稽便函[2011]31號：發票檢查強調合規性發票管理的基本內容房地產各種經濟業務應取得的發票形式沒有及時取得發票是否可以補救？房地產開發企業之發票管理篇稽便函[2011]31號：發票檢查強調合規性房地產開發企業之一、發票檢查突出合規性風險提示——有關重點企業作為在各類經營或消費活動中應開具或應索取發票的銷售方或購買方，應認真對待即將到來的從嚴從緊的發票大檢查。

（一）企業要充分關注“必查發票”

“稽便函[2011]31號”文明確規定了兩類“必查發票”：

一是“將企業填開一定金額以上的發票列為必查發票”

二是“對企業列支項目為‘會議費’、‘餐費’、‘辦公用品’、‘傭金’和各類手續費等的發票，須列為必查發票進行重點檢查。”

同時將“一定金額以上”必查發票填開金額標準的確定權授予各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局。

2一、發票檢查突出合規性風險提示——2一是要關注當地主管稅務機關確定的“一定金額以上”必查發票的具體標準究竟是多少。有不規范取得發票的房地產企業務必確保對開具的發票以企業實際發生的經濟業務為前提，同時務必加大對必查發票開具和審核把關的力度，確保對發票使用的真實性、合法性。二是對企業列支項目為“會議費”、“餐費”、“辦公用品”、“傭金”和各類手續費等的發票確定為必查發票的問題，主要是針對以往一些企業喜歡利用這種名義發票從外部開具發票回本單位報銷的情況。這樣做一方面可以將賬面資金從賬內提出（形成小金庫、私分或貪污等），同時開具的費用還可以享受所得稅稅前扣除，一舉兩得。3一是要關注當地主管稅務機關確定的“一定金額以上”必查發票的具三是不能因為知道了一定金額以上發票必查的金額標準，知道了有關費用的發票列入了必查發票，從而放松對外開具小額發票或其他費用發票的使用要求，企業仍然要防止由于內部控制缺陷、人為舞弊（如企業管理層凌駕于內部控制之上）等原因導致在其他發票的使用上出現不應該出現的違法違規甚至是犯罪問題。必須強調的是，雖然“一定金額以上”及上述所列舉類別的費用發票為必查發票，但對一定金額以下的發票及其他類別費用的發票，稅務檢查人員肯定還會關注，而且很可能會根據實際情況的需要實施檢查。所以，企業仍應重視對必查發票以外各類發票合法合規的使用問題，對發票的使用不能有僥幸心理。

4三是不能因為知道了一定金額以上發票必查的金額標準，知道了有關（二）嚴把發票入賬關

必查發票“要逐筆進行查驗比對，通過對資金、貨物等流向和發票信息的審核分析，重點檢查其業務的真實性”，對費用類必查發票“要逐筆進行查驗比對，重點檢查企業是否存在利用虛假發票及其他不合法憑證虛構業務項目、虛列成本費用等問題。”一是充分認識發票檢查已不再局限于以往傳統的“就票查票”。今后對銷售業務的檢查，不僅會以企業賬面應該具備的記賬要件為依據，而且檢查人員還可能通過對資金、貨物的流向，通過與對方購貨單位的“查驗比對”進行認證。因此，企業即使開具了銷售發票，但有沒有真正發貨，有沒有收到貨款，對方單位有沒有貨物入庫并付款等問題，檢查人員都可能跟蹤追擊并查驗比對。5（二）嚴把發票入賬關5（二）嚴把發票入賬關

二是企業所使用的發票都必須以實際發生的經濟業務為基礎。一方面對外開具“一定金額以上”發票時，一定要以實際發生的銷售業務為前提，不能為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票。三不能為了回避大金額費用發票被查而化整為零去開具發票，因為一旦稅務機關發現同一個單位開出多張小金額的甚至連號的發票，反而會對接受發票的企業重點檢查。

6（二）嚴把發票入賬關6（二）嚴把發票入賬關

四是發票入賬時務必加強對經濟業務真實性的審核。盡管“稽便函[2011]31號”沒有明確這方面的要求，但隨著發票檢查嚴格程度的提升，企業在記賬時如果沒有把好第一道關，存在證明經濟業務成立的資料不全、不清晰、不正確等問題，日后就會存在被查風險。因此，企業記賬人員在受理相關發票時，要嚴格認真地審核相關發票所反映經濟業務發生和成立的原始憑證及相關資料，從發票業務發生的合規性、合法性及真實性等方面進行初步審核，確保從會計核算及企業內控的角度滿足對相關記賬依據的要求。7（二）嚴把發票入賬關7二、發票管理辦法發票種類增值稅發票營業稅發票專業發票以河北省為例，目前包括河北省出口商品發票、河北省代開統一發票、貨物銷售發票、加工修理修配發票、收購發票、機動車銷售普通發票等七種。營業稅發票有交通運輸業發票、建筑業發票、郵電通信業發票、文化體育業發票、服務業發票、銷售不動產發票、轉讓無形資產發票、金融保險業發票、娛樂業發票。專業發票是指國有金融、保險企業的存貸、匯兌、轉賬憑證，保險憑證；國有郵政、電信企業的郵票、郵單、話務、電報收據，國有鐵路、國有航空企業和交通部門、國有公路、水上運輸企業的客票、貨票等。根據《中華人民共和國發票管理辦法》第四十二條規定，國務院稅務主管部門可以根據有關行業特殊的經營方式和業務需求，會同國務院有關主管部門制定該行業的發票管理辦法。8二、發票管理辦法發票種類增值稅發票營業稅發票專業發票以河北省發票開具和保管《中華人民共和國發票管理辦法》及《實施細則》就發票的開具和保管的違規行為作了明確，包括以下方面：

1、“虛開發票”行為的界定

開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目，全部聯次一次性如實開具，并加蓋發票專用章。任何單位和個人不得有下列虛開發票行為：（一）為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；（二）讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；（三）介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。

違反本辦法規定虛開發票的，由稅務機關沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

9發票開具和保管92、不按規定使用發票行為界定

新《發票管理辦法》第二十四條規定，任何單位和個人應當按照發票管理規定使用發票，不得有下列行為：（一）轉借、轉讓、介紹他人轉讓發票、發票監制章和發票防偽專用品；（二）知道或者應當知道是私自印制、偽造、變造、非法取得或者廢止的發票而受讓、開具、存放、攜帶、郵寄、運輸；（三）拆本使用發票；（四）擴大發票使用范圍；（五）以其他憑證代替發票使用。102、不按規定使用發票行為界定

新《發票管理辦法》第3、開具紅字發票的規定

開具發票后，如發生銷貨退回需開紅字發票的，必須收回原發票并注明“作廢”字樣或取得對方有效證明。開具發票后，如發生銷售折讓的，必須在收回原發票并注明“作廢”字樣后重新開具銷售發票或取得對方有效證明后開具紅字發票。注意相應稅務處理：納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。113、開具紅字發票的規定

