2022年房地產估價師之房地產案例與分析練習題(二)及答案單選題（共80題）1、DoS攻擊的目的是（）。A.獲取合法用戶的口令和帳號B.使計算機和網絡無法提供正常的服務C.遠程控制別人的計算機D.監聽網絡上傳輸的所有信息【答案】B2、Firewallisa（）mechanismusedbyorganizationstoprotecttheirLANsfromtheInternet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D3、系統測試計劃應該在軟件開發的()階段制定。A.需求分析B.概要設計C.詳細設計D.系統測試【答案】A4、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven（）mustalwayshaveanevennumberor1bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A5、需編譯運行的程序，其（）錯誤在編譯時不能發現。A.邏輯B.語法C.括號不匹配D.關鍵字拼寫【答案】A6、行為型設計模式描述類或對象如何交互和如何分配職責。以下（）模式是行為型設計模式。A.裝飾器(Decorator)B.構建器(Builder)C.組合（Composite）D.解釋器(Interpreter)【答案】D7、AWeb（）isoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B8、2019年8月1日，某房地產估價公司對××市××區××路××號的在建商業大廈進行了抵押評估。A.原規劃審批文件B.房屋預售許可證C.房屋所有權證、土地使用權證D.國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證【答案】D9、完成一個房地產估價項目需要經歷若干環節和過程，不同的環節需要完成相應的估價文書。A.坐落B.形狀C.場地平整情況D.登記時間【答案】D10、估價對象為工業房地產，土地使用權性質為劃撥，由于位于區級中心區，企業經過裝修改造改為商業用房，自主經營服裝生意。A.應對房屋建筑物、房屋改造裝修部分分別計算折舊B.無論是借貸資金還是自有資金，都應計算利息C.在估價測算過程中，土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金D.在最終積算價值中應扣減需補交的土地使用權出讓金【答案】C11、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.20％的首付款加上該首付款2年的利息B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價值時點的本息值C.該店面無債務條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在價值時點的現值之和D.2004年10月的購買價格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發生的物質折舊.功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和【答案】C12、使用獨立測試團隊的最主要原因是()。A.有利于項目人員分工B.減少相關人員之間的矛盾C.可以更徹底地進行軟件測試D.只有測試人員最熟悉測試方法和工具【答案】C13、在面向對象的系統中，由于有了()，所以父類的數據和方法可以應用于子類。A.繼承性B.封裝性C.抽象性D.多態性【答案】A14、Telnet提供的服務是（）。A.遠程登錄B.電子郵件C.域名解析D.尋找路由【答案】A15、WWW服務器與客戶機之間采用（）協議進行網頁的發送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A16、以下關于CMM的敘述中，不正確的是（）。A.CMM是指軟件過程能力成熟度模型B.CMM根據軟件過程的不同成熟度劃分了5個等級，其中，1級被認為成熟度最高，5級被認為成熟度最低C.CMMI的任務是將已有的幾個CMM模型結合在一起，使之構成"集成模型"D.采用更成熟的CMM模型，一般來說可以提高最終產品的質量【答案】B17、A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規劃部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。現開發公司已完成商業中心的建設，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產估價機構，進行了在建工程評估。A.自己開發B.溢價轉讓C.被迫轉讓D.自愿轉讓【答案】C18、王某于1999年在某城市中心城區購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.房屋所有權注銷登記B.房屋所有權初始登記C.房屋所有權變更登記D.房屋所有權轉移登記【答案】D19、商品關系P（商品名，條形碼，產地，價格）中的（）屬性可以作為該關系的主鍵。查詢由“北京”生產的185升電冰箱的SQL語句應該是：A.商品名B.條形碼C.產地D.價格【答案】B20、測試四個程序模塊共發現了42個錯，則()。A.至少有1個模塊至少有11個錯B.至少有1個模塊至少有12個錯C.至少有2個模塊都至少有11個錯D.至多有2個模塊都至多有14個錯【答案】A21、（）關系描述了某對象由其他對象組成。A.依賴B.一般化C.聚合D.具體化【答案】C22、若信息為32位的二進制編碼，至少需要加（）位的校驗位才能構成海明碼。A.3B.4C.5D.6【答案】D23、以下關于類繼承的說法中，錯誤的是（）。A.通過類繼承，在程序中可以復用基類的代碼B.在繼承類中可以增加新代碼C.在繼承類中不能定義與被繼承類（基類）中的方法同名的方法D.在繼承類中可以覆蓋被繼承類（基類）中的方法【答案】C24、數組A[-5..5，0..8]按列存儲。若第一個元素的首地址為100，且每個元素占用4個存儲單元，則元素A[2，3]的存儲地址為（）A.244B.260C.364D.300【答案】B25、患兒男，7歲，智力正常，平素好動，注意力不集中，記憶力差，學習成績差，兼見躁擾不寧，脾氣暴躁，動輒出手打人，胸中煩熱，便秘尿赤，舌質紅，苔黃膩，脈滑數。該患兒針灸治療宜首選的經穴是A.任脈、手厥陰經、手足少陰經穴B.督脈、手足厥陰經、手少陰經穴C.任脈、手少陰、手足厥陰經穴D.任脈、督脈、手少陰經穴【答案】B26、專業程序員小王記錄的編程心得體會中，（）并不正確。A.編程工作中記錄日志很重要，腦記憶并不可靠B.估計進度計劃時寧可少估一周，不可多算一天C.簡單模塊要注意封裝，復雜模塊要注意分層D.