保定未來石項目定位報告2013年2月保定未來石項目定位報告2013年2月1XXXX年河北保定未來石城市綜合體項目定位報告2未來石定位分析未來石定位分析3未來石定位分析1、保定宏觀數據分析2、保定商業項目分析3、未來石項目分析4、未來石項目定位5、未來石消費客群未來石定位分析1、保定宏觀數據分析2、保定商業項目分析3、未4北京天津保定石家莊140公里125公里145公里城市區位保定市位于河北省中部，地處京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱。行政區劃保定市管轄3區（新市區、南市區、北市區）、4市、18縣，另設高新技術開發區。總面積2.21萬平方公里，是河北第一大市，市區總面積312.3平方公里，建成區面積96.8平方公里人口總量

2011年，保定市年末總人口1106.08萬人，其中常住人口1079.61萬人，市區人口為110萬人，是河北省人口最多的市之一。城際交通項目距北京140公里、天津145公里、石家莊125公里，有多次公路及鐵路車輛往來，交通方便城市概況保定市位于河北省中部，面積、人口均居河北前列，交通便利北京天津保定石家莊140公里125公里145公里城市區位城市56從經濟發展水平來看，保定房地產將處于高速發展期的初始階段2011年保定市GDP為2449.9億元，按可比價比上年增長12%；房地產發展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準表明，不同地區的人均GDP決定了該地區房地產市場的不同發展階段。目前處于快速發展的初始階段800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發展期平穩發展期減緩發展期人均GDP與房地產發展關系2011年，保定的GDP增速為12％，房地產行業將處于高速發展期房地產市場處于快速發展期的初始階段，市場呈現出快速發展的特征，以生存、改善為主的需求將成為市場主要需求宏觀層面高速發展期6從經濟發展水平來看，保定房地產將處于高速發展期的初始階段26保定以工創市，工業企業眾多，除原有西郊八大廠外，新興企業也逐漸興盛，上市公司數量居河北首位工業企業“一五”時期建成的“八大廠”即：當時全國156個重點項目當中的膠片廠、化纖廠、造紙廠、熱電廠、蓄電池廠、變壓器廠、通用機械廠（鑄機廠）、棉紡廠，至今在全市工業經濟中發揮著骨干作用；近年，又涌現出中國英利、長城汽車集團、八達集團、凌云工業集團、三利集團、啟發集團、安藥集團、康達集團、巨力集團、立中集團等一批新的骨干企業產業層面保定長城汽車廠保定市工業發達，且業績突出，在河北省41家上市公司中，共有10家為保定市企業，占1/4保定市上市公司為：天威、樂凱、風帆、天鵝、凌云、華夏科技、寶碩、長城、立中車輪、天威英利YGE保定以工創市，工業企業眾多，除原有西郊八大廠外，新興企業也逐7高新區是政府規劃的主要產業區，電谷是其規劃重點項目之一，保定產業集群的形式日漸明晰高新開發區是政府規劃的主要的產業區，目前已形成軟件園區、工業園區、大學城3個園區，為保定工業的發展注入了新的活力保定高新區是國內惟一的國家級新能源與能源設備產業基地，其規劃的“電谷”著力于充分發揮產業技術的優勢，打造‘中國電谷’，建立全國首座“太陽能之城”產業層面高新區電谷規劃示意圖電谷預計2015年開發面積達13萬平方公里，實現產值1000億元目前，以天威保變、風帆集團為龍頭的輸變電產業、綠色儲能產業已在國內相關行業中占據重要地位中國電谷已經形成國內唯一的集風能、太陽能、輸變電、儲能、節能節電于一體的產業體系新能源，產業集群形式日趨明晰科技園工業園大學城高新區是政府規劃的主要產業區，電谷是其規劃重點項目之一，保定8市區周邊各科技園及工業園，在提高地區經濟的同時，還將產生大量的，消費需求。產業層面市區周邊各科技園及工業園，在提高地區經濟的同時，還將產生大量9快速交通體系的建立，尤其京石高鐵的開通，對保定房地產市場的未來發展起到帶動作用。保定保定保定市區交通以發展輕軌鐵路、高速外環與高速公路、鐵路樞紐為重點。

軌道交通：保定市區為一中心三組團結構，適宜發展輕軌，都市區的輕軌路規劃為“一環四放射”的布局形式。

