房地產企業稅務稽查應對培訓得威財稅服務機構（北京）二〇〇七年七月1房地產企業稅務稽查應對培訓得威財稅服務機構（北京）二〇〇七年

財富巨人，納稅侏儒

2004年開展的第一次全國經濟普查報告：房地產行業的利潤率僅為6.7%，不管是凈資產回報率還是銷售利潤率都在7%以下，在全國普查的16個行業中銷售利潤率排在第7位，僅為中游的水平。福州市物價局2006年在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。經測算，該市開發商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。

2財富巨人，納稅侏儒2004年開2007年２月，中央統戰部、全國工商聯、中國民（私）營企業研究會共同發布的一份調查結果顯示：房地產業的利潤大大高于其他行業，稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業的利潤高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房產業的利潤率一般在15％－30％之間；地產業利潤率更是高達100％－300％。房地產行業的高利潤，造就了該行業中不勝枚舉的富豪。一部“胡潤制造”的“2004中國大陸百富榜”中，房地產企業老板竟然占到了４５％。在2004年福布斯中國內地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產行業；在前20名中，有11位涉足房地產行業。財富巨人，納稅侏儒

32007年２月，中央統戰部、全國工商聯、中國民（私）營企業研

2005年，國稅總局公布的2004年度“中國納稅500強”企業排行榜中，前300名內沒有一家房地產企業，500強中也只有一家。2006年9月2日，國稅總局發布的“中國納稅500強”企業中，房地產企業的數量僅占0.6%，納稅額僅占0.3%。房地產業，被公認為是造就富人最多的暴利行業，卻成了稅收違法行為最嚴重的行業。2007年國家稅務總局繼續把房地產企業列為專項檢查重點，這是全國第六次把房地產列為專項檢查的范圍，也說明房地產企業的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關注。財富巨人，納稅侏儒

42005年，國稅總局公布的2004年度“中國納稅本次培訓目的針對行業特色探討稽查策略剖析稽查內容指導業務操作關注涉稅事項重點項目解析5本次培訓目的針對行業特色探討稽查策略5本次培訓的內容一、房地產行業的特點及對稅收檢查的影響二、房地產行業的檢查策略三、房地產行業預售的檢查四、房地產行業收入的檢查五、房地產行業稅前扣除的檢查6本次培訓的內容一、房地產行業的特點及對稅收檢查的影響6一、房地產行業的特點及對稅收稽查的影響（一）房地產企業經營活動的主要業務（二）房地產企業開發審批過程及批件（三）房地產企業行業特點對稅收檢查的影響（四）房地產企業主要稅收違法行為7一、房地產行業的特點及對稅收稽查的影響（一）房地產企業經營活（一）房地產企業經營活動的主要業務

房地產企業是指從事房地產開發和經營的經濟組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉住宅建設事業的發展以及城(鎮)住宅商品化的推行而發展起來的一種新興產業，它與施工企業、工業制造業有著一定相似之處，但又不同于這些產業，而形成一個獨立的行業——房地產業。1．土地的開發與經營2．房屋的開發與經營

《城市房地產轉讓管理規定》以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；8（一）房地產企業經營活動的主要業務房地產企業是②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。3．城市基礎設施和公共配套設施的開發4．代建工程的開發（一）房地產企業經營活動的主要業務9②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程（二）房地產企業開發審批過程及批件立項審批

由公司向建委提出立項申請，建委與發改委會簽審批文件，公司憑立項文件，向發改委申請投資計劃立項批復

10（二）房地產企業開發審批過程及批件立項審批由公司向建委提出規劃審批

由規劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理“兩證一書”即“建筑工程規劃許可證”、“規劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（1）城市規劃管理局建設用地許可證、建設工程規劃許可證（2）城鎮國有土地使用出讓合同以及相關補充合同（3）國土資源和房屋管理局頒發的國有土地使用證（4）土地開發協議及補充協議（通過協議列支拆遷費和開發費的依據)（二）房地產企業開發審批過程及批件11規劃審批由規劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包施工審批

房地產公司向建委報送規劃許可證和規費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環保、市政公用等部門分別負責（1）建委頒發的施工許可證（2）企業與施工企業的施工合同，了解企業的建安工程支出（二）房地產企業開發審批過程及批件12施工審批房地產公司向建委報送規劃許可證和規費繳納憑證銷售審批

依據《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》

（1）房屋管理局頒發的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據（2）企業簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據。（3）規劃局頒發的建設工程規劃驗收合格通知書和建委頒發的建設工程竣工驗收備案表（確定開發成本的終止日）（4）房地產管理局測繪隊頒發的測繪明細等登記表（二）房地產企業開發審批過程及批件13銷售審批依據《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管產權審批

商品房交付使用后，由業主向房管局報送購買房產的資料，辦理房產證房屋所有權證，作為檢查人員了解企業自用產權、移送產權、轉讓產權以及銷售產權的依據

資料：房地產開發的法律程序、步驟和稅費

（二）房地產企業開發審批過程及批件14產權審批商品房交付使用后，由業主向房管局報送購買房產的資料（三）房地產企業行業特點對稅收檢查的影響房地產企業有非常特殊的行業特點必須認真分析研究，才能解剖稅收漏洞。

1、房地產行業生產周期長，經營業務復雜房地產企業生產最終產品周期較長，最少數月，多則數年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產開發產品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預售。成本核算的真實性和準確性難以逐筆核實。

