保利香檳國際營銷建議香檳國際項目組

保利香檳國際營銷建議香檳國際項目組2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營銷策略2013年常規(guī)營銷思路2013營銷現狀分析2012年銷售總結2012年營銷回顧余貨產品分析項目本體分析競爭市場分析目標客群分析2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營2012年銷售業(yè)績2012年實現認購金額7.94億，簽約金額7.45億。住宅認購750套；面積74698.60平；金額5.55億LOFT認購528套；面積24267.31平；金額2.03億商鋪認購20套；面積1005.50平；金額0.36億數據截止2012年12月30日2012年銷售業(yè)績2012年實現認購金額7.94億，簽約金額2012年營銷亮點住宅產品清盤，余貨不足10套。1Loft銷售基本打開局面，月均去化超80套2網絡渠道化運用新模式初步建立32012年營銷亮點住宅產品清盤，余貨不足10套。1Loft銷2012年營銷不足地鐵廣場營銷氣場不足，市場形象缺失1商業(yè)街營銷價值未體現，商業(yè)產品附加值低2現場實景運用力度低3Loft營銷活動未找到突破口，投資客群導入吃力42012年營銷不足地鐵廣場營銷氣場不足，市場形象缺失1商業(yè)街2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營銷策略2013年常規(guī)營銷思路2013營銷現狀分析2012年銷售總結2012年營銷回顧余貨產品分析項目本體分析競爭市場分析目標客群分析2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營項目余貨分析物業(yè)類型已推未售未推待售套數面積（㎡）產值（億）套數面積（㎡）預計產值（億）住宅810480.17——————LOFT444220431.98841404283.57商鋪8756061.7118897872.95車位——————15341.84合計539286973.862563502158.36住宅產值：0.17億元，8套，1048平米。Loft產值：5.55億元，1285套，62471平米。

商鋪產值：4.66億元，275套，15393平米。

車位產值：1.84億元，約1500個。后期純商業(yè)銷售，Loft與商鋪產值各半，需雙管齊下項目剩余總產值12.22億，其中商業(yè)產值10.21億項目余貨分析物業(yè)類型已推未售未推待售套數面積（㎡）產值（億）項目本體分析1、交通成型：

地鐵2號線西延線5月開通2、商業(yè)成熟：中海購物公園人氣旺盛，皇冠假日酒店竣工呈現3、社區(qū)交房：英倫、遠洋朗郡、西江月等周邊社區(qū)交房入住4、企業(yè)入駐：華為、富士康等大型企業(yè)及其下游鏈企業(yè)搬遷入駐5、項目呈現：建筑實體呈現、商業(yè)街實景呈現，住宅6月交房版塊人氣提升，成熟度升級，高新西區(qū)最成熟版塊項目本體分析1、交通成型：地鐵2號線西延線5月開通版塊人氣競爭市場分析競爭環(huán)境激烈，成熟度成為與競品的優(yōu)勢區(qū)隔2013年區(qū)域商業(yè)供應量大競爭激烈，在售項目商業(yè)存量超過100萬方，Loft存量超過20萬方。新增項目超過6個，商業(yè)新增量超過60萬方。

區(qū)域分布：競品項目集中在郫縣產業(yè)區(qū)板塊，板塊屬待開發(fā)區(qū)。

物業(yè)形態(tài)：規(guī)模較大，業(yè)態(tài)豐富，有酒店、寫字樓、公寓等多物業(yè)產品，銷售周期較長。

入市時間：在售項目集中在2013年下半年強銷，新增商業(yè)預計在2014年上半年入市。項目商業(yè)體量（萬㎡）LOFT體量（萬㎡）2013年商業(yè)存量2013年LOFT存量商業(yè)業(yè)態(tài)時代天街76155210商場，寫字樓，街鋪龍城國際85

53.8人人樂、太平洋、街鋪、酒店萬景峰107

6.83五星級會所國際花都224162.5商場、寫字樓、公寓、酒店、街鋪中海國際131.531國際購物公園中鐵西城333261.2商場、寫字樓、競品合計18238.5110.820.5項目規(guī)模建面商業(yè)指標商業(yè)業(yè)態(tài)花樣年龍年國際中心191畝7050%酒店、寫字樓、商場、公寓建工大學城244畝58≤10%商業(yè)街土橋項目35畝7.550%7