開具發票后，如發生銷貨4、發票不得跨省市使用政策

除國務院稅務主管部門規定的特殊情形外，發票限于領購單位和個人在本省、自治區、直轄市內開具。省、自治區、直轄市稅務機關可以規定跨市、縣開具發票的辦法。除國務院稅務主管部門規定的特殊情形外，任何單位和個人不得跨規定的使用區域攜帶、郵寄、運輸空白發票。禁止攜帶、郵寄或者運輸空白發票出入境。5、安裝稅控裝置及報稅要求

安裝稅控裝置的單位和個人，應當按照規定使用稅控裝置開具發票，并按期向主管稅務機關報送開具發票的數據。使用非稅控電子器具開具發票的，應當將非稅控電子器具使用的軟件程序說明資料報主管稅務機關備案，并按照規定保存、報送開具發票的數據。國家推廣使用網絡發票管理系統開具發票，具體管理辦法由國務院稅務主管部門制定。124、發票不得跨省市使用政策

除國務院稅務主管部門發票專用章根據《國家稅務總局關于發票專用章式樣有關問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第7號）規定，自2011年2月1日起啟用的發票專用章尺寸要求為：1.形狀為橢圓形，尺寸為40×30（mm）；邊寬1mm；2.中間為納稅人識別號，18位阿拉伯數字字高3.7mm，字寬1.3mm，18位阿拉伯數字總寬度26mm（字體為Arial）；3.稅號外刊納稅人名稱，自左而右環行，如名稱字數過多，可使用規范化簡稱；中文文字高為4.2mm，環排角度（夾角）210-260度，字與邊線內側的距離0.5mm（字體為仿宋體）；4.稅號下橫排“發票專用章”文字字高4.6mm，字寬3mm，延章中心線到下橫排字頂端距離4.2mm（字體為仿宋體）；5.使用多枚發票專用章的納稅人，應在每枚發票專用章正下方刊順序編碼，如“（1）、（2）……”字樣。號碼字高2.2mm，字寬1.7mm，延章中心線到下橫排號碼頂端距離10mm（字體為Arial），不需編號時可省去此橫排號碼：13發票專用章13支付給境內單位或個人的款項支付給行政事業單位的款項支付給境外機構和個人的款項支付其他三、取得票據的三類形式14支付給境內單位或個人的款項三、取得票據的三類形式14支付給境內單位或個人的款項，且該單位或個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或個人開具的發票為合法有效憑證。①凡屬于增值稅征收范圍的業務，無論是否享受免稅優惠，都必須開具增值稅發票。房地產開發企業一般為小規模納稅人或不屬于增值稅納稅人，則一般取得銷售貨物的普通發票。②凡屬于營業稅征稅范圍的業務，無論是否享受免稅優惠，都必須開具營業稅發票。其中，屬于企業經營范圍的，并經稅務機關核準的，企業可以領取發票自行開具；凡不屬于企業經營范圍的，以及個人取得的應納增值稅或營業稅的收入，都必須向稅務機關申請代開。對于工程所在地與機構所在地不一致的建筑安裝企業，均應在工程所在地開具發票或代開發票。15支付給境內單位或個人的款項，且該單位或個人發生的行為屬于營業2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。《關于調整行政事業性收費（基金）營業稅政策的通知》（財稅〔1997〕5號）的規定，涉稅行政事業性收費、基金應嚴格納入稅收管理。凡經中央及省級財政部門批準納入預算管理或財政專戶管理的行政事業性收費、基金，無論是由行政單位收取的，還是由事業單位收取的，均不用繳納營業稅；未納入預算管理或財政專戶管理的，一律繳納營業稅。為了便于繳納管理，對于中央批準納入預算管理或財政專戶管理的行政事業性收費、基金，由財政部、國家稅務總局分批下發不繳納營業稅的收費（基金）項目名單；凡經省級批準納入預算管理或財政專戶管理的行政事業性收費，由省財政廳（局）、地方稅務局分批下發不繳納營業稅的收費項目名單，并報財政部、國家稅務總局備案。未列入名單的一律繳納營業稅。162.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。國家機關、事業單位和社會團體，凡涉及繳稅的收費項目，均應納入稅務管理，進行稅務登記，其收費項目應進行納稅申報并使用稅務發票。對不繳稅的收費、基金項目，應使用省級以上財政部門統一印制或監制的收費、基金票據。172.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。財政票據從2012年1月1日起，將由非稅收入統一票據一統天下。根據財政部《關于清理整合中央財政票據的通知》（財綜〔2011〕46號）規定，為壓縮中央財政票據種類，統一規范中央財政票據式樣，促進財政票據電子化管理改革，財政部將按照“簡并票種、統一式樣”的原則，“以通用票據為主（即《中央非稅收入統一票據》和《中央非稅收入定額票據》），專用票據為輔；以機打票據為主，手工票據為輔”的管理思路，全面清理整合現有中央財政票據種類，壓縮中央財政票據，規范中央財政票據的規格、式樣。清理整合后，現行的行政事業性收費票據、政府性基金票據、罰沒票據、國有資產有償使用收入票據、非稅收入一般繳款書、其他財政票據6類票據，統一歸并為政府“非稅收入票據”和“其他財政票據”兩類。182.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。其中，非稅收入票據類共27種，分別是：（1）中央非稅收入統一票據。（2）中央非稅收入定額票據（1元、2元、5元、10元、20元、50元、100元）。（3）國家稅務局系統行政性收費專用收據。（4）國家稅務局系統行政性收費（電子）轉賬專用收據。（5）國家稅務局系統行政性收費專用繳款書。（6）國家稅務局系統行政性收費收入退還書。（7）海關行政事業性收費專用票據。（8）出入境檢驗檢疫收費收據。（9）中華人民共和國海事行政事業性收費專用收據。（10）國家知識產權局專利收費收據。（11）國家知識產權局專利收費收據_PCT國際申請。（12）人民法院訴訟收費專用收據—預收。（13）人民法院訴訟收費專用收據—結算。（14）人民法院訴訟收費專用收據—退費。（15）人民法院案款收據。（16）中國船級社賬單/收據。（17）探礦權采礦權使用費和價款專用收據。（18）礦產資源補償費自收匯繳專用收據。（19）礦產資源補償費專用繳款書。（20）故宮博物院專用收據。（21）故宮博物院專用定額收據（20元、30元、40元、60元）。（22）港口建設費專用收據。（23）國家電影事業發展專項資金專用票據。（24）當場處罰罰款收據。（25）代收罰款收據。（26）治安管理當場處罰決定書（代收據）。（27）非稅收入一般繳款書。192.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。其他財政票據類共8種，分別是：（1）公益事業捐贈統一票據。（2）中央行政事業單位資金往來結算票據。（3）全國性社會團體會費統一收據。（4）工會經費收入專用收據。（5）行業協會自律性經濟處罰專用收據。（6）住宅專項維修資金專用收據（出售公房使用）。（7）住宅專項維修資金專用收據（業主使用）。（8）中國清潔發展機制基金專用收據。202.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合3.支付給境外單位或個人的款項，以付匯憑證和該單位或個人的簽收單據及發票為合法有效憑證。根據《中華人民共和國發票管理辦法》第三十三條規定，單位和個人從境外取得的與納稅有關的發票或者憑證，稅務機關在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境外公證機構或者注冊會計師的確認證明，經稅務機關審核認可后，方可作為記賬核算的憑證。

