龍湖地產投資管理理念與實踐

2011年7月一、龍湖的投資管理理念

如果一個房地產項目成功開發的標準分是100分的話，精準的投資管理工作在開發全流程工作中的占比至少是70分。1.投資管理的戰略意義2.投資管理的戰略要素

價格（區域房屋售價、目標地塊價格、周邊地塊價格、預期房價、二手房價位等）區位（城市建成區、城市發展區、城郊結合區、衛星城）交通（區域交通、地塊對外交通、地塊內部交通）配套（大市政、已建或正運營的配套項目）景觀（城市風貌人文景點、自然景觀、地塊內景）3、國內標桿房地產的投資管理類型粗放型：廣東企業為代表。如碧桂園、合生創展等投資管理方式：老板拍腦袋主要影響因素：政府公共關系、最低的樓面地價精細型：萬科、龍湖、綠城等投資管理方式：投資委員會決策主要影響因素：企業發展戰略、產品與市場的關系、“好看”的財務指標、品牌占領與成長。中間型：諸多企業投資管理方式：綜合企業特點設置或變化主要影響因素：依據不同項目，綜合以上兩種方式。4、投資管理在龍湖系統中的地位如果把龍湖地產全程開發某個項目比喻成一支軍隊快速打贏一場局部戰役。龍湖各部門與這支軍隊的大致對應關系如下:

龍湖地產某區域公司發展部偵查部、戰略部設計部參謀部工程部（含總包)戰斗部隊營銷部宣傳部財務部、造價采購部后勤保障部5、龍湖投資開發的原則1.保密原則發展部所涉及的資料和數據都是公司的機密，應習慣性的注意保密，不能外泄。2.及時反應原則要對信息進行深度挖掘、跟蹤，并及時反饋，保證來自各方面的信息能夠及時、準確的傳遞到有關部門。3.不輕言放棄原則不應輕易向困難屈服，只有不斷創新，不斷尋求解決方式，才有可能獲得成功。4.不卑不亢原則在代表公司對外進行商務談判時，一定要與公司的風格保持一致，做到不卑不亢，否則將給公司的形象造成不良影響。5.適當原則土地儲備要根據公司的發展計劃，不能盲目儲備，以免造成公司的資金困難，適當就是最好。

二、龍湖對土地價值的判斷9銷售初步經濟測算施工開發公司了解控制規范開發公司查看土地房地產開發公司開發流程放棄失敗成功參與土地競拍方案報批通過確定方案總圖確定策劃公司、代理公司確定建筑設計公司完成前期介入參與決策原生價值的定義：

原生價值是指土地內部及其周邊一定范圍內現有的可以為項目所用的一切有利資源，包括城市發展模式與階段、自然環境、人文環境、商業環境等，一般以用地紅線為界，分為紅線外價值與紅線內價值。紅線外價值紅線內價值1.土地的原生價值10一、紅線外外價值二、紅線內內價值原生價值的的類型11紅線外價值值是指規劃劃紅線以外外一定范圍圍現有的可可以為項目目所用的城城市發展、、自然條件件，經濟條條件，人文文條件等，，（如：區區域、道路路、公園、、水系、銀銀行、商業業街區、學學校、博物物館等）。。紅線外價值值的定義：紅線外價值值——案例：鎮鎮江項目目1415項目周邊邊可利用用資源：：自然資源源：伯先先公園運糧河寶蓋山人文資源源：革命命歷史博博物館韶關石塔塔市博物館館經濟資源源：農業業銀行金山市場場醫療資源源：第二二人民醫醫院教育資源源：六中中交通資源源：鎮江江西站16紅線外價價值的特特點（1）紅線外外價值的的不可隨隨意更改改性（2）紅線外外價值短短時間內內的不可可替代性性（3）紅線外外價值經經常被忽忽略性17紅線外價價值挖掘掘的關鍵鍵：如何將紅紅線外價價值內化化為項目目自身的的價值。。