河北計經07-010地塊項目定位的報告本次報告解決的關鍵問題如何做好項目定位及產品線設置從而規避項目風險？如何成功打造項目品牌和企業品牌,實現發展商預期利潤？前言市場篇本體篇附件一、項目背景二、城市背景三、房地產市場分析市場篇發展愿景項目概況一、項目背景河北建投集團下屬公司，有深厚的投資背景對項目的預期：利潤+品牌的復合效應實現回款,釋放風險，合理利潤品牌與項目共同成長，塑造計經品牌發展愿景項目概況；項目總占地面積約155.97畝預計開工時間：2008年7月份預計施工進度達到預售條件：2008年11月份左右預計進行入市準備時間：2008年9月份左右預計開盤時間：2008年10月-11月之間，根據市場條件確定項目概況城市發展概況項目所在區域概況二、城市背景地理位置和特色城市發展概況石家莊市地處華北平原腹地，是首都的南大門。石家莊正全力打造綜合型區域性高新技術產業中心。行政區域和人口6區12縣、5個縣級市和1個國家級高新技術開發區，總面積1.58萬平方公里，常住人口939.5萬，市區面積455.8平方公里,人口231.3萬。固定資產投資概況建設項目投資完成866億元，增長29.7%；房地產開發完成投資131.5億元，增長8.0%城市規劃定位“接軌京津、借勢發展，融入國際、開放發展，輻射周邊、極化發展”城市空間發展方向“西優東拓南延北跨中疏”宏觀經濟發展蒸蒸日上，城市定位明晰，發展潛力較大項目所在區域概況功能定位成為能夠充分展現石家莊現代化大都市風貌的標志性區域是省會城市總體規劃未來發展的主導方向和重點區域財政收入財政收入從04年開始明顯增加達到03年的3.2倍。房地產市場06年房地產投資294917萬元，占固定資產投資總額的1/4土地供應充足，商品房開發量持續走高綜合優勢城市副中心，良好的人文環境世紀公園，丁香園和希望綠洲進一步提升了區域居住環境區域地位顯著、優勢相對明顯、是固定資產投資的熱點區域宏觀政策及市場分析三、房地產市場分析石市房地產板塊分析項目區域板塊剖析2007年9月27日，人民銀行、銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》“70.90”政策2007年03月18日,上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27%;二次購房首付比例將提高到40％二次購房房貸利率上浮空間達10%加大對住房保障體系的金融支持保證合理的住房消費，抑制住房投資需求2007年年內六次加息

07年07月20日，上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點；07年08月22日，一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點

07年9月15日，一年期存款基準利率由現行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率由現行的7.02%提高到7.29%；07年05月19日,一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款準利率上調0.18個百分點；完善住房保障制度、提高經濟適用房、廉租房供應比例

