2012年11月商丘物流園項目前期定位思路市場調研·商業定位·規劃建議·開發策略12012年11月商丘物流園項目前期定位思路市場調研·目錄第一部分解讀商丘第二部分市場調研第三部分商業預判第四部分規劃建議第五部分開發節奏2目錄第一部分解讀商丘2第一部分解讀商丘

3第一部分解讀商丘3項目位于中原經濟區重要城市、全國重要交通樞紐-商丘城區東南部，城市價值明顯。商丘商丘隴海線隴海線京九線中原經濟區發展已成為國家戰略，商丘做為中原經濟區重要城市將迎來發展契機。商丘為全國鐵路重要縱向交通動脈京九線、橫向交通動脈隴海線交匯處，為全國重要交通樞紐。項目區域隸屬于梁園區管轄，梁園區為商丘市經濟、文化、交通、信息中心，是商丘市政府所在地，本項目位于梁園區東南部，距市政府1.5公里，城市價值明顯。商丘老城區4項目位于中原經濟區重要城市、全國重要交通樞紐-商丘城區東南部商丘未來規劃重點發展新區，項目區域位于老城區與新區銜接地帶，規劃價值將日益凸顯。商丘新區規劃：商丘新區將建設成為商丘的活力新城區、中央商務區、商業金融區、物流商貿區、文化科教區、生態宜居區等六大功能完備的新區。商丘新區起步區為日月新城CBD；商丘新區在商丘市區東部集中布局，西以中州路為界，東至梁園區與虞城縣行政邊界，南至連霍高速公路，北至梁園區雙八鎮、中州街道辦事處和虞城縣古王集鄉邊界，虞城縣賈寨鎮納入新區行政管理范圍，規劃總面積約198平方公里。項目區域位于商丘老城區與商丘新區的銜接地帶，隨著新城建設，作為過渡地帶，項目所在區域規劃價值將日益凸顯。價值一：商丘新區的建設必將帶來政府基礎建設投資向新區方向轉移，項目區域城市面貌將進一步改善；價值二：新區建設將帶來大量人口導入，在新區建設成熟之前，將在新老城區之間產生大量的居住需求；商丘新區起步區5商丘未來規劃重點發展新區，項目區域位于老城區與新區銜接地帶，隨著商虞一體化進程推進，區域作為重要承接地帶將在城建、居住、配套服務方面迎來發展契機。商丘市“十二五”規劃建議提出的“一核”，就是指商丘市中心城區、商丘新區和商虞一體化，商虞一體化是商丘市政府未來城市建設的重點工作之一。項目區域作為商虞一體化重要承接地帶將承擔起城市建設、人口居住、配套服務等城市功能。為促進商虞一體化進城，虞城在城市規劃方面牢牢堅持向西發展，盡快與商丘市區對接的思路，盡快開通南環路至華商大道、木蘭大道至北海路、嵩山路至長江路、隴海路北至勝利路四條交通干道，總投資超過150億元。6隨著商虞一體化進程推進，區域作為重要承接地帶將在城建、居住、第二部分市場調研

7第二部分市場調研7商丘物流市場比較發達，根據統計，市區范圍內現有各類市場約22個，總建筑面積約141萬㎡，其中，商鋪一層建筑面積約78萬㎡。名稱規模（㎡）名稱規模（㎡）白云副食品批發市場33000農機市場27000光彩市場270000種子市場5500農產品批發市場350000中意建材城120000梁園市場12000京隴商貿城46000京九建材城18000市場街8000汽配城7000東風市場11000向陽路步行街18000中原車城180000電子市場3000鋼材市場22000金地廣場1700金鷹市場140000家電市場60000世紀建材城7000歐亞市場20000旺角廣場500008商丘物流市場比較發達，根據統計，市區范圍內現有各類市場約22所有在營業商戶數量不低于13152戶，數量每年都在緩慢增長，根據訪談，約20%的商戶有擴大營業面積的需求。名稱商戶數量（戶）名稱商戶數量（戶）白云副食品批發市場960農機市場——光彩市場2100種子市場300農產品批發市場4100中意建材城600梁園市場1600京隴商貿城900京九建材城260市場街800汽配城110東風市場300向陽路步行街800中原車城——電子市場80鋼材市場——金地廣場12金鷹市場500家電市場230世紀建材城100歐亞市場100旺角廣場2009所有在營業商戶數量不低于13152戶，數量每年都在緩慢增長，園區型物流園經營業態以批發為主，兼有零售；道路型市場經營業態均為零售。園區型物流園主要依賴銷售渠道，道路型市場主要依賴人流量。名稱經營形式名稱經營形式白云副食品批發市場批發種子市場批發為主，兼顧零售光彩市場批、零兼顧中意建材城批發為主、零售次之農產品批發市場批發京隴商貿城批發為主、零售次之梁園市場批發為主，兼有零售市場街批、零兼顧京九建材城批、零兼顧東風市場零售汽配城零售中原車城——向陽路步行街零售鋼材市場批發電子市場零售金鷹市場批發為主、零售次之金地廣場零售世紀建材城零售為主家電市場零售旺角廣場零售為主農機市場零售歐亞市場零售為主10園區型物流園經營業態以批發為主，兼有零售；道路型市場經營業態經營種類涉及生產、生活、輕型、重型等各個方面，其中，農產品、建材類、服裝類和汽車類三類業態營業面積最大。名稱規模（㎡）名稱規模（㎡）農產品批發市場350000歐亞市場20000光彩市場270000京九建材城18000中原車城180000向陽路步行街18000金鷹市場140000梁園市場12000中意建材城120000東風市場11000家電市場60000市場街8000旺角廣場50000汽配城7000京隴商貿城46000世紀建材城7000白云副食品批發市場33000種子市場5500農機市場27000電子市場3000鋼材市場22000金地廣場170011經營種類涉及生產、生活、輕型、重型等各個方面，其中，農產品、市區核心地塊租金水平在40-60元/月/㎡，城市邊緣位置租金水平在30元/月/㎡左右；對租金支撐水平最高的為服裝、小百貨（日化、床上用品等）和副食品；租金水平最高的為向陽路步行街（100-200元/㎡/月），其次是梁園市場（110元/㎡/月）和旺角廣場（100元/㎡/月）。