馬家堡三期項目

市場研究及產品定位報告馬家堡三期項目

市場研究及產品定位報告本案（東區）定位概要市場定位：“緊鄰南三環、稀有水景、高性價比的品質住宅社區”建筑形態：板塔結合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。南北向建議以純板樓產品為主，東西向可以更多地以板塔結合形式為主。建筑形態塔板結合純板樓戶型設計主力戶型為經濟型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規劃排布，部分位置可設計50-60平米的一居，以控制總價在30-35萬元為基本原則。原則上不建議開發四居產品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開發四居產品。銷售價格預期6200-6300元/平米（少量純塔樓5800-6000元/平米）6500-6800元/平米總體均價預期6200-6400元/平米12/21/20222第2頁本案（東區）定位概要市場定位：“緊鄰南三環、稀有水景、高性價本案（西區三角地）定位概要市場定位：“南三環、城鐵立體交通、升級商務公寓”在此定位下，建議可以提高西區地塊容積率至4.0以上。建筑形態商務公寓設計建議以200平米為一個辦公單元；各辦公單元實現自由開間；外立面體現商務感；大堂等公共部分體現檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；設施設備現代化；銷售價格預期7200元/平米（均）12/21/20223第3頁本案（西區三角地）定位概要市場定位：“南三環、城鐵立體交通、馬家堡三期整體價格定位按容積率3.69，住宅及商務公寓地上總建筑面積37.62萬平米，銷售均價6200元/平米估算，本項目住宅及商務公寓部分預期實現銷售收入233,244萬元（暫未計商業部分）。12/21/20224第4頁馬家堡三期整體價格定位按容積率3.69，住宅及商務公寓地上總綱要一、馬家堡三期基本概況二、區域房地產市場整體研究——尋找區域的市場機會點三、區域典型住宅個案研究——分析區域產品銷售現狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區產品定位和價格預期六、本案西區（三角地）產品定位和價格預期12/21/20225第5頁綱要一、馬家堡三期基本概況12/18/20225第項目區位本項目地處馬家堡板塊------南城的成熟居住地段之中。本項目地處豐臺區馬家堡西路東側，西距規劃中的地鐵4號線（北宮門－馬家堡）約1公里，北側距離南三環輔路約200米。本案12/21/20226第6頁項目區位本項目地處馬家堡板塊------南城的成熟居住地段之地塊形狀馬家堡三期地塊分為東區和西區兩部分東區地塊東至規劃中的馬家堡路，西到馬家堡中路，北臨馬草河，南至康復中心宿舍北墻西區地塊西臨馬家堡西路，南側為規劃調整后的馬草河北岸南三環12/21/20227第7頁地塊形狀馬家堡三期地塊分為東區和西區兩部分南三馬家堡三期規劃指標12/21/20228第8頁馬家堡三期規劃指標12/18/20228第8頁綱要一、馬家堡三期基本概況二、區域房地產市場整體研究——尋找區域的市場機會點三、區域典型住宅個案研究——分析區域產品銷售現狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區產品定位和價格預期六、本案西區（三角地）產品定位和價格預期12/21/20229第9頁綱要一、馬家堡三期基本概況12/18/20229第北京市2004—2005年房地產價格走勢從數據表上看，北京市房地產價格在2003年至今保持著穩定增長的趨勢；當前的宏觀調控政策主要是打擊房產投機行為，北京房市投機氛圍較弱，受政策影響相對較小。預計房價會繼續保持穩定增長的態勢。12/21/202210第10頁北京市2004—2005年房地產價格走勢從數據表上看，北京市豐臺區2004---2005年房地產價格走勢從數據表上看，豐臺區房地產價格在2004年至今基本保持穩定增長的趨勢；區域的房地產價格正好成為南城是北京熱點區域的驗證；至2005年5月，豐臺區的全區房地產整體均價已經達到5515元/平米，與2004年同期4454元/平米的整體均價相比，上升了近1000元/平米。12/21/202211第11頁豐臺區2004---2005年房地產價格走勢從數據表上看，豐區域整體優勢馬家堡板塊----位于南三環、四環之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西路的通車而迅速崛起，現已成為南城的黃金居住地段。三點一線發展格局---豐臺地區緊圍南三環沿線發展布局已逐步形成，由麗澤商務區、豐臺新區、大紅門商業街（第五商圈）三個點和“南三環”這個線構成的“三點一線”，正是豐臺“一五五”發展戰略的重要步驟。而“馬家堡板塊”恰好在這“三點一線”圍合的區域核心地帶，將是這個經濟帶發展直接受惠者。整體規劃優勢提升區域價值-----政府將南城定位成京城“居住區”，隨著連接馬家堡板塊與中心城區的馬家堡西路和地鐵四號線的修建，將直接提升馬家堡區域價值。價格優勢帶來升值空間-------房地產開發相對滯后，加上土地資源豐富，房價相對較低。處于同等位置環線上的樓盤，房價比北部及東部要低2000元/平方米左右。12/21/202212第12頁區域整體優勢馬家堡板塊----位于南三環、四環之間，西起草橋區域發展特征南城的區域認同感不強服裝，建材產業聚集三環四環之間，環線交通便利多條輕軌城鐵的建設，未來交通進一步改善低價格，高品質，造就巨大升值空間交通區域認同感區域產業升值潛力現有住宅現有住宅建筑密度較大，多為塔樓房屋講求實用，強調實用率12/21/202213第13頁區域發展特征南城的區域認同感不強服裝，建材產業聚集三環四環之區域調研范圍界定研究范圍東至南苑路南至南四環西至京開高速北至南三環12/21/202214第14頁區域調研范圍界定研究范圍12/18/202214第14頁區域住宅項目搜索城南嘉園戀日嘉園星河城東麗溫泉家園未來66(未來明珠二期)彩虹城北歐春天瑞麗江畔未來假日花園竹天下未來上層(戀日上層)首座綠洲戀日花都京品時代風帆（寫字公寓）西馬金潤家園鴻業興園名都家苑真典藏遠洋自然12/21/202215第15頁區域住宅項目搜索城南嘉園戀日嘉園星河城東麗溫泉家園未來66(在售及待售項目列表物業名稱物業地址城南嘉園(二期)豐臺豐益橋戀日嘉園豐臺玉泉營立交橋東南角星河城(三期)豐臺玉泉營環島東南側東麗溫泉家園豐臺南三環馬家堡東路（洋橋南150米）點晶小筑豐臺南三環洋橋向南真典藏南三環洋橋路口向南2.5公里未來66(未來明珠二期)豐臺南三環馬家堡西路路西彩虹城豐臺趙公口南1800米遠洋自然(待售)豐臺洋橋馬家堡東路物業名稱物業地址瑞麗江畔豐臺角門西里未來假日花園竹天下(二期)豐臺南四環中路公益橋內側200米未來上層(戀日上層)豐臺南三環玉泉營東南—花鄉草橋首座綠洲(二期)豐臺南三環馬家堡戀日花都(一期)豐臺南三環玉泉營環島東南300米京品豐臺西羅園海戶屯西路西馬金潤家園(西馬小區二期)豐臺大紅門西路35號(14路總站東50米)珠江駿景(三期）豐臺木樨園橋西南角名都家苑(七月開盤)豐臺馬家堡西路（角門路54號）12/21/202216第16頁在售及待售項目列表物業名稱物業地址城南嘉園(二期)豐臺豐益橋在售及待售項目開發規模該區域項目的總建筑規模普遍偏大，有9個項目總建筑規模超過20萬平米。12/21/202217第17頁在售及待售項目開發規模該區域項目的總建筑規模普遍偏大，12/項目建筑形態建筑類型多數同時包括板樓和塔樓兩種產品，但在規劃布局上相對獨立。物業名稱建筑面積建筑類型容積率戀日嘉園210000板式小高層2.49未來上層(戀日上層)210000板樓2.66瑞麗江畔336000板樓、塔樓2.68遠洋自然370000板樓2.2城南嘉園400000板樓1.87彩虹城500000塔樓、板樓1.67西馬金潤家園(西馬小區二期)600000塔樓、板樓1.70星河城1120000塔樓、板樓2.2312/21/202218第18頁項目建筑形態建筑類型多數同時包括板樓和塔樓兩種產品，但在規劃在售項目-板樓價格物業名稱物業價格建筑類別點晶小筑4700元/平方米均板式小高層城南嘉園6000元/平方米均板樓未來上層(戀日上層)6500元/平方米均板樓京品6700元/平方米均板樓名都家苑5800元/平方米均板樓遠洋自然5800元/平方米均板樓戀日花都5500元/平方米均板樓圍合式戀日嘉園5400元/平方米均現僅售200平米以上的躍層5800板式小高層未來假日花園竹天下5800元/平方米均板塔結合彩虹城5200元/平方米均

