東線海岸樓盤調研分享報告東線海岸樓盤調研分享報告結論客戶對區域的界定越來越模糊，未來有可能取而代之的是“大海南”的概念，各項目要想在激烈的競爭中取勝，不能僅依靠自身的區域價值來形成有效的競爭區隔樓盤的綜合素質，在市場回歸理性的時代所扮演的角色極其重要。尤其是旅游度假配套設施的完善和旅游文化的植入，標志著海南旅游地產逐步實現升級市場不確定性風險背景下，競爭聚焦在產品的核心價值上，客戶在產品的“性”與“價”尋求平衡成為市場競爭的最敏感之處結論客戶對區域的界定越來越模糊，未來有可能取而代之的是“大海321個盤分析典型案例分析專題分析321個盤分析典型案例分析專題分析山水匯園中信山欽灣華潤石梅灣石梅山莊子爵公館香水灣1號香水君瀾富力灣清水灣福灣半山半島公主郡西山度山水匯園中信山欽灣華潤石梅灣石梅山莊子爵公館香水灣1號香水君1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山屬性：城郊板塊無強勢旅游資源的大型居住項目項目信息開發商瓊海兆南房地產開發有限公司占地50萬M2地址瓊海市海御東線與新海路交界處建面75萬M2代理商無樓棟數

64棟建筑類型公寓、洋房總戶數

10822戶均價6300元/平米產權住宅起價5800元/平米年限70年裝修標準毛坯綠化率

40％山水匯園1屬性：城郊板塊無強勢旅游資源的大型居住項目項目信息開發商瓊海戶型：以小戶型公寓為主打產品，產品以經濟實用為主要賣點，總價低，進入風險小戶型配比總套數套數比戶型面積A戶型45㎡18720%B戶型65m224026%D戶型67m228531%F戶型40m218823%合計900100%山水匯園一期七棟高層約900套，分為1梯4戶2梯4戶和1梯6戶，2梯6戶多種類型由于項目定位為比較經濟型的居住社區，戶型設計上也顯得比較保守，結構中規中矩，比較方正，適合長期居住與養老山水匯園2戶型：以小戶型公寓為主打產品，產品以經濟實用為主要賣點，總價優劣勢：淡市之下，產品的經濟實用性與較低的總價控制很好的切合了市場的需求主流，是眾多項目值得借鑒的地方優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）占地50萬畝，規模大，具備大盤的抗風險效應發展商在當地的品牌效應，前期老客戶資源豐富價格便宜，客戶易接受戶型不方正在瓊海市郊區板塊，項目周邊無任何配套房屋使用率不高，死角多機會（Opportunities）威脅（Threats）年底輕軌通車在瓊海設有站點，縮短到海口和三亞的時間低價入市，震撼市場，贏得引領市場的主動權，也獲得客戶的認可市場環境的不確定性，導致客戶觀望的心態加劇，后續銷售受阻山水匯園3優劣勢：淡市之下，產品的經濟實用性與較低的總價控制很好的切合1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山屬性：擁有強勢海景資源的低密度旅游度假項目項目信息開發商海南海方、中信地產占地936畝地址瓊海市博鰲鎮玉帶灘南側正門嶺建面

19.26萬M2代理商上海天啟&開啟樓棟數

5棟建筑類型公寓、別墅總戶數

2500戶均價待定產權混合用地綠化率

65％年限55年山欽灣1屬性：擁有強勢海景資源的低密度旅游度假項目項目信息開發商海南戶型：戶型結構較傳統，缺乏明確的產品創新和市場競爭力戶型配比總套數套數比戶型面積A3-1戶型52㎡55022%A3-2戶型54m2130052％A3-3戶型80m235014％A3-5戶型130m21205%A3-6戶型117m21807%合計2500100%山欽灣一期五棟高層約2500套，分為1梯2戶1梯8戶主力戶型典型的海景公寓設計，進深長，面寬窄，陽臺大，廳臥合一將廚房設計簡化成廚吧，弱化居家功能，強化度假的空間感山欽灣2戶型：戶型結構較傳統，缺乏明確的產品創新和市場競爭力戶型配比優劣勢：內部配套的完善很好的提升了客戶的購買附加值，很好平衡了區域陌生感所帶來的抗性優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）項目占地936畝，中信地產打造社區內配套齊全海景景觀資源豐富毗鄰世界頂級高爾夫球場五星級酒店由知名品牌喜來登打理頂級球場將舉辦大型賽事交通不便利項目周邊無任何配套項目周邊居民少，安全不受保證機會（Opportunities）威脅（Threats）年底輕軌通車在博鰲設有站點，縮短到海口和三亞的時間。機場也動工在建博鰲區內競爭樓盤多中信龍潭嶺和千舟灣獨棟別墅即將啟動山欽灣3優劣勢：內部配套的完善很好的提升了客戶的購買附加值，很好平衡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山屬性：橫跨幾大灣區的大型區域旅游度假綜合體項目神州半島-君臨海1項目信息開發商海南耀興置業占地（㎡）9420000M2地址萬寧市神州半島旅游度假區建面（㎡）

237613M2代理商北京偉業、易居中國樓棟數

7棟建筑類型公寓、別墅總戶數

1725戶均價1.3萬/平米（公寓）產權住宅起價1.2萬/平米（公寓）年限70年建筑類型公寓、別墅綠化率

49.3％屬性：橫跨幾大灣區的大型區域旅游度假綜合體項目神州半島-君臨戶型：空間的通透與闊綽感，大大的提升了客戶的度假體驗感與享受性，產品具有很強的競爭力戶型配比總套數套數比戶型面積A戶型144㎡-148m218911%C戶型86㎡-89m2113866%D戶型103m234520%E戶型131m2533%合計1725100%近7米的海景面寬，超大的海景陽臺，極大的提升了景觀資源的享受性臥室面積遠遠大于客廳，倍感闊綽與尊貴，產品特性體現了對度假生活的深刻理解弱化廚房功能，強化浴室空間的闊綽，空間有選擇的進行夸張與縮小，滿足了度假人群的放松、舒適的需求神州半島-君臨海2主力戶型分析戶型：空間的通透與闊綽感，大大的提升了客戶的度假體驗感與享受樣板房賞析神州半島-君臨海3樣板房賞析神州半島-君臨海3優劣勢：性價比是該項目打敗競爭對手的最大亮點，同時對度假旅游生活方式的深刻理解也是該項目才產品上的最大創新優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）政府重點規劃區域天然雙海景，6重景觀，自然資源豐富別墅與高層相對獨立，私密性強，景觀視野開闊用材用料選用高檔品牌周邊高端配套較多商業、生活配套不完善距離生活區較遠，生活購物完全依靠社區內部解決房屋使用率不高，公攤面積大機會（Opportunities）威脅（Threats）年底輕軌通車在神州半島獨立設有站點，大大縮短了至?？诤腿齺喌臅r間。各大高端酒店的入主，為區域內經濟增長起到拉動作用并非為神州半島唯一開發商，中信泰富、保利等知名開發商在島上均有土地。神州半島-君臨海4優劣勢：性價比是該項目打敗競爭對手的最大亮點，同時對度假旅游1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山項目位置陵水縣香水灣旅游度假區8區南段開發商海南富力房地產開發有限公司容積率0.24物業類型別墅、公寓、酒店式公寓規模占地面積1667500平米，建筑面積400000平米配套小區內有17000平米的中心商業街、醫療會所、康體理療中心、萬豪酒店、美食商業街、室內運動球館等。物管公司及費用海南富力物業管理公司；4.8元∕平米總戶數1500戶裝修標準2000元精裝修價格區間800-1700萬交通情況距三亞市區66公里，陵水縣城9公里開盤時間2008年8月1日1富力灣屬性：品牌發展商主導的擁有一線海景資源的大規模低密度旅游度假物業項目位置陵水縣香水灣旅游度假區8區南段開發商海南富力房地產優劣勢：發展商品牌以及低密度物業所帶來的度假舒適感是項目的優勢所在優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）所處區域優勢，交通便利。品牌開發商，前期的客戶積累豐富。配套較齊全，超市，餐廳，咖啡館已經開始營業。容積率低，環境好。因為開發商團隊，銷售員專業精神不夠。機會（Opportunities）威脅（Threats）所處區域未來發展空間較大。海南富力集團其他項目相繼開盤，將會很大提升開發商知名度。香水灣度假區競爭樓盤過多，客戶容易流失。政府對海棠灣的大力推廣和建設2富力灣優劣勢：發展商品牌以及低密度物業所帶來的度假舒適感是項目的優1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山項目信息開發商海南雅居樂房地產開發有限公司占地