07年12月21日，再次上調金融機構人民幣存貸款基準利率為4.14%，一年期貸款基準利率調整為7.47%；宏觀政策及市場分析政策利空、信貸緊縮、市場觀望、短期看淡結構漸趨合理，預期轉向理性，調控威力或將顯現需求層面：剛性需求依然存在，而消費心態轉為駐足觀望。住宅類消費支出持續走高；首付款比例及貸款利率的提高降低了自用型客戶的購買力，有效購買力不足初顯端倪。價格層面：從2005年的整體均價2367元/平米竄升至2007年的近4000元/平米，增幅明顯，雖然2007年四季度價格增幅有所降低，但整體價格仍處于高位運行的區間。供給層面：2008-2010年供應商品住房用地4.31km2，建設商品住房8.73萬套，其中經濟適用住房2.37萬套建筑面積858萬㎡；住房建設用地年均供應80.6hm2，建筑面積210萬㎡。2008年規劃建設各類住房39044套，建筑面積342.22萬平方米。商品住房29100套，建筑面積283萬平方米。市場走勢不明朗、供應量放大、08年將是石市地產市場競爭較為激烈的一年東北板塊板塊范圍——北二環以北，京廣線以東，太平河至滹沱河沿岸概況——是市政規劃的高檔低密度住宅區，配套設施不完善。板塊均價：5500-6000元/平米代表項目：江南新城主力戶型：中、大戶型產品類型：類別墅—多層板塊特征：城市新興板塊和平路板塊板塊范圍——和平路沿線地區概況——規劃為高密度住宅區，廠企集中，綜合環境較差。板塊均價：6500-7000元/平米代表項目：中宏匯景國際、名門華都主力戶型：中、小戶型產品類型：高層板塊特征：城市熱點板塊東開發區板塊板塊范圍——東二環以東區域概況——生活配套相對滯后，生活區較少，房齡短。隨著中央商務區的建設，區域發展潛力巨大。板塊均價：4500-5000元/平米代表項目：心海假日、水榭花都主力戶型：中、小戶型產品類型：高層、小高層板塊特征：城市新興板塊東南板塊板塊范圍——“裕華東路—京珠公路—南外環線—建設大街（匯通路）”概況——定位于城市副中心功能，文化底蘊相對深厚。板塊均價：6000-6800元/平米代表項目：西美第五大道、國大全城主力戶型：大、中、小戶型產品類型：高層、小高層板塊特征：城市次核心板塊內環板塊板塊范圍——“和平路-體育大街-槐安路-中華大街”概況——配套相對完善，大盤云集板塊均價：6500-7000元/平米代表項目：金世界（100萬）、中基禮遇（60萬）主力戶型：小、中、大戶型產品類型：高層板塊特征：城市核心板塊石市房地產板塊分析橋西板塊板塊范圍——“京廣鐵路-新華路-外環線”概況——是河北省政治中心和石家莊文化、教育、科技、金融中心。中高檔住宅具有一定吸引力，剛性需求比重很大；板塊均價：6500-6800元/平米代表項目：春江花月、締景城主力戶型：中、大戶型產品類型：高層、小高層板塊特征：次核心板塊。西北板塊板塊范圍——“新華路-京廣鐵路-西北環線”概況——房齡較長，配套落后，多以早年建設的經濟適用房、單位宿舍；板塊均價：4500-5000元/平米代表項目：紅人公館主力戶型：中、小戶型產品類型：高層板塊特征：城市邊緣板塊板塊競爭總結：七大板塊各具特點，其中內環板、橋西、東南板塊競爭力最強，和平板塊和東部開發區板塊將逐漸成為投資熱點；城市發展方向帶動住宅市場新的供應方向，區域間競爭加劇。新增住宅供應總量保持適度增長，產品供應結構發生變化，商品房供應集中在中高檔和高檔項目。東南板塊相對于其他區域屬于新城區，入住樓盤多為2000年左右的新建樓盤板塊內同質化競爭較為激烈產品創新相對滯后，市場有待于新產品概念的引導區域性客戶購房需求得到了較大程度的滿足，以首次置業的客戶為主項目所在區域板塊刨析根據調研的實際情況來看，目前裕華區住宅市場產品種類整體比較齊全，獨棟、聯排、疊拼、公寓、經濟適用房、普通住宅都有出售。2007—2008供應現狀：經濟適用房——安苑小區：33.43萬平米；低密度住宅——觀瀾逸品、卓達·太陽城、順馳藍郡等，共220萬平米左右普通住宅——19個項目，共350萬平米左右市場供應量充足，競爭激烈，同質競爭尤為明顯供給層面：在售項目價格分析周邊項目絕大多數均價集中在5000—6000元/平米之間典型項目分析國大全城占地面積：365畝建筑面積：43萬平方米建筑類型：高層,小高層,多層綠化率:40%容積率:1.96

