GemdaleCorporation科學筑家TheScienceofLiving沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告GemdaleCorporation科學筑家TheSci

目錄1、投資決策與經營方案指標對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設計方案介紹5、項目開發計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析目錄1.1項目物業類型分布投資決策階段現階段1、會所位置由東北角調整到西北角2、增加了洋房產品，取消小高層1.1項目物業類型分布投資決策階段現階段1、會所位置由東北1.1投資決策與經營方案指標對比：2815平均價格版本可售面積(m2)單位銷面建安成本（元）建安成本(萬元)銷售收入(萬元)凈利潤（萬元）IRR銷售凈利率成本利潤率可研44418137351659235138218073625.56%15.71%48.66%當前45081140901844064943697662923.25%15.50%41.55%增加663035618483-19452-4107-2.31%-0.21%-7.10%增長1.49%9.53%11.14%-3.79%-5.09%-9.05%-1.35%-14.60%表1：授權樓面地價3200元/平方米版本

集團備案的投資決策收益水平為授權樓面地價3200元/平方米的版本，而土地實際獲取價格為2430元/平方米，根據集團要求，需要將3200與2430的平均價格2815作為土地樓面地價進行投資收益測算，指標對比見表2。表2：授權樓面地價3200元/平方米與實際獲取地價2430元/平方米的平均價格——2815元/平方米版本3200授權版本可售面積(m2)單位銷面建安成本（元/㎡）建安成本(萬元)銷售收入(萬元)凈利潤（萬元）IRR銷售凈利率成本利潤率可研44418137351659235138217030220.00%13.68%42.37%當前45081140901844064943697662923.25%15.50%41.55%增加663035518483-1945263273.25%1.82%-0.82%增長1.49%9.50%11.14%-3.79%9.00%16.24%13.29%-1.93%1.1投資決策與經營方案指標對比：2815平均價格版本可售1.1投資決策與經營方案指標對比：1、地價：投資決策階段集團授權樓面地價為3200元/平方米，土地實際獲取價格2430元/平方米。2、物業類型：投資決策評審階段為高層+中高層+小高層；為了提高社區整體品質，當前方案調整為高層+洋房3、建安成本：成本增加355元/可售平方米。

1）因總建筑面積增加33966m2，導致基礎設施費增加612萬元（8元/m2銷面）。

2）因物業類型增加多層洋房，考慮洋房圍墻等增加景觀費用,環境費用導致增加384萬元（6元/m2銷面）

3）因地下室面積增加32040平米及其他配套面積調整，引起公建配套費增加7899萬元（178元/m2銷面）

4）因增加多層洋房（31741萬元）、取消小高層及中高層（-49405萬元）、增加高層建筑面積（25162萬元），導致單體費用增加7498萬元（158元/m2銷面）另外，由于價格上漲因素也帶來了成本上漲，詳見第六部分成本分析。1.1投資決策與經營方案指標對比：1、地價：投資決策階段集1.1投資決策與經營方案指標對比：4、售價：有一定幅度降低

可研現在比重開盤價格總體均價比重開盤價格總體均價高層76%8008924363%73008389小高層12%918410587—

——洋房—

——25%1115013928公寓5%9408137096%78009926沿街商業71200013758住宅均價——10389——9949商業均價——15683——11881總體均價（不含車位）——11039——10188

和投資決策階段相比，高層售價有了較大幅度的降低，主要是因為：1)受沈陽二環內限購的影響，市場價格增長預期未能有效實現；2)增加了洋房產品比重，導致高層的舒適性下降。但是通過物業組合，方案優化，項目整體住宅均價下降幅度并不大。1.1投資決策與經營方案指標對比：4、售價：有一定幅度降低

投資決策現在增加容積率2.32.30占地面積(m2)197550198205.9655.9計容建筑面積(m2)4536644557602096可售物業總可售面積(m2)4441814508106629物業類型高層33826876%28372863%-54540小高層5137612%

0%-51376洋房

11120025%111200公寓216335%273746%5741商業329047%285086%-4396車位2417—2783—366非可售物業非可售面積(m2)94834950-4533物業類型會所368339%100018%-2776幼兒園210022%200040%-100社區及物業用房370039%204341%-1657

會所單體總面積有所減少，約2960平方米，其中包含會所1000㎡，物業用房803㎡，商業1250㎡，通過方案優化，部分物業用房（450㎡）將來作為會所使用，保證會所最終使用面積約1500㎡，會所中只布置了業主關注的使用率較高的功能分區，取消了以前的泳池等功能區域，不僅可以增加可售面積，而且降低了未來的維護成本；另外物業及社區用房都有了很大幅度的降低，導致最后的非可售物業大幅減少，可售面積增加。五、可售面積增加：1)土地面積增加；2)非可售物業大幅減少。1.1投資決策與經營方案指標對比：投資決策現在增加容積率2.32.30占地面積(m2)1971.2項目經營方案定位說明項目經營方案定位——一環邊、中低密度新古典城市標桿社區1.2項目經營方案定位說明項目經營方案定位——

