房地產企業全程會計核算案例分析課件1第1講房地產會計核算基礎第1講房地產2會計與稅收會計、稅收存差異，財務核算需規范合同、憑證、財務一體化規則、道理講在先。會計與稅收財務核算需規范3稅收籌劃與會計核算的關系1.會計核算是達到稅收籌劃目標的基礎。2.一切稅收籌劃都要通過會計結果來實現。3.規范的會計核算是實現稅收籌劃的關鍵。稅收籌劃與會計核算的關系1.會計核算是達到稅收籌劃目標的基41．開發經營的計劃性企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。1．開發經營的計劃性企業征用的土地、建設的房屋、基礎52．開發產品的商品性房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。2．開發產品的商品性房地產開發企業的產品全部都作為商61.開發產品成本核算復雜2.開發周期長，會計方法對損益的影響直接而明顯。3.涉稅環節多，稅種多、稅目多4.存貨和預收賬款核算的特殊性1.開發產品成本核算復雜2.開發周期長，會計方法對損益的影37通常都有的費用：建設用地有償使用費、城市房屋拆建管理費城市基礎設施配套費、綠化補償費、水利建設基金、白蟻防治費、散裝水泥專項基金、墻體材料專用基金、測繪費、建設工程施工圖審查咨詢費、土地登記代理費、規劃紅線定位費人防異地建設費……通常都有的費用：建設用地有償使用費、城市房屋拆建管理費散裝8房地產企業全程會計核算案例分析課件9開發產品的賬務處理開發產品是指企業已經完成全部開發過程，已驗收合格符合設計標準，可以按照合同規定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品。應于竣工驗收時，按實際成本，借記本科目，貸記“開發成本”科目。開發產品的賬務處理開發產品是指企業已經完成全部開發過程，已10

投資性房地產的賬務處理1.“開發產品”

“投資性房地產”2.“投資性房地產”

“開發產品”《財政部

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】048號）規定：新建房是指建成后未使用的房產。凡是使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。投資性房地產的賬務處理1.“開發產品”“投資性房地產”11預收賬款的賬務處理1.一般企業的“預收賬款”核算企業會計準則應用指南—會計科目和主要賬務處理（2205預收賬款）核算企業按照合同規定向購貨單位預收的款項。銷售實現時，按實現的收入記入主營業務收入。預收賬款的賬務處理企業會計準則應用指南—會計科目和主要核算122.房地產企業的“預收賬款”核算財政部國家稅務總局第52號令《營業稅暫行條例實施細則

》第二十五條納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。2.房地產企業的“預收賬款”核算財政部國家稅務總局第52號13國稅發【1995】156號國家稅務總局關于印發《營業稅問題解答（之一）》的通知十八、問：對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，應如何確定其納稅義務發生時間？答：營業稅暫行條例實施細則第二十八條規定：“納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”此項規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。國稅發【1995】156號國家稅務總局關于印發《營業稅問題解14地方政策

潮州市地方稅務局公告2012年第1號關于發布《2012年規范征管_加強稅(費)源管理若干意見》（四）核實房地產行業收入加強對預收款的管理。對房地產企業以定金、誠意金等各種名目收取的預收款要及時跟蹤并督促其申報繳納地方各稅。地方政策潮州市地方稅務局公告2012年第1號關于發布15

河北省地方稅務局公告2010年第2號《河北省地方稅務局關于營業稅若干政策問題的公告》二、關于房地產開發企業收取的“誠意金”等納稅義務發生時間問題房地產開發企業在開發、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，均屬于預收性質的款項，其納稅義務發生時間與預收房款相同，為收到款項的當天。河北省地方稅務局公告2010年第2號《河北省地方稅務局關16

大連地方稅務局《房地產開發企業誠意金問題》問題：房地產開發企業未簽訂銷售合同和預售合同，收取的誠意金是否繳納企業所得稅、營業稅、土地增值稅？關于流轉稅答復如下：房地產開發企業在開發、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金款項，屬于預收性質款項，根據營業稅相關規定，其納稅義務發生時間為收到款項的當天。大連地方稅務局《房地產開發企業誠意金問題》關于流轉稅答復17關于財產與行為稅答復如下：根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發[1995]110號）第十二條第二款的規定，“對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規定的期限和稅額預繳土地增值稅。”因此，房地產開發企業為轉讓房地產取得的誠意金，應按照（大地稅公告[2010]1號）規定的預征率預繳土地增值稅。關于財產與行為稅答復如下：根據《國家稅務總局關于印因此，房地18關于企業所得稅答復如下：大地稅函［2009］77號文件第三條中規定的預收款定金、預約保證金和合同保證金，均屬于購房者和開發企業約定為保證合同履行的定金。如房地產開發企業收取的誠意金等類似售房款項具有定金性質，均屬于銷售未完工開發產品取得的收入，應按《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發［2009］31號）的規定計算繳納企業所得稅。關于企業所得稅答復如下：大地稅函［2009］77號文19

應交稅費的賬務處理不在“應交稅費”科目里核算的稅種耕地占用稅

印花稅車輛購置稅

契

稅應交稅費的賬務處理不在“應交稅費”科目里核算的稅種耕地占20

遞延所得稅資產（負債）的賬務處理當期應交稅費高于所得稅費用時，產生遞延所得稅資產。未來會降低所得稅費用。遞延所得稅負債正好相反，當期應交稅費低于所得稅費用時，產生遞延所得稅負債。遞延所得稅資產（負債）的賬務處理當期應交稅費高于所得稅費211、開辦費的會計處理企業會計準則應用指南—會計科目和主要賬務處理

（6602

管理費用）管理費用的主要賬務處理1、開辦費的會計處理企業會計準則應用指南—會計科目和主管理費222、開辦費的內容企業在籌建期間內發生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等，借記“管理費用”科目，貸記銀行存款。2、開辦費的內容企業在籌建期間內發生的開辦費，包括人233、開辦費的稅務處理《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函【2009】98號）九、關于開（籌）辦費的處理

新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。3、開辦費的稅務處理《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務244、

開辦費中業務招待費的稅務處理國家稅務總局公告2012年第15號《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》五、關于籌辦期業務招待費等費用稅前扣除問題4、開辦費中業務招待費的稅務處理國家稅務總局公告2012年25企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除；發生的廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除。企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有265.開辦費截止時間領取營業執照之日？取得第一筆收入之日？開始投入生產經營之日？5.開辦費截止時間領取營業執照之日？27第2講房地產成本核算技巧第2講房地產28七、企業籌辦期間不計算為虧損年度問題企業自開始生產經營的年度，為開始計算企業損益的年度。企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規定執行。七、企業籌辦期間不計算為虧損年度問題企業自開始生產經營的年度29開發成本科目設置1.

