第六章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動

第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的基本概念

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的含義

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量圍繞著長期趨勢上下振蕩所形成的運(yùn)行狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動包括季節(jié)波動、隨機(jī)波動、房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)泡沫等等。有時，廣義的房地產(chǎn)周期也指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的類型按波動是否有規(guī)律來劃分：規(guī)律性波動非規(guī)律性波動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動按區(qū)域大小不同來劃分：國家房地產(chǎn)波動區(qū)域房地產(chǎn)波動城市房地產(chǎn)波動按物業(yè)類型和用途分類劃分：住宅辦公廠房市場波動商業(yè)用房市場波動廠房倉庫市場波動按經(jīng)營類型來劃分：租賃市場波動銷售市場波動

第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素

制度因素包括了社會制度、土地制度、住房制度、投資體制等方面的因素。

一、制度因素

政策因素包括了財政政策、貨幣政策、收入分配政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、法律手段、計劃指導(dǎo)以及政府的市場監(jiān)管。

二、政策因素

房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。

1、人口數(shù)量

房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。就一國而言如此，一地區(qū)或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價格的上漲。人口高密度地區(qū)，一般而言，房地產(chǎn)求多于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。

三、人口因素2、人口素質(zhì)

人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。人類社會隨著文明的發(fā)達(dá)、文化的進(jìn)步，公共設(shè)施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格趨高。如果一個地區(qū)中的居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價格必然低落。3、家庭規(guī)模是是指全全社會或某一一地區(qū)的家庭庭平均人口數(shù)數(shù)。家庭規(guī)模模發(fā)生變化，，即使總數(shù)不不變，也將引引起居住單位位數(shù)的變動，，從而引起需需用住宅數(shù)量量的變動，隨隨之導(dǎo)致房地地產(chǎn)需求的變變化而影響房房地產(chǎn)價格。。一般而言，，隨著家庭規(guī)規(guī)模小型化，，即家庭平均均人口數(shù)的下下降，房地產(chǎn)產(chǎn)價格有上漲漲的趨勢。123456國民收入國民儲蓄貨幣供給額利率物價水平稅收四、經(jīng)濟(jì)影響響因素1324技術(shù)因素國際因素心理因素災(zāi)害五、其他因素素第三節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動動的運(yùn)行機(jī)理理一、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制制內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制制，是指經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)特征所導(dǎo)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)變變量之間的必必然聯(lián)系和對對外在沖擊的的反應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的的內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)機(jī)制主要包括括利益驅(qū)動機(jī)機(jī)制、競爭機(jī)機(jī)制、供求機(jī)機(jī)制、價格機(jī)機(jī)制、乘數(shù)—加速數(shù)機(jī)制、、信貸利率機(jī)機(jī)制、產(chǎn)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)機(jī)制、經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長制約約機(jī)制。外在沖擊機(jī)制制，是指系統(tǒng)統(tǒng)外在的沖擊擊通過系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)部傳導(dǎo)而發(fā)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活活動，來源于于外生變量的的自發(fā)性變化化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波波動的外在沖沖擊是由各種種外在影響因因素導(dǎo)致的，，例如財政政政策、貨幣政政策和投資政政策的沖擊、、體制變動的的沖擊、國際際政治和經(jīng)濟(jì)濟(jì)沖擊等等。。二、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)波動的外外在沖擊機(jī)制制按照指標(biāo)變動動和房地產(chǎn)基基準(zhǔn)波的先后后關(guān)系，房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動動指標(biāo)可以劃劃分為：先行行指標(biāo)、同步步指標(biāo)以及滯滯后指標(biāo)。按照指標(biāo)所反反映的內(nèi)容，，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)波動指標(biāo)可可以劃分為：：價值量指標(biāo)標(biāo)和實物量指指標(biāo)。還有絕對指標(biāo)標(biāo)和相對指標(biāo)標(biāo)之分。第四節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動動指標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動指標(biāo)BECDA開發(fā)企業(yè)數(shù)量量房地產(chǎn)投資量量（投資增長率率）商品房銷售面面積（增長率）商品房銷售額額（增長率）商品房空置率率一、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)波動與宏宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展展階段第五節(jié)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動動與宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)波動的關(guān)系系按照羅斯托的的經(jīng)濟(jì)增長階階段論，人類類社會發(fā)展分分為六個階段段：傳統(tǒng)社會階段段為起飛準(zhǔn)備條條件階段起飛階段成熟階段高額群眾消費(fèi)費(fèi)階段追求生活質(zhì)量量階段二、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)相互影響響的一般過程程在一個具體的的經(jīng)濟(jì)波動周周期中，宏觀觀經(jīng)濟(jì)和房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相互互影響一般是是按照下列過過程展開的：：在宏觀經(jīng)濟(jì)處處于高漲階段段，房地產(chǎn)需需求相應(yīng)增加加，房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入高漲階段段；反之成立立。