目錄1、投資決策與經營方案指標對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設計方案介紹5、項目開發計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析目錄在項目啟動前，我們在大東按照集團新標準進行了客戶調研2.1客戶定位與項目決策比較在項目啟動前，我們在大東按照集團新標準進行了客戶調研2.1XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告98%的受訪客戶都是在大東居住或者生活的98%的受訪客戶都是在大東居住或者生活的XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告客戶小結高層客戶現代三檔為主洋房客戶現代四檔為主由于大東項目首次采用集團新的調研標準進行客戶深度訪談，可能對于集團的要求理解還不夠深刻，此結果僅供參考，也請集團進行指正，以后更好的改進。客戶小結由于大東項目首次采用集團新的調研標準進行客戶深度訪談2.2客戶定位與項目決策比較定位類型客戶屬性現在項目決策階段說明核心客戶客戶細分高層——現代3檔洋房——現代4檔現代3檔請參照《集團客戶細分方法作業指導書》客戶身份高層客戶——企事業、機關單位員工，中層，小企業主為主洋房客戶——企事業、機關單位中高管，私企業主高層客戶——企事業、機關單位員工，中層，小企業主為主洋房客戶——企事業、機關單位中高管，私企業主可以用高端、中端，結合私營業主、企業高管、企業技術人員、普通白領、個體工商戶、原住民等來說明客戶地域來源大東為主，少數沈河、東陵、皇姑客戶大東為主，沈河為輔1、根據項目特性，可以在本表基礎上增加客戶屬性。2、如果核心客戶、重要客戶、游離客戶三類客戶定位類型在目標客戶中所占比例發生變化的話，需要另外說明。3、在核心客戶中，如果客戶又分成幾類的話，需要說明這幾類客戶占核心客戶的比例，及分別說明這幾類客戶的客戶屬性；客戶年齡組成高層——25-40洋房——35-4525-40家庭結構組成三口之家為主三口之家為主客戶收入高層家庭年收入10-15萬洋房家庭年收入15-30萬家庭年收入5-10萬客戶職業組成高層——技術工人、基層管理，初級公務員、個體戶洋房——部門經理、公司高管、技術工人、白領、基層管理，公務員、個體戶、企業中高管購房目的組成結婚、改善環境、方便工作為主結婚、改善環境、方便工作為主置業次數組成首次和改善為主首次和改善為主主要交通工具高層——私家車為主洋房——私家車為主以公交車、私家車為主重要客戶游離客戶2.2客戶定位與項目決策比較定位類型客戶屬性現在項目決策階2.3產品定位與項目決策階段比較可研現在產品系列定位褐石系列藝境產品線*寫意新古典系列*規劃容積率2.32.3實際容積率2.32.3總占地面積197550198205.9商業配套面積3290428508會所等附屬配套面積94834950建筑面積453664455616物業類型高層比例74%、小高層26%高層比例71.5%、洋房28.5%車位比1:0.51:0.75戶型面積高層戶均110㎡高層戶均100㎡小高層戶均135㎡洋房戶均160㎡2.3產品定位與項目決策階段比較可研現在產品系列定位褐石系項目產品系列歸類褐石街區新古典歐陸風格現代典雅傳統、奮斗類人群為主傳統、現代類人群為主傳統、逍遙類人群為主逍遙、現代類人群為主高端五檔人群為主天御中高端四檔人群為主藝墅天逸三檔人群為主藝境二檔人群為主按立面風格劃分按客戶檔次劃分項目產品系列歸類褐石街區新古典歐陸風格現代典雅傳統、奮斗類人2010沈陽市產品銷售情況2010區域內產品銷售情況2.4戶型定位與項目決策階段比較2010沈陽市產品銷售情況2010區域內產品銷售情況2.4從上表可以看出區域內的高層沒有總價超過200萬以上的產品，萬科藍山U5戶型總價在160萬左右，如果去掉精裝修因素總價在140萬左右。全市范圍內，總價超過200萬的高層產品，銷售去化率也不高，故我們規劃高層產品的總價最高控制在200萬以內較合適，建議不超過150萬，如按我們整體均價7400計算，高層戶型的面積最大不能超過200平無論區域還是全市范圍，總價50-100萬的產品供應量和去化率都是最高的，是現金流主力產品，故我們的戶型規劃也要以此為標準。高層產品分析從上表可以看出高層產品分析從上表可以看出在50萬-100萬總價區間的產品段細分，得出80平-120平的戶型是最暢銷的，故我們在規劃的時候，以這個面積段的戶型比例可以適當提高。從上表可以看出從上表可以看出由于區域內洋房樣本只有綠地新里摩爾，故參考意義不大，從上表可以看出那么從全市范圍看，100萬-200萬之間的洋房產品，無論供給量還是去化率都是最高的，故我們的洋房產品規劃，也要在這個總價范圍內為主，面積區間大概在120平-170平之間，才能確保暢銷。參考兄弟項目，如檀郡和丹陛，也是150—200萬之間的洋房產品最受歡迎，去化最快。從上表可以看出產品定位小結通過以上各個物業類型對市場的承受能力分析，考慮到區域內的總體承受能力較低和發展較滯后，盡管高端別墅產品在區域內是稀缺型產品，具有差異化競爭優勢，但別墅的產品理念出發點，是以山水自然景物為依托，城市別墅依托的是建筑設計本身，純高端的客戶在認同感上會有錯位，由于別墅的總房款過高，在目前大東的市場環境下，銷售風險較大。而從另一方面考慮在城市中心開發別墅項目也意味著土地資源的絕對浪費。而反觀洋房產品在總價款上沒有太大的區域跳躍性，具有和別墅類似的居住舒適性，市場成熟度和接受度高，同時洋房與高層產品差異化較小，產品屬性更和諧。故建議物業類型以高層和洋房為主，利用高層去和萬科藍山的中小戶型競爭性價比，利用洋房去競爭萬科的U5大戶型，控制住總價區間，減少銷售風險。產品定位小結需求戶型面積戶均面積投資階段套數比例投資階段面積比例現階段套數比例現階段面積比例單房與1房40-604020%10%10.2%6.7%2房2廳1衛80-9085/9055%67%33.8%28.9%3房2廳1衛100-120110/11515%12%19.2%21%3房2廳2衛120-140130/1255%7%20.9%18.1%3房2廳2衛140-16015011.5%17.7%4房2廳2衛140-1601505%4%------4房2廳2衛160-210170/180--4.4%7.6%合計

100.00%100.00%100.00%100.00%目前戶型定位高層主要集中在90-125平米，客群定位剛需首次和首改客戶，根據沈陽二環內限購政策，產品角色定位為走量避險產品。另一部分產品為避免產品內耗取消高層大戶型產品，定位為稀缺舒適型洋房產品，提高了產品的溢價能力，由于大東區域是沈陽唯一較缺乏大品牌介入的市內五區，區域內唯一品牌開發商是與本案一街之隔的萬科藍山項目和綠地新里摩爾，由于摩爾已經是尾盤了，故本案以藍山為假想敵，高層產品（90-125平）戶型與藍山A5系列（101-137平）戶型競爭。洋房產品（標準層150平）與藍山高層U5系（160-167平）產品競爭，總價趨近具有明顯的競爭優勢。面積戶均面積投資階段套數比例投資階段面積比例現階段套數比例現中海華潤華潤華潤中海中海中海華潤華潤華潤中海中海2.5商業定位根據項目整體策劃思路，結合項目地塊特色及市場現狀，作出如下定位：商業業態：美食娛樂中心+社區配套商業+會所+公寓開發規模：60832㎡商業物業組成建筑面積業態組合單鋪面積其他要求商業配套社區配套中心8145㎡主題中餐/特色餐飲/便利店汽車展示娛樂等單鋪建筑面積為200-500㎡沿街聯合布置進深約15-20m二層沿街，臨聯合路，完全對外開放，層高4.0-4.5m，做好煙道美食娛樂中心20363㎡餐飲/ktv/洗浴辦公/銀行/電信/美容美發/藥房/食品/糕點/單鋪建筑面積約為300-600㎡開間約為7-8m二到四層商鋪，臨東北大馬路，商鋪可自由組合，設置煙道小計28508㎡可售物業VIP會所1500㎡健身俱樂部、瑜伽社區圖書館、多功能房乒乓球、棋牌二層為主，框架結構、自由組合前期作為售樓處方案規劃說明把商業打造成為社區消費餐飲休閑娛樂和生活的中心和交流平臺，是一個絕對開放和共融的平臺、一個極具目的性消費的場所；臨兩條主要市政路布置，做一些相對較大的商鋪，引進規模交大和檔次較高的餐飲娛樂等業態，填補片區空白。商鋪以銷售為目的，前期引進個別大型餐飲商家。2.5商業定位根據項目整體策劃思路，結合項目地塊特色及市場