項目位置：裕華區東崗路與東二環交叉口西南角均價：6000元/平米(為目前花園洋房價格)主力戶型：三室兩廳兩衛開盤時間：二期2007-05-01入住時間：一期2007-3-16,二期2009-3-16優勢：超大體量的復合型社區，產品種類多，配套較完整，市區唯一的地熱溫泉生活城典型項目分析西美第五大道占地面積：185畝建筑面積：50萬建筑類型：高層綠化率:30%容積率:3項目位置：槐安路與談固南大街交匯處的東北角均價：毛坯6800元戶型面積：51-399平米開盤時間：年后，現在可以辦貴賓卡入住時間：北區2008-10-12優勢：“新城市復合街區”、“全新城市中心”缺點：綠化率低，建筑密度高，炒作概念超前，具有很大風險典型項目分析東方明珠占地面積：90畝建筑面積：46萬平米建筑類型：高層綠化率:30%容積率:4.5項目位置：裕華區翟營大街與塔北路交叉口均價：5500元/平方米戶型面積：24—265平米開盤時間：2、3號樓2008-01-06入住時間：1—7號樓2008-9-30優勢：首創全國空中四季海濱生態公園區域近期代表項目列表注:以上數據來源于我司的08年1月中下旬調研項目規模（㎡）在售（㎡）類型均價（元/㎡）主力戶型面積（㎡）銷售率聯邦·東方明珠46萬26萬高層5500三室、四室120-17275％國大全城40萬約10萬小高、高層6000(洋房))三室、四室130-23090％萬隆國際中心12萬約6萬高層5600一室—三室62-18095％麗日傾城9萬未售多層、小高——兩室、三室90－138——高遠麗都4萬未售高層約5000以上三室130-170——陽光36117.617.6萬多層、小高4700兩室、三室110-15090％摩卡小鎮11萬約4萬多層4700左右三室130-160——嘉實藍岸11萬11萬高層、洋房5200三室、四室130-18090％恒泰德鈺6.2萬6.2高層4680兩室、三室106-14895％芝蘭明仕16萬多多層\高層4700元二室二廳46-180西美第五大道70萬未售高層精裝6800元二室二廳55-392不足：目前的區域產品力較弱，市場亟待創新性產品。缺乏真正宜居社區。板塊價值：城市副中心，次核心板塊。建筑形態：涵蓋多層、小高層、高層及洋房產品。市場現狀：銷售態勢較好，以自住改善型客戶為主；90-140平米左右的戶型為暢銷戶型，超過200平米的戶型銷售緩慢；價格在5000-6500元/平米之間。本體篇一、項目定位二、地塊規劃與產品設計整體定位一、項目定位客群定位價格定位整體定位發展目標本體條件市場背景界定項目面臨問題確定項目發展戰略項目整體定位走勢不明朗、短期看淡界定項目面臨問題體量較大、規控嚴格、尋求突破發展目標本體條件市場背景控制風險，追求速度與利潤兼顧品牌尋求市場主流層面廣泛認同確定項目發展戰略把握客群、突破速度、贏得競爭項目整體定位發展目標本體條件市場背景界定項目面臨問題確定項目發展戰略項目整體定位新城市中心具備影響力的中高檔的首席宜居生活示范住區本項目客戶群的基本構成客群定位置業目的多樣性需求種類較多，需求質量相對較高來自東南板塊、內環、和平板快等區域的各級白領的多樣需求是市場發展的主要驅動力中、小白領地緣性居住客戶本項目客戶基本構成居住類客戶投資類客戶外地投資客戶東南、內環板塊投資客戶其他區域投資客戶解決首次置業居住問題二次置業改善居住環境保值增值富余資金的安全渠道

高性價比本項目目標客戶群選擇35萬以下35~55萬55~70萬70~85萬85~100萬100~120萬＞120萬核心客戶群邊緣客戶群重點客戶群產品經濟承受能力在35-70萬的客戶群為主力客群職業及特征收入拆遷戶單位團購投資型客戶一次置業70年代升級置業對外貿易公司生活愛好者高級藍領文藝界藝人外地人置業高工家庭傳播公司中小私營業主全球通小型時尚業主娛樂行業商鋪投資炒房者第二次購房金絲雀成就策劃人看不見的頂層

政府管理層企業高管外籍人士政府高管ceo購房目標客戶群生態圖政府職員定價說明：通過對比手段，并結合市場漲幅預判，將項目價格定位由價格靜態定位轉為動態，符合明年整體運作時的市場動態發展。區域及周邊競爭對手對比關系市場歷年度同比漲幅與環比漲幅定價依據采用五級加權方法測算本項目理論基價預測08年度市場同比漲幅與環比漲幅

靜態靜態修正定價方式價格定位定位方式--同類產品加權平均比準價格區域及周邊相同物業類型產品07年交易情況參考及同本項目的5級加權對比

建筑設計項目規模產品類型戶型面積房形格局周邊配套環境規劃位置交通5級加權

權重15%20%10%15%10%10%10%10%加權值比例均價聯邦·東方明珠95%90%70%130%95%120%75%105%540310%5500國大全城110%110%95%115%95%120%80%105%631510%5200萬隆國際中心110%110%95%115%95%120%90%110%597810%5600陽光36190%120%110%120%105%110%110%110%517010%4700摩卡小鎮80%85%95%120%95%130%75%120%463010%4700芝蘭明仕85%95%90%110%90%130%75%120%464110%4700恒泰德鈺80%85%95%120%95%100%95%100%458410%4800嘉實藍岸90%95%90%110%90%115%80%105%504410%5200西美第五大道95%90%90%110%95%130%75%120%678320%6800本項目120%110%120%95%117%93%130%100%5533.1