15（三）房地產企業行業特點對稅收檢查的影響房地產企業經營業務復雜一是經營業務的內容復雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售、售后服務等過程。二是涉及面廣、經濟往來對象多。（三）房地產企業行業特點對稅收檢查的影響16經營業務復雜（三）房地產企業行業特點對稅收檢查的影響162、資金密集型產業，前期投入資金大，企業資金壓力大，有強烈的遲緩稅款繳納的意愿。原因建住房[2002]217號規定：對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30％（三）房地產企業行業特點對稅收檢查的影響172、資金密集型產業，前期投入資金大，企業資金壓力大商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。商業銀行發放的房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。承建房地產建設項目的建筑施工企業只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。

（三）房地產企業行業特點對稅收檢查的影響18商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產3、購房者中相當一部分是個人，存在大量的現金交易與其他行業相比，商品房的消費群體主要關心的是產權證明的辦理結果，為房地產開發企業采取隱匿經營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。4、產品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補救措施每套房產都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補救措施（三）房地產企業行業特點對稅收檢查的影響193、購房者中相當一部分是個人，存在大量的現金交易（（四）房地產企業主要稅收違法行為一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。房地產企業偷逃稅收手段花樣繁多，高招迭出，真可謂是“八仙過海，各顯神通”。概括來看，主要有以下幾種形式：

1、移花接木式——少計不計應稅營業收入偷逃稅收。（1）“以房換地”不計收入（2）“以房抵欠”不計收入20（四）房地產企業主要稅收違法行為一般來說，內資房（3）銀行按揭收入充抵借款少計收入（4）代收代墊款項不計收入（5）返租房款沖抵收入2、瞞天過海式——采取虛增成本手段偷逃所得稅（1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項目的辦法，人為控制成本結轉將不屬于某一項目的成本擠入該項目，提前結轉成本，甚至重復計算結轉成本，空轉成本，調節利潤，少繳稅款。（四）房地產企業主要稅收違法行為21（3）銀行按揭收入充抵借款少計收入（四）房地產企業（2）不按規定核算資本性支出與經營性支出將應當在開發成本中核算的相關支出直接在期間費用中列支，混淆成本費用界限，減少當期應納稅所得額。（3）購進土地“三通一平”后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，并將虛增土地成本直接計入開發成本，侵蝕企業所得稅稅基。

3、偷梁換柱式——將開發行為改頭換面為自建聯建行為逃避稅收。存在“假合同，假集資，假代建，假聯建”的四假行為（四）房地產企業主要稅收違法行為22（2）不按規定核算資本性支出與經營性支出（四）房地產企4、暗渡陳倉式——利用關聯企業進行偷逃稅收。房地產開發企業麼下擁有了一些控股或全資的建筑安裝公司、銷售公司和物業管理公司。房地產開發集團公司采取將開發房屋的建安工程轉交給關聯的建筑公司承建，由關聯的銷售公司經營其房地產開發企業的代理銷售業務和廣告業務等，由下轄的物業公司代收房地產企業的代墊代付維修基金等價外費用。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，達到偷逃稅收的目的。（四）房地產企業主要稅收違法行為234、暗渡陳倉式（四）房地產企業主要稅收違法行為23二、房地產行業的檢查策略（一）從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢

查與開發項目檢查相結合。（二）拓展和完善調查取證的渠道和方法（三）收集企業基礎資料、數據（四）運用整體測算法分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口（五）實地檢查與詢問調查相結合（六）賬內檢查與外調相結合（七）重視房地產合同憑證的檢查24二、房地產行業的檢查策略（一）從行業特點出發改進稅務檢查的方（一）改進稅務檢查的方法，年度檢查與開發項目檢查相結合

以房地產企業已完工或階段性完工的開發項目為檢查重點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發周期較長項目，分期作為檢查的重點。25（一）改進稅務檢查的方法，年度檢查與開發項目檢查相結合

（1）從立項環節入手，到發展改革計劃委員會調查房地產開發企業批準立項的全部開發項目及其開發量。（2）從開發環節入手，通過對開發項目主體工程預（決）算建筑面積的審核，掌握開發企業竣工和在建的開發項目及其開發量。（3）從竣工環節入手，通過建筑質檢部門了解開發產品竣工驗收的建筑面積，責令房開企業提供測繪報告，核實開發企業竣工項目的開發量——“庫存商品（或開發產品）”。（一）改進稅務檢查的方法，年度檢查與開發項目檢查相結合26（1）從立項環節入手，到發展改革計劃委員會調查（二）拓展和完善調查取證的渠道和方法