目錄1、投資決策與經營方案指標對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設計方案介紹5、項目開發計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析8、項目經營分析表說明與項目經營責任書B目錄萬科藍山總占地面積7.8萬平，總建筑面積26.5萬平，分兩期開發，共計住宅近1600套，公寓500余套。藍山的規劃由美國GBBN擔綱設計，景觀由日本LDC株式會社設計。整體風格設計為都市現代風格，規劃在北部臨近東北大馬路布置了一排層公建，南側布置了16棟高層、小高層住宅，并利用住宅圍合將組團景觀最大化，以宜人的尺度提高園區景觀舒適度。主要競品一萬科藍山萬科藍山總占地面積7.8萬平，總建筑面積26.5萬平，分兩期萬恒領域占地8.9萬，總建面19萬平，萬恒領域是萬恒地產繼萬恒·東方儷城之后，傾力打造的東一環精品景觀住宅。位于大東區東站街，項目周邊配套齊全。社區設有商業街、健身場館、幼兒園，滿足業主生活所需。首創沈城圓弧建筑，咖啡色立面，首家采用錯落式陽臺。原創入戶花園，48～140平舒適空間，產品的均好性更強。主要競品二萬恒領域萬恒領域占地8.9萬，總建面19萬平，萬恒領域是萬恒地產繼萬東方銀座中心城（沈陽）地處沈陽市大東區核心路段、緊鄰大東區東北大馬路中段距一環僅2公里。項目建筑面積27萬㎡，涵蓋4.6萬㎡大型商業業態，及22萬㎡國際酒店式高端住宅組成。項目以Art-deco純風格建造，雙社區路口，繁華商業配套及300米長風情街。戶型由單身公寓、溫馨兩房、居家三房及奢華復式組成，面積區間為50-160㎡，產品豐富，功能齊全，主要競品3東方銀座中心城東方銀座中心城（沈陽）地處沈陽市大東區核心路段、緊鄰大東區東3.1項目產品價值樹客戶競爭傳承重點突出三個方面：立面、戶型及景觀、會所、配套經典立面高檔立面、公共空間生活戶型會所景觀配套項目產品主張競爭產品價值樹戶型、精裝修萬科藍山現代城市社區項目產品價值樹規劃、立面、戶型、景觀、會所、配套集團整體產品品牌產品品牌景觀、會所萬恒領域現代城市社區立面、商業東方銀座中心城現代城市社區3.1項目產品價值樹客戶競爭傳承重點突出三個方面：經典立面產品價值規劃景觀公共部位立面戶型精裝修會所配套及商業材料設備新技術與智能化工藝及質量及格線標準線標桿線高層產品價值樹由于高層產品的規劃較密集，故高層產品的價值點主要在于戶型和立面萬科藍山大東項目東方銀座中心城萬恒領域產品價值規劃景觀公共部位立面戶型精裝修會所配套及商業材料設備產品價值規劃景觀公共部位立面戶型精裝修會所配套及商業材料設備新技術與智能化工藝及質量及格線標準線標桿線洋房產品價值樹由于洋房的屬于區域內稀缺產品，也是本項目樹立標桿的重點產品，故在規劃、立面、景觀、戶型上等都要達到區域標桿水平萬科藍山大東項目東方銀座中心城萬恒領域產品價值規劃景觀公共部位立面戶型精裝修會所配套及商業材料設備產品價值規劃景觀公共部位立面戶型精裝修會所配套及商業材料設備新技術與智能化工藝及質量及格線標準線標桿線綜合兩個產品的價值點，并結合客戶特征及競品情況，本項目總的價值樹結論可以得出5個標桿要素：規劃、戶型、立面、景觀和配套。萬科藍山大東項目東方銀座中心城萬恒領域產品價值規劃景觀公共部位立面戶型精裝修會所配套及商業材料設備另外，根據對客戶的前期調研，也可以看出，客戶對于景觀、戶型、會所等關注較高。另外，根據對客戶的前期調研，也可以看出，客戶對于景觀、戶型、客戶對于各個關注點的具體要求匯總客戶對于各個關注點的具體要求匯總3.2項目產品價值樹立面本項目產品價值樹景觀規劃要看起來值錢，塑造典雅且不失國際感的項目整體形象；保證舒適的前提下，合理控制面積區域內首屈一指的低密度洋房社區價值塑造戶型為業主提供高檔社區的配套服務，拔升社區檔次會所充分利用原生大樹，低密空間，營造出都市里的綠洲，各個景觀組團進行風情化設計，使社區景觀更豐富大東體育場、幼兒園、教育用地，新28中，地鐵線等配套3.2項目產品價值樹立面本項目產品價值樹景觀規劃要看起來值

目錄1、投資決策與經營方案指標對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設計方案介紹5、項目開發計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析目錄XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告4.1項目設計方案介紹設計理念大東項目采用新古典主義風格將懷古的浪漫情懷與現代人對生活的需求相結合；兼容華貴典雅與時尚現代；紅白相間的洋房，磚與石的完美結合；首層躍層的疊墅，三層往上的層層退臺，彰顯洋房戶型豐富的產品特點，給業主以多重選擇；拔地而起的全點式高層，成熟的典型戶型，石與鋁板的配搭，將古典與現代完美融合；莊重而典雅的會所，將成為大東區域一顆冉冉升起的閃亮明珠規劃目標:

將簡約的物業類型，層次鮮明的以一條主景觀軸劃分，洋房的優雅與高層的偉岸相輔相成，共同締造品質大盤。規劃以“生態、文化、以人為本”為原則，融合現代人的生活理念，建設具備新古典主義建筑風格的現代居所，將該大東建設成為一個以高層住宅、花園洋房、高級公寓和配套商業為一體的可持續發展的、生態型的高檔休閑社區，使該區域成為城市中充滿魅力和活力的標志性區域、大東區居住標桿。。4.1項目設計方案介紹4.2.1總體規劃設計4.2.1總體規劃設計4.2.2規劃設計指標4.2.2規劃設計指標4.2.3規劃形成的演化過程1、用地現狀分析北側：沈陽東方鋼鐵（集團）有限公司東側：國瑞在建項目，容積率2.5西側：舊小區以多層為主，中間有小學規劃用地南側：拆遷中4.2.3規劃形成的演化過程1、用地現狀分析北側：沈陽東方4.2.3規劃形成的演化過程2、日照分析A、高層位置的設定B、會所位置的設定c、糼兒園位置的確定4.2.3規劃形成的演化過程2、日照分析A、高層位置的設定4.2.3規劃形成的演化過程2、商業分析4.2.3規劃形成的演化過程2、商業分析4.2.3規劃形成的演化過程3、園處入口分析4.2.3規劃形成的演化過程3、園處入口分析4.2.3規劃形成的演化過程4、物業類型分布A、商業比例13%-15%B、公寓為商業建筑為了與藍山相呼應C、高層戶型的分布D、會所設計位置設置的想法4.2.3規劃形成的演化過程4、物業類型分布A、商業比例14.3.1分期建設規劃分析4.3.1分期建設規劃分析4.3.2交通流線分析4.3.2交通流線分析4.3.3綠化景觀分析4.3.3綠化景觀分析4.3.4景觀重點分析4.3.4景觀重點分析4.3.5消防動線分析4.3.5消防動線分析4.3.6地庫車位分析4.3.6地庫車位分析4.4會所4.4會所4.4.1商業會所平面4.4.1商業會所平面4.4.2商業會所平面4.4.2商業會所平面4.4.3商業會所平面4.4.3商業會所平面4.5洋房4.5洋房4.5.1典型戶型平面（洋房）4.5.1典型戶型平面（洋房）4.5.2典型戶型平面（洋房）4.5.2典型戶型平面（洋房）4.5.3典型戶型平面（洋房）4.5.3典型戶型平面（洋房）4.5.4典型戶型平面（洋房）4.5.4典型戶型平面（洋房）4.5.5典型戶型平面（洋房）4.5.5典型戶型平面（洋房）4.5.6典型戶型平面（洋房）4.5.6典型戶型平面（洋房）4.5.7典型戶型平面（洋房）4.5.7典型戶型平面（洋房）4.5.8典型戶型平面（洋房）4.5.8典型戶型平面（洋房）4.6高層4.6高層4.6.1典型戶型平面（高層）4.6.1典型戶型平面（高層）4.6.2典型戶型平面（高層）4.6.2典型戶型平面（高層）4.6.3典型戶型平面（高層）4.6.3典型戶型平面（高層）4.6.4典型戶型平面（高層）4.6.4典型戶型平面（高層）4.7公寓4.7公寓4.7.1典型戶型平面（公寓）4.7.1典型戶型平面（公寓）4.8.1單體效果圖（商業會所）4.8.1單體效果圖（商業會所）4.8.2單體效果圖（五層洋房）4.8.2單體效果圖（五層洋房）4.8.3單體效果圖（六層洋房）4.8.3單體效果圖（六層洋房）4.8.4單體效果圖（高層）4.8.4單體效果圖（高層）4.8.5沿街效果圖（東北大馬路一）4.8.5沿街效果圖（東北大馬路一）鳥瞰圖4.8.6沿街效果圖（東北大馬路二）鳥瞰圖4.8.6沿街效果圖（東北大馬路二）4.8.7沿街效果圖（聯合路）4.8.7沿街效果圖（聯合路）4.8.8沿街效果圖（聯合路夜景）4.8.8沿街效果圖（聯合路夜景）4.9景觀意向一4.9景觀意向一4.9景觀意向二4.9景觀意向二XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告

目錄1、投資決策與經營方案指標對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設計方案介紹5、項目開發計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析目錄5.1項目分區平面圖：分期原則：1、交地進度及時間2、推售的物業形態和節點3、充分考慮施工區域劃分的合理性

5.1項目分區平面圖：分期原則：5.2：各分區里程碑節點分區項目獲得開工開盤結轉一期2010-12-82011-5-82011-10-152012-12-15二期2010-12-82011-7-152011-11-152013-5-15三期2010-12-82012-4-12010-8-202013-11-15四期2010-12-82013-5-12013-10-12014-11-15五期一標段2010-12-82013-7-12013-11-12014-12-15五期二標段2010-12-82013-10-12014-6-152015-6-15六期2010-12-82014-4-12014-8-202015-10-15.2：各分區里程碑節點分區項目獲得開工開盤結轉一期2010GemdaleCorporation一期主要開發周期設計周期：2011.12.8～2011.6.28（203天）203161天587天開盤周期：2011.5.8～2011.10.15（161天）竣工周期：2011.5.8～2012.12.15（588天）5.4項目周期分析：GemdaleCorporation一期主要開發周期設計周2011年：1、2期；2012年：1、2、3期；2013年：2、3、4、5期；2014年：4、5、6期；2015年：5、6期5.7：20011-2015年在建計容面積2011年：1、2期；5.7：20011-2015年在建計容

目錄1、投資決策與經營方案指標對比2、項目市場定位介紹（修改）3、價值樹及價值點落實介紹（增加）4、項目設計方案介紹5、項目開發計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析目錄6.1綜合成本對比分析：可研階段土地樓面地價為2815元/平方米，現階段為2430元/平方米。由于土地成本減少大于建安費用增加，導致最終綜合成本減少。6.1綜合成本對比分析：可研階段土地樓面地價為2815元/6.2建安成本變動:6.2建安成本變動:6.3成本變動原因分類統計6.3成本變動原因分類統計6.4成本變動原因說明（1）目標與投資決策成本對比：基礎設施：因總建筑面積增加33966m2，引起增加612萬元（增加8元/m2銷面）。環境環境部分含硬質地面，因物業類型增加多層洋房，考慮洋房圍墻等增加景觀費用,環境指標由可研階段的420元/環境面積提升至455元/環境面積。引起增加384萬元（6元/m2銷面）。公建配套