土地征用及拆遷補償費2.

前期工程費3.

建筑安裝工程費4.

基礎設施費5.

公共配套設施費6.

開發間接費開發成本科目設置1.土地征用及拆遷補償費3.建筑安裝工30財法字【1995】6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。財法字【1995】6號第七條計算增值額的扣除項目，具體為：31財法字【1995】6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條計算增值額的扣除項目，具體為：（二）開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。財法字【1995】6號第七條計算增值額的扣除項目，具體為：32國稅發【2009】31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》第二十七條

開發產品計稅成本支出的內容如下：最高人民法院關于印發《關于審理行政案件適用法律規范問題的座談會紀要》的通知（法【2004】96號）法律規范在列舉其適用的典型事項后，又以“等”、“其他”等詞語進行表述的，屬于不完全列舉的例示性規定。以“等”、“其他”等概括性用語表示的事項，均為明文列舉的事項以外的事項，且其所概括的情形應為與列舉事項類似的事項。國稅發【2009】31號第二十七條開發產品計稅成本支出的內331.“開發成本—土地征用及拆遷補償費”科目核算的內容土地征用及拆遷補償費是指房地產企業為取得土地開發使用權而發生的各項費用。1.“開發成本—土地征用及拆遷補償土地征用及拆遷補償費是指房34土地買價或出讓金拍賣傭金一、土地征用及拆遷補償費【指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等】大市政配套費稅金（契稅、耕地占用稅）土地使用費1、土地征用費土地閑置費土地開發費補交地價款（變更、超面積）合作款項（地價及相關稅費）其他拆遷補償費安置及動遷費回遷房建造費農作物補償費危房補償費【土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。】2、拆遷補償費勞動力安置費其他土地買價或出讓金一、土地征用及拆遷補償費【指大市政配套費1、351、用于項目開發的土地開發成本—土地征用及拆遷補償費2、用于建造固定資產的土地無形資產—土地使用權1、用于項目開發的土地開發成本—土地征用及拆遷補償費361、收到土地出讓金、拆遷補償費返還時如何賬務處理？第一種貸記“營業外收入”第二種貸記“專項應付款”第三種貸記“開發成本-土地征用及拆遷補償費”1、收到土地出讓金、拆遷補償費返還第一種貸記“營業外收入”37《青島市土地增值稅清算管理辦法》青地稅發【2008】100號》第二十二條對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。《青島市土地增值稅清算管理辦法》對于開發企業因從事拆遷安置、38土地閑置費的政策與處理?

房地產企業應按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入開發產品的建安成本。?

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》規定，土地閑置費計入“土地征用費及拆遷補償費”。?

設置會計科目：土地征用及拆遷補償費——土地閑置費土地閑置費的政策與處理?房地產企業應按照土地使用權出讓合同39土地閑置費的處理?

《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號）對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。【思考】：土地閑置期間需繳納土地使用稅？土地閑置費的處理?《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的402.“開發成本—前期工程費”科目核算的內容前期工程費是指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。2.“開發成本—前期工程費”科目核算前期工程費是指在取得土地41規劃管理費拆遷管理費施工許可證費工程造價管理費人防報建費土地登記費新材料基金圖紙審查費定額測定費定額勞保費城市綠化費其他1、報批報建費二、前期工程費【指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用】【規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。】總體規劃設計費單體設計費管線設計費改造設計費施工圖設計費小市政施工圖設計費環境設計費人防設計費可行性研究編制費制圖費2、規劃設計費曬圖費測繪費規劃設計模型制作費方案評審費其他規劃管理費1、報批報建費二、前期工程費【指項目開發前規劃、設42建筑面積丈量費產權面積實測費樓房放線驗線費地基測量釘樁費水文勘測費二、前期工程費【指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、

3、勘察丈量費規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用】【規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。】地質勘測費文物勘測費地基勘測費沉降觀測費日照測試費其他工程招投標管理費工程招投標交易服務費4、工程招標費工程招投標代理服務費建筑面積丈量費二、前期工程費【指項目開發前地質勘測費文物勘測43臨時道路臨時用電5、三通一平費臨時供水建設場地平整臨時辦公室臨時場地占用費臨時借用空地租金臨時圍墻二、前期工程費【指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用】【規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。】6、臨時設施費臨時圍欄臨時圍板檔土墻其他擋光費7、其他危房補償鑒定費施工噪音管理費臨時道路臨時用電5、三通一平費臨時供水建設場地平整二、前期工443.“開發成本—建筑安裝工程費”科目核算的內容建標【2013】44號項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用（含向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費），包括相應的甲供材料、設備費。具體包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費等。3.“開發成本—建筑安裝工程費”科目項目開發過程中發生的列入45土石方工程樁基工程1、基礎工程費2、主體工程費柱梁板工程墻體工程樓地面工程屋蓋工程三、建筑安裝工程費【指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等】費【是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。】電梯工程費暖通空調工程費消防工程費3、主體安裝工程門窗工程費照明系統工程費給排水安裝工程費排污安裝工程費燃氣安裝工程費其他內外墻裝修費室內精裝修費樣板房裝修費（銷售）電梯間裝修費4、裝修工程費公共部位裝修費其他土石方工程1、基礎工程費柱梁板工程樓地面工程三、建筑安裝工程464.“開發成本—基礎設施費”科目核算的內容基礎設施費是指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司繳納的費用。4.“開發成本—基礎設施費”科目核算基礎設施費是指項目開發過47給排水工程費排洪工程費排污工程費供電工程費燃氣工程費供暖工程費通訊工程費照明工程費電視工程費智能化系統費其他四、基礎設施費【指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設