1、根據房地產開發的審批、備案程序，依托社會綜合治稅網絡，采集涉稅信息。

（1）向發改委采集開發項目批準文號、建設單位、批復項目、投資概算、建設地址、項目備案號等立項批復信息。（2）向規劃部門采集開發項目名稱、性質、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設施情況等信息。27（二）拓展和完善調查取證的渠道和方法1、根據房地產（3）向建設部門采集城市拆遷資料信息，發放的建筑工程施工許可證書編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監理單位、開工日期等。（4）向土地管理部門采集土地使用權出讓和轉讓信息，轉（出）讓方、轉（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉讓金額等（5）向房產管理部門采集房產位置、建筑面積、產權證號、發證時間等房產交易信息，預售許可證發放的情況，以及涉及拆遷戶數、面積、補償款等開發成本情況。（二）拓展和完善調查取證的渠道和方法28（3）向建設部門采集城市拆遷資料信息，發放的建筑工程施工2、收集企業基本情況主要了解：（1）企業的業務性質、經營規模、組織機構和經營情況。目的了解是否有關聯機構，有幾個分支機構；有幾個開發項目，是否有掛靠機構或掛靠項目。與建筑商或銷售商的關系交易。（2）企業的內部控制制度和財務管理制度；（3）公司的重要會計政策的選擇；（4）企業會計銷售收入的確認時限；（5）企業銷售成本的計算方法等。（6）以前年度接受審計和稅務檢查的情況；（二）拓展和完善調查取證的渠道和方法292、收集企業基本情況（二）拓展和完善調查取證的渠道和方法293、收集開發項目的基本信息（1）開發項目名稱；（2）項目坐落地址；（3）取得土地使用權方式和支付地價款；（4）支付的土地補償費、公共設施配套費等各項費用；（5）開發項目總建筑面積；（6）開發產品類型和各自建筑面積；（7）項目施工建筑總承包企業名稱；（8）建筑工程預（決）算金額；（9）項目可供銷售面積；（10）已銷售（含預售）房屋（土地）面積；（11）最低房屋銷售價格；（12）采取何種銷售方式；（13）已售房屋收取總價款等。（二）拓展和完善調查取證的渠道和方法303、收集開發項目的基本信息（二）拓展和完善調查取證的渠道和方（三）收集企業基礎資料、數據

1、需要收集的基礎資料、數據房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表，項目銷售情況一覽表等。通過以上數據的收集，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。31（三）收集企業基礎資料、數據1、需要收集的基礎資料、數（四）整體測算由于房地產企業財務數據多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。1、根據同行業同一性質房產的成本構成比例和平均建安成本比例，與企業的實際比例進行比較

2006年鹽城出臺了首個“官方版”房價構成清單，涉及該市2004年以來開盤的97個樓盤。“土地費用195.82元/平方米、前期費用37.58元/平方米、建安費用832.09元/平方米、附屬配套費33.43元/平方米、公共基礎設施費用255.41元/平方米、管理銷售財務費用114.49元/平方米、政府規費157.1元/平方米、土地增值利潤稅金494.41元/平方米。”32（四）整體測算由于房地產企業財務數據多，金額

以此作為標準，鹽城市物價局核定上海某公司開發的普通住宅商品房基準銷售價格為2120元/平方米，可在上浮不超過8%的幅度內確定具體價格。

南京市棲霞區日前發布的《2006年房地產價格管理情況分析》報告，官方版房價成本清單是這樣界定“商品房價格組成”的：

（1）土地成本占到了37%；

（2）建安費用約占總成本28%；

（3）公共基礎設施費約占10%；

（4）前期工程費用和附屬公共配套設施費各占2%；

（5）各項稅、費及利潤約占21%。房地產企業成本構成分析（四）整體測算33以此作為標準，鹽城市物價局核定上海某公司開發的普2、通過相關費用追查開發項目的信息土地契稅、土地出讓金、房屋產權交易費和配套費用（人防基建費、市政建設配套費、墻改費、公共建地費、渣土處理費、煤氣、天然氣集資費、規劃驗收費）房屋產權交易費等，都是按照一定比例征收的，可測算企業比例是否合理，通過與其他政府部門的信息共享，掌握企業情況是否屬實。（四）整體測算342、通過相關費用追查開發項目的信息（四）整體測算34（五）實地檢查與詢問調查相結合

在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤銷情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。35（五）實地檢查與詢問調查相結合在掌握項目開發（六）賬內檢查與外調相結合由于房地產開發企業涉及的關系單位較多，一個項目的開發包括售地單位、施工企業、建材商貿、銷售代理公司、廣告公司、物業管理等諸多部門，使得房地產企業的財務日常處理票據的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此應考慮對與房地產公司往來賬賬載金額大、且業務往來頻繁的單位，進行重點外調核實。36（六）賬內檢查與外調相結合由于房地產開發企業涉（七）重視房地產合同憑證的檢查房地產企業的會計的帳目，是不可信任的，房地產所有的合同憑證是唯一稽查的依據。房地產企業會計核算不真實、不清晰已成為稅務部門稽征稅收的主要障礙，規范企業的會計基礎核算工作、如實核算財務成果成為稅務部門做好稅收征管工作的當務之急。財政部2006年11月3日通報了對39戶房地產企業進行檢查的結果：這些房地產企業資產不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，有的房地產企業刻意隱瞞的利潤率最高達57%。37（七）重視房地產合同憑證的檢查房地產企業的會計的帳目三、房地產行業預售的檢查（一）預售收入的檢查方法（二）檢查中應當注意的幾個問題38三、房地產行業預售的檢查（一）預售收入的檢查方法38（一）預售收入的檢查方法