名稱一層租金（元/月/㎡）名稱一層租金（元/月/㎡）白云副食品批發市場60種子市場23光彩市場35中意建材城20農產品批發市場30京隴商貿城40梁園市場110市場街80京九建材城40東風市場60汽配城40中原車城不詳向陽路步行街100-200鋼材市場——電子市場30金鷹市場60金地廣場25世紀建材城50家電市場19旺角廣場100農機市場——歐亞市場5012市區核心地塊租金水平在40-60元/月/㎡，城市邊緣位置租金多數物流市場出租率能夠達到100%，未能滿租的市場出租率基本能夠達到80%以上；出租率與所處區位無關，與市場定位直接相關。名稱出租率名稱出租率白云副食品批發市場100%種子市場80%光彩市場80%中意建材城85%農產品批發市場——京隴商貿城100%梁園市場100%市場街100%京九建材城90%東風市場100%汽配城80%中原車城100%向陽路步行街100%鋼材市場——電子市場90%金鷹市場100%金地廣場50%世紀建材城100%家電市場90%旺角廣場100%農機市場——歐亞市場100%13多數物流市場出租率能夠達到100%，未能滿租的市場出租率基本多數物流市場采用“田“字形商業內街的建筑格局，極少數物流市場采用“田“字形商業內街+集中型商業攤位的建筑格局，建筑形式總體上比較簡單。名稱建筑形式名稱建筑形式白云副食品批發市場商業內街種子市場商業內街光彩市場商業內街中意建材城商業內街農產品批發市場商業內街及攤位京隴商貿城商業內街梁園市場商業內街+市場攤位市場街商業內街京九建材城商業內街東風市場市政道路商業街汽配城商業內街中原車城獨棟4S店向陽路步行街市政道路商業街鋼材市場露天廣場電子市場商業內街金鷹市場商業內街金地廣場商業內街及社區底商世紀建材城商業內街家電市場商業內街旺角廣場商業內街農機市場半露天廣場歐亞市場商業內街、住宅底商14多數物流市場采用“田“字形商業內街的建筑格局，極少數物流市場多數市場商業用房為兩層，一層用于經營，二層多數用于儲藏，少數作日常生活之用，二層空間利用率不高。主體結構為兩層的市場，容積率約1.2左右，市場容量不高。名稱商業層數名稱商業層數白云副食品批發市場1-2層種子市場2層光彩市場2-4層中意建材城2層農產品批發市場1層京隴商貿城2-3層梁園市場1層市場街1-2層京九建材城2層東風市場1-2層汽配城2層中原車城——向陽路步行街1-2層鋼材市場——電子市場2層金鷹市場1-3層金地廣場2層世紀建材城1-2層家電市場2層旺角廣場1-2層農機市場——歐亞市場1-2層15多數市場商業用房為兩層，一層用于經營，二層多數用于儲藏，少數市場中僅一層的商鋪單鋪面積約30㎡/間左右，兩層聯體的商鋪單鋪面積集中在50-80㎡/間，面寬3.3—4.2米，進深10—12米。名稱商業層數單鋪面積（㎡）名稱商業層數單鋪面積（㎡）白云副食品批發市場1-2層36種子市場2層70光彩市場2-4層80中意建材城2層90農產品批發市場1層——京隴商貿城2-3層60梁園市場1層30左右市場街1-2層27京九建材城2層80東風市場1-2層30汽配城2層80中原車城————向陽路步行街1-2層56鋼材市場————電子市場2層18金鷹市場1-3層40金地廣場2層50-80世紀建材城1-2層120家電市場2層65旺角廣場1-2層140農機市場————歐亞市場1-2層60-8016市場中僅一層的商鋪單鋪面積約30㎡/間左右，兩層聯體的商鋪單服飾、百貨類商業對營業面積需求較小，通常一間商鋪即可滿足其需求，建材家具類、汽配類商業營業面積需求較大，通常需要3間左右商鋪才能滿足其基本經營需求。名稱規模（㎡）商戶數量（戶）戶均面積（㎡）單鋪面積（㎡）名稱規模（㎡）商戶數量（戶）戶均面積（㎡）單鋪面積（㎡）白云副食品批發市場330009603436種子市場55003001870光彩市場270000210012980中意建材城12000060020090農產品批發市場350000410085——京隴商貿城460009005160梁園市場120001600830左右市場街80008001027京九建材城180002606980東風市場110003003730汽配城70001106480中原車城180000——————向陽路步行街180008002356鋼材市場22000——————電子市場3000803818金鷹市場14000050028040金地廣80世紀建材城700010070120家電市場6000023026165旺角廣場50000200250140農機市場27000——————歐亞市場2000010020060-8017服飾、百貨類商業對營業面積需求較小，通常一間商鋪即可滿足其需服飾類、百貨類、副食品類商業對倉儲空間有一定要求，通常15㎡左右即可滿足需求；建材裝飾類商業對展示空間要求較高，通常需要3個門面，對倉儲空間要求不高，尤其在常規建筑格局中二層及以上空間較難作為倉庫使用。名稱經營業態商業層數二層空間功能名稱經營業態商業層數二層空間功能白云副食品批發市場副食品1-2層倉庫種子市場種子2層生活、少量倉儲光彩市場服裝、建材、五金、機電等2-4層生活、少量倉儲中意建材城建材、裝飾用品2層生活、少量倉儲農產品批發市場農產品1層——京隴商貿城服飾、日化、小商品、床上用品2-3層倉儲梁園市場鞋類、服裝1層——市場街服飾、鞋類1-2層倉儲京九建材城建材、裝飾用品2層生活、少量倉儲東風市場日化、服裝、文具、工藝品1-2層倉儲汽配城汽車、電動車、農機配件2層