4.國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。213.支付給境外單位或個人的款項，以付匯憑證和該單位或個人的簽四、房地產開發業務涉及的主要票據

22四、房地產開發業務涉及的主要票據22（一）土地出讓金、契稅根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》的規定，政府出讓土地，不征收營業稅，因此不得開具發票。房地產開發企業應以國土局開具的土地出讓金專用票據或其他非稅收入收據入賬，交納的契稅應當為“中華人民共和國契稅完稅憑證”。23（一）土地出讓金、契稅23（二）拆遷補償費房地產企業向被拆遷戶支付補償費，其業務流程并非被拆遷戶直接將土地使用權、地上建筑物轉讓給房地產企業，而是政府收回土地使用權，再由政府和房地產企業簽訂土地出讓合同。房地產企業采取支付拆遷補償方式或拆遷安置方式取得土地使用權，仍需補交契稅。《營業稅稅目注釋（試行）》還規定，因政府收回土地使用權而取得的補償金，不征收營業稅。因此被拆遷戶無需向房地產企業開具發票，而是由房地產企業采取用收據方式入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料留置于本公司備查。24（二）拆遷補償費24（二）拆遷補償費房地產企業向被拆遷戶支付補償費，其業務流程并非被拆遷戶直接將土地使用權、地上建筑物轉讓給房地產企業，而是政府收回土地使用權，再由政府和房地產企業簽訂土地出讓合同。房地產企業采取支付拆遷補償方式或拆遷安置方式取得土地使用權，仍需補交契稅。《營業稅稅目注釋（試行）》還規定，因政府收回土地使用權而取得的補償金，不征收營業稅。因此被拆遷戶無需向房地產企業開具發票，而是由房地產企業采取用收據方式入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料留置于本公司備查。例外情形，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：①被征收房屋價值的補償；②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；③因征收房屋造成的停產停業損失的補償。如果土地一級開發由政府主管部門或土地儲備中心負責，房地產開發企業通過招拍掛受讓土地，代墊的拆遷補償費應取得房屋征收機構的收款證明，以充抵應繳納的土地出讓金。25（二）拆遷補償費例外情形，根據《國有土地上房屋征收與補償條例【案例】2011年1月天山房地產公司征得某村集體土地。其中，30畝土地依法辦理了合法出讓手續，支付補償金600萬元；5畝土地仍為集體土地，供開發商使用，支付補償金100萬元。開發商支付的補償金應如何取得發票？1.農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，均屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。鑒于相關法律規定農村和城市郊區的土地屬于集體所有，故村集體（村委會）通過合法程序出讓農村集體土地而取得的土地補償收入，應依照《營業稅稅目注釋（試行稿）》中“對土地所有者出讓土地使用權，不征收營業稅”的規定執行。因此，天山房地產公司為辦理了合法出讓手續的30畝土地支付的600萬元補償費不需要開具發票，以相關協議及支付證明即可入賬。2.對于村集體（村委會）未經政府相關部門審批，私自轉讓農村集體土地，因其土地權屬未進行變更，仍為集體土地，故對其取得的補償收入按“服務業”稅目中“租賃業”子目征收營業稅。因此，天山房地產公司為仍為集體土地的那5畝土地支付的100萬元補償費應索取“服務業”發票入賬。26【案例】2011年1月天山房地產公司征得某村集體土地。其中，（三）委托拆遷公司支付的拆遷補償費《營業稅稅目注釋（試行稿）》規定，拆除建筑物或構筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業，按“建筑業——其他工程作業”稅目征收營業稅。因此，向拆遷公司支付的拆遷勞務費，應取得工程所在地建筑業發票。房地產企業將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務費)整個承包給拆遷公司的，應取得全額的建筑業發票，直接給被拆遷戶的補償費作為拆遷公司的成本處理。27（三）委托拆遷公司支付的拆遷補償費27（四）青苗補償費費《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《營業稅稅目注釋（試行稿）》規定，不征收營業稅。只要能夠出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件。青苗補償費不屬于應該征收營業稅的情形，對土地承包人取得的青苗補償費收入不必為房地產企業開具發票，以補償協議和收據等憑證可以入賬。28（四）青苗補償費費28（五）土地整理費支付給其他公司的土地整理費，應取得工程所在地建筑業發票。（六）挖土費支付給農民工（非雇員）的挖土費，不得采取工作表發放，應由個人向地稅機關申請開具“稅務機關代開統一發票（地稅）”。開具發票時，由稅務機關征收營業稅及附加、個人所得稅。稅務機關已征收個人所得稅的，房地產開發企業不再扣繳個人所得稅。29（五）土地整理費29（七）道路工程費

《河北省地方稅務局關于道路、橋涵修建收入征收營業稅問題的批復》（冀地稅函〔1995〕185號）規定，對施工單位承建的道路、橋涵工程收入，不論單位性質如何，其工程預算內是否含稅，均應按“建筑業”稅目的“其他工程作業”項目征收營業稅。因此，房地產開發企業發生的道路工程費，應當取得工程所在地建筑業發票。30（七）道路工程費30（八）向企事業單位支付的勘察、設計、測繪、監理、驗收、咨詢等費用1.境內服務單位。房地產開發企業向境內公司支付的設計費、監理費、項目咨詢費等，應當取得提供服務的單位機構所在地稅務機關的服務業發票。2.境外服務單位。境內企業接受境外企業應稅勞務的，境外單位也負有營業稅納稅義務，稅款由境外單位在境內的代理單位負責代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項，以付匯單和收匯單位或者個人的簽收單據以及發票為合法有效憑證。31（八）向企事業單位支付的勘察、設計、測繪、監理、驗收、咨詢等（九）直接向行政事業單位交納的規費直接向行政事業單位交納的規費應當取得行政事業性收費收據及非稅收入專用收據，這些費用一般包括大市政配套費、綠化費、人防費、散裝水泥基金、教育配套設施費以及各種證照工本費等。32（九）直接向行政事業單位交納的規費32（十）有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費）《國家稅務總局關于營業稅若干征稅問題的通知》（國稅發〔1994〕159號）規定，有線電視安裝費，是指有線電視臺為用戶安裝有線電視接收裝置，一次性向用戶收取的安裝費，也稱之為“初裝費”。對有線電視安裝費，應按“建筑業”稅目征稅。財稅〔2003〕16號規定，燃氣公司和生產、銷售貨物或提供增值稅應稅勞務的單位，在銷售貨物或提供增值稅應稅勞務時，代有關部門向購買方收取的集資費〔包括管道煤氣集資款(初裝費)〕、手續費、代收款等，屬于增值稅價外收費，應征收增值稅，不征收營業稅。財稅〔2005〕165號對從事公用事業的納稅人收取的一次性費用是否征收增值稅問題規定，對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物的銷售數量有直接關系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數量無直接關系的，不征收增值稅。從上述兩規定看，財稅〔2005〕165號文件與財稅〔2003〕16號文件似有沖突之處，但是房地產企業發生的有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費），應當說與貨物的銷售數量沒有直接關系，所以應取得工程所在地建筑業發票。33（十）有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費）33（十一）建筑工程房地產開發企業的建筑工程是指新建、改建開發產品的工程作業。1.包工包料。應取得工程所在地建筑業發票。發票金額和承包結算金額相等。2.包工不包料。對施工方提供的勞務費應當取得工程所在地建筑業發票；對不包料（甲供材）應取得增值稅普通發票。但是要注意對于分包人銷售自產貨物并提供建筑業應稅勞務的分包工程，應當分別取得貨物銷售發票和建筑業發票。3.建筑工程分包。建筑工程分包，是指A建筑公司將承包工程的一部分分包給B建筑公司，由B建筑公司負責施工。房地產開發企業只與總承包人A發生業務關系，不與分包方B結算價款。總承包人A支付給分包方B的工程款項，由分包方B給總承包人A出具建筑業發票，與房地產開發企業無關。34（十一）建筑工程34（十二）裝飾工程裝飾工程是指對建筑物、構筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業。1.包工包料。發票的取得與建筑工程相同。2.包工不包料（清包工或甲供材）。清包工形式提供的裝飾勞務，是指工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。根據營業稅政策規定，裝飾勞務可以不包括甲供材，因此，房地產開發企業自行采購的裝飾材料直接憑增值稅普通發票入賬，向施工單位支付的清包工裝飾費用，應當取得工程所在地建筑業發票。35（十二）裝飾工程35（十三）設備安裝1.房地產開發企業從商家或生產廠家采購設備，再由房地產開發企業與安裝公司簽訂安裝合同的，應當取得商家或生產廠家的貨物銷售發票，并僅就安裝費的部分，由安裝公司出具工程所在地建筑業發票。安裝費營業稅的計稅依據不含設備。2.從事貨物生產、批發或零售的企業外購設備銷售給房地產開發企業同時提供安裝服務，企業收取的價款中既包括設備價款，又包括安裝費，這屬于增值稅的混合銷售業務，全額繳納增值稅，不征收營業稅。因此，房地產開發企業應取得全額的增值稅普通發票。36（十三）設備安裝36（十三）設備安裝

