有權的標的物不得請求分割（二）共有部分持份權的客體——建筑區劃內的道路、綠地其他公共場所（如會所）、公用設施（如健身娛樂設施）、物業用房、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位以及建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業主共有（三）共有部分持份權的內容

四、建筑物區分所有人的成員權（一）建筑物區分所有人成員權的概念建筑物區分所有人成員權是指建筑物區分所有人基于特定物業范圍內建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的，作為建筑物管理團體之一的成員所享有的權利和承擔的義務（二）建筑物區分所有人成員權的內容（三）建筑物區分所有人成員權行使中的特殊問題

1.業主大會和業主委員會

2.議事規則1．國家、集體、私人所有權平等保護的意義是什么？2．在征收中如何實現國家公權力和私權利的平衡？3．權利不得濫用原則在相鄰關系和建筑物區分所有權關系中有何體現？本章復習與思考1、善意取得的構成要件和法律后果，可通過如下案例來觀察。甲將一臺生產設備出租給乙使用，乙擅自將其賣抵押給庚并辦理登記后，又將其出賣與善意無過失的丙，丙將該設備遺失后為丁拾得，丁將其修飾一新后委托專銷該設備的戊商店銷售，己從戊商店購得該設備。在該案中，庚善意取得設備的抵押權，丙善意取得設備的所有權，且由于庚的抵押權成立在先且辦理了登記，其能夠對抗善意第三人，丙善意取得的所有權仍需承受庚的抵押權負擔。甲因丙的善意取得喪失所有權，而取得不當得利返還請求權，有權要求乙返還出賣設備所得的收入，就不足部分還有權要求乙賠償損失。丙可以要求丁、戊返還其所遺失的設備，也可以在知道或者應當知道以后的2年時間內向其要求返還，但在要求己返還時必須支付己對戊付出的費用，而丙向己支付的費用可向丁追償。本章法律適用問題2、拾得遺失物的法律后果。在拾得遺失物后，拾得者如果及時尋找失主或者將拾得物交給有關機構，其行為構成無因管理，可以在返還拾得物時要求失主償付其支出的必要費用以及失主所懸賞的報酬，但無權索取報酬，除非因故意或重大過失，拾得人不對物之毀損滅失承擔責任。若拾得者一開始就將遺失物據為己有，則構成對遺失物的侵占，產生比一般非法占有更為不利的法律后果：其通過遺失物取得的一切利益都構成不當得利，應連同遺失物一道返還，并且不能要求償付所支出的必要費用，不能請求失主懸賞的報酬，而且應對侵占遺失物期間物的毀損滅失承擔責任。3、共有關系中的權利和義務，主要涉及到共有物的處分和共有物的負擔兩個方面。從法律上處分共有物或者對共有物為重大修繕，應經占共有份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，不遵守前述規則，擅自處分共有物的法律行為為無權處分、事實行為為侵權行為，處分人可能對其他共有人承擔責任。但對共有物的處分不同于按份共有人對其份額的處分，在尊重其他共有人優先購買權的情況下，按份共有人可自由地處理其權利份額。共有物引發的債務在外部原則上都表現為連帶責任，債權人可以要求任何一個共有人履行全部債務，被要求履行債務的共有人不得推委。按份共有人承擔責任超越自己應當分擔的份額的，可以向其他共有人追償。共同共有人直接以共有財產承擔責任，在共有關系存續期間，不發生向其他共有人追償的問題。

相關法律條文1.《憲法》第6—7條、第9—13條；2.《民法通則》第71—93條；《貫徹執行民法通則的意見》第86條、第88—92條、第94條、第97—103條；3.《物權法》第3、4、21、39條，第42—66條，第70—104條，第106—116條；4.《合同法》第372條；5.《土地管理法》第2、8、58條；《土地管理法實施條例》第2條、第25—27條；6.《物業管理條例》第6—12條、第15、18、19條；7.《關于審理物業服務糾紛案件的解釋》第1、3、4、6、7條。本章參考書目史尚寬，《物權法論》，中國政法大學出版社，2000年版梁慧星、陳華彬，《物權法》（第三版），法律出版社，2005年版陳華彬，《現代建筑物區分所有權研究》，法律出版社，1995年版第十四章用益物權第一節用益物權概述第二節建設用地使用權第三節土地承包經營權第四節地役權1．出讓建設用地使用權的內容及其流轉2．土地承包經營權的內容3．地役權的性質、地役權關系中當事人的權利和義務本章重點問題第一節用益物權概述一、用益物權的概念和特征（一）概念用益物權，是以物的使用收益為目的而設立的他物權。（二）特征

