DateofReport:16April,2007Preparedby:BeijingModernRelocationConsultingCo.,LtdBeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:2007001-Strategy-KY-QZY九江青竹路項目全案策劃方案九江青竹路項目全案策劃方案

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對項目的理解九江青竹路項目全案策劃方案提案PART1對項目的理解第一部分九江城市發展研究第二部分九江房地產市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規劃設計方面尋求突破第六部分從景觀規劃方面尋求突破第七部分從產品創新角度尋求突破第八部分本案物業管理建議PART1第一部分九江城市發展研究第二部分九江房PART1對項目的理解第一部分九江城市發展研究第二部分九江房地產市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規劃設計方面尋求突破第六部分從景觀規劃方面尋求突破第七部分從產品創新角度尋求突破第八部分本案物業管理建議PART1第一部分九江城市發展研究第二部分九江房九江城市發展研究城市區位城市發展目標和規劃城市主要經濟特點近期房地產相關政策九江城市發展研究結論九江城市發城市區位城市發展目標和規劃城市主要經濟特點近期房地一、九江城市區位1、從全國經濟發展格局看：是東部沿海開發向中西部推進的過渡地帶；是京九、長江兩大經濟開發點的交叉點。2、從長江流域的格局看：是滬、漢兩大區的結合部；是長江段贛鄂湘皖四省結合部。3、從京九沿線看：是唯一的水陸交通樞紐。

一、九江城市區位1、從全國經濟發展格局看：二、九江城市發展目標和規劃【十一五規劃】：城市化率達50%，城區人口2010年計劃發展到100萬。建成區域面積達到90平方公里。【中部崛起戰略】：盤活九江，上可策應武漢在中部的輻射力，下可接應長三角溯江而上的擴張力，中可強化提升江西全省的競爭力，從而在京九大動脈上打造一個強大的泵站，大大提升京九與長江的交互力。長江和京九托起九江作為第二武漢的地位。【

3+1戰略】：“大旅游”首先要優化居住環境；“大工業”將產生大量產業工人，產業工人的聚集直接推進城市化進程；“大物流”將提升商貿功能，商貿給城市帶來財富；“大城建”更是房地產業的大舞臺。引擎九江房地產業新一輪開發熱潮，將九江打造成“最適宜居住和充滿活力的港口旅游優秀城市”。二、九江城市發展目標和規劃【十一五規劃】：城市化率達50%，三、九江城市經濟主要特點2006年全市生產總值（GDP）首次突破500億大關，達到506.22億元，按可比價格計算，比上年增長13.7%，增速高于全國、全省平均水平。。按常住人口計算人均GDP突破1萬元，達到10825元(折合1358美元)，增長13.0%。城鎮居民人均可支配收入為9593元，增長10.1%；固定資產投資在結構調整中保持了較快增長。2006年，全市完成城鎮固定資產投資227.27億元，增長21.3%。其中:改建和技術改造19.32億元，下降14.1%；房地產開發投資25.3億元，增長18.0%。本年竣工房屋面積114.3萬平方米，增長19.2%;本年銷售房屋面積128.6萬平方米，增長72.2%。旅游經濟實現新突破。2006年全市旅游接待總人數突破1000萬人次大關達到1022.7萬人次，其中接待境外游客11.7萬人次，增長45.9%;旅游總收入71.66億元，增長31.7%，其中旅游外匯收入3409.4萬美元，增長45.0%。三、九江城市經濟主要特點2006年全市生產總值（GDP）首次從06年九江城市經濟發展特點我們可以看出：06年九江市保持“十五”以來經濟和社會發展的良好勢頭，繼續推進全面建設小康社會的進程。可以預見，2007年，是貫徹落實省、市黨代會精神的開局之年，也是實現新跨越、建設新九江的關鍵之年，九江的整體經濟運行態勢相對比較明朗，在旅游、政策因素的驅動下，未來幾年仍然具有持續快速發展的良好勢頭。宏觀經濟的持續增長，也極大地增強了人們的消費信心，好品質的住宅需求會呈現出穩定上升的勢頭，郊區化的發展更為活躍，體現品位、個性十足的新住宅產品將成為市場潛在的主流需求。從06年九江城市經濟發展特點我們可以看出：06年九江四、九江城市房地產政策1、切實調整住房供應結構。發展中低價位、中小套普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構突出具體比例要求。2、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別的適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。3、合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。4、進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。5、加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。6、完善房地產統計和信息披露制度，增加房地產市場信息透明度；7、房地產預售制度及價格公示，進一步規范房地產買賣行為；四、九江城市房地產政策1、切實調整住房供應結構。發展中低價位8、

九江“十一五規劃綱要”中對于房地產業發展的描述

抓住消費結構升級和城市化進程加快的有利時機，以居民住宅建設為重點，分層次推進房地產業發展，使之成為服務業領域的新興主導產業。以滿足居民不同住房需求為目標，調整優化房地產供給結構。圍繞解決廣大中低收入家庭住房困難，重點建設分布合理、連片開發的普通商品住宅，擴大經濟適用住房和廉租房規模。圍繞美化人居環境，合理發展風格多樣、品味較高、功能完善的中高檔商品房和住宅區。圍繞適應人流物流擴大趨勢和提升城市服務功能，積極推進設施配套、運行高效的現代商務區建設。

加強房地產一級市場調控，搞活二級市場。培育、規范房屋租賃市場，擴大房地產有效需求，鼓勵居住性購房，控制投資性購房，促進房地產業健康有序發展。完善征地拆遷制度，土地儲備制度和土地使用權公開招標拍賣掛牌出讓制度。加強城區整體規劃設計，高起點、高標準搞好新區地塊的房地產開發，注重提高建筑質量，改善綜合品質，實施信用住宅、品牌小區和品牌企業工程。發展物業管理、裝修服務等房地產服務業。8、九江“十一五規劃綱要”中對于房地產業發展的描述小結：通過對九江城市發展的認識，我司認為九江的城市發展戰略將對九江房地產市場帶來如下影響：1、九江從城市區位、交通、產業發展在全國來講具有重要的戰略意義，區位優勢將使九江成為長江中下游地區地產投資的新熱點城市；2、九江目前城市人口為50萬，根據“十一五規劃”及九江2100年城市人口要達到100萬；九江以工業為主，大力發展物流業的產業戰略也將會帶來大量的就業人口；人口數量的迅速增加將產生大量居住需求，從而推動九江房地產的迅速發展；3、07年九江城市經濟繼續保持高速發展，人民購買力繼續提高，從而為房地產業的發展提供了經濟保障；4、隨著經濟發展及人民生活水平的提高，人們對于產品品質的要求也在提升，九江地產市場呈現產品多元化的趨勢；5、從政策方面看：土地政策、稅收信貸政策、住房結構調整及房地產信息管理制度的建立將使九江房地產市場行為更加規范；小結：通過對九江城市發展的認識，我司認為九江的城市發展戰略將PART1對項目的理解第一部分九江城市發展研究第二部分九江房地產市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規劃設計方面尋求突破第六部分從景觀規劃方面尋求突破第七部分從產品創新角度尋求突破第八部分本案物業管理建議PART1第一部分九江城市發展研究第二部分九江房九江房地產市場研究九江房地產總體特征“十一五”期間房地產建設目標價格走勢分析消費者調研分析07年土地供應及住宅建設目標產品競爭力分析九江房地產市場研究結論本案所在區域分析消費者購房取向專題分析九江房地九江房地產總體特征“十一五”期間房地產建設目標價格走一、九江房地產總體特征1、市場經歷階段化發展

