2022年房地產估價師之開發經營與管理提升訓練試卷A卷附答案單選題（共80題）1、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和相關費用。A.權益融資B.債務融資C.發行企業債券D.吸收其他機構投資者資金【答案】B2、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場B.房地產價格C.房地產空間市場的供求關系D.空置率【答案】C3、若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C4、下列選項中屬于房地產開發投資與置業投資指標體系中靜態盈利能力指標的是（）。A.財務內部收益率B.財務凈現值C.銷售利潤率D.靜態投資回收期【答案】D5、（）是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資報酬率。A.內部收益率B.基準收益率C.期望投資回報率D.名義投資回報率【答案】B6、下列關于房地產置業投資項目的主要不確定性因素的說法中，錯誤的是（）。A.權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿B.當短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率C.空置率是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過與物業服務企業簽署長期合約可以減少物業維護管理費用的變動，但不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響【答案】B7、某房地產開發項目的占地面積為15000m2，規劃容積率為3，預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D8、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為（）。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法【答案】B9、市場條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）。A.物業出租經營成本B.業主希望的投資回報率C.通貨膨脹率D.同類物業的市場供求關系【答案】D10、個人住房貸款業務信用風險涉及購房人和()兩方面。A.政府B.建造商C.開發商D.物業管理企業【答案】C11、（）要求企業提供的會計信息應當反映與企業財務狀況、經營成果和現金流量有關的所有重要交易或者事項。A.可靠性B.重要性C.可比性D.謹慎性【答案】B12、一般來說，投資于房地產信托基金（REITs）的風險比直接投資于房地產的風險要小得多，這主要是因為REITs具有（）。A.較高的收益性B.較強的流動性C.直接融資的功能D.抵御通貨膨脹影響的功能【答案】B13、某房地產開發企業年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當年只付息不還本，則當年應計利息為（）萬元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C14、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場B.房地產價格C.房地產空間市場的供求關系D.空置率【答案】C15、個人住房貸款包括商業性住房貸款和()兩種類型。A.企業住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C16、某開發商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】A17、建筑使用中，人群的活動、家具、設備、物資、風壓力、雪荷載，屬于（）。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】C18、小區內停車場建設費屬于（）。A.公共配套設施建設費B.建筑安裝工程費C.基礎設施建設費D.物業管理維修資金【答案】A19、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C20、（）是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。A.公共配套設施建設費B.小區物業管理費C.基礎設施建設費D.“三通一平”等土地開發工程費【答案】C21、由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的（）特征。A.壟斷競爭B.寡頭壟斷C.壟斷D.競爭【答案】A22、房地產能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預期通貨膨脹B.非預期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹【答案】A23、下列不屬于項目進度管理的程序的是（）。A.進行進度控制和變更管理B.編制進度計劃C.實施進度計劃D.施工現場的調研與分析【答案】D24、某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A25、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A26、下列選項中，不構成房地產市場供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經濟外部性B.房地產市場供給的異質性C.土地所有權的排他性D.土地的有限性【答案】A27、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B28、零售商業物業的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業面積【答案】B29、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為()萬元。A.55.0B.38.5C.105.0D.23.6【答案】B30、下列關于建筑材料性質的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對密實狀態下單位體積的質量，即材料的質量與材料在絕對密實狀態下的體積之比B.凡是內部有孔隙的材料，其密實度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度顯著降低的性質D.材料的彈性是指材料在外力作用下產生變形，外力去掉后變形不能完全恢復，但也不即行破壞的性質【答案】A31、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業拆借利率【答案】A32、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質押三種形式【答案】B33、()是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。A.廉租房B.經濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B34、房地產開發項目可行性研究是（）階段的工作內容。A.投資機會選擇與決策分析B.項目招標C.工程建設D.項目租售【答案】A35、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。A.專家打分法B.“三項預測值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法【答案】B36、房地產開發項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C37、商品房開發項目預計計稅毛利率，開發項目位于地級市城區及郊區的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B38、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D39、政府授權開發企業負責實施土地開發時，開發企業的利潤率不高于預計成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D40、某家庭預計今后20年內月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】B41、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B42、某建筑物±0.000＝52.000，設計樓頂相對標高為29.000m，則該樓樓頂的絕對標高為（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D43、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D44、現金流入中不包括租金收入的是（）。A.開發-銷售模式B.購買-持有出租-出售模式C.