10005000平米地址位于陵水縣東部沿海，跨越英州，新村兩個鄉鎮建面10000000平米建筑設計美國RTKL國際建筑事務所商業30萬平米承建商中天建設集團、宏潤建設集團等國家一級資質施工單位容積率

0.4物業管理雅居樂物（業）管理公司、第一太平戴維斯綠化率

35%總層數別墅3層、公寓14-26層車位比瀚海銀灘700車位均價泰式別墅均價4.5萬/平米，最低480萬/棟起；歐式別墅均價3.6萬/平米，最低700萬起；公寓均價2.6萬/㎡開盤日期2009年/3月/28日配套高爾夫球場、游艇碼頭、酒吧一條街、五星級球會、休閑會所、影劇院，星級酒店，商業街1雅居樂清水灣雅居樂清水灣屬性：品牌發展商主導，擁有強勢海景資源的灣區大盤項目信息開發商海南雅居樂房地產開發有限公司占地1000星海傳說一期星海傳說二期歐式，泰式別墅清水灣整個規劃布局星海傳說一期星海傳說二期清水灣整個規劃布局清水灣——星海傳說星海傳說組團距海5分鐘的路程，分為兩期開發：一期：泰式別墅60套左右歐式別墅60套左右；14套公寓；現已售罄。二期：主要是別墅系列，分為泰式別墅和歐式別墅和11棟公寓，現11棟公寓已經售罄，現售的是泰式和歐式別墅泰式別墅歐式別墅2雅居樂清水灣清水灣——星海傳說星海傳說組團距海5分鐘的路程，分為兩期開發瀚海銀灘位于清水灣大道和南海之間，離海有100米的距離，有22棟公寓，123套別墅和一條商業走廊組成海景別墅商業街游艇碼頭沙灘區現售SA3公寓，總共有195套。目前還剩下100套左右分布在SA3洋房、公寓SA33雅居樂清水灣瀚海銀灘位于清水灣大道和南海之間，離海有100米的距離，有2豐富的產品線結構，別墅總價區間的合理控制是產品暢銷的關鍵因素戶型類別戶型面積（㎡）總套數（套）贈送面積（㎡）樓層（層）泰式A2居室1051621052泰式B3居室1591621692泰式C3居室184951632泰式D2居室160191263歐式A13居室230831083歐式D13居室25055824歐式D23居室225161904歐式T12居室216210914公寓A2房2廳10911陽臺一半11

公寓B2房2廳1204陽臺一半11

公寓C1房2廳913陽臺一半11

公寓D單間7719陽臺一半11

公寓E1房2廳9725陽臺一半11

公寓F2房2廳1732陽臺一半11

公寓G2房2廳1661陽臺一半11

“星海傳說”組團別墅總共有947套，其中泰式別墅438套，歐式509套“瀚海銀灘”組團SA3號公寓貨量400多套公寓發售每層39套公寓現售：現泰式別墅A戶型105㎡已售罄推售方式：分階段分批量推售4雅居樂清水灣豐富的產品線結構，別墅總價區間的合理控制是產品暢銷的關鍵因素典型戶型分析：清水灣105㎡泰式小別墅本戶型首層為半地下室，客廳大，空間感強，客廳開闊有吧臺和臺球桌，在室內營造娛樂休閑氛圍。地下層平面圖（105㎡）娛樂區休息區5雅居樂清水灣典型戶型分析：清水灣105㎡泰式小別墅本戶型首層為半地下室，典型戶型分析：清水灣105㎡泰式小別墅本戶型一層客廳大，陽臺大，浴室大，營造度假奢華氛圍，采光井最有特色，采光度強。休閑區占面積大，生活區休息區采光井停車區休閑區6雅居樂清水灣典型戶型分析：清水灣105㎡泰式小別墅本戶型一層客廳大，陽臺優劣勢：依托品牌實力，大規模大手筆的開發，充分的體驗感，極具性價比優勢的核心產品是項目最大競爭力優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）地處熱帶氣候依南海而建，海灘景觀資源規劃配套豐富，酒店，高爾夫，商業配套完善戶型空間感強，裝修標準全裝品牌影響大開發周期長，投資升值大項目所在地配套不完善裝修檔次不夠，裝修材質不夠明細，裝修標準低無機場開發周期長享受年限較短機會（Opportunities）威脅（Threats）東線輕軌直接對本項目開通房產項目帶動周邊配套的發展周邊項目的競爭7雅居樂清水灣優劣勢：依托品牌實力，大規模大手筆的開發，充分的體驗感，極具1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡福灣1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山項目信息開發商重慶東和房地產開發公司占地（㎡）229333地址陵水自治縣東部沿海土福灣度假區中部建面（㎡）84570

建筑設計美國DVDA

商業（㎡）30000承建商重慶四建容積率

0.5物業管理海南東和酒店管理公司綠化率

52.7%物管費公寓4.8元/㎡；別墅5.8元/㎡入住時間

2011年11月建筑類型別墅、洋房、公寓總戶數

2200總層數別墅1層、公寓5-6層車位比

350均價公寓：4.7萬元/㎡別墅：5.7萬元/㎡開盤日期2008年/2月/6日配套總統SPA，私人會所，觀景海倫吧，商業街，學校，超市，醫療室，大型泳池屬性：比鄰國家海岸線的小規模海景度假項目福灣1項目信息開發商重慶東和房地產開發公司占地（㎡）22強勢的區域未來規劃，項目位于三亞海棠灣鎮藤橋河出海口東側，政府規劃為國際專業化休閑旅游度假新城1、750多米的海岸線及沙灘，具有優質的一線海景2、百年老椰林，為東和福灣的自然綠化加分；3、南向開發用地，南向海岸線，受海嘯和臺風的影響??；4、南田溫泉（7km)、蜈支洲島（10km）在項目周邊；5、直接由高速路開口抵達的項目平層mini小別墅海景公寓板房項目二期項目一期福灣2強勢的區域未來規劃，項目位于三亞海棠灣鎮藤橋河出?？跂|側，政項目目前處于尾盤銷售階段，在售物業分布相對比較零散洋房：1號樓90多套30-50㎡一線海景公寓，現售出1套別墅：J組團24套68-137㎡mini泳池別墅，現售出1套公寓：48—138㎡一線海景公寓福灣3項目目前處于尾盤銷售階段，在售物業分布相對比較零散洋房：1號戶型：別墅以70-130平米的小戶型為主，公寓以40-80平米的中小戶型為主戶型類別戶型面積（㎡）贈送面積樓層（層）L1泳池別墅1居室75.5贈送泳池，庭院平層L2泳池別墅2居室119贈送泳池，庭院平層L3泳池別墅3居室135.5贈送泳池，庭院平層海景公寓1居室42-81陽臺一半6-10A11居室68.57陽臺一半6-10E1居室72陽臺一半6-10D11居室60.7陽臺一半6-10D21居室48.6陽臺一半6-10D31房1廳77陽臺一半6-10