3.建筑安裝企業外購設備銷售給房地產開發企業同時提供安裝服務，根據增值稅、營業稅政策規定，一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除特定情形外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業稅。規定中所稱的貨物，是指有形動產，包括電力、熱力、氣體在內。因此，該混合銷售行為征收營業稅，不征收增值稅，應全額開具建筑業發票。37（十三）設備安裝37（十三）設備安裝

4.如果是房地產開發企業自行采購設備或者委托安裝公司采購設備的，設備生產廠家開具的增值稅發票抬頭應為房地產開發企業。這種情況下，安裝公司僅就安裝費金額征收營業稅。房地產開發企業應取得安裝工程所在地建筑業發票，發票金額就是安裝金額，不含設備價款。38（十三）設備安裝38（十三）設備安裝

5.企業自產貨物并負責安裝。根據增值稅、營業稅政策規定，提供建筑業勞務的同時并銷售自產貨物的行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物的銷售額繳納增值稅。房地產開發企業應分別取得增值稅發票和建筑業發票。例如，企業提供自產鋼結構、玻璃幕墻、防水工程、鋁合金門窗、電梯等并負責安裝的業務。最好分開簽訂合同或合同中價格分開。39（十三）設備安裝39（十四）房屋維修房屋維修又稱“修繕”，是指對建筑物、構筑物進行修補、加固、養護、改善，使之恢復原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業。根據《營業稅稅目（試行稿）》規定，房屋修繕按照“建筑業”稅目征收營業稅。因此，房地產開發企業支付的房屋維修費用，也應當取得工程所在地建筑業發票。允許計入開發成本的房屋維修費用是指開發產品完工前的維修費用。40（十四）房屋維修40（十五）綠化工程綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是建筑工程的一個組成部分。例如，綠化與平整土地分不開，而平整土地本身就是建筑業中的“其他工程作業”。國稅函發〔1995〕156號規定：為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按“建筑業—其他工程作業”征收營業稅。因此，房地產開發企業將綠化工程承包給園林綠化公司，應取得按承包金額開具的工程所在地建筑業發票。

如果房地產開發企業自購花草、樹木，聘請園林綠化公司負責施工的，按“建筑業——包工不包料”（即“甲供材”）業務處理。即房地產開發企業自購花草、樹木應取得貨物銷售發票，支付給園林綠化公司的施工費取得工程所在地建筑業發票。41（十五）綠化工程41（十六）支付給代銷公司的銷售傭金，支付給廣告公司的廣告費、宣傳性費用，應向對方索取地稅機關監制的“服務業”發票。（十七）支付的利息支付給金融機構的利息為銀行開具的付息憑證，支付給非金融機構的利息以及各種融資顧問費、服務費為地稅機關監制的“服務業”發票。42（十六）支付給代銷公司的銷售傭金，支付給廣告公司的廣告費、宣（十八）企業通過郵局訂閱的報刊、雜志郵政的大部分業務既可取得專業發票或收據，也可取得套印“××地方稅務局監制”的稅務發票，應優先取得稅務發票。43（十八）企業通過郵局訂閱的報刊、雜志43（十九）會議費

河北省地方稅務局2011年第1號公告：對納稅人年度內發生的會議費，同時具備以下條件的，在計征企業所得稅時準予扣除：

會議名稱、時間、地點、目的及參加會議人員花名冊；會議材料（會議議程、討論專件、領導講話）；會議召開地酒店（飯店、招待處）出具的服務業發票。企業不能提供上述資料的，其發生的會議費一律不得扣除。44（十九）會議費44（二十）差旅費《河北省地方稅務局關于企業所得稅若干業務問題的通知》（冀地稅發〔2009〕48號）規定，納稅人支付的差旅費補貼，同時符合下列條件的，準予扣除：有嚴格的內部財務管理制度；有明確的差旅費補貼標準；有合法有效憑證（包括企業內部票據）。45（二十）差旅費45（二十一）當年度發生成本取得發票時間約定發票取得時間問題直接影響到稅務處理，原則上企業所得稅無發票不得扣除，土地增值稅清算不允許扣除預提成本，因此，房地產開發企業應注意滯后取得發票的以下情形。1.納稅人當年成本費用已經發生，但當年年底前未取得發票，次年匯算清繳前取得發票。2.納稅人當年成本費用已經發生，但當年年底前未取得發票，次年匯算清繳后取得發票。46（二十一）當年度發生成本取得發票時間約定461.納稅人當年成本費用已經發生，但當年年底前未取得發票，次年匯算清繳前取得發票。國家稅務總局2011年第34號公告第六條關于企業提供有效憑證時間問題明確：企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。【案例】景旭地產公司2011年支付廣告費100萬元，取得發票40萬元，2012年5月1日取得發票60萬元。【案例分析】2011年預繳企業所得稅申報時，預提60萬元廣告成本，可以扣除，年度企業所得稅納稅申報時，所預提60萬元廣告成本有發票支持，否則當年度應納稅所得額應納稅調增60萬元。471.納稅人當年成本費用已經發生，但當年年底前未取得發票，次年2.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得發票。