九江地產的發展經歷了三個階段：80年代到90年代末，為福利分房階段；90年代末到05年為住房貨幣市場化時期；06年后為住房大盤時代，數百畝、上千畝的土地開發成為趨勢(如柴桑春天）。大盤時代真正來臨，市場開始進入復合化競爭階段。2、開發區域差異化明顯

老城區位于市中心，只有舊城改建，典型項目僅有遠洲國際、信華城市廣場、潯陽江畔等少數幾個高品質項目。開發空間較小，07年二手房交易持續活躍。開發區是城市發展直接推進的方向，未來市政府西遷，九江大部分地產項目將集中在開發區，開發區也必將成為九江地產市場的熱點區域。一、九江房地產總體特征1、市場經歷階段化發展3、景觀住宅成為地產市場新亮點

依托臨江、多湖的自然景觀，景觀樓盤做足名江名湖文章，濱江大道、甘棠湖南湖、八里湖等就是這些樓盤的集中地。4、新盤供應主要集中開發區

九江市區現有樓盤100多個，與05年底相比，樓盤數量增加了一倍多，商業樓盤主要分布在潯陽區，以信華城市廣場、豐源金廬廣場、天馬街為代表；住宅樓盤則集中在開發區和廬山區，以柴桑春天、信華城市花園、恒生上花園為代表。5、商業檔次不斷提高、商業格局日趨完善

隨著市政府提出“環繞八里湖，建設新九江”的城市大建設，一些大型企業會紛紛布點，商業巨頭進軍九江，提高商業檔次、提升消費格局。所以對商業中心的需求越來越強烈，商業布局從老城區向開發區、八里湖、沿江一帶轉移趨勢明顯。預計2007年商鋪需求市場將呈現以下特點：商業市場的投資關注度將會進一步加大；重點商圈將得到更大的整合，業態種類從零售、百貨向休閑、娛樂旅游調整，商業格局日趨完善。3、景觀住宅成為地產市場新亮點二、九江房地產“十一五”期間規劃目標九江市住房總需求為1252萬平方米。根據“十五”期末九江市不同收入水平家庭結構比例，規劃期內，計劃建設高檔商品住房273萬平方米，普通商品房739萬平方米，經濟適用住房220萬平方米，建設公共租賃住房（含廉租住房）20萬平方米。2、住宅結構●規劃期內，建設高檔商品住房2.2萬套，建筑面積273萬平方米，普通商品住房9.0萬套，建筑面積739萬平方米。●規劃期內，規劃建設政策性住房3.3萬套，建筑面積240萬平方米。建設經濟適用住房2.9萬套，建筑面積220萬平方米；建設公共租賃住房（含廉租住房）0.4萬套，建設面積20萬平方米。

1、住宅供應總量二、九江房地產“十一五”期間規劃目標九江市住房總需求為1253、土地供應計劃規劃期內，全市新增住房用地供應總量為7.25平方公里；其中，商品住房用地為5.35平方公里，政策性住房用地為1.9平方公里。●商品住房用地。規劃期內，新供應5.35平方公里商品住宅用地中，3.9平方公里的住宅用地用于供應中低價位、中小套型普通商品住房。●政策性住房用地。規劃期內，新供應政策性住房用地總量為1.9平方公里，其中,經濟適用房用地1.7平方公里，公共租賃房用地0.2平方公里。3、土地供應計劃規劃期內，全市新增住房用地供應總量為7.251、07年土地供應計劃2007年，供應商品住房用地105公頃，其中高檔住宅用地23.85公頃，普通商品住房用地81.15公頃，政策性住房用地34.4公頃，其中經濟適用房31公頃，公共租賃住房3.4公頃。2、07年住宅建設目標2007年，高檔商品住房建設0.4萬套，建設面積53.5萬平方米，普通商品住房1.8萬套，建筑面積144.5萬平方米。政策性住房建設0.60萬套，建筑面積43.5萬平方米；其中經濟適應性住房建設0.53萬套，建筑面積40.2萬平方米，公共租賃住房685套，建筑面積3.3萬平方米。根據數據顯示07年中高端市場將有2.2萬套供應量，因此未來市場前景將會逐漸嚴峻；三、07年土地供應及住宅建設目標1、07年土地供應計劃三、07年土地供應及住宅建設目標四、價格走勢分析1、近幾年住宅成交價格表房價從98年的800元／平米漲到03年1100元／平米，這是一個漲幅相對趨緩的時段；而2003年至2005年，房價由1100元／平米，直接飚升至1871元／平米，年增長率均超過了20％，明顯反映九江樓市的旺盛。根據我司對06年九江在手項目的統計和分析，06年九江房地產市場均價應該超過2000元/平米。

四、價格走勢分析1、近幾年住宅成交價格表房價從98年的五、項目區域分析1、開發區位于九江市區西南面的八里湖畔，東與老城緊密相連，南接京九鐵路和昌九高速公路，西接九瑞公路，北臨待建項目。2、開發區轄區面積120平方公里，現規劃建設面積9.8平方公里，以建成高新科技與非公有制經濟為主的工業區和優美文明的九江新城區為目標，按六大園區，即工業區、商住區、城市中心區、科教文衛區、旅游娛樂區（八里湖景區）和高科技農業區布局，堅持高起點規劃、高標準建設、高效能管理，加快建設和發展步伐。為了加快發展工業，目前正在開辟新的工業園區（九江工業園），遠景控制面積22平方公里，一期開發5.5平方公里。【區域概況】五、項目區域分析1、開發區位于九江市區西南面的八里湖畔，東與

九江開發區遵循發展對外經濟技術合作和加強內地經濟技術合作相結合的原則，努力創造良好的投資環境，引進外資，引進先進技術和設備，引進人才和科學管理方式，以發展工業為主，工技貿相結合，興辦各類產業。通過近年來的開發建設，一期開發4.5平方公里初具規模。已開發面積5平方公里，建成區兩平方公里。截至2001年10月份，累計引進各類項目209個，協議總投資33.52億元，其中“三資”項目96個，協議投資額21億元，外方出資比例占68.2%。累計開工和投產項目119個，資金到位17億元人民幣，其中51個投產工業項目年生產能力達20億元，商品房峻工面積60萬平方米。【經濟發展】【經濟發展】【區域建設】