程序要努力文檔化，讓代碼講自己的故事【答案】B27、在面向對象方法中，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎上，用適合于自己要求的實現去置換父類中的相應實現稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態【答案】C28、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B29、在（）時，一般需要進行兼容性測試。A.單元測試B.系統測試C.功能測試D.集成測試【答案】B30、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B31、（請作答此空）模式定義一系列的算法，把它們一個個封裝起來，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨立于使用它們的客戶而變化。以下（）情況適合選用該模式。①一個客戶需要使用一組相關對象②一個對象的改變需要改變其他對象③需要使用一個算法的不同變體④許多相關的類僅僅是行為有異A.命令（Command）B.責任鏈（ChainofResponsibility）C.觀察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D32、在面向對象方法中，（）機制是對現實世界中遺傳現象的模擬。A.封裝B.繼承C.多態D.抽象接口【答案】B33、采用面向對象技術開發的應用系統的特點是（）。A.重用性更強B.運行速度更快C.占用存儲量小D.維護更復雜【答案】A34、函數調用采用“（）”方式時，系統將實參的地址傳遞給形式參數。A.傳值調用B.引用調用C.宏調用D.內部調用【答案】B35、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A36、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B37、若某二叉樹的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD、BEPCD，則該二叉樹的后序遍歷序列為（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C38、以下文件擴展名中，（）不是視頻文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C39、以下關于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測試的目的是為了發現錯誤B.成功的測試是能發現至今尚未發現的錯誤的測試C.測試不能用來證明軟件沒有錯誤D.當軟件不存在錯誤時，測試終止【答案】D40、程序語言的語句從功能上大體可分為()兩大類。A.聲明語句和可執行語句B.簡單語句和復雜語句C.順序語句和判定語句D.程序語句和注釋語句【答案】A41、關于對象封裝的敘述，正確的是（）。A.每個程序模塊中都封裝了若干個對象B.封裝可實現信息隱藏C.封裝使對象的狀態不能改變D.封裝是把對象放在同一個集合中【答案】B42、以下關于C/C++程序變量的敘述中，錯誤的是（）。A.變量實際上是存儲位置的名字B.變量都具有類型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運算，其他運算都不能改變變量的值【答案】D43、（）：Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsinaprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A44、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B45、系統測試計劃應該在軟件開發的()階段制定。A.需求分析B.概要設計C.詳細設計D.系統測試【答案】A46、甲房地產估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業區，是該市著名的老字號餐飲店。根據乙公司提供的經營資料，該酒樓年總經營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據市場調查，該市餐飲業的平均年利潤率為10%。對該酒樓內部進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內容的是（）。A.采光通風B.建筑層高C.內部布局D.裝飾裝修【答案】A47、若程序中定義了局部變量與全局變量，則（）。A.在函數內只能訪問局部變量，但不能訪問全局變量B.局部變量與全局變量的名字不得相同C.一個函數被多次調用時，其定義的局部變量必定分配同一個存儲單元D.函數中定義的局部變量與全局變量同名時，在函數內引用的是局部變量【答案】D48、在某高校教學管理系統中，有院系關系D(院系號，院系名，負責人號，聯系方式)，教師關系T(教師號，姓名，性別，院系號，身份證號，聯系電話，家庭住址)，課程關系C(課程號，課程名，學分)。其中，“院系號”唯一標識D的每一個元祖，“教師號”唯一標識T的每一個元組，“課程號”唯一標識C中的每一個元組。假設一個教師可以講授多門課程，一門課程可以有多名教師講授，則關系T和C之間的聯系類型為（請作答此空）。假設一個院系有多名教師，一個教師只屬于一個院系，則關系D和T之間的聯系類型為（）。關系T（），其外鍵是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m【答案】D49、房地產估價師一項實操性很強的業務，房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。能否成為一名合格的房地產估價師，達到執業要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子應簡潔B.句子搭配要得當C.句子邏輯性嚴密D.可運用非標準詞匯【答案】D50、從模塊獨立性角度看，以下幾種模塊內聚類型中，()內聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D51、無符號二進制數11001000所表示的十進制數為（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D52、為了公共利益的需要，政府對某小區作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C53、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A54、某質量技術監督部門為檢測某企業生產的某個批次的化妝品含鉛量是否超標，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有無合格證C.抽樣檢查D.