紅線內價價值的定定義紅線內價價值是指指規劃紅紅線以內內的一切切可以為為項目所所用的一一切有利利自然條條件，人人文條件件等，（（如：植植物、現現有建筑筑、水系系等）。。紅線內價價值——案例：華華強城R2地塊地勢總體體比較平平坦，利利于規劃劃建設。。西側相對對較低，，東側相相對較高高。中部很平平坦，局局部有小小山丘。。地形分析析圖20現狀水系系分析蓮塘的水水質和水水深較好好，具備備很好的的景觀價價值。地塊內分分布多個個水塘，，可以根根據實際際情況形形成循環環水系。。21泄洪渠分分析泄洪渠對對西側地地塊的影響較大大。要考慮和和水系融融為一體體，成為為水景要要素。需要深入入研究后后給出建議。22水景價值值分析水岸線很很長，約約2千米。覆蓋面很很廣，水水景展開開面很長。。東北角形形成面積積較大的的半島，最最具水景景價值。。23商業價值值分析商業價值值主要在在南面天天門山路路一側。?？拷F路路橋部分分的商業業價值較較小。24現狀道路路分析天門山路路為城市市主干道道，具有有很強的的疏導作作用。地塊內的的現狀道道路級別很低，，部分道道路可以以考慮擴建建使用。。盡量保持持現有交交通網絡絡。25現狀建筑筑分析現狀建筑筑以二三三層農民民房為主主。多數保留留價值不不大。部分建筑筑可以考考慮改建建做臨時時展示、、辦公之之用。26噪音分析析東南的噪噪音較大大，尤其其是鐵路路一側。。這些區域域要考慮慮布置生生活配套套、中端端住宅等等品種，，還要通通過綠化化隔離、、新技術術進行降降噪處理理。27設計關注注點水岸線濱水岸線線較長（（約2千米），，水質較較好、水水深理想想，水景景價值很很大。未來幾年年水景主主題項目目較多，，如何脫脫穎而出出是關鍵鍵點。28水岸劣勢勢如何化化解引水入園園、制造造南向水水景、活活水循環環水系。。成本和售售價需綜綜合考慮慮。循環水系聯系系多個水水塘，水水塘底部部做成硬硬地，便便于換水，防止止蚊蟲孳生，，解決引引水及防防止水變變臭的問問題。29多組合水水景類型型不同季節節對于水水的利用用。水上運動動方式集集合。多元水景景組合。。半島的處處理。水位控制制——沿湖護坡坡方案。。保留部分分濕地和和蘆葦，，產生一一種原生生態的韻韻味。30整體較平平坦，局局部有一一定的起起伏。坡地、山山丘、池池塘、田田埂等地地貌很豐豐富。地勢31鐵路：東面距離離鐵路很很近，噪噪音污染染很大。。建議：靠鐵路種種植數十十米寬以以“弓””形為主主速生的的樹林隔隔離帶，，圍合花花卉園圃圃。樹種為改改良后的的法國梧梧桐或高高大型毛毛竹?？拷綦x離帶只能能布置配配套和中中端住宅宅品種。。32紅線內價價值的特特點：（1）紅線內內價值的的可塑性性（2）紅線內內價值的的有限性性（3）紅線內內價值經經常被浪浪費性紅線內價價值挖掘掘的關鍵鍵：如何將紅紅線內價價值的獨獨特與稀稀缺性升升華為項目的的靈魂是是建筑策策劃與設設計的主主線索。。紅線外、、內價值值的有機機結合要實現原原生價值值的最大大化，必必須要紅紅線外價價值與紅紅線內價價值有機機結合。。紅線內外外自然環環境特征征的保護護與強化化；紅線內外外作為場場所記憶憶的歷史史文化資資源的保保護；城市生活活特色和和生活方方式的延延續與升升華；城市整體體環境利利益的保保護。紅線外與與紅線內內價值有有機結合合的必要要條件（1）設計規規劃必須須到現場場看地（2）需要有有全面系系統的調調研分析析才開始始設計策策劃（3）需要根根據開發發意圖進進行篩選選、比對對、強化化弱化紅線外、、內價值值結合——案例：安安徽公園園首府項項目37公園道路主入口對對接382.