中原車城汽車銷售及維修————向陽路步行街服飾、鞋類、小吃1-2層倉儲鋼材市場鋼材————電子市場電腦、耗材2層生活金鷹市場服裝、鞋帽1-3層倉儲金地廣場健身、美容、舞蹈2層——世紀建材城建材衛浴1-2層生活、少量倉儲家電市場家電2層生活旺角廣場高檔服飾、餐飲1-2層營業農機市場農用機械————歐亞市場古玩、電子、日化1-2層營業18服飾類、百貨類、副食品類商業對倉儲空間有一定要求，通常15㎡在產權方面，約有一半市場的商鋪產權分散屬于個人，少數市場的產權既有開發商自持，也有個人購買。就目前調研來看，市場產權是否集中，對中低端市場經營并沒有直接影響，但會對市場以后的改造提升造成阻礙。名稱產權歸屬名稱產權歸屬白云副食品批發市場個人種子市場個人光彩市場個人及開發商中意建材城個人農產品批發市場市場管理方京隴商貿城——梁園市場梁園區市場街個人京九建材城個人東風市場個人汽配城個人中原車城——向陽路步行街個人鋼材市場——電子市場個人金鷹市場個人金地廣場開發商世紀建材城個人家電市場個人旺角廣場個人農機市場——歐亞市場個人19在產權方面，約有一半市場的商鋪產權分散屬于個人，少數市場的產在輻射范圍方面，市區和6縣1市是主要輻射范圍，部分市場可輻射到臨近的蘇、魯、徽部分縣區，輻射范圍大小主要取決于市場規模的大小。名稱主要輻射范圍名稱主要輻射范圍白云副食品批發市場6縣1市種子市場6縣1市光彩市場6縣1市中意建材城6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區農產品批發市場河南東部及魯、蘇、徽部分區域京隴商貿城6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區梁園市場6縣1市為主，魯、蘇、徽部分縣區市場街6縣1市京九建材城6縣1市，市區比重較大東風市場市場附近汽配城市區及6縣1市中原車城6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區向陽路步行街市區及近郊鋼材市場6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區電子市場市區及近郊金鷹市場6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區金地廣場市場附近世紀建材城市區家電市場市區旺角廣場市區農機市場6縣1市歐亞市場市區20在輻射范圍方面，市區和6縣1市是主要輻射范圍，部分市場可輻射根據隨機訪談，約50%-60%的商鋪使用者并非購房者，投資客是商鋪的購買主力。21根據隨機訪談，約50%-60%的商鋪使用者并非購房者，投資客結論：1、檔次不宜高，中低端商業具有極強的生命力繼承和積淀教訓和改進2、專業化程度越高，越有利于擴大市場影響力3、規模越大，越有利于擴大輻射范圍，規模效應至關重要1、現有市場建筑結構簡單，難以提高市場容量2、1-2層聯體出租降低了商鋪租金單價水平3、二層及二層以上空間利用率低，著重考慮提高二層及以上空間價值4、倉儲空間必不可少，應考慮便捷、廉價的倉庫5、充分考慮投資者與使用者的關系，降低投資門檻，鼓勵投資客進入22結論：1、檔次不宜高，中低端商業具有極強的生命力繼承和積淀教第三部分商業預判

23第三部分商業預判23由于修建鄭徐高鐵，道北四個主要市場均要面臨拆遷，這四個市場總建筑面積約98000㎡，商戶數量約2960戶，即使全部遷入，也遠遠不能滿足本項目約25萬㎡的總建規模（僅包括物流市場部分），因此必須充分挖掘市場潛力。名稱規模（㎡）商戶數量經營業態白云副食品批發市場33000960副食品京隴商貿城46000900服飾、日化、小商品、床上用品市場街8000800服飾、鞋類東風市場11000300日化、服裝、文具、工藝品25萬㎡-9.8萬㎡=15.2萬㎡24由于修建鄭徐高鐵，道北四個主要市場均要面臨拆遷，這四個市場總填滿本項目25萬㎡市場空間的四種思路：一、現有市場的搬遷及搬遷過程中的擴容二、引進新的商業種類三、引進龍頭企業，量身定制四、做足配套產業25填滿本項目25萬㎡市場空間的四種思路：一、現有市場的搬遷及搬根據估算，現有面臨搬遷的四個市場在搬遷過程中大約有20%-30%的商戶可能擴大營業面積，每個商戶擴大幅度約為50%-100%，由此測算，可擴充的商業規模大約27000㎡。計入現有商業面積，通過現有市場搬遷大約可產生12.5萬㎡的商業需求。名稱規模（㎡）商戶數量可能擴張的商戶數量經營形式出租率單鋪面積（㎡）每個商戶擴大幅度擴大面積（㎡）白云副食品批發市場3300096030%批發100%36一間商鋪，即100%10368京隴商貿城4600090030%批發為主、零售次之100%60半間商鋪，即50%8100市場街800080030%批、零兼顧100%27一間商鋪，即100%6480東風市場1100030020%零售100%30一間商鋪，即100%1800一、現有市場的搬遷及搬遷過程中的擴容26根據估算，現有面臨搬遷的四個市場在搬遷過程中大約有20%-3二、引進新的商業種類結合商丘現有物流市場實際情況，本項目不宜引進的商業種類有：汽車農機、鋼材、農產品、電子產品等。1、汽車農機：已有規模龐大的汽車市場和農機市場，適合半露天經營，難以分割出售產權；2、鋼材：高度依賴鐵路運輸，市場內須引進鐵路專用線；3、農產品：310國道農貿市場規模大，影響大，且有政府扶持，本項目難以形成競爭優勢；4、電子產品：此類商品以零售為主，依賴高客流量生存，適宜布局在市區核心路段，不宜在較偏位置。27二、引進新的商業種類結合商丘現有物流市場實際情況，本項目不宜二、引進新的商業種類根據商丘現有物流市場實際情況，可以考慮引進的商業種類有：副食品、服飾、建材、家具、家居、裝修裝飾、家電、小商品、日化、汽配、農資等。