無限風光在龍泉——開啟成都“新國際化”休閑新城的帷幕2007.9.22謹呈：成都國地置業(yè)有限公司無限風光在龍泉——開啟成都“新國際化”休閑新城的帷幕20偉業(yè)顧問所提供的是協(xié)助成都國地置業(yè)將龍泉皇冠湖項目打造成符合城市發(fā)展的和領先于時代的“新國際化”休閑新城的方法以及達成目標的過程偉業(yè)顧問所提供的上篇·項目認識下篇·項目合作合作建議書——目錄偉業(yè)目標與目標解讀三個代表—項目初步認識及運作核心問題探討項目風險認識大盤開發(fā)的要點——研究思路偉業(yè)所提供的服務內(nèi)容和工作方法取費標準偉業(yè)主要工作人員及個人相關經(jīng)歷偉業(yè)當前服務別墅及別墅操作經(jīng)驗上篇·項目認識下篇·項目合作合作建議書——目錄偉業(yè)目偉業(yè)目標與目標解讀上篇·項目認識1、偉業(yè)目標2、目標解讀偉業(yè)目標與目標解讀上篇·項目認識1、偉業(yè)目標以未來作標尺，成就國地品牌共同打造成都“新國際化”休閑新城偉業(yè)希望，能協(xié)助開發(fā)商將成都皇冠湖乃至龍泉區(qū)域打造成一個符合城市發(fā)展和土地成長趨勢、且符合未來廣闊市場需求的“休閑新城”；同時通過對本項目未來整體運作的前瞻性思考，實現(xiàn)項目最大價值并確立國地“成熟遠見”的高端品牌形象。

偉業(yè)目標5以未來作標尺，成就國地品牌偉業(yè)希望，能協(xié)助開發(fā)成功的“大盤項目”必然是三個方面的綜合成功：市場、產(chǎn)品、操作

大盤項目的成功決不是偶然的，成功的大盤項目必然是綜合因素的成功，而其中最核心的就是市場、產(chǎn)品和操作三個要素，三方面缺一不可。

市場層面：準確把握市場動態(tài)，深入挖掘市場需求，找準市場空間，順應或引導市場發(fā)展趨勢是項目成功的基礎；產(chǎn)品層面：細致的區(qū)域研究和用地價值分析，以及在市場需求基礎上具有前瞻性和創(chuàng)新性的規(guī)劃和產(chǎn)品設計，是項目獲得成功的有力保證操作層面：合理科學的分期及分區(qū)開發(fā)策略，多方資源的整合，以及嚴格的操作管理和高標準的執(zhí)行力，是項目實現(xiàn)成功的必要條件。