1、登陸房產網查詢合同備案情況，檢查預售收入是否納稅申報，結合開發產品完工情況的檢查，審查是否及時轉為銷售收入

2、通過核對售房合同約定的收款方式，檢查企業預收房款是否全額入賬；采取預售方式銷售開發產品的，預售收入是否按規定預繳企業所得稅。

3、與地稅部門核對企業開具預收房款的收據金額與申報的預售房款是否一致39（一）預售收入的檢查方法1、登陸房產網查詢合同備案（二）檢查中應當主要的幾個問題

1、預售收入包括企業在取得《預售許可證》前向客戶收取的訂金或誠意金

《城市商品房預售管理辦法》規定：（1）預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用證；持有規劃許可證；預售房的投入的開發資金達到工程建設總投資的25%以上.（2）開發商與承購人簽訂商品房預售合同，并于簽約之日起30日內持商品房預售合同向房管部門備案。40（二）檢查中應當主要的幾個問題1、預售收入包括企業在

建設部《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》（建住房[2006]166號）規定：未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。根據最新的規定，房地產開發企業取得預售許可證后應當在十日內開始銷售房屋。對取得預售許可證前、取得預售許可證十日后且未簽訂房屋預售合同的收款，要注意是否存在違規收取“誠意金”等認購款的情況。（二）檢查中應當主要的幾個問題41建設部《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》2、銷售收入與預售收入的劃分是否正確

國稅發〔2006〕31號開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：①竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；②已開始投入使用的開發產品（成本對象）；③已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。（二）檢查中應當主要的幾個問題422、銷售收入與預售收入的劃分是否正確（二）檢查中應當主要的幾國稅發[2001]142號

企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始。（二）檢查中應當主要的幾個問題43國稅發[2001]142號（二）檢查中應當主要的幾個問題4關于完工的相關法律規定

《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號）第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）第三十條規定：房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。然而多數地區，房地產開發企業在實際商品房預售過程中，為了履行當初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達到入住條件（一般是勉強達到可裝修條件）即將房屋交付給業主。（二）檢查中應當主要的幾個問題44關于完工的相關法律規定（二）檢查中應當主要的幾個問題443、預計計稅毛利率的問題（1）經濟適用房的批準文件和證明材料開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。（國稅發[2006]31號）經濟適用房必須報送有關部門的批準文件，是指國土資源、建設、物價行政主管部門的批準文件；其他相關證明材料是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》以及稅務機關要求報送的其他相關材料（二）檢查中應當主要的幾個問題453、預計計稅毛利率的問題（二）檢查中應當主要的幾個問題45（2）預計計稅毛利率政策銜接問題企業2005年12月31日賬面預收賬款余額按《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）第二條規定計算預計營業利潤額；

2006年1月1日以后新增預收賬款按國稅發[2006]31號第一條規定的預計計稅毛利率計算預計毛利額

內資企業經濟適用房項目計稅毛利率不得低于3%。非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：

（二）檢查中應當主要的幾個問題46（2）預計計稅毛利率政策銜接問題（二）檢查中應當主要的幾個問開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。開發項目位于其他地區的，不得低于10％。外資企業

蘇國稅發[2002]62號該省執行的預計利潤率分為兩檔：別墅、寫字樓、公寓、營業用房預計利潤率為10%－20％；普通住宅預計利潤率為5%－10％。（二）檢查中應當主要的幾個問題47開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府普通住宅標準的問題

國辦發〔2005〕26號

中小套型、中低價位普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。（二）檢查中應當主要的幾個問題48普通住宅標準的問題（二）檢查中應當主要的幾個問題484、關于預售款使用票據問題蘇地稅發[2006]120號企業收取的開發產品預售收入（包括定金）使用地方稅務局監制的“房地產開發銷售預收款憑據”，待產品完工后，必須向購買方開具“銷售不動產通用發票”。（二）檢查中應當主要的幾個問題494、關于預售款使用票據問題（二）檢查中應當主要的幾個問題49辛苦了，休息一下！50辛苦了，休息一下！50四、房地產行業收入的檢查（一）銷售收入檢查的方法（二）銷售收入檢查的重點51四、房地產行業收入的檢查（一）銷售收入檢查的方法51（一）銷售收入檢查的方法

（1）將從外部取得的有關開發項目分析信息，與企業的收入、成本等項目核對，確認申報的開發項目。

核實納稅人實際參與開發的項目數量，各項目的開發地點，重點核對基本情況資料，與該項目的“竣工驗收證明書”、“土地規劃許可證”、“土地出讓（轉讓）合同”、“竣工驗收時間”等資料進行核對，對影響主營業務的有關問題進行審核。52（一）銷售收入檢查的方法（1）將從外部取

（2）從房地產主管部門和相關部門收集各項目的建筑面積，與企業帳載面積和實地核對，以確認銷售面積。與開發項目的建筑規劃許可證、規劃用地許可證、竣工驗收報告、施工圖設計文件審查意見或聯建協議等資料進行核對，核實開發項目的開發面積情況。通過抽查開發項目的回遷安置協議、聯建協議、房屋銷售合同，并根據開發項目座落地點等客觀情況判定回遷，聯建商品房面積的真實性，核實開發項目可售商品房面積的真實數量。（一）銷售收入檢查的方法53（2）從房地產主管部門和相關部門收集各項目的建筑面積

（3）驗證審核開發項目已售商品房面積的真實程度，核實開發項目是否有隱匿或少轉收入的情況。收集企業銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄，分析比對，并將結果與申報、帳上記錄進行核對,以確認銷售（收入時間、數量、金額）準確性、及時性。到企業的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結合企業的售房合同、銷售方式、物業管理部門的入住檔案資料、企業負責協助辦理房屋產權的部門辦理房屋產權底冊，同企業“銷售收入”和“預收帳款”明細帳進行比對。（一）銷售收入檢查的方法54（3）驗證審核開發項目已售商品房面積的真實程度，核實