開發-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租-出售模式【答案】A45、下列風險中無法在投資組合內部被分散或抵消的是（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.匯率風險D.時間風險【答案】C46、某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答案】A47、對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、物業轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是（）。A.收益現金流風險B.未來經營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】A48、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為－870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%【答案】C49、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態關系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財務評價指標D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布【答案】B50、按投資的（），可將投資分為生產性投資和非生產性投資。A.投資對象B.投資回收期C.經濟用途D.投資形式【答案】C51、對房地產投資項目進行財務評價所選取的基準收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率【答案】C52、如果公司具有向市場領導者挑戰的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B53、關于房地產市場，下列說法不正確的是（）。A.房地產是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別B.房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前的房地產交易活動C.雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產生了房地產買賣、租賃、抵押等交易行為D.房地產市場是由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、交易組織機構等構成【答案】B54、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A.利潤表B.資金來源與運用表C.資本金現金流量表D.項目投資現金流量表【答案】D55、某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經濟增長率【答案】B56、根據房地產開發經營企業的業務經營模式，（）主要適用于商品住宅開發項目。A.開發-銷售模式B.開發-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租模式【答案】A57、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A58、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產負債率D.流動比率【答案】B59、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等屬于（）。A.固定資產投資、流動資產投資和稀有資產投資等B.生產性投資和非生產性投資C.政府投資、非營利機構投資D.企業投資和個人投資【答案】C60、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數值上等于吸納率的倒數【答案】A61、利息備付率通常按（）計算。A.月B.日C.季D.年【答案】D62、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產買賣收入B.房地產的增值收入C.房地產出租收入D.抵押貸款的利息收入【答案】D63、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格【答案】C64、某房地產開發項目的占地面積2000㎡，土地總價3000萬元，如果房屋開發成本為4500元／㎡，預測銷售價格為12000元／㎡，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D65、總平面設計中影響工程造價的因素不包括（）。A.功能分區B.運輸方式選擇C.占地面積D.建筑結構【答案】D66、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B67、下列關于房地產投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據實際發生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發生的費用的預測和估算【答案】D68、關于債務融資，下列說法不正確的是()。A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸C.企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年D.利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”【答案】B69、關于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續費、擔保費、代理費【答案】D70、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.凈收益現值抵償全部投資【答案】B71、房地產屬于不動產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金，這主要體現了房地產投資風險的（）。A.政治風險B.變現風險C.機會成本風險D.市場供求風險【答案】B72、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B73、站在開發商的角度上，企業稅后利潤等于利潤總額減去()。A.管理費B.財務費C.經營費D.所得稅【答案】D74、某市2016年商品住宅預測銷售量為12萬套，實際銷售量為9萬套，若平滑指數取0.9，則用指數平滑法預測的該市2017年的商品住宅銷售量為（）萬套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B75、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲和乙實際支付的利息額之間的關系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙【答案】B76、當計息周期小于1年時，名義利率r與實際利率i的關系是()。A.i＝rB.i＞rC.i＜rD.i＝1+r【答案】B77、如果公司具有向市場領導者挑戰的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B78、個人住房貸款業務信用風險涉及購房人和()兩方面。A.政府B.建造商C.開發商D.物業管理企業【答案】C79、房地產開發項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經營D.銷售【答案】D80、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A多選題（共40題）1、在房地產市場調查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實驗法【答案】BCD2、關于FIRR（財務內部收益率）的說法，正確的有（）。A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標B.FIRR可以通過內插法求得C.FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務上是可以接受的E.FIRR是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計之和等于零時的折現率【答案】BC3、關于房地產開發企業所得稅的說法，正確的有（）。A.應納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項扣除－允許彌補的以前年度虧損B.所得稅應納稅額=應納稅所得額錯誤適用稅率C.企業所得稅按預售收入一定比例預先繳納，待開發項目竣工后再進行所得稅清算D.企業所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關E.企業所得稅稅率為25%【答案】AC4、房地產市場指標中，市場交易指標包括（）。A.房地產租金B.土地轉化率C.竣工房屋價值D.房地產價格指數E.