高速外環：保阜、張石、容烏、保滄高速路與京珠高速公路連接形成圍繞保定市區的高速外環路，并形成以市區為中心的高速公路樞紐。

鐵路樞紐：2015年，隨著保霸、保大、京石和京鄭客運專線的建成，保定市區將形成“京南”、“津西”、“石北”東西南北貫通的鐵路樞紐，其中京石高鐵的修建將帶動該區域內各類服務業的提升，未來將形成跨越京石高速的東部新城區。區域交通快速交通體系的建立，尤其京石高鐵的開通，對保定房地產市場的未10城市發展戰略－“北跨、南進、東拓、西優、中提”，拉大城市框架，提高幅射力城市發展規劃保定城市總體規劃城市總體規劃“一主三次”，形成以保定市為中心的經濟板塊和以定州、涿州、“白溝·白洋淀溫泉城”為次中心的副經濟板塊按規劃，到2020年，主次城市人口規模將占全市總人口22%以上；GDP將占全市55%以上中心城區整體規劃實施“北跨、南進、東拓、西優、中提“的空間戰略城市性質確定為國家級歷史文化名城，京津冀城鎮群中的重要城市，先進制造業及現代服務業基地至2020年，中心城區城市人口180萬人，建設用地規模180平方公里保定中心城區規劃保定城市規劃突破行政區劃界限，強化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架城市發展戰略－“北跨、南進、東拓、西優、中提”，拉大城市框架11保定市第二產業基礎雄厚并發展良好，經濟層面相對穩定抗金融風險能力較高；保定市人均收入較低，但整體消費意愿較高，消費需求旺盛新技術產業發展前景樂觀，國家級高新區的確立為區域內帶來了較多優質企業與高素質并有一定支付能力的青年群體；宏觀小結：保定市城市規模大，人口基數大，城市化率較低且農人口占比高。保定市擁有眾多高等學府學生眾多，消費潛力巨大項目位于城市發展主要方向上屬于保定市發展的門戶保定市第二產業基礎雄厚并發展良好，經濟層面相對穩定抗金融風險12未來石定位分析1、保定宏觀數據分析2、保定商業市場分析3、項目分析4、項目定位5、消費人群未來石定位分析1、保定宏觀數據分析2、保定商業市場分析3、項13保定市依區域初步形成三大商圈，商業市場出現細分，基本完成商業進化過程。高區商圈特色：以保百購物廣場為代表保百購物廣場是目前保定市場上最高端的綜合性商場認知度高，設施及裝修檔次較高裕華路商圈特色：以傳統百貨業態為核心，經營品類齊全，定位以中端日常消費為主客戶呈現年輕化、外地化趨勢，是下屬縣市客戶在市內的主要消費地已出現明確市場細分，有國美、電子城、茶葉城、小商品批發城等專業市場時代商圈特色：以時代、新天地百貨等為代表是市區居民主流消費地，定位中高端經歷一段時間積累，市場認知度高，價格相對較高，客流旺盛附近將有萬博商貿廣場、萬達商貿中心、燕趙國際等高端新項目出現，整個新市區商圈處于逐步提升的過程之中商業格局時代商圈裕華路商圈高區商圈保定市依區域初步形成三大商圈，商業市場出現細分，基本完成商業14裕華路商圈保百大樓北國商城裕華金街商業大廈總購頤高數碼裕華小商品城鐘樓商廈裕華名品保定商場明華電腦城財滿街時代商圈裕華路商圈高區商圈裕華路商圈特色：以傳統百貨業態為核心，經營品類齊全，定位以中端日常消費為主客戶呈現年輕化、外地化趨勢，是下屬縣市客戶在市內的主要消費地已出現明確市場細分，有國美、電子城、茶葉城、小商品批發城等專業市場是保定市最古老的商圈消費者認知程度高裕華路商圈保百大樓北國商城裕華金街商業大廈總購頤高數碼裕華小15時代商圈時代商廈大世界香江好天地新高點家具國貿新天地百貨燕趙國際（樂購）萬博廣場（沃爾瑪）早市時代商圈裕華路商圈高區商圈時代商圈特色：以時代、新天地百貨等為代表是市區居民主流消費地，定位中高端經歷一段時間積累，市場認知度高，價格相對較高，客流旺盛附近將有萬博商貿廣場、萬達商貿中心、燕趙國際等高端新項目出現，整個新市區商圈處于逐步提升的過程之中屬于新興商業區是中高端消費人群消費目的地。時代商圈時代商廈大世界香江好天地新高點家具國貿新天地百貨燕趙16高區商圈保百購物廣場惠友超市九號國際城京海時代商圈裕華路商圈高區商圈高區商圈特色：以保百購物廣場為代表保百購物廣場是目前保定市場上最高端的綜合性商場認知度高，設施及裝修檔次較高商圈內商業正處于起步階段，但發展迅速。