1.用益物權為限制物權；

2.用益物權是具有獨立性的他物權；

3.用益物權是以物的使用收益為目的的他物權；

4.用益物權的標的物主要為不動產；

5.用益物權以占有標的物為前提。二、用益物權的社會作用一、建設用地使用權概述（一）建設用地使用權的概念

建設用地使用權指以在他人土地上建造房屋或者其他建筑物、構建物為目的而使用他人土地的權利。（二）建設用地使用權的特征

1．建設用地使用權的目的在于建造建筑物或其他構筑物；

2．建設用地使用權的客體是國家或集體的土地；

3．建設用地使用權的主體具有廣泛性；

4．建設用地使用權是受到多方面制約的權利。第二節建設用地使用權二、國有出讓建設用地使用權（一）國有出讓建設用地使用權的概念和特征

1.概念指根據土地使用權出讓行為取得的建設用地使用權，所謂土地使用權出讓行為，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2.特征（1）商品性（2）有期性（3）有償性

（二）出讓建設用地使用權的設立

1．建設用地使用權出讓合同

2．支付出讓金在簽訂建設用地使用權出讓合同后，受讓方應在60日內一次性支付全部土地使用權出讓金，未按法律規定或出讓合同約定支付出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并請求違約賠償。

3．辦理建設用地使用權設立登記（三）出讓建設用地使用權的期限與內容

1．出讓建設用地使用權的期限

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條：建設用地的最高年限為：（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅行、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

2．出讓建設用地使用權人的權利（1）對使用權的客體享有占有、使用和收益的權利；（2）除非有相反證據證據證明，對在該土地上建造的建筑物、構建物及其附屬設施擁有所有權，從而排除添附規則在建設用地使用權關系中的適用。（3）依法享有轉讓、互換、贈與、出租和抵押的權利。

3．出讓建設用地使用權人的義務（1）依據出讓合同的約定和城市規劃的要求開發、利用和經營土地，不得使土地閑置；（2）依據出讓合同約定的用途使用土地，不得擅自改變土地的用途；（3）依據法律規定及出讓合同約定支付出讓金等費用并依法繳納各種稅收。（四）出讓建設用地使用權的轉讓、互換、出資、贈與、抵押、出租

1.轉讓、互換、贈與、出資

2.抵押應遵循有關建設用地使用權轉讓的規則，具體參考本書抵押權部分的內容。

3.出租（1）不得改變建設用地使用權法律關系，出租人仍須履行出讓合同中的義務。（2）未按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，建設用地使用權不得出租。（五）出讓建設用地使用權的終止

1.出讓合同約定的年限屆滿；

2.國家根據法定事由提前收回建設用地使用權；（1）為公共利益需要；（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；（3）除非因不可抗力或者政府、政府部門有關行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延，超過出讓合同約定的動工開發日期2年未動工開發的。

3.作為出讓建設用地使用權標的物的土地滅失。三、國有劃撥建設用地使用權（一）國有劃撥建設用地使用權的概念和特征

1.概念指通過行政劃撥方式無償取得的國有建設用地使用權。

2.特征（1）無償性；

（2）無期性；（3）限定性；

（4）非商品性；（二）劃撥建設用地使用權的變更

1.劃撥土地使用前變更為出讓建設用地使用權：補簽出讓合同并補交出讓金，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門的批準，將劃撥建設用地使用權轉讓、出租或者抵押，并最終轉化為出讓建設用地使用權。