價格定位如果按5%的變動區間來,本項目的整體均價計算過程為:5533.1×(1+5%)=5809.75533.1×(1-5%)=5256.4那么本項目的整體靜態均價區間約為:5256.4~~5809.7元價格定位定位依據-靜態修正漲幅預測07年度區域市場價格漲幅參考我司2008年1月中下旬調研之房價相關數據綜合國家宏觀調控，預測2008年度項目所在區域價格年度平均漲幅：同比漲幅約為5.5%左右2007年上半年，城鄉居民收入快速增長。城市居民人均可支配收入6521.41元，比上年同期增長16.3%，同比提高3.24個百分點。全市居民消費價格總水平同比上漲3.3%，漲幅比去年同期高2個百分點，其中市區上漲3.1%，食品類和居住類價格漲幅較大，分別上漲5.8%和8.4%。分析：上述數據反映了消費者的收入與支出情況，2007年上半年石家莊市城鎮居民可支配收入有了較大的提高，其中用于居住類支出的權重較大，增幅為8.4%。價格定位價格定位價格公式及推導靜態產品價格加權取值為（5809.7+5256.4)/2=5533.05元靜態修正產品價格=5533.05×(1+5.5%)=5837.4元/平米注:上述價格為項目住宅的整體均價地段、交通、環境成熟區域價值開發裝修、設備、服務突破研發精神價值塑造實現均價￥5500元----5600元實現均價￥5700元----5800元注:因市場的變化,我司提出的均價為參考均價,實施的均價會根據市場和項目的實際情況做相應的改動價格定位總體規劃及經濟測算二、地塊規劃與產品設計園林景觀規劃建議立面風格和戶型建議小區配置建議規劃條件容積率：不高于2.0；住宅建筑面積凈密度：不高于2.5；住宅套型比例：90平米以內建筑面積小于總建筑面積的70%；建筑密度：不高于22%；綠地率：不低于35%；人均綠地：不小于1平米；建筑高度：可多、高層結合，建筑高度不超過80米；停車位：機動車停車率不小于80%，其中地面停車率不大于10%；非機動車每戶2輛；建筑設計風格：多層需按坡頂設計；建筑色彩：淡雅，與周邊建筑色彩協調；規劃方案序號指標單位數值1可規劃建設總用地面積平方米103978畝155.962總建筑面積平方米2067033住宅建筑面積平方米1844383.1高塔平方米958803.2小高板平方米343423.3窄多層平方米60843.4寬多層平方米127923.5洋房平方米353404商業建筑面積平方米202654.1超市平方米15004.2中心商業平方米65004.3底商平方米50005配套平方米92655.1幼兒園平方米15765.2小學平方米56895.3其它配套平方米20006容積率

1.997綠地率%35%8建筑密度%22%方案經濟指標規劃方案11層小高板6層洋房6層多層18、24、28層高塔學校配套序號成本構成計費標準面積（萬平米）總費用（萬元）1土地費用

1.1土地出讓金271萬/畝

476001.2契稅土地出讓金的4%

19041.3物業管理公共資金土地成交價的1%

4762城鎮基礎設施配套費61元/平米20.67031260.88833建設咨詢前期費60元/平米20.67031240.2184規費20元/平米20.6703413.4065建安工程費

5.1小高板1100元/平米3.43423777.625.2窄多層800元/平米0.6084486.725.3寬多層800元/平米1.27921023.365.4高塔1400元/平米9.58813423.25.5洋房900元/平米3.5343180.66商業1100元/平米1.314307公建配套800元/平米0.9265741.28營業稅及附加銷售收入的8.35%123813.510338.4279直接成本

87295.64方案測算9直接成本

87295.649.1其它不可預見費直接成本的2%

1745.91289.2管理費用直接成本的2%

1745.91289.3銷售費用銷售收入的2%

2476.279.4財務費用按資金平衡表取值

5500.19.5預交土地增值稅銷售收入1%

1238.13510總成本

100002方案測算11住宅

11.1高塔5430元/平米9.58852062.8411.2小高板5800元/平米3.434219918.3611.3窄多層6000元/平米0.60843650.411.4寬多層5900元/平米1.27927547.2811.5洋房6900元/平米3.53424384.612商業均價12500元/平米1.31625013銷售收入