D41房1廳49陽臺一半6-10

F2房2廳166.8陽臺一半6-10

G1房2廳85陽臺一半6-10

5號樓戶型1房2廳42陽臺一半6-10

B21房2廳104陽臺一半6-10

C11房2廳100陽臺一半6-10

一期包含：度假酒店式一線海景公寓和度假獨院泳池平層別墅；二期包含：五星級酒店、商業街。度假酒店式公寓，占地約100000㎡

，建筑面積約100000㎡，共約1700套，每套面積約48—104㎡度假獨院泳池平層別墅，占地270000㎡，建筑面積約65000㎡.聯排別墅共約570套，每套別墅包括私家院落和私家泳池，每套面積約68—137㎡福灣4戶型：別墅以70-130平米的小戶型為主，公寓以40-80平典型戶型分析，MINI平層小別墅75㎡劣勢：產品為平層作為別墅無法打破人們傳統觀點，單層結構，缺乏空間層次感；空間格局緊湊，門教小臥室的擺放格局出現問題，休息區的床擺在房屋正中間，門對著床頭，在開在床頭優勢：休閑區空間大，有泡池，和私人泳池，度假氛圍濃休閑區生活區休閑區休息區福灣5典型戶型分析，MINI平層小別墅75㎡劣勢：休閑區生活區休閑典型戶型分析，MINI平層小別墅135㎡劣勢：產品為平層作為別墅無法打破人們傳統觀點；空間格局緊湊，門教小S型戶型拐角多休息區的床擺在房屋正中間，門對著床頭，在開在床頭休閑區的面積過于浪費優勢：休閑區空間打，有泡池，和私人泳池，度假氛圍濃休閑區休閑區休息區休息區生活區福灣6典型戶型分析，MINI平層小別墅135㎡劣勢：休閑區休閑區典型戶型分析：四星級酒店式公寓E戶型73㎡劣勢：戶型空間感較差，開間窄，進深太長休閑區所占面積過于浪費優勢：休閑區空間打，有泡池和空中庭院休息區休閑區休閑區生活區福灣7典型戶型分析：四星級酒店式公寓E戶型73㎡劣勢：休息區休閑區優劣勢：強勢的區域未來發展規劃是該項目的最大競爭點，但產品缺乏明顯的競爭力成為該項目的軟肋福灣8優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）熱帶氣候優勢建筑風格，園林做的很好商業、生活配套不完善戶型空間不好裝修標準低項目現場包裝不完善，無售樓處樣板房物品陳舊別墅樓層只有一層，看海效果不好機會（Opportunities）威脅（Threats）地處規劃核心地帶，交通便利產品本身打造的特點清水灣，海棠灣，富力灣周邊配套不完善優劣勢：強勢的區域未來發展規劃是該項目的最大競爭點，但產品缺1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡福灣1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山項目位置三亞市鹿嶺路27號（鹿回頭公園旁）開發商三亞鹿回頭旅游區開發有限公司容積率1.73

物業類型住宅、海景公寓、臨海別墅規模占地面積2066多畝，建筑面積100多萬平方米配套小區內有洲際酒店、豪華商業街、國際潛水基地、游艇會;臨近配套有:悅榕山莊酒店，洲際酒店六星級亞洲旗艦店，鹿回頭高爾夫球場（以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等。物管公司及費用世邦魏理仕物業公司；4.5元∕平米總戶數在售4期共700套公寓左右裝修標準5000元精裝修全套硬裝部分軟裝價格區間均價52000元/平方米交通情況距市區和大東海僅3分鐘車程開盤時間2008年10月1日1半山半島屬性：資源最稀缺的大規模旅游度假豪宅項目項目位置三亞市鹿嶺路27號（鹿回頭公園旁）開發商三亞鹿回頭一期三期四期（在售8棟高層公寓）二期五期（規劃中）2半山半島半島海上音樂廳半島藝術館教育中心項目物業類型豐富，包括高層公寓、洋房、別墅、復式配套極其完善，檔次較高，配備有教育中心、半島藝術館、海上音樂會所、游艇碼頭目前在售產品為4期8棟高層，包括4棟板式高層和4棟塔式高層規劃：項目規劃為5期開發，目前現售為4期，項目各種旅游休閑配套已初具規模，不斷成熟一期三期四期（在售8棟高層公寓）二期五期（規劃中）2半山半島戶型：空間的闊綽感和景觀視野的開闊大大提升了產品的核心價值，同時也提升了豪宅的檔次感3半山半島長達22米面寬，極大的提升了海景景觀面，提升了居住的品質感和尊貴感多達100平米的海景陽臺，所有的臥室和客廳圍繞其分布，提升了濱海度假的享受性超大客廳面寬，采光效果好，彰顯主人尊榮風范戶型：空間的闊綽感和景觀視野的開闊大大提升了產品的核心價值，先天性的稀缺地理景觀資源決定了項目領跑市場的豪宅屬性，產品的奢侈感與尊貴感營造更是錦上添花優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）獨一無二的優勢區域，天然雙海灣，靠龍首山及鹿回頭嶺，自然資源豐富。豪宅定位明確，戶型打造奢侈的度假空間。商業、生活配套不完善開發周期較長，先入住業主居住質量不受保證房屋面積使用率較低機會（Opportunities）威脅（Threats）冠名贊助“第一美差”的機會，有效的整合世界資源。國內為數不多的大型濱海復合地產價格昂貴，在如今市場及政策不利的情況下，容易被其他高性價比產品打壓。產品的“高端性”鎖定了客戶群體，有一定的局限性。4半山半島先天性的稀缺地理景觀資源決定了項目領跑市場的豪宅屬性，產品的1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡福灣1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山項目信息開發商中糧集團占地（㎡）

