江蘇宿遷市華輝廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告XXXX年學(xué)案一、市場(chǎng)篇

目錄一、宏觀市場(chǎng)背景二、住宅市場(chǎng)分析三、商業(yè)市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目地塊思考一、宏觀背景GDP和人均GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)向好，增長(zhǎng)速度和規(guī)模逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)。人口變動(dòng)情況外來人員少，流動(dòng)人口有限，制約房?jī)r(jià)上漲.城市化進(jìn)程比較農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)比例偏高，城市化進(jìn)程較慢。

總結(jié)招商引資成效顯著,民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。本地需求占主導(dǎo),樓市穩(wěn)定,平緩增長(zhǎng)。城市化建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng),房產(chǎn)市場(chǎng)存在較大發(fā)展空間。交通不便利,人口增長(zhǎng)緩慢,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱,影響樓市的發(fā)展速度。二、住宅市場(chǎng)分析產(chǎn)權(quán)情況商品房市場(chǎng)占有率不高。商品房住宅戶型購房者多以家庭為單位，100—120平方米房型最受市場(chǎng)青睞，其次為90—100平方米的小家庭居住用房商品房住宅價(jià)格新城區(qū)還有較大的發(fā)展空間老城區(qū)2500元/平米左右新城區(qū)1800—2000元/平米宿豫區(qū)1700元/平米左右市場(chǎng)版塊版塊名稱代表樓盤主力價(jià)格主力房型客源老城區(qū)江山城市廣場(chǎng)怡景名苑西苑世家均價(jià)2500元/平米左右100平米左右的兩房，以及110—130平米的三房政府機(jī)關(guān)干部公務(wù)員經(jīng)商人士居住氣氛濃厚，配套完善，為宿遷高檔住房的主要聚集地。版塊名稱代表樓盤主力價(jià)格主力房型客源新城區(qū)綠城庭園項(xiàng)王小區(qū)國泰廣場(chǎng)均價(jià)1800—2000元/平米90—100平米的兩房110—130平米的三房政府機(jī)關(guān)人員學(xué)校教師本區(qū)居民規(guī)劃好，生活設(shè)施較完備，商業(yè)成熟度不及老城區(qū)，有較大的發(fā)展空間。版塊名稱代表樓盤主力價(jià)格主力房型客源宿豫區(qū)江山城市花園錦華名園均價(jià)1700元/平米左右90—100平米的兩房110—120平米的三房宿豫政府機(jī)關(guān)人員學(xué)校教師本地區(qū)及部分河?xùn)|地區(qū)居民市政配套缺乏，商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，房產(chǎn)市場(chǎng)主要以本區(qū)內(nèi)自我消化為主。總結(jié)宿遷房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較健康，前景值得期待。宿遷房產(chǎn)市場(chǎng)的版塊區(qū)分較為明確，區(qū)域差異化明顯。區(qū)域觀念強(qiáng)烈，跨區(qū)域置業(yè)行為較少。老城區(qū)市場(chǎng)發(fā)展成熟，配套完善，新城區(qū)基礎(chǔ)較弱，但具有不錯(cuò)的發(fā)展前景和空間。三、商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)中心：幸福路、市府東路區(qū)域。人氣旺，商業(yè)氛圍濃厚。次商業(yè)中心：一為宿豫區(qū)商業(yè)中心，二為新區(qū)霸王廣場(chǎng)商業(yè)中心。新區(qū)：缺乏商業(yè)人氣，商業(yè)基礎(chǔ)薄弱。前景：商業(yè)開發(fā)火熱，經(jīng)商氛圍濃厚，前景看好。代表項(xiàng)目義烏國際商貿(mào)城產(chǎn)品情況：江蘇省重點(diǎn)項(xiàng)目，規(guī)模宏大，分兩期開發(fā)，共146萬平米，其中一期60萬平米。為兩層商鋪，分區(qū)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服飾、裝飾材料、家電、五金、家具、文體用品及禮品等。價(jià)格：底層4750元/平米，二層1200元/平米。去化：已銷售85%。客源：原批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，本市從商人員。經(jīng)營(yíng)管理：由義烏人員組建經(jīng)管公司，統(tǒng)一管理，分區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)。前兩年免工商費(fèi)，后三年半減半收取。國泰廣場(chǎng)產(chǎn)品：分步行街4.8萬平米和綜合商場(chǎng)3萬平米，另還有酒店3.5萬平米，總計(jì)約12萬平米。產(chǎn)品規(guī)劃較好，有知名零售商將入住分區(qū)經(jīng)營(yíng)，內(nèi)街二、三樓商業(yè)實(shí)行大面積出售。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：數(shù)碼產(chǎn)品、超市、服裝、休閑娛樂等，在本地業(yè)態(tài)分布較為先進(jìn)。價(jià)格：臨發(fā)展大道底商17000元/平米。內(nèi)街一樓7000—8000，二樓三樓，3500元/平米左右。去化：已銷售45%。客源：本市從商人員，投資者。經(jīng)營(yíng)管理：專業(yè)公司管理，實(shí)行產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)，二層以上包租三年，其他門店憑營(yíng)業(yè)證優(yōu)惠5%。霸王商城產(chǎn)品：總建筑面積為4.1萬平米，開發(fā)時(shí)間較早，入住客戶較多。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：五金、建材、裝飾、家電、文體用品等。價(jià)格：臨街底樓6500元/平米，內(nèi)街底樓4700元/平米，二樓2300元/平米。底樓租金約350元/平米/月。

