杭州綠色科技廣場項目

整體定位與發展戰略謹呈：杭州市化工研究院有限公司版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。12/18/2022杭州綠色科技廣場項目

整體定位與發展戰略謹呈：杭州市化工研究報告思路1、項目整體定位

2、物業發展戰略從市場與本體出發初步方向從案例與客戶出發發展策略

開發模式項目整體定位各功能塊配比“綠色科技廣場”物業發展戰略2報告思路1、項目整體定位

2、物業發展戰略從市場與本體出發PART1項目整體定位1、項目發展方向

2、整體開發策略項目發展方向

從項目限制條件及項目發展空間兩個角度進行分析、闡述做什么？怎么做？3PART1項目整體定位1、項目發展方向

2、整體開發策略項目發展方向判斷限制條件Q1：城市條件Q2：業主目標Q4：本體條件項目發展空間Q3：市場現狀項目發展方向4項目發展方向判斷限制條件Q1：Q2：業主目標Q4：項目發展空Q1：本項目推出市場時杭州市的基本環境？限制條件Q1：城市條件Q2：業主目標Q4：本體條件項目發展空間Q3：市場現狀項目發展方向5Q1：本項目推出市場時杭州市的基本環境？限制條件Q1：Q2：杭化院綠色科技廣場在杭州的位置文教板塊黃龍板塊武林板塊慶春/鳳起板塊城站板塊錢江新城濱江區板塊蕭山行政板塊錢江世紀城本項目1、地理位置稍遜6杭化院綠色科技廣場在杭州的位置文教板塊黃龍板塊武林板塊慶春/相關投資優惠政策分析本項目所在地拱墅區投資優惠政策1、兩免三減半。對生產性外商投資企業實行“兩免三減半”的優惠政策，即從獲利年度起，前兩年免征企業所得稅。

2、先進技術企業所得稅減半。先進技術企業上述減免優惠政策基礎上，期滿后可延長三年減半交納企業所得稅。

3、產品出口企業所得稅減半。產品出口企業按照國家規定減免企業所得稅期滿后，凡當年企業出口產品產值達到當年產品值的70%以上的，可以按照現行稅率減半征收。

4、所得稅優惠稅率。生產性外商投資企業在沿海經濟開發區及城市市區，減按24%的稅率征收企業所得稅。

5、進口設備免稅。對國家鼓勵發展的國內投資項目和外商投資項目進口設備，在規定的范圍內，免征關稅和進口環節增值稅。

6、國產設備抵扣所得稅。外商投資企業，在投資總額內購買國產設備，對符合國家規定的項目，其購買國產設備投資的40%可從購置設備當年比前一年新增的企業所得稅中抵免。

7、國產設備退增值稅。對外商投資企業在投資總額內采購國產設備，如該類設備屬目錄范圍，可全額退還國產設備增值稅。

8、利潤再投資退所得稅。將企業取得的利潤直接再投資于該企業，或作為資本投資開設其他企業，經營期不少于5年的，經投資者申請，稅務機關批準，退還其再投資部分已繳納所得稅的40%稅款。

2、投資政策利好7相關投資優惠政策分析本項目所在地拱墅區投資優惠政策1、兩免三3、地鐵規劃便通項目所在區域83、地鐵規劃便通項目所在區域8城市規劃分析——地鐵將給沿線寫字樓帶來很大的便利案例：深圳地鐵發展分析1、深圳地鐵一期工程包括1號線的東段和4號線的南段組成，從1998年通過可行性方案設計到2004年底建成通車，歷時5年多。

2、由于1號線與4號線交匯于福田中心區，因此地鐵的規劃建設對福田中心區的發展具有直接的促進作用。從深圳寫字樓市場的發展來看，2000年以來深圳甲級寫字樓市場空置率呈逐步下降趨勢。

3、由于地鐵的開通，使得福田中心區與東部的聯系更加便利，加上其他利好因素，促進了福田中心區寫字樓售價的穩步增長。杭州地鐵對項目的影響1、杭州地鐵從2006年一期工程可行性方案的通過，參照深圳的發展歷程預計在2010~2011年左右建成通車。雖然地鐵的建成還需要較長的一段時間，但顯然地鐵的影響是顯而易見的，而且隨著距離地鐵開通時間的臨近，這種良好的心理預期對消費者的影響講會越來越強烈。