西源項目12≤10%——龍吟村項目129畝34.5

≤30%暫未知皇冠國際公寓1200套酒店式公寓競爭市場分析競爭環(huán)境激烈，成熟度成為與競品的優(yōu)勢區(qū)隔2013項目客群分析客群特征

1、客戶基本特征：30-45歲具有一定閑錢的事業(yè)單位員工與私營業(yè)主，分布在大城西

2、購買行為特征：主觀性強，易受媒體、環(huán)境及圈層營銷

3、認可看重因素：認可地鐵口岸價值，看重投資安全性及保障大城西（青羊為主，覆蓋金牛武侯）占比超過50%朋友介紹占比28%，路過網絡次之地鐵為主要購買因素，其次為價格借勢版塊成熟，強化商業(yè)成熟度與商街人氣，提升投資信心項目客群分析客群特征大城西（青羊為主，覆蓋金牛武侯）占比現狀研判及總結1、產品：純商業(yè)銷售，商鋪與loft并重，商街成為營銷重點2、自身：依托版塊成熟，主攻商街成熟度，做商街人氣3、競爭：商業(yè)產品競爭加劇，以成熟度作為差異化突破重圍4、客戶：看重投資安全性，強化成熟商圈，以人氣打動客戶2013年香檳商業(yè)營銷核心：香檳成熟度三大關鍵詞：地鐵口、成熟、商圈現狀研判及總結1、產品：純商業(yè)銷售，商鋪與loft并重，商街2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營銷策略2013年常規(guī)營銷思路2013營銷現狀分析2012年銷售總結2012年營銷回顧余貨產品分析項目本體分析競爭市場分析目標客群分析2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營2013年整體策略以“香檳地鐵廣場”統(tǒng)領商鋪和loft，取代香檳國際，作為項目商業(yè)推廣形象。。2013年整體策略以“香檳地鐵廣場”統(tǒng)領商鋪和loft，取代以香檳地鐵廣場為中心，商業(yè)街重點打造，通過營銷包裝，樹地鐵廣場西高新地鐵口唯一成熟商圈形象交通配套成熟商業(yè)配套成熟社區(qū)人氣成熟項目建筑成熟2013年整體策略以香檳地鐵廣場為中心，商業(yè)街重點打造，交通配套成熟商業(yè)配套成2013年執(zhí)行策略在香檳地鐵廣場形象統(tǒng)領下，以地鐵口成熟商圈為營銷目標，具體做好以下分解動作：6、渠道突破：二手房分銷聯動試點，導入新客戶資源7、推售搭配：商鋪、Loft交叉推售，互相帶動銷售1、商業(yè)打造：以“歐式風格”打造商業(yè)街，全面升級實景體驗2、招商保障：招商資源傾斜，招商階段性落地，實現帶租約銷售3、人氣營銷：以中型活動做足商街人氣，以氛圍打動客戶4、產品細分：商鋪、Loft產品細分包裝，化大為小5、推廣炒作：成熟商圈立體化炒作，地鐵媒體陣地化2013年執(zhí)行策略在香檳地鐵廣場形象統(tǒng)領下，以地鐵口成熟商圈以“歐式風格”打造商業(yè)街，全面升級商業(yè)實景體驗主題定位：西高新首席歐式風情主題街區(qū)【區(qū)域定位】城市副中心產業(yè)園區(qū)地鐵二號線口政務中心旁社區(qū)集中分布【風格定位】歐式硬件打造歐式軟件包裝區(qū)域內風情唯一區(qū)域內形態(tài)唯一羊西線商業(yè)延伸【形象定位】歐式風情主題形象輻射帶狀商街分布多經營業(yè)態(tài)覆蓋350米步行街道特色商業(yè)廣場策略一：商街打造以“歐式風格”打造商業(yè)街，全面升級商業(yè)實景體驗主題定位：西1、配套設施：歐式鐵藝露天座椅、路燈、報亭2、導視設施：歐式風格的導視路牌、精神堡壘3、景觀設施：歐式藝術拼花地鋪、木質花壇、藝術小品4、休閑設施：集中式的廣場休閑區(qū)（精神堡壘需開發(fā)部協(xié)調）以歐式配套、導視、景觀、休閑等硬件設施，強化主題形象策略一：商街打造1、配套設施：歐式鐵藝露天座椅、路燈、報亭以歐式配套、導視、以歐式的實體店、櫥窗、店招、廣告等軟件包裝，提升風格體驗1、實體店：包裝2間實體店鋪，分別以咖啡店、書吧的形式裝修，讓客戶可以進店體驗。2、櫥窗：包裝2間商鋪櫥窗，分別以服裝、箱包的形式裝修，升級店鋪檔次體驗。3、店招：現有店招基礎上打燈，提升商街熱鬧氛圍感。4、廣告：增設廣告燈箱、路燈道旗，增加商業(yè)街廣告設施。（廣告燈箱、路燈道旗需開發(fā)部協(xié)調）策略一：商街打造以歐式的實體店、櫥窗、店招、廣告等軟件包裝，提升風格體驗1、時尚生活街區(qū)休閑活力廣場主題餐飲街區(qū)時尚生活街區(qū)

特點：昭示性好、街面寬敞，

生活配套為主，銀行、超市、面包店、蔬果店等休閑活力廣場特點：人流集中，口岸好，規(guī)劃時尚休閑業(yè)態(tài)