37萬地址亞龍灣國家旅游度假區建面（㎡）15萬建筑設計美國豪斯泰勒張思圖德設計事務所設計商業（㎡）承建商中天建設集團、宏潤建設集團等國家一級資質施工單位容積率

0.4物業管理北京凱萊物業有限公司綠化率

50%物管費公寓4.5元/月/平米別墅：6.5元/月/平米覆蓋率N/A

建筑類型別墅、洋房、公寓總戶數

1103總層數別墅3層、公寓11層車位比私家停車位均價獨棟別墅：3.5萬元/㎡；公寓：2.3萬元/㎡開盤日期預計11月低開三期配套項目擁有四大會所和兩大商業街區，生活配套非常完善1公主郡屬性：擁有成熟旅游配套的灣區度假項目項目信息開發商中糧集團占地（㎡）37萬地址亞龍灣國家旅三期預計2010年11月底開盤，將推出4層洋房80㎡一居室120㎡二居室及150-500平方米別墅別墅起價：5萬/㎡均價：6萬多/㎡;公寓均價：3-4萬/㎡三期一期二期公主郡2規劃：項目分三期開發，待售物業為洋房和別墅產品三期預計2010年11月底開盤，將推出4層洋房80㎡一居室1成熟的區域旅游配套與酒店集群、品牌發展商大手筆的投入是項目立足市場的核心競爭點公主郡3優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）地處亞龍灣核心地帶依山建筑，一海一灣一山，資源豐富別墅與高層相對獨立，私密性強，景觀視野開闊用材用料選用高檔品牌園林景觀打造完美中糧品牌亞龍灣酒店客群服務質量差銷售團隊差銷售推廣力度不夠社區商業配套差機會（Opportunities）威脅（Threats）亞龍灣區域拙見成熟本項目周邊項目的營銷措施成熟的區域旅游配套與酒店集群、品牌發展商大手筆的投入是項目立321個盤分析典型案例分析專題分析321個盤分析典型案例分析專題分析2專題分析客戶分析價格分析展示與包裝分析2專題分析客戶分析價格分析展示與包裝分析客戶分析1樓盤山水匯園山欽灣神州半島富力灣福灣清水灣香水灣1號半山半島公主郡30-3535-4040-4545-50>50各大樓盤的客戶年齡因產品屬性和價位不同會有所區別，但大多數都集中在40-50歲之間客戶分析1樓盤山水匯園山欽灣神州半島富力灣福灣清水灣香水灣1項目名稱客戶主要來源置業目的成交原因未成交原因山水匯園東北、江浙、西南東北、西南自住，江浙投資價位優勢，折扣空間大戶型位置不佳山欽灣北京、江浙投資為主暫未開盤暫未開盤君臨海東北、西南、華東、萬寧本地客戶投資、度假自住暫未開盤暫未開盤香水灣一號北京居多度假自住體現客戶尊貴感價位偏高富力灣華北、江浙投資、度假對產品本身喜愛價位偏高清水灣華北、江浙、東北自住、投資、度假區域的認可，產品的喜愛周邊配套不齊全福灣東北、江浙度假，自住認可區域，認可產品戶型，布局不合理半山半島北京、江浙及演藝圈明星自住度假居多認可產品，認可區域價位高公主郡北京、江浙、東北度假為主認可產品，認可區域生活配套不齊全客戶分析2購房大多帶有投資目的，豪宅項目以度假居多，中低端項目以度假養老兼投資居多?？蛻魜碓粗饕性跂|北、江浙、華北以及西南區域項目名稱客戶主要來源置業目的成交原因未成交原因山水匯園東北、2專題分析客戶分析價格分析展示與包裝分析2專題分析客戶分析價格分析展示與包裝分析價格分析1公寓：競爭激烈主要體現在70-200萬的總價區間，客戶選擇余地大，只能以性價比取勝，這也是目前市場走量較好的價格區間面積區間（㎡）50100150200250300501001502002503003504004505005506001500圖例山水匯園千洲灣長灘雨林寶蓮城博鰲灣子爵公館神州半島-君臨海富力灣清水灣福灣神州半島-朝陽海岸半山半島從圖表可看出：目前公寓市場主要面積區間集中在50-130平米之間，為1房和2房價格方面：總價集中在70-200萬之間從各項目價格競爭來看：山水匯園、博鰲灣占據了低端價位市場，這也是目前市場上走量比較樂觀的兩個樓盤高端市場如半山半島總價明顯高于其他樓盤，在淡市之下面臨很大的價格壓力中端市場神州半島-君臨海以其極高的性價比優勢，在價格方面掌握充分的制勝主動權清水灣：產品線長，總價區間大，在低價區間，以其性價比制勝價格分析1公寓：競爭激烈主要體現在70-200萬的總價區間，價格分析2別墅：競爭激烈主要體現在300-600萬的總價區間，客戶選擇余地大，只能以性價比取勝，這也是目前市場走量較好的價格區間面積區間（㎡）10020030040050060020030040050060070080090010002000400060008000圖例香水灣1號千洲灣長灘雨林子爵公館富力灣清水灣福灣7001200100西山度石梅山莊博鰲亞洲灣從圖表可看出：目前別墅市場主要面積區間集中在100-250平米之間，均為小戶型度假別墅價格方面：總價集中在300-1000萬之間從各項目價格競爭來看：別墅并不像公寓那樣，價位越低越好賣，走量較好的集中在中端價位400-800萬之間，如清水灣高端市場如香水灣1號總價明顯高于其他樓盤，在淡市之下面臨很大的價格壓力清水灣：產品線長，總價區間大，在低價區間，以其性價比制勝，成為市場的暢銷產品價格分析2別墅：競爭激烈主要體現在300-600萬的總價區間2專題分析客戶分析價格分析展示與包裝分析2專題分析客戶分析價格分析展示與包裝分析親海園林：最大限度的拉近與海的距離，打造看海、親海、近海的園林體系1園林風格海邊的浪漫氣息香水郡瀾，無邊際泳池，讓你涌向大海清水灣東南亞園林水系與海的結合拉近人與海的距離福灣——私家泳池親海園林：最大限度的拉近與海的距離，打造看海、親海、近海的園異域風情園林—福灣西班牙風情園林將西班牙建筑風格的渾厚與熱帶園林的結合暖色調與綠顏色的搭配，獨具風趣的園林小品等營造出一個輝煌豐富的環境，在這里始于自然歸于自然。園林風格1異域風情園林—福灣西班牙風情園林將西班牙建筑風格的渾厚與熱帶異域風情園林與當地文化結合—亞龍灣5號巴厘島風情園林園林風格1異域風情園林與當地文化結合—亞龍灣5號巴厘島風情園林園林風格異域風情園林與當地文化結合—亞龍灣5號巴厘島風情園林園林風格1異域風情園林與當地文化結合—亞龍灣5號巴厘島風情園林園林風格異域風情園林與當地文化結合—亞龍灣5號巴厘島風情園林（園林標示）園林風格1異域風情園林與當地文化結合—亞龍灣5號巴厘島風情園林（園林標特色園林小品給園林點綴園林風格1特色園林小品給園林點綴園林風格1仿古中式風格——香水灣1號、香水君瀾建筑風格2在海邊營造中國風，將北方絲竹，與海南的椰樹搭配在一起別有一番風味，在椰樹中尋找古韻仿古中式風格——香水灣1號、香水君瀾建筑風格2在海邊營造中國巴厘島建筑風格——亞龍灣5號2建筑風格巴厘島建筑風格——亞龍灣5號2建筑風格西班牙風格建筑——福灣2建筑風格西班牙風格建筑——福灣2建筑風格現代簡約是風格——富力灣、半山半島2建筑風格現代簡約是風格——富力灣、半山半島2建筑風格售樓處的展示與包裝，在彰顯樓盤氣質，營造銷售氛圍方面起著重大的意義3售樓處售樓處的展示與包裝，在彰顯樓盤氣質，營造銷售氛圍方面起著重大半山半島：最大的亮點是分區明確，動線分明，裝修高檔售樓處3吧臺接待區接待臺區位講解客戶恰談區客戶恰談區接待臺雕塑懸空層空間懸空層空間懸空層空間沙盤集中在人流動線交匯處有利益吸引客戶觀摩洽談區雕塑小品入口半山半島：最大的亮點是分區明確，動線分明，裝修高檔售樓處3吧半山半島售樓處展示效果售樓處3半山半島售樓處展示效果售樓處3半山半島售樓處展示效果售樓處3半山半島售樓處展示效果售樓處3清水灣：最大的亮點是體驗感強，同時空間開闊，很好的做到了空間的延展性辦公區沙盤洽談休息區接待處洽談區觀海臺看樓通道水系景觀入口出口吧臺售樓處3清水灣：最大的亮點是體驗感強，同時空間開闊，很好的做到了空間清水灣售樓處展示效果售樓處3清水灣售樓處展示效果售樓處3清水灣售樓處展示效果售樓處3清水灣售樓處展示效果售樓處3典型戶型：半山半島復式戶型樣板房，空間布局合理，全落地窗，視野性開闊，裝修細節處理的很好復式復式戶型二室一廳二衛一廚