2、從地鐵的影響看，在建成通車以前對購買者的影響大于租賃者的影響，隨著地鐵的開通，由此而帶來的實質性的影響對租賃者的影響會逐步增強。

3、從深圳的經驗來看，2005年地鐵建成通車后寫字樓吸納量有一個快速提升，空置率進一步下降，跌破10%。因此，地鐵的開通對沿線的寫字樓有進一步的促進。9城市規劃分析——地鐵將給沿線寫字樓帶來很大的便利案例：深杭州寫字樓消化量在經歷2003年的狂熱后，隨著GDP得增速回落逐漸步入平穩運行狀態資料來源：世聯分析4、未來供大于求10杭州寫字樓消化量在經歷2003年的狂熱后，隨著GDP得增速回目前杭州市場年消化量在30萬左右2001年～2005年寫字樓市場統計資料來源：杭州寫字樓網站項目2001年2002年2003年2004年2005年市場預售面積約合（m2）30.9萬40萬56萬38.851.6增長率41.6％29％40％-31％33％實際成交面積約合（m2）314062萬36.2萬24.1萬增長率29%55%45%－41％－33％與供應量急速放大相比，需求量保持相對較小的增長速度，并且波動明顯11目前杭州市場年消化量在30萬左右2001年～2005年寫項目開盤時的市場容量杭州未來的寫字樓市場，將集中于錢江新城和濱江區濱江區僅05年出讓土地可建65.88萬寫字樓錢江新城在建寫字樓近30萬平米未來兩年杭州寫字樓每年供應將超過100萬平方米12項目開盤時的市場容量杭州未來的寫字樓市場，將集中于錢江新城和A1：杭州市基本環境Q1：本項目推出市場時杭州市的基本環境？劣勢優勢投資政策利好地鐵規劃便通地理位置稍遜市場供大于求13A1：杭州市基本環境Q1：本項目推出市場時杭州市的基本環境？Q2：杭化院對本項目的開發目標？限制條件Q1：城市條件Q2：業主目標Q4：本體條件項目發展空間Q3：市場現狀項目定位A1：地理位置稍遜，投資政策利好，城市規劃有利，市場競爭較大。14Q2：杭化院對本項目的開發目標？限制條件Q1：Q2：業主目標目標梳理關鍵詞：形象/樞紐/回現/利益最大化建成化工業樞紐前期回款平衡開發成本后期創造項目利益最大化樹立政府形象目標本項目受到市政府的關注，開發商希望在政府面前樹立良好的企業形象開發商希望匯集眾多化工業研發、成果展示、銷售部門讓業內外人事提及化工業，就想到本項目，樹樞紐標志對于經濟指標，開發商希望前期推出后能平衡開發成本后期可持有物業，實現利益最大化。世聯將在第二部分作出分析。15目標梳理關鍵詞：形象/樞紐/回現/利益最大化Q3：杭州市寫字樓市場的現狀？限制條件Q1：城市條件Q2：業主目標Q4：本體條件項目發展空間Q3：市場現狀項目發展方向A2：樹立政府形象，建立化工樞紐，平衡開發成本，實現利潤最大。A1：地理位置稍遜，投資政策利好，城市規劃有利，市場競爭較大。16Q3：杭州市寫字樓市場的現狀？限制條件Q1：Q2：業主目標Q杭州市辦公物業分布狀況目前杭州辦公物業主要分布在市區成熟的商圈，主要包括：黃龍板塊武林板塊慶春/鳳起板塊城站板塊文教板塊隨著城市的擴張，在傳統商圈外正在形成新的寫字樓集中區域，主要包括：錢江新城板塊濱江板塊（高新&行政）蕭山行政板塊錢江世紀城文教板塊黃龍板塊武林板塊慶春/鳳起板塊城站板塊錢江新城濱江區板塊蕭山行政板塊錢江世紀城本項目市場現狀17杭州市辦公物業分布狀況目前杭州辦公物業主要分布在市區成熟的商按照物業檔次、目前售價/租金將板塊分級黃龍板塊錢江新城武林板塊慶春板塊城站板塊文教板塊濱江板塊蕭山行政板塊平均租金區間(元/天/m2）3.5-4.5平均售價區間(元/m2）2.8-3.51.5-2.80.8-1.515,000-22,00013,000-15,0008,000-14,0006,000-8,000頂級配置，設備多采用知名品牌原裝進口；多有大堂和室外廣場；注重科技和生態辦公；入住企業行業影響力大，實力雄厚物業檔次設備多采用知名品牌國內組裝；大堂昭示性一般，無室外廣場落成較早，規劃功能落后；入住企業規模較小受區域價值局限，客戶認知度較低（本項目區域）市場現狀18按照物業檔次、目前售價/租金將板塊分級黃龍板塊武林板塊城站板黃龍板塊——杭州目前最高檔的商務圈，主要依托人文環境和政府配套形成的，代表杭州寫字樓最高水平行政導向，商業、交通配套成熟教育、文化氛圍聚集高素質人才省、市級的公建配套第一層級核心驅動力未來發展趨勢租金：3-6元/m2/天，多集中于3-4.5元/m2/天；售價：1.4-3萬元/m2物業管理費：8-12元/m2/月（含水電）世貿中心世紀廣場嘉華國際世貿麗晶城現代國際大廈玉泉大廈聚龍大廈中田大廈公元大廈恒勵大廈黃龍體育中心省政府黃龍體育中心浙江大學租金/售價行業：多集中于高增長性和高附加值行業如投資咨詢、信息通訊、房地產、保險、文化傳播等；客戶：國際國內知名企業駐杭機構、浙江省及杭州市著名企業；以行業內的大中企業為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業形象；注重辦公品質及配套、交通的成熟度：客戶特征未來5年內將繼續保持領先地位；土地供應稀缺，后續供應量有限；租售狀況受產權影響，大部分物業以租賃為主；高品質的物業招租良好，出租率在85％以上；投資客較活躍，以機構投資者居多；19黃龍板塊——杭州目前最高檔的商務圈，主要依托人文環境和政府配黃龍板塊的發展歷史——黃龍借助政府、高校人文資源、省市級別的公建優勢，發展成頂級商圈區域現狀：1.黃龍商圈是目前杭州頂級寫字樓最集中的區域，許多跨國公司和機構、國內精英企業在此設置分公司、辦事處，甚至總部；2.寫字樓整體出租比例較高；3.政府部門集中，吸引總多有國資背景的企業入住周邊寫字樓4.黃龍商圈目前已有大型專業餐飲20余家，三星級以上飯店10余家，開始形成娛樂休閑中心；驅動因素：1.黃龍商業氛圍營造，品牌店鋪的加盟將提升整個黃龍板塊檔次及聚集力；2.寫字樓租金/售價持續上漲，導致企業運營成本增加；3.土地供應減少，資源稀缺發展趨勢：1.高檔寫字樓陸續投入使用，將吸引杭州其他成熟區域有實力的公司入住；2.高漲的運營成本導致部分中小企業外遷或僅保留窗口部門；3.成為企業對外昭示實力的窗口；市場現狀20黃龍板塊的發展歷史——黃龍借助政府、高校人文資源、省市級別的黃龍板塊典型樓盤掃描編號項目開發商建筑面積（萬m2）物業管理租金/售價標準層車位（個）備注1世貿中心世貿集團8.2世貿物業3.5-5元/m2/天3500m2——OTIS電梯，載重1300kg2世紀廣場綠城集團8.0718元/月/m23.8-4元/m2/天1500m23206部三菱電梯，大金空調3嘉華國際佳華置業512元/月/m24-4.5元/m2/天3000m230010部OTIS進口電梯，大金中央空調4聚龍大廈香港輝創3.28元/月/m23.5元/m2/天850m2*2130（900元/月）6部三菱電梯，大金空調5恒勵大廈恒勵置業3.26元/月/m24.5元/m2/天——1408臺進口三菱電梯，進口衛生潔具6玉泉大廈浙聯集團2綠城——1000m2——3部中外合資電梯，1部客貨兩用梯7中田大廈——3綠城，10.8元/月/m23-3.8元/m2/天1280m2200（地上30）4部日本原裝進口日立電梯，速度（2.5m/s）；名牌中央空調，設置能源自動計量系統8公元大廈南源置業11.5——1.7-2.7萬/m2（售價）1700m2*248014部OTIS－Elevonic311VF電梯；德國工藝，外墻天然石材,金屬嵌條（在建）9現代國際大廈——1.4——1.4萬/m2（售價）600m21.5個停車位/100m22部電梯，分戶式中央空調；標準層高2.8m10麗晶城（歐美中心）建工集團10————4000m2——未建典型辦公樓供應量

約合55萬m2，其中目前尚未投入使用的約25萬m2市場現狀21黃龍板塊典型樓盤掃描編號項目開發商建筑面積物業管理租金/售價錢江新城——新規劃的行政中心板塊，以超甲級寫字樓為主，未來的金融商務中心第一層級富春路甌江路三橋錢江路大劇院城市陽臺市民活動中心城市陽臺浙江金融財富中心國際發展大廈圣奧大廈國際時代廣場尊寶大廈光彩國際中心金基置業榮安總部東航控股中天大廈錢江時代廣場尊寶大廈錢塘置業22錢江新城——新規劃的行政中心板塊，以超甲級寫字樓為主，未來的錢江新城高端寫字樓項目密集序號項目開發商建筑面積/辦公面積（萬m2）容積率開發理念備注1圣奧大廈圣奧置業6（5.4）9.4寫意辦公2國際發展大廈華成集團6（5.5）9.0CBD核心辦公3國際時代廣場鑫亞建設投資20（15）6.85A超甲級智能酒店辦公樓4尊寶大廈浙歐置業11（2）9.1綠色、生態智能辦公5榮安總部榮安置業4.59.0中央商務生態6中天大廈世紀中天置業46.8精品甲級寫字樓典范7光彩國際中心泛海浙江投資28（17）5.6自動化智能辦公8浙江金融財富中心溫州投資集團169.8杭州標志建筑物9錢江時代廣場華聯經濟開發18（8）7.1杭州標志建筑物寫字樓供應量1.目前在建的寫字樓供應量合計約25萬m2；2.該板塊共規劃建設43棟高檔辦公樓，預計建筑面積在300萬m2左右（含政府辦公用樓）市場現狀23錢江新城高端寫字樓項目密集序號項目開發商建筑面積/辦公面積（武林版塊——新近寫字樓開發主要集中在鳳起路和文暉路之間，是杭州近兩年寫字樓開發最集中的區域之一