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)處于上升階階段時，會帶帶動國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，使使其進(jìn)入上升升軌道；反之之成立。一般而言，房房地產(chǎn)周期的的復(fù)蘇、蕭條條滯后，而繁繁榮、衰退期期超前。第六節(jié)房地地產(chǎn)周期一、房地產(chǎn)周周期概念房地產(chǎn)市場蕭蕭條、旺盛這這種規(guī)律性的的出現(xiàn)就形成成房地產(chǎn)市場場周期，一般般簡稱房地產(chǎn)產(chǎn)周期。時間數(shù)量供給線需求線ⅠⅡⅢⅣ圖6—1房地產(chǎn)周期示示意圖（一）國家房房地產(chǎn)周期（二）區(qū)域房房地產(chǎn)周期（三）不同類類型的房地產(chǎn)產(chǎn)周期（四）房地產(chǎn)產(chǎn)周期中不同同因素之間的的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)投投資與房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)房地產(chǎn)價格同同房地產(chǎn)貸款款額二、房地產(chǎn)周周期類型（一）描述房房地產(chǎn)周期的的基本概念房地產(chǎn)周期平平均長度：指指的是在一定定歷史時期內(nèi)內(nèi)，每個房地地產(chǎn)周期平均均經(jīng)歷的時間間長度，通常常用年表示。。房地產(chǎn)周期的的振幅：房地地產(chǎn)周期波動動的幅度，以以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)在同一周期期中由峰頂?shù)降焦鹊椎闹笜?biāo)標(biāo)差額表示，，所以又叫落落差。房地產(chǎn)周期的的頻率（周期期次數(shù)）：指指在一段歷史史時期內(nèi)，房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的的波動所經(jīng)歷歷的周期次數(shù)數(shù)，通常用次次數(shù)表示。三、房地產(chǎn)周周期的測定（二）房地產(chǎn)產(chǎn)周期的基本本測定方法每個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的時間序列列中一般都包包含四種變動動要素：長期期趨勢性波動動（T）、季節(jié)性變變動（S）、周期性波波動（C）和不規(guī)則性性變動（I）。而要確定定每個經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的周期性性波動，就必必須采用一定定的方法，消消除長期趨勢勢性波動、季季節(jié)性變動和和不規(guī)則性變變動的影響。。最基本的方法法有直接測定定法和剩余法法。直接測定法這種方法是用用代表房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要變變量指標(biāo)的時時間序列，把把每年數(shù)值直直接與上一年年的數(shù)值相比比，求得經(jīng)濟(jì)濟(jì)變動的相對對數(shù)，以此反反映房地產(chǎn)周周期波動狀況況的測定方法法，也稱環(huán)比比測定法。其其公式：CtIt=Yt/Yt-1其中，CtIt為第t年的周期性波波動及不規(guī)則則變動相對數(shù)數(shù)；Yt為第t年代房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)主要變量量數(shù)值；Yt-1為上年房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要變變量的數(shù)值。。剩余法該方法的基本本前提是假定定時間序列Y可以被分解為為T、S、C和I這四個因素。。剩余法就是是從時間序列列中逐次或一一次消除長期期趨勢和季節(jié)節(jié)變動，剩下下周期性波動動和不規(guī)則變變動。然后，，再進(jìn)一步消消除不規(guī)則變變動，得到周周期性波動值值。其分解模型有有兩種，即加加法模型和乘乘法模型。加加法模型的一一般形式為Y=T+C+S+I；乘法模模型的一一般形式式為Y=T··C·S·I。第七節(jié)房房地地產(chǎn)泡沫沫一、房地地產(chǎn)泡沫沫的內(nèi)涵涵與特征征（一）房房地產(chǎn)泡泡沫的內(nèi)內(nèi)涵所謂泡沫沫，就是是一種或或一系列列資產(chǎn)的的價格脫脫離了實實際基礎(chǔ)礎(chǔ)價值連連續(xù)上漲漲的現(xiàn)象象。由于土地地的稀缺缺性、不不可移動動性、不不可替代代性等一一系列特特性，房房地產(chǎn)稱稱為最常常見的泡泡沫載體體，房地地產(chǎn)泡沫沫也就是是最常見見的泡沫沫。（二）房房地產(chǎn)泡泡沫的特特征房地產(chǎn)泡泡沫具有有以下主主要特征征：房地產(chǎn)泡泡沫是房房地產(chǎn)價價格波動動的一種種形態(tài)；；房地產(chǎn)泡泡沫具有有陡升陡陡降的特特點，振振幅較大大；房地產(chǎn)泡泡沫不具具有連續(xù)續(xù)性，沒沒有穩(wěn)定定的周期期和頻率率；房地產(chǎn)泡泡沫主要要是由于于投機(jī)行行為引發(fā)發(fā)的貨幣幣供應(yīng)量量在房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)中中短期內(nèi)內(nèi)急劇增增加造成成的。房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)波動動中的許許多內(nèi)在在傳導(dǎo)機(jī)機(jī)制，同同樣適用用于房地地產(chǎn)泡沫沫。但房房地產(chǎn)泡泡沫還具具有自身身運(yùn)行的的特殊機(jī)機(jī)制。投機(jī)價格格機(jī)制自我膨脹脹機(jī)制在房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫形形成過程程中，銀銀行起著著重要的的推動作作用；房房地產(chǎn)泡泡沫破滅滅對銀行行業(yè)的破破壞作用用也大。。二、房地地產(chǎn)泡沫沫產(chǎn)生的的原因和和運(yùn)行機(jī)機(jī)理三、房地地產(chǎn)泡沫沫的判斷斷指標(biāo)根據(jù)指示示指標(biāo)同同房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫產(chǎn)產(chǎn)生的時時間順序序，可以以將指標(biāo)標(biāo)劃分為為預(yù)示指指標(biāo)、指指示指標(biāo)標(biāo)和滯后后指標(biāo)。。預(yù)示指標(biāo)房地產(chǎn)貸款增長率（貸款總額增長率）貨幣供應(yīng)量股價指數(shù)圖6—2房地產(chǎn)泡泡沫的預(yù)預(yù)示指標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)貸貸款增長長率（貸貸款總額額增長率率）圖6—3房地產(chǎn)泡泡沫的指指示指標(biāo)標(biāo)

價租比（租價比）商業(yè)房地地產(chǎn)實際際價格同理論價價格