區內5平方公里范圍的道路、給水、排水、供電、通訊、平地、綠化等基礎設施建設全面完成。其中，已建高標準道路16條，主干道寬50米，道路已形成網絡，九瑞大道和長江大道兩條主干道已與市區連通，交通十分便捷；雨水和污水排放實行分流制；有日產14萬噸水廠一座，供水管已形成網絡；有110KV變電站一座，與華中電網聯網。供水、供電及通訊設施容量充裕，可滿足生產和生活需要。【區域建設】 區內5平方公里范圍的道路、給水、排水、供電、通【人口總量情況】轄區內現有2個街道辦事處、9個居委會，人口近6萬。【人口總量情況】1、區域經濟穩步增長；2、市政府按照“一區多園、一園多制、做大做強”的規劃和發展思路拓寬開發區的發展空間，豐富開發區的產業結構；3、龍開河填平后對本案所在區域地價的提升起到了較大作用；4、隨著政府對開發區招商引資力度的加大，開發區內的就業人口將會越來越多，人們對于居住的需求將會越來越大；5、趨于配套建設日益完善，居住環境得到進一步提升，使得開發區已經成為九江房地產市場的熱點開發區域；6、區域內近年來，房地產市場發展迅速，產品無論從規模還是從品質來看，在九江房地產市場均處于領先地位。【區域分析結論】1、區域經濟穩步增長；【區域分析結論】六、消費者調研分析1、九江市消費者問卷調研【樣本數量】主要以潯陽、廬山、開發區人流集中（如姚家洼、太平洋廣場、十里老街、十里大道、南湖公園、煙水亭廣場、信華廣場、四碼頭聯勝廣場、步行街、龍開河路、廬山南路、九江學院、市三中）等地段為主。【調研地點】【調研方式】共計1000份，其中針對九江全市調研500份，開發區調研121份。“一對一”問卷調研六、消費者調研分析1、九江市消費者問卷調研【樣本數量】主要以【被訪對象】年齡：25-35歲177人，36-45歲203人，46-55歲71人，56歲以上42人；工作：潯陽區247人，廬山區126人，開發區74人，其它區域46人；居住：潯陽區295人，廬山區106人，開發區57人，其它區域35人；家庭結構：三口之家319人，兩口之家56人，獨居13人，與父母同住82人，其它23人；職業：教職工129人，事業單位52人，公務員65人，個體125人，企業62人，其它60人；家庭月收入：2000元以下156人，2-3000元254人，3-5000元63人，5000元以上20人。

【被訪對象】年齡：25-35歲177人，36-45歲【購房計劃】半年內有購房意向的為43人，占9%一年內有購房計劃的為69人，占14%兩年內有購房計劃的為134人，占27%兩年內無購房計劃的為247人，占50%【購房計劃】半年內有購房意向的為43人，占9%分析：兩年內（包括半年、一年、兩年）有購房意向的比例，累計達50％，反映出九江市民對住房的潛在需求很高。分析：【置業首選區域】潯陽區：288開發區：121廬山區：84【置業首選區域】潯陽區：288分析：九江市民置業首選的是潯陽區，看重其市區成熟形象和趨于成熟配套；分析：【意向戶型】一室一廳：4兩室一廳：36

兩室兩廳：134三室一廳：113

三室兩廳：166四室以上（含復式和躍層）：40【意向戶型】一室一廳：4兩室一廳：36分析：市場對戶型的主要需求是三室，其次是兩室，本案在戶型設計及配比上要注意這點。分析：【意向面積】70平米以下：1370-90平米：4790-110平米：142110-130平米：177130-150平米：93150平米以上：21

【意向面積】70平米以下：1370-90平米分析：市場對戶型的需求主要集中在90－130平米，戶型面積過大則會存在市場抗性，去化存在一定難度。分析：【意向總價】10萬以下：4410-15萬：8215-20萬：19820-25萬：12725-35萬：3435萬以上：

8

【意向總價】10萬以下：4410-市場對置業的總價預算主要集中在15－25萬元，反映目前市場購買力有限，因此本案在產品設計及銷售策略上要注意該點；分析：分析：【意向住宅建筑類型】多層：

94多層帶電梯：

142小高層（8-11層）：225高層（15層以上）：32【意向住宅建筑類型】多層：94市場對建筑類型的需求主要傾向于小高層和多層，從本案目前的規劃方案來看是符合市場需求趨勢。分析：分析：【信息來源】親朋介紹：146戶外看板：121報紙：114電視：86電臺：36【信息來源】媒介分析顯示的結果，依次是：朋友介紹、戶外、報紙、電視、電臺，但是從性價比來看，其中其他四種媒介是一次性的信息渠道，而戶外廣告是長期性的，因此口碑和戶外廣告的性價比是較高的。分析：分析：【出行主要交通工具】自行車：34公交車：292摩托車：127小汽車：40【出行主要交通工具】自行車：34交通工具調查的結果顯示，市民主要依賴公交車出行，其次是摩托車。本案地塊附近日常公交路線的優勢明顯，此方面對市民的吸引力較強。分析：分析：兩居：135三居：296四居：36其它：26【現住房戶型】兩居：135【現住房戶型】大部分市民的現狀住房是三室、兩室，但現居住的屬于老戶型，格局不合理，再次置業會看重戶型的功能性和產品的品質感。分析：分析：【現住房面積】90平米以下：13890-110平米：206110-130平米：102130-150平米：35150平米以上：12【現住房面積】90平米以下：138對自住型客戶，考慮到住宅的升級換代，因此客戶能夠接受的住宅面積會有一定程度的增加。90－110平米的舒適型二居和緊湊型三局，是目前市場上客戶需求量較大的戶型；130平米以上的大戶型存在一定的市場抗性。分析：分析：【購房目的】自住：367投資：7給家人住：114其它：5

【購房目的】自住：367大部分是自住，投資僅占1％，反映九江市場的投資客比較少，投資意識不高。分析：分析：1、對本案有利因素 對住房的潛在需求量大 戶型主要需求三室、兩室，面積90－130平米 最易接受小高層、多層 有效媒體報紙、戶外、口碑 看重戶型的功能性、品質感 公交線路發達2、對本案不利因素 總價預算15－25萬元 對區域單價接受度不高【結論】1、對本案有利因素【結論】七、消費者購買取向專題研究通過對九江地產市場的深入了解和分析，我司對九江購房者的購買取向得出以下結論：1、從目前市場調查情況來看，現九江居民購房已經基本完成了最初級的住房需求。2、地段仍是購房者在選擇項目時最為關注的因素；3、隨著人們生活水平的提高，大多數購房者購買項目已經不僅僅局限在地段和價格的簡單要求上，開始在社區營建、戶型、和居住環境上各個方面全面講究。但也要看具體客戶具體分析，比如年輕人剛剛參加工作的比較注重地段，中年人和新九江人(流動人口)二次置業會綜合考慮舒適、環境和配套。七、消費者購買取向專題研究通過對九江地產市場的深入了解和分析4、九江人購房在戶型及面積上比較喜歡一步到位，還要經濟適用，所以在九江目前市場上來說90-130的二房、三房可以基本滿足每類人群及每個年齡段的購房者的需求，在結構上九江人較喜歡廳朝南，雙臥室朝南；但近一年單臥朝南，兩臥朝北也慢慢在被接受；在設計上廳一定要大，臥室可偏小。目前市場上小三房最易被客戶所接受；5、總體來看，九江人購房目前在物業管理方面還未有過多的要求及重視，但在環境及居住舒適度方面較前幾年有了更多的認識及要求；4、九江人購房在戶型及面積上比較喜歡一步到位，還要經濟適用，八、本案競爭力分析1、本案的競爭對手通過對九江市場的調研，我司認為目前在區域市場對本案形成一定競爭力的對手主要有以下幾個： 柴桑春天 信華城市花園 半島國際 恒盛上花園 潯海領域八、本案競爭力分析1、本案的競爭對手通過對九江市場的調研，我本案競爭對手本案競爭對手2、本案的競爭對手描述2.1柴桑春天項目名稱：新湖·柴桑春天項目位置：九江經濟開發區內景觀設計:新加坡雅克筑景觀設計公司規劃方案:浙江省城建設計研究院開發商：九江新遠洲置業有限公司建筑面積95萬平米占地面積953畝容積率1．7綠化率42%總戶數7000戶入住時間07年12月起