查閱有關單據【答案】C55、關于對象和類的敘述，正確的是（）。A.如果兩個對象的所有成員變量的值相同，則這兩個對象是同一對象B.編寫代碼時，不允許使用匿名類C.不同的對象一定屬于不同的類D.每個對象都有惟一標識，以彼此區分【答案】D56、為了提高易讀性，源程序內部應加功能性注釋，用于說明()。A.模塊總的功能B.程序段或語句的功能C.模塊參數的用途D.所有的【答案】B57、程序以解釋方式運行時，不（）。A.進行詞法分析B.進行語法分析C.進行語義分析D.產生目標程序文件【答案】D58、房地產估價師一項實操性很強的業務，房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。能否成為一名合格的房地產估價師，達到執業要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子應簡潔B.句子搭配要得當C.句子邏輯性嚴密D.可運用非標準詞匯【答案】D59、內關穴直上，平孑L最穴的骨度分寸為A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A60、專業程序員小王記錄的編程心得體會中，（）并不正確。A.編程工作中記錄日志很重要，腦記憶并不可靠B.估計進度計劃時寧可少估一周，不可多算一天C.簡單模塊要注意封裝，復雜模塊要注意分層D.程序要努力文檔化，讓代碼講自己的故事【答案】B61、動態數據流機最突出的特點是（）。A.需要程序記數器來實現B.數據流令牌無標號C.令牌帶上標號D.同步由門(Latch)寄存器來實現【答案】C62、事務管理的特性敘述不正確的是A.事務管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔離性（Isolation）、（4）持續性（永久性）（Durability）B.原子性（Atomicity）是指數據庫的邏輯工作單位。C.隔離性（Isolation）是指可以被其他事務干擾。D.持續性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改變就是永久性的【答案】C63、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A64、王某于1999年在某城市中心城區購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力【答案】D65、用補碼表示的8位二進制數11100000，其值為十進制數（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B66、若程序P經編譯并鏈接后可執行，則（）。A.P是正確的程序B.P中沒有語法錯誤C.P中沒有邏輯錯誤D.P在運行中不會出錯【答案】B67、軟件的結構化設計(SD.方法中，一般分為概要設計和詳細設計兩階段，其中詳細設計主要是要建立()。A.軟件結構B.軟件過程C.軟件模型D.軟件模塊【答案】D68、房地產市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產的買賣、交換、贈與等。A.成本法B.收益法C.基準地價修正法D.假設開發法【答案】D69、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B70、因城市發展的需要，政府對某區域作出了房屋征收決定，選定甲房地產估價機構負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關手續。甲房地產估價機構只評估A房屋，B房屋以未辦理手續為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.依照市、縣人民政府的認定、處理結果進行評估B.依據張某提供的自建房屋相關證明材料，按照合法建筑進行評估C.該自建房屋未進行權屬登記，不論何種情況均不應當予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估【答案】A71、在TCP/IP體系結構中，（）協議實現IP地址到MAC地址的轉化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A72、因城市發展的需要，政府對某區域作出了房屋征收決定，選定甲房地產估價機構負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關手續。甲房地產估價機構只評估A房屋，B房屋以未辦理手續為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.依照市、縣人民政府的認定、處理結果進行評估B.依據張某提供的自建房屋相關證明材料，按照合法建筑進行評估C.該自建房屋未進行權屬登記，不論何種情況均不應當予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估【答案】A73、UML中關聯是一個結構關系，描述了一組鏈。兩個類之間（47）A.不能有多個關聯B.可以有多個由不同角色標識的關聯C.必須有一個關聯D.多個關聯必須聚合成一個關聯【答案】B74、常見的軟件開發模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項目，（）主要用來描述面向對象的軟件開發過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】A75、房地產估價師一項實操性很強的業務，房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。能否成為一名合格的房地產估價師，達到執業要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子簡潔，概括性強B.搭配得當C.邏輯嚴密D.用詞簡練、標準【答案】D76、UML中有4種事物：結構事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構建屬于（請作答此空）事物；依附于一個元素或一組元素之上對其進行約束或解釋的簡單符號為（）事物。A.結構B.行為C.分組D.注釋【答案】A77、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產估價機構于2011年接受委托，對房屋進行了抵押估價。A.選用辦公用途的三個可比實例B.選用酒店用途的三個可比實例C.收益法和比較法的價格差可以大于1.2倍D.本著謹慎原則，應優選比較法【答案】A78、商品關系P（商品名，條形碼，產地，價格）中的（）屬性可以作為該關系的主鍵。查詢由“北京”生產的185升電冰箱的SQL語句應該是：A.SET價格=‘價格*1.05’B.SET價格=價格*1.05C.Modify價格=‘價格*1.05’D.Modify價格=價格*1.05【答案】B79、程序中的局部數據結構測試通常在（）階段進行，而全局數據結構測試通常在（）階段進行。