傳統商業中心，商業配套成熟市政府行政配套核心驅動力未來發展趨勢租金/售價潛在供應規模小，出租率繼續保持較高水平，租金價格穩定客戶將存在外遷黃龍板塊現象租售狀況平均出租率在80％以上；在售樓盤較少，投資者較多租金：集中于3-3.5元/m2/天；售價：1-1.8萬元/m2；物業管理費：6-8元/m2/月行業：以貿易、信息科技、廣告、房地產相關企業及政府類相關企業為主，客戶：入住企業實力較強，以國際國內知名企業為主；性價比相對黃龍版塊是吸引中大型企業的主要因素之一客戶特征第二層級24武林版塊——新近寫字樓開發主要集中在鳳起路和文暉路之間，是杭武林板塊是杭州傳統CBD，市政府機關駐地，商務環境優越區域現狀：1.杭州市傳統CBD，最繁華的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；2、目前是杭州政治、經濟、文化中心；3、中大型貿易公司、科技通信類和房地產實業公司是區域寫字樓的主流客戶未來趨勢：1、黃龍板塊的興起分流了部分高端客戶；2、錢江新城和濱江區將分流一些中大型企業；3、寫字樓未來供應量有限，部分城市功能外移。驅動因素：1..市政府搬遷規劃；區域政治功能的喪失；2.黃龍商圈、錢江新城的興起；3、商業氛圍的增加帶來了巨大商機市場現狀25武林板塊是杭州傳統CBD，市政府機關駐地，商務環境優越區域現武林板塊典型樓盤列表序號項目總建面標準層（m2）租金（元/天/m2）售價（元/m2）物管費（元/月/m2）車位數入伙時間備注1華浙大廈5.0萬12003.51.3-1.5萬6.5227個，800元/月1998會議室，地下一層食堂，5臺OTIS電梯，美標衛具2元通大廈2.6萬20003.01.0萬3-540個，800元/月——4部迅達電梯，原裝日立中央空調3新世紀大廈2.5萬120021.0萬3——2001富士通電梯4耀江發展中心3.8萬11003-3.51-1.4萬6300個，1000元/個/月2001食堂地下一層，4部OTIS電梯；分層分戶計量中央空調系統；5晶暉商務大廈3.1萬10732.81.0萬590個，800元/個/月20025臺OTIS電梯，美國特靈中央空調6白馬大廈3.0萬12003.5-41.8萬830萬/個2003會議室和華浙共享，地下一層食堂，7越都商務大樓4.0萬1206——1.2-1.6/1層4層loft優惠后4.5萬/平——200車位，150平寫字樓可分配1個車庫2006美國達靈中央空調，8部奧的斯品牌高速電梯8綠城深藍廣場3.5萬1400——1.4-2萬————2006Low-E玻璃、鋁材和進口高檔石材；霍利威爾全熱交換式新風換氣設備9浙江環球中心5.1萬1250——約2.5萬6————建成后杭州最高寫字樓，15m挑高大堂；3.9m層高；原裝進口電梯；LOW－E玻璃；變風量中央空調寫字樓供應量典型樓盤合計約33萬m2，其中在建約10萬m2；該板塊中高檔寫字樓總供應量約為60萬m2市場現狀26武林板塊典型樓盤列表序號項目總建面標準層（m2）租金（元/慶春版塊——杭州金融機構最集中的地段，商務配套成熟，是杭州寫字樓開發較早的區域瑞豐國際商務大廈嘉德廣場廣利大廈銀座三瑞大廈遠洋大廈凱旋門大廈金融機構聚集地；配套成熟；交通便利核心驅動力未來發展趨勢租金/售價金融街的地位會受到錢江新城的挑戰，部分金融機構駐杭總部將向錢江新城遷移；供應量萎縮和地段價值繼續支撐樓宇價值租售狀況出租率在85％左右；銷售速度緩慢；機構企業購買量大；投資者逐漸減小租金：2.8-3.5元/m2/天售價：1-1.6萬元/m2

；均價在1.3萬/m2；物業管理費：5-7元/m2/月行業：以金融保險、貿易、信息技術、企業辦事處為主客戶：國內、浙江大型金融機構企業和浙江中小型貿易、信息技術企業金融企業實力雄厚，多租用大面積物業客戶特征第二層級27慶春版塊——杭州金融機構最集中的地段，商務配套成熟，是杭州寫慶春板塊——杭州的華爾街，成熟CBD區域現狀：1.杭州金融中心，資金流聚集之地；2、傳統商業圈之一，商務氛圍濃厚；3、金融保險證券機構匯聚之地；中小型貿易公司與大型實業通信類公司混雜之地；未來趨勢：1、區域功能東移至錢江新城，并被分流一些實力派中大型公司；2、金融街地位短時間內不會喪失，成為城市中心和城市副中心的過渡帶，功能的專一性有可能進一步加強；3、可出讓地塊減少，未來寫字樓供應量減少;驅動因素：1.杭州的華爾街，金融功能效應；2、杭州第一大道慶春路的通達性；3、具有的國際商務氛圍市場現狀28慶春板塊——杭州的華爾街，成熟CBD區域現狀：未來趨勢：慶春板塊典型樓盤掃描序號項目總面積（m2）標準層（m2）租金（元/天/m2）售價（萬元/m2）物管費（元/月m2）車位數（個）入伙時間備注客戶1凱旋門商務中心3.0萬130030.95—1996年三菱電梯電器、通信、外地駐杭（海爾入駐）2三瑞大廈2.0萬12002.5只租不售4.5—1997年4部三菱電梯，中央空調，15樓食堂；；只租不售金融、貿易、外資、服裝3遠洋大廈2.7萬7503只租不售4.5—2002年三菱電梯四部，特靈中央空調，三樓食堂；只租不售大型金融保險企業集團，整層出租4瑞豐國際商務中心5.0萬10523-3.51.251412002年3部OTIS電梯，廣州中宇VRV中央空調金融、貿易、外資5嘉德廣場6.0萬126031.25300個，30萬/個2004年OTIS電梯，中央空調，配有食堂，配有老總專屬衛生間貿易、咨詢等6廣利大廈6.0萬17003.51.6-27.5300車位，32萬/個2005年OTIS電梯，中央空調，2樓配有食堂，頂層會所；配有老總專屬衛生間，整層出租購買者溫州客占60%，出租中7銀座大廈2.3萬1050——4.8157在建69％得房率；11m挑高大廳；—寫字樓供應量典型樓盤合計約27萬m2，該板塊中高檔寫字樓總供應量約為40萬m2市場現狀29慶春板塊典型樓盤掃描序號項目總面積（m2）標準層（m2）租金文教板塊——依托電子產業和高新產業形成，產業特征明顯；開發時間較早，以滿足基本商務需求為主偉星大廈聯強科技昌地火炬大廈昌信大樓錢江科技大廈文三路電子產品銷售的聚群效應——“中國電子信息一條街”；高新區、高教區結合地；核心驅動力未來發展趨勢租金/售價前期高新區優惠政策吸引了IT類研發相關產業的入住，隨著企業的發展和優惠政策吸引力的減弱，部分企業開始搬離本區域；產業集中，專業化使客戶面變窄；租售狀況大部分出租率在80％以上；大多在01-03年投入使用，物業交易不活躍；租金：1.3-2.8元/m2/天，多集中于1.5-2.2元/m2/天；售價：0.8-1.4萬元/m2；物業管理費：3-4元/m2/月行業：以IT企業為主，分為銷售代理和研發類；其他行業包括相關廣告、傳媒、裝修行業、物流等；客戶：杭州本地企業為主，很多是以電腦裝配起家；以及外地相關產業駐杭機構；以中小企業為主，大部分處于創業及發展初期，對價格比較敏感。客戶特征頤高數碼廣場第三層級30文教板塊——依托電子產業和高新產業形成，產業特征明顯；開發時文教區由電子信息產業基地轉變為“電子市場一條街”，部分研發型企業為改善科研環境、尋求發展開始搬離本區域區域現狀：1.真正意義上的寫字樓不多，很多是由其他用途改裝而成的商住樓；2.文三路聚集了杭州80%以上的IT貿易型、技術服務型企業，