原創價值值原創價值值的定義義原創價值值是指在在原生價價值基礎礎上，經經過策劃劃、設計計等概念念性理念念的植入入，賦予予產品新新的靈魂魂與生命命力的價價值。原創價值值的類型型1、策劃定定位；2、規劃方方案；3、主題概概念；4、建筑風風格；5、景觀設設計；6、室內空空間布局局；7、……1、成本控控制；2、采購體體系；3、工程管管理；4、……管理價值值原創價值值——案例：龍龍湖重慶慶北城天天街項目目創造新商商圈江北北觀音橋橋的繁華華，“推推動社會會物質發發展同時時，促進進城市精精神的進進步與成成長”423.延伸價值值延伸價值值的定義義延伸價值值是指創創造出的的產品通通過給消消費者和和企業帶帶來的居居住和效效益以外外的，給給社會及及企業帶帶來更為為廣泛的的價值。。如：品品牌價值值、服務務價值等等。延伸價值值的類型型社會價值值；人文藝術術價值；；品牌塑造造價值；；服務價值值；……延伸價值值的內涵涵（1）社會價價值的多多重社會會影響（2）時尚特色色與地方方文化復復興歷史文物物價值的的挖掘和和延續綜綜合價值值絕對領領先，成成為區域域標志性性項目。建筑美學學、商業業藝術效效果控制制領先。原生價值值挖掘、分分析出土土地價值值報批通過過原創價值值延伸價值值合適的規規劃設計計方案政府、企企業、業業主、同同行、輿輿論共贏贏4.龍湖對土土地價值值的綜合合判斷48能迅速回收資金？實現高額利潤？實現銷售持續增長？實現品牌和知名度？1.開發商的的意圖5.什么是最最適合的的規劃設設計方案案492.開發商的的定位萬科地產產：城郊郊大盤、、造城星河灣地地產：高高端精裝裝公寓龍湖地產產：別墅墅、洋房房、商業業綜合體體、旅游游性地產產SOHO中國：獨獨創性性建筑SOHO辦公碧桂園地地產：打打造全產產業鏈郊郊區住宅宅恒大地產產：大規規模普通通型、現現金流住住宅萬達地產產：城市市綜合體體503.地塊認識識理念沒有絕對對好的地地，也沒沒有絕對對不好的的地！每一塊地地都具有有自己的的獨特性性和稀缺缺性，這是土地地價值判判斷的重重要依據據。514.地塊定位位理念堅決抵制制誘惑，，在企業業不同的的發展階階段，適合企業業戰略的的地塊就就是最好好的??！52地塊定位位龍湖萬達集團郊區大塊土地分析分析結論結論差地好地適合531.地塊價值值最終要要轉化為為銷售業業績2.項目的定定位策劃劃對于地地塊價值值深度分分析的借借鑒545.項目定位位策劃與與地塊價價值的關關系項目定位位.ppt三、龍湖湖如何““看地””561.從城市角角度看““地塊””城市要素素分析政府在干干什么？？市場發展展程度？？城市GDP？本地人怎怎么看這個地地方？城市人口口素質？？572.城市區域域分析當代中國國城市擴擴張主要要模式準確判斷斷發展模模式就看清了了商機！！向心增長離心增長一般不會是單一模式，不同時期會有實際表現58向心增長長在城市市空間形形態上的的現象：：代表城市市（北京京）：攤攤大餅B內城再開發聚集特點：規模不大、高密度、高容積率，中心區綜合價值的提升。難點：高容積率建設周期拉長和周邊改造的不確定性。A外圍蔓延式擴展特點：依賴中心城區服務設施、市政設施和交通設施。