休閑娛樂配套為主，會所、咖啡廳、服飾店、造型店等主題餐飲街區(qū)動線較長，口岸略差，餐飲為主，聚集人流，火鍋店、特色中餐等商業(yè)街業(yè)態(tài)劃分，細化商街功能分區(qū)策略一：商街打造時尚生活街區(qū)休閑活力廣場主題餐飲街區(qū)時尚生活街區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)劃1、招商中心：將12號樓大堂做為獨立招商中心，專業(yè)招商團隊入駐2、商業(yè)服務：提供代租代售，意向商家接洽，意向租售登記服務3、商業(yè)展示：展示商業(yè)服務體系，制定客戶商業(yè)服務協(xié)議成立獨立招商中心，專業(yè)招商團隊進駐策略二：招商落地1、招商中心：將12號樓大堂做為獨立招商中心，專業(yè)招商團隊入商業(yè)業(yè)態(tài)招商進度4月底前6月底前9月底前時尚生活街區(qū)1家品牌便利店1-2家品牌干洗店1-2家品牌面包店休閑活力廣場1家品牌酒店1家大中型健身會所1-2家培訓或美容美發(fā)餐飲主題街區(qū)1家品牌餐飲1-2家品牌餐飲1-2家品牌餐飲根據商業(yè)業(yè)態(tài)劃分定向招商，定期落地招商工作策略二：招商落地商業(yè)業(yè)態(tài)招商進度4月底前6月底前9月底前時尚生活街區(qū)1家品牌根據招商進度不定期發(fā)布招商成果，配合商業(yè)炒作1、招商成果發(fā)布發(fā)布形式：招商發(fā)布會、意向商家簽約儀式發(fā)布地點：香檳售樓部邀約對象：媒體單位、意向客戶、業(yè)主（每場發(fā)布會約200人）2、招商成果炒作炒作媒體：報紙軟文、網絡、短信、戶外媒體策略二：招商落地根據招商進度不定期發(fā)布招商成果，配合商業(yè)炒作1、招商成果發(fā)布活動時間：3月（與198國際風箏節(jié)同期，2周周末）活動形式：現場立體風箏展示，風箏DIY，風箏贈送，放風箏體驗活動地點：香檳地鐵廣場商業(yè)街渠道客戶導入：高西新區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)中小學預計活動參與人數：累計活動到訪4000人左右保利品牌人氣活動嫁接，保利國際風箏節(jié)分會場策略三：做商街人氣活動時間：3月（與198國際風箏節(jié)同期，2周周末）保利品牌人成都保利香檳國際年度營銷建議課件活動時間：5月（地鐵線西延線開通前2周）活動形式：地鐵開通當日，10萬地鐵票西延線派送，開通后2周到訪送地鐵月票活動配合：報紙、網絡、微博等媒體平臺炒作渠道客戶導入：地鐵2號線延線社區(qū)、寫字樓、高新西區(qū)企業(yè)預計活動參與人數：傳播人群超過10萬，活動到訪800人左右策略三：做商街人氣地鐵2號線人氣導入，城市級活動炒作——香檳地鐵專列活動活動時間：5月（地鐵線西延線開通前2周）策略三：做商街人氣地活動時間：9月（預計持續(xù)一個月，4個周末）活動形式：啤酒主題音樂節(jié)，音樂表演、自助燒烤活動地點：商業(yè)街主入口廣場渠道客戶導入：城西高租賃小區(qū)、高端寫字樓（主要覆蓋中青年人群）預計活動參與人數：活動到訪1000人左右策略三：做商街人氣主題人氣活動香檳啤酒音樂節(jié)，階段性人氣提升活動時間：9月（預計持續(xù)一個月，4個周末）策略三：做商街人氣成都保利香檳國際年度營銷建議課件活動時間：11月（2個周末）活動形式：家庭式互動體育游戲及競技活動地點：地鐵廣場商業(yè)街渠道客戶導入：保利會業(yè)主客戶預計活動參與人數：活動到訪3000人左右策略三：做商街人氣保利會業(yè)主資源嫁接，保利首屆業(yè)主運動會活動時間：11月（2個周末）策略三：做商街人氣保利會業(yè)主資源策略三：做商街人氣持續(xù)性人氣營造，西高新寵物佳緣基地活動時間：4-12月（前期項目定向導入，后期形成自然人流）活動形式：寵物美容比賽、寵物競技比賽、寵物講座、寵物相親活動地點：商業(yè)街廣場預計活動參與人數：活動到訪3000人左右策略三：做商街人氣持續(xù)性人氣營造，西高新寵物佳緣基地活動時間策略四：產品細分升級loft產品升級，細化產品使用功能以復式公寓、躍層酒店包裝剩余3棟Loft，配合包裝進行產品功能升級8#、15#樓：復式公寓位于商業(yè)街中間，噪音小，私密性相對較好11#樓：躍層酒店緊鄰地鐵口與商業(yè)街主入口，商業(yè)價值高策略四：產品細分升級loft產品升級，細化產品使用功能以復復式公寓打造：（參考廣州保利中大廣場）部分隔層，客廳挑高，套三單衛(wèi)套房公寓。將二層衛(wèi)生間及儲藏室空間打造為臥室?guī)б旅遍g格局客廳調高，增加空間感，借臥室采光靠窗位置隔層，上下各設置一個臥室產品升級—復式公寓率先以三房格局升級Loft功能分區(qū)，以35萬實得套三，提升產品競爭力臥室臥室書房廚、衛(wèi)客廳剖面格局復式公寓打造：（參考廣州保利中大廣場）產品升級—復式公寓率先借11號樓1單元酒店入住契機，以躍層酒店概念包裝11號樓2單元，形成產品競爭力：1、地鐵口岸（距離地鐵口最近樓棟）2、招商先行，帶租約銷售（2單元酒店招商配合）3、買一套得2套酒店租金回報產品升級—躍層酒店以小躍層格局打造11號樓2單元，以35萬實得兩套酒店，強化高回報借11號樓1單元酒店入住契機，以躍層酒店概念包裝11號樓2單1、底商：根據商鋪位置及商業(yè)價值，以地鐵口金鋪、地鐵廣場旺鋪、商業(yè)街旺鋪劃分。