目標解讀6成功的“大盤項目”必然是三個方面的綜合成功：大盤項目“三個代表”—項目初步認識及運作核心問題探討1、項目背景條件2、項目特性分析——三個代表3、從三個代表引出的核心問題上篇·項目認識“三個代表”—項目初步認識及運作核心問題探討1、項目背景條項目背景條件本項目隸屬成都龍泉驛片區(qū)，位于龍泉街，距龍泉市區(qū)約2KM用地性質(zhì)：綜合用地建設用地面積：約4.5平方公里建筑控制面積：總建筑面積待定項目占地規(guī)模巨大，處于一級開發(fā)階段，可能的主要開發(fā)物業(yè)類型為高端住宅、別墅，同時有相當數(shù)量的酒店公建和旅游休閑物業(yè)，因此為典型的城市邊緣大型綜合區(qū)域開發(fā)項目！8項目背景條件本項目隸屬成都龍泉驛片區(qū)，位于龍泉街，距龍泉市區(qū)項目背景條件位于成都近郊，既與主城相區(qū)隔，又與城市相聯(lián)系；位于成都東郊，處于成都未來城市發(fā)展規(guī)劃的主要方向上；龍泉驛區(qū)558平方公里9項目背景條件位于成都近郊，既與主城相區(qū)隔，又與城市相聯(lián)系；龍項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：『城市性』從成都市區(qū)走東三環(huán)路，然后沿老成渝路，車行約20-30分鐘內(nèi)即可到達項目地塊，項目位置距離各大城市中心僅半小時車程，作為一個正在迅猛擴展的大城市而言，如此突出的距離優(yōu)勢，未來必可具有較為鮮明的城市性。『離塵不離城』項目大區(qū)域內(nèi)山水資源豐富，龍泉山、龍泉湖以及充沛的水資源使得未來居住者既可輕松擁有優(yōu)雅安靜的自然環(huán)境，同時距離城區(qū)很近，沒有失去城市氛圍，可以算是真正的“離塵不離城”。10項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：10項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：『交通便利』從成都市區(qū)有數(shù)條高等級的道路可以直達項目區(qū)域與，無論是三環(huán)路，還是老成渝路，乃至成龍大道，道路條件均非常良好。較好的可達性、通暢的道路，舒適的行車道路條件將會使得區(qū)域迅速成熟。11項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：11項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：『休閑度假』成都本來就是一個休閑都市，而在成都，龍泉區(qū)域也是一個休閑氣氛很濃的區(qū)域，龍泉山、龍泉湖、大大小小的“農(nóng)家樂”、洛帶古鎮(zhèn)等，都為項目區(qū)域奠定了很好的休閑認知基礎。隨著成都城市化進程的迅速加快，尤其是城市向東向南發(fā)展的大方向逐漸清晰，和交通高速公路網(wǎng)的完善，項目區(qū)域未來將很快會被納入到市區(qū)版圖，因而也就被賦予了剛高的發(fā)展預期。12項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：12項目特性分析特性二：水環(huán)境優(yōu)越關鍵詞：『皇冠湖』項目區(qū)域內(nèi)水資源豐富，充沛的流量和美好的水景均可以加以利用，雖然水資源在成都并不是稀缺的，但是對水的充分利用也是高檔區(qū)域和優(yōu)雅環(huán)境的必備條件，以水主題為主要特征的皇冠湖應該成為項目的中心和核心。『灣和島』歷來河流的轉(zhuǎn)彎和灘涂處就充滿了詩情畫意，尤其對于內(nèi)陸城市的居民而言，人們對于港灣和島嶼的向往更是超出一般，而本項目所具備了“灣和島”的地理形態(tài)條件，因而從環(huán)境景觀上具備了高端社區(qū)的天生稟賦。13項目特性分析特性二：水環(huán)境優(yōu)越關鍵詞：13項目特性分析特性二：水環(huán)境優(yōu)越關鍵詞：『皇冠湖生態(tài)走廊』水環(huán)境往往和生態(tài)概念不可分割，因此本項目結(jié)合區(qū)域地形，可打造出皇冠湖生態(tài)區(qū)，與環(huán)城市綠化隔離帶、“龍泉山”風景區(qū)、“天鵝湖”等若干綠色生態(tài)資源一起，構(gòu)成區(qū)域的綠色生態(tài)屏障。如此，皇冠湖為核心的綠色生態(tài)走廊對本項目不僅提供了無以倫比的河景和綠色，更保證了區(qū)域上好的生態(tài)環(huán)境。14項目特性分析特性二：水環(huán)境優(yōu)越關鍵詞：14項目特性分析特性三：大規(guī)模開發(fā)/復合開發(fā)關鍵詞：『復合開發(fā)』本項目總占地約4.5平方公里，如此巨大的規(guī)模，必然要求其業(yè)態(tài)復合，其中將包含有住宅、酒店、商業(yè)、學校、寫字樓等多種物業(yè)，因而本項目也必然成為一個大規(guī)模的復合開發(fā)典型項目。復合型物業(yè)的開發(fā)必然涉及到物業(yè)配比、分區(qū)、分期和資金分配等方面的研究。『動態(tài)』4.5平方公里的規(guī)模對于區(qū)域開發(fā)項目而言，可謂為微型城鎮(zhèn)的開發(fā)，尤其針對高端物業(yè)來講，開發(fā)周期將持續(xù)較長時間，因此對于本項目而言，動態(tài)的，具有前瞻性的結(jié)合區(qū)域發(fā)展來分析市場和產(chǎn)品研究顯得更為重要。15項目特性分析特性三：大規(guī)模開發(fā)/復合開發(fā)關鍵詞：15項目特性分析成都新國際化休閑新城——項目的“三個代表”從項目的基本特性延展，結(jié)合偉業(yè)對城市發(fā)展脈絡研究和區(qū)域開發(fā)的經(jīng)驗積累，我們對本項目的發(fā)展判斷提出“成都新國際化休閑新城”的概念，這個概念可以用“三個代表”來闡述：『城市化浪潮下的新興副都心』本項目將是成都郊區(qū)城市化發(fā)展趨勢的典型項目代表。『空白帶來希望』本項目將是城市邊緣區(qū)位高端復合開發(fā)的典型項目代表。『更具活力的新國際化休閑新城』本項目是未來成都城市主流“本土國際化”高端客群的典型別墅代表。16項目特性分析成都新國際化休閑新城——項目的“三個代表”從項目項目特性分析三個代表之一：城市化浪潮下的新興副都心本項目將是成都郊區(qū)城市化進程新城建設的典型代表『城市中的島嶼』、『城市港灣』隨著城市化進程逐漸提速，成都城市重心不斷向東和南遷移，包括周邊交通配套的迅速完善，以及本項目開發(fā)對區(qū)域所帶來的影響，項目所在地目前非常明顯的郊區(qū)田園感，將逐漸呈現(xiàn)越來越明顯的城市化特征，進而形成新的城市副都心。本項目中的湖泊和河流也將由一條原來的灌溉水渠過渡成城市景觀湖泊和河流，未來的區(qū)域區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€完整的，與老城區(qū)相銜接的高檔濱水城市景觀軸帶。蜿蜒穿城的河流，眾多節(jié)點處呈現(xiàn)出“城市港灣”的特征，這些“港灣”未來也將因其充滿情趣的設計成為新的城市觸媒。17項目特性分析三個代表之一：城市化浪潮下的新興副都心本項目將是項目特性分析三個代表之二：空白帶來希望本項目將是城市邊緣復合開發(fā)項目的典型代表『后發(fā)優(yōu)勢』如前文所述，本項目具有較好的交通條件，因此處于交通帶動地帶，區(qū)域中目前已經(jīng)開發(fā)較少，相比成都市區(qū)和成都南部、北部城區(qū)，可謂“空白地帶”，因此作為成都未來城市發(fā)展的主方向，本項目因為位置優(yōu)勢和自身的復合業(yè)態(tài)組成而具有了強勁的后發(fā)優(yōu)勢。『主題商業(yè)』、『精致酒店』、『休閑娛樂中心』在復合開發(fā)中，非居住類業(yè)態(tài)往往對項目的成敗起到至關重要的影響，因此本項目開發(fā)中，商業(yè)和酒店類物業(yè)的規(guī)劃和開發(fā)是關鍵。而參考其他高端區(qū)域開發(fā)的經(jīng)驗情況，建議項目引入高端主題商業(yè)休閑配套，提升區(qū)域形象，帶動區(qū)域土地升值，而酒店物業(yè)采用精致酒店的形式，從而為此類城市邊緣的高檔區(qū)域開發(fā)提供一種成功的開發(fā)模式。18項目特性分析三個代表之二：空白帶來希望本項目將是城市邊緣復合項目特性分析三個代表之三：更具活力的新國際化休閑新城本項目將是本土國際化客群的典型代表『本土國際化』和『主導文化』在一定程度上，居住者的特征，將決定區(qū)域的整體特征，因而本項目的未來居住者，項目的主力客群將對項目的整體形象和檔次起到?jīng)Q定性的影響。根據(jù)我們的初步認識，本項目將是“本土國際化”客群的最適合載體。所謂“本土國際化”，即以本地文化為主導的，具有國際化視野和認知高度的生活意識模式，對本項目而言，客群應該是以中國文化為主導文化，但是普遍具有國際化的教育、工作或者生活背景的高端人群。從目前成都發(fā)展情況來看，作為一個西南地區(qū)的中心城市，因其豐富的旅游資源、絕佳的居住條件和成熟的城市配套，成都具有很強的中心效應，未來也必將吸引更多的外埠乃至外國中高端客群的進入，而本項目也與成都的整體氣質(zhì)相一致，因此作為一個極具城市規(guī)劃示范作用的“休閑新城”，它的商業(yè)、生活配套的良性發(fā)展具有更高遠的社會意義。由于區(qū)域的屬性和客群的個性影響，此區(qū)域的商業(yè)、配套模式具有非常明顯的專屬性。而本項目相比成都其他發(fā)展區(qū)域，具有一定的差異，因而也就決定了我們應該首先明確主導文化，進而打造符合“本土國際化”客群要求的專署居住城市區(qū)。19項目特性分析三個代表之三：更具活力的新國際化休閑新城本項目將項目核心問題從三個代表導出的核心問題：根據(jù)前面對項目特性的分析，我們針對本項目未來的工作將圍繞以下幾個核心問題展開：問題一：如何把握城市化進程下的各種物業(yè)市場走勢？房地產(chǎn)市場發(fā)展瞬息萬變，本項目4.5平方公里的規(guī)模和較長的開發(fā)周期需要開發(fā)商對于項目所處的市場環(huán)境具有清晰的認識，包括供應量、價格走勢、分布特征、競爭環(huán)境、政策等方面準確把握，同時具有足夠的前瞻性，才能確保項目的定位符合市場并適度超前，在未來的市場格局中占據(jù)先機。問題二：誰是本項目的購買者？誰又是本項目的使用者？雖然是出于一級開發(fā)階段，但是研究項目的客戶究竟是誰？他們來自于何處，以及他們的需求特性，和自身成長特性是什么？也是必要的基礎工作。偉業(yè)將憑借在全國房地產(chǎn)市場十余年的經(jīng)驗，尤其是在大盤開發(fā)和高端物業(yè)開發(fā)領域的操作經(jīng)驗，將對項目可能的潛在客戶進行深入研究和驗證，從而準確給出項目的目標客群，并為項目的最終開發(fā)提供可靠的參考。20項目核心問題從三個代表導出的核心問題：根據(jù)前面對項目特性的分項目核心問題從三個代表導出的核心問題：問題三：項目產(chǎn)品規(guī)劃設計的核心特點是什么？本項目規(guī)模巨大，業(yè)態(tài)復雜，因而必須找出項目的核心競爭力，和核心規(guī)劃主題。規(guī)劃設計中要考慮的不僅僅是要考慮區(qū)域的現(xiàn)狀特征，未來發(fā)展趨勢，而且要結(jié)合定位，提煉出差異性的亮點和核心價值，更要預先考慮到目標客戶的生活方式、審美要求、功能要求和購買心理特征，最后還要考慮整體社區(qū)的分區(qū)和分期，業(yè)態(tài)互動關系，以及與競爭項目的競爭差異化要求。偉業(yè)顧問將依托強大的區(qū)域研究和規(guī)劃策劃能力，可以深刻挖掘區(qū)域價值，同時將末端客戶需求和前端設計研發(fā)有效結(jié)合，幫助開發(fā)商制定出既符合區(qū)域特征，同時又能滿足客戶需要，又符合市場競爭要求，具有國際化水準的規(guī)劃建議。問題四：項目的操作關鍵節(jié)點在哪里？作為大盤開發(fā)而言，項目的成敗不僅僅在于前期策劃定位和規(guī)劃設計，項目運營模式的操作和執(zhí)行也是決定項目成功與否的關鍵環(huán)節(jié)。那么本項目作為一個大規(guī)模新城鎮(zhèn)開發(fā)項目，它在操作和執(zhí)行方面相比常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)又有哪些關鍵環(huán)節(jié)和關鍵問題呢？偉業(yè)顧問將聯(lián)合相關資源單位，在項目的前期、中期及后期提供全面、貼身、全過程的操作和執(zhí)行層面的顧問和輔助工作，以保證項目的策劃研究定位和規(guī)劃設計能夠準確和完美的實現(xiàn)，從而創(chuàng)造經(jīng)典，成就品牌。21項目核心問題從三個代表導出的核心問題：問題三：項目產(chǎn)品規(guī)劃項目風險認識上篇·項目認識項目風險認識上篇·項目認識項目整體定位和區(qū)域發(fā)展之間的風險 本項目開發(fā)規(guī)模巨大，因而也受到區(qū)域發(fā)展的一定影響，同時項目開發(fā)的長周期性特點，也使得項目的定位與區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃存在很多直接的關聯(lián)點，區(qū)域發(fā)展的不確定性使得項目的整體定位具有一定的風險。規(guī)劃產(chǎn)品設計的風險 著眼于城市發(fā)展動態(tài)過程，項目的規(guī)劃設計需要適度超前，而整體規(guī)劃設計的結(jié)果也和需求變化的過程存在一定程度的不對等，同時還要為產(chǎn)品預留升級空間，因此風險是必然的。運營及公建類物業(yè)的運作風險 商業(yè)配套和公建部分的開發(fā)對資金要求很高，且受市場不確定性因素更多，因而能否合理的確定公建部分的規(guī)劃指標和功能分區(qū)，乃至開發(fā)策略，構(gòu)成了本項目的重要風險。政策風險 政府政策對于市場的影響也是本項目操作的風險之一。項目風險認識項目風險主要來自于以下四個方面：23項目整體定位和區(qū)域發(fā)展之間的風險項目風險認識項目風險主要來自大盤開發(fā)的要點——研究思路1、市場：站在成都市場判斷未來別墅市場走勢2、規(guī)劃：從國內(nèi)外案例中擷取產(chǎn)品特點3、操作：從國內(nèi)外案例中看大盤項目的操作借鑒點4、結(jié)論：產(chǎn)品及操作初步建議上篇·項目認識大盤開發(fā)的要點——研究思路1、市場：站在成都市場判斷未來別墅成都城市印象北京別墅分布基本特征：布局分散 突破“傳統(tǒng)的別墅居住區(qū)”到各個區(qū)域，甚至遠郊區(qū)縣。蛙跳式發(fā)展趨勢