價2400元/平米均

價2750元/平米最高價3200元/平米銷售狀況整個項目分三期開發,一期銷售已接近尾聲，只剩下10套左右的電梯房，面積126-139左二期開發51棟.二期一區1月30日開盤,6棟樓,面積80—135平米,目前已售完;二期二區預計3月底開盤,6棟樓.面積不詳.價格走勢該項目銷售價格基本保持平穩，一期已全部售完，關注此次價格提升.建筑形式多層以及小高層

6+111+1主力戶型三室兩廳二衛(125平米)付款方式一次性付款9.9折，按揭無優惠.交

通23路，28路社區配套幼兒園，小學+中學9年制學校一所，會所，商業街2、本案的競爭對手描述項目名稱：新湖·柴桑春天建筑面積9項目點評:●配套設施比較齊全，交通不便利，市政府大力發展的開發區區域，兩湖一江，新九江的中心，屬于一類居住中心，是未來城市的核心，升值潛力大,整個項目的規模大，一期已經成形，已形成品牌效應。●一期的綠化率有40%，中心有水景，景觀效果還可以。二期會在一期的基礎上更加優化，景觀更好。●從整個市場情況來看，房價在二期還會有小幅度的增長，但漲幅還有待關注。項目點評:2.2信華城市花園項目名稱：信華·城市花園（一期）項目位置：廬峰東路一七一醫院對面開發商：九江信華（集團）房地產開發有限公司規劃方案:加拿大C＆L人居與環境咨詢有限公司建筑面積36萬平米(38棟)占地面積17萬平米容積率2．0綠化率40%總戶數2000戶入住時間08年6月起

價2900元/平米均

價3400元/平米最高價4900元/平米銷售狀況一期還剩1套，其中部分為單位住房與內部員工認購.二期預計在4、5月份推出價格走勢該項目銷售價格基本保持平穩，一期已全部售完，預計二期推出會有小幅度漲價建筑形式共23棟多層住宅、6棟小高層、9棟高層主力戶型109．9/130/100-110/101-106/110-120/90平米三居二居付款方式7成按揭、一次性

交

通5路，12路，17（南北）路，18路，23路社區配套幼兒園，會所，商業街。2.2信華城市花園項目名稱：信華·城市花園（一期）建筑面積項目點評:● 該社區地段好，離市中心四碼頭地段步行僅需15分鐘，該社區戶型普遍較好，多采用了九江較流行的陽光房，該項目對外的公攤系數多層7%-8%，電梯樓14%，客戶多會感覺實惠。項目周邊配套非常齊全，醫院、小學、中學等配套齊全。● 項目頂樓全部采用5.6米層高，其實相當于兩層，售價在4000多。相對其他離市中心較近的樓盤來說，該項目價格不高，屬于低開高走的盤。該項目內部認購較多，還有相當一部分被銀行等單位部門團體購買。● 該項目周圍公交其實并不方便，僅12、17、18三路公交，不屬快發車。緊挨該項目的是經濟適用房，降低了項目的整體品質。小區內部綠化一般，除了地段基本沒有其他大的賣點！項目點評:2.3恒盛上花園項目名稱：恒盛·上花園項目位置：西一路北側景觀設計:杭州城市景觀設計公司開發商：浙江恒生電子規劃方案:中國聯合工程公司建筑面積79306萬平米占地面積44117萬平米容積率1．8綠化率40%總戶數700戶入住時間07年12月起

價1900元/平米均

價2550元/平米最高價2900元/平米開發周期共開發17棟.13棟多層,4棟小高層銷售狀況一期:06.11.18日開盤(84套);二期:07.01.28日開盤(118套);三期預計在5月開盤.價格走勢一期起價:1900元

二期:起價:2200元均價:2400元

均價:2550元建筑形式6+1,11+1主力戶型三室二廳90-125平米付款方式一次性付款，按揭交

通18路社區配套幼兒園2.3恒盛上花園項目名稱：恒盛·上花園建筑面積79306萬項目點評：●龍開河第一個改造的項目，配套設施不齊全，未來環境優美，有一定的升值潛力.●目前交通不方便，只有18路公交車。●一期贈送太陽能，科技園和小區相互結合，購買群體以周邊居住人群及工薪階層為主.項目點評：2.4潯海領域項目名稱：潯海·領域項目位置：九江市向湖一路28號開發商：九江市潯海實業有限公司建筑面積79724平米占地面積34880畝容積率2.0綠化率42%總戶數589戶入住時間07.12起

價2130元/平米均

價2470元/平米最高價2880元/平米銷售狀況一期多層5

7

8號樓售完，12

13

10號樓只有8層以上，138剩28套，99平米剩余5套，復式151平米4套，178平米5套.二期暫定為4月初推出.價格走勢該項目銷售價格基本保持平穩，一期已全部售完，預計二期推出會有小幅度漲價建筑形式6＋1層的多層住宅、11＋1層電梯小高層主力戶型99-116平米三居以及二居付款方式一次性、7成20年按揭

交

通無公交社區配套無項目點評該社區的配套并不太完善，公交也未通，購買者以周邊的拆遷客為主，其次是周邊工作的人群，一期銷售前期客戶以前期積累及現場來購者為主，工薪階層為主，戶型設計大眾化。2.4潯海領域項目名稱：潯海·領域建筑面積79724平米占3、本案競爭力分析項目開發規模柴桑春天95萬平米信華城市花園３6萬平米恒盛·上花園約8萬平米半島國際12萬平米潯海·領域約8萬平米本案9.35萬平方米3.1開發規模對比分析 通過對比，我們可以看到，本案在規模上不占優勢，因此對本案在產品設計上提出了更高要求，我們要做成“小而精”的項目3、本案競爭力分析項目開發規模柴桑春天95萬平米信華城市花園項目容積率柴桑春天1.7信華城市花園2.7恒盛·上花園1.8潯海·領域2.0本案1.8

3.2競爭項目容積率對比分析本案容積率與競爭對手相比相差不多，在市場中屬于中等水平項目容積率柴桑春天1.7信華城市花園2.7恒盛·上花園1.項目市場存量柴桑春天多層以及小高層半島國際高層信華城市花園共23棟多層住宅、6棟小高層、9棟高層恒盛·上花園共開發17棟.13棟多層,4棟小高層潯海·領域6＋1層的多層住宅、11＋1層電梯小高層本案從目前方案來看，本案產品以多層為主，配合部分小高層3.3產品形式對比分析 目前九江市場上建筑產品以多層和小高層為主，產品形式同質化較為嚴重，本案目前方案差異化不明顯，因此建議要在產品上有突破。項目市場存量柴桑春天多層以及小高層半島國際高層信華城市花園共3.4建筑風格對比分析項目建筑風格柴桑春天典雅的現代主義風格信華城市花園現代恒盛·上花園

簡約現代潯海·領域現代九江之前的建筑風格偏于單一，以現代為主，建筑風格差異化小；但在近期的樓盤開發中如柴桑春天，香榭麗舍開始注重對建筑立面風格的定位，并注重對立面細節的處理，市場差異化開始出現。因此，本案在建筑風格的定位上，要特點鮮明，風格獨特。3.4建筑風格對比分析項目建筑風格柴桑春天典雅的現代主義風3.5地區競爭項目戶型對比分析 市場供應的戶型主要是84-110平米二室，總價25-30萬元；110-130平米三室，總價30-40萬元。30萬元三居90-125平米