主要客群為高區中高端消費人群。高區商圈保百購物廣場惠友超市九號國際城京海時代商圈裕華路商圈17項目宏觀位置保定未來石項目位于保定市區東側，緊鄰保定環城干道東三環，南側為保定市中軸路七一路，距離京珠高速、京石高鐵保定站僅2公里交通便利。未來石市政府火車站高鐵站項目宏觀位置保定未來石項目位于保定市區東側，緊鄰保定環城干道18項目宏觀位置高鐵站民營工業園卓正酒店東湖大學城關漢卿劇院未來石項目宏觀位置高鐵站民營工業園卓正酒店東湖大學城關漢卿劇院未來19項目交通分析未來石高鐵站京石高速東三環東二環七一路復興路兩高一軸環繞項目交通便利可達性高項目交通分析未來石高鐵站京石高速東三環東二環七一路復興路兩高20項目周邊環境分析景色怡人、文化深厚、交通便利、發展迅速項目周邊環境分析景色怡人、文化深厚、交通便利、發展迅速21項目周邊分析居住區居住區商業區未來石劇院/會展商務區沿湖商業東湖娛樂區東湖休閑娛樂中心區CRD初步形成項目周邊分析居住區居住區商業區未來石劇院/會展商務區沿湖商業22項目自身分析項目自身分析23區域發展分析保定CRD的雛形以基本體現，區域內現有的在建項目都以滿足CRD的要求為主。項目自身業態配比豐富能滿足周邊區域目前的消費需求。周邊區域流動人口數量龐大，中高消費潛力人群密集消費潛力旺盛巨大。區域周邊交通配套全面特別是高鐵、高速公路使周邊區域來本區域的時間成本降低。保定市缺少真正的商業綜合體，隨著消費者消費需求的提升現有商業很難滿足市場消費需求。項目所在區域是保定的門戶也將是保定政府的重點發展區域，后續發展前景較好。區域發展分析保定CRD的雛形以基本體現，區域內現有的在建項目24本項目的優勢分析1、本區域現有的商業不能滿足消費者需求；2、保定市區商業缺少能滿足一站式消費的購物場所；3、保定的商業發展已經進入高速發展期；4、便利的交通能滿足目的性消費要求；5、城市綜合體正在成為新興消費模式；6、完善的硬件配套設施是商業項目不可或缺的基礎；本項目的優勢分析1、本區域現有的商業不能滿足消費者需求；2、25商業地產的市場發展需求滿足吃喝玩樂一站式購物消費需求的“城市綜合體”市場需要什么樣的商業？商業地產的市場發展需求滿足吃喝玩樂一站式購物消費需求的市場需26項目位置的優勢未來石高鐵站火車站保定CRDCRD核心區項目位置的優勢未來石高鐵站火車站保定CRDCRD核心區27

中心地理論是由德國地理學家克里斯泰勒在研究德國南部城市的基礎上提出來的。1、中心地——向周圍供給中心商品與服務的場所。2、中心商品——在少數的地點（中心地）生產、供給，而在多數的地點消費的商品。可分高級與低級中心商品。3、中心地等級——取決于供給中心商品和服務等級的高低。中心地等級與中心職能是相互對應的，中心地等級與其分布數量呈反比例關系，而且只能向下兼容的。4、中心性——中心地對其周圍地區的相對重要性或發揮中心職能的程度。常用中心地供給自身中心商品后的剩余表示（總供給量與自身消耗量之差）。5、補充區域（市場區域、中心地區域）——指從中心地接受中心商品供給的周圍區域。當中心與周圍的供給和需求均衡時的區域范圍成為補充區域的范圍。6、商品服務范圍（上限與下限）上限是由對中心商品的需求所限定的，為中心地的某種中心商品能夠到達消費者手中的空間邊界。下限是由中心商品的供給所規定的邊界。中心地為供給某種中心商品而必須達到的該商品的最小限度的需要量，也稱門檻人口或最小經濟許可空間。中心地理論項目位置的優勢中心地理論是由德國地理學家克里斯泰勒在研究德國28項目位置的優勢滿足整個區域一站式購物消費需求的“城市商業綜合體”城市的未來核心需要什么樣的商業？項目位置的優勢滿足整個區域一站式購物消費需求的城市的未來核心29鐵路交通優勢軌道交通誕生以來顯著縮短了人們出行的時間，使城市與城市之間溝通起來更加便利、暢通。而高速軌道交通技術的誕生更加速了城市間各類資源的交流，為軌道周邊區域、站點周邊區域的發展帶來飛躍。從以下眾多案例中，尋找本項目的發展依據，并總結出新高鐵、新東站將對本項目造成的深遠影響及其重大意義。