板5850元/平方米板樓西馬金潤家園4988元/平方米均板5000元/平米板樓星河城板7000元/平方米板樓瑞麗江畔板6300元/平方米板樓北歐春天6800元/平方米均高層板樓板樓價格集中于5000－7000之間，近一半項目的價格超過6000。12/21/202219第19頁在售項目-板樓價格物業名稱物業價格建筑類別點晶小筑4700元在售項目----塔樓價格物業類型建筑價格建筑類型東麗溫泉家園4880元/平方米均塔樓未來66(未來明珠二期)5100元/平方米均塔樓首座綠洲5700元/平方米均塔樓彩虹城5200元/平方米均塔樓西馬金潤家園4988元/平方米均塔4600元/平米塔樓星河城塔6500元/平方米板塔結合瑞麗江畔5200元/平方米均

塔4500元/平方米塔樓塔樓價位集中于4500－－6000元/平米之間，只有星河城三期塔樓達到了均價6500元/平米，其建筑形式為塔板結合的塔樓部分。12/21/202220第20頁在售項目----塔樓價格物業類型建筑價格建筑類型東麗溫泉家園區域潛在項目案名：亞飛西馬金潤家園附近板樓預計售價6000元/平米供應量不大，約10萬平米由首座綠洲同一開發商鑫華利苑房地產開發有限公司。本案區域潛在項目12/21/202221第21頁區域潛在項目案名：亞飛本案區域潛在項目12/18/20222區域房地產市場發展與走勢分析1隨著南城規劃發展的進一步向前推進，區域房地產市場一直呈現上升趨勢；星河城由起初4000元/平米的起價至當前6500元/平米以上的售價就是最好見證；2從數據來看，目前此板塊主要以中低檔房產供應為主，講究實用性，強調得房率；3區域內開發的住宅產品多數都是大盤項目，開發規模均在20萬平米以上。12/21/202222第22頁區域房地產市場發展與走勢分析1隨著南城規劃發展的進一步向前推區域市場研究對本項目的啟示區域內板樓是主流產品！板塔結合形式會帶來塔樓產品價值的提升！規模40萬平米的純粹塔樓存在巨大市場風險！12/21/202223第23頁區域市場研究對本項目的啟示區域內板塔結合形式會帶來規模40萬綱要一、馬家堡三期基本概況二、區域房地產市場整體研究——尋找區域的市場機會點三、區域典型住宅個案研究——分析區域產品銷售現狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區產品定位和價格預期六、本案西區（三角地）產品定位和價格預期12/21/202224第24頁綱要一、馬家堡三期基本概況12/18/202224第樣本選取原則我們選取項目周邊具有代表意義的樓盤作為本次市場研究的重點；所選取的樣本總建筑規模與本項目總建筑規模具有規模上的競爭意義，開發規模在20萬平米以上；對本項目周邊區域的各種建筑形態進行綜合研究；12/21/202225第25頁樣本選取原則我們選取項目周邊具有代表意義的樓盤作為本次市場研個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤花園12/21/202226第26頁個案研究星河城12/18/202226第26頁星河城——基本資料星河城三期星河城三期總建筑面積：50萬平米總戶數：3765戶交通狀況：臨近地鐵四號線建筑形態：板樓、塔樓配套：雙會所12/21/202227第27頁星河城——基本資料星河城三期星河城三期總建筑面積：50萬平米星河城三期星河城三期主要以龍形水系為主要景觀；主要以高層板樓為主；屬于高密度社區；塔樓12/21/202228第28頁星河城三期星河城三期主要以龍形水系為主要景觀；塔樓12/18星河城——戶型比例居室總套數所占比例銷售率一居室48814%100%兩居室126737%98.10%三居室144943%93.37%四居室1414%99.29%復式522%82.69%星河城主要以二居與三居為主，各占37％與43％的居室比例；12/21/202229第29頁星河城——戶型比例居室總套數所占比例銷售率一居室48814%星河城——推出的居室面積走勢預售登記時間一居二居三居四居復式2003-6-27——64、1021251612222003-12-45663、103128————2004-5-216883、711271642602004-9-663101132————2004-10-186199、107133155——2004-11-850106118————2004-12-3049951292041452005-6-961100、74131、156156——單位：元/平米星河城自2003年6月27日進行預售以來，一直以100平米左右的兩居與120平米左右的三居的經濟型戶型為主；12/21/202230第30頁星河城——推出的居室面積走勢預售登記時間一居二居三居四居復式星河城——三期純板樓戶型面積12/21/202231第31頁星河城——三期純板樓戶型面積12/18/202231第31星河城——借鑒戶型此戶型設計做到完全的明廚明衛，以及大面積的餐廳采光；室內功能間充分的動靜分離；短進深（12.5米），大面寬（11.5米）；12/21/202232第32頁星河城——借鑒戶型此戶型設計做到完全的明廚明衛，以及大面積的星河城——價格走勢星河城自2003年8月開始銷售以來，以較低的市場價格入時，采取低開高走的策略將樓盤價格攀升至成交價6500元/平米；銷售價格平穩攀升，中間所受價格阻力因素較?。?2/21/202233第33頁星河城——價格走勢星河城自2003年8月開始銷售以來，以較低星河城——月銷售套數月均200套/月的銷售套數，相比其他樓盤而言銷售速度非?？?；12/21/202234第34頁星河城——月銷售套數月均200套/月的銷售套數，相比其他樓盤星河城——月銷售面積走經濟型戶型的星河城，月均銷售面積在20000平米以上，年平均銷售面積在25萬平米左右，讓我們看到了南城的強勁需求力；12/21/202235第35頁星河城——月銷售面積走經濟型戶型的星河城，月均銷售面積在20星河城銷售速度與銷售價格交叉分析星河城到目前為止共開發三期，從2003年開盤銷售以來，購房者正在逐漸對星河城進行認知，但是截至目前為止，星河城在以后開盤期間，銷售速度特別快；后期星河城因為進入尾房銷售階段，銷售速度放慢，繼續將價格拉高，為三期部分樓盤的開盤銷售做好準備；12/21/202236第36頁星河城銷售速度與銷售價格交叉分析星河城到目前為止共開發三期，星河城——銷售率已售套數