2、loft2-3F：將Loft2-3F作為商鋪包裝，定為地鐵廣場空中商鋪策略四：產品細分升級商鋪定位細分，通過營銷包裝提升商鋪價值，化大為小內街、7、8、9#樓商鋪：商業(yè)街旺鋪距離地鐵口較遠、人流少，商業(yè)價值較低11#1單元、10#樓外街：地鐵口金鋪距離地鐵位置最近，人流最大，商業(yè)價值最高1#、12#樓商鋪：廣場旺鋪距離地鐵口與社區(qū)主入口較近、人流較多，商業(yè)價值較高Loft2-3F：地鐵廣場空中商鋪面積較大，性價比高1、底商：根據商鋪位置及商業(yè)價值，以地鐵口金鋪、地策略五：推廣炒作以香檳地鐵廣場包裝，持續(xù)性成熟商圈炒作、歐式商街形象強化

1、推廣形象：以“香檳地鐵廣場”作為項目新的推廣包裝形象出街。

2、推廣訴求：以“西高新唯一地鐵口成熟商圈”作為項目slogan,持續(xù)性滲透強化

3、推廣方式：通過實景、活動、招商炒作，多維度提升“西高新首席歐式風情街區(qū)”形象

4、產品訴求：以地鐵口、低總價、高性價比、創(chuàng)新產品作為Loft價值體系，輸出產品信息西高新唯一地鐵口成熟商圈：保利香檳地鐵廣場35萬，實得80平三房復式公寓策略五：推廣炒作以香檳地鐵廣場包裝，持續(xù)性成熟商圈炒作、歐式策略五：推廣炒作網絡媒體深度運用，地鐵媒體陣地化，節(jié)點爆破與持續(xù)性發(fā)聲結合

1、網絡媒體深度化運用：以多家網絡媒體“硬廣+炒作+看房團”立體化運用，強化平臺競爭2、電商模式持續(xù)探索：嘗試與多家網絡媒體以網絡優(yōu)惠召集帶客，配比推廣資源的合作方式

3、地鐵媒體陣地化運用：建立以地鐵報、地鐵燈箱廣告、地鐵查詢電子屏為一體的媒體陣地

4、線上推廣節(jié)奏控制：節(jié)點性線上硬廣和炒作資源支持策略五：推廣炒作網絡媒體深度運用，地鐵媒體陣地化，節(jié)點爆破與推廣表現推廣表現推廣表現推廣表現推廣表現推廣表現推廣表現軟文標題示意形象：《2號線西延線即將開通，造就西高新城市副中心》《西高新唯一地鐵口商圈，指引城西投資風向標》商業(yè)街：《地鐵口1公里風情商業(yè)街，攬盡西高新繁華和財富潛力》商鋪：《一鋪在手，三代不愁！40—60㎡地鐵口黃金旺鋪，輕松賺大錢》復式公寓：《小額投資的福音：地鐵口復式公寓，30余實得套三，怎么投都中》躍層酒店：《投資者眼前一亮：成都驚現地鐵口創(chuàng)意躍層式酒店》推廣表現軟文標題示意1：渠道模式：選擇3-4家成都品牌二手房進行戰(zhàn)略性銷售聯動合作試點2：合作模式（二手房需提供以下服務）