A.單元測試B.集成測試C.確認測試D.系統測試【答案】A80、若信息為32位的二進制編碼，至少需要加（）位的校驗位才能構成海明碼。A.3B.4C.5D.6【答案】D大題（共15題）一、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤有一磚混結構的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補足地價和配套費，全部為業主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價格。計算公式如下：房地產價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為280元/m2，現時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3200元/m2，房產管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3500元/m2，房產管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為4000元/m2。則估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價對象價格的計算。估價對象房地產價格為：房地產總價=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價計算錯誤，應使用16年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應將完好房改為基本完好房。二、閱讀以下說明和代碼，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄內。【說明】下面的程序利用快速排序中劃分的思想在整數序列中找出第k小的元素（即將元素從小到大排序后，取第k個元素）。對一個整數序列進行快速排序的方法是：在待排序的整數序列中取第一個數作為基準值，然后根據基準值進行劃分，從而將待排序的序列劃分為不大于基準值者（稱為左子序列）和大于基準值者（稱為右子序列），然后再對左子序列和右子序列分別進行快速排序，最終得到非遞減的有序序列。例如，整數序列“19,12,30,11,7,53,78,25"的第3小元素為12。整數序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7"的第3小元素為7。函數partition（inta[],intlow,inthigh）以a[low]的值為基準，對a[low]、a[low+l]、…、a[high]進行劃分，最后將該基準值放入a[i](low≤i≤high)，并使得a[low]、a[low+l]、，．．、A[i-1]都小于或等于a[i]，而a[i+l]、a[i+2]、．．、a[high]都大于a[i]。函教findkthElem(inta[],intstartIdx,intendIdx,inrk)在a[startIdx]、a[startIdx+1]、...、a[endIdx]中找出第k小的元素。【代碼】#include＜stdio.h>#include＜stdlib.h>Intpartition（inta[]，intlow,inthigh）{//對a[low..high]進行劃分，使得a[low..i]中的元素都不大于a[i+1..high]中的元素。intpivot=a[low]；//pivot表示基準元素Inti=low,j=high;while(（1）){While(i＜j&&a[j]>pivot)--j;a[i]=a[j]While(i＜j&&a[i]>pivot)++i;a[j]=a[i]}（2）；//基準元素定位returni；}IntfindkthElem（inta[]，intstartIdx，intendIdx,intk）{//整數序列存儲在a[startldx..endldx]中，查找并返回第k小的元素。if(startldx＜0||endIdx＜0||startIdx>endIdx||k＜1||k-l>endIdx||k-1＜startIdx)Return-1;//參數錯誤if(startIdx＜endldx){intloc=partition(a,startIdx,endldx)；∥進行劃分，確定基準元素的位置if(loc==k-1)∥找到第k小的元素return（3）；if(k-l＜loc)//繼續在基準元素之前查找returnfindkthElem(a，（4），k）；else／／繼續在基準元素之后查找returnfindkthElem(a，（5），k);}returna[startIdx]；}intmain(){inti,k;intn;inta[]={19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7};n=sizeof(a)／sizeof(int)//計算序列中的元素個數for(k=1;k＜n+1；k++){for(i=0;i＜n;i++){printf(“%d/t”,a[i]);}printf(“\n”);printf(“elem%d=%d\n,k,findkthElem(a,0,n-1,k));//輸出序列中第k小的元素}return0；}【答案】1)CountStr2)p[i]3)p[i]4)num3、1、!i=j2、a[i]=pivot3、a[loc]4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx三、閱讀以下說明和C函數，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄內。[說明]函數removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復字符，使每種字符僅保留一個，其方法是：對原字符串逐個字符進行掃描，遇到重復出現的字符時，設置標志，并將其后的非重復字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數運行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復標志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設置字符串結束標志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價表示i+1或等價表示flag=1或給flag賦值為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+1或等價表示idx或等價表示四、因城市建設需要，張某的住宅被征收。