1、社區管網工施支出，主要包括開發項目內道

程費路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費】【小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、垃圾站（箱）建設費公廁建設費其他2、環衛工程費通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。】道路工程費綠化工程費景觀工程費其他3、園林工程費給排水工程費四、基礎設施費【指開發項目在垃圾站（箱）建設費2485.“開發成本—公共配套設施費”科目核算的內容配套設施費是指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出5.“開發成本—公共配套設施費”科目配套設施費是指房屋開發過49消防設施水泵房水塔鍋爐房、熱力站物業管理用房1、不可經營性公居委會共配套設施派出所五、公共配套設施費【指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出】【包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。】崗亭自行車棚變電所、變電站公共廁所其他幼兒園/托兒所/學校醫院郵電、通訊圖書館/閱覽室健身房2、可經營性公共配套設施游泳池球場其他人防工程設施3、其他配套設施地下室地下車位/車庫其他消防設施水塔鍋爐房、熱力站1、不可經營性公居委會共配套設施派50房地產企業全程會計核算案例分析課件511、工資

六、開發間接費用【指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，2、職工福利費3、折舊費且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等】【是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。】4、修理費5、辦公費6、水電費7、勞動保護費預決算編審費工程監理費工程保險費工程咨詢費工程質監及安監費工程質量鑒定費工程驗收費其他8、工程管理費1、工資六、開發間接費用【指企業為直2、職工福利費3、折舊529、周轉房攤銷

六、開發間接費用【指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、自用、樣板房、會所、臨建、租用10、營銷設施建造費11、低值易耗品攤銷

公建維修基金前期物業管理費其他工程管理費、周轉房攤銷以及

12、物業完善費項目營銷設施建造費等】【是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利息支出利費、折舊費、修理費、辦公

13、借款費用（資本化）費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。】匯兌損益14、其他

9、周轉房攤銷六、開發間接費用【指企業為自用、樣板房、會所53開發間接費用的核算技巧?開發間接費用國稅發【2009】31號：企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。【稅收籌劃】：“管理費用”向“開發間接費用”的轉化【會計處理】：如何核算“開發間接費用”2016-3-2155開發間接費用的核算技巧?開發間接費用國稅發【2009】31號54開發間接費用的核算技巧?

開發間接費用土增稅暫行條例實施細則（財法字【1995】6號）：直接組織、管理開發項目而發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。【稅務指引】：會計核算的“項目營銷設施建造費”，如樣板間、售樓部等設施建造支出以及開盤前發生的沙盤、模型等投入費用可按國稅發【2009】31號文件列入開發間接費用，在企業所得稅前列支扣除。【思考】可否在土地增值稅清算時扣除？開發間接費用的核算技巧?開發間接費用土增稅暫行條例實施細則55問題思考：1、開發間接費設置成一級科目還是二級科目嗎？2、甲供材如何取票？【案例】：甲供材在“營改增”后的財務核算分析問題思考：1、開發間接費設置成一級科目還是二2、甲供材如何取56一、成本核算的基本程序1.確定成本核算對象2.歸集開發成本3.確定成本分攤方法4.在多個成本核算對象之間分攤成本5.計算各成本核算對象的開發總成本一、成本核算的基本程序2.歸集開發成本3.確定成本分攤方法4576.正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本7.正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供）8.編制成本報表6.正確劃分完工和在建開發產品之間7.正確劃分可售面積、不可58二、確認成本核算對象的原則成本核算對象的確定是企業在成本核算中面臨的首要任務。也就是說，房地產企業在項目開發前，首先要確定開發項目的成本核算對象。二、確認成本核算對象的原則成本核算對象的確定是企業在成本核59財稅法【2009】31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》，第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：財稅法【2009】31號《房地產開發經營業601.可否銷售原則開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。1.可否銷售原則開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨612.分類歸集原則對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。3.功能區分原則開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。2.分類歸集原則類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一3624.定價差異原則開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。北京市住房城鄉建設委、市財政局、市地稅局聯合發布《關于公布本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》2014年10月8日執行，2.2萬/㎡、260萬/套，區域調整系數為：五環內1.5、五到六環之間1.2、六環外0.94.定價差異原則開發產品因其產品類型或功能不同等而導北京市住635.成本差異原則開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。6.權益區分原則開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。5.成本差異原則開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致6.權益64計稅成本對象的確定原則【31號文件規定】：成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。?

最新政策修改：《關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》國家稅務總局公告2014年第35號

2014-6-16【政策分析與提示】如何把握該文件？計稅成本對象的確定原則【31號文件規定】：成本對象由企業在開65成本核算對象的確認成本核算對象的確認66三、確定成本核算對象方法房地產企業應結合項目開發地點、開發期次、開發產品產權歸屬、功能設計、結構類型等因素，具體確定成本核算對象。三、確定成本核算對象方法房地產企業應結合項目開發地點、開671.單體開發項目,一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發工程為成本核算對象。2.成片分期開發的項目,可以以各期為成本核算對象。1.單體開發項目,一般以每一獨立編2.成片分期開發的項目,可683.在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本核算對象。4.

