一、項目概況二、項目優劣勢分析二、項目優劣勢分析優勢（Strength）1、2010年全國食品工業完成現價工業總產值6.31萬億元，年均增長25.2%，保守預計2015年食品工業總產值將達到16萬億。隨著中國“恩格爾系數”的進一步降低，食品行業的發展迎來巨大潛力和迅猛勢頭。2、河南是中國的“大廚房”，漯河更是“大廚房”的核心。漯河市聚集眾多食品企業，獲得“中國食品名城”稱號。食品工業成為漯河走向世界的名片，對外商和商貿型企業有品牌感召力。3、一年一度的食博會，正像一塊磁鐵吸引著越多越多的采購商和經銷商紛至沓來，每年經銷商和采購商人數均呈現大規模的上升趨勢，讓經銷商和采購商實現“無縫對接”。4、作為正在申報“國家級重點項目”的“省級重點項目”，政府政策優惠力度和幅度明顯加大，給客商提供了無可比擬環境優勢。5、漯河是國家二類交通樞紐城市，距鄭州新鄭國際機場不足一小時車程，京廣、漯寶（豐）、漯阜（陽）3條鐵路和京港澳高速、南洛高速、107國道及5條省道貫穿全境，構成全省重要的鐵路和高速公路“雙十字”交通樞紐。6、國際食品城項目定位清晰準確，商務功能匹配完備，市場前瞻性、先進性及差異性明顯，為后期順暢商業運作奠定良好基礎7、國際食品城商業規劃設計較科學合理，工程進展順利，漸成現樓優勢。8、38年經營權一次性出讓，為投資客戶和自營商戶帶來長期持久的投資效益。9、整體統一營銷運作，確保市場價值快速提升；整體統一招租運營，確保進場商家財務目標達成，進而擴大國際食品城的輻射范圍和產業推動能力。劣勢（Weakness）1、項目整體規劃未全面出臺，現只能看到一期76萬平米的規劃場景，使項目的吸引力和沖擊力大打折扣；（周邊相關市政生活配套尚未完善）。2、自2010年開工建設以來，項目整體包裝及營銷推廣體系的建立相對緩慢，工程進度明顯領先于營銷推進。3、項目前期宣傳戰略層面概念性居多，與普通批發交易市場差異未作重點宣傳，落實具體現實層面不足。4、項目距離一期開業期間相對緊迫，體量大，招商及銷售任務繁重。5、項目距離鄭州市場較近，前期運營與目前市場交集過多，可能會造成主力客戶群體猶豫躑躅。6、項目功能布局相對完備，由于缺乏核心文化理念穿引，略有功能堆砌之嫌，且極易被復制超越。7、建筑結構不盡合理，柱距（多為8米）相對較小，商場的廊柱過多、過密，一期館展區面積不足，缺乏招商主體思路與核心思想。8、出售經營權導致目標客戶群體受限，因無法獲取銀行貸款支持而必須一次或者分次付清投資款，因此大大提高了投資門檻，直接削弱了當地的投資客戶的購買能力。二、項目優劣勢分析二、項目優劣勢分析

綜上，可以看出，本案的優勢與特色十分明顯，同時也不乏挑戰與威脅。總體而言，項目本身的品質是優異的，地段選擇與開發實際也俱佳。

我們將在充分考慮以上項目優劣勢的基礎上，揚長避短，盡量展現項目的魅力與價值，從而為后期的招商、銷售和經營營造良好的底蘊。三、項目開發理念淬新魂戰略明確俯瞰未來！！！漯河國際食品城的戰略定位已經建立，得到了可行性論證，為項目未來發展指引了方向和目標。這不僅僅是廣州園夢居集團一次實現財務目標的投資項目，更是廣州園夢居集團攜手國際知名食品企業致力于從制造業到流通業的產業價值延伸、打造企業核心競爭力的戰略性項目，在著眼于現實的同時更面向未來。

納五洲綜合集群藍海戰略！！！以消費聚集（展示結合物流）為基點的漯河國際食品交易中心，其商業模式更利于復制，從而實現批發流通的連鎖擴張，這是大部分生產聚集型商品市場所難以實現的，包括象義烏小商品城這樣的市場巨頭；另一方面，目前不少地方由于商業方向性錯誤而存在大量空殼的商品市場，正在尋找新的出路。我們可以預見，在本項目商業運營成功的前提下，完全可以在中國更多的區域，以借殼運營的模式實現低成本連鎖經營，超越傳統產業競爭、開創全新的市場的企業戰略。從而完善全國戰略布局，建立健全自身銷售網絡，迅速占領全國乃至全球市場，有效的促進中國食品業的快速壯大發展。三、項目開發理念三、項目開發理念新視野終端把控書寫傳奇！！！以供應鏈價值集成平臺為基礎的漯河國際食品城，完全有優勢向零售終端延伸。通過項目的資源實現對零售終端的引導乃至控制，實現縱向深度的價值集成，有望在中國新的經濟發展時期，成就新的市場巨擘。順趨勢集約發展成就霸業！！！