恒盛·上花園36萬元三居133平米三居以及二居

三居二居二居戶型格局38萬元120平米28萬元26萬元23萬元主力戶型總價99-116平米潯海·領域

90平米84平米柴桑春天主力戶型面積項目信華城市花園本案

戶型設計受政策影響70%以上的戶型面積要控制在90平米以內3.5地區競爭項目戶型對比分析 市場供應的戶型主要是84-3.6競爭項目價格對比分析項目均價（元/平米）柴桑春天2750信華城市花園3400恒盛·上花園2550潯海·領域2470目前市場上中高端產品的均價達到了2500元/平米以上。3.6競爭項目價格對比分析項目均價（元/平米）柴桑春天23.7競爭項目景觀園林分析 九江城市景觀資源豐富，眾多項目以此為核心賣點，從本案實際情況來看，本案自身具備景觀河道優勢，但如果要突出本案的景觀優勢，更要注重對本案社區內部景觀的打造。緊鄰龍開河公園恒盛·上花園臨長江，觀江景潯海·領域

臨長江，觀江景信華城市花園現代田園生活，外臨八里湖千米景觀大道柴桑春天景觀特點項目本案

城市景觀河道3.7競爭項目景觀園林分析 九江城市景觀資源豐富，眾多項目項目綠化率柴桑春天42%信華城市花園40%恒盛·上花園40%潯海·領域42%本案40%3.8競爭項目綠化率對比分析 本案40%的綠化率，與競爭對手相比處于均衡地位，因此我們要充分利用場地空間打造本案的“自身景觀”。項目綠化率柴桑春天42%信華城市花園40%恒盛·上花3.9競爭項目配套對比分析 本案用地面積有限，要打造自身配套難度較大，雖然本案有自身商業配套，但體量較小，難以滿足業主多方面的居住和生活需要，因此我們要充分利用周邊城市配套，將其納入本案的價值體系之中。項目周邊配套非常齊全，醫院、小學、中學等配套齊全信華·城市花園

環境優美，但現階段配套不完備恒盛·上花園周邊配套如：學校、商街、公園等較為齊全潯海·領域精品商廊及籃球場、網球場、游泳館等各項休閑娛樂設施柴桑春天配套項目本案自身具備商業配套3.9競爭項目配套對比分析 本案用地面積有限，要打造自身項目市場存量柴桑春天70萬平米信華城市花園31萬平米恒盛·上花園5.7萬平米潯海·領域5.5萬平米3.10競爭項目市場存量分析根據競爭對手的去化狀況進行分析，目前本案的競爭對手的市場潛在供應量為112.2萬平米，考慮到今年下半年還有200多萬平米的項目入市，因此本案所面臨的市場形勢是不容樂觀的。項目市場存量柴桑春天70萬平米信華城市花園31萬平米恒項目營銷定位柴桑春天超大型人文生態中央居住區信華城市花園市中心花園城·非常精彩生活恒盛·上花園九江首座純框架平安型花園社區潯海·領域都市小資生活新領域科技豐富情調生活3.11營銷定位對比分析定位大多從項目產品本身、消費者、復合地產等三個方面確定項目推廣主題，大多比較虛，沒有很直觀形象地體現或者提升項目的核心價值；項目營銷定位柴桑春天超大型人文生態中央居住區信華城市花項目主要營銷渠道柴桑春天行銷事件、電視、戶外廣告信華城市花園報廣、戶外恒盛·上花園報廣、戶外潯海·領域報廣、戶外除個別項目外，其他大都比較單一，報紙、主要路段的戶外廣告是樓盤推廣的主要渠道。3.12營銷渠道分析項目主要營銷渠道柴桑春天行銷事件、電視、戶外廣告信華城市花園十、市場分析結論1、九江經濟的增長和城市化進程的加快，將會促進房地產業的持續發展；隨著九江城市向西、南發展以及政府的遷移，本案所在區域將成為新的地產熱點區域；2、市場新盤規模較大，就將已經進入大盤競爭時代，產品類型越來越豐富；本案與區域內項目相比不具備規模優勢，但小盤去劃速度較快，有利于迅速回款，市場風險較小；3、九江市場格局已經確定，地產開發的區域性明顯，本案處于老城區向新城區的過渡區域，周邊交通配套較新城區成熟，產品品質較老城區提升，對于老城區追求住宅升級換代的客戶具備極強的吸引力；4、住房結構調整、土地、信貸等相關宏觀調控政策將士的未來九江樓市出現同質越來越激烈的局面化競爭，因此如何在產品上作出亮點，打造自身核心競爭力，與競爭對手形成差異華將成為本案在未來能否找到出路的關鍵十、市場分析結論1、九江經濟的增長和城市化進程的加快，將會促5、根據對市場的分析，我司認為九江樓市的潛在供應量較大，隨著這些潛在供應量的逐漸入市，九江市場目前“供小于求”的局面將會改變，會逐漸向“供大于求”的方向過渡；6、通過對消費者購買取向的分析，110平米左右的緊湊型三局勢目前市場上最為熱銷的產品；在產品結構上，起居室必須朝南，臥室朝北的戶型開始被人們所接受；7、九江購房者房地產投資理念還未形成，目前本地購房者購房基本以自住為住，購買住房是為了改善自身現有的居住條件；8、行業整合，房地產市場進入品牌時代。06年，九江房地產市場品牌開發商的市場占有率較高如新湖和信華，品牌開發商對市場的壟斷局面即將形成，九江房地產市場也將面臨一次“行業洗牌”。9、考慮到本案在08年開始正式進入市場銷售，根據我司判斷，屆時市場競爭將會更加激烈，本案所面臨的市場形勢不容樂觀；5、根據對市場的分析，我司認為九江樓市的潛在供應量較大，隨著PART1對項目的理解第一部分九江城市發展研究第二部分九江房地產市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規劃設計方面尋求突破第六部分從景觀規劃方面尋求突破第七部分從產品創新角度尋求突破第八部分本案物業管理建議PART1第一部分九江城市發展研究第二部分九江房一、地塊四置青竹路九龍街九瑞大道規劃路一、地塊四置青竹路九龍街九瑞大道規劃路二、地塊四置的描述1、地塊四置東側：九江路；南側：九瑞大道；