去化：已銷售70%。客源：本市從商小業(yè)主。經(jīng)營(yíng)管理：分區(qū)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，可代租。

四、項(xiàng)目地塊思考項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)人氣不旺配套建設(shè)的滯后性機(jī)會(huì)新區(qū)建設(shè)前景看好副商業(yè)中心的形成威脅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的沖擊居民區(qū)域觀念重建議與思考酒店部分

楚龍酒店和國泰廣場(chǎng)酒店所帶來的市場(chǎng)壓力臨近市汽車客運(yùn)總站錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)部分受國泰廣場(chǎng)的直接沖擊，存在市場(chǎng)壓力區(qū)域的商業(yè)氛圍形成尚需過程商業(yè)部分為整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)關(guān)鍵所在可與國泰互補(bǔ)，聚攏人氣均價(jià)：10000-11000元/M2住宅部分跨區(qū)域消費(fèi)觀念淡薄，區(qū)域內(nèi)自我消化為主小高層項(xiàng)目市場(chǎng)去化有較大壓力，需要進(jìn)行引導(dǎo)消費(fèi)區(qū)位較為優(yōu)越，市場(chǎng)前景看好新區(qū)市場(chǎng)價(jià)格一般：1800—2000元/平米先期推廣多層，均價(jià)定位2100元/平米附：重點(diǎn)個(gè)案國泰廣場(chǎng)產(chǎn)品：包括商業(yè)、酒店、住宅三大部分。3.5萬平米的酒店將建成宿遷的地標(biāo)性建筑；商業(yè)分為步行街、綜合商場(chǎng)，5座建筑共8萬平米；住宅則為總建筑面積4.1萬平米的小高層，主力戶型為100—120平米。價(jià)格：住宅為2200—3100元/平米，報(bào)價(jià)為2500—2600元/平米，實(shí)際成交價(jià)在2450元/平米左右。商業(yè)部分，臨發(fā)展大道底商價(jià)格17000元/平米。內(nèi)街一樓為7000—8000元/平米；三樓四樓面積為大面積出售，在3500元/平米左右。客源：住宅部分，以新區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員以及周邊居民換購住房為主，存在明顯的團(tuán)購現(xiàn)象。商業(yè)部分以本市從商人員、投資者為主。去化：住宅從05年年中起開始進(jìn)行推廣，年底發(fā)售。至06年5月底，銷售率為65%，可見小高層的市場(chǎng)壓力較大，銷售速度較慢。商業(yè)情況則相對(duì)較好，周期較短，已銷售約40%。項(xiàng)王小區(qū)產(chǎn)品：多層/底商。總規(guī)模達(dá)到了40萬平米，現(xiàn)階段正在進(jìn)行的是三期，前兩期在市場(chǎng)上已經(jīng)獲得了較好的成績(jī)，有了一定的知名度。目前未正式開盤，但已預(yù)訂了80%的房源。多層面積為88平米—130平米，底商面積為35—110平米。價(jià)格：住宅為1680—1860元/平米，商業(yè)為2400—4800元/平米。客源：住宅部分，以新區(qū)居民自住、政府機(jī)關(guān)員工團(tuán)購為主，其中團(tuán)購現(xiàn)象在本項(xiàng)目中尤為突出。商業(yè)部分以本區(qū)域自營(yíng)業(yè)主為主。去化：目前預(yù)訂已達(dá)80%，銷售情況良好。綠城庭園產(chǎn)品：多層/聯(lián)體別墅。總規(guī)模不大，只有3萬平米，但規(guī)劃較好。總價(jià)控制合理，為新區(qū)南部的一個(gè)熱點(diǎn)樓盤。一期共560戶，多層面積為93—135平米，別墅為320平米。價(jià)格：多層為1750—1950元/平米

，別墅為2680元/平米

。客源：附近的中學(xué)、醫(yī)院的教師和職工，同時(shí)還有部分項(xiàng)王小區(qū)和通成山莊進(jìn)行換房、二次置業(yè)的居民。去化：多層已完成65%，別墅為50%，情況較好。二、企劃篇