面積需求排名租金支撐排名1、建材2、家具、家居3、服飾4、副食品5、裝修裝飾6、家電7、小商品8、日化9、汽配10、農資1、服飾2、副食品3、日化4、小商品5、家具、家居6、建材7、家電8、裝修裝飾8、汽配9、農資28二、引進新的商業種類根據商丘現有物流市場實際情況，可以考慮引二、引進新的商業種類整體分析，可以考慮引進的10大類商業對市場的適應性比較強，對建筑結構的要求程度較低，對市場產權分割出售不會產生抗性，多數商業可以通過適當引導向負一層、二層和三層布局，提升二層及以上空間價值。商業種類可以分布的樓層對建筑的特殊要求服飾1-2層商鋪可自由組合副食品1-2層商鋪可自由組合日化1-3層商鋪可自由組合小商品1-3層商鋪可自由組合家具、家居1-3層商鋪可自由組合家電1-3層商鋪可自由組合建材1-2層商鋪可自由組合裝修裝飾1-2層商鋪可自由組合汽配1層商鋪可自由組合農資1層商鋪可自由組合29二、引進新的商業種類整體分析，可以考慮引進的10大類商業對市二、引進新的商業種類綜合考慮需求面積、租金承受能力和對建筑硬件的適應性，可以引進的商業按重要性排序如下：第一、副食品第二、服飾第三、建材、家電、家具家居（建材、家電和家具家居必須共生）第四、小商品、日化（小商品和日化適宜搭配共生）第五、裝修裝飾第六、農資第七、汽配30二、引進新的商業種類綜合考慮需求面積、租金承受能力和對建筑硬二、引進新的商業種類引進新的商業種類時，應避免通過價格廝殺“虎口搶食”，而把立足點放在商業轉移過程中的規模擴容。1、建筑布局更加便捷，方便商戶經營；2、規模更大，規模效應更加明顯；3、物業服務更加人性化，商戶經營環境更好；4、配套服務產業（銀行、娛樂等）更加完善，商戶經營更有效率；5、開業初期適度的租金優惠措施。商戶可在其他市場繼續經營，同時在本項目開設新店

31二、引進新的商業種類引進新的商業種類時，應避免通過價格廝殺“二、引進新的商業種類初步考慮，可把排名前五的商業（副食品、服飾、建材、家電、家具家居）作為重點引入業種。現有市場（道北面臨拆遷的四個市場不計入在內）按照20%的商戶擴張、每個商戶擴容幅度100%來測算，可新增商業營業面積需求83510㎡。名稱規模（㎡）商戶數量擴張商戶比例單鋪面積擴張幅度擴張規模光彩市場270000210020%80100%33600梁園市場12000160020%30100%9600京九建材城1800026020%80100%4160向陽路步行街1800080020%56100%8960家電市場6000023020%65100%2990中意建材城12000060020%90100%10800金鷹市40100%4000世紀建材城700010020%120100%2400旺角廣場5000020020%140100%5600歐亞市場2000010020%70100%140032二、引進新的商業種類初步考慮，可把排名前五的商業（副食品、服三、引進龍頭企業量身定制可考慮引進居然之家、歐凱龍、紅星美凱龍等知名家居龍頭進駐。這類龍頭企業需求面積大，可以考慮城市邊緣位置，可以自主或合作開發，也可租賃。不足之處是，如果租賃，租金水平較低。一個家具龍頭企業大約需要30000-35000㎡。家居建材選址要求：建筑面積30000--35000平方米建筑高度約25米，3層建筑標準一層層高8.5米以上，長以100~~150米、寬以75~~100米為最佳，柱網10×10米以上地塊要求扣除綠化、退讓、車位等因素后，保持建筑物的建筑要求，保證主面臨街，周圍道路進出方便，保證門前有廣場。車位500--1200個，以地上為最佳商場出入口保證主入口及出口最少各一個，并設置專門的貨車出入基礎設施要求雙路供電，2200KV；雙路供水，管徑主管≥100mm，支管≤75mm建筑承載倉庫≥1.5T，經營區≥500KG，一樓地面承重2500KG/平方米33三、引進龍頭企業量身定制可考慮引進居然之家、歐凱龍、紅星美凱四、做足配套產業充分拉長配套服務產業鏈條，大力引進銀行、餐飲、娛樂等配套商業，優化市場功能，提升市場綜合服務水平。根據對其他物流市場的考察，配套服務類商業比重不低于總營業面積的5%，由此測算本項目需要的配套商業面積不低于13000㎡。可以引進的配套商業：銀行、餐飲、住宿、娛樂、洗浴、茶社、棋牌、健身等按需求面積排序：住宿、娛樂、洗浴、餐飲、健身、棋牌、銀行、茶社34四、做足配套產業充分拉長配套服務產業鏈條，大力引進銀行、餐飲結論：通過測算，以上四種途徑能夠產生大約25萬㎡的商業需求，基本可以滿足本項目的招商需求。一、現有市場的搬遷及搬遷過程中的擴容二、引進新的商業種類三、引進龍頭企業，量身定制四、做足配套產業125000㎡84000㎡30000㎡13000㎡＋＋＋=252000㎡35結論：通過測算，以上四種途徑能夠產生大約25萬㎡的商業需求，第四部分規劃建議

36第四部分規劃建議36一、便于分割銷售；二、提升二層及以上空間利用率；三、要有使用方便的倉儲空間；四、優質地塊要優用，劣質地塊應巧用，做到”地“盡其用。規劃分析原則37一、便于分割銷售；規劃分析原則37住宅市場集中型商業市場倉儲倉儲1、最北面兩塊地居住規模較小，難以形成居住院落；整個項目應有適當的倉儲空間，而這兩塊地更適宜規劃倉儲空間。2、臨包河一帶居住價值最高，景觀好，且位于地塊最里面，相對安靜，不易受到市場影響，適宜規劃為住宅。3、臨睢陽北路一側應規劃為市政形象好、檔次高端的商業建筑。4、地塊其他區域可規劃為物流市場，作為整個項目的主體，呈現規模效應。38住市場集市場倉儲倉儲1、最北面兩塊地居住規模較小，難以形成居1、住宅定位為以商戶為主力客群、服務于市場的高檔住宅區；2、建筑形式為高層點式塔樓，兩梯四戶；3、南北縱向只規劃一排住宅樓，在此基礎上容積率做到最大。391、住宅定位為以商戶為主力客群、服務于市場的高檔住宅區；391、副食品、服飾、建材等商業均需要一定的倉儲面積，尤其建材對倉儲的需求面積更大。