張某委托甲房地產估價機構對自己的房屋及室內裝飾裝修的價值進行了評估。張某對估價報告中房屋部分的評估結果沒有異議，但認為室內裝飾裝修評估結果僅為15萬元被嚴重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實際費用超過30萬元，為此向甲房地產估價機構申請復核評估。、如果甲房地產估價機構復核后認為該房屋室內裝飾裝修的評估結果并無差錯，你認為可以從哪些方面對張某的疑問進行解釋和說明？、一般而言，評估房屋室內裝飾裝修價值主要適宜采用哪種估價方法？請簡要說明采用該種方法評估的主要步驟。、一般而言，房屋征收估價的影響因素有哪些？【答案】1.本題考查的是房屋征收評估的相關規定。一是30萬元包含家具費用，而15萬元僅是室內裝飾裝修費用；二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高；三是3年前裝飾裝修價格與現在裝修的重新購建價格是不同的，如裝修材料、人工費、機械費等有變化，不能以3年前價格作為現在價值時點評估的重新購建價格。2.本題考查的是房屋征收估價方法和結果確定。成本法。主要步驟：（1）弄清該房屋室內裝飾裝修的材料種類、規格、工程量，搜集相關資料；（2）用預算方式測算估價對象的重新購建價格；（3）測算估價對象的折舊；（4）求取估價對象的價值。3.本題考查的是房屋征收估價的相關規定。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。五、某房地產估價機構接受委托評估A寫字樓的市場價值，注冊房地產估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進行實地查勘和市場調查時，發現相鄰的B寫字樓在周邊環境、交通條件、建筑規模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。、請問造成兩者差異較大的原因有哪些？、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時，如選取B寫字樓作為其中一個可比實例，那么應當對B寫字樓的租金做哪些方面的處理？【答案】、本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。租金內涵可能不同：比如一個是凈租金，一個是毛租金；租金單位可能不同，比如一個是建筑面積租金，一個是使用面積租金；可能一個是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業服務費、電費、水費、空調費、電梯費等雜費；是合同租金（租約租金）還是市場租金。、本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。應當對B寫字樓統一租金內涵。將B寫字樓租金內涵調整到A寫字樓租金內涵上，具體調整內容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業服務費、維修費、管理費、保險費、房地產稅金等。六、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產，建筑面積為353.54平方米，土地使用權面積為679.6平方米。估價目的：為法院確定房地產市場價值提供參考依據。（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價值類型：為房地產的市場價值。（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。（六）估價結果：估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學的估價方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，經過全面細致的測算，并結合估價經驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產估價報告中“估價假設和限制條件”的內容片段：估價假設和限制條件一、估價假設（一）一般假設1.市場供應關系、市場結構保持穩定，未發生重大變化或實質性改變。【答案】錯誤1：如果有特殊買家需要認真考慮特殊買家的附加出價。改正：不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2：若實際面積與本次評估所依據的面積不符，不再調整評估價值。改正：若實際面積與本次評估所依據的面積不符，則需相應調整評估價值。錯誤3：本次估價需要考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。改正：本次估價未考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。錯誤4：并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經濟政策發生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經濟政策發生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改錯題相對較容易，是常遇到的錯誤。本套題難點設在了指錯題，相對較少見，但大家在考試中只能學會適應，并在平時增加嚴格錯誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學會把題放在一起來考核自己。第二，培養一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時間，進行合理的做題時間分配。七、某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業區內，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態。現政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區域內建筑容積率為3及以下的商業用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎估價；2.以商業用途土地價格為基礎估價。、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。、針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。【答案】本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。