西側：城市景觀河道，潛在競爭項目半島國際；北側：青竹路，潛在競爭項目；2、地塊東部與南部和城市干道之間被現有建筑物所阻隔；3、地塊內部存在大量的拆遷，拆遷分為兩部分：對現有民居的拆遷及對地塊內部廠區的拆遷，拆遷量較大；4、地塊內部場地有高差，場地平整難度較大；5、地塊周邊市政條件較好，為整個開發提供了便利；二、地塊四置的描述三、本案的建筑規劃指標1.8容積率40%綠化率28%建筑密度約0.9萬平米商業等建筑面積約8.45萬平米其中：居住建筑面積9．35萬平米總建筑面積建筑面積77．95畝總用地商業，居住用地規劃用地性質數值指標地塊經濟指標項目地塊規劃設計指標設定表三、本案的建筑規劃指標1.8容積率40%綠化率28%建筑密度場地紅線范圍場地紅線范圍四、項目SWOT分析優勢1、項目所在區位周邊配套成熟，城市向西、向南的發展戰略以及政府的遷移將使本案在區位上具備一定優勢；2、本案地塊擁有一段城市景觀河道資源；劣勢1、體量較小，不具備規模優勢；2、地塊東側與南側與城市干道之間被已有建筑物隔斷，交通條件不好；3、場地面積小，為社區內景觀的打造帶一定困難；4、地塊南部紅線不規則，為規劃帶來一定困難。四、項目SWOT分析機會1、目前九江市場屬于需求拉動型市場，大勢對項目的開發有利；2、開發區已經成為九江房地產市場的熱點區域，區域內項目較多，受眾對在本區域置業已基本形成正向認知；威脅1、未來九江市場存在較大潛在供應量，市場形勢不容樂觀。住宅價格提升較快，我司預測08年市場將進入充分競爭階段，鑒于本案產品推出時間為08年上半年，本案市場壓力和07年相比會明顯提高；2、隨著對宏觀政策的細化執行，08年九江樓市將會大量出現90平米以下的同質化產品，政策帶來的產品競爭壓力將會顯現出來；3、項目西側、北側競爭項目，勢必對本案構成一定沖擊。機會威脅PART1對項目的理解第一部分九江城市發展研究第二部分九江房地產市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規劃設計方面尋求突破第六部分從景觀規劃方面尋求突破第七部分從產品創新角度尋求突破第八部分本案物業管理建議PART1第一部分九江城市發展研究第二部分九江房——從直接競爭對手角度思考！

從目前項目周邊兩個直接競爭情況看，半島國際的體量在12萬平方米，另一個項目則更小，都不是大盤，不具備決定區域產品品質、價格走勢的力量和氣勢，因此，項目生命點即項目定位、產品定位思考方向暫不考慮兩個直接競爭對手。——從直接競爭對手角度思考！——從市場角度思考！

未來市場供應量的放大；政策面有關70%以上90平米以下產品規定；以上兩點決定了本案未來項目定位、產品定位必須考慮市場因素。——從本案自身角度思考！

本案規模較小的特征；地塊“金角”、“銀邊”大部分已缺失的特征；依據本案地塊以上兩方面特征，未來項目定位、產品定位應考慮自身限制性因素。——從市場角度思考！尋找本案未來市場定位，確定項目市場突破口，需要從市場角度思考，從本案自身角度思考。

兩個思考點如何落地？我司認為應從項目規劃設計、景觀規劃設計和產品配置三方面尋求突破口！尋找本案未來市場定位，確定項目市場突破口，二、項目定位

項目定位是依據市場、依據項目自身條件，尋找項目在市場中的 位置，即項目確定項目“高度”。

可能的定位方向：

1、低端項目——類似瑞景新城有利因素：成功可能性很大，對企業管理要求低；不利因素：利潤低，對未來企業品牌塑造不利；

2、中端項目——類似慧龍新城有利因素：成功可能性較大，大盤策略；不利因素：競爭激烈，地位尷尬；二、項目定位項目定位是依據市場、依據項目自身

3、高端項目——類似柴桑成春天、信華城市花園、遠洲國際公寓 有利因素：成功可能性較大，利潤高，填補市場空白，對未來 企業品牌塑造有利；

不利因素：對企業管理要求高，風險較大；

4、非主流產品項目——豐源克拉城

有利因素：成功可能性很大，填補市場空白；

不利因素：對地段要求高，產品研發周期長，體量小；3、高端項目——類似柴桑成春天、信華城市花園、

市場部分高端項目成功定位依據：

信華城市花園——城市核心地段，觀江優勢，35萬大體量,企業品牌優勢；

柴桑春天——超級大盤，產品具備均好性，企業品牌優勢；

遠洲國際公寓——與生俱來的景觀優勢，產品高端，1+1〉2的綜合體效應，企業品牌；

市場部分高端項目成功定位依據：

確定本案未來項目定位，考慮市場和自身因素：

競爭激烈，客戶選擇余地越來越大；產品要超前，品質要提高；

90平米產品同質化情況嚴重；規模有限；所處區域好，但地段局限性大；

確定本案未來項目定位，考慮市場和自身因素：

項目定位：

低端項目路線——因本案較高的地價難以承受，利潤低，不考慮；中端項目路線——未來競爭激烈，不建議；非主流產品項目——地段受限，要求體量小，本案不建議走非主流產品路線；高端項目路線——因體量、地段、可依賴的外部資源較少、企業知名度在區域市場有限等因素，高端路線我司亦不建議；

項目定位：

本案項目定位：

鑒于中端項目競爭激烈，08年本案投放市場階段同質化競爭項目較多，企業對高額利潤的追求，項目定位必須跳出區域市場，具備前瞻性，審視自身條件，我司建議：

項目定位——個性化中高端項目路線

本案項目定位：三、產品定位——項目生命點挖掘

縱觀市場產品，審視自身條件，我司認為塑造個性化中高端項目，需要在產品方面做到以下幾個基本要點，項目在未來市場中應該完全具有生命力，具備與任何項目對抗的核心競爭力。

1、挖掘地塊內部潛力，投其所好，營造一流內部景觀

審視項目地塊狀況，沒有地段優勢，沒有與生俱來的周邊景觀，但可以挖掘內部潛力。九江置業者對社區景觀的要求越來越高，投其所好，樓座豎向發展，擴大景觀用地，營造一流內部園林；

2、個性化產品

面對08年市場產品特點，開發90平米個性化產品，多層或7層半電梯房，在產品上跳出同類產品的競爭泥潭；三、產品定位——項目生命點挖掘縱觀市場產品，

本案產品定位特征：

一流社區內部景觀

90平米多層電梯房

臻品名盤

本案產品定位特征：PART1對項目的理解第一部分九江城市發展研究第二部分九江房地產市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規劃設計方面尋求突破第六部分從景觀規劃方面尋求突破第七部分從產品創新角度尋求突破第八部分本案物業管理建議PART1第一部分九江城市發展研究第二部分九江房1、整個規劃沒有擺脫傳統“兵營式”布局的特點;2、建筑整體布局缺乏天際線的變化；3、地塊西北部及南部局部樓型不直，這將會直接導致樓內戶型的不方正，甚至可能出現東西向的戶型和對視問題；4、中心景觀區、景觀帶不夠開闊；5、整體規劃沒有跳出市場同類項目的規劃模式；6、規劃設計沒有體現出產品在未來市場中的鮮明個性。一、目前概念規劃中存在的問題1、整個規劃沒有擺脫傳統“兵營式”布局的特點;一、目前概念規1、充分挖掘地塊內部不同區域的價值本項目地塊內部的價值并不均衡，靠近河岸一側具備景觀價值，北側臨青竹路的部分由于臨街，有著較好的商業形象；2、適當增加建筑高度以減少建筑密度將全部多層產品改為7層半帶電梯產品，提高產品配置，因為本案08年入市，7層帶電梯90平米板樓在九江市場上應屬首創，產品差異化明顯，能夠支持較高的銷售單價；3、將目前方案中局部多層樓座拔掉，增加小高層的數量，通過此種方式降低社區密度，為景觀的打造留出足夠的空間，同時使建筑布局更加靈活，天際線更加豐富；