辦好一個市場，推動一方產業，發展一帶經濟。漯河國際食品城標志著漯河市這個中國的食品城市進入一個全新發展時期，優越的地理位置、便捷的交通環境必將為東西南北的食品廠商帶來可觀的經濟效益，政府寬松巨惠的招商引資政策及周邊眾大價低的勞動力成本將會掀起新一輪的食品行業投資熱潮，快速帶動區域食品產業滾動發展，進而推動食品產業集群化、規模化。突思圍旅貿結合唯吾獨尊！！！打造全新概念“國際食品主題樂園”，增加本案景區文化建設，強化提升整體園區環境層次，貼近5A景區標準，媲美零售商業環境舒適度，完成從專業市場經濟到工業和主題旅游經濟的跨躍，形成強大國際性磁場，成為河南乃至中國重要名片之一。促進漯河成為國際新都會！！！推動城市產生國際規劃發展戰略！！！國際食品品牌展示及營銷“亞太總部基地”！！！“中國食品名城”到“國際食品名城”的破蛹！！！綜上，我們得出如下結論：三、項目開發理念四、項目定位四、項目目定位———項目目定位從事國國內外外各類類食品品（包包括農農特產產品等等）及及相關關原輔輔材料料和食食品機機械為為主的的專業業批發發市場場，并并為其其產銷銷商提提供商商品展展示、、銷售售、倉倉儲加加工、、物流流配送送、電電子商商務、、金融融服務務等特特大型型綜合合性交交易中中心、、物流流中心心、數數碼中中心、、會展展中心心及食食品文文化傳傳播中中心。。吸引引食品品行業業前（（機械械、包包裝））、中中（生生產、、研發發）、、后（（物流流、銷銷售網網絡））各產產業形形成全全新集集團集集群產產業鏈鏈。全國國最最大大的的食食品品及及相相關關產產業業鏈鏈交交易易平平臺臺！！！！匯聚世世界食食品（（包括括農特特產品品等））精品品，打打造國國際交交易平平臺，，帶動動中國國食品品（包包括農農特產產品等等）產產業發發展，，搭建建起一一年365天永永不落落幕的的食品品博覽覽會和和全天天24小時時網上上交易易會；；爭創創中國國食品品行業業規模模最大大、五五十年年不落落后的的現代代化商商貿物物流中中心、、產業業集聚聚區。。永不不落落幕幕的的食食品品博博覽覽會會！！！！四、項項目定定位———項項目優優勢資資源定定位廣闊的市場---食品行業前景看好1深厚的品牌---“中國食品名城”無形品牌資產2成熟的底蘊---連續九屆漯河國際食品博覽會3完善的配套---交通、物流4四、項項目定定位———項項目附附加值值定位位1、、擔擔保保融融資資平平臺臺:通過過市市場場管管理理方方向向金金融融機機構構的的融融資資擔擔保保，，確確保保各各商商戶戶獲獲得得資資金金扶扶持，，服服務務企企業業發發展展壯壯大大。。2、、結結算算中中心心：：利用用國國際際食食品品城城強強大大無無形形資資產產，，為為交交易易雙雙方方提提供供資資金金支支付付結結算算平平臺，，打打造造食食品品行行業業的的“最高高誠誠信信交交易易平平臺臺”。3、、數數字字化化貿貿易易平平臺臺設立立市市場場運運營營部部，，利利用用店店面面及及網網絡絡行行銷銷系系統統，，建建立立店店面面與與網網絡絡相相結合合、、傳傳統統與與現現代代相相結結合合的的數數字字化化貿貿易易平平臺臺。。4、、國國際際貿貿易易部部幫助助國國內內及及國國外外食食品品企企業業建建立立銷銷售售網網絡絡，，打打通通內內外外銷銷售售渠渠道道，，以以最快快的的速速度度獲獲取取市市場場份份額額。。5、、未未來來食食品品行行業業數數據據發發布布平平臺臺，，樹樹立立本本案案行行業業權權威威形形象象利用用國國際際食食品品城城龐龐大大的的交交易易平平臺臺，，匯匯總總搜搜集集食食品品行行業業情情報報，，結結合合產品品研研發發中中心心，，發發布布月月、、季季、、年年度度行行業業報報告告，，提提供供行行情情發發展展及及銷銷售售趨趨勢預預測測，，奠奠定定權權威威地地位位。。