對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。3.在同一開發地點、結構類型相同、開4.對于開發規模較大695.同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。6.同一分期有高層、多層、復式等不同結構類型的，還應按結構類型劃分成本核算對象。5.同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不6.同一分期有高層、多層707.獨立編制設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。8.對只為一個單體開發項目服務的、應攤入開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入單體開發項目的成本。7.獨立編制設計概算或施工圖預算的配套8.對只為一個單體開發71四、成本分攤方法成本分攤：就是將計入成本項目的成本支出進行合理分攤，并計入成本對象的過程。四、成本分攤方法成本分攤：就是將計入成本項目的成本72國稅發【2006】187號《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。國稅發【2006】187號《國家稅務總局關于房地產開發企業土73房地產企業全程會計核算案例分析課件74其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于75（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。（二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。（一）占地面積法。指按已動工開發成本（二）建筑面積法。指按已76（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。（三）直接成本法。指按期內某一成本對象（四）預算造價法。指按77房地產企業全程會計核算案例分析課件78房地產企業全程會計核算案例分析課件79例1:2016年3月，西南房地產開發公司通過競拍拍得了A塊土地，A塊土地價款總額為3億元，A塊土地上整體項目規劃分為商業區、住宅區和別墅區，具體技術經濟指標還未知。借：開發成本-土地征用及拆遷補償費-土地出讓金-待分攤成本300,000,000貸：銀行存款300,000,000例1:2016年3月，西南房地產開發公司通過競拍拍得了A塊80例2：2015年9月該地塊占地面積8萬平方米，總建筑面積為20萬平方米。整體項目分為商業區、普通住宅區和別墅區三個區域，具體經濟技術指標如下：（1）商業區：總占地面積2萬平方米，開發產品為三層裙樓為商場和七層寫字樓，總建筑面積l0萬平方米，其中：裙樓建筑面積3萬平方米，寫字樓建筑面積7萬平方米。（2）普通住宅區：占地面積4萬平方米，建筑面積8萬平方米（3）別墅區：占地面積2萬平方米，建筑面積2萬平方米例2：2015年9月該地塊占地面積8萬平方米，總建筑面積為（81借：開發成本-裙樓-土地征用及拆遷補償費-土地征用費

22,500,000開發成本-寫字樓-土地征用及拆遷補償費-土地征用費52,500,000開發成本-住宅-土地征用及拆遷補償費-土地征用費

150,000,000開發成本-別墅-土地征用及拆遷補償費-土地征用費

75,000,000貸：開發成本-土地征用及拆遷補償費-土地出讓金-待分攤成本300,000,000借：開發成本-裙樓-土地征用及拆遷補償費-土地征用費22,82層高系數建筑面積法層高系數建筑面積法：對同一項目中既包含住宅，又包含其他類型房產的，可以采用“層高系數建筑面積分攤法”作為成本分攤的計算方法。（1）計算層高系數在納稅人同一項目（包含不同類型房地產）中，選取住宅層高為基數，設定為1；層高低于住宅的，以1為系數；其他的用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數。某類型用房層高系數=該類型用房層高/住宅層高層高系數建筑面積法層高系數建筑面積法：對同一項目中既包含住宅83層高系數建筑面積法（2）計算層高系數面積總層高系數面積=∑（某類型用房層高系數×某類型用房可售建筑面積）某類型用房已售部分的層高系數面積=某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積（3）計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發成本=房地產開發總成本/總層高系數面積×某類型用房已售部分的層高系數面積層高系數建筑面積法（2）計算層高系數面積總層高系數面積=∑（841、《南寧市地方稅務局關于土地增值稅清算若干政策問題的通知》（南地稅發【2008】221號）2、《福州市地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅若干政策問題的通知》（榕地稅發【2008】108號）3、《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發企業土地增值稅管理的通知》（閩地稅發【2008】64號）4、《河北省地方稅務局關于對地方稅有關業務問題的解答》1、《南寧市地方稅務局關于土地增值稅清算若干政策問題2、《福85房地產企業全程會計核算案例分析課件861、管理費用工資薪金職工福利費社保費住房公積金1、職工薪酬工會經費職工教育經費其他

2、辦公費3、差旅費4、水電費5、會議費6、勞動保護費7、折舊費8、修理費

1、管理費用工資薪金社保費1、職工薪酬工會經費其他2、辦公費871、管理費用油燃料費9、車輛使用費過路過橋費停車費10、業務招待費11、低值易耗品攤銷12、開辦費攤銷13、咨詢顧問費14、審計費

15、董事會費

房產稅車船稅16、稅金17、其他印花稅城鎮土地使用稅

1、管理費用油燃料費9、車輛使用費過路過橋費停車費10、業務882、銷售費用媒介廣告費廣告制作費促銷廣告費展位費宣傳資料及禮品費現場銷售器具費燈箱制作費展板制作費樓書印刷費戶外發布費其他1、銷售推廣費2、銷售費用媒介廣告費宣傳資料及禮品費1、銷售推廣費892、銷售費用2、合同交易費總產權登記費分戶產權轉移登記費交易手續費網上備案費其他中介策劃及咨詢費銷售代理費及傭金其他3、銷售中介費職工薪酬辦公費差旅費修理費4、銷售機構費用水電費租賃費其他2、銷售費用總產權登記費中介策劃及咨詢費3、銷售中介費職工薪903、財務費用利息（資本化利息、費用化利息）匯兌損益金融機構手續費其他3、財務費用利息（資本化利息、費用化利息）匯兌損益91售樓部隱藏著什么財務秘密？售樓部的成本核算技巧1.售樓部有單獨的工程概預算：可單獨作為成本核算對象，即作為固定資產處理。2.售樓部以后作為物管用房產權屬于全體業主，可作為“開發成本——公共配套設施費”核算。售樓部隱藏著什么財務秘密？售樓部的成本核算技巧1.售樓部有單92售樓部隱藏著什么財務秘密？3.售樓部是臨時建筑，可作為“開發間接費——營銷設施建造費”，然后分攤計入“開發成本”。4.售樓部是租賃來的別人的物業，其租賃費必須作為銷售費用處理，不得計入開發成本。【技巧】：提供售樓部的證據【思考】：樣板房的裝修費如何處理？售樓部隱藏著什么財務秘密？3.售樓部是臨時建筑，可作為“開發93預提費用的核算與扣除【原則】：不論會計如何處理，預提費用一般不得作為計稅成本扣除，僅有以下三項可以預提并稅前扣除：1．出包工程款出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。預提費用的核算與扣除【原則】：不論會計如何處理，預提費用一般94預提費用的核算與扣除2．公共配套設施建造費用公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。3．報批報建費用、物業完善費應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提，如企業承擔的物業管理基金、公建維修基金等。預提費用的核算與扣除2．公共配套設施建造費用公共配套設施尚未95涉稅成本核算的稅務技巧?