2.變通做法：法律允許先批準劃撥建設用地使用權及其地上附著物轉讓、出租、抵押，然后以所獲收益抵交土地出讓金。

四、集體建設用地使用權（一）集體建設用地使用權概述

1.概念

集體建設用地使用權，是在農民集體土地上設立的，以營造、保有建筑物、其他構建物及附屬設施為目的的土地使用權。

2.限制（1）范圍上的限制：只適用于鄉（鎮）公共設施建設、鄉（鎮）公益事業、鄉（鎮）企業建設、農民住宅建設；（2）程序上的限制：應符合鄉（鎮）土地總體規劃和土地利用年度計劃，并依法報縣級以上人民政府批準，其中涉及農用地的，還應依法辦理土地轉用審批手續。（二）宅基地使用權

根據《土地管理法》第62條，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。（三）鄉（鎮）村企業建設用地使用權鄉（鎮）企業建設用地使用權，是鄉、村農民集體經濟組織投資興辦的鄉（鎮）村企業以農民集體經濟組織投資、入股的土地為客體而設立的建設用地使用權。第三節土地承包經營權一、土地承包經營權的概念土地承包經營權，是指個人或農戶依據承包合同，取得對農民集體所有或國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地進行占有、使用和收益的權利。二、土地承包經營權的設立

1.土地承包方案或本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員及2/3以上村民代表同意；2.簽訂承包經營權合同。承包合同生效時，土地承包經營權即行設立。3.本集體經濟組織成員的優先承包權。三、土地承包經營權的保護四、土地承包經營權的流轉(一)流轉方式轉包、出租、入股、互換、轉讓等方式(二)流轉規則1.不得改變土地所有權的性質和土地的農用用途；2.流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；3.受讓方須有農業經營能力；

4.采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意，采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當包發包方備案；5.采互換方式流轉的，只能對同一集體經濟組織的土地承包經營權進行互換；6.采取轉讓方式流轉的，承包方必須有穩定的非農職業或有穩定的收入來源；7.在同等條件下，本集體經濟組織成員享有有優先權。一、地役權概述（一）地役權的概念

依一定目的，以他人土地供自己土地便利之用的權利。（二）地役權的類型1.作為地役權與不作為地役權2.繼續地役權與不繼續地役權

3.表見地役權與不表見地役權

第四節地役權（二）地役權與相鄰權

1．權利性質不同；

2．權利發生原因不同；

3．權利內容不同；

4．適用范圍不同；

5．相鄰權的行使只要不給鄰人造成損失，通常是無償的；地役權的取得一般是有償的，當然也可是無償的。二、地役權的特征（一）地役權的從屬性（二）地役權的不可分性三、地役權的取得和消滅（一）地役權的取得

1.基于法律行為取得（1）設定取得（2）讓與取得

2.基于法律行為之外的事實而取得（二）地役權的消滅

除了物權消滅的通常原因外，地役權還可因下列原因而消滅：

1.當事人約定的地役權存續期間屆滿；

2.需役地滅失；

3.設定地役權的目的已經不可能實現；

4.地役權人違反法律規定或者當事人之間的約定；

5.在有償設立地役權的情況下，在約定的付款期間屆滿后的合理期間內，地役權人經兩次催告仍不支付費用，導致供役地權利人解除地役權合同。四、地役權的效力（一）地役權人的權利和義務

1.地役權人的權利（1）供役地的使用權（2）為必要附隨行為的權利（3）物上請求權

2.地役權人的義務（1）維持工作物的義務（2）合理使用供役地的義務（3）允許供役地所有人使用設施的義務（4）支付費用的義務（二）供役地人的權利和義務

1.供役地人的權利（1）在不妨礙地役權行使的范圍內，可對供役地行使一切權利；（2）在不妨礙地役權行使的范圍內，有權使用地役權人添置于其地上的設施；（3）對有償的地役權，享有請求給付對價的權利；（4）在地役權人行使權力不當時，有權要求變更使用供役地的場所和方法，且該請求權不得以特約限制或排除。

2.供役地人的義務（1）容忍地役權人與供役地上為一定行為、或自己在供役地上不為一定行為的義務；（2）使用添置設施的，應按其受益程度，分擔為維護設施所支出的費用。1．為何不能通過出讓的方式設立集體土地上的建設用地使用權？2．土地承包經營權和宅基地使用權的流轉受到哪些限制？為什么要受到這些限制？