未售套數一居二居三居四居復式

一居二居三居四居復式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計0249619合計銷售率：96.17％考慮到星河城一期現房銷售后將不再在房地產交易中心進行預售登記，一期三居74套剩余房實際已經銷售，故本樓盤實際銷售率比96％高；銷售簽約時間截至目前，不包括目前星河城三期部分正在內部認購樓座；12/21/202237第37頁星河城——銷售率已售套數未售套數一居二居三居四居復式一居星河城——熱銷戶型研究已售套數

未售套數一居二居三居四居復式

一居二居三居四居復式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計0249619合計銷售率：96.17％主力兩居與三居近100％的銷售率成為星河城最為熱銷的戶型；12/21/202238第38頁星河城——熱銷戶型研究已售套數未售套數一居二居三居四居復式個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤花園12/21/202239第39頁個案研究星河城12/18/202239第39頁瑞麗江畔——基本資料容積率：2.68總建面：336000平米建筑形態：5棟塔樓、12棟板樓12/21/202240第40頁瑞麗江畔——基本資料容積率：2.6812/18/202240瑞麗江畔——戶型比例、面積

一居二居三居四居銷售套數55387530423未銷售套數9430118719總套數647117649142居室比例27.44%49.87%20.82%1.78%居室平均面積（平米）6698134145二居是瑞麗江畔的主力戶型，占有49.87％的比例，其次是一居與三居，占有比例分別是27.44％、20.82％；主力戶型的戶均面積主要以經濟型為主，一居戶均面積在66平米左右，二居戶均面積在98平米左右；12/21/202241第41頁瑞麗江畔——戶型比例、面積一居二居三居四居銷售套數5538瑞麗江畔——戶型價格及其價格趨勢瑞麗江畔的價格走勢并不如星河城價格攀升明顯，自2004年1月開盤銷售至2005年3月一直處于價格平穩銷售期；2005年3月以后，隨著馬家堡區域的周邊配套逐漸成熟以及逐漸進入現房銷售的原因，瑞麗江畔的價格攀升至近6000元/平米的成交價，截至目前為止，此樓盤的板樓均價至6300元/平米；12/21/202242第42頁瑞麗江畔——戶型價格及其價格趨勢瑞麗江畔的價格走勢并不如星河瑞麗江畔——月銷售套數月均100套的銷售速度較快，但是相對星河城200套/月的銷售速度則不如；10000萬/平米的月均銷售面積，12萬平米的年均銷售面積依然與星河城一同見證北京人對馬家堡的認可度；12/21/202243第43頁瑞麗江畔——月銷售套數月均100套的銷售速度較快，但是相對星瑞麗江畔——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居211092

311561311879763——

0880——18432883——

594345——26946120921

41411155387530423合計9430118719合計總銷售率：74％12/21/202244第44頁瑞麗江畔——銷售率銷售（套）未銷售（套）一居二居三居四居瑞麗江畔——熱銷戶型研究

一居二居三居四居銷售套數55387530423未銷售套數9430118719總套數647117649142各戶型銷售率85.47%74.40%61.91%54.76%一居、兩居、為本項目銷售率最高，考慮到項目有部分現房未進行房地產預售登記，因此，實際銷售率較總體銷售率74％高；12/21/202245第45頁瑞麗江畔——熱銷戶型研究一居二居三居四居銷售套數55387個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤花園12/21/202246第46頁個案研究星河城12/18/202246第46頁戀日花都——基本資料總建面：21萬平方米容積率：2.49建筑形態：塔樓＋板塔建筑，其中建筑頂層有復式戶型，并贈送露臺；12/21/202247第47頁戀日花都——基本資料總建面：21萬平方米12/18/2022戀日花都——主力戶型比例、面積

一居二居三居四居銷售套銷售套數2520216總套數20837845834居室比例19.26%35.00%42.41%3.15%居室面積（平方米）54-70110-120140-160205銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為項目的主力戶型；戶型面積相比馬家堡區域其他樓盤較大，以舒適性兩居與三居為主，面積偏舒適性與此樓盤緊鄰三環有很大關系；總體銷售率較高，南北向板樓產品幾乎100％銷售，剩余產品大多以東西向大戶型為主；通過此樓盤看出，東西向經濟型戶型依然受到市場認可，東西向舒適性戶型則銷售困難；12/21/202248第48頁戀日花都——主力戶型比例、面積一居二居三居四居銷售套數18戀日花都——平層戶型樓型

樓號

戶型

名稱

建筑面積

套內建筑面積純板樓9#

二居B3

120.38

97.7910#

B4

120.98

102.85U型板樓12#-14#一居E72.4655.27G68.6752.38二居B121.8992.97三居A144.34110.0912/21/202249第49頁戀日花都——平層戶型樓型

樓號

戶型

名稱

建筑面積戀日花都——價格趨勢2005年3月之前，戀日花都一直處于平穩銷售狀態，價格也非常平穩，直至2005年3月，隨著馬家堡區域的不斷成熟以及區域價格攀升明顯的趨勢下，該樓盤將價格拉升至6000元/平米左右的均價；12/21/202250第50頁戀日花都——價格趨勢2005年3月之前，戀日花都一直處于平穩戀日花都——月銷售套數150套/月的銷售套數在馬家堡區域周邊僅落后于星河城；整個銷售速度在北京市屬于前列；戀日花都月平均銷售15000平米，年銷售面積約15萬平米左右；12/21/202251第51頁戀日花都——月銷售套數150套/月的銷售套數在馬家堡區域周邊戀日花都——銷售速度與銷售價格交叉分析圖戀日花都自預售以來，初期開盤銷售速度較快，2005年之前，價格一直非常平穩，銷售速度所受影響不大；2005年3月開始，戀日花都后期開盤銷售、開始拉升價格，銷售速度也能同時跟上，表明購房者對緊鄰南三環這片區域看好，對區域價值逐漸得到更多的認可；尾盤期12/21/202252第52頁戀日花都——銷售速度與銷售價格交叉分析圖戀日花都自預售以來，戀日花都——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居11917146——