成本核算賬務技巧1、成本與費用的轉化【案例】：能進成本不做費用2、降低自持物業成本【案例】：酒店自持：土地成本、圍墻、景觀成本處理技巧3、采用定期攤銷方法【案例】：頂部穹窿的攤銷處理涉稅成本核算的稅務技巧?成本核算賬務技巧【案例】：酒店自持96涉稅成本核算的處理技巧涉稅成本核算的處理技巧97涉稅成本核算的處理技巧?

涉稅成本分拆技巧1、成本分拆的秘密商業地產、別墅與普通住宅的成本分拆策略2、【思考】請問你有哪些成本分拆操作？涉稅成本核算的處理技巧?涉稅成本分拆技巧1、成本分拆的秘密98案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本99案例分析：成本分拆的技巧?

原來的成本分拆方法-建筑面積法?

改變成本分拆方法-占地面積法?

【分析】案例分析：成本分拆的技巧?原來的成本分拆方法-建筑面積法100第3講房地產收入與稅金核算技巧第3講房地產收入101一、收入的確認條件一般企業：會計準則第14號—收入1.企業已經將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方2.企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制3.收入的金額可靠計量4.相關的經濟利益很可能流入企業5.相關的已發生的或將發生的成本能夠可靠計量一、收入的確認條件一般企業：會計準則第14號—收入1.企業102房地產企業：國稅發【2009】31號第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。房地產企業：國稅發【2009】31號第六條企業通過正式簽訂103二、收入的計量依據1.一次性全額收款

實際收訖價款按約定的價款2.分期收款提前付款，按實際首付，實際收訖價款3.銀行按揭余款，銀行按揭款轉入二、收入的計量依據1.一次性全額收款實際收訖價款按約定的104①支付手續費②視同買斷收到銷售清單高于，實際價款低于，按買斷價4.委托銷售

③基價（保底價）+超基價分成高于，實際價款低于，按基價包銷期內，參照1-3種情況④包銷包銷期滿，未售部分按協議確定銷售收入①支付手續費收到銷售清單高于，實際價款4.委托銷售③基價105一、完工產品收入與未完工產品收入納稅的區別國稅發【2009】31號1.企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。一、完工產品收入與未完工產品收入1.企業銷售未完工開發產品取1062.開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。2.開發產品完工后，企業應及時結算其1073.在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。3.在年度納稅申報時，企業須出具對該108房地產企業全程會計核算案例分析課件109季度預繳企業所得稅案例第一種

應納所得稅額=未完工收入*2.5%第二種

應納所得稅額=（未完工收入*預計毛利率-稅金-當期費用）*25%第三種

應納所得稅額=（未完工收入-稅金-當期費用）*預計毛利率*25%季度預繳企業所得稅案例第一種應納所得稅額=未完工收入*2110一、土地增值稅稅率國務院令第138號《土地增值稅暫行條例》一、土地增值稅稅率111二、土地增值稅清算國稅發【2006】187號《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》二、土地增值稅清算國稅發【2006】187號《國家稅務總1121.土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。1.土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的1132.土地增值稅的清算條件（1）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。2.土地增值稅的清算條件（1）符合下列情形之一的，納稅人應114（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要①已竣工驗收的房地115（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要①已竣工驗收的房地116②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省稅務機關規定的其他情況。②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未③納稅人申請注銷稅務登記117房地產企業全程會計核算案例分析課件118房地產企業全程會計核算案例分析課件119房地產企業全程會計核算案例分析課件120

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）第一條土地增值稅的清算單位的規定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅121

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）第一條土地增值稅的清算單位的規定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅122房地產企業全程會計核算案例分析課件123房地產企業全程會計核算案例分析課件124《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅【2008】152號《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮財稅【2008】152號125三、關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。三、關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅納稅人因房產、土地的實物或126應交納城鎮土地使用稅=[總土地面積-總土地面積*(已售房屋建筑面積/總的建筑面積)]*當地所適用的每平方米應納稅金額應交納城鎮土地使用稅=[總土地面積-總土地面積*(已售房屋建127第4講“營改增”新政與會計稅務處理第4講“營改增”新政128“營改增”試點方案?

財政部國家稅務總局關于印發《營業稅改征增值稅試點方案》的通知（財稅〔2011〕110號）?

（一）改革試點的主要稅制安排1.稅率在現行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產等適用17%稅率，交通運輸業、建筑業等適用11%稅率，其他部分現代服務業適用6%稅率。“營改增”試點方案?財政部國家稅務總局關于印發《營業稅改征129“營改增”試點方案?

2.計稅方式交通運輸業、建筑業、郵電通信業、現代服務業、文化體育業、銷售不動產和轉讓無形資產，原則上適用增值稅一般計稅方法。金融保險業和生活性服務業，原則上適用增值稅簡易計稅方法。“營改增”試點方案?2.計稅方式交通運輸業、建筑業、郵電通130“營改增”試點方案?

3.計稅依據。納稅人計稅依據原則上為發生應稅交易取得的全部收入。?