企劃起源——賣點(diǎn)回顧●新城樞紐地段●黃金生活配套●多重景觀系統(tǒng)

→方方面面的適居性→生活之城●毗鄰楚園綠地●新式居住家園●規(guī)模示范小區(qū)廣告基調(diào)領(lǐng)先的、現(xiàn)代的、中高檔的、區(qū)域標(biāo)志性的本案將樹立宿遷關(guān)于現(xiàn)代生活小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，建立宿遷關(guān)于國際化居住的定義。廣告總精神城市廣場(chǎng)生活方向

正在快速城市化發(fā)展的宿遷需要一些標(biāo)志、一些示范——它代表了宿遷人心目中現(xiàn)代化生活的方向，是他們正在追求的美好生活方式的一個(gè)表征。而本案的出現(xiàn)，就是這樣一種表征，康居的典范。SLOGEN建議

◆國際生活觀，自然生活館備選：◆生活之城◆城市廣場(chǎng)，生活方向◆新城樞紐·康居典范案名建議

華輝·城市廣場(chǎng)

本案包括住宅、商業(yè)、酒店等產(chǎn)品形態(tài)，“城市廣場(chǎng)”四個(gè)字的整體組合，大氣莊重，包含了本地人對(duì)現(xiàn)代生活的質(zhì)感與品質(zhì)的追求。既全面涵蓋了幾種產(chǎn)品形態(tài)，也可以表現(xiàn)出國際、現(xiàn)代、大氣的氣質(zhì)。輔推案名◆現(xiàn)代廣場(chǎng)◆西湖銀城廣告表現(xiàn)1）戶外廣告牌CATCH：城市廣場(chǎng)·生活方向SUB：住宅·公寓·酒店·商業(yè)CATCH：新宿遷新生活SUB：西湖路繁華潮頭·客運(yùn)站黃金樞紐2）道旗CATCH：城市廣場(chǎng)·生活方向CATCH：繁華潮頭·黃金樞紐3）商鋪圍墻CATCH：車潮滾滾，匯聚八方來客CATCH：人潮滾滾，商機(jī)持久澎湃CATCH：錢潮滾滾，掌控遠(yuǎn)大前程報(bào)紙NP·住宅篇

CATCH：城市廣場(chǎng)生活之城SUB：國際生活觀，自然生活館COPY：城市新區(qū)樞紐地帶，CLD中央生活區(qū)規(guī)劃已然呈現(xiàn)。城市捷運(yùn)——公交車站、新城客運(yùn)站，交通便利；黃金配套——農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、學(xué)校一應(yīng)俱全。發(fā)展中的宿遷，希冀更國際化的生活方式，城市廣場(chǎng)，營(yíng)造國際觀的質(zhì)感生活空間，引領(lǐng)城市居住品質(zhì)全面升級(jí)！報(bào)紙NP·商業(yè)篇

CATCH：車潮人潮錢潮，炙熱商機(jī)無限！SUB：西湖路繁華潮頭，客運(yùn)站黃金樞紐COPY：摘下宿遷的桂冠，贏取資本之上的資本——城市新區(qū)樞紐地帶，新城客運(yùn)站黃金商鋪，CLD規(guī)劃已然呈現(xiàn)。毗鄰新城客運(yùn)站，人潮滾滾，人氣旺盛，商機(jī)持久澎湃；門前就是公交站，連通新城客運(yùn)站，車潮滾滾，匯聚八方商機(jī)；依傍新城大型居住區(qū)，客源穩(wěn)定，潛力不可限量。報(bào)紙NP·酒店篇

CATCH：一座城市的驕傲SUB：城市廣場(chǎng)，開啟宿遷酒店新時(shí)代COPY：今日宿遷已成為長(zhǎng)三角新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)，工業(yè)園區(qū)已是成長(zhǎng)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。往來商務(wù)人士匯聚于此，深具國際地位的酒店住寓卻憾為稀有。城市廣場(chǎng)，以建筑對(duì)城市發(fā)展的直接用心，革新城市空間，建造城市商旅居住的新巔峰！報(bào)紙NP報(bào)紙NP三推廣策略1、推案策略首推住宅，再推商鋪，最后推酒店。住宅在項(xiàng)目中占有更大比例，居于更重要的位置，也主導(dǎo)了項(xiàng)目的形象氣質(zhì)，因此著重先推住宅部分，利于去化項(xiàng)目的主要房源，樹立項(xiàng)目的品牌形象；在前期住宅已經(jīng)樹立了較高的知名度和品牌形象的條件下，加之本案的地段和商鋪沿街的原因，商鋪可以借助前期的推廣力度，在之前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步展開銷售和推廣；由于酒店需要一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)，將會(huì)占用大量資金，因此在項(xiàng)目銷售后期，資金已經(jīng)回收充分的條件下推出酒店的房源，將會(huì)有充足的資金和實(shí)力，利于做好酒店的經(jīng)營(yíng)與銷售工作。2、通路策略——