四、、項項目目定定位位————定定位位關關鍵鍵詞詞戰略略明明確確企業業升升級級強強強聯聯合合企業業文文化化區域域升升級級順應應民民心心功能能創創新新終端端把把控控政策策扶扶持持主題題升升華華價值值導導向向行業業發發展展綜合合集集群群藍海海戰戰略略原動動力力五、、項項目目目目標標群群定定位位五、項項目目目目標標群群定定位位本案案將將面面對對什什么么樣樣的的目目標標群群？？鑒于于本本案案的的創創新新性性、、特特殊殊性性；；目目標標群群的的精精準準鎖鎖定定成成為為了了本本案案的的重重中中之之重重！！！！！！深挖挖提提煉煉后后，，我我們們來來分分析析本本案案樅樅橫橫交交錯錯的的目目標標群群！！！！四、項項目目目目標標群群定定位位————招招商商目目標標群群從事食品行業多年批發、零售的業主從事食品研發、生產多年并具有一定的市場口碑；進行企業的二次品牌締造借用本案平臺投資食品行業的人群（包含投資業主）

A類客戶食品企業展示B類客戶經營戶

C類客戶意圖經營戶

本項項目目招招商商對對象象共共分分三三類類從事食品生產、批發、零售多年的業主企業主，公務員等中產以上階層不會合理理財，但掌握大量資金客戶投資戶經營戶保值戶本項項目目銷銷售售對對象象共共分分三三類類四、、項項目目目目標標群群定定位位————銷銷售售目目標標群群四、、項項目目目目標標群群定定位位————各各類類客客戶戶需需求求四、、項項目目目目標標群群定定位位————結結論論通過過對對目目標標群群客客戶戶進進行行合合理理的的分分析析后后；；我我們們得得出出，，有有效效合合理理配配置置各各層層面面客客戶戶的的配配比比，，是是專專業業市市場場運運營營成成功功的的必必備備條條件件！！A類類客客戶戶20%+B類類客客戶戶50%+C類類客客戶戶30%=產產業業鏈鏈+生生存存法法則則！！！！！五、、項項目目招招商商策策略略五、、項項目目招招商商策策略略————招招商商思思考考點點通過過觀觀察察以以前前的的一一些些專專業業市市場場，，他他們們大大部部分分經經營營的的不不太太好好。。為為什什么么會會造造成成這這種種局局面面呢呢？？我我們們圍圍繞繞這這個個思思考考點點進進行行深深入入、、細細化化；；得得出出以以下下結結論論：：1、、很很多多專專業業市市場場的的選選址址定定位位都都在在城城區區環環線線以以外外（（或或邊邊界界位位置置））缺缺少少相相關關商業業配配套套的的烘烘托托渲渲染染。。2、、大大多多數數專專業業市市場場都都是是占占地地很很大大，，但但缺缺少少體體量量支支撐撐（（商商戶戶）），，無無法法有有效效的規規劃劃改改變變周周邊邊環環境境（（市市場場氛氛圍圍、、市市場場專專業業性性））3、、大大多多數數專專業業市市場場都都存存在在一一個個通通病病，，就就是是一一旦旦銷銷售售完完畢畢相相關關運運營營團團隊隊就逐逐步步撤撤場場或或任任由由其其市市場場自自行行運運營營，，這這樣樣的的結結果果必必定定是是與與市市場場前前期期規規劃背背道道而而馳馳，，也也不不利利于于開開發發企企業業的的長長久久運運營營。。五、、項項目目招招商商策策略略————招招商商策策略略在本案招商商策略上我我們從“單項招商策策略”到“產業集群招招商策略”的深化貫通通，同時針針對“后期運營”上實行有機機結合運用用，做一個個市場簡單單，賣一個個市場更簡簡單；而我我們要做的的是“孕育一個市市場、激活活一個版圖圖”；而本案A館的招商商運營在推推動項目整整體對外的的同時，更更為項目B、C、、D館開發發運作進行行“蓄客埋點、、運營驗證證、產品校校對”，再超前的的規劃設計計也需要市市場去驗證證校對，方方可從容不不怠！融匯提煉成功的方式式！！！