4.服務貿易進出口。服務貿易進口在國內環節征收增值稅，出口實行零稅率或免稅制度。“營改增”試點方案?3.計稅依據。納稅人計稅依據原則上為發131“營改增”試點方案?

（二）改革試點期間過渡性政策安排1.稅收收入歸屬試點期間保持現行財政體制基本穩定，原歸屬試點地區的營業稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點地區，稅款分別入庫。2.稅收優惠政策過渡原營業稅優惠政策，“營改增”后可以延續，但對于通過改革能夠解決重復征稅問題的，予以取消。“營改增”試點方案?（二）改革試點期間過渡性政策安排試點期132“營改增”試點方案?

3.跨地區稅種協調試點納稅人以機構所在地作為增值稅納稅地點，非試點納稅人在試點地區從事經營活動的，繼續按照現行營業稅有關規定申報繳納營業稅。?

4.增值稅抵扣政策的銜接現有增值稅納稅人向試點納稅人購買服務取得的增值稅專用發票，可按現行規定抵扣進項稅額。“營改增”試點方案?3.跨地區稅種協調試點納稅人以機構所在133房地產業“營改增”政策1、新增不動產將抵扣進項稅（包括房屋建筑物和構筑物），但當期抵扣還是遞延抵扣未確定，最可能是設置遞延期限分期抵扣。2、存量不動產不能抵扣進項稅。3、存量不動產處置將采取特殊政策。未享受抵扣的不動產再處置時，適用3%簡易征收或減半征收，避免重復征稅。房地產業“營改增”政策1、新增不動產將抵扣進項稅（包括房屋建134房地產“營改增”政策稅負傳導效應1、稅負轉嫁：稅負轉嫁到下游企業。?

建筑業→房地產→消費者?

金融業→各行業（資金融通、保險）2、稅負博弈：各行業自我消化、相互博弈?

每一行業稅率及實際稅負率存在差異?

商品、勞務等報價依然為含稅價。?

談判能力、取票能力—稅負轉嫁、遞延能力。房地產“營改增”政策稅負傳導效應1、稅負轉嫁：稅負轉嫁到下游135“營改增”政策預警分析待明確的“營改增”政策1、行業稅率有待明確：建筑施工：11%（也不一定為11%）金融業：6%2、一般納稅人資格認定條件會變化，如建安房地產企業何謂一般納稅人，會有新規出臺。3、人工費通常難以抵扣，但也存在彈性空間。否則會出現機器驅逐人工的現象。“營改增”政策預警分析待明確的“營改增”政策建筑施工：11%136“營改增”政策預警分析待明確的“營改增”政策4、土地成本是否可以抵扣進項稅？5、新老合同的銜接與過渡政策未履行完畢的施工合同如何處理？6、“增值稅”過渡政策如何確定，對房地產企業產生什么影響？已建完銷售完的開發項目如何征收增值稅？已建完未銷完的開發項目如何征收增值稅？“營改增”政策預警分析待明確的“營改增”政策4、土地成本是否137“營改增”政策預警分析待明確的“營改增”政策7、是否趕在營改增前向客戶開發票或向建筑公司索要發票8、非一般納稅人偶爾出售不動產，單價超過一般納稅人標準，按什么征稅？9、增值稅與土地增值稅重復征稅是否取消土地增值稅？“營改增”政策預警分析待明確的“營改增”政策8、非一般納稅人138高管如何應對“營改增”?

一、轉變觀念，創造基礎性條件1、樹立“營改增”觀念，重視稅收效應。2、創造基礎性條件（1）企業內部是否增設內部稅務管理部門？（2）如何選配內部增值稅管理人員？（3）購置與增值稅有關的設備和軟件（4）建立內部稅控制度和稅負測算系統高管如何應對“營改增”?一、轉變觀念，創造基礎性條件（1）139高管如何應對“營改增”二、集團業務流程再造1、產業鏈完整，控制稅款抵扣2、利潤分流，控制每一環節增值率3、構造合理商業目的4、關注隱性稅收，注意非稅成本變化。高管如何應對“營改增”二、集團業務流程再造1、產業鏈完整，控140采購部門如何應對“營改增”一、控制采購價格材料報價=（成本+利潤）×（1+17%）簡易計稅=（成本+利潤）×（1+3%）工程造價=稅前工程造價×（1+11%）=（人工費+材料費+施工機具使用費+管理費+規費+利潤）×（1+11%）《建筑業營改增建設工程造價調整實施方案》建標造【2014】51號【思考】注意建筑施工業的稅負轉嫁采購部門如何應對“營改增”一、控制采購價格材料報價=（成本+141采購部門如何應對“營改增”二、索取合法發票按照合同履行節點，收取合法發票，即發票必須符合業務內容和對應的稅目稅率。【思考】注意合法發票的判斷三、轉向“甲供材”由乙供材、甲控材等轉向甲供材，提高稅款抵扣力度。采購部門如何應對“營改增”二、索取合法發票按照合同履行節點，142開具發票環節的法律風險?

沒有經濟行為，虛開發票，幫助取得方逃稅，觸犯刑法，后果嚴重；刑法第205條第1款虛開增值稅專用發票最高刑為無期徒刑。虛開，包括雖有實際經營行為，但受票人不是實際承受人的情況。【案例解讀】：開具假發票偷逃稅款144開具發票環節的法律風險?沒有經濟行為，虛開發票，幫助取得方143“營改增”后不能抵扣的10種發票1、第一種：票款不一致的增值稅專用發票《國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發「1995」192號）第一條第（三）項規定：“購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。”“營改增”后不能抵扣的10種發票1、第一種：票款不一致的增值144“營改增”后不能抵扣的10種發票2、第二種：“對開發票”不能抵扣進項稅金納稅人如果未能按規定開具紅字發票，稅務機關在有足夠證據的情況下，可根據《發票管理辦法》第三十六條規定，未按照規定開具發票的，由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以并處10000元以下的罰款。“營改增”后不能抵扣的10種發票2、第二種：“對開發票”不能145“營改增”后不能抵扣的10種發票3.營改增過渡期間的三種發票不能抵扣進項稅第三種：營改增前簽訂的材料采購合同，合同已經履行，但建筑材料在營改增后才收到并用于營改增前未完工的項目，且營改增后才付款給供應商并收到的增值稅專用發票。第四種：營改增前采購的材料已經用于營改增前已經完工的工程建設項目，營改增后才支付采購款而收到供應商開具的增值稅專用發票。第五種：營改增之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但營改增后收到供應商開具的增值稅專用發票。“營改增”后不能抵扣的10種發票3.營改增過渡期間的三種發票146“營改增”后不能抵扣的10種發票4.營改增后五種發票不能抵扣進項稅?