139平米塑料質的單骨架樓梯，展現出設計者獨具匠心大量采用實木裝飾是南亞熱帶裝修的一大特色超大衛浴，給客戶展示出度假想象空間，也營造出度假奢華的私享空間樣板房賞析4典型戶型：半山半島復式戶型樣板房，空間布局合理，全落地窗，視清水灣的泰式別墅的精裝修細節做的很好，對客戶有較強的感染力（分為配飾，地漏，度假戶型三類來介紹）本樣板房的空間分布合理，臥室的細節做的很好，處理的很具有人性化，浴室給人的享受感很強，讓人一種一看到就想擁有的感覺樣板房賞析4樣板房采用半地下四周環繞采光，將采光度最大化，給顧客營造處一種很強的視覺效果清水灣的樣板區材質一般優點在于細節之處，和空間的搭配做到了極致，很好的營造了樣板體驗感本樣板區顏色的搭配和區域的規劃在加上擺上去的配件具有較強的感染力。泰式的輕紗幔帳多用于室外或者寬大的空間，用于一般空間內會將空間分割得較為凌亂。再加上暖色調影響，讓臥室更顯狹窄清水灣的泰式別墅的精裝修細節做的很好，對客戶有較強的感染力（321個盤分析典型案例分析專題分析321個盤分析典型案例分析專題分析今年7月，泰式別墅開盤當天銷售50套，半月之內銷售100套

9月11日開售的酒店式公寓，銷售再次飄紅，開盤當月熱銷200余套

前10個月實現銷售額65億

十一國慶期間，海南因洪災各樓盤陷入滯銷狀態，清水灣卻勁銷6個億

清水灣是怎樣煉成的？

今年7月，泰式別墅開盤當天銷售50套，半月之內銷售100套

清水灣成功密碼解讀導圖核心價值體系分期增值點產品線結構后期營銷系統展示面銷售力推廣策略渠道拓展定位清水灣成功密碼解讀導圖核心價值體系分期增值點產品線結構后期營清水灣最大的成功就是為客戶構建了一套非常完善的核心價值體系并很好的進行落地，引導了客戶的需求價值體系1365天度假新國度開發主題核心價值旅游價值打造度假元素苗彝文化村海洋展覽館12公里海岸線54棟高爾夫球會溫泉養生圣地游艇俱樂部國際商業配套萊佛士朱美拉超五星級酒店萬豪國際名品商業街產品打造核心度假產品海景別墅、公寓、洋房高爾夫別墅、洋房園景別墅、洋房、公寓清水灣最大的成功就是為客戶構建了一套非常完善的核心價值體系并結合分期推售節點，不斷給到客戶新的增值點，在清水灣鞏固老客戶，開拓新的客源起了很大的作用分期增值點2時間推售產品增值因素2010-3-28推售金色果嶺、蔚藍海岸、瀚海銀灘組團清水灣景觀大道展示面海景營銷中心展示面2009-12推售蔚藍海岸、金色果嶺洋房、別墅品牌商業街、高爾夫球會、會所投入使用2010年底推售高爾夫組團別墅國際名品商業街（免費購物）正式營業2011年初預計推售高爾夫組團產品6星級酒店正式營業開放后續推售產品待定2個貴族游艇碼頭、海洋展覽館將陸續開放結合分期推售節點，不斷給到客戶新的增值點，在清水灣鞏固老客戶以市場領導者的競爭角色，設計豐富的產品線進行市場需求的全面覆蓋是清水灣進可攻，退可守的制勝法寶產品線3劃分類別產品線劃分依據景觀資源高爾夫物業、海景物業、園景物業項目規模大，分區明確，景觀資源各不相同物業類型高爾夫別墅、高爾夫洋房、海景公寓、海景洋房、海景別墅、園景別墅、公寓、洋房依據內部土地價值層級與客戶細分不同面積區間別墅：105平米的泰式小院別墅到1415的一線海景別墅均有分布根據競爭市場，制定不同價位區間的產品線結構，并根據不同的市場環境，推售不同的產品線公寓：70-170平米均有分布洋房：68-335平米的一線海景洋房均有分布以市場領導者的競爭角色，設計豐富的產品線進行市場需求的全面覆無論是園林、海景資源、樣板房、售樓處，物管服務清水灣都給到客戶極大的視覺震撼和度假體驗感展示面4無論是園林、海景資源、樣板房、售樓處，物管服務清水灣都給到客無論是一線的銷售團隊還是后臺銷售管理，都體現了極高的作戰能力銷售力5銷售力一線銷售精英團隊打造銷售服務后臺強大支持團隊現場聘用大量的銷售員，達30多個采用末位淘汰制“筑夢天使”，通過全國性的銷售精英海選活動，選拔最優秀的銷售員，強化銷售團隊力量銷售后臺專人管理，解決客戶簽約、貸款等購房問題，為一線銷售員節省時間與精力，讓一線銷售員更專注于客戶跟進維護好老業主關系，不定期給老業主發送紀念品、生日賀卡，促進了老帶新短信追蹤：針對所有的來電，詳細記錄存檔，并根據銷售節點靈活短信跟進無論是一線的銷售團隊還是后臺銷售管理，都體現了極高的作戰能力島內全面的媒體封鎖、不間斷的事件活動以及在廣告主題上的別具匠心是海南任何一個項目無法比擬的推廣6島內全方位媒體封鎖島內不間斷的營銷事件廣告主題創意機場進站大廳所有的燈箱廣告東線高速T牌搜房、新浪、海南在線網絡投放海南日報不定期的整版投放短信不間斷的群發鳳凰衛視、中央電視廣告摩根士丹利戰略合作簽約儀式萊佛士、朱美拉等超五星級酒店簽約儀式全國媒體精英海南行清水灣高爾夫全國巡回邀請賽筑夢天使銷售精英海選活動情定清水灣婚紗攝影活動。。。。。。。。案名：從“雅居樂-清水灣”到“海南清水灣”，體現了由品牌嫁接項目價值到海南大氣候大資源價值項目價值的轉變。同時，在區域定位上，一直定位為三亞，而不是陵水，排除客戶的區域陌生感廣告主題：圍繞”365天度假新國度“這一核心概念，先打出”來海南看真正的?！皬娀陨淼馁Y源價值與競爭區隔，形成獨立的銷售主張(Usp）到后來打出”你的第二人生“來主張一種全新的生活方式，引起客戶的共鳴島內全面的媒體封鎖、不間斷的事件活動以及在廣告主題上的別具匠以島外分展點搭建和推介會為主，各地房展會、分銷為輔，清水灣傾巨資搭建了極其完善的島外客戶渠道渠道7清水灣全國分展點分布圖哈爾濱沈陽內蒙北京上海廣州深圳香港成都重慶西安三亞推介會安排：在能源城市舉辦項目專場推介會，如太原、大同、東北大慶等下階段計劃：從11月開始，以“我愛清水灣”為主題，進行全國20多個城市的巡回項目專場推介，首站選擇在北京以島外分展點搭建和推介會為主，各地房展會、分銷為輔，清水灣傾東線海岸樓盤調研分享報告東線海岸樓盤調研分享報告結論客戶對區域的界定越來越模糊，未來有可能取而代之的是“大海南”的概念，各項目要想在激烈的競爭中取勝，不能僅依靠自身的區域價值來形成有效的競爭區隔樓盤的綜合素質，在市場回歸理性的時代所扮演的角色極其重要。尤其是旅游度假配套設施的完善和旅游文化的植入，標志著海南旅游地產逐步實現升級市場不確定性風險背景下，競爭聚焦在產品的核心價值上，客戶在產品的“性”與“價”尋求平衡成為市場競爭的最敏感之處結論客戶對區域的界定越來越模糊，未來有可能取而代之的是“大海321個盤分析典型案例分析專題分析321個盤分析典型案例分析專題分析山水匯園中信山欽灣華潤石梅灣石梅山莊子爵公館香水灣1號香水君瀾富力灣清水灣福灣半山半島公主郡西山度山水匯園中信山欽灣華潤石梅灣石梅山莊子爵公館香水灣1號香水君1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山屬性：城郊板塊無強勢旅游資源的大型居住項目項目信息開發商瓊海兆南房地產開發有限公司占地50萬M2地址瓊海市海御東線與新海路交界處建面75萬M2代理商無樓棟數