擁有西溪數碼港為代表的7大IT大賣場；3.區域內有東方通信為代表的1600家高新企業；網新圖靈為代表的1000多家IT經銷商；東部軟件園為代表的6大創業園區文三路電子市場一條街道未來趨勢：1.功能越來越集中，成為電腦硬件和其他電子數碼產品的批發、零售專業市場；2.研發環境惡化，以研發為核心的企業開始尋求新的辦公地點；3.小型的IT企業、廣告公司和電子類外貿企業將成為文教板塊的主流客戶；4.辦公物業品質提升空間有限，性價比將成為其核心競爭點驅動因素：1.大專院校等科研機構逐漸遷出文教區；2.文三路定位為“電子市場一條街”；3.區域內可供開發的土地有限市場現狀31文教區由電子信息產業基地轉變為“電子市場一條街”，部分研發型文教板塊典型樓盤掃描序號項目開發商建筑面積（m2）物業管理租金/售價標準層（m2）車位（個）入伙時間備注1偉星大廈偉星集團3.0萬3.6元/m2/月1.6元/m2/天1025——1997年——2昌地火炬大廈昌地公司4.5萬3.6元/m2/月1.6-1.85元/m2/天10001002000年7部東芝合資電梯，B/C座分體空調，A座中央空調3聯強科技大廈聯強科技1.5萬————————2000年——4錢江科技廣場頤高集團1.5萬3.6元/m2/月——1000————以IT類企業居多，IT賣場的延伸5耀江文欣大廈耀江集團1.9萬4.8元/m2/月1.7元/m2/天1100190——3部富士合資電梯，美國約克中央空調；入住企業多為IT類小型企業6文三數碼大廈頤高集團2.5萬3.6元/m2/月1.7元/m2/天2000————1-3樓是IT產品零售區，4層為游戲體驗區，5-8層為IT產品批發區，9-13層為商務辦公區，地下一層為配套服務區7中科院科技園杭州中科院3.0萬————————2004年入住企業享受國家優惠政策；寫字樓供應量約合18萬m2，均已投入使用；該板塊中高檔寫字樓總供應量約為25萬m2市場現狀32文教板塊典型樓盤掃描序號項目開發商建筑面積物業管理租金/售價城站板塊——依靠便利的交通和商業配套，隨著周邊改造的完成和商業的發展，本區域商務接待能力大幅度提升西湖國貿大廈廣復大廈萬新大廈萬新公寓凱恩.西湖金座東方金座雪峰大廈大華星河商務大廈偉星世紀大廈香榭商務大廈城站火車站帶來的便利交通；配套成熟；核心驅動力未來發展趨勢租金/售價高檔商務樓和星級酒店投入使用將提升本區域的商務形象，吸引高素質的客戶入住租售狀況平均出租率在75％左右；銷售平穩；多機構投資者，整層購買量大；租金：1.4-2.8元/m2/天，多集中于2.2-2.8元/m2/天；售價：1.3-1.7萬元/m2

；均價在1.4萬/m2；物業管理費：3-4元/m2/月行業：各類內外貿易、國家行政機構、旅行社、物流等服務行業客戶：以江浙行政機構、大中型企業駐杭辦事處，中小型貿易企業為主企業的主要業務覆蓋面廣，在較大程度上依賴鐵路、公路交通客戶特征利群大廈第三層級中閩大廈33城站板塊——依靠便利的交通和商業配套，隨著周邊改造的完成和商城站板塊依托城站便利的交通發展，寫字樓規模小而分散，使用率較低，隨著城站周邊興起，預計該板塊近兩年發展迅速，將吸引高素質企業入住區域現狀：1.寫字樓規模小并分散，還沒有形成真正意義上的商務圈；2.缺乏高檔次的寫字樓，大量以商住樓形式存在；3.寫字樓使用率相對較低，入住企業以中小企業以及外地企業駐杭辦事處為主；4.大量小型服裝貿易企業聚集；未來趨勢：1.城站的興起將吸引周邊縣市企業、政府機關部門駐杭辦事處入住；2.城站周邊規劃有大量的商場和高檔賓館，西湖國貿大廈、利群大廈等高檔次寫字樓落成使用提升該板塊的整體形象，吸引高素質企業入住；驅動因素：1.西湖大道的改造2.城站帶來的便利交通3.未來地鐵規劃的利好4.高星級酒店和高檔寫字樓的建成使用市場現狀34城站板塊依托城站便利的交通發展，寫字樓規模小而分散，使用率較城站板塊典型樓盤掃描序號項目開發商建筑面積（m2）標準層（m2)物業管理(元/m2/月)租金/售價入伙時間車位（個）備注1香榭商務大廈香榭房產3萬20004.52.5元/天/m22002年——安裝了衛星天線接收系統；大廈各個樓層和地下停車庫都設有攝像頭和24小時電子巡更系統2中閩大廈中閩建設3.8萬1500——1.4-2.0元/天/m22002年——爛尾樓改造而成，面積分割從100m2起；3廣復大廈廣宇集團7.5萬（3.5萬寫字樓）17505.02.5元/m2/天——————4聯銀大廈浙江職工經濟發展有限公司1.4萬7003.21.4元/天/m22004年150商住公寓，無中央空調系統5耀江廣廈耀江集團1.5萬——5.01.8-2.5元/m2

/天——150分割出售，面積在140-500m2之間；3部國產電梯6雪峰大廈雪峰集團4萬10005.02元/天/m22004年2004部三菱合資電梯；日本進口VRV中央空調