1、因地下室面積增加32040平米以及其他配套面積調整，引起增加7899萬元（增加178元/m2銷面）

；

2、因物價上漲，鋼筋由可研階段5800元/t增加至6200元/t，引起增加531萬元

；單體

1、因增加物業類型多層洋房，引起增加31741萬元（增加704元/m2銷面）；與可研階段8層小高層比較，其中因外立面標準提升，導致建面指標增加280元/平米，因物價上漲導致建面指標增加12元/平米。

2、因取消小高層及中高層，減少49405萬元（減少1112元/m2銷面）；

3、因高層建筑面積增加，引起增加25162萬元（增加566元/m2銷面）；

4、因高層材料人工價格上漲，引起增加766萬元（減少6元/m2銷面）；

5、因商業面積增加，引起增加679萬元（增加15元/m2銷面）；

6、因價格上漲因素，引起商業增加155萬元（減少2元/m2銷面）；

7、價格上漲因素包括人工、材料價格上漲；外保溫由于受政策影響，暫時由可研階段100元/平米增加到150元/平米。注：該項目建安成本目標與投資決策成本的比較，詳見附件說明。具體分析見鏈接6.4成本變動原因說明（1）目標與投資決策成本對比：具體

目錄1、投資決策與經營方案指標對比2、項目市場定位介紹（修改）3、價值樹及價值點落實介紹（增加）4、項目設計方案介紹5、項目開發計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析目錄7、項目營銷分析、7.1項目分期項目一共分6期開發，2011年開工1、2期，可售面積13萬平2012年開工3期，可售面積6萬平2013年開工4、5期，可售面積19萬平2014年開工6期。可售面積6萬平1期2期3期4期5期6期7、項目營銷分析、7.1項目分期1期2期3期4期5期6期項目示范區2011年對會所示范區進行展示，2012年開放商業示范區和洋房示范區。2011年會所示范區商業示范區洋房示范區項目示范區2011年會所示范區商業示范區洋房示范區2011年度營銷節點項目2011主要營銷節點集中在下半年，由于項目首次推出以中小戶型為主的現金流產品，部分稀缺洋房產品，銷售難度較低，但受到限購政策影響，因而按開盤銷售率80%排布營銷計劃；3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月收取誠意金2011年2012年內部認購一棟，約100套，面積10000平正式開盤首次推出約400套，面積約42000平超級新品上市推出洋房，面積約8000平推出半棟約50套，面積約5000平集中現金流主力，在首次開盤形成熱銷，完成全年任務的65%-70%左右，為后續銷售減輕壓力推出1棟約100套，面積約10000平臨時售樓處開放示范區開放2011年度營銷節點項目2011主要營銷節點集中在下半年，由7.2投資決策時的銷售情況：年度銷售面積總體2011201220132014201525-33層高層18018735000738565270318628018-22層中高層158081004000063133549488-11層小高層5137615000230980132780內商業街608203600248200沿街商業268220046001062011602公寓21633041005841011692可售面積合計4441815000010465410562610565978242年度銷售額總體2011201220132014201525-33層高層16654728028648515318720482018-22層中高層183856004171372748693948-11層小高層5439013776233420172720內商業街884205105373700沿街商業470380072131801721808公寓29656041366951018569合計（不含車位）4903274180497434112800128518109771年度銷售均價總體2011201220132014201525-33層高層9243800887811009210995#DIV/0!18-22層中高層11630#DIV/0!#DIV/0!1042811523126298-11層小高層10587918410106#DIV/0!13008#DIV/0!內商業街14538#DIV/0!1418115055#DIV/0!#DIV/0!沿街商業17537#DIV/0!#DIV/0!156801696518797公寓13709#DIV/0!1008911900#DIV/0!15881整體均價（不含車位）11039836193101067912164140307.2投資決策時的銷售情況：年度銷售面積總體20112017.3現在定價與銷售計劃高層定價區位打分參照項目萬恒領域萬科藍山A5新里摩爾公館評分指標權重評分評分評分區位片區形象15%959595與市中心的距離12%100100100道路/交通狀況16%100100100周邊自然環境10%100100100周邊人文環境10%100100100周邊配套14%959595治安狀況8%100100100片區提升空間15%100100100總評分98.5598.5598.55各項目售價680073006000目標加權售價6900740760887.3現在定價與銷售計劃高層定價區位打分參照項目萬恒領高層定價產品打分進行取整高層均價為7300參照項目萬恒領域萬科藍山A5新里摩爾公館評分指標權重評分評分評分規劃設計總體規劃8%989898社區規模8%989898園林環境12%10010098建筑外觀13%100100100戶型設計15%9810098社區配套社區商業5%989898會所4%10000其他施工質量10%9810098物業管理10%9810098開發商品牌15%98100100總評分98.5895.5894.64各項目區位目標加權售價690074076088參照權重（%）30%50%20%目標加權售價699977506433加權后價格（元）210038751287本項目加權平均價格P（產品）7261高層定價產品打分進行取整高層均價為7300參照項目萬恒洋房定價區位打分由于區域內沒有洋房產品，故價格對比取全市2環范圍內具有一定可比性的項目作為定價參考參照項目金地檀郡海上五月花華潤橡樹灣評分指標權重評分評分評分區位片區形象15%1009090與市中心的距離12%1009595道路/交通狀況16%1009595周邊自然環境10%1009595周邊人文環境10%1009595周邊配套14%1009595治安狀況8%1009595片區提升空間15%1009095總評分10093.594.25各項目售價13000900010000目標加權售價13000962610610洋房定價區位打分由于區域內沒有洋房產品，故價格對比取全市洋房定價區位打分由于洋房在本區域內基本沒有競爭，在沈陽市也是非常受歡迎的稀缺產品，故定價較自由，進行取整洋房均價為11500參照項目金地檀郡海上五月花華潤橡樹灣評分指標權重評分評分評分規劃設計總體規劃8%959595社區規模8%959090園林環境12%9590100建筑外觀13%1009095戶型設計15%10092100社區配套社區商業5%1009590會所4%1009095其他施工質量10%10095100物業管理10%1009590開發商品牌15%10010095總評分98.693.4595.7各項目區位目標加權售價13000962610610參照權重（%）25%25%50%目標加權售價131851030011087加權后價格（元）329625755543本項目加權平均價格P（產品）11415洋房定價區位打分由于洋房在本區域內基本沒有競爭，在沈陽市各項目高層和洋房的比價關系項目名稱洋房價格高層價格洋房/高層比價關系備注金地國際花園800049001.6307年銷售價格綠地新里摩爾850060001.41現時銷售價格金地檀郡1300075001.73現時銷售價格平均1.59本項目高層和洋房的比價關系項目名稱洋房價格高層價格洋房/高層比價關系備注金地大東項目1150073001.57目前銷售價格可以看出，本項目洋房和高層的價格比和全市范圍內相同類型的熱銷項目的價格比差別不大，可以得出本項目洋房和高層的的定價是較合理的。各項目高層和洋房的比價關系項目名稱洋房價格高層價格洋房/高層7.3現在定價與銷售計劃1期單位201120122013年度4季度年度1季度2季度3季度4季度年度1季度2季度3季度4季度銷售價格（元/m2）高層元/m273007300752074427586