難點：難以準確判斷城市擴張速度，選擇介入開發的時機59離心增長長在城市市空間形形態上的的現象（（上海））：城市建成成區相對對飽和依托一些些重要基基礎設施施跳躍式式空間布布局對中心區區的公共共服務設設施依賴賴降低，，形成相相對比較較獨立的的綜合配配套服務務體系主導因素素有：產業主導導的擴張張：各地地的高新新區交通主導導的擴張張：軌道道交通郊區轉型的擴擴張：村鎮改改造61多中心組團式式發展在城市市空間形態上上的現象（重重慶）：城市主要發展展組團是多個個；各個組團之間間通過交通廊廊道相連呈帶帶狀結構；不同組團在功功能上既有一一定的獨立綜綜合性也有職職能分工；不同組團的發發展階段、發發展特點與相相應的居住需需求成為開發發時機選擇重重要考慮因素素。江北商圈渝中商圈大渡口商圈楊家坪商圈南坪商圈沙坪壩商圈大坪商圈2.從場地角度看看“地塊”1.地塊高差2.地塊規整程度度3.地塊與周邊事事物的銜接關關系4.地塊內部可利利用或不可利利用的因素6465前提：符合項項目的開發意意圖！考慮要素：1、政府層面2、企業自身層層面3、市場層面4、項目目標平平衡方面3.規劃設計要點點解讀66關鍵點：項目目開發節奏！！考慮要素：1、分期開發策策略2、開發強度策策略（現金流流與利潤率產產品）3、展示區開發發策略67規劃設計基本本指標：1、規劃指標列列示2、地塊特征認認識3、規劃布局分分析4、動態交通特特征分析5、靜態交通分分析6、公建配套規規劃分析4.基地價值的分分析判斷案例：南昌項目規劃劃設計方案.ppt68三、龍湖投資資管理模塊化化、標準化管管理實踐1、龍湖不同發發展階段的投投資模式第一階段：1997—2000，依靠政府強強力人脈，劃劃撥700畝土地——龍湖南苑（建建設部小康住住宅試點項目目）。第二階段：2000———2005年，三種方式式獲取地塊。。（1）依托品牌，，在原有地塊塊周邊擴大，，形成龍湖西西苑、水晶酈酈城等。（2）在城市中遠遠期發展地帶帶，以較低的的價格獲取大大片土地。如如占地1600畝的藍湖郡項項目。（3）獲取原有國國有企業的城城市中心區地地塊。如北城城天街城市綜綜合體項目。。第三階段：2005———2009年，以上市為為目的，在公公開市場通過過招拍掛獲取取土地。如成成都三千里、、晶藍半島、、重慶大學城城地塊。第四階段：2009年上市后至今今，上述方式式在不同城市市的組合運用用。2、重慶龍湖投投資管理的發發展1.1997—2000年.行政部——前期政府和國國土手續；工工程部——辦理施工許可可證；總工室室——方案審查、規規劃許可證；；營銷部——預售或銷售許許可證。2.2001年12月24日，成立發發展部——負責所有證照照的辦理（含含協調水、電電、氣等市政政）3.2002年—至今，發展部部——前期政府手續續、國土手續續、全程協調調。工程部——辦理施工許可可證、設計部部——方案審查、營營銷部——預售或銷售許許可證。3.龍湖拿地工作作流程龍湖拿地標準準工作流程.doc4.龍湖投資管理理標準化成果果（1）多部門聯合合地塊調研—市場可研報告告或定位報告告可研報告模板板（發展部））.doc大黃路項目.ppt（2）多部門會商商—項目建議書項目建議書模模板.doc（3）發展部、財財務部經濟測測算—動態經濟模型型項目模型\23大學城投資分分析模型.xls（4）發展部形成成投資委員會會的決策依據據之一“項目目定位”項目定位模板板（發展）.doc5、龍湖投資管管理標準化模模板（1）目標地塊前前期預案模板板目標