第六種：沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票。國稅發[2006]156號第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。因此，若沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票，不可以抵扣進項稅金。“營改增”后不能抵扣的10種發票4.營改增后五種發票不能抵扣147“營改增”后不能抵扣的10種發票第七種：獲得按照簡易征收辦法的供應商開具的增值稅專用發票。《國家稅務總局關于簡并增值稅征收率有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第36號）規定：一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發票：（1）建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。（2）以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。（3）商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。“營改增”后不能抵扣的10種發票第七種：獲得按照簡易征收辦法148“營改增”后不能抵扣的10種發票?

第八種：

購買用于職工集體福利和個人消費的物品的增值稅專用發票財稅[2013]106號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條第（一）項規定，用于適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。“營改增”后不能抵扣的10種發票?第八種：購買用于職工集149“營改增”后不能抵扣的10種發票?

第九種：

發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金。例如：工地上被盜竊的鋼材、水泥。財稅[2013]106號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條第（二）項規定，非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。第（三）項規定：非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。“營改增”后不能抵扣的10種發票?第九種：發生非正常損失150“營改增”后不能抵扣的10種發票?

第十種：房地產公司開發完工產品用于自用、自己經營的不動產，例如自持經營的商鋪、商場、寫字樓等。此類開發產品以及自建工程所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑業勞務部分的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。“營改增”后不能抵扣的10種發票?第十種：房地產公司開發完151法務合約部如何應對“營改增”一、新老合同處理問題按照什么標準？盡快梳理過渡期合同，完成5月1日前的發票與結算工作。二、新老項目處理問題按照什么標準？三、增值稅法律風險控制【基本要求】：三證統一法務合約部如何應對“營改增”一、新老合同處理問題盡快梳理過渡152三證統一原則1三證統一的概念1、法律憑證：合同、協議、制度、銀行收付款憑證、運輸單、保險單、法院判決書、各種鑒證報告、評估報告和各類文件。2、會計憑證：記賬憑證、自制原始憑證、外來原始憑證、會計報表。3、稅務憑證：發票、完稅憑證、免稅證明、不征稅證明。三證統一原則1三證統一的概念1、法律憑證：合同、協議、制度、153三證統一原則1三證統一的核心思想1、合同與企業的賬務處理相匹配，否則，要么做假賬；要么做錯賬；2、合同與企業的稅務處理相匹配，否則，要么多交稅；要么少交稅；3、合同與企業發票開具相匹配，否則，要么開假票；要么開虛開發票。三證統一原則1三證統一的核心思想1、合同與企業的賬務處理相匹154三流統一原則2資金流、發票流和物流（勞務流）相互統一。所謂的“三流統一”是指資金流（銀行的收付款憑證）、票流（發票的開票人和收票人）和物流（勞務流）相互統一。不僅收款方、開票方和貨物銷售方或勞務提供方必須是同一個經濟主體，而且付款方、貨物采購方或勞務接受方也必須是同一個經濟主體。三流統一原則2資金流、發票流和物流（勞務流）相互統一。155三流統一原則2如果在經濟交易過程中，不能“三流”相互統一，則會出現票款不一致，涉嫌虛開發票，將被稅務部門稽查判定為虛列支出，虛開發票，承擔一定的行政處罰甚至遭到刑事處罰的法律風險。在有真實交易的情況下，符合以下條件的發票才可以入賬：即銀行收付憑證、交易合同和發票上的收款人和付款人和金額必須一致。三流統一原則2如果在經濟交易過程中，不能“三流”相互統一，則156三價統一原則3合同價、發票價和結算價相互統一所謂的“三價統一”是指符合民法規定具有法律效力的合同或協議上注明的價格、發票上填寫的金額和結算價格都必須是相等的。實踐中，如果發票上的金額大于結算價，則一定是虛開發票；如果發票上的金額小于結算價，則企業有隱瞞收入之嫌疑。三價統一原則3合同價、發票價和結算價相互統一所謂的“三價統一157三價統一原則3三價統一原理關于合同價、發票價和結算價的相互統問題，必須注意一個前提條件：合同上的價格是符合民法規定有效合同上載明的價格，而不是陰陽合同或黑白合同上注明的價格。三價統一原則3三價統一原理必須注意一個前提條件：合同上的價格158財務部如何應對“營改增”一、稅負測算按照新政策，測算未來新項目的稅負情況進項抵扣管理：二、落實具體的“營改增”政策的具體解釋和操作落實工作落實納稅人、納稅地點、發票認證、會計核算要求等系列工作要點。財務部如何應對“營改增”一、稅負測算按照新政策，測算未來新項159財務部如何應對“營改增”三、項目組織架構的選擇在某一地區，將一些項目公司設置為分公司，選擇總機構匯總納稅，可以控制增值稅負。財稅【2013】106號：總機構和分支機構不在同一縣市的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅，經批準，可以由總機構匯總向總機構所在地稅務機關申報納稅。分支機構發生《應稅服務范圍注釋》所列業務當期已預繳的增值稅稅款，在總機構當期增值稅應納稅額中抵減不完的，可以結轉下期繼續抵減。財務部如何應對“營改增”三、項目組織架構的選擇在某一地區，將160土地出讓金取得土地使用權支付的成本0%土地征用及拆遷補償費基礎設施費土地征用費、耕地占用費、勞動力安置費0%開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污等工程支出11%前期工程費規劃、設計、勘察、招標代理、監理：6%；“三通一平”11%。6%、11%公共配套設施費建筑安裝費不能有償轉讓的公共配套設施建筑工程、機電安裝工程費用11%11%開發間接費直接組織、管理開發項目發生的工資、職工