25103——6418739128

01018618335843728合計2520216合計總銷售率：94％12/21/202253第53頁戀日花都——銷售率銷售（套）未銷售（套）一居二居三居四居戀日花都——熱銷戶型研究

一居二居三居四居銷售套銷售套數2520216總套數20837845834各戶型銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為戀日花都的熱銷戶型12/21/202254第54頁戀日花都——熱銷戶型研究一居二居三居四居銷售套數18335個案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤家園12/21/202255第55頁個案研究星河城12/18/202255第55頁西馬.金潤家園——基本資料地理位置：豐臺區馬家堡路14路總站東50米；總建筑面積：65萬平米容積率：1.712/21/202256第56頁西馬.金潤家園——基本資料地理位置：豐臺區馬家堡路14路總站西馬.金潤家園——戶型價格及其價格趨勢統計時間起點：2004-4-142005年3月以前，西馬.金潤花園一直在4500元/平米左右銷售，2005年3月以后，西馬.金潤花園一直也如其他區域內樓盤一樣，在此期間將價格拉升，直至5500元/平米左右，但是因為拉升價格幅度過大，未能將5500元/平米的銷售價格保持，隨即將銷售價格回落至5000元/平米左右的市場價格；12/21/202257第57頁西馬.金潤家園——戶型價格及其價格趨勢統計時間起點：2004西馬.金潤家園——價格走勢與銷售套數交叉分析西馬.金潤花園的銷售價格在2004年平穩銷售期間，銷售套數與銷售價格成正比；而當此樓盤銷售價格在今年2-3月份拉升的同時，銷售遇到阻力，銷售速度明顯放慢；在馬家堡小區域周邊開發不成熟的情況下，將價格陡升會帶來很大的銷售阻力；非理性的價格期望也會遭遇到較大的市場阻力；12/21/202258第58頁西馬.金潤家園——價格走勢與銷售套數交叉分析西馬.金潤花園的典型個案研究小結二居和三居的銷售率最高，普遍達到95%左右，且銷售速度最快；有效控制總價的一居戶型銷售情況也很好；從各項目四居的銷售情況來看，銷售情況不一，銷售率普遍不高。在南城價格較東西北部區域占優勢的前提下，戶型設計較為突出的項目不多，但該區域項目的使用率普遍較高，板樓產品普遍達到85%-90%。多數項目園林景觀建設缺乏特色，價格是其主打優勢。僅有星河城項目的景觀設計較為突出，其售價也是周邊項目中最高的。內部園林景觀可作為差異點兩居和三居是區域主力需求戶型該區域客群注重實用性、經濟性12/21/202259第59頁典型個案研究小結二居和三居的銷售率最高，普遍達到95%左右，綱要一、馬家堡三期基本概況二、區域房地產市場整體研究——尋找區域的市場機會點三、區域典型住宅個案研究——分析區域產品銷售現狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區產品定位和價格預期六、本案西區（三角地）產品定位和價格預期12/21/202260第60頁綱要一、馬家堡三期基本概況12/18/202260第北京商住公寓發展歷程老式商住公寓，早期居住公寓內辦公，匯園公寓、羅馬花園等