北側兩塊地規劃為倉儲空間能夠提高商戶的經營便利性，提高經營效率。2、單層8000-10000㎡（兩塊地合并計算），4層左右，總建筑面積3.2萬-4萬㎡。3、垂直交通要足夠方便，便于商戶上下貨物；平面交通應循環有序，道路寬度合適，方便商戶進貨出貨。401、副食品、服飾、建材等商業均需要一定的倉儲面積，尤其建材對1、臨睢陽北路一側的建筑檔次要高，外立面新穎，能夠體現市場的形象；2、商業裙樓規模要大，能夠容納家居巨頭、休閑娛樂、住宿餐飲等配套性商業的入住。411、臨睢陽北路一側的建筑檔次要高，外立面新穎，能夠體現市場的1、西區可規劃為封閉的店中店型的商場；層數可達到3-4層；2、東區規劃為傳統的露天式、“田“字形市場步行街，層數為兩層，二層應有外廊互相連接。3、這種建筑格局有利于提升二層以上空間利用率，有利于分割銷售。西區東區421、西區可規劃為封閉的店中店型的商場；層數可達到3-4層；西便于銷售和提升二層商業價值應是本項目規劃的重點之一。為了降低購買門檻、便于銷售，商鋪面積應控制在30㎡左右，從而降低商鋪總價；商鋪面寬4米左右，進深8米左右；為了充分提升二層商業價值，應考慮采用雙首層設計，盡量把客流量導向二層。43便于銷售和提升二層商業價值應是本項目規劃的重點之一。為了降低第五部分開發節奏

44第五部分開發節奏441、住宅回現速度較快，能夠貢獻現金流；2、東半幅地塊臨近睢陽北路，是本項目的”臉面“，交通便利性相對西半幅土地要高。3、東半幅土地的不臨睢陽北路的市場部分建筑結構相對簡單，便于快速施工、盡早銷售。4、相對于東半幅規劃的露天市場，西半幅土地上的封閉式店中店商場是對整個項目商業層次的拔高，結構更復雜，招商更有挑戰性，理應充分借鑒項目一期的規劃、銷售和招商經驗。基于前文對整個項目的規劃和定位，建議本項目分兩期開發，住宅及東半幅地塊為一期，西半幅地塊和北部兩塊地為二期。5、北側兩塊地定位為倉儲，在市場招租率較低和商戶未正常營業之前，對倉庫的需求比較弱，因此應放在第二期開發。一期一期一期二期二期二期451、住宅回現速度較快，能夠貢獻現金流；基于前文對整個項目的規一期工程主要承接道北面臨拆遷的四個市場（白云副食品批發市場、京隴商貿城、市場街、東風市場）的搬遷商戶和引進家居巨頭企業，具有一定的迫切性；二期工程主要吸引現有的建材、裝修裝飾、家電、家具家居市場的商戶。在一期規劃中，服飾和鞋類對倉儲的需求相對更大，宜靠北布局；服飾類與小商品、床上用品等商業在經營方面具有一定相似性，而副食品相對特殊，宜靠南布局。46一期工程主要承接道北面臨拆遷的四個市場（白云副食品批發市場、謝謝47謝謝472012年11月商丘物流園項目前期定位思路市場調研·商業定位·規劃建議·開發策略482012年11月商丘物流園項目前期定位思路市場調研·目錄第一部分解讀商丘第二部分市場調研第三部分商業預判第四部分規劃建議第五部分開發節奏49目錄第一部分解讀商丘2第一部分解讀商丘

50第一部分解讀商丘3項目位于中原經濟區重要城市、全國重要交通樞紐-商丘城區東南部，城市價值明顯。商丘商丘隴海線隴海線京九線中原經濟區發展已成為國家戰略，商丘做為中原經濟區重要城市將迎來發展契機。商丘為全國鐵路重要縱向交通動脈京九線、橫向交通動脈隴海線交匯處，為全國重要交通樞紐。項目區域隸屬于梁園區管轄，梁園區為商丘市經濟、文化、交通、信息中心，是商丘市政府所在地，本項目位于梁園區東南部，距市政府1.5公里，城市價值明顯。商丘老城區51項目位于中原經濟區重要城市、全國重要交通樞紐-商丘城區東南部商丘未來規劃重點發展新區，項目區域位于老城區與新區銜接地帶，規劃價值將日益凸顯。商丘新區規劃：商丘新區將建設成為商丘的活力新城區、中央商務區、商業金融區、物流商貿區、文化科教區、生態宜居區等六大功能完備的新區。商丘新區起步區為日月新城CBD；商丘新區在商丘市區東部集中布局，西以中州路為界，東至梁園區與虞城縣行政邊界，南至連霍高速公路，北至梁園區雙八鎮、中州街道辦事處和虞城縣古王集鄉邊界，虞城縣賈寨鎮納入新區行政管理范圍，規劃總面積約198平方公里。項目區域位于商丘老城區與商丘新區的銜接地帶，隨著新城建設，作為過渡地帶，項目所在區域規劃價值將日益凸顯。價值一：商丘新區的建設必將帶來政府基礎建設投資向新區方向轉移，項目區域城市面貌將進一步改善；價值二：新區建設將帶來大量人口導入，在新區建設成熟之前，將在新老城區之間產生大量的居住需求；商丘新區起步區52商丘未來規劃重點發展新區，項目區域位于老城區與新區銜接地帶，隨著商虞一體化進程推進，區域作為重要承接地帶將在城建、居住、配套服務方面迎來發展契機。商丘市“十二五”規劃建議提出的“一核”，就是指商丘市中心城區、商丘新區和商虞一體化，商虞一體化是商丘市政府未來城市建設的重點工作之一。項目區域作為商虞一體化重要承接地帶將承擔起城市建設、人口居住、配套服務等城市功能。為促進商虞一體化進城，虞城在城市規劃方面牢牢堅持向西發展，盡快與商丘市區對接的思路，盡快開通南環路至華商大道、木蘭大道至北海路、嵩山路至長江路、隴海路北至勝利路四條交通干道，總投資超過150億元。53隨著商虞一體化進程推進，區域作為重要承接地帶將在城建、居住、第二部分市場調研