預售面積【答案】AD5、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（）。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E.軟弱型競爭者【答案】ABCD6、將多項式27+25+22+20表示為十六進制數，值為(請作答此空)；表示為十進制數，值為()。A.55B.95C.A5D.EF【答案】C7、房地產價格迅速上升，產生的影響有（）。A.產生負外部性B.產生正外部性C.影響整體經濟的持續穩定發展D.導致潛在金融風險增加甚至引發金融危機E.導致居民家庭住房支付能力下降，引發住房問題【答案】ACD8、以下屬于會計計量屬性的是（）。A.歷史成本B.重置成本C.可變現凈值D.終值E.公允價值【答案】ABC9、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD10、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD11、房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為（）分析。A.區域房地產市場B.全國性房地產市場C.專業房地產市場D.細分房地產市場E.項目房地產市場【答案】AC12、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。A.土地轉讓成本B.管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產出租經營成本【答案】ACD13、房地產開發的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD14、軟件著作權受法律保護的期限是()。一旦保護期限屆滿，權利將自行終止，成為社會公眾可以自由使用的知識。A.10年B.25年C.50年D.不確定的【答案】C15、在金融機構對房地產貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標的有（）。A.市場定位B.資金落實情況C.市場營銷能力D.銷售利潤率E.貸款償還期【答案】AC16、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD17、知識產權權利人是指（12）A.著作權人B.專利權人C.商標權人D.各類知識產權所有人【答案】D18、在房地產市場中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。A.收入水平變化B.政府稅收政策的影響C.消費品位變化D.獲得金融機構融資的難易程度E.未來預期收益變化【答案】ABC19、收益性物業管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產折舊D.人工費E.公共設施設備日常維修費【答案】CD20、政府規范房地產市場行為的措施有（）。A.健全市場準入制度B.推動行業誠信體系建設C.調整銀行貸款利率D.規范交易程序E.加強產權管理【答案】BD21、王某花50萬元購買了某宗物業，預期目標收益率為10%，但該投資第一年末出現了風險損失，該物業第一年的實際收益可能為（）萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC22、城鄉規劃管理部門在《建設項目用地預審與選址意見書》中，規劃土地使用要求包括（）等。A.建筑規模B.公共服務設施C.容積率D.綠地率E.建設項目與城市道路的距離【答案】ACD23、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。A.年初和年末土地儲備規模B.年度前期開發規模C.年度土地出讓金總額D.年度土地供應規模E.年度土地儲備臨時利用計劃【答案】ABD24、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD25、關于單利計息與復利計息的說法中，正確的有（）。A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復利計算的B.我國房地產抵押貸款和住房抵押貸款是按復利計息的C.在投資分析中，一般采用單利計息D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續復利計息E.在實際中采用較為簡便的間斷復利計息方式計算【答案】B26、機器字長為8位，定點整數x的補碼用十六進制表示為B6H，則其反碼用十六進制表示為()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D27、房地產間接投資的形式主要有()。A.投資房地產信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產企業債券D.購買物業用于出租經營E購買土地進行開發【答案】ABC28、財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。A.金融機構手續費B.融資代理費、承諾費C.壞賬損失D.外匯匯兌凈損失E.企業籌資發生的其他財務費用【答案】ABD29、從企業角度出發，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。A.可轉換性B.可區分性C.可營利性D.可實現性E.可衡量性【答案】BCD30、在項目租售價格的估算中，需要考慮的因素包括（）。A.房地產市場的供求關系B.潛在的競爭項目C.宏觀經濟環境D.開發商市場營銷策略E.開發商市場營銷目標【答案】ABCD31、商標權保護的對象是指（12）。A.商品B.商標C.己使用商標D.注冊商標【答案】D32、房地產投資的風險主要體現在（）四個方面。A.投入資金的安全性B.相關政策的影響性C.投資項目的變現性D.資產管理的復雜性E.期望收益的可靠性【答案】ACD33、通過資產負債表，可以了解企業的（）。A.償債能力B.經營能力C.經濟實力D.現金流量情況E.經營成果【答案】ABC34、房地產投資的可行性研究工作階段包括（）。A.接受委托B.投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究E.項目評估與決策【答案】BCD35、經濟評價中的基礎參數中的時間類參數包括（）。A.開發期B.開發經營期C.建設期D.出租率E.出租經營期的起始點【答案】ABC36、某開發公司通過拍賣方式獲得一塊土地進行住宅開發建設，總地價8000萬元，擬建設高層住宅。該用地土質較差，地下水位較高，在住宅建設時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設過程中，因資金缺乏，開發公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風險，不僅自己購買了保險，還要求開發公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。A.保證保險B.信用保險C.工程保險D.責任保險【答案】AC37、政府宏觀調控房地產的手段包括()。A.嚴格控制建設程序B.金融政策和住房政策C.地價政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD38、金融機構進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。A.客戶評價B.貸款銀行評價C.項目評估D.擔保方式評價E.貸款綜合評價【答案】ACD39、建設階段的項目管理，包括（）的管理。A.質量B.進度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD40、成本計劃可分解為（）方A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC大題（共15題）一、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；二、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】三、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】四、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】五、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】六、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。【答案】八、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】九、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。【答案】一十、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】一十一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】一十二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代