單項招商策策略蓄客埋點產業集群招招商策略后期商業運運營運營驗證產品校對五、項目招招商策略———項目招招商客戶群群構成要素素倉儲、冷庫庫原材料企業業商貿物流配套餐飲加工企業經銷商本案五、項目招招商策略———招商客客戶群重點點設立中國分分部的國際際食品巨頭頭（雀巢、、頂益、達達能等）河南本土食品品加工企業（（雙匯、華英英、南街村、、蓮花、昌達達等）河南大型食品品經銷商參加過漯河食食博會的所有有企業（特別別是展會成交交業績好的企企業）長三角、珠三三角、成都武武漢（符合北北方食品口味味）食品加工工企業和經銷銷商國內外冷鏈物物流倉儲企業業國內外星級酒酒店集團小型連鎖餐飲飲店、主題商商務餐飲店而參加食博會會的商企和國國際食品巨頭頭是重中之重重！！！五、項目招商商策略——招招商客戶群要要素剖析深挖客戶潛在在需求！合理釋放項目目資源！有效制定長期期運營戰略！！長遠之計方可可福蔭萬代！！！五、項目招商商策略——招招商步驟第一步：美食食餐飲企業（（建立美食區區域，提高項項目知名度及及商業氛圍））與國際食品巨頭（（羊群效應））第二步：參加加食博會河南南當地食品加加工企業及經經銷商招商國國內外物流企企業招商（引狼入室室，通過國外外食品內銷刺刺激當地食品品企業盡快進進駐項目）酒店、倉庫、、冷庫的招商商同時進行客客戶前期積累累。第三步：非河河南區域食品品加工企業及及經銷商招商商酒店、倉庫、、冷庫的招商商同時進行客客戶前期積累累。第四步：試運運營全面展開開并同時進行行客戶分析，，淬煉產品功功能。第五步：業態態、業種梳理理調整，為本本案B、C、、D館招商進進行前期預熱熱渲染。六、項目營銷銷策略六、項目營銷銷策略——營營銷定位項目營銷定位同步多點跨地區推廣區域渠道跨地區合作全國聯動資源組合銷售、招商網絡營銷績優組合營銷定論：4P理論(產品，價格格，渠道，促促銷)+4C理論(消費者、成成本、便利、、溝通)整體營銷策略略：品牌效應應+定位優勢勢+招商渲染染+機會把握握核心賣點提升升：精湛的定位---食品博博覽會產權VS經營營權---10%VS25%最安全的投資資---簽約約8年1.5倍回購投投資收益200%食品行業的快快速發展---租金快速速遞增的保障障六、項目營銷銷策略——營營銷定位闡述述六、項目營銷銷策略——營營銷主題推廣案名：中中國國國際食品城主題形象：永永不落落幕的食品交交易博覽會系列性營銷主主題：國際食品城，，服務中國，，輻射全球的的國際食品城城國際食品城，，浩蕩規模，，無與爭鋒的的國際食品城城國際食品城，，高瞻遠矚，，步步領先的的國際食品城城國際食品城，，回報空前，，機會不再的的國際食品城城推廣動線7.15項目形象入市市、銷售招商商物料設計制制作到位招商動線7.15招商工作全面面開展、確定定首期入駐商商家優惠政策策銷售動線7.15案場裝修到位位、銷售招商商人員培訓上上崗8.8國際食品高峰峰論壇、相關關媒體邀約8.8通知安排意向向商家到場參參加8.8活動當天組織織實施8.9論壇渲染、組組合媒體發布布8.9意向商家再次次渲染、引導導、簽訂8.9意向商戶接待待、統計分析析8.16商家入駐簽約約儀式、媒體體邀約8.16確定入駐商家家并擴大招商商面活動實施、現現場答疑、意意向客戶引導導、未入駐客客戶統計分析析8.168.25項目動態信息息持續釋放宣宣傳8.25針對已入駐商商家進行業態態互補招商8.25以租代售客戶戶引導、簽訂訂10.1項目盛大開業業10.1資源調整、科科學組織商業業架構、商業業全面運營開開始10.1以租代售客戶戶引導、簽訂訂、未成交客客戶現場感召召六、項目營銷銷策略——營營銷動線圖七、項目迫在在眉睫工作1、確定政府府扶持政策，，深挖扶持力力度（免稅、、反稅）。2、確定國家家食品行業協協會對本項目目開發運營的的態度及支持持力度。3、確保政府府及傳媒等社社會資源對項項目的長期扶扶持和關注。。3、確定法律律文書的簽署署，避免運營營糾紛。4、確定項目目工程及裝修修進度，以保保證準確的開開業時間5、確保項目目建筑、裝修修、消防驗收收通過，完善善相關營業手手續。6、確定項目目運營統一規規章管理制度度及管理物料料印刷制作完完畢7、確保商戶戶裝修面積達達到80%以以上。8、確保配套套設施及供應應體系的完善善。不成功的開業業須花十倍以以上的代價來來彌補！！！