新式商住公寓，辦公與居住功能區分，天創世緣、長遠天地寫字公寓，與寫字樓相似，只能辦公，住邦2000、第三置業目前商務區及周邊，多數公寓商住比例在10-30%，本案所在的CBC商圈未來也會形成這種居面；12/21/202261第61頁北京商住公寓發展歷程老式商住公寓，早期居住公寓內辦公，匯園公北京寫字公寓市場特征1開發成本比寫字樓低，銀行購房按揭優越，土地使用年限長，導致北京寫字公寓市場長期火熱；2寫字公寓在建筑設計上脫離了住宅形態，更適合辦公，避免了傳統商住公寓的缺陷；3銷售價格比寫字樓低，比公寓高，針對購買力比個人強的企業，銷售業績普遍很好；4有一定的政策風險，主要是政府控制和銀行按揭控制風險；12/21/202262第62頁北京寫字公寓市場特征1開發成本比寫字樓低，銀行購房按揭優越，北京寫字公寓市場的客群123小型成長企業：廣告、貿易、律師、制造、IT、咨詢等行業及外地企業辦事處；制造和貿易業不需要良好形象的辦公和商業環境，本案所在地處于制造和貿易業發達區域；國家政策不限制廣告、律師類公司在住宅小區內辦公，因此這類公司比較多；12/21/202263第63頁北京寫字公寓市場的客群123小型成長企業：廣告、貿易、律師、CBC帶來更多的寫字公寓消費客群北京的“第五商圈”CBC（全稱ClothingBusinessCenter）服裝商業核心區，地標性建筑46萬平方米的百榮世貿、木樨園世紀商貿中心將于2005年5月開市；本案緊鄰極具發展潛力的CBC（服裝商業核心區），而CBC將給區域房地產市場帶來更多的寫字公寓消費客群；CBC服裝商業核心區本案12/21/202264第64頁CBC帶來更多的寫字公寓消費客群北京的“第五商圈”CBC（全調研樣本時代風帆遠中.悅麒會館甲方乙方嘉業大廈南曦大廈雙城公寓時代芳群12/21/202265第65頁調研樣本時代風帆12/18/202265第65頁南城企業行業分類南城行業需求：制造設備服務、咨詢、科技貿易裝飾、工程12/21/202266第66頁南城企業行業分類南城行業需求：12/18/202266第6企業辦公面積需求150-200平米的企業面積需求最為旺盛12/21/202267第67頁企業辦公面積需求150-200平米的企業面積需求最為旺盛12個案研究一：時代風帆地理位置：馬家堡西路占地面積：2.2萬平米建筑面積：10萬平米開盤時間：2005年3月8日入住時間：2007年3月15日裝修狀況：毛坯均價：7100元/平米最低價7010元/平米左右，最高價8010元/平米。12/21/202268第68頁個案研究一：時代風帆地理位置：馬家堡西路12/18/2022時代風帆戶型面積：70平米、134平米、140平米、211平米不等；其西南向和南向的戶型銷售最好。12/21/202269第69頁時代風帆戶型面積：70平米、134平米、140平米、211平個案研究二：遠中悅麒會館地理位置：南三環趙公口橋占地面積：2440平方米建筑面積：3萬平米入住時間：2006年11月01日裝修狀況：精裝修均價：6300元/平米整個項目僅一棟塔樓12/21/202270第70頁個案研究二：遠中悅麒會館地理位置：南三環趙公口橋整個項目僅一遠中悅麒會館以中小戶型為主；戶型面積控制在110平米以內；并非純寫字公寓；12/21/202271第71頁遠中悅麒會館以中小戶型為主；12/18/202271第71個案研究三：甲方乙方地理位置：二環玉蜒橋東300米占地面積：10870平米建筑面積：80800平米開盤時間：2003年7月1日入住時間：2004年8月31日裝修狀況：毛坯價格走勢：6500元/平米8000元/平米12/21/202272第72頁個案研究三：甲方乙方地理位置：二環玉蜒橋東300米8000戶型面積——主力戶型140-220平米12/21/202273第73頁戶型面積——主力戶型140-220平米12/18/20227寫字公寓市場小結南城寫字公寓代表項目有嘉業大廈、南曦大廈、遠中.悅麒會館、時代風帆等；目前在售的僅有遠中.悅麒會館、時代風帆兩個項目。潛在供應項目包括嘉業大廈二期、天創公館等。南城寫字公寓主要企業性質為：服裝、制造設備、服務、咨詢、科技、貿易、裝飾、工程；企業需求面積主要集中在150-200平米之間；南城寫字公寓產品也正處于產品升級階段，近期開發的產品在商務感、配套、檔次上都有所提升。12/21/202274第74頁寫字公寓市場小結南城寫字公寓代表項目有嘉業大廈、南曦大廈、遠寫字公寓市場對本案的啟示南城具備較強的寫字公寓的市場需求;同時由于寫字公寓相比純寫字樓產品具備產權、貸款等政策優勢;此外在同等規劃條件下，能夠獲得比住宅產品更高的經濟效益。12/21/202275第75頁寫字公寓市場對本案的啟示南城具備較強的寫字公寓的市場需求;1綱要一、馬家堡三期基本概況二、區域房地產市場整體研究——尋找區域的市場機會點三、區域典型住宅個案研究——分析區域產品銷售現狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區產品定位和價格預期六、本案西區（三角地）產品定位和價格預期12/21/202276第76頁綱要一、馬家堡三期基本概況12/18/202276第東區地塊開發外部環境待建和擴建的馬家堡路馬家堡中路項目西側的現狀樓影響本項目品質的提升馬家堡中路的現狀欠佳有待改善西北角現狀樓對本項目北部樓高有影響待治理的馬草河12/21/202277第77頁東區地塊開發外部環境待建和擴建的項目西側的現狀樓馬家堡中路的馬草河現狀河道、河床、水質有待治理；目前仍有難聞的刺激氣味；調研周邊住宅項目，擁有先天外部景觀資源的項目很少；治理后可成為本案可借勢的稀缺水景資源優勢；12/21/202278第78頁馬草河現狀河道、河床、水質有待治理；12/18/202278東區地塊開發內部條件用地內多為五、六十年代建成的平房或2-3層的危舊房；存在較大量的拆遷安置問題；12/21/202279第79頁東區地塊開發內部條件用地內多為五、六十年代建成的平房或2-3馬家堡三期東區SWOT分析S優勢W劣勢交通優勢：臨近南三環，出行相對較為便捷，同時具備三環的區位優勢；生活配套優勢：項目周邊雖然沒有高檔的購物場所，但是沿街已經形成了較為成熟的生活配套設施，日常購物較為方便；外部環境劣勢：目前周邊環境狀況欠佳，較為雜亂；內部環境劣勢：用地內缺乏基本的生活配套設施、綠化等，居住環境臟、亂、差；成本劣勢：大量拆遷成本，增加開發難度O機遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設4號線建設周邊大盤住宅項目潛在競爭；客戶對南城的認同；12/21/202280第80頁馬家堡三期東區SWOT分析S優勢W劣勢交通優勢：臨近南三SWOT分析結論通過SWOT分析可見，本案不具備開發高檔住宅項目的條件。12/21/202281第81頁SWOT分析結論通過SWOT分析可見，12/18/2022812/21/202282第82頁12/18/202282第82頁存在大量拆遷安置問題12/21/202283第83頁存在大量拆遷安置問題12/18/202283第83頁存在大量拆遷安置問題區域產品涵蓋多種住宅產品3.69容積率產品較單一差異化優勢難以體現12/21/202284第84頁存在大量拆遷安置問題區域產品涵蓋多種住宅產品12/18/20存在大量拆遷安置問題區域產品涵蓋多種住宅產品差異化優勢較難體現集中開發南城“經濟型”、“實用型”住宅產品體現項目的高性價比12/21/202285第85頁存在大量拆遷安置問題區域產品涵蓋多種住宅產品集中開發南城“經本案（東區）市場定位緊鄰南三環、稀有水景、高性價比的品質住宅社區客觀條件產品打造先天優勢本案產品訴求點12/21/202286第86頁本案（東區）市場定位緊鄰南三環、稀有水景、高性價比的品質住宅主力客群初步研判以南城區域客戶為主力客群經營小業主（服裝、建材等）南城原住民升級南城拆遷居民三環沿線工作的年輕白領12/21/202287第87頁主力客群初步研判以南城區域客戶經營小業主（服裝、建材等）南城東區產品定位1、產品形態建議2、戶型設計建議3、價格預期12/21/202288第88頁東區產品定位1、產品形態建議12/18/202288第88產品布局建議—首選方案首選方案：