地塊預案案實施流程模模板（2）土地項目專專題匯報模板板投委會匯報模模板.ppt（3）靜態投資模模板佳宇地塊靜態態指標（高層層）.xls（4）動態投資模模板彈子石項目測測算.xls（5）項目投資建建議書模板及及案例集團新項目投投資建議書指指導模板.ppt中糧棚利項目目投資建議書書.ppt江灣城項目基基本情況上會會pp.ppt(江灣城投資測測算底價.ppt)客車廠\客車廠項目匯匯報（4.25）.ppt四、龍湖投資資管理格格式式化表格1.投資管理辦法法及主要附表表投資管理辦法法.doc龍湖集團投資資審核管理流流程補充細則則.doc投資管理內部部表格2.重點地塊儲備備計劃表部門工作計劃劃\年度計劃\2006-2008年度土地儲備備計劃.xls部門工作計劃劃\年度計劃\土地信息收集集及跟蹤表.xls3.土地儲備及供供應部門工作計劃劃\年度計劃\某年發展部土土地儲備思路路.土地儲備表.xls年度總結資料料\某年度公示地地價表.xls4.土地付款計劃劃部門工作計劃劃\年度發展展部資金計劃劃及土地儲備備策略.土地付款計劃劃.xls5.資金計劃表部門工作計劃劃\所有項目資金金計劃.部門工作計劃劃\年度計劃\年度項目資金金計劃.6.月度總結及計計劃表部門工作計劃劃\發展部11月總結12月計劃.xls7.區域土地成交交分析年度總結資料料\區域地價及競競爭對手拿地地分析.xls年度總結資料料\某年度重慶主主城區土地交交易特征分析析.doc8.城市區域市場場調研報告市調資料\沙區房地產市市場.ppt重慶北部新區區總體規劃.ppt市調資料\南岸區域市場場報告.doc市調資料\北部新區、花花園洋房及高高層公寓的供供給分析.doc9、新項目信息息簡報集團模板\關于參加XX地塊競買的請請示報告(模板).XLS集團模板\附件一：新項項目信息跟進進情況一覽表表（模板）.xls集團模板\附件二：項目目簡報（模板板）.doc集團模板\附件三：地區區土地合同履履行總匯表.xls10.關鍵節點分析析開發關鍵節點點管理辦法.doc11.年度總結及討討論年度總結資料料\某年上半年工工作總結.ppt年度總結資料料\目標總結.年度總結資料料\某年度發展部部總結.年度總結資料料\年度土地增值值比例計算表表.xls五、、龍龍湖湖控控制制土土地地的的常常用用方方式式1.國內內地地產產企企業業通通行行的的地地塊塊獲獲取取方方式式1.股權權收收購購2.招拍拍掛掛3.土地地合合作作（（企企業業與與企企業業、、政政府府與與企企業業））4.一、、二二級級聯聯動動5.概念念地地產產（（旅旅游游、、公公園園、、酒酒店店、、商商業業等等配配開開發發用用地地））6.利用用品品牌牌優優勢勢，，在在三三四四線線城城市市圈圈地地7.以上上方方式式的的組組合合運運用用2.龍湖湖前前期期獲獲取取方方式式1.1997——2004年，，依依靠靠政政府府劃劃地地或或獲獲取取搬搬遷遷國國企企的的原原有有廠廠區區地地塊塊或或城城市市棚棚戶戶區區地地塊塊。。2.2004——2008年，，依依托托境境外外基基金金和和境境內內信信托托，，在在公公開開市市場場，，通通過過招招拍拍掛掛獲獲取取地地塊塊。。3.2008—至今，多種種方式組合合運用。如如在云南旅旅游地產配配開發用地地，在江蘇蘇參與招拍拍掛等。3.