0

洋房元/m211500115001172311723

0

公寓元/m20

沿街商業元/m20

12600

12600128561275512911

銷售車位元/個0

120000

120000125000125000125000

銷售面積（m2）高層m226000260001736780009367

0

洋房m2100001000048004800

0

0m20

0

0

公寓m20

0

0

沿街商業m20

2500

2500564520003645

銷售車位個0

100

100279100179

7.3現在定價與銷售計劃1期單位201120122013年價格漲幅依據大東區2005年-2009年年均價格漲幅為9.2%區域內典型項目：萬恒領域價格漲幅萬恒領域從08年3月至09年11月一年半的時間中漲幅為18%。考慮到從2005年-2009年經歷了兩個房地產高速發展期，且大東區價格上漲主要是在2009年下半年實現的，因此適當調低本項目的價格漲幅，在2012年前取年價格漲幅8%為本項目年度價格漲幅。2013年后由于該區域的成熟，以及沈陽房地產的發展，故價格增幅預計在12%時間點20112012201320142015高層均價730078848515953610680洋房均價1150012420139101558017449漲幅——8%12%12%12%本項目年度價格增幅20052006200720082009年2010年8月銷售均價數值325636863771393346325382同比——13.2%2.3%4.3%17.8%16.19%時間點2008年3月2008年8月2009年8月2009年11月2010年11月成交均價(元/平）43004700480051006650漲幅——9.3%2.1%6.3%30.39%價格漲幅依據大東區2005年-2009年年均價格漲幅為9.27.4銷售定價差異說明高層價格和決策時變化較大，決策時約8000，現在定價為7300，主要原因是受沈陽二環內限購的影響，市場價格增長預期未能有效實現。如受限購影響，萬科藍山此次推出6號樓，較之前少了一半，為25套，價格和限購前推5號樓沒有明顯區別，表現出萬科認為此次限購對于2環內的產品，尤其大戶型，無論蓄客量還是價格預期，還是有一定影響。故我們決策時的價格及增長預期在當前政策環境下，會受到很大影響。7.4銷售定價差異說明高層價格和決策時變化較大，決策時約87.5現在與項目決策階段銷售計劃差異說明1、開盤時間差異說明由于決策時的開盤時間是以較理想的狀態進行，4月開工，9月正式銷售。而現實是規劃方案修改，導致開工日期不能按計劃開始，以至于開盤時間延后，銷售周期縮短，影響了節奏。2、產品和市場的差異化決策時只規劃高層和小高層，產品較單一，且政策不是很緊，而現在產品規劃發生較大變化，增加了洋房產品，體量較大，加上政策原因，故推售節奏也和決策時發生了較大變化。7.5現在與項目決策階段銷售計劃差異說明1、開盤時間差異說7.6營銷費用與銷售進度對比：201120122013總計1234小計1234小計1234小計銷售額4225042250178602855325640260309808319777171721221254088103249營銷費用142424522581比例（按年）3.37%2.5%2.5%7.6營銷費用與銷售進度對比：201120122013總7.7營銷費用明細表（細化到季度即可）2011年度總營銷費用1424萬元7.7營銷費用明細表（細化到季度即可）2011年度總營銷費GemdaleCorporation科學筑家TheScienceofLiving沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告GemdaleCorporation科學筑家TheSci

目錄1、投資決策與經營方案指標對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設計方案介紹5、項目開發計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析目錄1.1項目物業類型分布投資決策階段現階段1、會所位置由東北角調整到西北角2、增加了洋房產品，取消小高層1.1項目物業類型分布投資決策階段現階段1、會所位置由東北1.1投資決策與經營方案指標對比：2815平均價格版本可售面積(m2)單位銷面建安成本（元）建安成本(萬元)銷售收入(萬元)凈利潤（萬元）IRR銷售凈利率成本利潤率可研44418137351659235138218073625.56%15.71%48.66%當前45081140901844064943697662923.25%15.50%41.55%增加663035618483-19452-4107-2.31%-0.21%-7.10%增長1.49%9.53%11.14%-3.79%-5.09%-9.05%-1.35%-14.60%表1：授權樓面地價3200元/平方米版本

集團備案的投資決策收益水平為授權樓面地價3200元/平方米的版本，而土地實際獲取價格為2430元/平方米，根據集團要求，需要將3200與2430的平均價格2815作為土地樓面地價進行投資收益測算，指標對比見表2。表2：授權樓面地價3200元/平方米與實際獲取地價2430元/平方米的平均價格——2815元/平方米版本3200授權版本可售面積(m2)單位銷面建安成本（元/㎡）建安成本(萬元)銷售收入(萬元)凈利潤（萬元）IRR銷售凈利率成本利潤率可研44418137351659235138217030220.00%13.68%42.37%當前45081140901844064943697662923.25%15.50%41.55%增加663035518483-1945263273.25%1.82%-0.82%增長1.49%9.50%11.14%-3.79%9.00%16.24%13.29%-1.93%1.1投資決策與經營方案指標對比：2815平均價格版本可售1.1投資決策與經營方案指標對比：1、地價：投資決策階段集團授權樓面地價為3200元/平方米，土地實際獲取價格2430元/平方米。2、物業類型：投資決策評審階段為高層+中高層+小高層；為了提高社區整體品質，當前方案調整為高層+洋房3、建安成本：成本增加355元/可售平方米。