隨著城市道路的發(fā)展，呈“蛙跳式”發(fā)展趨勢。板塊特征明顯 從傳統(tǒng)的別墅區(qū)到新興的別墅發(fā)展帶，板塊格局逐漸形成。25成都城市印象北京別墅分布基本特征：布局分散25操作初步建議四個關鍵點控制與八大流程通過以上對一些典型案例的分析，特別是結(jié)合其市場表現(xiàn)，總結(jié)出別墅項目在操作過程中的一些關鍵問題，同時結(jié)合本項目實際情況，建議在操作過程中需要注意以下四個關鍵點、八大流程。26操作初步建議四個關鍵點控制與八大流程通過以上對一些典型案例的操作初步建議四個關鍵點控制1.整體定位階段——準確把握區(qū)域發(fā)展價值和未來客戶變化特征，指導規(guī)劃和產(chǎn)品設計。2.規(guī)劃設計階段——有效整合與控制各種專業(yè)設計資源，將定位貫徹到規(guī)劃和設計中去。3.開發(fā)調(diào)整階段——大盤項目開發(fā)的周期非常長，所面對的問題也非常廣泛，因此長期跟進和不斷的調(diào)整是不可避免的，偉業(yè)可以提供長期戰(zhàn)略性服務。4.推廣銷售階段——后期的營銷推廣也需提前考慮，有利于項目的整體性和延續(xù)性。偉業(yè)優(yōu)勢：經(jīng)過10余年的市場積累，多個城市的大盤研究案例，以及來自全國的近萬份有效高端客戶名單，可以配合開發(fā)商與政府共同進行整體發(fā)展方向的確定。偉業(yè)優(yōu)勢：一方面?zhèn)I(yè)自身擁有強大的建筑專業(yè)團隊，在跟進設計時能夠配合開發(fā)商進行有效控制，另一方面?zhèn)I(yè)也可以整合其他專業(yè)團隊。偉業(yè)優(yōu)勢：對于西南市場的重視和多個大盤開發(fā)長期跟進服務的經(jīng)驗，使得我們有信心與開發(fā)商共同進行項目的推進。偉業(yè)優(yōu)勢：從前期策劃、規(guī)劃設計，到后期的營銷推廣，偉業(yè)的全功能綜合性服務能力是偉業(yè)的最大優(yōu)勢，從大盤項目運作角度而言，也是最為合理的。27操作初步建議四個關鍵點控制1.整體定位階段——準確把握區(qū)域操作初步建議八大流程市場策劃與定位產(chǎn)品策劃與定位設計管理產(chǎn)品實施準備實施期技術顧問現(xiàn)場包裝顧問銷售代理物業(yè)管理如右側(cè)房地產(chǎn)開發(fā)流程圖，典型別墅項目的開發(fā)主要包含八大流程，每個流程都十分重要。而且，相比常規(guī)的普通住宅類物業(yè)，這八大流程也更為復雜，在很多環(huán)節(jié)與常規(guī)住宅的開發(fā)存在明顯差異。偉業(yè)顧問綜合多年高端物業(yè)和別墅物業(yè)的操作經(jīng)驗，結(jié)合其他專業(yè)機構(gòu)，可以對各個流程中的專業(yè)環(huán)節(jié)給與專業(yè)和全面的顧問服務和資源支持。28操作初步建議八大流程市場策劃與定位產(chǎn)品策劃與定位設計管理產(chǎn)品產(chǎn)品初步建議現(xiàn)狀產(chǎn)品分析原規(guī)劃產(chǎn)品類型較多，且建成物業(yè)形象較差，需要改建或重建。物業(yè)類型套數(shù)獨棟430套雙拼272套聯(lián)排189套29產(chǎn)品初步建議現(xiàn)狀產(chǎn)品分析原規(guī)劃產(chǎn)品類型較多，且建成物業(yè)形象較產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議建議重新梳理用地，進行組團化處理、明顯分區(qū)！各組團之間可以保持相對統(tǒng)一、純粹的風格；每個組團或者分區(qū)之間可以擁有不同的風格；“組團化處理和明顯分區(qū)”一方面可以方便項目進行分期開發(fā)，另一方面適應市場不同的需求。30產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議建議重新梳理用地，進行組團化處理、明產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議通過與分區(qū)、景觀處理等的結(jié)合考慮，提出“島”的概念！由于項目的位置特點，整個項目可以看成是一個相對安靜、私密的“大島”；通過水系的處理被分成若干“小島”；每個“小島”被賦予不同的風格與含義，且檔次也存在一定區(qū)別。31產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議通過與分區(qū)、景觀處理等的結(jié)合考慮，提產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議會所用地酒店用地建議用地位置進行調(diào)整！會所與酒店統(tǒng)一考慮；每個組團分散設置一些必要的商業(yè)配套；保證別墅區(qū)內(nèi)有較好的景觀綠化環(huán)境。注重產(chǎn)品品質(zhì)打造！32產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議會所用地酒店用地建議用地位置進行調(diào)整產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品初步建議打造100%純獨棟的概念，建議取消聯(lián)排與雙拼；根據(jù)目前的規(guī)劃指標，共計約891套，住宅建設用地51.5141萬平米，平均每戶占地約578平方米。建議通過一些手段的處理，賦予每戶更多的庭院面積，例如車庫設在地下，做成帶電梯的三層等。建議通過目標客群的需求深訪指導單體設計！33產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品初步建議打造100%純獨棟的概念，建議取消產(chǎn)品初步建議景觀初步建議景觀處理上，注意與溫榆河自然景觀和高爾夫景觀資源的融合利用！通過水系的處理，形成“灣”和“島”的概念！34產(chǎn)品初步建議景觀初步建議景觀處理上，注意與溫榆河自然景觀和高產(chǎn)品初步建議學校和酒店建議學校引入國際學校或者高水準的私立學校！酒店做成“精致酒店”或“設計酒店”，并與會所相結(jié)合，提高檔次和品位！35產(chǎn)品初步建議學校和酒店建議學校引入國際學校或者高水準的私立學下篇·項目合作Ⅰ.偉業(yè)所提供的服務內(nèi)容和工作方法服務內(nèi)容工作方法下篇·項目合作Ⅰ.偉業(yè)所提供的服務內(nèi)容和工作方法服務服務內(nèi)容在綜合考慮本項目特征及所面臨的核心問題基礎上，結(jié)合別墅項目操作過程中的關鍵點和難點，此次偉業(yè)所提供的服務內(nèi)容包括以下三個階段：第一階段：市場與產(chǎn)品定位初步階段基礎研究項目分析（用地、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展、政策、開發(fā)商需求等）市場分析北京別墅市場現(xiàn)狀特征與發(fā)展趨勢預測分析項目所處競爭區(qū)域分析典型案例研究目標客戶初步分析別墅產(chǎn)品專題研究2.綜合分析與定位假設提出（項目優(yōu)劣勢分析、初步靜態(tài)測算）3.定位的提出（包括整體定位，初步的市場與產(chǎn)品定位）4.配合金隅確定相關設計單位37服務內(nèi)容在綜合考慮本項目特征及所面臨的核心問題基礎上，結(jié)合別服務內(nèi)容第二階段：定位深化與規(guī)劃方案設計跟進定位深化研究重點案例研究（主要從市場競爭、產(chǎn)品等角度對案例進行深入研究）目標客戶深入訪談專題研究別墅產(chǎn)品專題深入研究市場與產(chǎn)品定位修正與深化2.其它相關專題研究（例如單體、園林等）3.規(guī)劃方案設計跟進4.動態(tài)測算以配合分期開發(fā)計劃38服務內(nèi)容第二階段：定位深化與規(guī)劃方案設計跟進定位深化研究38服務內(nèi)容第三階段：單體及各項設計深入跟進產(chǎn)品相關專題研究酒店專題Golf專題配套設施專題等2.繼續(xù)目標客戶需求專題研究，以指導單體及其它專項設計3.包括單體及各專項設計跟進39服務內(nèi)容第三階段：單體及各項設計深入跟進產(chǎn)品相關專題研究39工作方法整體的工作方式采取“互動、刷油漆”的方式，強調(diào)定位以及設計方案的不斷深化；發(fā)揮偉業(yè)全程產(chǎn)品設計跟進的能力，實現(xiàn)與甲方和設計方三方的有效互動，保證定位理念在產(chǎn)品中給予充分體現(xiàn)；強調(diào)專題研究的重要性，例如客戶需求專題、別墅建筑風格專題、酒店配套專題、Golf專題等，隨工作需要可以隨即調(diào)整。1.互動、刷油漆2.全程產(chǎn)品設計跟進3.專題研究結(jié)合本項目實際特點，此次偉業(yè)如果有幸承擔該項目前期顧問服務，將在原有工作方法基礎上，發(fā)揚偉業(yè)專業(yè)優(yōu)勢，采取以下三種工作方法：40工作方法整體的工作方式采取“互動、刷油漆”的方式，強調(diào)定位Ⅱ.取費標準下篇·項目合作Ⅱ.取費標準下篇·項目合作取費標準顧問服務總費用：人民幣150萬元