7偉星世紀大廈偉星房產2萬12003.61.2-1.8元/天/m22004年——4部日立合資電梯8西湖國貿大廈長寶置業總6.2萬，寫字樓2萬1000——1.2-1.4萬元/m22006年1889部日本寬體加高轎廂；“水源熱泵”變頻多聯中央空調模式，獨立運行計量；LOW-E中空雙層玻璃；法國“德地氏”共晶鑄鐵鍋爐；9利群大廈杭州圈煙廠6.4萬——————2007年——目前杭州最高的寫字樓；頂部設置停機坪；樓宇部分作為5星級酒店，其余為商住兩用；10萬新大廈萬通房產7.6萬，其中寫字樓2萬1040——1.4-1.7萬元/m22006年1200標準層高3.6m，108-364m2分割；4部合資電梯，1部貨梯；5A智能管理；公共部分大理石地面；中央空調，屋頂花園；定位品牌服飾商務中心寫字樓供應量典型樓盤約合30萬m2；該板塊中高檔寫字樓總量約為40萬m2市場現狀35城站板塊典型樓盤掃描序號項目開發商建筑面積標準層（m2)物蕭山行政板塊——寫字樓市場自成體系，依托區域產業形成較為封閉的市場杭州國際商務中心區政府市民廣場新世界太古廣場建工廣場綠都世貿廣場恒德心意廣場行政區域規劃蕭山民營經濟的聚集效應核心驅動力未來發展趨勢租金/售價隨著蕭山民營企業的發展，越來越多的企業會脫離“前店后廠”式的經營模式，搬入區域內辦公樓；蕭山民營經濟產業鏈對上下游企業有較強的吸引力，未來對中高檔辦公物需求旺盛；租售狀況銷售狀況良好；招租情況一般，出租率在60％左右；租金：0.8-1.2元/m2/天；售價：0.65-0.68萬元/m2；物業管理費：1.5-2.3元/m2/月行業：以貿易、咨詢服務（律師、會計、策劃等）為主、客戶：與蕭山產業相關的進出口企業以及相伴生的服務業如律師、會計等中小企業為主；客戶偏好面積較小（100-300m2）的商住樓（居住和辦公兩用）客戶特征第四層級36蕭山行政板塊——寫字樓市場自成體系，依托區域產業形成較為封閉蕭山板塊處于寫字樓發展的初中級階段，以商住樓為主區域現狀：1.主要分布在金城路兩側，集中在04-05年入伙；2.寫字樓處于發展初級階段，檔次中等，重寫字樓外觀，不注重內部配套；3.以商住樓為主，單位面積小，主要客戶是投資類客戶；未來趨勢：1.隨著蕭山民營企業的發展，越來越多的企業會脫離“前店后廠”式的經營模式，搬入區域內辦公樓；2.蕭山民營經濟產業鏈對上下游企業有較強的吸引力，未來對中高檔辦公物需求旺盛；驅動因素：1.蕭山區政府周邊新規劃；2.蕭山發達的民營企業；3.蕭山服務業的興起市場現狀37蕭山板塊處于寫字樓發展的初中級階段，以商住樓為主區域現狀：未蕭山板塊典型樓盤掃描序號項目建面（萬m2）標準層面積（m2）入伙時間租金（元/天.m2）售價（元/m2）物管費（元/月/m2）出租率（％）車位其他1蕭山國際商務中心5.890020050.8-1.270002.070%1642新世界太古廣場6.0——20042500元/月70002.350%1103綠都世貿廣場18.5180020030.8-1.272001.570%2644匯金銀座4.2——2007——————在建——集商貿與小戶型辦公樓為一體5高運新城商務中心3.8110020040.8-1.268001.370%1206恒德心意廣場6.714002008——75001.2——2357萬向海德廣場4.2120020060.7-1.271001.6——1988眾安金融商業街5.1105020050.8-173001.455%1009建工大廈5.1110020050.8-1不售1.570%121商住樓目前，蕭山區的寫字樓主要集中在區政府一帶，錢江世紀城處于規劃期間，尚未進入實質性建設階段；市場現狀38蕭山板塊典型樓盤掃描序號項目建面（萬m2）標準層面積（m2不同層級特點不同、形成其特有的價值感及客戶群第一層級（黃龍、錢江新城）第二層級（武林、慶春）第三層級（文教、城站）第四層級（濱江、蕭山）關鍵因素吸引力得分地區形象價值地區運營成本產品形象物業管理領導者形象租金地區影響力+產品影響力接觸客戶＋運營成本最低型產業集群和政策型區域中心型市場現狀39不同層級特點不同、形成其特有的價值感及客戶群第一層級杭州市整體寫字樓狀況版塊黃龍錢江武林慶春文教城站蕭山主流行業投資咨詢信息通訊房地產保險金融商務貿易廣告科技通信金融保險貿易信息電子信息IT業內外貿易旅游物流行政律師會計特點：市場版塊性強，主流行業引領市場現狀40杭州市整體寫字樓狀況版塊黃龍錢江武林慶春文教城站蕭山主流行本項目不在杭州傳統的商務版塊本案研究黃龍武林慶春城站項目所在區域文教41本項目不在杭州傳統的商務版塊本案研究黃龍武林慶春城站項目所在杭化院附近寫字樓分析本案研究13245612345616迪尚空間商務大廈新青年廣場東方豪園·文豪閣紅石商務大廈銀地大樓紅石中央大廈代表純寫字樓代表商住混合樓序項目名稱起售時間1迪尚空間商務大廈20052銀地大樓/3紅石中央大廈20044紅石商務大廈20025東方豪園·文豪閣19996新青年廣場2005樓盤少，且較老，新項目不多。42杭化院附近寫字樓分析本案研究13245612345616迪尚杭化院附近寫字樓分析1--6迪尚空間商務大廈銀地大樓紅石中央大廈紅石商務大廈東方豪園文豪閣新青年廣場本案研究532146建筑外型一般，沒有感官沖擊力43杭化院附近寫字樓分析1--6迪尚空間商務大廈銀地大樓紅石中杭化院附近寫字樓分析本案研究項目名稱總面積（m2）標準層面積（m2）迪尚空間商務大廈14000800銀地大樓3500500紅石中央大廈330001000紅石商務大廈16000900東方豪園·文豪閣39884800新青年廣場7.6萬（1.8萬寫字樓）155(固定單套面積)總體量小，單層面積小，無法滿足大空間辦公44杭化院附近寫字樓分析本案研究項目名稱總面積（m2）標準層面積杭化院附近寫字樓分析本案研究序項目名稱客戶分析1紅石商務大廈杭州振華消防設備成套有限公司浙江易嘉節能設備有限公司杭州國宏數碼科技有限公司A&I（香港）景觀與建筑設計有限公司杭州聯信會計師事務所……2銀地大樓富士施樂復印機有限公司杭州分公司杭州杰埃爾計算機網絡開發有限公司……3迪尚空間商務大廈九州藥業養生堂城建設計院……4紅石中央大廈杭州博淵堂廣告企劃有限公司浙江中鑫黃金投資有限公司杭州鏡顏堂貿易有限公司浙江伊凡特環境工程有限公司5東方豪園·文豪閣杭州索菲特科技有限公司杭州百事達計算機科技有限公司杭州利電電器機械有限公司6新青年廣場在售……客戶以中小型企業為主，行業不固定45杭化院附近寫字樓分析本案研究序項目名稱客戶分析1紅石商務大廈杭化院附近寫字樓分析項目名稱迪尚空間商務大廈新青年廣場紅石中央大廈出售售價(萬元/m2)1.2-1.3(躍層式2.3)均價0.8(每高一層+100)1.2-1.3(少部分1.5)出售率50%60%-70%售完本案研究項目名稱東方豪園·文豪閣銀地大樓紅石商務大廈出租租金(元/天/m2)(含物管)1.8-2.12.52.3出租率90%以上95%以上95%以上租售價格不高，租售率很高46杭化院附近寫字樓分析項目名稱迪尚空間商務大廈新青年廣場紅石中杭化院附近寫字樓特點樓盤少，且都為較早建成的寫字樓，新項目不多；建筑外型一般，沒有感觀沖擊；標準層面積小，無法滿足大面積辦公要求；客戶以中小型企業為主，行業不固定；租售價格不高，消化率很高。本案研究47杭化院附近寫字樓特點樓盤少，且都為較早建成的寫字樓，新項目不Q4：本項目的本體條件？限制條件Q1：城市條件Q2：業主目標Q4：本體條件項目發展空間Q3：市場現狀項目發展方向A2：樹立政府形象，建立化工樞紐，平衡開發成本，實現利潤最大。A1：地理位置稍遜，投資政策利好，城市規劃有利，市場競爭較大。A3：市場版塊性強，主流行業引領，項目區域落后,寫字樓品質低。48Q4：本項目的本體條件？限制條件Q1：Q2：業主目標Q4：項1、本項目設計方案已確定杭州綠色科技廣場

位于杭州拱墅區與下城區交界處

兩棟22F和25F的大樓

地上建筑總面積72344m2

裙房8000多m2

連廊架空5—10層

本體條件491、本項目設計方案已確定杭州綠色科技廣場

位于杭州拱墅區與2、限制性條件土地性質為科研類用地，難以出售本體條件502、限制性條件本體條件503、項目地塊特色河景

——西南兩面臨河，風景優美交通

——東面為杭州市南北向主干道上塘路高架主入口

——石灰壩拓寬5米,有利于提升寫字樓形象知識、技術

——毗鄰浙江工業大學本體條件浙工大步行10分鐘513、項目地塊特色河景

——西南兩面臨河，風景優美交通

——東4、具有成為高檔寫字樓的潛質本體條件7萬2平米體量大外觀設計非常大氣內部硬件設施完善相關配套物業到位

524、具有成為高檔寫字樓的潛質本體條件7萬2平米體量大外觀設計判斷項目發展方向？限制條件Q1：城市條件Q2：業主目標Q4：本體條件項目發展空間Q3：市場現狀項目發展方向A4：設計方案確定,土地性質受限，景觀條件具佳，具有高端潛質。A2：樹立政府形象，建立化工樞紐，平衡開發成本，實現利潤最大。A1：地理位置稍遜，投資政策利好，城市規劃有利，市場競爭較大。A3：市場版塊性強，主流行業引領，項目區域落后,寫字樓品質低。53判斷項目發展方向？限制條件Q1：Q2：業主目標Q4：項目發展寫字樓發展方向O客觀（地域性）主觀（專業性）ⅠⅣⅢⅡ屬于傳統商圈具有專業性（+，+）屬于傳統商圈不具有專業性（+，-）不屬于傳統商圈不具有專業性（-，-）不屬于傳統商圈具有專業性（-，+）本案研究54寫字樓發展方向O客觀主觀ⅠⅣⅢⅡ屬于傳統商圈屬于傳統商圈不屬四大類寫字樓比較Ⅰ、(+,+)

典型案例：浙大科技園、上海證券大廈

特點：商業、教育、文化氛圍聚集高素質人才，交通便利。整幢樓內企業相輔相成、互有依賴。Ⅱ、(+,-)