123813.5項目住宅均價：5831.96元/平米

商業均價：12500元/平米成本利潤率：23.81％總成本（萬元）100002銷售收入（萬元）123813.5稅后利潤額23811.5成本利潤率23.81%銷售利潤率19.23%測算結果經濟測算建筑風格分析項目名稱建筑設計單位建筑風格國際城Ete國際設計機構·藏谷LOFT法式、德式、西班牙式天山·水榭花都澳大利亞柏濤、香港貝爾高林澳式順馳·藍郡加拿大BDCL、北京土人景觀設計英式金正·締景城中鋼集團工程設計、北京土人景觀設計歐式聯邦東方明珠——現代春江花月北方綠野建筑設計、EDSA（亞洲）景觀設計現代名門華都興業建筑師（國際）有限公司意大利式建筑風格以西式風格為主，其中又以歐式為主。各開發商力請國內、外知名的建筑設計公司擔當建筑設計或顧問，在經過了對地域氣候、歷史文脈的研究，結合世界建筑的藝術比較之后，達到從建筑風格到園區規劃的個性化升級。石家莊高端項目建筑風格列表崇尚合理的構成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質地和色彩的配置效果.結合石家莊項目的風格,我司建議本項目采用德式簡約風格建筑風格示意多層立面示意洋房建筑立面示意小高板立面示意高層立面示意市場戶型分析項目名稱產品形態主力戶型主力戶型面積其他戶型國際城多層+小高層兩室兩廳、三室兩廳115㎡，150-160㎡四室，躍層五室、六室多層兩室兩廳、三室兩廳100㎡，130-150㎡一室、躍層、五室小高層+高層三室兩廳、四室兩廳150-160㎡，170-230㎡兩室、躍層天山·水榭花都四層半洋房三室兩廳、復式四室120-140㎡，180-200㎡五層半洋房+別墅三室兩廳130-150㎡躍層四室，別墅戶型五層半三室兩廳130-150㎡四室、五室順馳·藍郡別墅+洋房+高層三室兩廳、別墅150-160㎡，220-260㎡躍層、四室金正·締景城高層中小三室99-140㎡高層大三室，四室160-175㎡，168-220㎡五室（330㎡）高層大戶型——聯邦·東方明珠高層小戶型、三室兩廳25-60㎡，120-172㎡五室、躍層春江花月高層兩室兩廳、三室兩廳103㎡，134-165㎡四室三廳高層+別墅三室兩廳、三室三廳136-168㎡，166-189㎡四室名門華都高層兩室兩廳、三室兩廳85-90㎡，150-165㎡躍層石家莊高端項目產品情況列表戶型分析小結整體主力戶型以三室為主，結合部分兩室戶型和四室戶型戶型的功能型日趨完善，同時注重平臺、功能間、飄窗及錯層等細節設計，如國際城三期率先采用電梯入戶設置，引領了石家莊高層產品的設計先河；名門華都的戶型中首度采用贈送6-8平米“茶室”的設計戶型面積兩室一般在100-120平米之間，三室在130-160平米之間，四室普遍在170平米以上，高端項目的套型面積普遍偏大。戶型配比建議結合以上市場情況和本項目自身的特點，我司對項目戶型規劃如下：戶型面積60—7070—9090—120120—140140以上戶型一室一廳兩室一廳舒適型兩居或大三居舒適型三居四居或躍層比例20%45%20%10%5%90平米以下戶型主要分布在塔樓區，少量分布在小高板區域；90——120平米的戶型主要分布于小高板和多層區，少量在洋房區；120平米以上的戶型主要在花園洋房區。經典82平米朝南小戶型：戶型設計示意板塔戶型組合板塔戶型示意：小高層120平米戶型：小高層戶型示意：小高層130平米戶型：多層戶型示意：90平米小戶型多層戶型125平米多層戶型洋房150平米戶型洋房160平米戶型洋房躍層戶型建議：智能化設施項目名稱閉路監控可視對講網絡系統門禁系統停車場管理國際城√√√√√天山·水榭花都√√√√√順馳·藍郡√√√√√金正·締景城√√√√√聯邦·東方明珠√√√√√春江花月√√√√√名門華都√√√√√石家莊中高端項目智能化設施中高端項目的智能化設施非常完善，提高物業了品質。“智能化”已逐漸成為新建社區不可缺少的“賣點”。在提高樓宇的高科技含量的同時，更好地為業主提供快捷便利生活、提高物業的管理效率，大大提升商品住宅的“功能價格比”，使發展商獲得高科技增值利潤。車輛出入管理小區背景廣播信息系統小區安防監控系統中心業主論壇物業管理公告在線服務萬能IC卡■寬帶網絡■通信線路■視頻接收端子會所設施及配套設施項目名稱超市游泳池幼兒園商業街小學休閑娛樂健身中心國際城√√√√√天山·水榭花都√√√√√√順馳·藍郡√√√√金正·締景城√√√√√√√聯邦·東方明珠√√√√春江花月√√√√√√名門華都√√√√√石家莊中高端項目會所及配套設施會所是體現樓盤高檔品質的重要因素之一，因此多數高端樓盤均配備完善的社區會所，其功能貼近業主生活，多集休閑娛樂、健身運動、服務于一體，建議增加會所會所面積：目前石家莊房地產項目的會所面積一般較小，建議有一個功能比較齊全的會所，面積至少要在1200-1500平米以上。會所功能：建議設置：籃球場、網球場、羽毛球場、乒乓球室、壁球館、桌球室、健身房、棋牌室、老年人活動室兒童興趣訓練營、女士美體美容會館、、健康咨詢診所、閱覽室、多功能廳、小型影院等。會所管理：無需全面實行會員制管理，可以將根據消費情況獲取收入的方式和部分客源并不是很多的項目實行會員制管理結合起來，可以對外開放，但對小區業主可以有一定優惠。物業管理項目名稱物業管理公司特色物業費國際城石家莊市勵富仕聯行物業管理公司（香港）英式管家1.2元/㎡/月天山·水榭花都香港中海物業管理公司——1-1.5元/㎡/月順馳·藍郡石家莊市勵富仕聯行物業管理公司（香港）英倫管家式服務1.2元/㎡/月金正·締景城石家莊水晶物業管理公司酒店式物業管理1.2-1.6元/㎡/月聯邦·東方明珠————1.0元/㎡/月春江花月石家莊燕都物業管理公司——1.1元/㎡/月名門華都石家莊俊和物業管理有限公司——1.1元/㎡/月石家莊中高端項目物業管理情況由以上各高端項目的物業管理情況可以看出，多數樓盤采用品牌度較高的物業公司或聘請香港物業公司擔綱物業，物業服務水平較高；物業服務相對全面，除了基礎保安、保潔、綠化管理以及物業維修以外，還有幼兒托管、社區文化等高層次的服務。物業管理的理念將從“社區管理”提升到“社區服務”的高度。附件方案經濟指標1、規劃方案一序號指標單位數值1可規劃建設總用地面積平方米103978畝155.962總建筑面積平方米2035783住宅建筑面積平方米1733133.1小高板平方米540273.2高板平方米1192864商業建筑面積平方米210004.1超市平方米15004.2中心商業平方米75004.3底商平方米120005配套平方米72655.1幼兒園平方米15765.2小學平方米56895.3其它配套平方米20006容積率