54第二部分市場調研7商丘物流市場比較發達，根據統計，市區范圍內現有各類市場約22個，總建筑面積約141萬㎡，其中，商鋪一層建筑面積約78萬㎡。名稱規模（㎡）名稱規模（㎡）白云副食品批發市場33000農機市場27000光彩市場270000種子市場5500農產品批發市場350000中意建材城120000梁園市場12000京隴商貿城46000京九建材城18000市場街8000汽配城7000東風市場11000向陽路步行街18000中原車城180000電子市場3000鋼材市場22000金地廣場1700金鷹市場140000家電市場60000世紀建材城7000歐亞市場20000旺角廣場5000055商丘物流市場比較發達，根據統計，市區范圍內現有各類市場約22所有在營業商戶數量不低于13152戶，數量每年都在緩慢增長，根據訪談，約20%的商戶有擴大營業面積的需求。名稱商戶數量（戶）名稱商戶數量（戶）白云副食品批發市場960農機市場——光彩市場2100種子市場300農產品批發市場4100中意建材城600梁園市場1600京隴商貿城900京九建材城260市場街800汽配城110東風市場300向陽路步行街800中原車城——電子市場80鋼材市場——金地廣場12金鷹市場500家電市場230世紀建材城100歐亞市場100旺角廣場20056所有在營業商戶數量不低于13152戶，數量每年都在緩慢增長，園區型物流園經營業態以批發為主，兼有零售；道路型市場經營業態均為零售。園區型物流園主要依賴銷售渠道，道路型市場主要依賴人流量。名稱經營形式名稱經營形式白云副食品批發市場批發種子市場批發為主，兼顧零售光彩市場批、零兼顧中意建材城批發為主、零售次之農產品批發市場批發京隴商貿城批發為主、零售次之梁園市場批發為主，兼有零售市場街批、零兼顧京九建材城批、零兼顧東風市場零售汽配城零售中原車城——向陽路步行街零售鋼材市場批發電子市場零售金鷹市場批發為主、零售次之金地廣場零售世紀建材城零售為主家電市場零售旺角廣場零售為主農機市場零售歐亞市場零售為主57園區型物流園經營業態以批發為主，兼有零售；道路型市場經營業態經營種類涉及生產、生活、輕型、重型等各個方面，其中，農產品、建材類、服裝類和汽車類三類業態營業面積最大。名稱規模（㎡）名稱規模（㎡）農產品批發市場350000歐亞市場20000光彩市場270000京九建材城18000中原車城180000向陽路步行街18000金鷹市場140000梁園市場12000中意建材城120000東風市場11000家電市場60000市場街8000旺角廣場50000汽配城7000京隴商貿城46000世紀建材城7000白云副食品批發市場33000種子市場5500農機市場27000電子市場3000鋼材市場22000金地廣場170058經營種類涉及生產、生活、輕型、重型等各個方面，其中，農產品、市區核心地塊租金水平在40-60元/月/㎡，城市邊緣位置租金水平在30元/月/㎡左右；對租金支撐水平最高的為服裝、小百貨（日化、床上用品等）和副食品；租金水平最高的為向陽路步行街（100-200元/㎡/月），其次是梁園市場（110元/㎡/月）和旺角廣場（100元/㎡/月）。名稱一層租金（元/月/㎡）名稱一層租金（元/月/㎡）白云副食品批發市場60種子市場23光彩市場35中意建材城20農產品批發市場30京隴商貿城40梁園市場110市場街80京九建材城40東風市場60汽配城40中原車城不詳向陽路步行街100-200鋼材市場——電子市場30金鷹市場60金地廣場25世紀建材城50家電市場19旺角廣場100農機市場——歐亞市場5059市區核心地塊租金水平在40-60元/月/㎡，城市邊緣位置租金多數物流市場出租率能夠達到100%，未能滿租的市場出租率基本能夠達到80%以上；出租率與所處區位無關，與市場定位直接相關。名稱出租率名稱出租率白云副食品批發市場100%種子市場80%光彩市場80%中意建材城85%農產品批發市場——京隴商貿城100%梁園市場100%市場街100%京九建材城90%東風市場100%汽配城80%中原車城100%向陽路步行街100%鋼材市場——電子市場90%金鷹市場100%金地廣場50%世紀建材城100%家電市場90%旺角廣場100%農機市場——歐亞市場100%60多數物流市場出租率能夠達到100%，未能滿租的市場出租率基本多數物流市場采用“田“字形商業內街的建筑格局，極少數物流市場采用“田“字形商業內街+集中型商業攤位的建筑格局，建筑形式總體上比較簡單。名稱建筑形式名稱建筑形式白云副食品批發市場商業內街種子市場商業內街光彩市場商業內街中意建材城商業內街農產品批發市場商業內街及攤位京隴商貿城商業內街梁園市場商業內街+市場攤位市場街商業內街京九建材城商業內街東風市場市政道路商業街汽配城商業內街中原車城獨棟4S店向陽路步行街市政道路商業街鋼材市場露天廣場電子市場商業內街金鷹市場商業內街金地廣場商業內街及社區底商世紀建材城商業內街家電市場商業內街旺角廣場商業內街農機市場半露天廣場歐亞市場商業內街、住宅底商61多數物流市場采用“田“字形商業內街的建筑格局，極少數物流市場多數市場商業用房為兩層，一層用于經營，二層多數用于儲藏，少數作日常生活之用，二層空間利用率不高。主體結構為兩層的市場，容積率約1.2左右，市場容量不高。名稱商業層數名稱商業層數白云副食品批發市場1-2層種子市場2層光彩市場2-4層中意建材城2層農產品批發市場1層京隴商貿城2-3層梁園市場1層市場街1-2層京九建材城2層東風市場1-2層汽配城2層中原車城——向陽路步行街1-2層鋼材市場——電子市場2層金鷹市場1-3層金地廣場2層世紀建材城1-2層家電市場2層旺角廣場1-2層農機市場——歐亞市場1-2層62多數市場商業用房為兩層，一層用于經營，二層多數用于儲藏，少數市場中僅一層的商鋪單鋪面積約30㎡/間左右，兩層聯體的商鋪單鋪面積集中在50-80㎡/間，面寬3.3—4.2米，進深10—12米。