說明：本費用標準我司為金隅項目提供所有三個階段顧問服務內(nèi)容的全部費用，如我司將來成為本項目的銷售代理，并與甲方正式簽訂代理合同，則該筆費用包含在雙方約定的銷售代理費總額中，甲方從應付的代理費用中等額扣減。費用細分：第一階段：整體定位與運營模式定位 人民幣80萬元第二階段：整體規(guī)劃及產(chǎn)品設計建議 人民幣40萬元第三階段：首開區(qū)項目定位及深入跟進 人民幣30萬元42取費標準顧問服務總費用：人民幣150萬元

說明：本費用標準我Ⅲ.偉業(yè)主要工作人員及個人相關經(jīng)歷下篇·項目合作Ⅲ.偉業(yè)主要工作人員及個人相關經(jīng)歷下篇·項目合作團隊架構(gòu)林潔趙鐵路顧問團隊牛力偉業(yè)控股總經(jīng)理，金隅大項目組總負責人偉業(yè)控股副總經(jīng)理，金隅大項目組總協(xié)調(diào)人偉業(yè)投資顧問公司副總經(jīng)理，金隅溫榆河項目負責人營銷團隊市場研究中心支持婁穎項目經(jīng)理高志國周怡寧田甜建筑策劃中心支持駱緋呂雯雯建筑師市場主管市場主管張若懷測算專家市場分析人員市場分析人員劉鵬營銷策劃部市場總監(jiān)黃星春營銷策劃部策劃劉一思營銷策劃部策劃安春嘯李有發(fā)杭虹領導組核心工作組支持團隊44團隊架構(gòu)林潔趙鐵路顧問團隊牛力偉業(yè)控股總經(jīng)理，偉業(yè)控股副主要人員相關經(jīng)歷林潔職位：偉業(yè)控股公司總經(jīng)理學歷：清華大學建筑學院建筑學碩士工作經(jīng)驗：負責市場定位、產(chǎn)品定位顧問及整體工作的把握代表項目：

——別墅項目《長河玉墅》（北京溫榆河畔高檔別墅項目）《龍灣別墅》（溫榆河畔高檔別墅項目）《凱德置地胡姬花園》（新加坡凱德置地溫榆河高檔別墅項目）《密云別墅項目》（城建集團密云最大別墅項目）《碧海方舟》（典型城市頂級別墅項目）《香山清琴》（西山板塊目前售價最高的別墅項目）《格拉斯小鎮(zhèn)》（山東魯能溫榆河大型低密度別墅區(qū)項目）《吉寶天津別墅項目》（新加坡吉寶集團天津高檔別墅項目）《萬科東麗湖》（一期、二期為天津未成熟區(qū)域超高價格別墅項目）《湖光山舍》（北京市場上較早推出的第二居所、高檔度假別墅項目）

——城市高端項目《世貿(mào)國際公寓》（CBD的純居住豪宅項目）《萬泉新新家園》（當時海淀地區(qū)售價最高的項目）《通用時代國際中心》（CBD最頂級公寓項目）《誠品建筑》（西四環(huán)高檔居住項目）《招商地產(chǎn)紅領巾公園項目》（招商地產(chǎn)北京第一個高檔城市景觀住宅）《鮮魚口項目》（北京市大規(guī)模保護區(qū)舊城改造項目，純高檔城市四合院項目）《石家莊世紀花園》（石家莊市區(qū)內(nèi)極為轟動的高檔居住區(qū)項目）偉業(yè)控股總經(jīng)理本項目組總負責人45主要人員相關經(jīng)歷林潔職位：偉業(yè)控股公司總經(jīng)理偉業(yè)控主要人員相關經(jīng)歷趙鐵路職位：偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理，偉業(yè)經(jīng)紀公司常務副總經(jīng)理學歷：清華大學工程管理碩士工作經(jīng)驗：總體把握項目營銷策劃、市場推廣及銷售管理工作代表項目：

——別墅項目《翡翠城》（北京南城大盤別墅項目開發(fā)）《華中園別墅》（順義地區(qū)高端別墅項目）《長河玉墅》（北京溫榆河畔高檔別墅項目）《龍灣別墅》（溫榆河畔高檔別墅項目）《吉寶天津別墅項目》（新加坡吉寶集團天津高檔別墅項目）《萬科東麗湖》（一期、二期為天津未成熟區(qū)域超高價格別墅項目）《孔雀城》（目前正在熱銷的遠郊區(qū)縣第二居所別墅項目）《北京灣》（位于北京西北部上風上水區(qū)域的高檔別墅）《碧水莊園A區(qū)》（典型城市小獨棟項目）——城市高端項目《鳳凰城》（燕莎商圈高檔城市公寓）《優(yōu)士閣》（泛CBD區(qū)域高端商住公寓）《華清嘉園》（中關村地區(qū)增值巨大的城市公寓項目）《招商地產(chǎn)紅領巾公園項目》（招商地產(chǎn)北京第一個高檔城市景觀住宅）《鮮魚口項目》（北京市大規(guī)模保護區(qū)舊城改造項目，純高檔城市四合院項目）《天津時代奧城》（天津南開區(qū)典型高端城市公寓）《天安豪園》（朝陽公園區(qū)域公寓式豪宅）偉業(yè)中國總經(jīng)理本項目組總協(xié)調(diào)人46主要人員相關經(jīng)歷趙鐵路職位：偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理，偉主要人員相關經(jīng)歷牛力職位：偉業(yè)投資顧問公司副總經(jīng)理學歷：清華大學土木工程系學士哈爾濱工業(yè)大學管理學碩士工作經(jīng)驗：主要負責市場定位、產(chǎn)品定位顧問及整體工作的把握代表項目：

——別墅項目《招商地產(chǎn)天津別墅項目》（天津五大道地區(qū)頂級城市別墅項目）《無雙》（三水清清二期，京昌高速公路11出口精品獨棟別墅項目）《吉寶天津別墅項目》（新加坡吉寶集團天津高檔別墅項目）《京都地產(chǎn)項目》（京都高爾夫別墅項目）《亞華紅螺湖項目》（懷柔區(qū)紅螺湖地區(qū)的旅游度假別墅項目）《長河玉墅》（北京溫榆河畔高檔別墅項目）《萬科東麗湖》（一期、二期為天津未成熟區(qū)域超高價格別墅項目）《北京灣》（位于北京西北部上風上水區(qū)域的高檔別墅）《碧水莊園A區(qū)》（典型城市小獨棟項目）——城市高端項目《天津網(wǎng)球中心公寓項目》（天津泰達集團水上公園區(qū)域高檔城市公寓）《光大水墨風景》（光大花園二期項目，北京萬柳地區(qū)高檔公寓）《招商地產(chǎn)紅領巾公園項目》（招商地產(chǎn)北京第一個高檔城市景觀住宅）《呼和浩特項目》（呼和浩特市中心高檔公寓項目）《融科橄欖城項目》（聯(lián)想集團望京高檔居住區(qū)項目）《天津時代奧城》（天津南開區(qū)典型高端城市公寓）《北京CBD核心區(qū)項目》（CBD開發(fā)公司CBD核心區(qū)規(guī)劃建議部分）偉業(yè)投資顧問副總經(jīng)理項目負責人47主要人員相關經(jīng)歷牛力職位：偉業(yè)投資顧問公司副總經(jīng)理Ⅳ.偉業(yè)當前服務大盤項目及操作案例下篇·項目合作Ⅳ.偉業(yè)當前服務大盤項目及操作案例下篇·項目合作偉業(yè)當前服務別墅及操作經(jīng)驗龍灣別墅基本情況：溫榆河高檔精品獨棟別墅，總用地面積1800畝，其中建設用地1000畝，共計5個組團，分三期開發(fā)。服務內(nèi)容：偉業(yè)顧問提供獨家投資顧問、營銷策劃、銷售代理的全程服務。市場表現(xiàn)：目前銷售均價已達到16000元/平方米以上；2006年9月16日，二期正式開盤，當天一次來訪近百組，來電量高達上百通！25套房源5小時內(nèi)全部售罄！