①一般原則下，次年匯算清繳后取得發票不能在當年度扣除，應納稅調增處理。②次年匯算清繳后取得發票不能在當年度扣除，如果金額較小，可以在次年扣除，如果金額較大，性質特別，應取得主管稅務機關認可后，申請調整上年度應納稅所得額和應納稅額。調整額可填入年度納稅申報表主表第41行“以前年度多繳的所得稅額在本年遞減額”或第42行“以前年度應繳未繳在本年入庫所得稅額”。例如《遼寧省地方稅務局2008年度企業所得稅匯算清繳有關業務問題解答》第七條關于存貨估價入賬問題的規定：“納稅人購入存貨，由于取得合法購貨憑證不及時，可采取估價入賬方式進行核算。納稅人能在匯算清繳結束前取得相關發票的，對上年估價入庫結轉損益部分的成本不調增應納稅所得額，按發票實際金額調整已結轉損益的成本；在匯算清繳期結束后仍未取得發票的，應就估價入庫結轉損益部分的成本調增應納稅所得額，待實際取得發票時，調減取得年度應納稅所得額。”482.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得發票。【案例】景旭地產公司2011年支付廣告費100萬元，取得發票40萬元，2012年6月1日取得發票60萬元。

【案例分析】2011年年度應納稅所得額納稅調增60萬元，不能在2012年度申報扣除，但企業所得稅相關政策并未規定不可以追溯調整。492.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得發票。《稅收征管法》第五十一條規定：“納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關發現后應當立即退還；納稅人自結算繳納稅款之日起三年內發現的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實后應當立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規有關國庫管理的規定退還。”502.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得發票。《國家稅務總局關于納稅人權利與義務的公告》（國家稅務總局公告2009年第1號）：“七、申請退還多繳稅款權。對您超過應納稅額繳納的稅款，我們發現后，將自發現之日起10日內辦理退還手續；如您自結算繳納稅款之日起三年內發現的，可以向我們要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息。我們將自接到您退還申請之日起30日內查實并辦理退還手續，涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規有關國庫管理的規定退還。”512.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得發票。根據上述規定，遵循權責發生制原則，2011年度少計的成本費用60萬元對應所屬年度調整該年度的應納稅所得額，并通過“以前年度損益調整”等科目對補繳年度作企業所得稅納稅調整，涉及到納稅申報表的填列，可以在2012年度納稅申報表主表第41行“以前年度多繳的所得稅額在本年遞減額”項下填寫申報，也可以向主管稅務機關申請退稅。但是，需要提醒的是若2015年取得發票，按照上述規定，已經超過三年，所得稅不能再行申請調整。522.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得發票。③房地產企業結算計稅成本后取得發票是特殊情況，可在取得發票年度扣除。國稅發[2009]31號第三十四條規定：企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。532.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得發票。③房地產企業結算計稅成本后取得發票是特殊情況，可在取得發票年度扣除。國稅發[2009]31號第三十四條規定：企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。542.當年成本費用已經發生，但年底前未取得發票，次年匯算后取得③

房地產企業結算計稅成本后取得發票是特殊情況，可在取得發票年度扣除。

【案例】景旭地產公司開發的A項目2010年具備完工條件全部銷售完畢，2010年結轉開發成本時建筑工程合同并未取得全部建筑業發票，直到2011年10月方取得全部工程發票。主管稅務機關對于該公司2010度企業所得稅進行檢查時指出該公司開發成本中未取得發票部分應調增應納稅所得額。該公司財務人員認為，盡管2010年結算成本時暫缺發票，但2011年公司已沒有后續開發項目，2011年取得的發票已經沒有收入與其相配比，計入2011年只能形成較大虧損且短期內無法彌補。按照權責發生制原則，該公司2011年取得的發票能否2010年扣除？55③房地產企業結算計稅成本后取得發票是特殊情況，可在取得發票【案例分析】企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。對于房地產企業來說，盡管2011年取得的發票按照權責發生制原則應當歸屬于2010年度的成本費用，但是因2010年度雖然發生了成本費用，但是未取得發票，一樣不允許稅前扣除。但根據國稅發[2009]31號第三十四條規定，天山房地產公司2011年取得的發票只能在2011年計入計稅成本，不能申請調整2010年度企業應納稅所得額。56【案例分析】56（二十二）大額費用稅前列支需注意的問題

企業發生的大額費用（如辦公費）應附明細清單（商場開具，并須蓋有商場的印章），否則不能說明費用的真實性。【風險提示】納稅人購買商品、接受勞務或服務時必須索取按照規定要求填寫的發票。發票中應詳細填寫購買的商品、接受的勞務或服務的具體名稱（品名、規格、型號、勞務或服務項目等）、數量及金額，不得以“辦公用品”“費用”“綜費”“運雜費”等籠統名稱作為商品、勞務或服務的實際名稱。凡取得不符合規定要求的發票一律不得作為企業所得稅稅前扣除的憑據。57（二十二）大額費用稅前列支需注意的問題57發票管理篇結束！謝謝大家58發票管理篇結束！謝謝大家58稽便函[2011]31號：發票檢查強調合規性發票管理的基本內容房地產各種經濟業務應取得的發票形式沒有及時取得發票是否可以補救？房地產開發企業之發票管理篇稽便函[2011]31號：發票檢查強調合規性房地產開發企業之一、發票檢查突出合規性風險提示——有關重點企業作為在各類經營或消費活動中應開具或應索取發票的銷售方或購買方，應認真對待即將到來的從嚴從緊的發票大檢查。

（一）企業要充分關注“必查發票”

“稽便函[2011]31號”文明確規定了兩類“必查發票”：

一是“將企業填開一定金額以上的發票列為必查發票”

二是“對企業列支項目為‘會議費’、‘餐費’、‘辦公用品’、‘傭金’和各類手續費等的發票，須列為必查發票進行重點檢查。”

同時將“一定金額以上”必查發票填開金額標準的確定權授予各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局。

60一、發票檢查突出合規性風險提示——2一是要關注當地主管稅務機關確定的“一定金額以上”必查發票的具體標準究竟是多少。有不規范取得發票的房地產企業務必確保對開具的發票以企業實際發生的經濟業務為前提，同時務必加大對必查發票開具和審核把關的力度，確保對發票使用的真實性、合法性。二是對企業列支項目為“會議費”、“餐費”、“辦公用品”、“傭金”和各類手續費等的發票確定為必查發票的問題，主要是針對以往一些企業喜歡利用這種名義發票從外部開具發票回本單位報銷的情況。這樣做一方面可以將賬面資金從賬內提出（形成小金庫、私分或貪污等），同時開具的費用還可以享受所得稅稅前扣除，一舉兩得。61一是要關注當地主管稅務機關確定的“一定金額以上”必查發票的具三是不能因為知道了一定金額以上發票必查的金額標準，知道了有關費用的發票列入了必查發票，從而放松對外開具小額發票或其他費用發票的使用要求，企業仍然要防止由于內部控制缺陷、人為舞弊（如企業管理層凌駕于內部控制之上）等原因導致在其他發票的使用上出現不應該出現的違法違規甚至是犯罪問題。必須強調的是，雖然“一定金額以上”及上述所列舉類別的費用發票為必查發票，但對一定金額以下的發票及其他類別費用的發票，稅務檢查人員肯定還會關注，而且很可能會根據實際情況的需要實施檢查。所以，企業仍應重視對必查發票以外各類發票合法合規的使用問題，對發票的使用不能有僥幸心理。