既有客戶資源輸入（每家合作單位每月30組到訪客戶）

獨立的渠道拓展

全城門店銷售信息廣告房交會獨立推介點位3、銷售分成：凡認購Loft一套現金提成1000元，凡認購商鋪一套現金提成2000元4、客戶判定：到訪前客戶信息報備，首次到訪陪同策略六：渠道突破二手房分銷試點，導入新客戶資源，化解銷售壓力1：渠道模式：選擇3-4家成都品牌二手房進行戰(zhàn)略性銷售聯動合成都保利香檳國際年度營銷建議課件2013項目全年銷售目標——6億住宅清盤，剩余總產值約12.22億，去化50%年度核心目標；商業(yè)余貨產值約10.21億，目標去化5.2億；車位產值約1.8億，目標去0.8億；2013項目全年銷售目標——6億住宅清盤，剩余總產值約12.時間明細1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推售產品LOFTloft余貨8#1單元8#2單元15#1單元15#2單元11#1單元11#2單元商鋪商鋪余貨9#1#15#8#17#16#7#車位車位推售產值（億）3.690.80.80.60.980.981.122.640.280.16全年新推貨量8.36億1、Loft剩余3棟樓，按照平均每個月1個單元的速度推售；2、商鋪推售由好到壞，通過優(yōu)質商鋪拉升商街價值，并帶動次優(yōu)商鋪銷售與溢價；余貨銷售完成50%1.8億，新推貨完成40%3.4億，車位認購0.8億，即實現全年6億銷售任務。策略六：推售搭配loft與商鋪交叉推貨，互相帶動銷售時間明細1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月122013年香檳國際營銷策略回顧以香檳地鐵廣場包裝，強化“西高新唯一地鐵口成熟商圈”價值產品策略：Loft產品升級+商鋪定位細分，化大為小，弱化體量劣勢推廣策略：網媒深度運用+地鐵媒體陣地化，節(jié)點爆破與持續(xù)發(fā)聲結合渠道策略：二手房聯動分銷嘗試，導入新客戶資源推售策略：Loft與商鋪交叉推售，互相帶動銷售整體策略核心策略1、歐式商街打造：商業(yè)街重點打造，全面升級實景體驗2、招商傾斜落地：配合業(yè)態(tài)劃分階段性招商落地，實現帶租約銷售3、商街人氣營造：通過活動做商街人氣，以氛圍打動客戶具體策略2013年香檳國際營銷策略回顧以香檳地鐵廣場包裝，強化“西高成都保利香檳國際年度營銷建議課件保利香檳國際營銷建議香檳國際項目組

保利香檳國際營銷建議香檳國際項目組2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營銷策略2013年常規(guī)營銷思路2013營銷現狀分析2012年銷售總結2012年營銷回顧余貨產品分析項目本體分析競爭市場分析目標客群分析2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營2012年銷售業(yè)績2012年實現認購金額7.94億，簽約金額7.45億。住宅認購750套；面積74698.60平；金額5.55億LOFT認購528套；面積24267.31平；金額2.03億商鋪認購20套；面積1005.50平；金額0.36億數據截止2012年12月30日2012年銷售業(yè)績2012年實現認購金額7.94億，簽約金額2012年營銷亮點住宅產品清盤，余貨不足10套。1Loft銷售基本打開局面，月均去化超80套2網絡渠道化運用新模式初步建立32012年營銷亮點住宅產品清盤，余貨不足10套。1Loft銷2012年營銷不足地鐵廣場營銷氣場不足，市場形象缺失1商業(yè)街營銷價值未體現，商業(yè)產品附加值低2現場實景運用力度低3Loft營銷活動未找到突破口，投資客群導入吃力42012年營銷不足地鐵廣場營銷氣場不足，市場形象缺失1商業(yè)街2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營銷策略2013年常規(guī)營銷思路2013營銷現狀分析2012年銷售總結2012年營銷回顧余貨產品分析項目本體分析競爭市場分析目標客群分析2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營項目余貨分析物業(yè)類型已推未售未推待售套數面積（㎡）產值（億）套數面積（㎡）預計產值（億）住宅810480.17——————LOFT444220431.98841404283.57商鋪8756061.7118897872.95車位——————15341.84合計539286973.862563502158.36住宅產值：0.17億元，8套，1048平米。Loft產值：5.55億元，1285套，62471平米。

商鋪產值：4.66億元，275套，15393平米。

車位產值：1.84億元，約1500個。后期純商業(yè)銷售，Loft與商鋪產值各半，需雙管齊下項目剩余總產值12.22億，其中商業(yè)產值10.21億項目余貨分析物業(yè)類型已推未售未推待售套數面積（㎡）產值（億）項目本體分析1、交通成型：

地鐵2號線西延線5月開通2、商業(yè)成熟：中海購物公園人氣旺盛，皇冠假日酒店竣工呈現3、社區(qū)交房：英倫、遠洋朗郡、西江月等周邊社區(qū)交房入住4、企業(yè)入駐：華為、富士康等大型企業(yè)及其下游鏈企業(yè)搬遷入駐5、項目呈現：建筑實體呈現、商業(yè)街實景呈現，住宅6月交房版塊人氣提升，成熟度升級，高新西區(qū)最成熟版塊項目本體分析1、交通成型：地鐵2號線西延線5月開通版塊人氣競爭市場分析競爭環(huán)境激烈，成熟度成為與競品的優(yōu)勢區(qū)隔2013年區(qū)域商業(yè)供應量大競爭激烈，在售項目商業(yè)存量超過100萬方，Loft存量超過20萬方。新增項目超過6個，商業(yè)新增量超過60萬方。