（4）根據企業“銷售費用”科目中發生的房管局收取的房屋買賣交易服務費（根據售房面積按定額費率收取），可以估算企業應按照其會計口徑確認的收入，用倒算結果和企業的帳面銷售收入進行比較，測試其銷售收入的完整性。（5）根據發票開具情況，抽查部分用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致。

（6）核實開發項目的銷售單價與同期市場價格相比是否異常（一）銷售收入檢查的方法55（4）根據企業“銷售費用”科目中發生的房管局收取的房（二）銷售收入檢查的重點

1、

“預收賬款”不及時結轉銷售收入或不結轉預計利潤將預收賬款的貸方明細與房屋銷售合同進行比對，以確定是否有預收賬款不及時結轉收入的情況；

2、分解售房款房地產業的營業收入是指銷售開發產品所取得的全部價款和價外費用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項不按規定計入經營收入，而計入往來款項，造成少繳營業稅和企業所得稅56（二）銷售收入檢查的重點1、

“預收賬款”不及時價外費用也是企業分解售房款的內容國稅發〔2006〕31號開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。（二）銷售收入檢查的重點57價外費用也是企業分解售房款的內容（二）銷售收入檢查的重點573、以物易物少記收入房地產業中以房換地或以房抵債等銷售房產形式普遍存在，換取土地或抵償債務均為銷售房地產取得收入的不同形式，應按照市場銷售價確認收入申報繳納企業所得稅。一些房地產開發企業往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。如對某房地產開發公司進行檢查時，發現該單位資金相當困難，而與某建筑公司的往來賬戶“應付賬款”卻一次性付清了所欠工程款，應進一步檢查。（二）銷售收入檢查的重點583、以物易物少記收入（二）銷售收入檢查的重點58

4、以假代建真開發的名義開發產品少申報收入，造成少繳稅款名為代建、實為銷售房地產，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發方代墊，實際是開發企業以轉讓部分房屋所有權為代價，換取了部分土地所有權，而土地所有方以轉讓部分土地所有權為代價換取了部分房屋所有權。雙方均發生了納稅義務，一方為銷售不動產，另一方為轉讓無形資產。對假代建的檢查要以合同協議為主，嚴格執行代建的四個條件即：（1）以委托方的名義辦理房屋立項及相關手續；（2）與委托方不發生土地使用權、產權的轉移；（3）與委托方事前簽訂委托代建合同；（4）不以受托方的名義辦理工程結算。（二）銷售收入檢查的重點594、以假代建真開發的名義開發產品少申報收入，造成少

5、銀行按揭貸款資金不及時結轉收入，滯納稅款采取銀行按揭方式銷售開發產品，其首付款應于實際收到日確認收入實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入實現。而企業不按照規定及時足額結轉收入，偷逃稅款。檢查時可以從銀行存款賬入手，檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規定按揭貸款的5-7%不允許動用），可以推算銀行按揭貸款數額，與結轉收入數比較，查找涉稅問題。（二）銷售收入檢查的重點605、銀行按揭貸款資金不及時結轉收入，滯納稅款（二）檢查人員也可以到當地人民銀行的信貸登記咨詢系統查詢按揭貸款的發放情況。

《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》商業銀行應將發放的個人住房貸款情況登記在當地人民銀行的信貸登記咨詢系統，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業銀行在發放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統進行查詢。（二）銷售收入檢查的重點61檢查人員也可以到當地人民銀行的信貸登記咨詢系統查詢

6、拆遷補償收入不按規定確認收入房地產開發企業對老城區或舊居民區進行開發時，對原住戶普遍采用建成后新房等面積安置，即“拆一還一，多增補價”的方式，如需增加面積則以市場價或優惠價出售。（1）收取的超面積安置收入，應當并入當期的應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

（2）按照費用與收入配比的原則，為簡化計算，確定單位可售面積成本時，對房地產企業按政府拆遷辦法規定的補償標準安置拆遷戶的面積，可從可售面積中剔除，將安置標準內的面積發生的有關開發成本，作為取得土地的費用，只就額外取得收入的面積計算單位成本。（二）銷售收入檢查的重點626、拆遷補償收入不按規定確認收入（二）銷售收入檢查的7、合作開發房地產項目收入（1）合作建房行為的認定

國稅發[1995]156號規定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。（2）不同合作建房方式的所得稅處理

國稅發〔2006〕31號開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：（二）銷售收入檢查的重點637、合作開發房地產項目收入（二）銷售收入檢查的重點63A、凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。（二）銷售收入檢查的重點64A、凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的B、凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:①開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。②投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。

案例：（二）銷售收入檢查的重點65B、凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以8、視同銷售收入的稽查

國稅發〔2006〕31號開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。（二）銷售收入檢查的重點668、視同銷售收入的稽查（二）銷售收入檢查的重點66注意：在開發項目立項時作為自用或經營性的資產，可作為自建固定資產，按實際發生的成本計價，不視同銷售。國稅發〔2006〕31號①按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；③按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務機關確定。（二）銷售收入檢查的重點67注意：在開發項目立項時作為自用或經營性的資產，可作國稅發〔2006〕31號