62三是不能因為知道了一定金額以上發票必查的金額標準，知道了有關（二）嚴把發票入賬關

必查發票“要逐筆進行查驗比對，通過對資金、貨物等流向和發票信息的審核分析，重點檢查其業務的真實性”，對費用類必查發票“要逐筆進行查驗比對，重點檢查企業是否存在利用虛假發票及其他不合法憑證虛構業務項目、虛列成本費用等問題。”一是充分認識發票檢查已不再局限于以往傳統的“就票查票”。今后對銷售業務的檢查，不僅會以企業賬面應該具備的記賬要件為依據，而且檢查人員還可能通過對資金、貨物的流向，通過與對方購貨單位的“查驗比對”進行認證。因此，企業即使開具了銷售發票，但有沒有真正發貨，有沒有收到貨款，對方單位有沒有貨物入庫并付款等問題，檢查人員都可能跟蹤追擊并查驗比對。63（二）嚴把發票入賬關5（二）嚴把發票入賬關

二是企業所使用的發票都必須以實際發生的經濟業務為基礎。一方面對外開具“一定金額以上”發票時，一定要以實際發生的銷售業務為前提，不能為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票。三不能為了回避大金額費用發票被查而化整為零去開具發票，因為一旦稅務機關發現同一個單位開出多張小金額的甚至連號的發票，反而會對接受發票的企業重點檢查。

64（二）嚴把發票入賬關6（二）嚴把發票入賬關

四是發票入賬時務必加強對經濟業務真實性的審核。盡管“稽便函[2011]31號”沒有明確這方面的要求，但隨著發票檢查嚴格程度的提升，企業在記賬時如果沒有把好第一道關，存在證明經濟業務成立的資料不全、不清晰、不正確等問題，日后就會存在被查風險。因此，企業記賬人員在受理相關發票時，要嚴格認真地審核相關發票所反映經濟業務發生和成立的原始憑證及相關資料，從發票業務發生的合規性、合法性及真實性等方面進行初步審核，確保從會計核算及企業內控的角度滿足對相關記賬依據的要求。65（二）嚴把發票入賬關7二、發票管理辦法發票種類增值稅發票營業稅發票專業發票以河北省為例，目前包括河北省出口商品發票、河北省代開統一發票、貨物銷售發票、加工修理修配發票、收購發票、機動車銷售普通發票等七種。營業稅發票有交通運輸業發票、建筑業發票、郵電通信業發票、文化體育業發票、服務業發票、銷售不動產發票、轉讓無形資產發票、金融保險業發票、娛樂業發票。專業發票是指國有金融、保險企業的存貸、匯兌、轉賬憑證，保險憑證；國有郵政、電信企業的郵票、郵單、話務、電報收據，國有鐵路、國有航空企業和交通部門、國有公路、水上運輸企業的客票、貨票等。根據《中華人民共和國發票管理辦法》第四十二條規定，國務院稅務主管部門可以根據有關行業特殊的經營方式和業務需求，會同國務院有關主管部門制定該行業的發票管理辦法。66二、發票管理辦法發票種類增值稅發票營業稅發票專業發票以河北省發票開具和保管《中華人民共和國發票管理辦法》及《實施細則》就發票的開具和保管的違規行為作了明確，包括以下方面：

1、“虛開發票”行為的界定

開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目，全部聯次一次性如實開具，并加蓋發票專用章。任何單位和個人不得有下列虛開發票行為：（一）為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；（二）讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；（三）介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。

違反本辦法規定虛開發票的，由稅務機關沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

67發票開具和保管92、不按規定使用發票行為界定

新《發票管理辦法》第二十四條規定，任何單位和個人應當按照發票管理規定使用發票，不得有下列行為：（一）轉借、轉讓、介紹他人轉讓發票、發票監制章和發票防偽專用品；（二）知道或者應當知道是私自印制、偽造、變造、非法取得或者廢止的發票而受讓、開具、存放、攜帶、郵寄、運輸；（三）拆本使用發票；（四）擴大發票使用范圍；（五）以其他憑證代替發票使用。682、不按規定使用發票行為界定

新《發票管理辦法》第3、開具紅字發票的規定

開具發票后，如發生銷貨退回需開紅字發票的，必須收回原發票并注明“作廢”字樣或取得對方有效證明。開具發票后，如發生銷售折讓的，必須在收回原發票并注明“作廢”字樣后重新開具銷售發票或取得對方有效證明后開具紅字發票。注意相應稅務處理：納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。693、開具紅字發票的規定

開具發票后，如發生銷貨4、發票不得跨省市使用政策

除國務院稅務主管部門規定的特殊情形外，發票限于領購單位和個人在本省、自治區、直轄市內開具。省、自治區、直轄市稅務機關可以規定跨市、縣開具發票的辦法。除國務院稅務主管部門規定的特殊情形外，任何單位和個人不得跨規定的使用區域攜帶、郵寄、運輸空白發票。禁止攜帶、郵寄或者運輸空白發票出入境。5、安裝稅控裝置及報稅要求

安裝稅控裝置的單位和個人，應當按照規定使用稅控裝置開具發票，并按期向主管稅務機關報送開具發票的數據。使用非稅控電子器具開具發票的，應當將非稅控電子器具使用的軟件程序說明資料報主管稅務機關備案，并按照規定保存、報送開具發票的數據。國家推廣使用網絡發票管理系統開具發票，具體管理辦法由國務院稅務主管部門制定。704、發票不得跨省市使用政策