本章復習與思考國有出讓建設用地使用權的流轉以及地役權的設立和流轉問題。在實踐中應把握出讓建設用地使用權的流轉條件，出讓建設用地使用權在具備法定條件后可以各種手段自由流轉，但在流轉時應堅持房地一體原則。地役權隨合同生效而設立，未經登記不能對抗善意第三人。地役權從屬于需役地權利，原則上不因需役地和供役地權利的變化而受影響。前述內容可通過如下案例貫串起來。甲、乙均為出讓建設用地本章法律適用問題使用權人，為方便乙眺望遠方的風景，雙方約定，甲不得在其建設用地上修建十層以上高樓，但未辦理相應的登記。后甲依法將建設用地使用權轉讓給丙，乙則在將其建設用地使用權抵押給丁后，又將該建設用地上的房屋抵押給戊。后乙不能清償到期債務。在該案中，乙的眺望地役權已經成立，但因其沒有登記，不能對抗善意取得供役地權利的丙。乙雖然單獨將建設用地使用權抵押給丁，將地上建筑物抵押給戊，但丁、戊的抵押權都覆蓋建設用地及其上的建筑物，且丁的抵押權具有優先于戊的效力。若乙、丁、戊協商，最后由丁、戊按比例取得建設用地使用權及其上的建筑物，且甲、乙之間的地役權辦理了設立登記，則乙之地役權移轉于丁、戊，為其二人準共有，丙必須對丁、戊蒙受地役權負擔。

相關法律條文《憲法》第9—10條；《民法通則》第27、80、81條；《貫徹執行民法通則的意見》：第95條；《物權法》第117、119、123條，第10—15章，第201、208、230條；《合同法》第196條、第212條；《土地管理法》第4條，第9—31條，第54—65條；《土地管理法實施條例》第4、6、7、19、29條；《農村土地承包法》第3—27條，第30—38條，第40—43條、第47—50條；《城市房地產管理法》第3—17條，第20—23條，第25、31條，第38—47條；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第3、8條，第11—23條，第26—28條，第32條，第39—47條。本章參考書目

屈茂輝著：《用益物權論：源流分析·制度比較·立法思考》，湖南出版社1999年版第十五章占有第一節占有概述第二節占有的種類第三節占有的效力1．占有的性質和構成要件2．占有與物權的關系3．占有的分類和效力本章重點問題第一節占有概述一、占有的概念

占有是人對物（包括動產與不動產）進行支配、管領、控制的客觀事實。二、占有的構成要件（一）主觀說

該說源于羅馬法，并為德國學者薩維尼所發展與倡導。其為占有系以所有的意思而為物的事實上支配，占有意思為行使所有權的意思。（二）客觀說該說由德國學者耶林提出，其認為只有因意思而生人與物的關系時，始成立法律關系上的占有。

（三）純客觀說

該說為德國學者貝克爾所創，認為占有為人對物的單純的事實上支配，不以任何意思為要件。三、占有與物權（一）從占有到物權

人類早期社會，人對資源的占有為自然狀態；但隨著對自然資源的利用能力不斷提高，對資源需求不斷增加，同時需求也逐漸由維持生存擴及到對于財富的擁有和精神生活等方面的滿足，轉變為人與人之間的關系，從而具有的一致性、支配性和排他性特征，構成了物權概念的起點和基石。后發展為物權觀念和物權制度。