開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。

案例（二）銷售收入檢查的重點68國稅發〔2006〕31號（二）銷售收入檢查的重點68外資企業國稅函[2005]970號企業內部處置資產（包括各項自制和外購資產），除將資產轉移至境外以外，不確認收入；相關資產的歷史成本延續計算。內部處置資產是指資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：

（1）將資產用于生產、制造、加工另一產品（2）改變資產形狀、結構或性能；

（3）改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營）；

（4）將資產在總機構及其分支機構之間轉移；（5）上述兩種或兩種以上情形的混合。（二）銷售收入檢查的重點69外資企業（二）銷售收入檢查的重點69五、房地產行業稅前扣除的檢查（一）營業成本的檢查

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。70五、房地產行業稅前扣除的檢查（一）營業成本的檢查70檢查時應注意以下幾個問題：1、審查成本核算對象的確定是否正確房地產企業成本核算中隱蔽問題就是通過混淆成本核算對象達到調節利潤的目的。有些企業甚至把歷年來所有工程開發工程成本，放在一個賬戶中進行核算，成本內容包羅萬象，時間范圍有始無終，而不是以項目為核算對象，進行明細核算，使確認當期單項工程開發成本失取了依據。五、房地產行業稅前扣除的檢查71檢查時應注意以下幾個問題：五、房地產行業稅前扣除的檢查71（1）一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工預算所列單項工程為成本核算對象。（2）同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。（3）對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。

成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。五、房地產行業稅前扣除的檢查72（1）一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工預算舉例：同一開發項目中有多層和高層建筑因為國土資源管理局確定各業主土地使用證書面積是按照樓基座面積為標準,根據各業主所購買房屋建筑面積占該樓總建筑面積比例分配的。所以樓基座土地成本直接作為該樓的開發成本中的土地成本，對于其他土地成本可按各業主所購買房屋建筑面積與總可售面積比例分配。這里有個前提，就是多層和高層要分別核算，分別作為成本核算對象，因為其建筑成本不同，顯然每平方米的銷售成本也不同。五、房地產行業稅前扣除的檢查73舉例：同一開發項目中有多層和高層建筑五、房地產行業稅2、審查成本計算是否正確

審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。國稅發〔2006〕31號開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按規定進行分攤。房地產企業成本費用明細表五、房地產行業稅前扣除的檢查742、審查成本計算是否正確五、房地產行業稅前扣除的檢查74要注意的是

（1）按規定作為固定資產管理的房地產項目支出有無計入開發產品的成本。國稅發〔2006〕31號開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理。開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施由開發企業投資建設完工后出租的，按建造固定資產進行處理五、房地產行業稅前扣除的檢查75要注意的是五、房地產行業稅前扣除的檢查75開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，應當單獨核算其成本。開發企業自用應按建造固定資產進行處理外。

（2）檢查有無白條入賬現象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題。檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。五、房地產行業稅前扣除的檢查76開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所屬于營利國稅發〔2006〕31號開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。五、房地產行業稅前扣除的檢查77國稅發〔2006〕31號五、房地產行業稅前扣除的檢查77比較特殊的問題－拆遷補償費按照有關規定，政府征地或收回土地使用權，作為收回國有土地費用，應當向原土地使用機構進行補償。現行的補償方式有兩種，一是由土地部門從收取的土地出讓金中支付；二是由土地部門按政府規定的補償標準在《收回國有土地協議書》中明確土地補償金額，作為土地出讓金的一部分，由取得土地的企業直接支付給原土地使用機構。

五、房地產行業稅前扣除的檢查78比較特殊的問題－拆遷補償費五、房地產行業稅前扣除的檢查78對取得土地使用權的企業按照政府規定的補償標準支付給原土地使用機構的補償費用，可以作為土地價款的一部分計入開發成本或在建工程成本，并按房地產企業所得稅有關規定予以稅前扣除。但由于補償收入不屬于生產經營收入，不能開具發票，原占地機構收取補償款開具的收據可以作為稅前扣除的憑證。超過政府規定支付標準的補償款不得扣除，房地產企業在扣除上述費用時，應向主管稅務機關提供《土地出讓合同》、《收回國有土地協議書》、《公證書》等有關資料。五、房地產行業稅前扣除的檢查79對取得土地使用權的企業按照政府規定的補償標準支付（3）檢查配套設施成本結轉是否正確國稅發〔2006〕31號開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：：

A、屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。

五、房地產行業稅前扣除的檢查80（3）檢查配套設施成本結轉是否正確五、房地產行業稅前扣除的檢

B、屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。五、房地產行業稅前扣除的檢查81B、屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的國稅發〔2006〕31號開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。房屋開發成本的核算方法

五、房地產行業稅前扣除的檢查82國稅發〔2006〕31號五、房地產行業稅前扣除的檢查82檢查方法：通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

如檢查某房地產公司的安康花園項目，企業賬面配套設施僅有幼兒園和居委會、配電室等，而經實地檢查發現有1000平方米商業門臉已對外出租（出租收入已按規定申報納稅），經進一步詢問會計承認了將成本已計入開發成本，造成多轉成本，少納所得稅330000元的事實。五、房地產行業稅前扣除的檢查83檢查方法：通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（4）審查銷售成本的結轉是否正確國稅發〔2006〕31號開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。五、房地產行業稅前扣除的檢查84（4）審查銷售成本的結轉是否正確五、房地產行業稅前扣除的檢查常見問題：