1）銷售道具——房型單片、銷售DM、銷售海報(bào)、樓書、模型等。銷售道具是銷售者與客戶交流必不可少的工具，根據(jù)銷售階段的需要，分別制作以整體形象為主的DM或以產(chǎn)品力訴求為主的銷售海報(bào)等。2）地盤包裝

——售樓處包裝、圍墻、道旗、巨幅、臨時(shí)商鋪等。結(jié)合本項(xiàng)目商鋪沿街圍繞的特點(diǎn)，可以圍繞商鋪或在商鋪的位置上先建造一些簡(jiǎn)易的臨時(shí)商鋪，先期聚集一些小商業(yè)門店，以聚集人氣，盡早形成商業(yè)氛圍，給投資客以信心。也利于在商鋪的建造過程中對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行符合市場(chǎng)要求的調(diào)整。3）戶外廣告——廣告牌、引導(dǎo)旗、橫幅、高炮POP在宿遷現(xiàn)有的廣告通路中，戶外廣告是使用最多，性價(jià)比最高的方式之一，也是我們將重點(diǎn)使用的通路之一。4）平面媒體由于宿遷本地對(duì)報(bào)紙的閱讀率不高，所以報(bào)紙將作為輔助媒體選擇使用——《宿遷日?qǐng)?bào)》，當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)報(bào)，結(jié)合政府職員對(duì)本案的意向選擇使用；《廣播電視報(bào)》，為本地市民最常閱讀的報(bào)紙媒體之一；《揚(yáng)子晚報(bào)（宿遷版）》，本地居民較多閱讀，可考慮做夾報(bào)。5）特殊通路

（1）目標(biāo)客戶直郵。印制小型便于郵寄的單張，然后通過郵局寄送印刷品的方式，寄往目標(biāo)客群聚集的小區(qū)；（2）商圈、社區(qū)推介會(huì)。選擇在主要的居住區(qū)和熱鬧的商場(chǎng)、廣場(chǎng)做巡展，進(jìn)行產(chǎn)品推介活動(dòng)；（3）商圈派單。針對(duì)本案的實(shí)際情況，每逢節(jié)假日到附近商圈派單以增加本案知名度，獲得潛在的目標(biāo)客群；（4）高速公路養(yǎng)路費(fèi)收據(jù)做背面廣告。一般頻繁駕車進(jìn)出高速的多為生意人或者有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之人士，如果能在養(yǎng)路費(fèi)的收據(jù)后做背面廣告，針對(duì)本項(xiàng)目的商鋪和酒店部分，其效力應(yīng)很顯著。（5）異地黃金眼客戶拜訪。對(duì)于具有投資傾向的黃金眼客戶要著重做好推廣，把本案適宜投資的優(yōu)勢(shì)盡可能的展露。一般情況下投資客都會(huì)有一個(gè)群體，如果其中一員購買了哪處物業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)多個(gè)連續(xù)性客戶。3、SP策略

○開盤盛典以盛大開盤為主要內(nèi)容，邀請(qǐng)各界嘉賓，舉行盛大的開盤儀式。以烘托熱鬧和盛大的氣氛，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，并傳遞開盤的信息。○產(chǎn)品說明會(huì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)，出現(xiàn)的意義不一定為各界所熟悉和了解，較高的價(jià)格也需要一個(gè)足夠的支撐和說法。所以需要針對(duì)各大媒體，潛在的目標(biāo)客群，邀請(qǐng)政府規(guī)劃部門，建筑設(shè)計(jì)單位作一個(gè)說明會(huì)。○意向客戶推介會(huì)當(dāng)意向客戶積累到一定數(shù)量的時(shí)候，需要針對(duì)這些意向客戶的需求，作一個(gè)近距離的說明和交流會(huì)，一了解客戶心理，并維護(hù)客戶關(guān)系。○老客戶聯(lián)誼會(huì)在項(xiàng)目銷售到一定程度的時(shí)候，老客戶的口碑帶動(dòng)作用就會(huì)十分有效。在一些合適的時(shí)機(jī)，比如中秋、元旦這樣的節(jié)日，邀請(qǐng)老客戶帶著他們的朋友一起來做一些文藝活動(dòng)，可以擴(kuò)大樓盤的影響力，更準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客群。四、推廣計(jì)劃（一）蓄水期推廣主題：美麗新宿遷·國際新生活工作目的：增強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)知度；積累客戶為開盤強(qiáng)銷打下基礎(chǔ)。工作內(nèi)容：1、