板塔結合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。

南北向建議以純板樓產品為主，東西向可以更多地以板塔結合形式為主；板塔結合適當加大了進深，但從建筑形態和外觀上看又有類似板樓的特征，營造出類“板樓社區”的產品形象；一梯四戶塔板結合示意圖塔板結合東西向布置示意圖12/21/202289第89頁產品布局建議—首選方案首選方案：板塔結合為主力，純板樓次首選方案布局簡要示意如：在較難布置的地塊開發少量幾棟純塔樓以學校位置不變為前提，進行示意水景資源南北向以觀景純板樓為主東西向布置塔板結合產品：受容積率影響，必然要布置東西向塔板產品主力布置塔板結合產品受容積率影響，必然要布置東西向塔板產品12/21/202290第90頁首選方案布局簡要示意如：在較難布置的地塊開發少量幾棟純塔樓以產品布局建議—次選方案次選方案：板樓和塔樓進行明確分割，使產品和客群相對純粹；沿馬草河設計弧形板樓，打造區域少有的觀景板樓產品，通過板樓產品提升整體市場形象；弧形觀景板樓的經典項目：觀瀾國際公寓缺點：板樓會很少量塔樓會成為社區的主力形象12/21/202291第91頁產品布局建議—次選方案次選方案：板樓和塔樓進行明確分割，使產次選方案布局簡要示意純塔樓以學校位置不變為前提，進行示意沿河布置弧形觀景板樓純塔樓12/21/202292第92頁次選方案布局簡要示意純塔樓以學校位置不變沿河布置弧形觀景板樓東區產品定位1、產品形態建議2、戶型設計建議3、價格預期12/21/202293第93頁東區產品定位1、產品形態建議12/18/202293第93戶型設計—區域經濟型產品的購買力分析通過前面的區域房地產市場和住宅個案研究我們發現，該區域的住房需求呈現“總價敏感性”特征。若面向區域舒適型購買力：二居總價承受在70萬元，三居的總價承受在85-90萬元；同時對應的產品形態均為純板樓。若面向區域經濟型購買力：二居總價承受在50-60萬元，三居的總價承受在70萬元；對應的產品形態為塔板結合或者純塔樓。12/21/202294第94頁戶型設計—區域經濟型產品的購買力分析通過前面的區域房地產市場戶型設計建議純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔樓型示意圖主力戶型為經濟型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規劃排布，部分位置可設計50-60平米的一居，以控制總價在30-35萬元為基本原則。原則上不建議開發四居產品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開發四居產品。一梯四戶板塔12/21/202295第95頁戶型設計建議純板樓一梯四戶一梯四戶樓型示意圖主力戶型為經濟型樓型排布示意純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔12/21/202296第96頁樓型排布示意純板樓一梯四戶純板樓一梯四戶純板樓一梯四戶純板樓東區產品定位1、產品形態建議2、戶型設計建議3、價格預期12/21/202297第97頁東區產品定位1、產品形態建議12/18/202297第97價格預期—產品市場定價方法的確定馬家堡區域市場銷售情況較好，但競爭依然激烈；而認知價值則需要利用市場營銷組合中的非價格變量，如宣傳活動、廣告等逐步在客戶心目中確立；市價反映了北京房地產行業的集體智慧，該價格既帶來合理的利潤，又不會破壞行業協調性；低價

高價在此價格上沒有可能的利潤成本競爭者價格客戶對獨特產品屬性的評價在此價格上沒有可能的需求市場比較定價法12/21/202298第98頁價格預期—產品市場定價方法的確定馬家堡區域市場銷售情況較好，馬家堡區域住宅項目價格建筑形態項目名稱目前銷售均價（元/平米）塔樓星河城6500首座綠洲5700西馬.金潤家園4500板樓星河城7000瑞麗江畔6300遠洋自然580012/21/202299第99頁馬家堡區域住宅項目價格建筑形態項目名稱目前銷售均價（元/平米比較定價一：（塔樓）則本項目辦公物業的比較價格I為6500*（20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.7+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1）＝5947.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環境地塊開發條件園林景觀戶型社區配套物業管理權重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項目0.71.20.80.70.80.91.20.81.0星河城價格：6500元/平米12/21/2022100第100頁比較定價一：（塔樓）則本項目辦公物業的比較價格I為修正比較定價二：（塔樓）則本項目辦公物業的比較價格Ⅱ為：4500*（20％*1.5+15％*1.3+5％*1.1+10％*1.3+5％*1.0+15％*1.3+15％*1.2+10％*1.2+5％*1.2）＝5782.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環境地塊開發條件園林景觀戶型社區配套物業管理權重20%15%5%10%5%15%15%10%5%西馬.金潤家園111111111本項目1.51.31.11.311.31.21.21.2目前銷售均價：4500元/平米12/21/2022101第101頁比較定價二：（塔樓）則本項目辦公物業的比較價格Ⅱ為：修正比較定價三：（塔樓）則本項目辦公物業的比較價格Ⅲ為：5400*（20％*0.9+15％*1.0+5％*0.9+10％*1.1+5％*1.0+15％*1.2+15％*1.3+10％*1.1+5％*1.1）＝5805元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環境地塊開發條件園林景觀戶型社區配套物業管理權重20%15%5%10%5%15%15%10%5%首座綠洲111111111本項目0.910.91.111.21.31.11.1目前銷售價格：5700元/平米（現房），因為我們比較的價格為期房價格，因此，我們將比較價格調整為5400元/平米

12/21/2022102第102頁比較定價三：（塔樓）則本項目辦公物業的比較價格Ⅲ為：修正比較定價一：（板樓）則本項目辦公物業的比較價格I為7000*（20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.8+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1）＝6475元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環境地塊開發條件園林景觀戶型社區配套物業管理權重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項目0.71.20.80.80.80.91.20.81.0星河城價格：7000元/平米12/21/2022103第103頁比較定價一：（板樓）則本項目辦公物業的比較價格I為修正比較定價二：（板樓）則本項目辦公物業的比較價格Ⅱ為6300*（20％*0.9+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.9+5％*0.9+15％*1.1+15%*1.3+10％*1.0+5％*1.2）＝6646.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環境地塊開發條件園林景觀戶型社區配套物業管理權重20%15%5%10%5%15%15%10%5%瑞麗江畔111111111本項目0.91.20.80.90.91.11.311.2目前銷售價格：6300元/平米12/21/2022104第104頁比較定價二：（板樓）則本項目辦公物業的比較價格Ⅱ為修正比較定價三：（板樓）則本項目辦公物業的比較價格Ⅲ為：5800*（20％*1.3+15％*1.1+5％*1.1+10％*1.2+5％*0.9+15％*0.9+15%*1.2+10％*0.9+5％*1.0）＝6380元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環境地塊開發條件園林景觀戶型社區配套物業管理權重20%15%5%10%5%15%15%10%5%遠洋自然111111111本項目1.31.11.11.20.90.91.20.91目前銷售價格：5800元/平米

12/21/2022105第105頁比較定價三：（板樓）則本項目辦公物業的比較價格Ⅲ為：修正本項目定價前提條件：以從現在的時點開始運作項目為假設前提。根據市場比較法，我們將所得比較價格進行算術平均，我們得到本項目的初步定價：塔樓：（5947.5+5782.5+5805）/3＝5845元/平米板樓：（6475+6646.5+6380）/3＝6500.5元/平米由上我們建議本項目各類產品的價格區間為：