龍湖典型的的土地協議議分析鴻恩寺項目協議后工項目協協議合作協議823（佳宇）.doc釣魚城土地地長安廠\長安廠地塊塊協議書.doc(長安廠\控規調整拷拷貝.jpg長安廠\長安項目總總圖.jpg)4.股權收購協協議書收購項目（（上會模板板）.doc天江鼎城項項目情況介介紹.ppt天江鼎城項項目投資建建議書.ppt股權轉讓協協議(最終確定版版).doc并購方式涉涉及稅賦比比較.xls5.項目并購模模板并購文件\指導書.doc并購文件\章程.doc并購文件\要素.xls6.土地整治協協議項目合同\土地整治協協議.doc7.相關開發合合同或協議議項目合同六、龍湖湖對房地產產政政策的的應對和博博弈1.快速反應的的前提（1）老板的危危機意識。。利用人脈，，在新政策策正式執行行前，最大大限度爭取取政策扶持持；直接督督促各地區區公司決策策層最快時時間制定的的應對政策策。（2）戰略部的的基本思路路通過新政策策的深度研研究和行業業發展沿革革的較理性性判斷，制制度集團規規避政策風風險的基本本思路和操操作原則。。（3）各地區公公司的快速速反應根據本地區區的實際情情況，制定定公司層面面和項目層層面的對策策。2.龍湖對宏觀觀政策變化化的應對1.面對2008年的行業危危機，龍湖湖的對策：：快賣多賣賣、控制成成本、減少少支出，確確?，F金流流。堅持以以銷定產，，小步快走走，低開高高走的銷售售策略，寧寧可犧牲利利潤，也要要保證品質質。原則上上不再拿新新地。2.2009年，在香港港上市成功功前后，龍龍湖再度出出擊，在無無錫、常州州、青島、、沈陽等地地多處拿地地，總計拿拿地資金超超過100億元，進入入了11個城市拿地地，2009年當年土地地獲取的每每平方米平平均成本僅僅為人民幣幣1869元。3.截止到2010年3月31日，土地儲儲備增至2504萬平方米，，土地儲備備總量保證證集團未來來5—7年開發之用用。4.2011年的重慶房房產稅和宏宏觀信貸緊緊縮政策，，住宅開發發貸款和按按揭貸款難難以及時獲獲得時，龍龍湖的對策策：（1）加快非住住宅物業的的開發，追追求單盤高高溢價的產產品類型向向非住宅過過渡。（2）加快旅游游地產項目目的布局（（如：重慶慶北碚、云云南和山東東）。（3）一定的價價格優惠和和大量的團團購，快速速出貨。（4）采用與城城市銀行或或股份制銀銀行的合作作，充分消消化該類銀銀行剩余的的信貸額度度。（5）采用住房房公積金按按揭貸款（6）整體盈利利能力差的的個別地區區公司的適適度裁員。。重慶上海房房產稅比較較上海、重慶慶房產稅比比較.doc3.設置競買條條件典型地地塊研究萬州地塊基基本指標.doc萬州地塊公公告.doc地塊競買條條件的設置置.doc招商地產掛掛牌門檻條條件（深圳圳）.doc4.龍湖博弈房房地產政策策的技巧1、龍湖博弈弈土地政策策的方式原則：用一定的代代價獲取最最大的效益益；或用最最少的代價價獲取一定定的效益。。（1）土地價格格博弈（出出讓金+土地整理費費用+稅費）（2）付款進度度博弈（案案例:時代天街—后工協議\后工轉讓協協議書（2007年8月25日）.doc）（3）國土證的的分割辦理理。（4）補交土地地出讓金的的計算博弈弈。（商業業、住宅、、車庫出讓讓金等）2.龍湖規費、、稅費博弈弈：（1)配套費（重重慶主城區區290元/平米），盡盡量在土地地協議階段段采用減、、免、緩的的方式，或或以建設項項目基礎設設施的名義義返還。（2）人防異地地建設費減減免，用已已開發物業業的車庫一一定時限的的收益權置置換。