49偉業(yè)當前服務別墅及操作經(jīng)驗龍灣別墅基本情況：溫榆河高檔精品獨偉業(yè)當前服務別墅及操作經(jīng)驗龍灣別墅在顧問服務階段，一方面對市場客觀把握，另一方面對產(chǎn)品進行了深入細致的研究，利用偉業(yè)建筑策劃中心的優(yōu)勢，對小獨棟別墅產(chǎn)品進行了詳細的專題研究，創(chuàng)造了高容積率下的獨棟產(chǎn)品，以保證開發(fā)商實現(xiàn)的經(jīng)濟效益。在別墅的施工建設過程中，注重產(chǎn)品精細化打造，特別是別墅細部的一些處理，使得產(chǎn)品做得相對比較純粹，實現(xiàn)了良好的銷售價格與業(yè)績。在公建運作階段，偉業(yè)利用自身的商業(yè)團隊優(yōu)勢，針對該項目大約7000平方米的配套公建，從定位、招商以至后期商業(yè)管理等，進行了細致的服務，使得在開始建設前已完成大約70％的招商，解決了通常高端別墅商業(yè)難以運作的特點。操作經(jīng)驗：深入專題研究

精細化產(chǎn)品打造

商業(yè)的運作50偉業(yè)當前服務別墅及操作經(jīng)驗龍灣別墅操作經(jīng)驗：深入專題研究偉業(yè)當前服務別墅及操作經(jīng)驗長河玉墅基本情況：項目位于溫榆河畔，用地約69萬平方米，建面約20萬平方米。服務內(nèi)容：偉業(yè)顧問提供獨家投資顧問、營銷策劃、銷售代理的全程服務。市場表現(xiàn)：目前銷售均價約12500元/平方米左右；目前尚未正式開盤，處于內(nèi)部認購時期，認購速度大約為15～20套/月。51偉業(yè)當前服務別墅及操作經(jīng)驗長河玉墅基本情況：項目位于溫榆河畔偉業(yè)當前服務別墅及操作經(jīng)驗孔雀城基本情況：項目位于京開高速與永定河的交匯處，總占地約76公頃，其中一期用地約200畝。服務內(nèi)容：偉業(yè)顧問提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代理的全程服務。市場表現(xiàn)：目前銷售均價約3600元/平方米左右；剛剛正式開盤不久，已完成開發(fā)商集團制定的年度銷售指標。52偉業(yè)當前服務別墅及操作經(jīng)驗孔雀城基本情況：項目位于京開高速與偉業(yè)當前服務別墅及操作經(jīng)驗孔雀城偉業(yè)在正式介入該項目顧問之前，開發(fā)商其實已經(jīng)委托了一家北京知名的地產(chǎn)顧問公司進行了策劃，當時的定位是小城鎮(zhèn)概念。但是通過我們的初步判斷，認為項目在目前的用地條件及區(qū)域發(fā)展成熟度前提下，定位為以第一居所為主的新都市主義小鎮(zhèn)具備很大的市場風險。因此在隨后的工作中我們建議開發(fā)商調(diào)整前期定位思路，以第二居所、休閑度假客戶為主，結(jié)合其購買喜好，對應的產(chǎn)品應該是低密度特征明顯的別墅類產(chǎn)品。操作該項目的開發(fā)商在別墅物業(yè)開發(fā)商經(jīng)驗較少，因此前期的定位結(jié)論，能否貫徹到產(chǎn)品設計中去，具備一定的難度。偉業(yè)恰恰在跟進設計方面具備明顯的專業(yè)優(yōu)勢，于是后來該項目工作團隊一直配合開發(fā)商與設計院一起，在時間比較緊的前提條件下較好的完成了設計配合工作。操作經(jīng)驗：準確、客觀的定位

深入細致的跟進設計53偉業(yè)當前服務別墅及操作經(jīng)驗孔雀城操作經(jīng)驗：準確、客觀的定位

以上是我司針對溫榆河別墅項目的初步認知和合作建議，亦希望籍此與貴司進行更加深入的溝通，偉業(yè)顧問將憑借豐富的房地產(chǎn)運作經(jīng)驗、準確的市場把握能力、高度專業(yè)化的隊伍為貴項目提供更深入和前瞻的服務！THANKS以上是我司針對溫榆河別墅項目的初步認知和合作建議，無限風光在龍泉——開啟成都“新國際化”休閑新城的帷幕2007.9.22謹呈：成都國地置業(yè)有限公司無限風光在龍泉——開啟成都“新國際化”休閑新城的帷幕20偉業(yè)顧問所提供的是協(xié)助成都國地置業(yè)將龍泉皇冠湖項目打造成符合城市發(fā)展的和領先于時代的“新國際化”休閑新城的方法以及達成目標的過程偉業(yè)顧問所提供的上篇·項目認識下篇·項目合作合作建議書——目錄偉業(yè)目標與目標解讀三個代表—項目初步認識及運作核心問題探討項目風險認識大盤開發(fā)的要點——研究思路偉業(yè)所提供的服務內(nèi)容和工作方法取費標準偉業(yè)主要工作人員及個人相關經(jīng)歷偉業(yè)當前服務別墅及別墅操作經(jīng)驗上篇·項目認識下篇·項目合作合作建議書——目錄偉業(yè)目偉業(yè)目標與目標解讀上篇·項目認識1、偉業(yè)目標2、目標解讀偉業(yè)目標與目標解讀上篇·項目認識1、偉業(yè)目標以未來作標尺，成就國地品牌共同打造成都“新國際化”休閑新城偉業(yè)希望，能協(xié)助開發(fā)商將成都皇冠湖乃至龍泉區(qū)域打造成一個符合城市發(fā)展和土地成長趨勢、且符合未來廣闊市場需求的“休閑新城”；同時通過對本項目未來整體運作的前瞻性思考，實現(xiàn)項目最大價值并確立國地“成熟遠見”的高端品牌形象。

偉業(yè)目標59以未來作標尺，成就國地品牌偉業(yè)希望，能協(xié)助開發(fā)成功的“大盤項目”必然是三個方面的綜合成功：市場、產(chǎn)品、操作

大盤項目的成功決不是偶然的，成功的大盤項目必然是綜合因素的成功，而其中最核心的就是市場、產(chǎn)品和操作三個要素，三方面缺一不可。

市場層面：準確把握市場動態(tài)，深入挖掘市場需求，找準市場空間，順應或引導市場發(fā)展趨勢是項目成功的基礎；產(chǎn)品層面：細致的區(qū)域研究和用地價值分析，以及在市場需求基礎上具有前瞻性和創(chuàng)新性的規(guī)劃和產(chǎn)品設計，是項目獲得成功的有力保證操作層面：合理科學的分期及分區(qū)開發(fā)策略，多方資源的整合，以及嚴格的操作管理和高標準的執(zhí)行力，是項目實現(xiàn)成功的必要條件。