64棟建筑類型公寓、洋房總戶數

10822戶均價6300元/平米產權住宅起價5800元/平米年限70年裝修標準毛坯綠化率

40％山水匯園1屬性：城郊板塊無強勢旅游資源的大型居住項目項目信息開發商瓊海戶型：以小戶型公寓為主打產品，產品以經濟實用為主要賣點，總價低，進入風險小戶型配比總套數套數比戶型面積A戶型45㎡18720%B戶型65m224026%D戶型67m228531%F戶型40m218823%合計900100%山水匯園一期七棟高層約900套，分為1梯4戶2梯4戶和1梯6戶，2梯6戶多種類型由于項目定位為比較經濟型的居住社區，戶型設計上也顯得比較保守，結構中規中矩，比較方正，適合長期居住與養老山水匯園2戶型：以小戶型公寓為主打產品，產品以經濟實用為主要賣點，總價優劣勢：淡市之下，產品的經濟實用性與較低的總價控制很好的切合了市場的需求主流，是眾多項目值得借鑒的地方優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）占地50萬畝，規模大，具備大盤的抗風險效應發展商在當地的品牌效應，前期老客戶資源豐富價格便宜，客戶易接受戶型不方正在瓊海市郊區板塊，項目周邊無任何配套房屋使用率不高，死角多機會（Opportunities）威脅（Threats）年底輕軌通車在瓊海設有站點，縮短到?？诤腿齺喌臅r間低價入市，震撼市場，贏得引領市場的主動權，也獲得客戶的認可市場環境的不確定性，導致客戶觀望的心態加劇，后續銷售受阻山水匯園3優劣勢：淡市之下，產品的經濟實用性與較低的總價控制很好的切合1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山屬性：擁有強勢海景資源的低密度旅游度假項目項目信息開發商海南海方、中信地產占地936畝地址瓊海市博鰲鎮玉帶灘南側正門嶺建面

19.26萬M2代理商上海天啟&開啟樓棟數

5棟建筑類型公寓、別墅總戶數

2500戶均價待定產權混合用地綠化率

65％年限55年山欽灣1屬性：擁有強勢海景資源的低密度旅游度假項目項目信息開發商海南戶型：戶型結構較傳統，缺乏明確的產品創新和市場競爭力戶型配比總套數套數比戶型面積A3-1戶型52㎡55022%A3-2戶型54m2130052％A3-3戶型80m235014％A3-5戶型130m21205%A3-6戶型117m21807%合計2500100%山欽灣一期五棟高層約2500套，分為1梯2戶1梯8戶主力戶型典型的海景公寓設計，進深長，面寬窄，陽臺大，廳臥合一將廚房設計簡化成廚吧，弱化居家功能，強化度假的空間感山欽灣2戶型：戶型結構較傳統，缺乏明確的產品創新和市場競爭力戶型配比優劣勢：內部配套的完善很好的提升了客戶的購買附加值，很好平衡了區域陌生感所帶來的抗性優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）項目占地936畝，中信地產打造社區內配套齊全海景景觀資源豐富毗鄰世界頂級高爾夫球場五星級酒店由知名品牌喜來登打理頂級球場將舉辦大型賽事交通不便利項目周邊無任何配套項目周邊居民少，安全不受保證機會（Opportunities）威脅（Threats）年底輕軌通車在博鰲設有站點，縮短到?？诤腿齺喌臅r間。機場也動工在建博鰲區內競爭樓盤多中信龍潭嶺和千舟灣獨棟別墅即將啟動山欽灣3優劣勢：內部配套的完善很好的提升了客戶的購買附加值，很好平衡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山屬性：橫跨幾大灣區的大型區域旅游度假綜合體項目神州半島-君臨海1項目信息開發商海南耀興置業占地（㎡）9420000M2地址萬寧市神州半島旅游度假區建面（㎡）

237613M2代理商北京偉業、易居中國樓棟數

7棟建筑類型公寓、別墅總戶數

1725戶均價1.3萬/平米（公寓）產權住宅起價1.2萬/平米（公寓）年限70年建筑類型公寓、別墅綠化率

49.3％屬性：橫跨幾大灣區的大型區域旅游度假綜合體項目神州半島-君臨戶型：空間的通透與闊綽感，大大的提升了客戶的度假體驗感與享受性，產品具有很強的競爭力戶型配比總套數套數比戶型面積A戶型144㎡-148m218911%C戶型86㎡-89m2113866%D戶型103m234520%E戶型131m2533%合計1725100%近7米的海景面寬，超大的海景陽臺，極大的提升了景觀資源的享受性臥室面積遠遠大于客廳，倍感闊綽與尊貴，產品特性體現了對度假生活的深刻理解弱化廚房功能，強化浴室空間的闊綽，空間有選擇的進行夸張與縮小，滿足了度假人群的放松、舒適的需求神州半島-君臨海2主力戶型分析戶型：空間的通透與闊綽感，大大的提升了客戶的度假體驗感與享受樣板房賞析神州半島-君臨海3樣板房賞析神州半島-君臨海3優劣勢：性價比是該項目打敗競爭對手的最大亮點，同時對度假旅游生活方式的深刻理解也是該項目才產品上的最大創新優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）政府重點規劃區域天然雙海景，6重景觀，自然資源豐富別墅與高層相對獨立，私密性強，景觀視野開闊用材用料選用高檔品牌周邊高端配套較多商業、生活配套不完善距離生活區較遠，生活購物完全依靠社區內部解決房屋使用率不高，公攤面積大機會（Opportunities）威脅（Threats）年底輕軌通車在神州半島獨立設有站點，大大縮短了至?？诤腿齺喌臅r間。各大高端酒店的入主，為區域內經濟增長起到拉動作用并非為神州半島唯一開發商，中信泰富、保利等知名開發商在島上均有土地。神州半島-君臨海4優劣勢：性價比是該項目打敗競爭對手的最大亮點，同時對度假旅游1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山項目位置陵水縣香水灣旅游度假區8區南段開發商海南富力房地產開發有限公司容積率0.24物業類型別墅、公寓、酒店式公寓規模占地面積1667500平米，建筑面積400000平米配套小區內有17000平米的中心商業街、醫療會所、康體理療中心、萬豪酒店、美食商業街、室內運動球館等。物管公司及費用海南富力物業管理公司；4.8元∕平米總戶數1500戶裝修標準2000元精裝修價格區間800-1700萬交通情況距三亞市區66公里，陵水縣城9公里開盤時間2008年8月1日1富力灣屬性：品牌發展商主導的擁有一線海景資源的大規模低密度旅游度假物業項目位置陵水縣香水灣旅游度假區8區南段開發商海南富力房地產優劣勢：發展商品牌以及低密度物業所帶來的度假舒適感是項目的優勢所在優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）所處區域優勢，交通便利。品牌開發商，前期的客戶積累豐富。配套較齊全，超市，餐廳，咖啡館已經開始營業。容積率低，環境好。因為開發商團隊，銷售員專業精神不夠。機會（Opportunities）威脅（Threats）所處區域未來發展空間較大。海南富力集團其他項目相繼開盤，將會很大提升開發商知名度。香水灣度假區競爭樓盤過多，客戶容易流失。政府對海棠灣的大力推廣和建設2富力灣優劣勢：發展商品牌以及低密度物業所帶來的度假舒適感是項目的優1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山項目信息開發商海南雅居樂房地產開發有限公司占地