塔樓5800-6000元/平米

板樓6500-6800元/平米板塔結合產品則介于塔樓和板樓產品之間，建議均價

塔板結合6200-6300元/平米由此東區預期整體銷售均價6200-6400元/平米12/21/2022106第106頁本項目定價前提條件：以從現在的時點開始運作項目為假設前提。由綱要一、馬家堡三期基本概況二、區域房地產市場整體研究——尋找區域的市場機會點三、區域典型住宅個案研究——分析區域產品銷售現狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區產品定位和價格預期六、本案西區（三角地）產品定位和價格預期12/21/2022107第107頁綱要一、馬家堡三期基本概況12/18/2022107西區（三角地）地塊鄰近規劃中的地鐵4號線是西區地塊的明顯優勢12/21/2022108第108頁西區（三角地）地塊鄰近規劃中的地鐵4號線是西區地塊的明顯優勢西區（三角地）SWOT分析S優勢W劣勢交通優勢：臨近南三環，同時出行相對較為便捷；區位優勢：南三環與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性外部環境劣勢：目前周邊環境狀況欠佳，較為雜亂；內部環境劣勢：用地內缺乏基本的生活配套設施、綠化等，居住環境臟、亂、差；成本劣勢：大量拆遷成本，增加開發難度O機遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設4號線建設周邊大盤住宅項目潛在競爭；客戶對南城的認同；12/21/2022109第109頁西區（三角地）SWOT分析S優勢W劣勢交通優勢：臨近南三市場潛在機會——借勢的可能方向寫字樓VS住宅寫字公寓辦公物業中，寫字公寓產品的自身優勢——70年產權、8成30年按揭；區域的寫字公寓產品供應較少，鄰近本項目的僅有“時代風帆”一個項目；寫字樓價值住宅價值寫字公寓價值12/21/2022110第110頁市場潛在機會——借勢的可能方向寫字樓VS住宅寫字公寓辦公物業定位為寫字公寓，可以使威脅向機會轉化！1、周邊大盤住宅潛在競爭：遠洋自然、星河城等2、南城住宅產品價格，與東西北部地區相比，相對較低，較難最大化地塊價值3、客戶對南城住宅的認同度不高1、開發商務公寓項目可以有效規避來自住宅產品的直面競爭；2、同區域寫字公寓的售價要比住宅高約500-1000元/平米；3、寫字公寓的客戶對南城的區位不敏感12312/21/2022111第111頁定位為寫字公寓，可以使威脅向機會轉化！1、周邊大盤住宅潛在競SWOT可以得以優化S優勢W劣勢交通優勢：臨近南三環，同時出行相對較為便捷；區位優勢：南三環與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性外部環境劣勢：目前周邊環境狀況欠佳，較為雜亂；內部環境劣勢：用地內缺乏基本的生活配套設施、綠化等，居住環境臟、亂、差；成本劣勢：大量拆遷成本，增加開發難度O機遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設4號線建設周邊大盤住宅項目潛在競爭；客戶對南城的認同；12/21/2022112第112頁SWOT可以得以優化S優勢W劣勢交通優勢：臨近南三環，同SWOT分析結論通過SWOT分析可見，定位為商住公寓的營銷市場形象，能夠充分利用項目優勢，有效規避項目劣勢！12/21/2022113第113頁SWOT分析結論通過SWOT分析可見，12/18/20221本案（西區三角地）市場定位南三環、城鐵立體交通、升級商務公寓客觀條件產品打造先天優勢本案產品訴求點12/21/2022114第114頁本案（西區三角地）市場定位南三環、城鐵立體交通、升級商務公寓建議提高容積率寫字公寓產品具有辦公物業的特性可以提高西區地塊容積率至4.0以上12/21/2022115第115頁建議提高容積率寫字公寓產品可以提高12/18/2022115寫字公寓目標客群定位目標客群客群特征主力客群：自住型客戶；目標客戶層次提升；

注重企業形象，對辦公環境的檔次有較高要求；

期望辦公場所具備一定突出形象；中小型企業；主要從事貿易和科技類；擴展客群：投資型客戶；核心區域：南三環沿線、木樨園商圈輻射區域：長安街沿線以南，南四環以北。目標客

群分布12/21/2022116第116頁寫字公寓目標客群定位目標客群客群特征主力客群：自住型客戶；目在寫字公寓產品中做出差異化自由開間——目前南城少有真正的寫字公寓，能夠實現自由開間，很大程度限制了南城對寫字公寓的面積與功能需求；

單位面積適中——目前南城的企業規模與企業性質決定了南城企業辦公面積必須符合市場需求；純寫字公寓——營造更好的辦公氛圍，實現南城寫字公寓產品的更新換代12/21/2022117第117頁在寫字公寓產品中做出差異化自由開間——目前南城少有真正的寫字商務公寓設計要點外立面體現商務感；大堂等公共部分體現檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；設施設備現代化；凸現商務功能提升產品價值12/21/2022118第118頁商務公寓設計要點外立面體現商務感；凸現商務功能12/18/2寫字公寓戶型、面積設定自由分割空間南城企業面積需求面積集中在200平米左右以200平米為一個辦公單元；各辦公單元實現自由開間；建議面寬普遍達到8.4米，在有限的建筑面積內最大限度地開闊了視野空間。提供完善的商務及商業配套，包括特色商業空間，提供企業需要的商務休閑、產品展示等功能；12/21/2022119第119頁寫字公寓戶型、面積設定自由南城企業面積需求面積集中在以200三角地（寫字公寓）價格定位南城目前高檔寫字公寓租金為2.0-2.5元/平米.日；假定預期投資回報率為10％，即靜態計算10年可收回投資；則單位面積合理售價可以達到：

2.0元×360日×10年＝7200元12/21/2022120第120頁三角地（寫字公寓）價格定位南城目前高檔寫字公寓租金為2.0-馬家堡三期整體價格定位按容積率3.69，住宅及商務公寓地上總建筑面積37.62萬平米，銷售均價6200元/平米估算，本項目住宅及商務公寓部分預期實現銷售收入233,244萬元（暫未計商業部分）。12/21/2022121第121頁馬家堡三期整體價格定位按容積率3.69，住宅及商務公寓地上總謝謝！12/21/2022122第122頁謝謝！12/18/2022122第122頁馬家堡三期項目