二、項目規劃設計建議1、充分挖掘地塊內部不同區域的價值二、項目規劃設計建議4、最大限度的實現住宅的景觀可視度從目前九江市場客戶購房價值取向看，優良的景觀對于住宅品質及房價的提升都具有至關重要的作用，因此，在規劃方面景觀可視度是項目首要原則。4、最大限度的實現住宅的景觀可視度5、創造特色整體形象創造獨特建筑立面形象，打造該區域的新地標，使人們能從外部形象上對本項目有深刻印象，以促進市場推廣；5、創造特色整體形象6、將樓座拉直，采用前后相錯的方式，即可保證戶型的方正；7、地塊南側用地由于現有建筑物的影響，使得南側用地紅線出現了“陰角”為住宅樓作布置增加了難度；要盡量避免出現異型樓座，保證樓座形式，否則將會直接影響到戶型的設計；8、在樓座規劃布局中應考慮將30%大戶型和70%小戶型合理安排在社區不同區域；6、將樓座拉直，采用前后相錯的方式，即可保證戶型的方正；修改后方案示意拔掉一個單元拔掉一個單元小高層小高層樓座拉直樓座拉直修改后方案示意拔掉一個單元拔掉一個單元小高層小高層樓座拉直樓PART1對項目的理解第一部分九江城市發展研究第二部分九江房地產市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規劃設計方面尋求突破第六部分從景觀規劃方面尋求突破第七部分從產品創新角度尋求突破第八部分本案物業管理建議PART1第一部分九江城市發展研究第二部分九江房一、對目前景觀設計的剖析景觀次軸景觀主軸一、對目前景觀設計的剖析景觀次軸組團一組團二組團三景觀核心組團一組團二組團三景觀核心1、解讀方案景觀布局，可歸納為“一心、兩軸、三組團”原則一心：位于地塊中部的景觀核心；兩軸：貫穿地塊東西和南北的兩條主景觀軸；三組團：合理的規劃將整個項目分為三個組團；2、各組團圍繞景觀核心，既相互獨立又相互統一，從而使得“樓樓有景戶戶有景”；3、景觀主軸筆直通透，集景觀功能和交通動線于一體；1、解讀方案景觀布局，可歸納為“一心、兩軸、三組團”原則二、本案景觀設計原則建議1、大景觀原則營造社區主入口廣場，中心景觀區，核心景觀帶；2、主題性景觀原則景觀主題是統領社區景觀設計的“大綱”，總體景觀體現主題性和特色化；3、立體景觀原則由于平面空間的局限性，整體設計可考慮在豎向上做出變化，增加整體的立體感和可視度，比如通過下沉式廣場等豐富景觀的層次。4、近人的景觀原則景觀設計應從基于人本主義的觀點出發，強調觀賞性、功能性、娛樂性與一體，讓業主參與其中，形成可觀、可玩、可游的景觀氛圍；二、本案景觀設計原則建議1、大景觀原則4、近人的景觀原則次景觀核入口廣場景觀通廊次景觀核入口廣場景觀通廊三、本案景觀設計建議1、園林設計主題本案占地面積有限，怎樣在有限面積內作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶是重中之重。因此，我司提出本案的園林應以“歐式風格為主”，局部水景采用日式園林中常用的枯山水，兩者可相得益彰。三、本案景觀設計建議1、園林設計主題2、水景設計水作為景觀構成的一個主要元素，是本項目景觀設計的重點之一；我司建議，本案景觀中水景部分除了南方應有的水池、噴泉之外，應該加入一些特色水景如薄水景和旱噴泉等。2、水景設計3、小規模綠地的設計除了主體園林景觀，樓間的小規模綠地的設計也不容忽視，并且應該賦予明確的功能性。帶狀的配有灌木的草地功能性綠地-可供兒童游戲3、小規模綠地的設計帶狀的配有灌木的草地功能性綠地-可供4、園路的鋪裝園路是園林不可缺少的構成要素，是園林的骨架、網絡。園路的規劃布置，往往反映不同的園林面貌和風格。園路是組織游覽線路，提供休憩地面。園路和廣場的鋪裝、線型、色彩等本身也是園林景觀一部分。4、園路的鋪裝5、景觀與建筑的相互滲透景觀設計已經不局限于建筑外墻以內的范圍，外部景觀向建筑內滲透已經成為設計上的一個流行趨勢。綠化、灰空間等已經成為大堂的設計要素。此外，將綠化引入地下，弱化地下空。5、景觀與建筑的相互滲透6、景觀小品的設置小品是景觀設計中的“細中之細”，也是客戶比較關注的一點，是園林中供休息、裝飾、照明、展示和為園林管理及方便業主之用的小型建筑設施。本案園林建筑小品要具備精美、靈巧和多樣化的特點，設計創作時可以做到“景到隨機，不拘一格”，在有限空間得其天趣。6、景觀小品的設置九江青竹路項目全案策劃方案提案7、節能設計在景觀中的應用景觀設計上可把一些節能裝置與小區景觀進行結合，形成社區景觀的獨特之處，增加產品賣點。如小區內太陽能庭院燈、草坪燈、道路燈的照明等。太陽能草坪燈太陽能庭院燈7、節能設計在景觀中的應用太陽能草坪燈太陽能庭院燈8、休閑功能區在景觀設計時我們強調景觀的可用性，因此要將景觀與人們的休閑功能設施結合起來進行設計。8、休閑功能區9、利用場地豎向高差打造立體景觀通過對本案場地狀況的分析，本案用地具有南北低，中間高的特點，因此我司建議在進行景觀設計時可考慮利用場地豎向條件打造社區的“立體景觀”9、利用場地豎向高差打造立體景觀PART1對項目的理解第一部分九江城市發展研究第二部分九江房地產市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規劃設計方面尋求突破第六部分從景觀規劃方面尋求突破第七部分從產品創新角度尋求突破第八部分本案物業管理建議PART1第一部分九江城市發展研究第二部分九江房一、目前方案戶型綜合評述名稱戶型建筑面積（m2）A戶型兩室兩廳一衛84.26B戶型三室兩廳兩衛118.02B2戶型三室兩廳兩衛115.3C戶型三室兩廳兩衛105.5D戶型兩室兩廳一衛98.83E戶型兩室兩廳一衛86.2G-A戶型三室兩廳兩衛123.8G-B戶型三室兩廳兩衛136.5G-C戶型兩室兩廳一衛100.2G-D戶型兩室兩廳一衛111.7G-E戶型兩室兩廳兩衛131.9G-F戶型兩室兩廳兩衛117.6G-G戶型兩室兩廳兩衛130.4一、目前方案戶型綜合評述名稱戶型建筑面積（m2）A戶型兩室兩從目前草案的統計數據來看，本案戶型具有以下特點：1、兩室兩廳一衛的面積集中在84.26平米-111.7平米兩室兩廳兩衛的面積集中在117.7平米-131.9平米三室兩廳兩衛的面積集中在105.5平米-136.5平米主力戶型區間為：90平米-120平米，與目前市場需求相吻合，較易被市場接受；2、建筑面積在130平米以上的戶型有三個G-B、G-E、G-G；從目前草案的統計數據來看，本案戶型具有以下特點：二、本案戶型設計總體建議1、30%大戶型建議在115——135平米范圍內設計，適當考慮少量頂層160平米以上大戶型；2、本案定位為九江個性化中高端產品，戶型尺度不宜過小，不建議作一居室；90平米戶型應以高限為主，即以80—90平米為主；3、從九江市場購房者對房型的需求來看，兩室兩廳兩衛的房型由于經濟性較差，因此存在著市場抗性，因此不建議作兩室兩廳兩衛的房型。二、本案戶型設計總體建議1、30%大戶型建議在115——134、空間設置個性化● 避免門戶相對設計：人性化設計均會遵循此原則，從而避免門對門的尷尬。● “登堂才能入室”：若沒有玄關的過渡，客廳將直白地顯露，玄關是尊貴氛圍的營造，更是承上啟下的過渡。● 入門設置衛生間設計原則：靠近入門處設置衛生間，使到訪客人方便易尋。● 獨立書房設計原則：書房均獨立設計，避免干擾。4、空間設置個性化5、戶型設置引入豪宅元素，升級戶型空間● 經典錯層設計：有效分割客廳與餐廳的使用功能，高低錯落增加立體空間；● 衣帽間是主人房不可缺少的元素，因此主人房應盡量配獨立衣帽間，。● 多陽臺設計，盡可能每個房間均配備陽臺，處處可觀景。● 房間陽臺設計進深淺，充分珍惜房內每寸空間。亦可考慮使用功能很強的內陽臺設計。5、戶型設置引入豪宅元素，升級戶型空間戶型套型面積（m2）占總戶數的比例（％）兩室兩廳一衛80-10060%三室兩廳兩衛110-13030%帶閣樓的復式130以上10%6、戶型比例建議依據我司對九江市場的調研，對本案戶型比例提出以下建議：戶型套型面積（m2）占總戶數的比例（％）兩室兩廳一衛80-1通過對購房者消費取向的分析，九江人購房在戶型及面積上比較喜歡一步到位，所以目前90-130的二房、三房可以基本滿足各個年齡段的購房者的需求；在戶型布局方面九江人較喜歡廳朝南，雙臥室朝南；但近一年單臥朝南，兩臥朝北也慢慢在被接受；設計上廳一定要大，臥室可偏小，目前110平方米緊湊型三局最易被客戶所接受；通過對購房者消費取向的分析，九江人購房在戶型及面積上比較喜歡1、層高為保證本案的中高端產品品質，樹立市場個性化產品形象，本案層高應保證在3米；2、大堂本案在樓座設計時應考慮設置入戶大堂，以提升產品品質；三、本案產品設計具體建議1、層高三、本案產品設計具體建議3、電梯間的設置對于局部單元可設置電梯直接入戶的“樓王”，拉開產品檔次3、電梯間的設置對于局部單元可設置電梯直接入戶的“樓王”，拉4、戶型功能分區一套住宅中，根據功能性質的不同可以把空間分為動空間和靜空間。動空間包括門廳、起居廳、餐廳、廚房等；靜空間包括主臥、次臥、書房等。4、戶型功能分區5、入口在入口設置獨立玄關，必要的儲藏空間，可以提供換鞋、掛衣服、放置雨傘等雜物的空間。入口處設置儲物空間5、入口入口處設置儲物空間6、完整的起居室系列一個完整的起居系列是住宅中的公共空間，因此，一套高檔住宅的檔次在這部分應該體現在其禮儀性和展示性。起居系列應包括入口玄關、起居廳、餐廳、衛生間、儲藏間等，在設計中應注意協調各功能之間的關系。6、完整的起居室系列7、廚房與餐廳餐廳與廚房應臨近，廚房設計為中廚，與餐廳之間建議設計為玻璃推拉門，當打開時可以如西廚般展示廚房，當關上時可以阻隔油煙。廚房應該臨近入口，也可專門設置輔助入口解決。廚房需要配置輔助陽臺以進行相應的儲藏和堆放雜物。7、廚房與餐廳8、完整的臥室系列功能上應該包括臥室、衛生間、步入式衣帽間，并且設計陽臺；主臥衛生間最好是明衛，大小至少滿足4件套的面積，即單（雙）面盆、淋浴、浴缸、馬桶以及做好干濕分區；步入式衣帽間最好不要與衛生間成為套間。本案在部分大戶型的設計上可考慮采用雙面盆，部分三室房型可考慮將其中一室作為書房。8、完整的臥室系列本案在部分大戶型的設計上可考慮采用雙面盆，9、細部建議●門可考慮采用子母門設計，與市場上傳統的入戶門形成差異化9、細部建議●窗除了通常的平面窗以外，建議增加角窗、飄窗、落地窗、弧形窗、中空玻璃窗等設計。飄窗設計不但豐富了室內空間、增加了采光，而且不計算面積。