便利交通帶來的優勢鐵路交通優勢軌道交通誕生以來顯著縮短了人們出行的時間，使城市30·經濟發展基本以第一、第二產業為主，經濟發展落后·復合型人才稀缺，區域閉塞·交通不便，經濟發展受到局限·吸引更多的投資商，引進高新技術人才·增強物流運輸，提高經濟效益，增加輻射范圍·增加區域文化交流，同時引進高新文化產業合作·改變消費、生活方式，提高城市品質開通前開通后2012年動車的開通，為保定的經濟帶來了新的發展機遇本項目位于新東站的核心輻射范圍，便利的交通能吸引更多人流來區域消費，為項目發展提供支撐動車對保定經濟發展的影響便利交通帶來的優勢·經濟發展基本以第一、第二產業為主，經濟發展落后·吸引更多的31公共交通帶來的優勢提升保定市整體經濟發展的商業建筑“高品質消費目的地”便利的交通帶來了什么樣的消費需求？公共交通帶來的優勢提升保定市整體經濟發展的商業建筑便利的交通32商圈發展優勢商業形態優勢地塊優勢市場優勢規劃優勢匯集購物、休閑、娛樂公寓、會議、居住等多項功能，城市綜合體商業形態包含購物中心、超市、社區商街，文化風情街豐富度高，提升商業價值隨城市化進程加劇，保定可供形成新商圈的面積銳減，項目體量龐大，具有成為綜合商業中心的潛質本項目地處城市開發區，周邊商業發展尚處起步階段，市場空白空間大項目自身功能定位商圈發展優勢商業形態優勢地塊市場規劃匯集購物、休閑、娛樂公寓33關鍵詞百貨、超市、影院、專賣店等業態豐富餐飲娛樂休閑類業態比重較大；擁有豐富體驗類商家的設置；滿足區域內現有消費者的消費需求豐富消費層次擁有合理的動線規劃及建筑細節的精巧設計，營造舒適的購物環境又能緊扣主題；獨特的建筑形式擁有摩天輪、海盜船、教堂等其它商業體所不擁有的項目。增強目的性項目自身功能定位關鍵詞百貨、超市、影院、專賣店等業態豐富豐富消費層次擁有合理34集合購物中心、街區商業、社區商街、專業市場等，為全省、全市各層的消費者營造現代化的購物天地。打造省級商業中心項目自身功能定位集合購物中心、街區商業、社區商街、專業市場等，為全省、全市各35項目自身功能定位匯集青春時尚品牌的百貨店，為年輕時尚人群提供全品質消費服務體驗，這里充滿青春這里體驗時尚建成時尚百貨大型生活超市為周邊消費者提供新鮮價廉的生活必須品，在這里擁有豐富的貨品低廉的價格。生活超市項目自身功能定位匯集青春時尚品牌的百貨店，為年輕時尚人群提供36集合傳統美食、現代化國際名品快餐、各國特色風味美食，打造無國界的餐飲美食中心。跨區域餐飲中心兒童職業體驗館、兒童劇場、動漫體驗館等打造保定最大一站式兒童新娛樂體驗中心。兒童體驗中心項目自身功能定位跨區域餐飲中心兒童職業體驗館、兒童劇場、動漫體驗館等打造保定37集合婚紗定制、情侶攝影、主題廣場的婚紗攝影基地。婚紗攝影基地空中教堂的設計滿足了青年人對于“新奇特”形式的需求又與攝影基地、餐飲形成一站式服務主題教堂項目自身功能定位婚紗攝影基地主題教堂項目自身功能定位38高品質連鎖院線的加盟為消費者提供了體驗國際國內最新科技大片的機會，使得觀影成為一種時尚體驗電影院高檔時尚的大型KTV、年輕潮流的動感天地、激情的運動廣場、情調式主題酒吧街區，營造美倫美幻的休閑娛樂天地。休閑娛樂區項目自身功能定位電影院休閑娛樂區項目自身功能定位39項目自身功能定位在消費間隙可以坐上摩天輪從空中看看保定的發展、東湖的水景，未來石獨特的建筑風格。享受漫步空中的悠然自得。摩天輪在一個缺水的城市擁有一大片水面哪是不可多等的場景，未來石為消費者提供了這一體驗加勒比風情的機會。自建海盜船項目自身功能定位摩天輪自建海盜船40每天都有活動、每天都有驚喜通過全年的不同演藝活動提升項目的文化品質，給保定市民提供高雅藝術休閑場所。365天文化演藝活動項目自身功能定位在建筑的各個方面進行環保、綠色、節能的設計，中央水處理系統、智能空調、綠色照明、智能垃圾處理，體現出項目對于環境的重視。綠色環保節能365天文化演藝活動項目自身功能定位綠色環保節能41項目自身功能定位能滿足所在區域及整個保定市消費需求的一站式“體驗商業綜合體”項目的物業條件未來能提供什么樣的消費場所？項目自身功能定位能滿足所在區域及整個保定市消費需求的一站式項42項目定位“一站式未來體驗商業綜合體”滿足消費需求、提升城市形象、打造地標建筑在這里你能享受未來項目定位“一站式未來體驗商業綜合體”滿足消費需求、提升城市形43未來石核心商圈次級商圈目標消費人群-未來石商圈輻射范圍未來石核心商圈次級商圈目標消費人群-未來石商圈輻射范圍44他們是保定地區時尚代名詞他們是學生？