典型案例：杭州公元大廈、上海金貿大廈

特點：辦公氛圍較濃、樓內配套設施完善，多功能服務。屬于市場上占主流的寫字樓。Ⅲ、(-,-)典型案例：紅石商務大廈、銀地大樓等

特點：周圍無聚集性的辦公氛圍，客戶對空間要求不大，以中小型為主。租金售價不高，出租率高。寫字樓品質不高，不利于樹立企業形象。Ⅳ、(-,+)典型案例：清華科技園特點:片區內寫字樓不占主流，依靠專業性的科技主題，吸引專業類公司入駐，并帶動相關產業。本案研究占地利優勢不占地利優勢本項目為第二類55四大類寫字樓比較Ⅰ、(+,+)典型案例：浙大科技園、我們的發展方向？本案研究方案一

走傳統路線,以市場消化方案二

走專業路線,以品質主導優勢劣勢片區內中低檔寫字樓需求明顯，消化量大，消化速度快，聚攏人氣，回現較快。優勢劣勢由于土地性質受限，本項目不能出售，走傳統路線只能以片區內低價格形勢，吸引中小型企業。中小企業難以簽20年長租約，所以客戶相對不穩定，對長期利潤贏利有影響。樹立片區內主題形象，建立區域內少有的高品質寫字樓，提升入駐企業形象，后期利潤空間相對較大。消化速度相對較慢，持有期較長，前期利潤不明顯。

56我們的發展方向？本案研究方案一

走傳統路線,以市場消化方案二世聯建議本案研究選擇方案二

走專業路線,以品質主導——以化工業驅動的辦公物業符合開發商目標，迎合政府理念

基于杭化院、浙工大的技術、設施、人才平臺

全國稀缺性化工業主題辦公樓理由57世聯建議本案研究選擇方案二

走世聯對項目的理解首個化工主題寫字樓——企業基地與浙工大戰略合作——人才基地高新科技研發中心——知識基地本案研究58世聯對項目的理解首個化工主題寫字樓——企業基地與浙工大戰略合項目發展方向——化工主題高檔寫字樓限制條件Q1：城市條件Q2：業主目標Q4：本體條件項目發展空間Q3：市場現狀項目發展方向本案研究A4：設計方案確定,土地性質受限，景觀條件具佳，具有高端淺質。A2：樹立政府形象，建立化工樞紐，平衡開發成本，實現利潤最大。A1：地理位置稍遜，投資政策利好，城市規劃有利，市場競爭較大。A3：市場版塊性強，主流行業引領，項目區域落后,寫字樓品質低。59項目發展方向——化工主題高檔寫字樓限制條件Q1：Q2：業主目PART1項目整體定位1、項目發展方向

2、整體開發策略整體開發策略

從項目案例、客戶分析及開發模式兩個角度進行分析、闡述做什么？怎么做？60PART1項目整體定位1、項目發展方向

2、整體開發策略專業化辦公樓面臨的三大問題客戶定位與客戶意向核心驅動因素與整體開發策略滿足現金流要求的開發模式案例核心客戶研究61專業化辦公樓面臨的三大問題案例核心客戶研究61案例研究——清華科技園啟動區相似性分析清華科技園位于北京中關村成府路不屬于傳統的商務區域科技園面市以前，區域商務氛圍缺乏。主要驅動因素，清華大學。啟動區規模12萬平方米。目前啟動區已經正式投入運營國貿片區燕莎片區中關村片區清華科技園62案例研究——清華科技園啟動區相似性分析國貿片區燕莎中關村清華清華科技園園區平面圖啟動區科技大廈——現招商階段孵化器（后期）63清華科技園園區平面圖啟動區科技大廈——現招啟動區發展策略：歷程一——依靠清華大學的技術平臺以及人才資源，吸引部分標桿型企業入住清華同方總部及下屬公司（股東）清華紫光總部及下屬公司（股東）美國寶潔誠志股份有限公司香港威新集團香港永新等……Sun中國工程研究中心NEC中國研究院斯倫貝謝技術（北京）公司賽爾網絡公司韓國三星電子日電中國有限公司北京凌訊華業科技有限公司……主要是清華大學的人才資源與技術平臺主要辦公職能是企業總部或者研發中心辦公面積通常為2000-3000平方米此類客戶具有標桿效應消化辦公樓占辦公樓面積約30%開發商股東引入企業64啟動區發展策略：歷程一——依靠清華大學的技術平臺以及人才資源啟動區發展策略：歷程二——大型企業帶動下，大量國內優秀企業進駐，主要是科技產品經銷商以及部分技術開發類企業北京英泰偉業通信技術開發有限公司北京安華水木科技開發有限公司北京英諾嘉軟件有限公司北京三和聯創水務技術有限公司北京世紀鼎點軟件有限公司北京清華紫光順風信息安全有限公司北京原景無限數碼科技有限公司北京清大英華生物技術有限公司北京泰迪奈特生物科技有限公司（搜秀）北京泰迪奈特生物科技有限公司（腕麗制造）……北京、江蘇、山東、上海等100多家科技企業進駐主要企業類型是科技來產品經銷商以及貿易類企業這類企業不需要自行研發產品，主要依托于產業的聚集效應構成了園區的主要客戶群體部分技術研發類企業入住，主要看好技術平臺與人才高地。此類企業需求面積主要集中在400-800平方米，屬中型大企業北京艾克斯特科技股份有限公司北京天網時代科技有限公司北京清大微納科技有限公司北京清大華創科技發展有限公司北京雙峰眾邦科技發展有限公司北京清邁信息材料有限公司北京博達高科技有限公司北京清華永新電子有限公司北京清華紫光超硬材料有限公司凌迅華業科技有限公司北京信美達科技發展有限公司北京思維明科技有限公司中金證融科技（北京）有限公司中科合成油工程有限公司中新視訊（北京）傳媒科技有限公司中交星網寬頻網絡服務有限公司北京青大奇士新材料技術有限公司北京京宏源科貿有限公司中油北京銷售有限公司北京未來城科貿有限公……科技類產品經銷商，貿易商技術研發類公司65啟動區發展策略：歷程二——大型企業帶動下，大量國內優秀企業進啟動區發展策略：歷程三——科技類企業陸續入住的情況下，服務性機構逐漸進駐住服務型企業主要定位服務園區內高科技類企業主要是金融機構和各種投資機構還有部分資產評估、會計、律師事務所等中介機構此類企業總量不高，消化辦公樓總量約10%企業整體規模不大，通常辦公面積在500--1000平方米中國建設銀行北京商業銀行清華科技創業投資有限公司中關村青年科技創業投資股份公司北京美理來高新技術發展有限公司（韓國技術風險投資財團北京代表處）歐盟任博創新管理咨詢公司（SPI葡萄牙）北京代表處林達劉專利事務所金牌創新教參研究機構華清基業投資管理有限公司北京環保科技開發投資有限公司華清（北京）國際培訓有限責任公司北京海達爾投資管理有限公司……66啟動區發展策略：歷程三——科技類企業陸續入住的情況下，服務性啟動區發展策略：歷程四——大量企業帶動商務氛圍，其余物業市場依靠市場手段消化文化產業是北京五道口區域比較活躍的產業，區域性強部分規模較小，服務范圍有限的房地產類及衍生企業市場自然消化客戶類型區域性較強，通常規模較小，辦公面積需求主要集中在300-500平方米消化辦公樓占總體規模20%以上。怡景咖啡水映仙境茶樓金佰翰商務會館北京長青肛腸醫院北京聯合網視文化傳播有限公司北京洋話連篇語言培訓中心清華分部北京新華電腦學校北京和慧大成文化有限公司華清（北京）國際培訓有限責任公司北京創業谷置業發展有限公司北京長青樹文化發展有限公司北京奧林匹克轉播有限公司中國老教授協會金牌創新教參研究機構……九略管理顧問公司盛勤管理咨詢有限公司澳澤咨詢（北京）有限公司正源房地產開發有限公司北京清華城市規劃設計院北京清水室內設計有限公司和頤建筑有限公司北京華清科建房地產顧問有限公司北京宜合人文建筑顧問有限責任公司北京清華安地建筑設計顧問有限責任公司北京城建建設市政（公路）工程項目管理公司……67啟動區發展策略：歷程四——大量企業帶動商務氛圍，其余物業市場客戶策略成就了清華科技園啟動區