除國務院稅務主管部門發票專用章根據《國家稅務總局關于發票專用章式樣有關問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第7號）規定，自2011年2月1日起啟用的發票專用章尺寸要求為：1.形狀為橢圓形，尺寸為40×30（mm）；邊寬1mm；2.中間為納稅人識別號，18位阿拉伯數字字高3.7mm，字寬1.3mm，18位阿拉伯數字總寬度26mm（字體為Arial）；3.稅號外刊納稅人名稱，自左而右環行，如名稱字數過多，可使用規范化簡稱；中文文字高為4.2mm，環排角度（夾角）210-260度，字與邊線內側的距離0.5mm（字體為仿宋體）；4.稅號下橫排“發票專用章”文字字高4.6mm，字寬3mm，延章中心線到下橫排字頂端距離4.2mm（字體為仿宋體）；5.使用多枚發票專用章的納稅人，應在每枚發票專用章正下方刊順序編碼，如“（1）、（2）……”字樣。號碼字高2.2mm，字寬1.7mm，延章中心線到下橫排號碼頂端距離10mm（字體為Arial），不需編號時可省去此橫排號碼：71發票專用章13支付給境內單位或個人的款項支付給行政事業單位的款項支付給境外機構和個人的款項支付其他三、取得票據的三類形式72支付給境內單位或個人的款項三、取得票據的三類形式14支付給境內單位或個人的款項，且該單位或個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或個人開具的發票為合法有效憑證。①凡屬于增值稅征收范圍的業務，無論是否享受免稅優惠，都必須開具增值稅發票。房地產開發企業一般為小規模納稅人或不屬于增值稅納稅人，則一般取得銷售貨物的普通發票。②凡屬于營業稅征稅范圍的業務，無論是否享受免稅優惠，都必須開具營業稅發票。其中，屬于企業經營范圍的，并經稅務機關核準的，企業可以領取發票自行開具；凡不屬于企業經營范圍的，以及個人取得的應納增值稅或營業稅的收入，都必須向稅務機關申請代開。對于工程所在地與機構所在地不一致的建筑安裝企業，均應在工程所在地開具發票或代開發票。73支付給境內單位或個人的款項，且該單位或個人發生的行為屬于營業2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。《關于調整行政事業性收費（基金）營業稅政策的通知》（財稅〔1997〕5號）的規定，涉稅行政事業性收費、基金應嚴格納入稅收管理。凡經中央及省級財政部門批準納入預算管理或財政專戶管理的行政事業性收費、基金，無論是由行政單位收取的，還是由事業單位收取的，均不用繳納營業稅；未納入預算管理或財政專戶管理的，一律繳納營業稅。為了便于繳納管理，對于中央批準納入預算管理或財政專戶管理的行政事業性收費、基金，由財政部、國家稅務總局分批下發不繳納營業稅的收費（基金）項目名單；凡經省級批準納入預算管理或財政專戶管理的行政事業性收費，由省財政廳（局）、地方稅務局分批下發不繳納營業稅的收費項目名單，并報財政部、國家稅務總局備案。未列入名單的一律繳納營業稅。742.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。國家機關、事業單位和社會團體，凡涉及繳稅的收費項目，均應納入稅務管理，進行稅務登記，其收費項目應進行納稅申報并使用稅務發票。對不繳稅的收費、基金項目，應使用省級以上財政部門統一印制或監制的收費、基金票據。752.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。財政票據從2012年1月1日起，將由非稅收入統一票據一統天下。根據財政部《關于清理整合中央財政票據的通知》（財綜〔2011〕46號）規定，為壓縮中央財政票據種類，統一規范中央財政票據式樣，促進財政票據電子化管理改革，財政部將按照“簡并票種、統一式樣”的原則，“以通用票據為主（即《中央非稅收入統一票據》和《中央非稅收入定額票據》），專用票據為輔；以機打票據為主，手工票據為輔”的管理思路，全面清理整合現有中央財政票據種類，壓縮中央財政票據，規范中央財政票據的規格、式樣。清理整合后，現行的行政事業性收費票據、政府性基金票據、罰沒票據、國有資產有償使用收入票據、非稅收入一般繳款書、其他財政票據6類票據，統一歸并為政府“非稅收入票據”和“其他財政票據”兩類。762.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。其中，非稅收入票據類共27種，分別是：（1）中央非稅收入統一票據。（2）中央非稅收入定額票據（1元、2元、5元、10元、20元、50元、100元）。（3）國家稅務局系統行政性收費專用收據。（4）國家稅務局系統行政性收費（電子）轉賬專用收據。（5）國家稅務局系統行政性收費專用繳款書。（6）國家稅務局系統行政性收費收入退還書。（7）海關行政事業性收費專用票據。（8）出入境檢驗檢疫收費收據。（9）中華人民共和國海事行政事業性收費專用收據。（10）國家知識產權局專利收費收據。（11）國家知識產權局專利收費收據_PCT國際申請。（12）人民法院訴訟收費專用收據—預收。（13）人民法院訴訟收費專用收據—結算。（14）人民法院訴訟收費專用收據—退費。（15）人民法院案款收據。（16）中國船級社賬單/收據。（17）探礦權采礦權使用費和價款專用收據。（18）礦產資源補償費自收匯繳專用收據。（19）礦產資源補償費專用繳款書。（20）故宮博物院專用收據。（21）故宮博物院專用定額收據（20元、30元、40元、60元）。（22）港口建設費專用收據。（23）國家電影事業發展專項資金專用票據。（24）當場處罰罰款收據。（25）代收罰款收據。（26）治安管理當場處罰決定書（代收據）。（27）非稅收入一般繳款書。772.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。其他財政票據類共8種，分別是：（1）公益事業捐贈統一票據。（2）中央行政事業單位資金往來結算票據。（3）全國性社會團體會費統一收據。（4）工會經費收入專用收據。（5）行業協會自律性經濟處罰專用收據。（6）住宅專項維修資金專用收據（出售公房使用）。（7）住宅專項維修資金專用收據（業主使用）。（8）中國清潔發展機制基金專用收據。782.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合3.支付給境外單位或個人的款項，以付匯憑證和該單位或個人的簽收單據及發票為合法有效憑證。根據《中華人民共和國發票管理辦法》第三十三條規定，單位和個人從境外取得的與納稅有關的發票或者憑證，稅務機關在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境外公證機構或者注冊會計師的確認證明，經稅務機關審核認可后，方可作為記賬核算的憑證。

4.國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。793.支付給境外單位或個人的款項，以付匯憑證和該單位或個人的簽四、房地產開發業務涉及的主要票據