10005000平米地址位于陵水縣東部沿海，跨越英州，新村兩個鄉鎮建面10000000平米建筑設計美國RTKL國際建筑事務所商業30萬平米承建商中天建設集團、宏潤建設集團等國家一級資質施工單位容積率

0.4物業管理雅居樂物（業）管理公司、第一太平戴維斯綠化率

35%總層數別墅3層、公寓14-26層車位比瀚海銀灘700車位均價泰式別墅均價4.5萬/平米，最低480萬/棟起；歐式別墅均價3.6萬/平米，最低700萬起；公寓均價2.6萬/㎡開盤日期2009年/3月/28日配套高爾夫球場、游艇碼頭、酒吧一條街、五星級球會、休閑會所、影劇院，星級酒店，商業街1雅居樂清水灣雅居樂清水灣屬性：品牌發展商主導，擁有強勢海景資源的灣區大盤項目信息開發商海南雅居樂房地產開發有限公司占地1000星海傳說一期星海傳說二期歐式，泰式別墅清水灣整個規劃布局星海傳說一期星海傳說二期清水灣整個規劃布局清水灣——星海傳說星海傳說組團距海5分鐘的路程，分為兩期開發：一期：泰式別墅60套左右歐式別墅60套左右；14套公寓；現已售罄。二期：主要是別墅系列，分為泰式別墅和歐式別墅和11棟公寓，現11棟公寓已經售罄，現售的是泰式和歐式別墅泰式別墅歐式別墅2雅居樂清水灣清水灣——星海傳說星海傳說組團距海5分鐘的路程，分為兩期開發瀚海銀灘位于清水灣大道和南海之間，離海有100米的距離，有22棟公寓，123套別墅和一條商業走廊組成海景別墅商業街游艇碼頭沙灘區現售SA3公寓，總共有195套。目前還剩下100套左右分布在SA3洋房、公寓SA33雅居樂清水灣瀚海銀灘位于清水灣大道和南海之間，離海有100米的距離，有2豐富的產品線結構，別墅總價區間的合理控制是產品暢銷的關鍵因素戶型類別戶型面積（㎡）總套數（套）贈送面積（㎡）樓層（層）泰式A2居室1051621052泰式B3居室1591621692泰式C3居室184951632泰式D2居室160191263歐式A13居室230831083歐式D13居室25055824歐式D23居室225161904歐式T12居室216210914公寓A2房2廳10911陽臺一半11

公寓B2房2廳1204陽臺一半11

公寓C1房2廳913陽臺一半11

公寓D單間7719陽臺一半11

公寓E1房2廳9725陽臺一半11

公寓F2房2廳1732陽臺一半11

公寓G2房2廳1661陽臺一半11

“星海傳說”組團別墅總共有947套，其中泰式別墅438套，歐式509套“瀚海銀灘”組團SA3號公寓貨量400多套公寓發售每層39套公寓現售：現泰式別墅A戶型105㎡已售罄推售方式：分階段分批量推售4雅居樂清水灣豐富的產品線結構，別墅總價區間的合理控制是產品暢銷的關鍵因素典型戶型分析：清水灣105㎡泰式小別墅本戶型首層為半地下室，客廳大，空間感強，客廳開闊有吧臺和臺球桌，在室內營造娛樂休閑氛圍。地下層平面圖（105㎡）娛樂區休息區5雅居樂清水灣典型戶型分析：清水灣105㎡泰式小別墅本戶型首層為半地下室，典型戶型分析：清水灣105㎡泰式小別墅本戶型一層客廳大，陽臺大，浴室大，營造度假奢華氛圍，采光井最有特色，采光度強。休閑區占面積大，生活區休息區采光井停車區休閑區6雅居樂清水灣典型戶型分析：清水灣105㎡泰式小別墅本戶型一層客廳大，陽臺優劣勢：依托品牌實力，大規模大手筆的開發，充分的體驗感，極具性價比優勢的核心產品是項目最大競爭力優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）地處熱帶氣候依南海而建，海灘景觀資源規劃配套豐富，酒店，高爾夫，商業配套完善戶型空間感強，裝修標準全裝品牌影響大開發周期長，投資升值大項目所在地配套不完善裝修檔次不夠，裝修材質不夠明細，裝修標準低無機場開發周期長享受年限較短機會（Opportunities）威脅（Threats）東線輕軌直接對本項目開通房產項目帶動周邊配套的發展周邊項目的競爭7雅居樂清水灣優劣勢：依托品牌實力，大規模大手筆的開發，充分的體驗感，極具1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡福灣1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山項目信息開發商重慶東和房地產開發公司占地（㎡）229333地址陵水自治縣東部沿海土福灣度假區中部建面（㎡）84570

建筑設計美國DVDA

商業（㎡）30000承建商重慶四建容積率

0.5物業管理海南東和酒店管理公司綠化率

52.7%物管費公寓4.8元/㎡；別墅5.8元/㎡入住時間

2011年11月建筑類型別墅、洋房、公寓總戶數

2200總層數別墅1層、公寓5-6層車位比

350均價公寓：4.7萬元/㎡別墅：5.7萬元/㎡開盤日期2008年/2月/6日配套總統SPA，私人會所，觀景海倫吧，商業街，學校，超市，醫療室，大型泳池屬性：比鄰國家海岸線的小規模海景度假項目福灣1項目信息開發商重慶東和房地產開發公司占地（㎡）22強勢的區域未來規劃，項目位于三亞海棠灣鎮藤橋河出?？跂|側，政府規劃為國際專業化休閑旅游度假新城1、750多米的海岸線及沙灘，具有優質的一線海景2、百年老椰林，為東和福灣的自然綠化加分；3、南向開發用地，南向海岸線，受海嘯和臺風的影響??；4、南田溫泉（7km)、蜈支洲島（10km）在項目周邊；5、直接由高速路開口抵達的項目平層mini小別墅海景公寓板房項目二期項目一期福灣2強勢的區域未來規劃，項目位于三亞海棠灣鎮藤橋河出?？跂|側，政項目目前處于尾盤銷售階段，在售物業分布相對比較零散洋房：1號樓90多套30-50㎡一線海景公寓，現售出1套別墅：J組團24套68-137㎡mini泳池別墅，現售出1套公寓：48—138㎡一線海景公寓福灣3項目目前處于尾盤銷售階段，在售物業分布相對比較零散洋房：1號戶型：別墅以70-130平米的小戶型為主，公寓以40-80平米的中小戶型為主戶型類別戶型面積（㎡）贈送面積樓層（層）L1泳池別墅1居室75.5贈送泳池，庭院平層L2泳池別墅2居室119贈送泳池，庭院平層L3泳池別墅3居室135.5贈送泳池，庭院平層海景公寓1居室42-81陽臺一半6-10A11居室68.57陽臺一半6-10E1居室72陽臺一半6-10D11居室60.7陽臺一半6-10D21居室48.6陽臺一半6-10D31房1廳77陽臺一半6-10