若轉讓后允許改變用途，則以商業用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業區，根據最高最佳利用原則應以商業用途價格為基礎估價。或估價對象證載用途為住宅，根據合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。估價技術路線：（1）選擇估價方法，（2）方法運用中的具體處理，（3）確定估價結果。八、房地產抵押估價報告估價報告編號：××估字[2015]第××號估價項目名稱：××房地產在建工程抵押價值評估估價委托人：××房地產開發有限公司房地產估價機構：××房地產估價有限責任公司注冊房地產估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價作業日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價委托人函（略）目錄（略）估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）××房地產在建工程抵押估價結果報告一、估價委托人【答案】本題考查的是房地產估價報告示例。1.封面中“估價作業日期”錯誤，應為估價報告出具日期；2.估價結果報告，價值類型的表述不符合《房地產抵押估價指導意見》的要求；3.估價結果報告，“估價原則”缺少謹慎原則；4.結果報告中估價結果缺少單價；5.結果報告中缺少市場價值、法定優先受償款的披露；6.結果報告缺少風險提示；7.技術報告假設開發法選擇“業主自行開發前提”錯誤，應選擇“被迫轉讓前提”；8.估價技術報告，假設開發法的計算公式缺少銷售稅費扣除項；9.估價技術報告，收益法測算建成后房地產價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；10.估價技術報告，收益法測算建成后房地產價值時計算凈收益時不應該計算年折舊費用；11.估價技術報告，假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年房產稅計算錯誤；12.估價技術報告，收益法測算建成后房地產價值時收益年限的確定錯誤；13.運用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計算結果有誤；九、1、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤致估價委托人函××公司：受貴公司委托，我們對位于××市××路××號16樓辦公房地產的抵押價值進行了評估。估價目的是：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。經過實地查勘和市場調查，遵照《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規范》、《房地產抵押估價指導意見》等法律法規和技術標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，注冊房地產估價師運用收益法和比較法進行了分析、測算和判斷，確定16樓辦公房地產市場價值為￥28627990萬元（人民幣貳仟捌佰陸拾貳萬七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估價對象的抵押價值為￥25638775萬元（人民幣貳仟伍佰陸拾叁萬捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價假設和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失！估價的詳細結果、過程及有關說明，請見附后的《估價結果報告》、《估價技術報告》。××房地產評估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】錯誤1：缺價值時點，致估價委托人函中應寫明價值時點。錯誤2：估價結果應該披露三個價值，只披露了兩個，價值不同，必有法定優先受償款，缺法定優先受償款的數額。錯誤3：缺估價機構蓋章。一十、房地產估價師王某接受委托對某房地產的抵押價值進行評估。、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？、抵押估價報告的結果報告中需要進行變現能力分析，變現能力分析應該說明哪些內容？、估價技術報告應說明哪些內容？【答案】1.本題考查的是估價作業方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實地查勘；（3）詢問中介機構、房地產業務當事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機構自己的資料庫；（5）查閱政府有關部門的資料；（6）查閱有關報刊或登陸有關網站等。2.本題考查的是估價對象變現能力分析與風險提示。估價對象變現能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區位、開發程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術報告的寫作。房地產估價技術報告應包括以下內容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結果確定。一十一、某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。、這樣的做法有哪些錯誤？、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？【答案】本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。錯誤如下：（1）由于三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例；（2）未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益；（4）不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益）。本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定。一十二、某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業區內，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態。現政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區域內建筑容積率為3及以下的商業用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎估價；2.以商業用途土地價格為基礎估價。、上述兩種估價思路中哪種