目標解讀60成功的“大盤項目”必然是三個方面的綜合成功：大盤項目“三個代表”—項目初步認識及運作核心問題探討1、項目背景條件2、項目特性分析——三個代表3、從三個代表引出的核心問題上篇·項目認識“三個代表”—項目初步認識及運作核心問題探討1、項目背景條項目背景條件本項目隸屬成都龍泉驛片區(qū)，位于龍泉街，距龍泉市區(qū)約2KM用地性質(zhì)：綜合用地建設用地面積：約4.5平方公里建筑控制面積：總建筑面積待定項目占地規(guī)模巨大，處于一級開發(fā)階段，可能的主要開發(fā)物業(yè)類型為高端住宅、別墅，同時有相當數(shù)量的酒店公建和旅游休閑物業(yè)，因此為典型的城市邊緣大型綜合區(qū)域開發(fā)項目！62項目背景條件本項目隸屬成都龍泉驛片區(qū)，位于龍泉街，距龍泉市區(qū)項目背景條件位于成都近郊，既與主城相區(qū)隔，又與城市相聯(lián)系；位于成都東郊，處于成都未來城市發(fā)展規(guī)劃的主要方向上；龍泉驛區(qū)558平方公里63項目背景條件位于成都近郊，既與主城相區(qū)隔，又與城市相聯(lián)系；龍項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：『城市性』從成都市區(qū)走東三環(huán)路，然后沿老成渝路，車行約20-30分鐘內(nèi)即可到達項目地塊，項目位置距離各大城市中心僅半小時車程，作為一個正在迅猛擴展的大城市而言，如此突出的距離優(yōu)勢，未來必可具有較為鮮明的城市性。『離塵不離城』項目大區(qū)域內(nèi)山水資源豐富，龍泉山、龍泉湖以及充沛的水資源使得未來居住者既可輕松擁有優(yōu)雅安靜的自然環(huán)境，同時距離城區(qū)很近，沒有失去城市氛圍，可以算是真正的“離塵不離城”。64項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：10項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：『交通便利』從成都市區(qū)有數(shù)條高等級的道路可以直達項目區(qū)域與，無論是三環(huán)路，還是老成渝路，乃至成龍大道，道路條件均非常良好。較好的可達性、通暢的道路，舒適的行車道路條件將會使得區(qū)域迅速成熟。65項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：11項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：『休閑度假』成都本來就是一個休閑都市，而在成都，龍泉區(qū)域也是一個休閑氣氛很濃的區(qū)域，龍泉山、龍泉湖、大大小小的“農(nóng)家樂”、洛帶古鎮(zhèn)等，都為項目區(qū)域奠定了很好的休閑認知基礎。隨著成都城市化進程的迅速加快，尤其是城市向東向南發(fā)展的大方向逐漸清晰，和交通高速公路網(wǎng)的完善，項目區(qū)域未來將很快會被納入到市區(qū)版圖，因而也就被賦予了剛高的發(fā)展預期。66項目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關鍵詞：12項目特性分析特性二：水環(huán)境優(yōu)越關鍵詞：『皇冠湖』項目區(qū)域內(nèi)水資源豐富，充沛的流量和美好的水景均可以加以利用，雖然水資源在成都并不是稀缺的，但是對水的充分利用也是高檔區(qū)域和優(yōu)雅環(huán)境的必備條件，以水主題為主要特征的皇冠湖應該成為項目的中心和核心。『灣和島』歷來河流的轉(zhuǎn)彎和灘涂處就充滿了詩情畫意，尤其對于內(nèi)陸城市的居民而言，人們對于港灣和島嶼的向往更是超出一般，而本項目所具備了“灣和島”的地理形態(tài)條件，因而從環(huán)境景觀上具備了高端社區(qū)的天生稟賦。67項目特性分析特性二：水環(huán)境優(yōu)越關鍵詞：13項目特性分析特性二：水環(huán)境優(yōu)越關鍵詞：『皇冠湖生態(tài)走廊』水環(huán)境往往和生態(tài)概念不可分割，因此本項目結(jié)合區(qū)域地形，可打造出皇冠湖生態(tài)區(qū)，與環(huán)城市綠化隔離帶、“龍泉山”風景區(qū)、“天鵝湖”等若干綠色生態(tài)資源一起，構(gòu)成區(qū)域的綠色生態(tài)屏障。如此，皇冠湖為核心的綠色生態(tài)走廊對本項目不僅提供了無以倫比的河景和綠色，更保證了區(qū)域上好的生態(tài)環(huán)境。68項目特性分析特性二：水環(huán)境優(yōu)越關鍵詞：14項目特性分析特性三：大規(guī)模開發(fā)/復合開發(fā)關鍵詞：『復合開發(fā)』本項目總占地約4.5平方公里，如此巨大的規(guī)模，必然要求其業(yè)態(tài)復合，其中將包含有住宅、酒店、商業(yè)、學校、寫字樓等多種物業(yè)，因而本項目也必然成為一個大規(guī)模的復合開發(fā)典型項目。復合型物業(yè)的開發(fā)必然涉及到物業(yè)配比、分區(qū)、分期和資金分配等方面的研究。『動態(tài)』4.5平方公里的規(guī)模對于區(qū)域開發(fā)項目而言，可謂為微型城鎮(zhèn)的開發(fā)，尤其針對高端物業(yè)來講，開發(fā)周期將持續(xù)較長時間，因此對于本項目而言，動態(tài)的，具有前瞻性的結(jié)合區(qū)域發(fā)展來分析市場和產(chǎn)品研究顯得更為重要。69項目特性分析特性三：大規(guī)模開發(fā)/復合開發(fā)關鍵詞：15項目特性分析成都新國際化休閑新城——項目的“三個代表”從項目的基本特性延展，結(jié)合偉業(yè)對城市發(fā)展脈絡研究和區(qū)域開發(fā)的經(jīng)驗積累，我們對本項目的發(fā)展判斷提出“成都新國際化休閑新城”的概念，這個概念可以用“三個代表”來闡述：『城市化浪潮下的新興副都心』本項目將是成都郊區(qū)城市化發(fā)展趨勢的典型項目代表。『空白帶來希望』本項目將是城市邊緣區(qū)位高端復合開發(fā)的典型項目代表。『更具活力的新國際化休閑新城』本項目是未來成都城市主流“本土國際化”高端客群的典型別墅代表。70項目特性分析成都新國際化休閑新城——項目的“三個代表”從項目項目特性分析三個代表之一：城市化浪潮下的新興副都心本項目將是成都郊區(qū)城市化進程新城建設的典型代表『城市中的島嶼』、『城市港灣』隨著城市化進程逐漸提速，成都城市重心不斷向東和南遷移，包括周邊交通配套的迅速完善，以及本項目開發(fā)對區(qū)域所帶來的影響，項目所在地目前非常明顯的郊區(qū)田園感，將逐漸呈現(xiàn)越來越明顯的城市化特征，進而形成新的城市副都心。本項目中的湖泊和河流也將由一條原來的灌溉水渠過渡成城市景觀湖泊和河流，未來的區(qū)域區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€完整的，與老城區(qū)相銜接的高檔濱水城市景觀軸帶。蜿蜒穿城的河流，眾多節(jié)點處呈現(xiàn)出“城市港灣”的特征，這些“港灣”未來也將因其充滿情趣的設計成為新的城市觸媒。71項目特性分析三個代表之一：城市化浪潮下的新興副都心本項目將是項目特性分析三個代表之二：空白帶來希望本項目將是城市邊緣復合開發(fā)項目的典型代表『后發(fā)優(yōu)勢』如前文所述，本項目具有較好的交通條件，因此處于交通帶動地帶，區(qū)域中目前已經(jīng)開發(fā)較少，相比成都市區(qū)和成都南部、北部城區(qū)，可謂“空白地帶”，因此作為成都未來城市發(fā)展的主方向，本項目因為位置優(yōu)勢和自身的復合業(yè)態(tài)組成而具有了強勁的后發(fā)優(yōu)勢。『主題商業(yè)』、『精致酒店』、『休閑娛樂中心』在復合開發(fā)中，非居住類業(yè)態(tài)往往對項目的成敗起到至關重要的影響，因此本項目開發(fā)中，商業(yè)和酒店類物業(yè)的規(guī)劃和開發(fā)是關鍵。而參考其他高端區(qū)域開發(fā)的經(jīng)驗情況，建議項目引入高端主題商業(yè)休閑配套，提升區(qū)域形象，帶動區(qū)域土地升值，而酒店物業(yè)采用精致酒店的形式，從而為此類城市邊緣的高檔區(qū)域開發(fā)提供一種成功的開發(fā)模式。72項目特性分析三個代表之二：空白帶來希望本項目將是城市邊緣復合項目特性分析三個代表之三：更具活力的新國際化休閑新城本項目將是本土國際化客群的典型代表『本土國際化』和『主導文化』在一定程度上，居住者的特征，將決定區(qū)域的整體特征，因而本項目的未來居住者，項目的主力客群將對項目的整體形象和檔次起到?jīng)Q定性的影響。根據(jù)我們的初步認識，本項目將是“本土國際化”客群的最適合載體。所謂“本土國際化”，即以本地文化為主導的，具有國際化視野和認知高度的生活意識模式，對本項目而言，客群應該是以中國文化為主導文化，但是普遍具有國際化的教育、工作或者生活背景的高端人群。從目前成都發(fā)展情況來看，作為一個西南地區(qū)的中心城市，因其豐富的旅游資源、絕佳的居住條件和成熟的城市配套，成都具有很強的中心效應，未來也必將吸引更多的外埠乃至外國中高端客群的進入，而本項目也與成都的整體氣質(zhì)相一致，因此作為一個極具城市規(guī)劃示范作用的“休閑新城”，它的商業(yè)、生活配套的良性發(fā)展具有更高遠的社會意義。由于區(qū)域的屬性和客群的個性影響，此區(qū)域的商業(yè)、配套模式具有非常明顯的專屬性。而本項目相比成都其他發(fā)展區(qū)域，具有一定的差異，因而也就決定了我們應該首先明確主導文化，進而打造符合“本土國際化”客群要求的專署居住城市區(qū)。73項目特性分析三個代表之三：更具活力的新國際化休閑新城本項目將項目核心問題從三個代表導出的核心問題：根據(jù)前面對項目特性的分析，我們針對本項目未來的工作將圍繞以下幾個核心問題展開：問題一：如何把握城市化進程下的各種物業(yè)市場走勢？房地產(chǎn)市場發(fā)展瞬息萬變，本項目4.5平方公里的規(guī)模和較長的開發(fā)周期需要開發(fā)商對于項目所處的市場環(huán)境具有清晰的認識，包括供應量、價格走勢、分布特征、競爭環(huán)境、政策等方面準確把握，同時具有足夠的前瞻性，才能確保項目的定位符合市場并適度超前，在未來的市場格局中占據(jù)先機。問題二：誰是本項目的購買者？誰又是本項目的使用者？雖然是出于一級開發(fā)階段，但是研究項目的客戶究竟是誰？他們來自于何處，以及他們的需求特性，和自身成長特性是什么？也是必要的基礎工作。偉業(yè)將憑借在全國房地產(chǎn)市場十余年的經(jīng)驗，尤其是在大盤開發(fā)和高端物業(yè)開發(fā)領域的操作經(jīng)驗，將對項目可能的潛在客戶進行深入研究和驗證，從而準確給出項目的目標客群，并為項目的最終開發(fā)提供可靠的參考。74項目核心問題從三個代表導出的核心問題：根據(jù)前面對項目特性的分項目核心問題從三個代表導出的核心問題：問題三：項目產(chǎn)品規(guī)劃設計的核心特點是什么？本項目規(guī)模巨大，業(yè)態(tài)復雜，因而必須找出項目的核心競爭力，和核心規(guī)劃主題。規(guī)劃設計中要考慮的不僅僅是要考慮區(qū)域的現(xiàn)狀特征，未來發(fā)展趨勢，而且要結(jié)合定位，提煉出差異性的亮點和核心價值，更要預先考慮到目標客戶的生活方式、審美要求、功能要求和購買心理特征，最后還要考慮整體社區(qū)的分區(qū)和分期，業(yè)態(tài)互動關系，以及與競爭項目的競爭差異化要求。偉業(yè)顧問將依托強大的區(qū)域研究和規(guī)劃策劃能力，可以深刻挖掘區(qū)域價值，同時將末端客戶需求和前端設計研發(fā)有效結(jié)合，幫助開發(fā)商制定出既符合區(qū)域特征，同時又能滿足客戶需要，又符合市場競爭要求，具有國際化水準的規(guī)劃建議。問題四：項目的操作關鍵節(jié)點在哪里？作為大盤開發(fā)而言，項目的成敗不僅僅在于前期策劃定位和規(guī)劃設計，項目運營模式的操作和執(zhí)行也是決定項目成功與否的關鍵環(huán)節(jié)。那么本項目作為一個大規(guī)模新城鎮(zhèn)開發(fā)項目，它在操作和執(zhí)行方面相比常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)又有哪些關鍵環(huán)節(jié)和關鍵問題呢？偉業(yè)顧問將聯(lián)合相關資源單位，在項目的前期、中期及后期提供全面、貼身、全過程的操作和執(zhí)行層面的顧問和輔助工作，以保證項目的策劃研究定位和規(guī)劃設計能夠準確和完美的實現(xiàn)，從而創(chuàng)造經(jīng)典，成就品牌。75項目核心問題從三個代表導出的核心問題：問題三：項目產(chǎn)品規(guī)劃項目風險認識上篇·項目認識項目風險認識上篇·項目認識項目整體定位和區(qū)域發(fā)展之間的風險 本項目開發(fā)規(guī)模巨大，因而也受到區(qū)域發(fā)展的一定影響，同時項目開發(fā)的長周期性特點，也使得項目的定位與區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃存在很多直接的關聯(lián)點，區(qū)域發(fā)展的不確定性使得項目的整體定位具有一定的風險。規(guī)劃產(chǎn)品設計的風險 著眼于城市發(fā)展動態(tài)過程，項目的規(guī)劃設計需要適度超前，而整體規(guī)劃設計的結(jié)果也和需求變化的過程存在一定程度的不對等，同時還要為產(chǎn)品預留升級空間，因此風險是必然的。運營及公建類物業(yè)的運作風險 商業(yè)配套和公建部分的開發(fā)對資金要求很高，且受市場不確定性因素更多，因而能否合理的確定公建部分的規(guī)劃指標和功能分區(qū)，乃至開發(fā)策略，構(gòu)成了本項目的重要風險。政策風險 政府政策對于市場的影響也是本項目操作的風險之一。項目風險認識項目風險主要來自于以下四個方面：77項目整體定位和區(qū)域發(fā)展之間的風險項目風險認識項目風險主要來自大盤開發(fā)的要點——研究思路1、市場：站在成都市場判斷未來別墅市場走勢2、規(guī)劃：從國內(nèi)外案例中擷取產(chǎn)品特點3、操作：從國內(nèi)外案例中看大盤項目的操作借鑒點4、結(jié)論：產(chǎn)品及操作初步建議上篇·項目認識大盤開發(fā)的要點——研究思路1、市場：站在成都市場判斷未來別墅成都城市印象北京別墅分布基本特征：布局分散 突破“傳統(tǒng)的別墅居住區(qū)”到各個區(qū)域，甚至遠郊區(qū)縣。蛙跳式發(fā)展趨勢