（二）占有與物權的區別

1.占有是具體的、客觀的、現實的支配狀態；物權為抽象的、主觀的、觀念化的法律上的權利義務關系；

2.有權利能力者并非都能對物加以占有；而有權利能力者都可享受物權；

3.物之構成部分可成立占有；但原則上不能單獨構成物權之標的；

4.占有無主從之分；而物權有主從之分；

5.占有有直接間接之分；而物權無直接間接之分；

6.占有不能成為擔保物權的對象；物權可以成為擔保物權的客體；

7.占有與占有無混同可能，物權與物權有混同的問題。（三）占有與物權的聯系1.物權人與占有人可能發生重疊；2.占有是動產物權的證明手段和公示方法；3.占有是取得動產物權的重要手段；4.占有的保護手段與物權較為雷同；5.即便是對無本權的占有進行保護，也與物權保護相銜接。第二節占有的種類一、自主占有與他主占有自主占有：以所有的意思而為占有；他主占有：不以所有人的意思而為占有，如承租人，借用人的占有等。區分意義：1.只有自主占有人才能依取得時效取得占有物的所有權；2.只有自主占有人才能依先占原則取得占有物的所有權；3.傳統民法中，他主占有人因可歸責于自己的事由致使占有物毀損滅失時，須對返還原物請求人負擔損害賠償責任；善意自主占有人不負擔此種責任。二、直接占有與間接占有直接占有：指不以他人的占有為媒介，直接對于物有事實上的管領力之占有；間接占有：指以他人的占有為媒介，自己不現實占有其物，僅本于一定的法律關系，對物有間接支配力之占有。三、有權占有與無權占有有權占有:又稱合法占有，指占有人具有可為占有的權利。無權占有：為無本權的占有，如對盜贓物、遺失物的占有等。區分意義：1.有權占有中，占有人基于其占有（所有權之外）之本權可對抗所有權人的返還請求；無權占有人在所有權人或其他物權人請求返還占有物時，負返還義務；2.有權占有除受占有制度保護外，還受其他法律制度如所有權制度、他物權制度及某些債的規定、人身權的規定等的保護；無權占有則只能根據其占有的事實狀態受占有制度的保護。四、善意占有與惡意占有注：其是對無權占有的進一步分類善意占有：又稱“誠實占有”，指占有人不知道，也不可能知道自己占有為無權占有，從而誤信自己有權占有的占有。惡意占有：又稱“非誠實占有”，指占有人知道或者可能知道其占有為無權占有的占有。區分意義：1.取得時效制度，一些國家和地區規定占有人須為善意，方能依時效取得物之所有權；2.善意取得制度中，占有人（第三人）善意為其構成要件；3.善意占有人對占有物有使用、收益之權（但占有表彰的權利不具有使用收益權能的除外），且無須向真正權利人返還其占有期間所獲利益；惡意占有人對占有物則無使用和收益的權利，其占有期間獲得的收益應返還給真正權利人。4.善意占有人返還占有物時僅返還現存利益；惡意占有人則應一并返還由占有物產生的一切利益。5.善意占有人有權要求真正權利人返還其為占有物支出的必要費用，并要求真正權利人在受益范圍內返還其為占有物支出的有益費用；惡意占有人只能依無因管理的規定請求真正權利人返還必要費用無權要求償還有益費用。6.善意自主占有人對因可歸責于自己的原因而致占有物毀損滅失時，不負賠償責任；惡意占有人則須賠償全部損失。

五、繼續占有與不繼續占有繼續占有：指對于占有物為不間斷的占有；不繼續占有：指曾因某種原因而喪失，其后又恢復對同一物的占有。區分意義：在于因時效取得物之所有權，須以繼續占有達一定期間為其要件。六、瑕疵占有與無瑕疵占有瑕疵占有：包括強暴占有和秘密占有；無瑕疵占有：指和平公然的非強暴、非隱秘方式取得和維持的占有。區分意義：在于惟有無瑕疵的占有才可在法定期間經過后，依取得時效制度取得占有物的所有權。七、單獨占有與共同占有單獨占有：指一人單獨對物而為占有；共同占有：指數人共同占有一物。八、自己占有與輔助占有自己占有：指占有人不使用輔助人，僅以自己的行為對物進行事實上的管領；輔助占有：指占有人在使用輔助人的情況下，輔助人依占有人的指示而對物為事實上的管領。九、準占有準占有：指以財產權利為客體的占有，又稱權利占有。一、占有制度的功能

一般認為，近現代民法上的占有制度同時具有維持社會秩序和保護交易安全的雙重作用。第三節占有的效力二、占有權（一）占有權具體內容1.占有人于占有物上行使的權利，推定為其適法擁有的權利；2.具備一定條件的占有人對其占有的動產可基于善意取得制度或取得時效制度取得所有權或其他物權；3.占有人在其占有遭受侵害時，可請求排除侵害；4.善意占有人對其占有之物可使用、收益；5.占有人在物權人請求返還原物時，可按法律規定要求物權人償還其在占有物上所支出的必要費用