A、竣工待售甚至已售的房地產不及時進行竣工決算。一方面無法提供真實工程項目的成本核算資料，也同時把應計入財務費用的利息費用計入工程項目成本，降低了成本利潤率，偷漏了土地增值稅。由此造成稅務機關無法準確地稽征企業所得稅、土地增值等各種稅款。

B、有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

C、重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。五、房地產行業稅前扣除的檢查85常見問題：五、房地產行業稅前扣除的檢查85（5）稅前扣除的銷售成本是否進行會計和稅法差異的調整國稅發〔2006〕31號開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。計算公示中“成本對象總成本”一般指“開發成本”科目未結轉銷售成本前的期末余額按稅收政策調整后的計稅成本。五、房地產行業稅前扣除的檢查86（5）稅前扣除的銷售成本是否進行會計和稅法差異的調整五、房地A、計入開發產品的借款利息費用的調整國稅發〔2006〕31號開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。案例：五、房地產行業稅前扣除的檢查87A、計入開發產品的借款利息費用的調整五、房地產行業稅前B、預提費用的納稅調整國稅發〔2006〕31號計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。會計上往往會對公共配套設施費進行預提。

案例：五、房地產行業稅前扣除的檢查88B、預提費用的納稅調整五、房地產行業稅前扣除的檢查8注意外資房企業規定不同國稅發【2001】第142號

企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。

蘇國稅發【2002】62號

預提的配套設施費與實際發生的配套設施費的差額，在配套設施工程結束當年調整成本費用。

配套設施費預提比例＝配套設施的概算數/預計完工年限來確認每年的預提數。五、房地產行業稅前扣除的檢查89注意外資房企業規定不同五、房地產行業稅前扣除的檢查89國稅發【2001】第142號

可售單位工程成本費用＝可售總成本費用÷總可售面積

可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用。總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。本期可列支工程成本費用

=可售總成本費用/總可售面積×已售面積+預提成本費用五、房地產行業稅前扣除的檢查90國稅發【2001】第142號五、房地產行業稅前扣除的檢查93、審查總出售面積的確定是否正確國稅發【2001】142號總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積國稅發【2006】31號無明文規定，企業會在設計面積、建筑面積和實測面積作文章。（1）熟悉商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（2）注意私改規劃提高“容積率”增加銷售面積的行為

五、房地產行業稅前扣除的檢查913、審查總出售面積的確定是否正確五、房地產行業稅前扣除的檢查私改規劃提高“容積率”是房地產企業暴利黑幕手法之一，住宅樓規定得比較死，不好見縫插“樓”，更多的開發商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項目上面，以盡可能擴大建筑面積。五、房地產行業稅前扣除的檢查92私改規劃提高“容積率”是房地產企業暴利黑幕手（二）共用部位、共用設施設備維修基金的檢查

房地產開發企業按照有關法律、法規或合同的規定，因對已售開發產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養、修理、更換等責任而發生的費用。五、房地產行業稅前扣除的檢查93（二）共用部位、共用設施設備維修基金的檢查房地1、維修基金的管理模式2、稅收政策的規定開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。五、房地產行業稅前扣除的檢查941、維修基金的管理模式五、房地產行業稅前扣除的檢查94“預提的維修基金不得扣除”的理解預提的維修基金是指房地產企業按照銷售合同的約定計提的未來質量保證期限內的修理修繕費用，不是歸屬全體業主都說有并由住房管理中心代管的維修基金。

《建設部關于規范房地產開發企業開發建設行為的通知》（建住房〔2002〕44號）房地產開發企業向購買人交付商品房時，應當提供住宅質量保證書和使用說明書，并嚴格按照住宅質量保證書承諾的內容進行保修。凡未按規定提供住宅質量保證書、使用說明書或者未按住宅質量保證書的承諾進行保修的，房地產開發主管部門要依據《房地產開發企業資質管理規定》進行處罰。

五、房地產行業稅前扣除的檢查95“預提的維修基金不得扣除”的理解五、房地產行業稅前扣

《商品房銷售管理辦法》房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。五、房地產行業稅前扣除的檢查96《商品房銷售管理辦法》五、房地產行業稅前扣除的（三）土地閑置費的檢查

《城市房地產開發管理暫行辦法》、《閑置土地處理辦法》規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發，超出轉讓合同約定的動工日期1年未動工開發，可以征收相當于土地使用權出讓金的20％的土地閑置費，滿2年未動工開發，可以無償收回土地使用權五、房地產行業稅前扣除的檢查97（三）土地閑置費的檢查《城市房地產開發管理暫行辦法》財基字[1995]938號

以出讓方式取得土地使用權的企業，因超過出讓合同約定的動工開發日期，按規定繳納的土地閑置費，或因滿2年未動工開發，被政府有關部門無償收回土地使用權而造成的損失，企業可計入當期管理費用。五、房地產行業稅前扣除的檢查98財基字[1995]938號五、房地產行業稅前扣除的檢查98國稅發〔2006〕31號房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。由此可見，上述規定與稅法所規定的“計入成本對象的施工成本”差異較大，應關注由此引起的暫時性差異的納稅調整問題。五、房地產行業稅前扣除的檢查99國稅發〔2006〕31號五、房地產行業稅前扣除的檢查99（三）成本對象報廢或毀損損失