（3）前期申請請少建人防防面積，后后期通過整整改，將人人防部分出出售，收益益與人防辦辦按約定比比例分配。。自建人人防與與繳費費人防防異建建設費費的方方案比比較（（新））.doc（4）向市市政府府爭取取政策策，土土地增增值稅稅預征征率爭爭取按按原標標準執執行。。（2011年5月1日起，，土地地增值值稅預預征率率，普普通標標準住住宅預預征率率由1%調整為為2%；非普普通標標準住住宅預預征率率由2%調整為為3.5%，其中中，獨獨棟別別墅預預征率率為5%；非住住宅（（商商業用用房））預征征率確確定為為3.5%。）（5)其他優優惠政政策爭爭取。。優惠政政策落落實情情況.doc社會效效益的的博弈弈—項目后后評價價（1）項目目經濟濟效益益評價價（2）環境境效益益評價價（如如：重重慶水水晶酈酈城旁旁的動動步公公園））（3）為當當地財財政繳繳納稅稅收的的評價價（4）吸納納當地地基層層就業業人口口的評評價（5）龍湖湖開發發項目目前后后，片片區土土地增增值評評價七、龍龍湖投投資管管理的的延伸伸1.龍湖報報建組組織體體系龍湖某地區公司報建組織體系發展部拿地、項目立項、國土、用地許可證設計部（報建小組）方案審查、初步設計審查、竣工驗收工程部（各項目部報建小組）施工圖審查、施工證、竣工驗收營銷部(銷售支持組）預售許可證、大小產權證行政部工商營業執照、資質證書等2.項目核核心報報建階階段解解析方案------初步設設計階階段------施工圖圖階段段五段式式并聯聯審批批流程程圖.doc報建會會組織織工作作要點點及要要求.doc重慶項項目開開發報報建作作業指指引.doc3.項目報報建人人脈的的搭建建國土、房管局分管領導、經辦部門建委系統分管領導、經辦部門區政府分管領導合作銀行規劃局分管領導、經辦部門市政府分管城建領導某項目某項目目人脈脈資源源組織織表：：對外關關系聯聯絡表表\涉及某某項目目各職職能部部門人人脈表表2011.6.xls八、龍龍湖投投資發發展部部管理理1.發展部部設置置的目目的確保重重慶公公司可可持續續發展展的項項目儲儲備。。2.部門主主要職職能、、任務務1、收集集并分分析宏宏觀經經濟、、行業業政策策以及及市場場信息息2、分析析土地地的利利用價價值，，提出出項目目的預預案以以供決決策3、完善善項目目土地地的合合法手手續4、辦理理項目目前期期的相相關事事宜(立項、、拆遷遷、定定點及及規劃劃前期期手續續)。5、維護護各政政府職職能部部門的的關系系3.發展部部工作作內容容及流流程目標地地塊調調研部門內內部討討論資料準準備，，踏勘勘現場場向投委委會匯匯報簽定意意向協協議土地招招拍掛掛取得規規劃設設計條條件簽定國國有土土地出出讓合合同完成拆拆遷安安置障礙物物拆除除交地辦理國國土證證地塊調調研決策階階段土地儲儲備階階段項目實實施階階段4.重慶公公司發發展部部的架架構發展部江北、渝北區項目負責人渝中區項目負責人九龍坡區項目負責人南岸區項目負責人巴南區項目負責人投資專員文員5.發展部部對員員工的的特殊殊性要要求1.新員工工需要要經過過多個個部門門的培培養和和鍛煉煉或相相當能能力的的人才才，才才能進進入這這個部部門。。2.具備獨獨立作作戰的的能力力和堅堅忍不不拔的的意志志。3.忠誠于于老板板。4.較高的的情商商。5.完備的的建筑筑或房房地產產開發發專業業知識識背景景，同同時對對相關關專業業具備備較好好的了了解。。