區(qū)域分布：競品項目集中在郫縣產業(yè)區(qū)板塊，板塊屬待開發(fā)區(qū)。

物業(yè)形態(tài)：規(guī)模較大，業(yè)態(tài)豐富，有酒店、寫字樓、公寓等多物業(yè)產品，銷售周期較長。

入市時間：在售項目集中在2013年下半年強銷，新增商業(yè)預計在2014年上半年入市。項目商業(yè)體量（萬㎡）LOFT體量（萬㎡）2013年商業(yè)存量2013年LOFT存量商業(yè)業(yè)態(tài)時代天街76155210商場，寫字樓，街鋪龍城國際85

53.8人人樂、太平洋、街鋪、酒店萬景峰107

6.83五星級會所國際花都224162.5商場、寫字樓、公寓、酒店、街鋪中海國際131.531國際購物公園中鐵西城333261.2商場、寫字樓、競品合計18238.5110.820.5項目規(guī)模建面商業(yè)指標商業(yè)業(yè)態(tài)花樣年龍年國際中心191畝7050%酒店、寫字樓、商場、公寓建工大學城244畝58≤10%商業(yè)街土橋項目35畝7.550%7

西源項目12≤10%——龍吟村項目129畝34.5

≤30%暫未知皇冠國際公寓1200套酒店式公寓競爭市場分析競爭環(huán)境激烈，成熟度成為與競品的優(yōu)勢區(qū)隔2013項目客群分析客群特征

1、客戶基本特征：30-45歲具有一定閑錢的事業(yè)單位員工與私營業(yè)主，分布在大城西

2、購買行為特征：主觀性強，易受媒體、環(huán)境及圈層營銷

3、認可看重因素：認可地鐵口岸價值，看重投資安全性及保障大城西（青羊為主，覆蓋金牛武侯）占比超過50%朋友介紹占比28%，路過網絡次之地鐵為主要購買因素，其次為價格借勢版塊成熟，強化商業(yè)成熟度與商街人氣，提升投資信心項目客群分析客群特征大城西（青羊為主，覆蓋金牛武侯）占比現狀研判及總結1、產品：純商業(yè)銷售，商鋪與loft并重，商街成為營銷重點2、自身：依托版塊成熟，主攻商街成熟度，做商街人氣3、競爭：商業(yè)產品競爭加劇，以成熟度作為差異化突破重圍4、客戶：看重投資安全性，強化成熟商圈，以人氣打動客戶2013年香檳商業(yè)營銷核心：香檳成熟度三大關鍵詞：地鐵口、成熟、商圈現狀研判及總結1、產品：純商業(yè)銷售，商鋪與loft并重，商街2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營銷策略2013年常規(guī)營銷思路2013營銷現狀分析2012年銷售總結2012年營銷回顧余貨產品分析項目本體分析競爭市場分析目標客群分析2012年營銷工作總結2013年整體營銷思路2013年核心營2013年整體策略以“香檳地鐵廣場”統(tǒng)領商鋪和loft，取代香檳國際，作為項目商業(yè)推廣形象。。2013年整體策略以“香檳地鐵廣場”統(tǒng)領商鋪和loft，取代以香檳地鐵廣場為中心，商業(yè)街重點打造，通過營銷包裝，樹地鐵廣場西高新地鐵口唯一成熟商圈形象交通配套成熟商業(yè)配套成熟社區(qū)人氣成熟項目建筑成熟2013年整體策略以香檳地鐵廣場為中心，商業(yè)街重點打造，交通配套成熟商業(yè)配套成2013年執(zhí)行策略在香檳地鐵廣場形象統(tǒng)領下，以地鐵口成熟商圈為營銷目標，具體做好以下分解動作：6、渠道突破：二手房分銷聯動試點，導入新客戶資源7、推售搭配：商鋪、Loft交叉推售，互相帶動銷售1、商業(yè)打造：以“歐式風格”打造商業(yè)街，全面升級實景體驗2、招商保障：招商資源傾斜，招商階段性落地，實現帶租約銷售3、人氣營銷：以中型活動做足商街人氣，以氛圍打動客戶4、產品細分：商鋪、Loft產品細分包裝，化大為小5、推廣炒作：成熟商圈立體化炒作，地鐵媒體陣地化2013年執(zhí)行策略在香檳地鐵廣場形象統(tǒng)領下，以地鐵口成熟商圈以“歐式風格”打造商業(yè)街，全面升級商業(yè)實景體驗主題定位：西高新首席歐式風情主題街區(qū)【區(qū)域定位】城市副中心產業(yè)園區(qū)地鐵二號線口政務中心旁社區(qū)集中分布【風格定位】歐式硬件打造歐式軟件包裝區(qū)域內風情唯一區(qū)域內形態(tài)唯一羊西線商業(yè)延伸【形象定位】歐式風情主題形象輻射帶狀商街分布多經營業(yè)態(tài)覆蓋350米步行街道特色商業(yè)廣場策略一：商街打造以“歐式風格”打造商業(yè)街，全面升級商業(yè)實景體驗主題定位：西1、配套設施：歐式鐵藝露天座椅、路燈、報亭2、導視設施：歐式風格的導視路牌、精神堡壘3、景觀設施：歐式藝術拼花地鋪、木質花壇、藝術小品4、休閑設施：集中式的廣場休閑區(qū)（精神堡壘需開發(fā)部協(xié)調）以歐式配套、導視、景觀、休閑等硬件設施，強化主題形象策略一：商街打造1、配套設施：歐式鐵藝露天座椅、路燈、報亭以歐式配套、導視、以歐式的實體店、櫥窗、店招、廣告等軟件包裝，提升風格體驗1、實體店：包裝2間實體店鋪，分別以咖啡店、書吧的形式裝修，讓客戶可以進店體驗。2、櫥窗：包裝2間商鋪櫥窗，分別以服裝、箱包的形式裝修，升級店鋪檔次體驗。3、店招：現有店招基礎上打燈，提升商街熱鬧氛圍感。4、廣告：增設廣告燈箱、路燈道旗，增加商業(yè)街廣告設施。（廣告燈箱、路燈道旗需開發(fā)部協(xié)調）策略一：商街打造以歐式的實體店、櫥窗、店招、廣告等軟件包裝，提升風格體驗1、時尚生活街區(qū)休閑活力廣場主題餐飲街區(qū)時尚生活街區(qū)