名稱商業層數單鋪面積（㎡）名稱商業層數單鋪面積（㎡）白云副食品批發市場1-2層36種子市場2層70光彩市場2-4層80中意建材城2層90農產品批發市場1層——京隴商貿城2-3層60梁園市場1層30左右市場街1-2層27京九建材城2層80東風市場1-2層30汽配城2層80中原車城————向陽路步行街1-2層56鋼材市場————電子市場2層18金鷹市場1-3層40金地廣場2層50-80世紀建材城1-2層120家電市場2層65旺角廣場1-2層140農機市場————歐亞市場1-2層60-8063市場中僅一層的商鋪單鋪面積約30㎡/間左右，兩層聯體的商鋪單服飾、百貨類商業對營業面積需求較小，通常一間商鋪即可滿足其需求，建材家具類、汽配類商業營業面積需求較大，通常需要3間左右商鋪才能滿足其基本經營需求。名稱規模（㎡）商戶數量（戶）戶均面積（㎡）單鋪面積（㎡）名稱規模（㎡）商戶數量（戶）戶均面積（㎡）單鋪面積（㎡）白云副食品批發市場330009603436種子市場55003001870光彩市場270000210012980中意建材城12000060020090農產品批發市場350000410085——京隴商貿城460009005160梁園市場120001600830左右市場街80008001027京九建材城180002606980東風市場110003003730汽配城70001106480中原車城180000——————向陽路步行街180008002356鋼材市場22000——————電子市場3000803818金鷹市場14000050028040金地廣80世紀建材城700010070120家電市場6000023026165旺角廣場50000200250140農機市場27000——————歐亞市場2000010020060-8064服飾、百貨類商業對營業面積需求較小，通常一間商鋪即可滿足其需服飾類、百貨類、副食品類商業對倉儲空間有一定要求，通常15㎡左右即可滿足需求；建材裝飾類商業對展示空間要求較高，通常需要3個門面，對倉儲空間要求不高，尤其在常規建筑格局中二層及以上空間較難作為倉庫使用。名稱經營業態商業層數二層空間功能名稱經營業態商業層數二層空間功能白云副食品批發市場副食品1-2層倉庫種子市場種子2層生活、少量倉儲光彩市場服裝、建材、五金、機電等2-4層生活、少量倉儲中意建材城建材、裝飾用品2層生活、少量倉儲農產品批發市場農產品1層——京隴商貿城服飾、日化、小商品、床上用品2-3層倉儲梁園市場鞋類、服裝1層——市場街服飾、鞋類1-2層倉儲京九建材城建材、裝飾用品2層生活、少量倉儲東風市場日化、服裝、文具、工藝品1-2層倉儲汽配城汽車、電動車、農機配件2層

中原車城汽車銷售及維修————向陽路步行街服飾、鞋類、小吃1-2層倉儲鋼材市場鋼材————電子市場電腦、耗材2層生活金鷹市場服裝、鞋帽1-3層倉儲金地廣場健身、美容、舞蹈2層——世紀建材城建材衛浴1-2層生活、少量倉儲家電市場家電2層生活旺角廣場高檔服飾、餐飲1-2層營業農機市場農用機械————歐亞市場古玩、電子、日化1-2層營業65服飾類、百貨類、副食品類商業對倉儲空間有一定要求，通常15㎡在產權方面，約有一半市場的商鋪產權分散屬于個人，少數市場的產權既有開發商自持，也有個人購買。就目前調研來看，市場產權是否集中，對中低端市場經營并沒有直接影響，但會對市場以后的改造提升造成阻礙。名稱產權歸屬名稱產權歸屬白云副食品批發市場個人種子市場個人光彩市場個人及開發商中意建材城個人農產品批發市場市場管理方京隴商貿城——梁園市場梁園區市場街個人京九建材城個人東風市場個人汽配城個人中原車城——向陽路步行街個人鋼材市場——電子市場個人金鷹市場個人金地廣場開發商世紀建材城個人家電市場個人旺角廣場個人農機市場——歐亞市場個人66在產權方面，約有一半市場的商鋪產權分散屬于個人，少數市場的產在輻射范圍方面，市區和6縣1市是主要輻射范圍，部分市場可輻射到臨近的蘇、魯、徽部分縣區，輻射范圍大小主要取決于市場規模的大小。名稱主要輻射范圍名稱主要輻射范圍白云副食品批發市場6縣1市種子市場6縣1市光彩市場6縣1市中意建材城6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區農產品批發市場河南東部及魯、蘇、徽部分區域京隴商貿城6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區梁園市場6縣1市為主，魯、蘇、徽部分縣區市場街6縣1市京九建材城6縣1市，市區比重較大東風市場市場附近汽配城市區及6縣1市中原車城6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區向陽路步行街市區及近郊鋼材市場6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區電子市場市區及近郊金鷹市場6縣1市，魯、蘇、徽部分縣區金地廣場市場附近世紀建材城市區家電市場市區旺角廣場市區農機市場6縣1市歐亞市場市區67在輻射范圍方面，市區和6縣1市是主要輻射范圍，部分市場可輻射根據隨機訪談，約50%-60%的商鋪使用者并非購房者，投資客是商鋪的購買主力。68根據隨機訪談，約50%-60%的商鋪使用者并非購房者，投資客結論：1、檔次不宜高，中低端商業具有極強的生命力繼承和積淀教訓和改進2、專業化程度越高，越有利于擴大市場影響力3、規模越大，越有利于擴大輻射范圍，規模效應至關重要1、現有市場建筑結構簡單，難以提高市場容量2、1-2層聯體出租降低了商鋪租金單價水平3、二層及二層以上空間利用率低，著重考慮提高二層及以上空間價值4、倉儲空間必不可少，應考慮便捷、廉價的倉庫5、充分考慮投資者與使用者的關系，降低投資門檻，鼓勵投資客進入69結論：1、檔次不宜高，中低端商業具有極強的生命力繼承和積淀教第三部分商業預判