也可能是老師？也可能名人~~來觀光、聚會、休憩、購物、娛樂、喝茶他們年齡包括所有段落消費人群他們是保定地區時尚代名詞他們是學生？也可能是老師？也可能名人45整體布局公寓商業區未來石總建筑面積50萬平米，由四棟商住公寓、寫字樓及商業組成；其中商業總建筑面積28萬平米，住宅、寫字樓總建筑面積20萬平米，還擁有摩天輪、海盜船、空中湖等娛樂休閑設施。整體布局公寓商業區未來石總建筑面積50萬平米，由四棟商住公寓46業態布局B1F1F2F3F4F5超市家居賣場淘寶街次主力店書城精品店美食廣場業態布局B1F1F2F3F4F5超市家居賣場淘寶街次主力店書47業態布局B1F1F2F3F4F5家居賣場主力百貨購物街社區商業婚慶策劃精品店電器賣場快銷品牌店業態布局B1F1F2F3F4F5家居賣場主力百貨購物街社區商48業態布局B1F1F2F3F4F5家居賣場主力百貨購物街社區商業婚慶用品賣場精品店電器賣場快銷品牌店業態布局B1F1F2F3F4F5家居賣場主力百貨購物街社區商49業態布局B1F1F2F3F4F5家居賣場主力百貨休閑餐飲街兒童樂園精品店自助/海底撈快銷品牌店業態布局B1F1F2F3F4F5家居賣場主力百貨休閑餐飲街兒50業態布局B1F1F2F3F4F5電玩主力百貨休閑餐飲街兒童樂園上空臺球海鮮城咖啡/運動俱樂部健身教育機構SPA足療網吧桌游冰場業態布局B1F1F2F3F4F5電玩主力百貨休閑餐飲街兒童樂51業態布局B1F1F2F3F4F5辦公區主力百貨會所/高端咖啡（觀景）酒吧/酒廊影院大型餐飲教堂KTV業態布局B1F1F2F3F4F5辦公區主力百貨會所/高端咖啡52謝謝謝謝53保定未來石項目定位報告2013年2月保定未來石項目定位報告2013年2月54XXXX年河北保定未來石城市綜合體項目定位報告55未來石定位分析未來石定位分析56未來石定位分析1、保定宏觀數據分析2、保定商業項目分析3、未來石項目分析4、未來石項目定位5、未來石消費客群未來石定位分析1、保定宏觀數據分析2、保定商業項目分析3、未57北京天津保定石家莊140公里125公里145公里城市區位保定市位于河北省中部，地處京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱。行政區劃保定市管轄3區（新市區、南市區、北市區）、4市、18縣，另設高新技術開發區?？偯娣e2.21萬平方公里，是河北第一大市，市區總面積312.3平方公里，建成區面積96.8平方公里人口總量

2011年，保定市年末總人口1106.08萬人，其中常住人口1079.61萬人，市區人口為110萬人，是河北省人口最多的市之一。城際交通項目距北京140公里、天津145公里、石家莊125公里，有多次公路及鐵路車輛往來，交通方便城市概況保定市位于河北省中部，面積、人口均居河北前列，交通便利北京天津保定石家莊140公里125公里145公里城市區位城市5859從經濟發展水平來看，保定房地產將處于高速發展期的初始階段2011年保定市GDP為2449.9億元，按可比價比上年增長12%；房地產發展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準表明，不同地區的人均GDP決定了該地區房地產市場的不同發展階段。目前處于快速發展的初始階段800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發展期平穩發展期減緩發展期人均GDP與房地產發展關系2011年，保定的GDP增速為12％，房地產行業將處于高速發展期房地產市場處于快速發展期的初始階段，市場呈現出快速發展的特征，以生存、改善為主的需求將成為市場主要需求宏觀層面高速發展期6從經濟發展水平來看，保定房地產將處于高速發展期的初始階段259保定以工創市，工業企業眾多，除原有西郊八大廠外，新興企業也逐漸興盛，上市公司數量居河北首位工業企業“一五”時期建成的“八大廠”即：當時全國156個重點項目當中的膠片廠、化纖廠、造紙廠、熱電廠、蓄電池廠、變壓器廠、通用機