弧形窗外飄窗●窗弧形窗外飄窗●陽臺可適當加大陽臺尺寸，使陽臺成為家庭生活的第三空間或空中花園，在主臥可考慮設置一步式景觀陽臺陽臺挑出尺寸加大，具備觀景功能主臥一步式觀景陽臺●陽臺陽臺挑出尺寸加大，具備觀景功能主臥一步式觀景陽臺四、戶型設計提升建議原戶型修改戶型錯層設計一步式觀景陽臺1、兩室以上的部分戶型可采用錯層設計；四、戶型設計提升建議原戶型修改戶型錯層設計一步式觀景陽臺1、2、120平米以上的戶型可考慮在衛生間設置雙面盆；3、大戶型入戶門可考慮設計為子母門，以增加戶型的尊貴感；4、在南北通透的戶型廚房外可增設儲藏陽臺；5、C、E、G-A戶型由于樓型原因客廳沒有完全朝南，根據我司對消費購房取向的調研，這些戶型可能會存在一定的市場抗性，因此建議可否設置一些超大觀景空間來彌補這個缺陷，以E戶型為例：陽臺拐角，加大客廳南向面寬，同時打造豪華觀景空間，弱化客廳沒有完全朝南的缺陷2、120平米以上的戶型可考慮在衛生間設置雙面盆；陽臺拐角，五、建材選用建議1、樓梯間地面鋪設高級防滑地磚，踏面板設防滑槽，樓梯扶手為不銹鋼欄桿木扶手的形式；五、建材選用建議1、樓梯間地面鋪設高級防滑地磚，踏面板設防滑2、外立面采用高級面磚和天然花崗巖2、外立面采用高級面磚和天然花崗巖3、窗戶采用斷橋鋁合金雙層中空玻璃，靜電噴涂；3、窗戶采用斷橋鋁合金雙層中空玻璃，靜電噴涂；4、品牌電梯4、品牌電梯5、外墻外保溫5、外墻外保溫PART1對項目的理解第一部分九江城市發展研究第二部分九江房地產市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規劃設計方面尋求突破第六部分從景觀規劃方面尋求突破第七部分從產品創新角度尋求突破第八部分本案物業管理建議PART1第一部分九江城市發展研究第二部分九江房 根據對九江房地產市場的了解及與競爭對手的對比，我司對本案的物業管理特提出以下建議：小區閉路電視監控系統可視對講系統車輛管理系統家庭安全防范系統小區周界防范報警系統電子巡更系統智能一卡通等; 根據對九江房地產市場的了解及與競爭對手的對比，我司對本案的九江青竹路項目全案策劃方案提案PART2

案名建議九江青竹路項目全案策劃方案提