——核心驅動因素：清華大學技術平臺以及人才資源吸引標桿型企業入住清華大學的技術平臺及人才資源核心驅動因素歷程一大量國內優秀企業，主要是科技產品經銷商以及部分技術開發類企業歷程二帶動服務性機構逐漸進駐住歷程三吸引其余物業市場依靠市場手段消化商務氛圍形成的情況下歷程四68客戶策略成就了清華科技園啟動區

——核心驅動因素：清華大學技本項目核心驅動因素設想杭州化工研究院、長春應化所、浙江工業大學強大技術平臺杭州化工研究院：我國專業從事造紙化學品、石油加工用助劑、高分子材料用抗靜電劑等精細化工產品開發的著名研究所是國家化學工業部批準成立的化學工業（全國）造紙化學品工程技術中心全國造紙化學品信息站和浙江省造紙化學品開發工程試驗基地的依托單位民政部注冊登記的國家一級行業協會——中國造紙化學品工業協會常設機構所在地。同時還編輯出版《造紙化學品》和《杭州化工》期刊69本項目核心驅動因素設想杭州化工研究院、長春應化所、浙江工業大本項目核心驅動因素設想杭州化工研究院、長春應化所、浙江工業大學強大技術平臺長春應用化學研究所：歷史典型成果：鎳系順丁橡膠、熱縮高分子材料、稀土分離流程、固體火箭推進劑應用化學：材料科學：通用結構材料、生物環境材料、生物醫用材料

信息科學：稀土信息材料、有機信息材料

能源科學：燃料電池、熱電轉換、太陽能電池

生命科學：生物分析、化學分析人才平臺：現有博士學位122人，研究生600多名，在讀博士64.4%，4位中科院院士2006年專利項目：155項（包括國防專利4項、國際專利2項）授權項目：70項（包括國防專利2項、國際專利2項）先進結構材料：稀土鎂合金、稀土順丁橡膠、合成橡膠先進復合材料：聚烯烴、氣球囊體材料、隱身材料先進功能材料：光電功能材料、稀土信息能工材料、生物醫用材料70本項目核心驅動因素設想杭州化工研究院、長春應化所、浙江工業大本項目核心驅動因素設想浙江工業大學化學工程與材料學院：浙江工業大學化工與材料學院始建于1953年，前身為化學工程學院、化學工程系。學院現設有化學工程、應用化學、工業催化、化學工藝、材料學、農藥學、化學等7個學科，其中應用化學、工業催化為浙江省重中之重學科，化學工程、材料學為浙江省重點學科。學院建有化學工程與技術一級學科博士點、博士后流動站，工學化學工程、化學工藝、工業催化、應用化學、材料學、材料物理與化學等6個工學碩士點、有機化學、物理化學、分析化學等3個理學碩士點、農藥學農學碩士學位點，以及化學工程、材料學等2個工程碩士學位點、工業催化高師碩士學位點學院現有教授、研究員43人，副高級職稱教師59人，具有博士學位教師60余人，并有越來越多的優秀留學回國人員加入我院教師隊伍。擁有各類儀器設備6000多萬元，科研和教學實驗用房13000平方米。學院近10年來獲獎成果已達100余項，其中獲國家發明二等獎、國家科技進步二等獎等國家級大獎10項；省部級科技進步獎等獎項23項；國家教委優秀教學成果獎1項。杭州化工研究院、長春應化所、浙江工業大學強大技術平臺71本項目核心驅動因素設想浙江工業大學化學工程與材料學院：杭州化大型化工企業是否可以成為本項目客戶策略的關鍵？杭化院、應化所、工業大學技術平臺浙江大型化工企業商務氛圍形成的情況下，其余物業市場自然消化大量中小型化工企業——包括部分研發型企業及其他化工企業帶動吸引有三個問題需要驗證72大型化工企業是否可以成為本項目客戶策略的關鍵？杭化院、應化所三個需要驗證的問題1、大客戶是否有入住杭州意向？2、化工院、應化所、浙工大技術平臺是否可以成為大型企業入住本項目的核心驅動因素？3、大型企業聚集對于中小型企業是否具備吸引力？客戶訪談73三個需要驗證的問題1、大客戶是否有入住杭州意向？客戶訪談73客戶訪談的有效性速食面生產商與洋蔥廠商生產速食面——方便，便于食用客戶行為調查——消費者在速食面里加洋蔥，訪談得知原因是消費者認為加入洋蔥后更美味。生產商在速食面里添加洋蔥——但是產品銷量沒有增加進一步客戶調查——消費者仍然在速食面里加洋蔥，訪談得知原因仍然是加入洋蔥后更美味生產商在速食面里增加洋蔥的含量——銷量下降？？？加洋蔥的真實目的不是美味，而是證明自己是勤勞的家庭主婦——面是自己做的，而不是方便面膚淺的客戶訪談與調研很難發掘消費者真實需求——探索客戶需求的根源74客戶訪談的有效性速食面生產商與洋蔥加洋蔥的真實目的不是美味，新安化工任總生產型化工企業普遍遇到的一個瓶頸——人才問題化工企業通常位于杭州郊區或者周邊市區，這樣的辦公位置無法吸引優秀的人才公司希望將一些具有前瞻性的產品研發放在杭州市區，盡可能提升公司形象，從而吸引更多的人才。所以公司在辦公樓選擇上還是趨向更大的功能化，主要是具備部分研發功能。也就是說除了辦公室以外還需要部分試驗室。技術平臺就很重要，對本項目很感興趣主要基于杭化院和浙工大的技術平臺。同時目前已經將銷售部門設立在杭州市區，把銷售部門建立在信息比較流通量大的市中心區域中，便于提升公司形象，同時杭州具有信息高地的優勢很多化工企業有類似的狀況……深度客戶訪談解決人才瓶頸問題試驗樓配套對于生產型企業價值重大信息與平臺的價值75新安化工任總深度客戶訪談解決人才瓶頸問題試驗樓配套對于信息與浙江建德建業有機化工發展部章主任企業需要開發新產品，但受地理位置的限制，人才引進比較困難，想留住人才更不容易。更是為了企業形象的戰略目標，所以想在杭州投入一個公司的展示平臺吸引人才，同時展示企業的形象。公司的總部暫時不會考慮搬遷，因為生產廠不可能進入杭州，只考慮盡量多地搞出研發機構，有激勵整個公司運作的動力。已經計劃投入50個人左右的研發團隊到杭州，大概需要500—1000平方的面積，實驗室和辦公室的比例最好是1：1。希望在配套設施、通訊、與國外的信息交流方面為客戶提供服務。對化工院項目有興趣，如果大量化工企業在一起的話具有互補性，交流起來也比較方便，資源能夠共享。當然同時也要做要保密的設施合作方式最好參股合作物業回報，長期租用也能夠接受，希望持有物業的企業有穩定發展的前景。……深度客戶訪談解決人才瓶頸問題試驗樓配套對于生產型企業價值重大信息與平臺的價值76浙江建德建業有機化工發展部章主任深度客戶訪談解決人電化集團孔總：隨著企業的發展，化工企業的工廠越來越近郊化，更脫離市區。對于辦公樓的選址也面臨著兩種抉擇：一是隨工廠的近郊化，二是搬進市區與工廠分離辦公。郊區化利于各種試用原料去用方便，合乎國家規定與化工業的特性，但對于業務單位的往來有所不便，對于員工的上下班有影響；辦公在市區與生產分離便于業務往來，對于人才的引進與儲備有利好作用，更多人才愿意留在市區工作。公司的研發規模是40個左右的技術科研人員，估計面積需求在800平方左右。辦公區無特殊要求，與常規的辦公樓一樣；但對研發中心（實驗室）的專業度要求比較高據透露公司已經有在市區新建辦公樓的意向……深度客戶訪談解決人才瓶頸問題試驗樓配套對于生產型企業價值重大良好形象，業務拓展77電化集團孔總：深度客戶訪談解決人才瓶頸問題試驗樓配套對于良好新安化工技術主管，鄭主管目前公司發展的規模十分大，急需引進高學歷人才但遇到了實質上的問題。即在建德市這樣的地方，高級人才不愿意來辦公更需要把公司的研發部門設立在象杭州這樣的大城市，基于杭州這個平臺來完善更大的人才儲備。同時入住杭州也是對于企業形象與實力的展示。杭州研發隊伍以10~20人的規模，面積在500~600平方米，實驗室為主的辦公設施。