1）因總建筑面積增加33966m2，導致基礎設施費增加612萬元（8元/m2銷面）。

2）因物業類型增加多層洋房，考慮洋房圍墻等增加景觀費用,環境費用導致增加384萬元（6元/m2銷面）

3）因地下室面積增加32040平米及其他配套面積調整，引起公建配套費增加7899萬元（178元/m2銷面）

4）因增加多層洋房（31741萬元）、取消小高層及中高層（-49405萬元）、增加高層建筑面積（25162萬元），導致單體費用增加7498萬元（158元/m2銷面）另外，由于價格上漲因素也帶來了成本上漲，詳見第六部分成本分析。1.1投資決策與經營方案指標對比：1、地價：投資決策階段集1.1投資決策與經營方案指標對比：4、售價：有一定幅度降低

可研現在比重開盤價格總體均價比重開盤價格總體均價高層76%8008924363%73008389小高層12%918410587—

——洋房—

——25%1115013928公寓5%9408137096%78009926沿街商業71200013758住宅均價——10389——9949商業均價——15683——11881總體均價（不含車位）——11039——10188

和投資決策階段相比，高層售價有了較大幅度的降低，主要是因為：1)受沈陽二環內限購的影響，市場價格增長預期未能有效實現；2)增加了洋房產品比重，導致高層的舒適性下降。但是通過物業組合，方案優化，項目整體住宅均價下降幅度并不大。1.1投資決策與經營方案指標對比：4、售價：有一定幅度降低

投資決策現在增加容積率2.32.30占地面積(m2)197550198205.9655.9計容建筑面積(m2)4536644557602096可售物業總可售面積(m2)4441814508106629物業類型高層33826876%28372863%-54540小高層5137612%

0%-51376洋房

11120025%111200公寓216335%273746%5741商業329047%285086%-4396車位2417—2783—366非可售物業非可售面積(m2)94834950-4533物業類型會所368339%100018%-2776幼兒園210022%200040%-100社區及物業用房370039%204341%-1657

會所單體總面積有所減少，約2960平方米，其中包含會所1000㎡，物業用房803㎡，商業1250㎡，通過方案優化，部分物業用房（450㎡）將來作為會所使用，保證會所最終使用面積約1500㎡，會所中只布置了業主關注的使用率較高的功能分區，取消了以前的泳池等功能區域，不僅可以增加可售面積，而且降低了未來的維護成本；另外物業及社區用房都有了很大幅度的降低，導致最后的非可售物業大幅減少，可售面積增加。五、可售面積增加：1)土地面積增加；2)非可售物業大幅減少。1.1投資決策與經營方案指標對比：投資決策現在增加容積率2.32.30占地面積(m2)1971.2項目經營方案定位說明項目經營方案定位——一環邊、中低密度新古典城市標桿社區1.2項目經營方案定位說明項目經營方案定位——

目錄1、投資決策與經營方案指標對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設計方案介紹5、項目開發計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析目錄在項目啟動前，我們在大東按照集團新標準進行了客戶調研2.1客戶定位與項目決策比較在項目啟動前，我們在大東按照集團新標準進行了客戶調研2.1XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告98%的受訪客戶都是在大東居住或者生活的98%的受訪客戶都是在大東居住或者生活的XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告XX年金地集團沈陽公司大東項目經營方案集團評審報告客戶小結高層客戶現代三檔為主洋房客戶現代四檔為主由于大東項目首次采用集團新的調研標準進行客戶深度訪談，可能對于集團的要求理解還不夠深刻，此結果僅供參考，也請集團進行指正，以后更好的改進。客戶小結由于大東項目首次采用集團新的調研標準進行客戶深度訪談2.2客戶定位與項目決策比較定位類型客戶屬性現在項目決策階段說明核心客戶客戶細分高層——現代3檔洋房——現代4檔現代3檔請參照《集團客戶細分方法作業指導書》客戶身份高層客戶——企事業、機關單位員工，中層，小企業主為主洋房客戶——企事業、機關單位中高管，私企業主高層客戶——企事業、機關單位員工，中層，小企業主為主洋房客戶——企事業、機關單位中高管，私企業主可以用高端、中端，結合私營業主、企業高管、企業技術人員、普通白領、個體工商戶、原住民等來說明客戶地域來源大東為主，少數沈河、東陵、皇姑客戶大東為主，沈河為輔1、根據項目特性，可以在本表基礎上增加客戶屬性。2、如果核心客戶、重要客戶、游離客戶三類客戶定位類型在目標客戶中所占比例發生變化的話，需要另外說明。3、在核心客戶中，如果客戶又分成幾類的話，需要說明這幾類客戶占核心客戶的比例，及分別說明這幾類客戶的客戶屬性；客戶年齡組成高層——25-40洋房——35-4525-40家庭結構組成三口之家為主三口之家為主客戶收入高層家庭年收入10-15萬洋房家庭年收入15-30萬家庭年收入5-10萬客戶職業組成高層——技術工人、基層管理，初級公務員、個體戶洋房——部門經理、公司高管、技術工人、白領、基層管理，公務員、個體戶、企業中高管購房目的組成結婚、改善環境、方便工作為主結婚、改善環境、方便工作為主置業次數組成首次和改善為主首次和改善為主主要交通工具高層——私家車為主洋房——私家車為主以公交車、私家車為主重要客戶游離客戶2.2客戶定位與項目決策比較定位類型客戶屬性現在項目決策階2.3產品定位與項目決策階段比較可研現在產品系列定位褐石系列藝境產品線*寫意新古典系列*規劃容積率2.32.3實際容積率2.32.3總占地面積197550198205.9商業配套面積3290428508會所等附屬配套面積94834950建筑面積453664455616物業類型高層比例74%、小高層26%高層比例71.5%、洋房28.5%車位比1:0.51:0.75戶型面積高層戶均110㎡高層戶均100㎡小高層戶均135㎡洋房戶均160㎡2.3產品定位與項目決策階段比較可研現在產品系列定位褐石系項目產品系列歸類褐石街區新古典歐陸風格現代典雅傳統、奮斗類人群為主傳統、現代類人群為主傳統、逍遙類人群為主逍遙、現代類人群為主高端五檔人群為主天御中高端四檔人群為主藝墅天逸三檔人群為主藝境二檔人群為主按立面風格劃分按客戶檔次劃分項目產品系列歸類褐石街區新古典歐陸風格現代典雅傳統、奮斗類人2010沈陽市產品銷售情況2010區域內產品銷售情況2.4戶型定位與項目決策階段比較2010沈陽市產品銷售情況2010區域內產品銷售情況2.4從上表可以看出區域內的高層沒有總價超過200萬以上的產品，萬科藍山U5戶型總價在160萬左右，如果去掉精裝修因素總價在140萬左右。全市范圍內，總價超過200萬的高層產品，銷售去化率也不高，故我們規劃高層產品的總價最高控制在200萬以內較合適，建議不超過150萬，如按我們整體均價7400計算，高層戶型的面積最大不能超過200平無論區域還是全市范圍，總價50-100萬的產品供應量和去化率都是最高的，是現金流主力產品，故我們的戶型規劃也要以此為標準。高層產品分析從上表可以看出高層產品分析從上表可以看出在50萬-100萬總價區間的產品段細分，得出80平-120平的戶型是最暢銷的，故我們在規劃的時候，以這個面積段的戶型比例可以適當提高。從上表可以看出從上表可以看出由于區域內洋房樣本只有綠地新里摩爾，故參考意義不大，從上表可以看出那么從全市范圍看，100萬-200萬之間的洋房產品，無論供給量還是去化率都是最高的，故我們的洋房產品規劃，也要在這個總價范圍內為主，面積區間大概在120平-170平之間，才能確保暢銷。參考兄弟項目，如檀郡和丹陛，也是150—200萬之間的洋房產品最受歡迎，去化最快。從上表可以看出產品定位小結通過以上各個物業類型對市場的承受能力分析，考慮到區域內的總體承受能力較低和發展較滯后，盡管高端別墅產品在區域內是稀缺型產品，具有差異化競爭優勢，但別墅的產品理念出發點，是以山水自然景物為依托，城市別墅依托的是建筑設計本身，純高端的客戶在認同感上會有錯位，由于別墅的總房款過高，在目前大東的市場環境下，銷售風險較大。而從另一方面考慮在城市中心開發別墅項目也意味著土地資源的絕對浪費。而反觀洋房產品在總價款上沒有太大的區域跳躍性，具有和別墅類似的居住舒適性，市場成熟度和接受度高，同時洋房與高層產品差異化較小，產品屬性更和諧。故建議物業類型以高層和洋房為主，利用高層去和萬科藍山的中小戶型競爭性價比，利用洋房去競爭萬科的U5大戶型，控制住總價區間，減少銷售風險。產品定位小結需求戶型面積戶均面積投資階段套數比例投資階段面積比例現階段套數比例現階段面積比例單房與1房40-604020%10%10.2%6.7%2房2廳1衛80-9085/9055%67%33.8%28.9%3房2廳1衛100-120110/11515%12%19.2%21%3房2廳2衛120-140130/1255%7%20.9%18.1%3房2廳2衛140-16015011.5%17.7%4房2廳2衛140-1601505%4%------4房2廳2衛160-210170/180--4.4%7.6%合計