械廠（鑄機廠）、棉紡廠，至今在全市工業經濟中發揮著骨干作用；近年，又涌現出中國英利、長城汽車集團、八達集團、凌云工業集團、三利集團、啟發集團、安藥集團、康達集團、巨力集團、立中集團等一批新的骨干企業產業層面保定長城汽車廠保定市工業發達，且業績突出，在河北省41家上市公司中，共有10家為保定市企業，占1/4保定市上市公司為：天威、樂凱、風帆、天鵝、凌云、華夏科技、寶碩、長城、立中車輪、天威英利YGE保定以工創市，工業企業眾多，除原有西郊八大廠外，新興企業也逐60高新區是政府規劃的主要產業區，電谷是其規劃重點項目之一，保定產業集群的形式日漸明晰高新開發區是政府規劃的主要的產業區，目前已形成軟件園區、工業園區、大學城3個園區，為保定工業的發展注入了新的活力保定高新區是國內惟一的國家級新能源與能源設備產業基地，其規劃的“電谷”著力于充分發揮產業技術的優勢，打造‘中國電谷’，建立全國首座“太陽能之城”產業層面高新區電谷規劃示意圖電谷預計2015年開發面積達13萬平方公里，實現產值1000億元目前，以天威保變、風帆集團為龍頭的輸變電產業、綠色儲能產業已在國內相關行業中占據重要地位中國電谷已經形成國內唯一的集風能、太陽能、輸變電、儲能、節能節電于一體的產業體系新能源，產業集群形式日趨明晰科技園工業園大學城高新區是政府規劃的主要產業區，電谷是其規劃重點項目之一，保定61市區周邊各科技園及工業園，在提高地區經濟的同時，還將產生大量的，消費需求。產業層面市區周邊各科技園及工業園，在提高地區經濟的同時，還將產生大量62快速交通體系的建立，尤其京石高鐵的開通，對保定房地產市場的未來發展起到帶動作用。保定保定保定市區交通以發展輕軌鐵路、高速外環與高速公路、鐵路樞紐為重點。

軌道交通：保定市區為一中心三組團結構，適宜發展輕軌，都市區的輕軌路規劃為“一環四放射”的布局形式。

高速外環：保阜、張石、容烏、保滄高速路與京珠高速公路連接形成圍繞保定市區的高速外環路，并形成以市區為中心的高速公路樞紐。

鐵路樞紐：2015年，隨著保霸、保大、京石和京鄭客運專線的建成，保定市區將形成“京南”、“津西”、“石北”東西南北貫通的鐵路樞紐，其中京石高鐵的修建將帶動該區域內各類服務業的提升，未來將形成跨越京石高速的東部新城區。區域交通快速交通體系的建立，尤其京石高鐵的開通，對保定房地產市場的未63城市發展戰略－“北跨、南進、東拓、西優、中提”，拉大城市框架，提高幅射力城市發展規劃保定城市總體規劃城市總體規劃“一主三次”，形成以保定市為中心的經濟板塊和以定州、涿州、“白溝·白洋淀溫泉城”為次中心的副經濟板塊按規劃，到2020年，主次城市人口規模將占全市總人口22%以上；GDP將占全市55%以上中心城區整體規劃實施“北跨、南進、東拓、西優、中提“的空間戰略城市性質確定為國家級歷史文化名城，京津冀城鎮群中的重要城市，先進制造業及現代服務業基地至2020年，中心城區城市人口180萬人，建設用地規模180平方公里保定中心城區規劃保定城市規劃突破行政區劃界限，強化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架城市發展戰略－“北跨、南進、東拓、西優、中提”，拉大城市框架64保定市第二產業基礎雄厚并發展良好，經濟層面相對穩定抗金融風險能力較高；保定市人均收入較低，但整體消費意愿較高，消費需求旺盛新技術產業發展前景樂觀，國家級高新區的確立為區域內帶來了較多優質企業與高素質并有一定支付能力的青年群體；宏觀小結：保定市城市規模大，人口基數大，城市化率較低且農人口占比高。保定市擁有眾多高等學府學生眾多，消費潛力巨大項目位于城市發展主要方向上屬于保定市發展的門戶保定市第二產業基礎雄厚并發展良好，經濟層面相對穩定抗金融風險65未來石定位分析1、保定宏觀數據分析2、保定商業市場分析3、項目分析4、項目定位5、消費人群未來石定位分析1、保定宏觀數據分析2、保定商業市場分析3、項66保定市依區域初步形成三大商圈，商業市場出現細分，基本完成商業進化過程。