工資不能抵扣福利費等管理費用管理部門為組織和管理發生的期間費用辦公用品17%、勞保費17%、業務招待費不抵扣。銷售費用銷售人員工資、廣告、代理費用等專業公司6%工資不能抵扣財務費用其他費用融資成本以及手續費等6%0%專項維修基金、物業啟動資金等土地出讓金取得土地使用權支付的成本0%土地征用及拆遷補償費土161“營改增”后稅負測算技巧?

稅負測算模型?

應納增值稅=銷項稅額-進項稅額1、影響因素2、模型設計3、稅率確定4、稅負測算“營改增”后稅負測算技巧?稅負測算模型2、模型設計3、稅率162銷售部如何應對“營改增”一、銷售進度與收款開票控制要點1、稅改前客戶已匯款必須及時對賬，保證按照營業稅納稅2、已收款開票但已批退款的，務必在稅改前退款并開具紅字發票3、已收款開票，在稅改后退款額的，需扣除已繳納的營業稅銷售部如何應對“營改增”一、銷售進度與收款開票控制要點2、已163銷售部如何應對“營改增”二、做好銷售價格調整的準備1、稅改前后稅負變化，需要根據現實情況適時調整價格。2、需要更改售房合同的，盡量與營改增要求相匹配。尤其是三流合一的條款：資金流、發票流、業務流。即銀行收付憑證、交易合同、發票上的收款人、付款人和金額必須一致。3、還要注意促銷手段的運用是否合適，比如零首付，假按揭。銷售部如何應對“營改增”二、做好銷售價格調整的準備2、需要更1641、和具備正規資質的企業合作要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規的供應商和建筑企業合作。未來合作商是否具有增值稅納稅人資格，其相應的扣減稅率是多少，將成為合作前考察的重點。1、和具備正規資質的企業合作要盡可能取得可抵扣的增票，這就要1652、提高精裝修房銷售比例增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票予以抵扣，就比例而言降低了企業稅負，增加盈利空間。2、提高精裝修房銷售比例增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的1663、提升企業內控水平杜絕在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，及時取得發票，不應拖延；提高會計核算質量，做到筆筆賬目有合法的原始依據，堅決做到沒有發票不得抵扣，提高會計核算的及時性，達到項目竣工驗收,會計核算結束。3、提升企業內控水平杜絕在原材料采購環節和接受勞務過程中不要1674、做好增值稅發票的收集和申報工作的時間控制企業要在稅務機關規定的納稅申報期限內，做好進項稅和銷項稅的會計核算和抵扣工作。企業機構所在地要及時將所有在異地項目當期發生的增值稅稅票的原件收集齊全，在申報當期增值稅時一并提交稅務機關申請抵扣。4、做好增值稅發票的收集和申報工作的時間控制企業要在稅務機關1685、所有對外交易合同要全部以企業名稱對外簽訂企業應當規范相關合同，所有對外交易合同要全部以企業名稱對外進行簽訂，取得的增值稅發票名稱必須與企業全稱一致。5、所有對外交易合同要全部以企業名稱對外簽訂企業應當規范相關1696、加強對承包人和分公司的管理施工企業應當對承包人和分公司進行培訓，要求其注意收取并保存相應的增值稅專用發票。6、加強對承包人和分公司的管理施工企業應當對承包人和分公司進170房地產企業全程會計核算案例分析課件171第1講房地產會計核算基礎第1講房地產172會計與稅收會計、稅收存差異，財務核算需規范合同、憑證、財務一體化規則、道理講在先。會計與稅收財務核算需規范173稅收籌劃與會計核算的關系1.會計核算是達到稅收籌劃目標的基礎。2.一切稅收籌劃都要通過會計結果來實現。3.規范的會計核算是實現稅收籌劃的關鍵。稅收籌劃與會計核算的關系1.會計核算是達到稅收籌劃目標的基1741．開發經營的計劃性企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。1．開發經營的計劃性企業征用的土地、建設的房屋、基礎1752．開發產品的商品性房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。2．開發產品的商品性房地產開發企業的產品全部都作為商1761.開發產品成本核算復雜2.開發周期長，會計方法對損益的影響直接而明顯。3.涉稅環節多，稅種多、稅目多4.存貨和預收賬款核算的特殊性1.開發產品成本核算復雜2.開發周期長，會計方法對損益的影3177通常都有的費用：建設用地有償使用費、城市房屋拆建管理費城市基礎設施配套費、綠化補償費、水利建設基金、白蟻防治費、散裝水泥專項基金、墻體材料專用基金、測繪費、建設工程施工圖審查咨詢費、土地登記代理費、規劃紅線定位費人防異地建設費……通常都有的費用：建設用地有償使用費、城市房屋拆建管理費散裝178房地產企業全程會計核算案例分析課件179開發產品的賬務處理開發產品是指企業已經完成全部開發過程，已驗收合格符合設計標準，可以按照合同規定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品。應于竣工驗收時，按實際成本，借記本科目，貸記“開發成本”科目。開發產品的賬務處理開發產品是指企業已經完成全部開發過程，已180

投資性房地產的賬務處理1.“開發產品”

“投資性房地產”2.“投資性房地產”

“開發產品”《財政部

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】048號）規定：新建房是指建成后未使用的房產。凡是使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。投資性房地產的賬務處理1.“開發產品”“投資性房地產”181