100.00%100.00%100.00%100.00%目前戶型定位高層主要集中在90-125平米，客群定位剛需首次和首改客戶，根據沈陽二環內限購政策，產品角色定位為走量避險產品。另一部分產品為避免產品內耗取消高層大戶型產品，定位為稀缺舒適型洋房產品，提高了產品的溢價能力，由于大東區域是沈陽唯一較缺乏大品牌介入的市內五區，區域內唯一品牌開發商是與本案一街之隔的萬科藍山項目和綠地新里摩爾，由于摩爾已經是尾盤了，故本案以藍山為假想敵，高層產品（90-125平）戶型與藍山A5系列（101-137平）戶型競爭。洋房產品（標準層150平）與藍山高層U5系（160-167平）產品競爭，總價趨近具有明顯的競爭優勢。面積戶均面積投資階段套數比例投資階段面積比例現階段套數比例現中海華潤華潤華潤中海中海中海華潤華潤華潤中海中海2.5商業定位根據項目整體策劃思路，結合項目地塊特色及市場現狀，作出如下定位：商業業態：美食娛樂中心+社區配套商業+會所+公寓開發規模：60832㎡商業物業組成建筑面積業態組合單鋪面積其他要求商業配套社區配套中心8145㎡主題中餐/特色餐飲/便利店汽車展示娛樂等單鋪建筑面積為200-500㎡沿街聯合布置進深約15-20m二層沿街，臨聯合路，完全對外開放，層高4.0-4.5m，做好煙道美食娛樂中心20363㎡餐飲/ktv/洗浴辦公/銀行/電信/美容美發/藥房/食品/糕點/單鋪建筑面積約為300-600㎡開間約為7-8m二到四層商鋪，臨東北大馬路，商鋪可自由組合，設置煙道小計28508㎡可售物業VIP會所1500㎡健身俱樂部、瑜伽社區圖書館、多功能房乒乓球、棋牌二層為主，框架結構、自由組合前期作為售樓處方案規劃說明把商業打造成為社區消費餐飲休閑娛樂和生活的中心和交流平臺，是一個絕對開放和共融的平臺、一個極具目的性消費的場所；臨兩條主要市政路布置，做一些相對較大的商鋪，引進規模交大和檔次較高的餐飲娛樂等業態，填補片區空白。商鋪以銷售為目的，前期引進個別大型餐飲商家。2.5商業定位根據項目整體策劃思路，結合項目地塊特色及市場

目錄1、投資決策與經營方案指標對比2、項目市場定位介紹3、價值樹及價值點落實介紹4、項目設計方案介紹5、項目開發計劃介紹6、項目成本分析7、項目營銷分析8、項目經營分析表說明與項目經營責任書B目錄萬科藍山總占地面積7.8萬平，總建筑面積26.5萬平，分兩期開發，共計住宅近1600套，公寓500余套。藍山的規劃由美國GBBN擔綱設計，景觀由日本LDC株式會社設計。整體風格設計為都市現代風格，規劃在北部臨近東北大馬路布置了一排層公建，南側布置了16棟高層、小高層住宅，并利用住宅圍合將組團景觀最大化，以宜人的尺度提高園區景觀舒適度。主要競品一萬科藍山萬科藍山總占地面積7.8萬平，總建筑面積26.5萬平，分兩期萬恒領域占地8.9萬，總建面19萬平，萬恒領域是萬恒地產繼萬恒·東方儷城之后，傾力打造的東一環精品景觀住宅。位于大東區東站街，項目周邊配套齊全。社區設有商業街、健身場館、幼兒園，滿足業主生活所需。首創沈城圓弧建筑，咖啡色立面，首家采用錯落式陽臺。原創入戶花園，48～140平舒適空間，產品的均好性更強。主要競品二萬恒領域萬恒領域占地8.9萬，總建面19萬平，萬恒領域是萬恒地產繼萬東方銀座中心城（沈陽）地處沈陽市大東區核心路段、緊鄰