27綠地率%35%8建筑密度%22%1、規劃方案一23棟9層小高板4棟18層高板5棟24層高板6棟28層高板方案經濟指標1、方案一經濟測算序號成本構成計費標準面積（萬平米）總費用（萬元）1土地費用

1.1土地出讓金271萬/畝

476001.2契稅土地出讓金的4%

19041.3物業管理公共資金土地成交價的1%

4762城鎮基礎設施配套費61元/平米20.35781241.82583建設咨詢前期費60元/平米20.35781221.4684規費20元/平米20.3578407.1565建安工程費

5.1小高板1100元/平米5.40275546.975.2高塔1400元/平米11.928616700.046商業1100元/平米2.123107公建配套800元/平米0.7265581.28營業稅及附加銷售收入的8.35%12235810216.8939直接成本

88205.559.1其它不可預見費直接成本的2%

1764.1119.2管理費用直接成本的2%

1764.1119.3銷售費用銷售收入的2%

2447.169.4財務費用按資金平衡表取值

5552.64349.5預交土地增值稅銷售收入1%

1223.5810總成本

100957.211住宅

小高板5800元/平米5.402731335.66

高塔5430元/平米11.928664772.29812商業12500元/平米2.12625013銷售收入

122358住宅均價：5545.34元/平米

商業均價：12500元/平米成本利潤率：21.19％總成本（萬元）10095