市場研究及產品定位報告馬家堡三期項目

市場研究及產品定位報告本案（東區）定位概要市場定位：“緊鄰南三環、稀有水景、高性價比的品質住宅社區”建筑形態：板塔結合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。南北向建議以純板樓產品為主，東西向可以更多地以板塔結合形式為主。建筑形態塔板結合純板樓戶型設計主力戶型為經濟型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規劃排布，部分位置可設計50-60平米的一居，以控制總價在30-35萬元為基本原則。原則上不建議開發四居產品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開發四居產品。銷售價格預期6200-6300元/平米（少量純塔樓5800-6000元/平米）6500-6800元/平米總體均價預期6200-6400元/平米12/21/2022124第124頁本案（東區）定位概要市場定位：“緊鄰南三環、稀有水景、高性價本案（西區三角地）定位概要市場定位：“南三環、城鐵立體交通、升級商務公寓”在此定位下，建議可以提高西區地塊容積率至4.0以上。建筑形態商務公寓設計建議以200平米為一個辦公單元；各辦公單元實現自由開間；外立面體現商務感；大堂等公共部分體現檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；設施設備現代化；銷售價格預期7200元/平米（均）12/21/2022125第125頁本案（西區三角地）定位概要市場定位：“南三環、城鐵立體交通、馬家堡三期整體價格定位按容積率3.69，住宅及商務公寓地上總建筑面積37.62萬平米，銷售均價6200元/平米估算，本項目住宅及商務公寓部分預期實現銷售收入233,244萬元（暫未計商業部分）。12/21/2022126第126頁馬家堡三期整體價格定位按容積率3.69，住宅及商務公寓地上總綱要一、馬家堡三期基本概況二、區域房地產市場整體研究——尋找區域的市場機會點三、區域典型住宅個案研究——分析區域產品銷售現狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區產品定位和價格預期六、本案西區（三角地）產品定位和價格預期12/21/2022127第127頁綱要一、馬家堡三期基本概況12/18/20225第項目區位本項目地處馬家堡板塊------南城的成熟居住地段之中。本項目地處豐臺區馬家堡西路東側，西距規劃中的地鐵4號線（北宮門－馬家堡）約1公里，北側距離南三環輔路約200米。本案12/21/2022128第128頁項目區位本項目地處馬家堡板塊------南城的成熟居住地段之地塊形狀馬家堡三期地塊分為東區和西區兩部分東區地塊東至規劃中的馬家堡路，西到馬家堡中路，北臨馬草河，南至康復中心宿舍北墻西區地塊西臨馬家堡西路，南側為規劃調整后的馬草河北岸南三環12/21/2022129第129頁地塊形狀馬家堡三期地塊分為東區和西區兩部分南三馬家堡三期規劃指標12/21/2022130第130頁馬家堡三期規劃指標12/18/20228第8頁綱要一、馬家堡三期基本概況二、區域房地產市場整體研究——尋找區域的市場機會點三、區域典型住宅個案研究——分析區域產品銷售現狀四、南城寫字公寓市場研究——寫字公寓的市場可行性五、本案東區產品定位和價格預期六、本案西區（三角地）產品定位和價格預期12/21/2022131第131頁綱要一、馬家堡三期基本概況12/18/20229第北京市2004—2005年房地產價格走勢從數據表上看，北京市房地產價格在2003年至今保持著穩定增長的趨勢；當前的宏觀調控政策主要是打擊房產投機行為，北京房市投機氛圍較弱，受政策影響相對較小。預計房價會繼續保持穩定增長的態勢。12/21/2022132第132頁北京市2004—2005年房地產價格走勢從數據表上看，北京市豐臺區2004---2005年房地產價格走勢從數據表上看，豐臺區房地產價格在2004年至今基本保持穩定增長的趨勢；區域的房地產價格正好成為南城是北京熱點區域的驗證；至2005年5月，豐臺區的全區房地產整體均價已經達到5515元/平米，與2004年同期4454元/平米的整體均價相比，上升了近1000元/平米。12/21/2022133第133頁豐臺區2004---2005年房地產價格走勢從數據表上看，豐區域整體優勢馬家堡板塊----位于南三環、四環之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西路的通車而迅速崛起，現已成為南城的黃金居住地段。三點一線發展格局---豐臺地區緊圍南三環沿線發展布局已逐步形成，由麗澤商務區、豐臺新區、大紅門商業街（第五商圈）三個點和“南三環”這個線構成的“三點一線”，正是豐臺“一五五”發展戰略的重要步驟。而“馬家堡板塊”恰好在這“三點一線”圍合的區域核心地帶，將是這個經濟帶發展直接受惠者。整體規劃優勢提升區域價值-----政府將南城定位成京城“居住區”，隨著連接馬家堡板塊與中心城區的馬家堡西路和地鐵四號線的修建，將直接提升馬家堡區域價值。價格優勢帶來升值空間-------房地產開發相對滯后，加上土地資源豐富，房價相對較低。處于同等位置環線上的樓盤，房價比北部及東部要低2000元/平方米左右。12/21/2022134第134頁區域整體優勢馬家堡板塊----位于南三環、四環之間，西起草橋區域發展特征南城的區域認同感不強服裝，建材產業聚集三環四環之間，環線交通便利多條輕軌城鐵的建設，未來交通進一步改善低價格，高品質，造就巨大升值空間交通區域認同感區域產業升值潛力現有住宅現有住宅建筑密度較大，多為塔樓房屋講求實用，強調實用率12/21/2022135第135頁區域發展特征南城的區域認同感不強服裝，建材產業聚集三環四環之區域調研范圍界定研究范圍東至南苑路南至南四環西至京開高速北至南三環12/21/2022136第136頁區域調研范圍界定研究范圍12/18/202214第14頁區域住宅項目搜索城南嘉園戀日嘉園星河城東麗溫泉家園未來66(未來明珠二期)彩虹城北歐春天瑞麗江畔未來假日花園竹天下未來上層(戀日上層)首座綠洲戀日花都京品時代風帆（寫字公寓）西馬金潤家園鴻業興園名都家苑真典藏遠洋自然12/21/2022137第137頁區域住宅項目搜索城南嘉園戀日嘉園星河城東麗溫泉家園未來66(在售及待售項目列表物業名稱物業地址城南嘉園(二期)豐臺豐益橋戀日嘉園豐臺玉泉營立交橋東南角星河城(三期)豐臺玉泉營環島東南側東麗溫泉家園豐臺南三環馬家堡東路（洋橋南150米）點晶小筑豐臺南三環洋橋向南真典藏南三環洋橋路口向南2.5公里未來66(未來明珠二期)豐臺南三環馬家堡西路路西彩虹城豐臺趙公口南1800米遠洋自然(待售)豐臺洋橋馬家堡東路物業名稱物業地址瑞麗江畔豐臺角門西里未來假日花園竹天下(二期)豐臺南四環中路公益橋內側200米未來上層(戀日上層)豐臺南三環玉泉營東南—花鄉草橋首座綠洲(二期)豐臺南三環馬家堡戀日花都(一期)豐臺南三環玉泉營環島東南300米京品豐臺西羅園海戶屯西路西馬金潤家園(西馬小區二期)豐臺大紅門西路35號(14路總站東50米)珠江駿景(三期）豐臺木樨園橋西南角名都家苑(七月開盤)豐臺馬家堡西路（角門路54號）12/21/2022138第138頁在售及待售項目列表物業名稱物業地址城南嘉園(二期)豐臺豐益橋在售及待售項目開發規模該區域項目的總建筑規模普遍偏大，有9個項目總建筑規模超過20萬平米。12/21/2022139第139頁在售及待售項目開發規模該區域項目的總建筑規模普遍偏大，12/項目建筑形態建筑類型多數同時包括板樓和塔樓兩種產品，但在規劃布局上相對獨立。物業名稱建筑面積建筑類型容積率戀日嘉園210000板式小高層2.49未來上層(戀日上層)210000板樓2.66瑞麗江畔336000板樓、塔樓2.68遠洋自然370000板樓2.2城南嘉園400000板樓1.87彩虹城500000塔樓、板樓1.67西馬金潤家園(西馬小區二期)600000塔樓、板樓1.70星河城1120000塔樓、板樓2.2312/21/2022140第140頁項目建筑形態建筑類型多數同時包括板樓和塔樓兩種產品，但在規劃在售項目-板樓價