隨著城市道路的發(fā)展，呈“蛙跳式”發(fā)展趨勢。板塊特征明顯 從傳統(tǒng)的別墅區(qū)到新興的別墅發(fā)展帶，板塊格局逐漸形成。79成都城市印象北京別墅分布基本特征：布局分散25操作初步建議四個關鍵點控制與八大流程通過以上對一些典型案例的分析，特別是結(jié)合其市場表現(xiàn)，總結(jié)出別墅項目在操作過程中的一些關鍵問題，同時結(jié)合本項目實際情況，建議在操作過程中需要注意以下四個關鍵點、八大流程。80操作初步建議四個關鍵點控制與八大流程通過以上對一些典型案例的操作初步建議四個關鍵點控制1.整體定位階段——準確把握區(qū)域發(fā)展價值和未來客戶變化特征，指導規(guī)劃和產(chǎn)品設計。2.規(guī)劃設計階段——有效整合與控制各種專業(yè)設計資源，將定位貫徹到規(guī)劃和設計中去。3.開發(fā)調(diào)整階段——大盤項目開發(fā)的周期非常長，所面對的問題也非常廣泛，因此長期跟進和不斷的調(diào)整是不可避免的，偉業(yè)可以提供長期戰(zhàn)略性服務。4.推廣銷售階段——后期的營銷推廣也需提前考慮，有利于項目的整體性和延續(xù)性。偉業(yè)優(yōu)勢：經(jīng)過10余年的市場積累，多個城市的大盤研究案例，以及來自全國的近萬份有效高端客戶名單，可以配合開發(fā)商與政府共同進行整體發(fā)展方向的確定。偉業(yè)優(yōu)勢：一方面?zhèn)I(yè)自身擁有強大的建筑專業(yè)團隊，在跟進設計時能夠配合開發(fā)商進行有效控制，另一方面?zhèn)I(yè)也可以整合其他專業(yè)團隊。偉業(yè)優(yōu)勢：對于西南市場的重視和多個大盤開發(fā)長期跟進服務的經(jīng)驗，使得我們有信心與開發(fā)商共同進行項目的推進。偉業(yè)優(yōu)勢：從前期策劃、規(guī)劃設計，到后期的營銷推廣，偉業(yè)的全功能綜合性服務能力是偉業(yè)的最大優(yōu)勢，從大盤項目運作角度而言，也是最為合理的。81操作初步建議四個關鍵點控制1.整體定位階段——準確把握區(qū)域操作初步建議八大流程市場策劃與定位產(chǎn)品策劃與定位設計管理產(chǎn)品實施準備實施期技術顧問現(xiàn)場包裝顧問銷售代理物業(yè)管理如右側(cè)房地產(chǎn)開發(fā)流程圖，典型別墅項目的開發(fā)主要包含八大流程，每個流程都十分重要。而且，相比常規(guī)的普通住宅類物業(yè)，這八大流程也更為復雜，在很多環(huán)節(jié)與常規(guī)住宅的開發(fā)存在明顯差異。偉業(yè)顧問綜合多年高端物業(yè)和別墅物業(yè)的操作經(jīng)驗，結(jié)合其他專業(yè)機構(gòu)，可以對各個流程中的專業(yè)環(huán)節(jié)給與專業(yè)和全面的顧問服務和資源支持。82操作初步建議八大流程市場策劃與定位產(chǎn)品策劃與定位設計管理產(chǎn)品產(chǎn)品初步建議現(xiàn)狀產(chǎn)品分析原規(guī)劃產(chǎn)品類型較多，且建成物業(yè)形象較差，需要改建或重建。物業(yè)類型套數(shù)獨棟430套雙拼272套聯(lián)排189套83產(chǎn)品初步建議現(xiàn)狀產(chǎn)品分析原規(guī)劃產(chǎn)品類型較多，且建成物業(yè)形象較產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議建議重新梳理用地，進行組團化處理、明顯分區(qū)！各組團之間可以保持相對統(tǒng)一、純粹的風格；每個組團或者分區(qū)之間可以擁有不同的風格；“組團化處理和明顯分區(qū)”一方面可以方便項目進行分期開發(fā)，另一方面適應市場不同的需求。84產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議建議重新梳理用地，進行組團化處理、明產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議通過與分區(qū)、景觀處理等的結(jié)合考慮，提出“島”的概念！由于項目的位置特點，整個項目可以看成是一個相對安靜、私密的“大島”；通過水系的處理被分成若干“小島”；每個“小島”被賦予不同的風格與含義，且檔次也存在一定區(qū)別。85產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議通過與分區(qū)、景觀處理等的結(jié)合考慮，提產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議會所用地酒店用地建議用地位置進行調(diào)整！會所與酒店統(tǒng)一考慮；每個組團分散設置一些必要的商業(yè)配套；保證別墅區(qū)內(nèi)有較好的景觀綠化環(huán)境。注重產(chǎn)品品質(zhì)打造！86產(chǎn)品初步建議規(guī)劃初步建議會所用地酒店用地建議用地位置進行調(diào)整產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品初步建議打造100%純獨棟的概念，建議取消聯(lián)排與雙拼；根據(jù)目前的規(guī)劃指標，共計約891套，住宅建設用地51.5141萬平米，平均每戶占地約578平方米。建議通過一些手段的處理，賦予每戶更多的庭院面積，例如車庫設在地下，做成帶電梯的三層等。建議通過目標客群的需求深訪指導單體設計！87產(chǎn)品初步建議產(chǎn)品初步建議打造100%純獨棟的概念，建議取消產(chǎn)品初步建議景觀初步建議景觀處理上，注意與溫榆河自然景觀和高爾夫景觀資源的融合利用！通過水系的處理，形成“灣”和“島”的概念！88產(chǎn)品初步建議景觀初步建議景觀處理上，注意與溫榆河自然景觀和高產(chǎn)品初步建議學校和酒店建議學校引入國際學校或者高水準的私立學校！酒店做成“精致酒店”或“設計酒店”，并與會所相結(jié)合，提高檔次和品位！89產(chǎn)品初步建議學校和酒店建議學校引入國際學校或者高水準的私立學下篇·項目合作Ⅰ.偉業(yè)所提供的服務內(nèi)容和工作方法服務內(nèi)容工作方法下篇·項目合作Ⅰ.偉業(yè)所提供的服務內(nèi)容和工作方法服務服務內(nèi)容在綜合考慮本項目特征及所面臨的核心問題基礎上，結(jié)合別墅項目操作過程中的關鍵點和難點，此次偉業(yè)所提供的服務內(nèi)容包括以下三個階段：第一階段：市場與產(chǎn)品定位初步階段基礎研究項目分析（用地、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展、政策、開發(fā)商需求等）市場分析北京別墅市場現(xiàn)狀特征與發(fā)展趨勢預測分析項目所處競爭區(qū)域分析典型案例研究目標客戶初步分析別墅產(chǎn)品專題研究2.綜合分析與定位假設提出（項目優(yōu)劣勢分析、初步靜態(tài)測算）3.定位的提出（包括整體定位，初步的市場與產(chǎn)品定位）4.配合金隅確定相關設計單位91服務內(nèi)容在綜合考慮本項目特征及所面臨的核心問題基礎上，結(jié)合別服務內(nèi)容第二階段：定位深化與規(guī)劃方案設計跟進定位深化研究重點案例研究（主要從市場競爭、產(chǎn)品等角度對案例進行深入研究）目標客戶深入訪談專題研究別墅產(chǎn)品專題深入研究市場與產(chǎn)品定位修正與深化2.其它相關專題研究（例如單體、園林等）3.規(guī)劃方案設計跟進4.動態(tài)測算以配合分期開發(fā)計劃92服務內(nèi)容第二階段：定位深化與規(guī)劃方案設計跟進定位深化研究38服務內(nèi)容第三階段：單體及各項設計深入跟進產(chǎn)品相關專題研究酒店專題Golf專題配套設施專題等2.繼續(xù)目標客戶需求專題研究，以指導單體及其它專項設計3.包括單體及各專項設計跟進93服務內(nèi)容第三階段：單體及各項設計深入跟進產(chǎn)品相關專題研究39工作方法整體的工作方式采取“互動、刷油漆”的方式，強調(diào)定位以及設計方案的不斷深化；發(fā)揮偉業(yè)全程產(chǎn)品設計跟進的能力，實現(xiàn)與甲方和設計方三方的有效互動，保證定位理念在產(chǎn)品中給予充分體現(xiàn)；強調(diào)專題研究的重要性，例如客戶需求專題、別墅建筑風格專題、酒店配套專題、Golf專題等，隨工作需要可以隨即調(diào)整。1.互動、刷油漆2.全程產(chǎn)品設計跟進3.專題研究結(jié)合本項目實際特點，此次偉業(yè)如果有幸承擔該項目前期顧問服務，將在原有工作方法基礎上，發(fā)揚偉業(yè)專業(yè)優(yōu)勢，采取以下三種工作方法：94工作方法整體的工作方式采取“互動、刷油漆”的方式，強調(diào)定位Ⅱ.取費標準下篇·項目合作Ⅱ.取費標準下篇·項目合作取費標準顧問服務總費用：人民幣150萬元