特點：昭示性好、街面寬敞，

生活配套為主，銀行、超市、面包店、蔬果店等休閑活力廣場特點：人流集中，口岸好，規(guī)劃時尚休閑業(yè)態(tài)

休閑娛樂配套為主，會所、咖啡廳、服飾店、造型店等主題餐飲街區(qū)動線較長，口岸略差，餐飲為主，聚集人流，火鍋店、特色中餐等商業(yè)街業(yè)態(tài)劃分，細化商街功能分區(qū)策略一：商街打造時尚生活街區(qū)休閑活力廣場主題餐飲街區(qū)時尚生活街區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)劃1、招商中心：將12號樓大堂做為獨立招商中心，專業(yè)招商團隊入駐2、商業(yè)服務：提供代租代售，意向商家接洽，意向租售登記服務3、商業(yè)展示：展示商業(yè)服務體系，制定客戶商業(yè)服務協(xié)議成立獨立招商中心，專業(yè)招商團隊進駐策略二：招商落地1、招商中心：將12號樓大堂做為獨立招商中心，專業(yè)招商團隊入商業(yè)業(yè)態(tài)招商進度4月底前6月底前9月底前時尚生活街區(qū)1家品牌便利店1-2家品牌干洗店1-2家品牌面包店休閑活力廣場1家品牌酒店1家大中型健身會所1-2家培訓或美容美發(fā)餐飲主題街區(qū)1家品牌餐飲1-2家品牌餐飲1-2家品牌餐飲根據商業(yè)業(yè)態(tài)劃分定向招商，定期落地招商工作策略二：招商落地商業(yè)業(yè)態(tài)招商進度4月底前6月底前9月底前時尚生活街區(qū)1家品牌根據招商進度不定期發(fā)布招商成果，配合商業(yè)炒作1、招商成果發(fā)布發(fā)布形式：招商發(fā)布會、意向商家簽約儀式發(fā)布地點：香檳售樓部邀約對象：媒體單位、意向客戶、業(yè)主（每場發(fā)布會約200人）2、招商成果炒作炒作媒體：報紙軟文、網絡、短信、戶外媒體策略二：招商落地根據招商進度不定期發(fā)布招商成果，配合商業(yè)炒作1、招商成果發(fā)布活動時間：3月（與198國際風箏節(jié)同期，2周周末）活動形式：現場立體風箏展示，風箏DIY，風箏贈送，放風箏體驗活動地點：香檳地鐵廣場商業(yè)街渠道客戶導入：高西新區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)中小學預計活動參與人數：累計活動到訪4000人左右保利品牌人氣活動嫁接，保利國際風箏節(jié)分會場策略三：做商街人氣活動時間：3月（與198國際風箏節(jié)同期，2周周末）保利品牌人成都保利香檳國際年度營銷建議課件活動時間：5月（地鐵線西延線開通前2周）活動形式：地鐵開通當日，10萬地鐵票西延線派送，開通后2周到訪送地鐵月票活動配合：報紙、網絡、微博等媒體平臺炒作渠道客戶導入：地鐵2號線延線社區(qū)、寫字樓、高新西區(qū)企業(yè)預計活動參與人數：傳播人群超過10萬，活動到訪800人左右策略三：做商街人氣地鐵2號線人氣導入，城市級活動炒作——香檳地鐵專列活動活動時間：5月（地鐵線西延線開通前2周）策略三：做商街人氣地活動時間：9月（預計持續(xù)一個月，4個周末）活動形式：啤酒主題音樂節(jié)，音樂表演、自助燒烤活動地點：商業(yè)街主入口廣場渠道客戶導入：城西高租賃小區(qū)、高端寫字樓（主要覆蓋中青年人群）預計活動參與人數：活動到訪1000人左右策略三：做商街人氣主題人氣活動香檳啤酒音樂節(jié)，階段性人