解決人才瓶頸問題試驗樓配套對于生產型企業價值重大深度客戶訪談企業形象，長足發展78新安化工技術主管，鄭主管解決人才瓶頸問題試驗樓配套對于深度客之江有機硅化工有限公司，陶女士公司完全以市場營銷為導向的公司，在北京上海等城市設有辦事處辦事處主要是營銷服務職能，只需要10個人左右就可以了辦公室需求面積很小，主要是倉庫很重要關于外派員工住宿的問題，通常不需要考慮的，主要是出去的也不是什么高層領導關于技術研發，都會是在生產區，這個一般不會考慮分離開公司位于蕭山，離杭州很近，地方不差，所以留不住人才的問題不需要太擔心這一點和其他遠一些的企業不太一樣在杭州市區并沒設立相關的營銷展示部門，主要因為客戶都是老客戶，相關業務往來都很熟悉，都是直接來的廠區。深度客戶訪談利潤部門中心化是大勢所趨現階段企業擴張戰略還未體現利潤部門中心化是大勢所趨特殊的地理位置決定79之江有機硅化工有限公司，陶女士深度客戶訪談利潤部門中心化是大吉華染料，陳公司在蕭山，主要活動也都是在蕭山因為與杭州市區近的原因，所以銷售與研發部門都沒有必要去杭州研發部門也不可能離開產業基地技術平臺對公司的吸引力也不是很大，現在的企業都是各自作各自的，其實交流并不是很多關于展示中心的問題看法是，公司現在有非常穩定的客戶群暫時不需要為了展示企業的形象或者拓展新的客戶群專門在杭州市區開設辦事處等。深度客戶訪談企業遠見與戰略規劃？80吉華染料，陳深度客戶訪談企業遠見與戰略規劃？80杭州百合化工，王月忠直接認為本項目市場不大公司銷售展示等部門不需要再杭州單獨設立分部公司是一個整體，沒有考慮有會獨立出來的部門，尤其是研發部門主要原因是蕭山離杭州很近，來往很方便現有的客戶群對公司很認可，關系很好，暫時不需要形象展示之類的行為來拓展新客戶有可能企業發展到一定程度以后這種需求倒是有可能的……深度客戶訪談利潤部門中心化是大勢所趨現階段企業擴張戰略還未體現81杭州百合化工，王月忠深度客戶訪談利潤部門中心化是大勢所趨81富輪橡膠，駱公司在富陽，主要職能部門也都市在富陽有可能考慮部分的研發職能部門設立在杭州，主要是信息高地，對企業的長遠發展有利如果部分研發職能放在杭州當然對吸引人才是有利的；不過大規模搬過來肯定不可能銷售展示中心也是可以考慮的，這個需要和公司整體財務狀況一致，現在沒有以后也會有的可能性都是有的，但具體情況與決定是需要考慮到很多因素的至于如果選擇市區的辦公樓，員工的居住問題，最主要還是應該自己解決的深度客戶訪談本項目可以為企業帶來附加價值員工居住與生活方面的配套并不是決定性的因素82富輪橡膠，駱深度客戶訪談本項目員工居住與生活方面的配套82大型企業分兩類——我們的目的是清楚市區的辦公樓對他們意味著什么第一類：以研發技術平臺為主要需求的企業第二類：以企業形象與業務拓展為主要需求的企業訪談發現，杭州市場對于第二類需求略有不足主要原因是企業發展還處于初期，客戶群相對穩固競爭并不激烈，企業競爭意識并為完全激發對于研發中心要求較高，辦公人才層次較高，以研發類人才為主對辦公樓沒有特殊要求，主要基于形象以及地段等因素83大型企業分兩類——我們的目的是清楚市區的辦公樓對他們意味著什已研發技術平臺需求為主的大型客戶是本項目的關鍵客戶大型企業進駐杭州動機明確解決人才瓶頸問題技術與人才的平臺信息高地杭州化工院、長春應化所、浙江工業大學技術與研發平臺可以成為項目核心驅動因素滿足高端研發功能需求聚集效應，相互技術交流研發部門：辦公面積需求1000平方米以內；試驗室需求面積約500平方米銷售等部門，面積需求300—500平方米研發部門杭州化工研究院、長春應化所、浙江工業大學、試驗設施是吸引大型化工企業入住的本質因素84已研發技術平臺需求為主的大型客戶是本項目的關鍵客戶大型企業進大型生產型企業的入住是吸引中小型企業的關鍵85大型生產型企業的入住是吸引中小型企業的關鍵85行業的聚集效應是小型企業選擇辦公物業的重要因素新安化工技術主管，鄭主管關于除草劑新安化工下游產業主要是出口商，主要客戶是化工產品類進出口公司通常如果化工類企業大量聚集在某處，對這樣的進出口公司有一定的吸引力關于有機硅，上游供應商主要是晶體硅的生產企業。這類企業規模大，能提供很多企業的使用原料。其下游產業非常多，主要是因為有機硅屬于中間體，用處廣泛，有大量的客戶群體，類似這樣的中間體種類繁多。通常這種情況通常聚集會有規模效應，比如電子產品，種類多，客戶群量大，聚集后規模效應明顯。86行業的聚集效應是小型企業選擇辦公物業的重要因素新安化工技術主中小型化工企業對于研發需求較小；相關機構“配套”意義重大相關訪談總結：小型化工企業分成3類1.最多的是中介或貿易類公司，這類企業通常依托其他企業存在；這類機構對于行業信息或進展狀況極為關注2.其次是有部分中小型生產型企業，這類企業研發通常外包給高校或其他企業；因此他們是不需要研發中心的。3.最少的一類是純粹做研發的企業，通常這種職能是高校在承擔總體上講，小型企業對于研發的需求很少，不宜過多考慮。關于小型企業，尤其是中介機構以及貿易類公司，對于質量控制，質量檢測，質量評管等功能非常欠缺中介貿易等機構，商務活動較為頻繁，相關商務配套要求比較高87中小型化工企業對于研發需求較小；相關機構“配套”意義重大相關本項目客戶定位客戶訪談相關案例本體條件已研發技術平臺需求為主的大型客戶是本項目的關鍵客戶企業形象展示與業務拓展為主要需求的大型企業略為不足大型生產性企業入住是吸引中小型企業的關鍵清華科技園啟動區，研發類大型機構約20-30%中小型企業30-40%，企業性質已貿易代理類為主其他非高科技類企業約30%試驗樓共計8000平方米辦公樓共計6萬平方米以上客戶定位88本項目客戶定位客戶訪談相關案例本體條件已研發技術平臺需求為主客戶定位與客戶結構客戶總量的20%-30%主要是大型化工企業；大型化工企業定義：主營產品在業內有影響力的企業客戶總量的40%以上中小型與化工相關企業客戶總量的30%左右其他行業客戶大型企業不排除職能部門或銷售展示部門需求但不作為重點推廣對象后期營銷推廣的客戶策略中將重點體現（比如：價格方案與媒體）建議引進大客戶數量約10家消化辦公樓面積1-2萬平方米消化試驗樓面積5000-6000平方米89客戶定位與客戶結構客戶總量的20%-30%客戶總量的40%以本項目驅動模式回顧化工院、應化所、工業大學技術平臺浙江大型化工企業商務氛圍形成的情況下，其余物業市場自然消化大量中小型化工企業——包括部分研發型企業及其他化工企業帶動“配套”機構的引入：如質量控制與評管機構等吸引90本項目驅動模式回