高區商圈特色：以保百購物廣場為代表保百購物廣場是目前保定市場上最高端的綜合性商場認知度高，設施及裝修檔次較高裕華路商圈特色：以傳統百貨業態為核心，經營品類齊全，定位以中端日常消費為主客戶呈現年輕化、外地化趨勢，是下屬縣市客戶在市內的主要消費地已出現明確市場細分，有國美、電子城、茶葉城、小商品批發城等專業市場時代商圈特色：以時代、新天地百貨等為代表是市區居民主流消費地，定位中高端經歷一段時間積累，市場認知度高，價格相對較高，客流旺盛附近將有萬博商貿廣場、萬達商貿中心、燕趙國際等高端新項目出現，整個新市區商圈處于逐步提升的過程之中商業格局時代商圈裕華路商圈高區商圈保定市依區域初步形成三大商圈，商業市場出現細分，基本完成商業67裕華路商圈保百大樓北國商城裕華金街商業大廈總購頤高數碼裕華小商品城鐘樓商廈裕華名品保定商場明華電腦城財滿街時代商圈裕華路商圈高區商圈裕華路商圈特色：以傳統百貨業態為核心，經營品類齊全，定位以中端日常消費為主客戶呈現年輕化、外地化趨勢，是下屬縣市客戶在市內的主要消費地已出現明確市場細分，有國美、電子城、茶葉城、小商品批發城等專業市場是保定市最古老的商圈消費者認知程度高裕華路商圈保百大樓北國商城裕華金街商業大廈總購頤高數碼裕華小68時代商圈時代商廈大世界香江好天地新高點家具國貿新天地百貨燕趙國際（樂購）萬博廣場（沃爾瑪）早市時代商圈裕華路商圈高區商圈時代商圈特色：以時代、新天地百貨等為代表是市區居民主流消費地，定位中高端經歷一段時間積累，市場認知度高，價格相對較高，客流旺盛附近將有萬博商貿廣場、萬達商貿中心、燕趙國際等高端新項目出現，整個新市區商圈處于逐步提升的過程之中屬于新興商業區是中高端消費人群消費目的地。時代商圈時代商廈大世界香江好天地新高點家具國貿新天地百貨燕趙69高區商圈保百購物廣場惠友超市九號國際城京海時代商圈裕華路商圈高區商圈高區商圈特色：以保百購物廣場為代表保百購物廣場是目前保定市場上最高端的綜合性商場認知度高，設施及裝修檔次較高商圈內商業正處于起步階段，但發展迅速。主要客群為高區中高端消費人群。高區商圈保百購物廣場惠友超市九號國際城京海時代商圈裕華路商圈70項目宏觀位置保定未來石項目位于保定市區東側，緊鄰保定環城干道東三環，南側為保定市中軸路七一路，距離京珠高速、京石高鐵保定站僅2公里交通便利。未來石市政府火車站高鐵站項目宏觀位置保定未來石項目位于保定市區東側，緊鄰保定環城干道71項目宏觀位置高鐵站民營工業園卓正酒店東湖大學城關漢卿劇院未來石項目宏觀位置高鐵站民營工業園卓正酒店東湖大學城關漢卿劇院未來72項目交通分析未來石高鐵站京石高速東三環東二環七一路復興路兩高一軸環繞項目交通便利可達性高項目交通分析未來石高鐵站京石高速東三環東二環七一路復興路兩高73項目周邊環境分析景色怡人、文化深厚、交通便利、發展迅速項目周邊環境分析景色怡人、文化深厚、交通便利、發展迅速74項目周邊分析居住區居住區商業區未來石劇院/會展商務區沿湖商業東湖娛樂區東湖休閑娛樂中心區CRD初步形成項目周邊分析居住區居住區商業區未來石劇院/會展商務區沿湖商業75項目自身分析項目自身分析76區域發展分析保定CRD的雛形以基本體現，區域內現有的在建項目都以滿足CRD的要求為主。項目自身業態配比豐富能滿足周邊區域目前的消費需求。周邊區域流動人口數量龐大，中高消費潛力人群密集消費潛力旺盛巨大。區域周邊交通配套全面特別是高鐵、高速公路使周邊區域來本區域的時間成本降低。保定市缺少真正的商業綜合體，隨著消費者消費需求的提升現有商業很難滿足市場消費需求。項目所在區域是保定的門戶也將是保定政府的重點發展區域，后續發展前景較好。區域發展分析保定CRD的雛形以基本體現，區域內現有的在建項目77本項目的優勢分析1、本區域現有的商業不能滿足消費者需求；2、保定市區商業缺少能滿足一站式消費的購物場所；3、保定的商業發展已經進入高速發展期；4、便利的交通能滿足目的性消費要求；5、城市綜合體正在成為新興消費模式；6、完善的硬件配套設施是商業項目不可或缺的基礎；本項目的優勢分析1、本區域現有的商業不能滿足消費者需求；2、78商業地產的市場發展需求滿足吃喝玩樂一站式購物消費需求的“城市綜合體”市場需要什么樣的商業？商業地產的市場發展需求滿足吃喝玩樂一站式購物消費需求的市場需79項目位置的優勢未來石高鐵站火車站保定CRDCRD核心區項目位置的優勢未來石高鐵站火車站保定CRDCRD核心區80