（1）2000年以前前，老老板負負責對對外拿拿地和和拓展展。（2）2000——2007年，從從工程程、營營銷部部門，，發現現具備備對外外拓展展和項項目協協調能能力的的人才才，調調入發發展部部任職職。（3）2007——至今，，按老老員工工帶新新員工工的原原則，，遴選選優秀秀的研研究生生作為為發展展部人人才，，進入入發展展部磨磨練。。6.重慶公公司投投資人人員的的精細細化選選擇和和培養養發展部部功能能組織織與職職員素素質發展部部功能能組織織和素素質能能力.doc7.發展部部人員員的崗崗位職職責職務說說明書書\發展部部經理理崗位位描述述.doc職務說說明書書\地產發發展部部項目目負責責人.doc職務說說明書書\地產發發展部部投資資分析析專員員.doc職務說說明書書\地產發發展部部文員員.doc8、作業業流程程指導導書作業指指導書書9.投資信信息的的傳遞遞流程程一般流流程：：老板——總經理理——投資副副總——發展部部經理理——發展部部副經經理——項目負負責人人——投資專專員——文員特殊流流程：：老板——發展副副經理理——投資專專員老板——項目負負責人人老板——投資專專員10.決策方方式的的發展展1.人脈資資源介介紹，，老板板拍腦腦袋。。2.公開市市場獲獲得信信息，，公司司各部部門粗粗略算算賬，，老板板決策策。3.多渠渠道道獲獲得得信信息息，，可可行行性性研研究究，，精精確確測測算算，，集集團團劃劃定定財財務務指指標標線線，，符符合合公公司司發發展展戰戰略略，，投投委委會會決決策策。。11.發展展人人員員的的心心里里調調節節龍湖湖發發展展部部員員工工常常面面臨臨的的精精神神或或心心里里問問題題：：焦慮慮、、失失眠眠、、急急躁躁、、糾糾結結調節節方方式式：：1、與與兄兄弟弟公公司司發發展展部部的的交交流流2、充充分分利利用用年年休休假假放放松松身身心心3、在在保保密密前前提提下下的的傾傾訴訴4、多多渠渠道道尋尋求求解解決決問問題題的的方方法法12.不同同企企業業對對拿拿地地的的獎獎勵勵類型型一一：：按按照照取取得得地地塊塊不不同同的的證證照照，，分分階階段段給給與與獎獎勵勵。。類型型二二：：根根據據取取得得地地塊塊的的難難易易程程度度和和重重要要性性大大小小，，給給與與一一定定的的獎獎勵勵。。類型型三三：：拿拿地地是是工工作作的的一一部部分分，，沒沒有有獎獎勵勵。。地產產及及集集團團人人員員08年全全面面薪薪酬酬結結構構改改進進的的公公告告.doc九、、龍龍湖湖看看重重的的內內外外部部溝溝通通1.與決決策策層層核核心心人人員員的的溝溝通通定期期或或不不定定期期的的保保持持與與老老板板的的溝溝通通，，在在多多項項目目選選擇擇中中，，才才能能獲獲得得老老板板的的認認可可。。最好好的的投投資資人人員員應應善善于于與與老老板板溝溝通通。。2.發展展部部與與外外部部客客戶戶的的溝溝通通3.發展展部部與與內內部部客客戶戶的的溝溝通通研發發部部對對發發展展部部的的支支持持根據據規規劃劃指指標標，，確確定定地地塊塊適適合合的的產產品品形形態態及及可可能能的的產產品品組組合合確定定項項目目預預案案設設計計的的思思路路推薦薦合合適適的的項項目目預預案案設設計計單單位位審核核項項目目預預案案設設計計的的成成果果向設設計計單單位位反反饋饋預預案案設設計計的的調調整整意意見見提出出分分期期建建議議與研研發發部部的的工工作作界界面面劃