80四、房地產開發業務涉及的主要票據22（一）土地出讓金、契稅根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》的規定，政府出讓土地，不征收營業稅，因此不得開具發票。房地產開發企業應以國土局開具的土地出讓金專用票據或其他非稅收入收據入賬，交納的契稅應當為“中華人民共和國契稅完稅憑證”。81（一）土地出讓金、契稅23（二）拆遷補償費房地產企業向被拆遷戶支付補償費，其業務流程并非被拆遷戶直接將土地使用權、地上建筑物轉讓給房地產企業，而是政府收回土地使用權，再由政府和房地產企業簽訂土地出讓合同。房地產企業采取支付拆遷補償方式或拆遷安置方式取得土地使用權，仍需補交契稅。《營業稅稅目注釋（試行）》還規定，因政府收回土地使用權而取得的補償金，不征收營業稅。因此被拆遷戶無需向房地產企業開具發票，而是由房地產企業采取用收據方式入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料留置于本公司備查。82（二）拆遷補償費24（二）拆遷補償費房地產企業向被拆遷戶支付補償費，其業務流程并非被拆遷戶直接將土地使用權、地上建筑物轉讓給房地產企業，而是政府收回土地使用權，再由政府和房地產企業簽訂土地出讓合同。房地產企業采取支付拆遷補償方式或拆遷安置方式取得土地使用權，仍需補交契稅。《營業稅稅目注釋（試行）》還規定，因政府收回土地使用權而取得的補償金，不征收營業稅。因此被拆遷戶無需向房地產企業開具發票，而是由房地產企業采取用收據方式入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料留置于本公司備查。例外情形，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：①被征收房屋價值的補償；②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；③因征收房屋造成的停產停業損失的補償。如果土地一級開發由政府主管部門或土地儲備中心負責，房地產開發企業通過招拍掛受讓土地，代墊的拆遷補償費應取得房屋征收機構的收款證明，以充抵應繳納的土地出讓金。83（二）拆遷補償費例外情形，根據《國有土地上房屋征收與補償條例【案例】2011年1月天山房地產公司征得某村集體土地。其中，30畝土地依法辦理了合法出讓手續，支付補償金600萬元；5畝土地仍為集體土地，供開發商使用，支付補償金100萬元。開發商支付的補償金應如何取得發票？1.農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，均屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。鑒于相關法律規定農村和城市郊區的土地屬于集體所有，故村集體（村委會）通過合法程序出讓農村集體土地而取得的土地補償收入，應依照《營業稅稅目注釋（試行稿）》中“對土地所有者出讓土地使用權，不征收營業稅”的規定執行。因此，天山房地產公司為辦理了合法出讓手續的30畝土地支付的600萬元補償費不需要開具發票，以相關協議及支付證明即可入賬。2.對于村集體（村委會）未經政府相關部門審批，私自轉讓農村集體土地，因其土地權屬未進行變更，仍為集體土地，故對其取得的補償收入按“服務業”稅目中“租賃業”子目征收營業稅。因此，天山房地產公司為仍為集體土地的那5畝土地支付的100萬元補償費應索取“服務業”發票入賬。84【案例】2011年1月天山房地產公司征得某村集體土地。其中，（三）委托拆遷公司支付的拆遷補償費《營業稅稅目注釋（試行稿）》規定，拆除建筑物或構筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業，按“建筑業——其他工程作業”稅目征收營業稅。因此，向拆遷公司支付的拆遷勞務費，應取得工程所在地建筑業發票。房地產企業將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務費)整個承包給拆遷公司的，應取得全額的建筑業發票，直接給被拆遷戶的補償費作為拆遷公司的成本處理。85（三）委托拆遷公司支付的拆遷補償費27（四）青苗補償費費《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《營業稅稅目注釋（試行稿）》規定，不征收營業稅。只要能夠出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件。青苗補償費不屬于應該征收營業稅的情形，對土地承包人取得的青苗補償費收入不必為房地產企業開具發票，以補償協議和收據等憑證可以入賬。86（四）青苗補償費費28（五）土地整理費支付給其他公司的土地整理費，應取得工程所在地建筑業發票。（六）挖土費支付給農民工（非雇員）的挖土費，不得采取工作表發放，應由個人向地稅機關申請開具“稅務機關代開統一發票（地稅）”。開具發票時，由稅務機關征收營業稅及附加、個人所得稅。稅務機關已征收個人所得稅的，房地產開發企業不再扣繳個人所得稅。87（五）土地整理費29（七）道路工程費

《河北省地方稅務局關于道路、橋涵修建收入征收營業稅問題的批復》（冀地稅函〔1995〕185號）規定，對施工單位承建的道路、橋涵工程收入，不論單位性質如何，其工程預算內是否含稅，均應按“建筑業”稅目的“其他工程作業”項目征收營業稅。因此，房地產開發企業發生的道路工程費，應當取得工程所在地建筑業發票。88（七）道路工程費30（八）向企事業單位支付的勘察、設計、測繪、監理、驗收、咨詢等費用1.境內服務單位。房地產開發企業向境內公司支付的設計費、監理費、項目咨詢費等，應當取得提供服務的單位機構所在地稅務機關的服務業發票。2.境外服務單位。境內企業接受境外企業應稅勞務的，境外單位也負有營業稅納稅義務，稅款由境外單位在境內的代理單位負責代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項，以付匯單和收匯單位或者個人的簽收單據以及發票為合法有效憑證。89（八）向企事業單位支付的勘察、設計、測繪、監理、驗收、咨詢等（九）直接向行政事業單位交納的規費直接向行政事業單位交納的規費應當取得行政事業性收費收據及非稅收入專用收據，這些費用一般包括大市政配套費、綠化費、人防費、散裝水泥基金、教育配套設施費以及各種證照工本費等。90（九）直接向行政事業單位交納的規費32（十）有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費）《國家稅務總局關于營業稅若干征稅問題的通知》（國稅發〔1994〕159號）規定，有線電視安裝費，是指有線電視臺為用戶安裝有線電視接收裝置，一次性向用戶收取的安裝費，也稱之為“初裝費”。對有線電視安裝費，應按“建筑業”稅目征稅。財稅〔2003〕16號規定，燃氣公司和生產、銷售貨物或提供增值稅應稅勞務的單位，在銷售貨物或提供增值稅應稅勞務時，代有關部門向購買方收取的集資費〔包括管道煤氣集資款(初裝費)〕、手續費、代收款等，屬于增值稅價外收費，應征收增值稅，不征收營業稅。財稅〔2005〕165號對從事公用事業的納稅人收取的一次性費用是否征收增值稅問題規定，對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物的銷售數量有直接關系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數量無直接關系的，不征收增值稅。從上述兩規定看，財稅〔2005〕165號文件與財稅〔2003〕16號文件似有沖突之處，但是房地產企業發生的有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費），應當說與貨物的銷售數量沒有直接關系，所以應取得工程所在地建筑業發票。91（十）有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費）33（十一）建筑工程房地產開發企業的建筑工程是指新建、改建開發產品的工程作業。1.包工包料。應取得工程所在地建筑業發票。發票金額和承包結算金額相等。2.包工不包料。對施工方提供的勞務費應當取得工程所在地建筑業發票；對不包料（甲供材）應取得增值稅普通發票。但是要注意對于分包人銷售自產貨物并提供建筑業應稅勞務的分包工程，應當分別取得貨物銷售發票和建筑業發票。3.建筑工程分包。建筑工程分包，是指A建筑公司將承包工程的一部分分包給B建筑公司，由B建筑公司負責施工。房地產開發企業只與總承包人A發生業務關系，不與分包方B結算價款。總承包人A支付給分包方B的工程款項，由分包方B給總承包人A出具建筑業發票，與房地產開發企業無關。92（十一）建筑工程34（十二）裝飾工程裝飾工程是指對建筑物、構筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業。1.包工包料。發票的取得與建筑工程相同。2.包工不包料（清包工或甲供材）。清包工形式提供的裝飾勞務，是指工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。根據營業稅政策規定，裝飾勞務可以不包括甲供材，因此，房地產開發企業自行采購的裝飾材料直接憑增值稅普通發票入賬，向施工單位支付的清包工裝飾費用，應當取得工程所在地建筑業發票。93（十二）裝飾工程35（十三）設備安裝1.房地產開發企業從商家或生產廠家采購設備，再由房地產開發企業與安裝公司簽訂安裝合同的，應當取得商家或生產廠家的貨物銷售發票，并僅就安裝費的部分，由安裝公司出具工程所在地建筑業發票。安裝費營業稅的計稅依據不含設備。2.從事貨物生產、批發或零售的企業外購設備銷售給房地產開發企業同時提供安裝服務，企業收取的價款中既包括設備價款，又包括安裝費，這屬于增值稅的混合銷售業務，全額繳納增值稅，不征收營業稅。因此，房地產開發企業應取得全額的增值稅普通發票。94（十三）設備安裝36（十三）設備安裝

3.建筑安裝企業外購設備銷售給房地產開發企業同時提供安