國稅發〔2006〕31號成本對象在建造過程中如發生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規定直接在當期扣除。

稅法上的這一規定實際上是借鑒了企業在建工程業務會計處理的規定（見《企業會計制度》第32條）五、房地產行業稅前扣除的檢查100（三）成本對象報廢或毀損損失國稅發〔2006〕31號五、房國家稅務總局令第13號（內資企業）

在建工程和工程物資損失包括企業已經發生的因停建、廢棄和報廢、拆除在建工程項目以及因此而引起的相應工程物資報廢或削價處理等發生的損失。外資企業

應提供有關說明資料、內部或外部鑒定證明；但不需報批。五、房地產行業稅前扣除的檢查101國家稅務總局令第13號（內資企業）五、房地產行業稅前扣除的（四）廣告費、業務宣傳費和業務招待費的檢查國稅發【2001】89號自2001年1月1起房地產開發企業廣告費可在銷售收入8%的比例內據實扣除，超過部分可無限期和以后年度結轉。五、房地產行業稅前扣除的檢查102（四）廣告費、業務宣傳費和業務招待費的檢查國稅發【2001國稅發〔2006〕31號（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。五、房地產行業稅前扣除的檢查103國稅發〔2006〕31號五、房地產行業稅前扣除的檢查103培訓結束，謝謝大家104培訓結束，謝謝大家104房地產企業稅務稽查應對培訓得威財稅服務機構（北京）二〇〇七年七月105房地產企業稅務稽查應對培訓得威財稅服務機構（北京）二〇〇七年

財富巨人，納稅侏儒

2004年開展的第一次全國經濟普查報告：房地產行業的利潤率僅為6.7%，不管是凈資產回報率還是銷售利潤率都在7%以下，在全國普查的16個行業中銷售利潤率排在第7位，僅為中游的水平。福州市物價局2006年在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。經測算，該市開發商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。

106財富巨人，納稅侏儒2004年開2007年２月，中央統戰部、全國工商聯、中國民（私）營企業研究會共同發布的一份調查結果顯示：房地產業的利潤大大高于其他行業，稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業的利潤高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房產業的利潤率一般在15％－30％之間；地產業利潤率更是高達100％－300％。房地產行業的高利潤，造就了該行業中不勝枚舉的富豪。一部“胡潤制造”的“2004中國大陸百富榜”中，房地產企業老板竟然占到了４５％。在2004年福布斯中國內地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產行業；在前20名中，有11位涉足房地產行業。財富巨人，納稅侏儒

1072007年２月，中央統戰部、全國工商聯、中國民（私）營企業研

2005年，國稅總局公布的2004年度“中國納稅500強”企業排行榜中，前300名內沒有一家房地產企業，500強中也只有一家。2006年9月2日，國稅總局發布的“中國納稅500強”企業中，房地產企業的數量僅占0.6%，納稅額僅占0.3%。房地產業，被公認為是造就富人最多的暴利行業，卻成了稅收違法行為最嚴重的行業。2007年國家稅務總局繼續把房地產企業列為專項檢查重點，這是全國第六次把房地產列為專項檢查的范圍，也說明房地產企業的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關注。財富巨人，納稅侏儒

1082005年，國稅總局公布的2004年度“中國納稅本次培訓目的針對行業特色探討稽查策略剖析稽查內容指導業務操作關注涉稅事項重點項目解析109本次培訓目的針對行業特色探討稽查策略5本次培訓的內容一、房地產行業的特點及對稅收檢查的影響二、房地產行業的檢查策略三、房地產行業預售的檢查四、房地產行業收入的檢查五、房地產行業稅前扣除的檢查110本次培訓的內容一、房地產行業的特點及對稅收檢查的影響6一、房地產行業的特點及對稅收稽查的影響（一）房地產企業經營活動的主要業務（二）房地產企業開發審批過程及批件（三）房地產企業行業特點對稅收檢查的影響（四）房地產企業主要稅收違法行為111一、房地產行業的特點及對稅收稽查的影響（一）房地產企業經營活（一）房地產企業經營活動的主要業務

房地產企業是指從事房地產開發和經營的經濟組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉住宅建設事業的發展以及城(鎮)住宅商品化的推行而發展起來的一種新興產業，它與施工企業、工業制造業有著一定相似之處，但又不同于這些產業，而形成一個獨立的行業——房地產業。1．土地的開發與經營2．房屋的開發與經營

《城市房地產轉讓管理規定》以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；112（一）房地產企業經營活動的主要業務房地產企業是②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。3．城市基礎設施和公共配套設施的開發4．代建工程的開發（一）房地產企業經營活動的主要業務113②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程（二）房地產企業開發審批過程及批件立項審批

由公司向建委提出立項申請，建委與發改委會簽審批文件，公司憑立項文件，向發改委申請投資計劃立項批復

114（二）房地產企業開發審批過程及批件立項審批由公司向建委提出規劃審批

由規劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理“兩證一書”即“建筑工程規劃許可證”、“規劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（1）城市規劃管理局建設用地許可證、建設工程規劃許可證（2）城鎮國有土地使用出讓合同以及相關補充合同（3）國土資源和房屋管理局頒發的國有土地使用證（4）土地開發協議及補