說明：本費用標準我司為金隅項目提供所有三個階段顧問服務內(nèi)容的全部費用，如我司將來成為本項目的銷售代理，并與甲方正式簽訂代理合同，則該筆費用包含在雙方約定的銷售代理費總額中，甲方從應付的代理費用中等額扣減。費用細分：第一階段：整體定位與運營模式定位 人民幣80萬元第二階段：整體規(guī)劃及產(chǎn)品設計建議 人民幣40萬元第三階段：首開區(qū)項目定位及深入跟進 人民幣30萬元96取費標準顧問服務總費用：人民幣150萬元

說明：本費用標準我Ⅲ.偉業(yè)主要工作人員及個人相關經(jīng)歷下篇·項目合作Ⅲ.偉業(yè)主要工作人員及個人相關經(jīng)歷下篇·項目合作團隊架構(gòu)林潔趙鐵路顧問團隊牛力偉業(yè)控股總經(jīng)理，金隅大項目組總負責人偉業(yè)控股副總經(jīng)理，金隅大項目組總協(xié)調(diào)人偉業(yè)投資顧問公司副總經(jīng)理，金隅溫榆河項目負責人營銷團隊市場研究中心支持婁穎項目經(jīng)理高志國周怡寧田甜建筑策劃中心支持駱緋呂雯雯建筑師市場主管市場主管張若懷測算專家市場分析人員市場分析人員劉鵬營銷策劃部市場總監(jiān)黃星春營銷策劃部策劃劉一思營銷策劃部策劃安春嘯李有發(fā)杭虹領導組核心工作組支持團隊98團隊架構(gòu)林潔趙鐵路顧問團隊牛力偉業(yè)控股總經(jīng)理，偉業(yè)控股副主要人員相關經(jīng)歷林潔職位：偉業(yè)控股公司總經(jīng)理學歷：清華大學建筑學院建筑學碩士工作經(jīng)驗：負責市場定位、產(chǎn)品定位顧問及整體工作的把握代表項目：

——別墅項目《長河玉墅》（北京溫榆河畔高檔別墅項目）《龍灣別墅》（溫榆河畔高檔別墅項目）《凱德置地胡姬花園》（新加坡凱德置地溫榆河高檔別墅項目）《密云別墅項目》（城建集團密云最大別墅項目）《碧海方舟》（典型城市頂級別墅項目）《香山清琴》（西山板塊目前售價最高的別墅項目）《格拉斯小鎮(zhèn)》（山東魯能溫榆河大型低密度別墅區(qū)項目）《吉寶天津別墅項目》（新加坡吉寶集團天津高檔別墅項目）《萬科東麗湖》（一期、二期為天津未成熟區(qū)域超高價格別墅項目）《湖光山舍》（北京市場上較早推出的第二居所、高檔度假別墅項目）

——城市高端項目《世貿(mào)國際公寓》（CBD的純居住豪宅項目）《萬泉新新家園》（當時海淀地區(qū)售價最高的項目）《通用時代國際中心》（CBD最頂級公寓項目）《誠品建筑》（西四環(huán)高檔居住項目）《招商地產(chǎn)紅領巾公園項目》（招商地產(chǎn)北京第一個高檔城市景觀住宅）《鮮魚口項目》（北京市大規(guī)模保護區(qū)舊城改造項目，純高檔城市四合院項目）《石家莊世紀花園》（石家莊市區(qū)內(nèi)極為轟動的高檔居住區(qū)項目）偉業(yè)控股總經(jīng)理本項目組總負責人99主要人員相關經(jīng)歷林潔職位：偉業(yè)控股公司總經(jīng)理偉業(yè)控主要人員相關經(jīng)歷趙鐵路職位：偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理，偉業(yè)經(jīng)紀公司常務副總經(jīng)理學歷：清華大學工程管理碩士工作經(jīng)驗：總體把握項目營銷策劃、市場推廣及銷售管理工作代表項目：

——別墅項目《翡翠城》（北京南城大盤別墅項目開發(fā)）《華中園別墅》（順義地區(qū)高端別墅項目）《長河玉墅》（北京溫榆河畔高檔別墅項目）《龍灣別墅》（溫榆河畔高檔別墅項目）《吉寶天津別墅項目》（新加坡吉寶集團天津高檔別墅項