D41房1廳49陽臺一半6-10

F2房2廳166.8陽臺一半6-10

G1房2廳85陽臺一半6-10

5號樓戶型1房2廳42陽臺一半6-10

B21房2廳104陽臺一半6-10

C11房2廳100陽臺一半6-10

一期包含：度假酒店式一線海景公寓和度假獨院泳池平層別墅；二期包含：五星級酒店、商業街。度假酒店式公寓，占地約100000㎡

，建筑面積約100000㎡，共約1700套，每套面積約48—104㎡度假獨院泳池平層別墅，占地270000㎡，建筑面積約65000㎡.聯排別墅共約570套，每套別墅包括私家院落和私家泳池，每套面積約68—137㎡福灣4戶型：別墅以70-130平米的小戶型為主，公寓以40-80平典型戶型分析，MINI平層小別墅75㎡劣勢：產品為平層作為別墅無法打破人們傳統觀點，單層結構，缺乏空間層次感；空間格局緊湊，門教小臥室的擺放格局出現問題，休息區的床擺在房屋正中間，門對著床頭，在開在床頭優勢：休閑區空間大，有泡池，和私人泳池，度假氛圍濃休閑區生活區休閑區休息區福灣5典型戶型分析，MINI平層小別墅75㎡劣勢：休閑區生活區休閑典型戶型分析，MINI平層小別墅135㎡劣勢：產品為平層作為別墅無法打破人們傳統觀點；空間格局緊湊，門教小S型戶型拐角多休息區的床擺在房屋正中間，門對著床頭，在開在床頭休閑區的面積過于浪費優勢：休閑區空間打，有泡池，和私人泳池，度假氛圍濃休閑區休閑區休息區休息區生活區福灣6典型戶型分析，MINI平層小別墅135㎡劣勢：休閑區休閑區典型戶型分析：四星級酒店式公寓E戶型73㎡劣勢：戶型空間感較差，開間窄，進深太長休閑區所占面積過于浪費優勢：休閑區空間打，有泡池和空中庭院休息區休閑區休閑區生活區福灣7典型戶型分析：四星級酒店式公寓E戶型73㎡劣勢：休息區休閑區優劣勢：強勢的區域未來發展規劃是該項目的最大競爭點，但產品缺乏明顯的競爭力成為該項目的軟肋福灣8優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）熱帶氣候優勢建筑風格，園林做的很好商業、生活配套不完善戶型空間不好裝修標準低項目現場包裝不完善，無售樓處樣板房物品陳舊別墅樓層只有一層，看海效果不好機會（Opportunities）威脅（Threats）地處規劃核心地帶，交通便利產品本身打造的特點清水灣，海棠灣，富力灣周邊配套不完善優劣勢：強勢的區域未來發展規劃是該項目的最大競爭點，但產品缺1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡福灣1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山項目位置三亞市鹿嶺路27號（鹿回頭公園旁）開發商三亞鹿回頭旅游區開發有限公司容積率1.73

物業類型住宅、海景公寓、臨海別墅規模占地面積2066多畝，建筑面積100多萬平方米配套小區內有洲際酒店、豪華商業街、國際潛水基地、游艇會;臨近配套有:悅榕山莊酒店，洲際酒店六星級亞洲旗艦店，鹿回頭高爾夫球場（以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等。物管公司及費用世邦魏理仕物業公司；4.5元∕平米總戶數在售4期共700套公寓左右裝修標準5000元精裝修全套硬裝部分軟裝價格區間均價52000元/平方米交通情況距市區和大東海僅3分鐘車程開盤時間2008年10月1日1半山半島屬性：資源最稀缺的大規模旅游度假豪宅項目項目位置三亞市鹿嶺路27號（鹿回頭公園旁）開發商三亞鹿回頭一期三期四期（在售8棟高層公寓）二期五期（規劃中）2半山半島半島海上音樂廳半島藝術館教育中心項目物業類型豐富，包括高層公寓、洋房、別墅、復式配套極其完善，檔次較高，配備有教育中心、半島藝術館、海上音樂會所、游艇碼頭目前在售產品為4期8棟高層，包括4棟板式高層和4棟塔式高層規劃：項目規劃為5期開發，目前現售為4期，項目各種旅游休閑配套已初具規模，不斷成熟一期三期四期（在售8棟高層公寓）二期五期（規劃中）2半山半島戶型：空間的闊綽感和景觀視野的開闊大大提升了產品的核心價值，同時也提升了豪宅的檔次感3半山半島長達22米面寬，極大的提升了海景景觀面，提升了居住的品質感和尊貴感多達100平米的海景陽臺，所有的臥室和客廳圍繞其分布，提升了濱海度假的享受性超大客廳面寬，采光效果好，彰顯主人尊榮風范戶型：空間的闊綽感和景觀視野的開闊大大提升了產品的核心價值，先天性的稀缺地理景觀資源決定了項目領跑市場的豪宅屬性，產品的奢侈感與尊貴感營造更是錦上添花優勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）獨一無二的優勢區域，天然雙海灣，靠龍首山及鹿回頭嶺，自然資源豐富。豪宅定位明確，戶型打造奢侈的度假空間。商業、生活配套不完善開發周期較長，先入住業主居住質量不受保證房屋面積使用率較低機會（Opportunities）威脅（Threats）冠名贊助“第一美差”的機會，有效的整合世界資源。國內為數不多的大型濱海復合地產價格昂貴，在如今市場及政策不利的情況下，容易被其他高性價比產品打壓。產品的“高端性”鎖定了客戶群體，有一定的局限性。4半山半島先天性的稀缺地理景觀資源決定了項目領跑市場的豪宅屬性，產品的1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡福灣1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山項目信息開發商中糧集團占地（㎡）

37萬地址亞龍灣國家旅游度假區建面（㎡）15萬建筑設計美國豪斯泰勒張思圖德設計事務所設計商業（㎡）承建商中天建設集團、宏潤建設集團等國家一級資質施工單位容積率

0.4物業管理北京凱萊物業有限公司綠化率

50%物管費公寓4.5元/月/平米別墅：6.5元/月/平米覆蓋率N/A

建筑類型別墅、洋房、公寓總戶數

1103總層數別墅3層、公寓11層車位比私家停車位均價獨棟別墅：3.5萬元/㎡；公寓：2.3萬元/㎡開盤日期預計11月低開三期配套項目擁有四大會所和兩大商業街區，生活配套非常完善1公主郡屬性：擁有成熟旅游配套的灣區度假項目項目信息開發商中糧集團占地（㎡）37萬地址亞龍灣國家旅三期預計2010年11月底開盤，將推出4層洋房80㎡一居室120㎡二居室及150-500平方米別墅別墅起價：5萬/㎡均價：6萬多/㎡;公寓均價：3-4萬/㎡三期一期二期公主郡2規劃：項目分三期開發，待售物業為洋房和別墅產品三期預計2010年11月底開盤，將推出4層洋房80㎡一居室1成熟的區域旅游配套與酒店集群、品牌發展商大手筆的投入是項目立足市場的核心競爭點