氣提升活動時間：9月（預計持續(xù)一個月，4個周末）策略三：做商街人氣成都保利香檳國際年度營銷建議課件活動時間：11月（2個周末）活動形式：家庭式互動體育游戲及競技活動地點：地鐵廣場商業(yè)街渠道客戶導入：保利會業(yè)主客戶預計活動參與人數：活動到訪3000人左右策略三：做商街人氣保利會業(yè)主資源嫁接，保利首屆業(yè)主運動會活動時間：11月（2個周末）策略三：做商街人氣保利會業(yè)主資源策略三：做商街人氣持續(xù)性人氣營造，西高新寵物佳緣基地活動時間：4-12月（前期項目定向導入，后期形成自然人流）活動形式：寵物美容比賽、寵物競技比賽、寵物講座、寵物相親活動地點：商業(yè)街廣場預計活動參與人數：活動到訪3000人左右策略三：做商街人氣持續(xù)性人氣營造，西高新寵物佳緣基地活動時間策略四：產品細分升級loft產品升級，細化產品使用功能以復式公寓、躍層酒店包裝剩余3棟Loft，配合包裝進行產品功能升級8#、15#樓：復式公寓位于商業(yè)街中間，噪音小，私密性相對較好11#樓：躍層酒店緊鄰地鐵口與商業(yè)街主入口，商業(yè)價值高策略四：產品細分升級loft產品升級，細化產品使用功能以復復式公寓打造：（參考廣州保利中大廣場）部分隔層，客廳挑高，套三單衛(wèi)套房公寓。將二層衛(wèi)生間及儲藏室空間打造為臥室?guī)б旅遍g格局客廳調高，增加空間感，借臥室采光靠窗位置隔層，上下各設置一個臥室產品升級—復式公寓率先以三房格局升級Loft功能分區(qū)，以35萬實得套三，提升產品競爭力臥室臥室書房廚、衛(wèi)客廳剖面格局復式公寓打造：（參考廣州保利中大廣場）產品升級—復式公寓率先借11號樓1單元酒店入住契機，以躍層酒店概念包裝11號樓2單元，形成產品競爭力：1、地鐵口岸（距離地鐵口最近樓棟）2、招商先行，帶租約銷售（2單元酒店招商配合）3、買一套得2套酒店租金回報產品升級—躍層酒店以小躍層格局打造11號樓2單元，以35萬實得兩套酒店，強化高回報借11號樓1單元酒店入住契機，以躍層酒店概念包裝11號樓2單1、底商：根據商鋪位置及商業(yè)價值，以地鐵口金鋪、地鐵廣場旺鋪、商業(yè)街旺鋪劃分。

2、loft2-3F：將Loft2-3F作為商鋪包裝，定為地鐵廣場空中商鋪策略四：產品細分升級商鋪定位細分，通過營銷包裝提升商鋪價值，化大為小內街、7、8、9#樓商鋪：商業(yè)街旺鋪距離地鐵口較遠、人流少，商業(yè)價值較低11#1單元、10#樓外街：地鐵口金鋪距離地鐵位置最近，人流最大，商業(yè)價值最高1#、12#樓商鋪：廣場旺鋪距離地鐵口與社區(qū)主入口較近、人流較多，商業(yè)價值較高Loft2-3F：地鐵廣場空中商鋪面積較大，性價比高1、底商：根據商鋪位置及商業(yè)價值，以地鐵口金鋪、地策略五：推廣炒作以香檳地鐵廣場包裝，持續(xù)性成熟商圈炒作、歐式商街形象強化

1、推廣形象：以“香檳地鐵廣場”作為項目新的推廣包裝形象出街。

2、推廣訴求：以“西高新唯一地鐵口成熟商圈”作為項目slogan,持續(xù)性滲透強化

3、推廣方式：通過實景、活動、招商炒作，多維度提升“西高新首席歐式風情街區(qū)”形象

4、產品訴求：以地鐵口、低總價、高性價比、創(chuàng)新產品作為Loft價值體系，輸出產品信息西高新唯一地鐵口成熟商圈：保利香檳地鐵廣場35萬，實得80平三房復式公寓策略五：推廣炒作以香檳地鐵廣場包裝，持續(xù)性成熟商圈炒作、