七、項目迫在在眉睫的工作作——開業必必備條件七、項目迫在在眉睫的工作作——純粹工工作內容1、協同政府府、開發商共共同制定商家家進駐優惠政政策；2、確定已售售、自持物業業的劃分比例例及客戶屬性性，以保證主主力品牌對項項目形象的支持（自營營、投資）；；3、拓寬項目目的影響力渠渠道，打造項項目的權威性性平臺（廣交交會、糖酒會會、行業高端論壇）；；4、確定河南省以以外的招商重重點區域，根根據項目工程程進度，進行行有策略的““梯隊招商”，通通過主力品牌牌“磁場效應應”，完善對對各功能分區區的核心掌控控；5、對對項目目進行行整體體“國際性性、權權威性性”包裝定定調（（視覺覺、感感官、、心靈靈）；；6、針針對招招商營營銷中中心提提煉具具感召召力、、渲染染力的的包裝裝風格格及元元素要要點；；7、編編制招招商運運營相相關物物料（（招商商手冊冊、折折頁、、商業業布局局圖、、企業業（項項目））VI系統等等）；；8、締締造一一只招招商、、銷售售并舉舉、作作風硬硬朗的的高素素質復復合型型團隊隊。一個偉偉大項項目的的誕生生！！！！必然有有一群群擁有有必勝勝決心心的人人來合合作耕耕耘！！！！八、純純粹公公司感感言八、純純粹公公司感感言問題和和困難難會不不斷出出現，，而解解決問問題的的辦法法總是是比問問題本本身要要多得得多。。這一一切有有賴于于項目目的執執行團團隊所所付出出的努努力和和汗水水。理性和和感性性的辯辯論及及爭執執，不不會阻阻止奇奇跡的的誕生生。面面對一一個多多彩的的項目目發展展格局局，過過程與與結果果同樣樣引人人入勝勝。好的開開始是是成功功的一一半，，漯河河國際際食品品城正正站在在奔向向未來來的起起點上上蓄勢勢待發發，將將持續續的面面臨項項目開開發、、運營營、管管理、、壯大大等艱艱巨挑挑戰。。純粹必必全心心全意意助““圓夢夢居””創偉偉業！！！！我們的的合作作方式式（Cooperation））一、前前期顧顧問：：以市場場調查查、商商業研研究與與提交交結論論性報報告和和設計計性作作品為為主要要工作作內容容，主主要報報告包包括以以下五五個部部分。。第一部部分：：項目目商業業市場場研究究第二部部分：：項目目推進進可行行性研研究及及定位位第三部部分：：項目目整體體包裝裝及功功能布布局建建議第四部部分：：項目目招商商策略略及推推廣計計劃第五部部分：：項目目經營營管理理建議議收費標標準：：30萬人人民幣幣付款方方式：：合同同簽訂訂支付付30%初次提提交支支付40%最終提提交支支付30%二、商商業招招商：：以合同同約定定均攤攤租金金水平平的60天天租期期費用用作為為招商商傭金金。三、經經營權權出讓讓：以經營營權出出讓合合同實實際到到賬金金額的的2%作為為經營營權銷銷售傭傭金。。9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業業貧。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20222:51:49AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他他鄉鄉生生白白發發，，舊舊國國見見青青山山。。。。14十十二二月月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/142022/12/1414December202217、做前，能能夠環視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/149、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20222:51:49AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、不知香香積寺，，數里入入云峰。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