中心地理論是由德國地理學家克里斯泰勒在研究德國南部城市的基礎上提出來的。1、中心地——向周圍供給中心商品與服務的場所。2、中心商品——在少數的地點（中心地）生產、供給，而在多數的地點消費的商品?？煞指呒壟c低級中心商品。3、中心地等級——取決于供給中心商品和服務等級的高低。中心地等級與中心職能是相互對應的，中心地等級與其分布數量呈反比例關系，而且只能向下兼容的。4、中心性——中心地對其周圍地區的相對重要性或發揮中心職能的程度。常用中心地供給自身中心商品后的剩余表示（總供給量與自身消耗量之差）。5、補充區域（市場區域、中心地區域）——指從中心地接受中心商品供給的周圍區域。當中心與周圍的供給和需求均衡時的區域范圍成為補充區域的范圍。6、商品服務范圍（上限與下限）上限是由對中心商品的需求所限定的，為中心地的某種中心商品能夠到達消費者手中的空間邊界。下限是由中心商品的供給所規定的邊界。中心地為供給某種中心商品而必須達到的該商品的最小限度的需要量，也稱門檻人口或最小經濟許可空間。中心地理論項目位置的優勢中心地理論是由德國地理學家克里斯泰勒在研究德國81項目位置的優勢滿足整個區域一站式購物消費需求的“城市商業綜合體”城市的未來核心需要什么樣的商業？項目位置的優勢滿足整個區域一站式購物消費需求的城市的未來核心82鐵路交通優勢軌道交通誕生以來顯著縮短了人們出行的時間，使城市與城市之間溝通起來更加便利、暢通。而高速軌道交通技術的誕生更加速了城市間各類資源的交流，為軌道周邊區域、站點周邊區域的發展帶來飛躍。從以下眾多案例中，尋找本項目的發展依據，并總結出新高鐵、新東站將對本項目造成的深遠影響及其重大意義。便利交通帶來的優勢鐵路交通優勢軌道交通誕生以來顯著縮短了人們出行的時間，使城市83·經濟發展基本以第一、第二產業為主，經濟發展落后·復合型人才稀缺，區域閉塞·交通不便，經濟發展受到局限·吸引更多的投資商，引進高新技術人才·增強物流運輸，提高經濟效益，增加輻射范圍·增加區域文化交流，同時引進高新文化產業合作·改變消費、生活方式，提高城市品質開通前開通后2012年動車的開通，為保定的經濟帶來了新的發展機遇本項目位于新東站的核心輻射范圍，便利的交通能吸引更多人流來區域消費，為項目發展提供支撐動車對保定經濟發展的影響便利交通帶來的優勢·經濟發展基本以第一、第二產業為主，經濟發展落后·吸引更多的84公共交通帶來的優勢提升保定市整體經濟發展的商業建筑“高品質消費目的地”便利的交通帶來了什么樣的消費需求？公共交通帶來的優勢提升保定市整體經濟發展的商業建筑便利的交通85商圈發展優勢商業形態優勢地塊優勢市場優勢規劃優勢匯集購物、休閑、娛樂公寓、會議、居住等多項功能，城市綜合體商業形態包含購物中心、超市、社區商街，文化風情街豐富度高，提升商業價值隨城市化進程加劇，保定可供形成新商圈的面積銳減，項目體量龐大，具有成為綜合商業中心的潛質本項目地處城市開發區，周邊商業發展尚處起步階段，市場空白空間大項目自身功能定位商圈發展優勢商業形態優勢地塊市場規劃匯集購物、休閑、娛樂公寓86關鍵詞百貨、超市、影院、專賣店等業態豐富餐飲娛樂休閑類業態比重較大；擁有豐富體驗類商家的設置；滿足區域內現有消費者的消費需求豐富消費層次擁有合理的動線規劃及建筑細節的精巧設計，營造舒適的購物環境又能緊扣主題；獨特的建筑形式擁有摩天輪、海盜船、教堂等其它商業體所不擁有的項目。增強目的性項目自身功能定位關鍵詞百貨、超市、影院、專賣店等業態豐富豐富消費層次擁有合理87集合購物中心、街區商業、社區商街、專業市場等，為全省、全市各層的消費者營造現代化的購物天地。打造省級商業中心項目自身功能定位集合購物中心、街區商業、社區商街、專業市場等，為全省、全市各88項目自身功能定位匯集青春時尚品牌的百貨店，為年輕時尚人群提供全品質消費服務體驗，這里充滿青春這里體驗時尚建成時尚百貨大型生活超市為周邊消費者提供新鮮價廉的生活必須品，在這里擁有豐富的貨品低廉的價格。生活超市項目自身功能定位匯集青春時尚品牌的百貨店，為年輕時尚人群提供89集合傳統美食、現代化國際名品快餐、各國特色風味美食，打造無國界的餐飲美食中心。跨區域餐飲中心兒童職業體驗館、兒童劇場、動漫體驗館等打造保定最大