70第三部分商業預判23由于修建鄭徐高鐵，道北四個主要市場均要面臨拆遷，這四個市場總建筑面積約98000㎡，商戶數量約2960戶，即使全部遷入，也遠遠不能滿足本項目約25萬㎡的總建規模（僅包括物流市場部分），因此必須充分挖掘市場潛力。名稱規模（㎡）商戶數量經營業態白云副食品批發市場33000960副食品京隴商貿城46000900服飾、日化、小商品、床上用品市場街8000800服飾、鞋類東風市場11000300日化、服裝、文具、工藝品25萬㎡-9.8萬㎡=15.2萬㎡71由于修建鄭徐高鐵，道北四個主要市場均要面臨拆遷，這四個市場總填滿本項目25萬㎡市場空間的四種思路：一、現有市場的搬遷及搬遷過程中的擴容二、引進新的商業種類三、引進龍頭企業，量身定制四、做足配套產業72填滿本項目25萬㎡市場空間的四種思路：一、現有市場的搬遷及搬根據估算，現有面臨搬遷的四個市場在搬遷過程中大約有20%-30%的商戶可能擴大營業面積，每個商戶擴大幅度約為50%-100%，由此測算，可擴充的商業規模大約27000㎡。計入現有商業面積，通過現有市場搬遷大約可產生12.5萬㎡的商業需求。名稱規模（㎡）商戶數量可能擴張的商戶數量經營形式出租率單鋪面積（㎡）每個商戶擴大幅度擴大面積（㎡）白云副食品批發市場3300096030%批發100%36一間商鋪，即100%10368京隴商貿城4600090030%批發為主、零售次之100%60半間商鋪，即50%8100市場街800080030%批、零兼顧100%27一間商鋪，即100%6480東風市場1100030020%零售100%30一間商鋪，即100%1800一、現有市場的搬遷及搬遷過程中的擴容73根據估算，現有面臨搬遷的四個市場在搬遷過程中大約有20%-3二、引進新的商業種類結合商丘現有物流市場實際情況，本項目不宜引進的商業種類有：汽車農機、鋼材、農產品、電子產品等。1、汽車農機：已有規模龐大的汽車市場和農機市場，適合半露天經營，難以分割出售產權；2、鋼材：高度依賴鐵路運輸，市場內須引進鐵路專用線；3、農產品：310國道農貿市場規模大，影響大，且有政府扶持，本項目難以形成競爭優勢；4、電子產品：此類商品以零售為主，依賴高客流量生存，適宜布局在市區核心路段，不宜在較偏位置。74二、引進新的商業種類結合商丘現有物流市場實際情況，本項目不宜二、引進新的商業種類根據商丘現有物流市場實際情況，可以考慮引進的商業種類有：副食品、服飾、建材、家具、家居、裝修裝飾、家電、小商品、日化、汽配、農資等。面積需求排名租金支撐排名1、建材2、家具、家居3、服飾4、副食品5、裝修裝飾6、家電7、小商品8、日化9、汽配10、農資1、服飾2、副食品3、日化4、小商品5、家具、家居6、建材7、家電8、裝修裝飾8、汽配9、農資75二、引進新的商業種類根據商丘現有物流市場實際情況，可以考慮引二、引進新的商業種類整體分析，可以考慮引進的10大類商業對市場的適應性比較強，對建筑結構的要求程度較低，對市場產權分割出售不會產生抗性，多數商業可以通過適當引導向負一層、二層和三層布局，提升二層及以上空間價值。商業種類可以分布的樓層對建筑的特殊要求服飾1-2層商鋪可自由組合副食品1-2層商鋪可自由組合日化1-3層商鋪可自由組合小商品1-3層商鋪可自由組合家具、家居1-3層商鋪可自由組合家電1-3層商鋪可自由組合建材1-2層商鋪可自由組合裝修裝飾1-2層商鋪可自由組合汽配1層商鋪可自由組合農資1層商鋪可自由組合76二、引進新的商業種類整體分析，可以考慮引進的10大類商業對市二、引進新的商業種類綜合考慮需求面積、租金承受能力和對建筑硬件的適應性，可以引進的商業按重要性排序如下：第一、副食品第二、服飾第三、建材、家電、家具家居（建材、家電和家具家居必須共生）第四、小商品、日化（小商品和日化適宜搭配共生）第五、裝修裝飾第六、農資第七、汽配77二、引進新的商業種類綜合考慮需求面積、租金承受能力和對建筑硬二、引進新的商業種類引進新的商業種類時，應避免通過價格廝殺“虎口搶食”，而把立足點放在商業轉移過程中的規模擴容。1、建筑布局更加便捷，方便商戶經營；2、規模更大，規模效應更加明顯；3、物業服務更加人性化，商戶經營環境更好；4、配套服務產業（銀行、娛樂等）更加完善，商戶經營更有效率；5、開業初期適度的租金優惠措施。商戶可在其他市場繼續經營，同時在本項目開設新店

78二、引進新的商業種類引進新的商業種類時，應避免通過價格廝殺“二、引進新的商業種類初步考慮，可把排名前五的商業（副食品、服飾、建材、家電、家具家居）作為重點引入業種。現有市場（道北面臨拆遷的四個市場不計入在內）按照20%的商戶擴張、每個商戶擴容幅度100%來測算，可新增商業營業面積需求83510㎡。名稱規模（㎡）商戶數量擴張商戶比例單鋪面積擴張幅度擴張規模光彩市場270000210020%80100%33600梁園市場12000160020%30100%9600京九建材城1800026020%80100%4160向陽路步行街1800080020%56100%8960家電市場6000023020%65100%2990中意建材城12000060020%90100%10800金鷹市40100%4000世紀建材城700010020%120100%2400旺角廣場5000020020%140100%5600歐亞市場2000010020%70100%140079二、引進新的商業種類初步考慮，可把排名前五的商業（副食品、服三、引進龍頭企業量身定制可考慮引進居然之家、歐凱龍、紅星美凱龍等知名家居龍頭進駐。這類龍頭企業需求面積大，可以考慮城市邊緣位置，可以自主或合作開發，也可租賃。不足之處是，如果租賃，租金水平較低。一個家具龍頭企業大約需要30000-35000㎡。家居建材選址要求：建筑面積30000--35000平方米建筑高度約25米