【布吉項目】

定位報告綱要同致地產顧問集團同致行物業顧問有限公司第一部分項目地盤解析北：不遠處巍巍青山

項目地塊現狀東：半島苑西:大世紀花園南:布吉中心區項目分析

優勢:依托布吉中心區未來規劃，頗具升值潛力；高地上蓋物業，視野開闊，屬傳統的風水寶地；項目周邊居家氛圍成熟，自然環境優雅；近臨關口，來往市內其它區域及羅湖口岸交通便利。項目分析劣勢：地處高地，規劃難度大，工程造價高；地塊規模小，項目自身環境營造困難；地塊內電桿對后期營銷有一定的影響；項目分析機會：取消關口車輛收費，撤關呼聲日漸升高，關外房地產市場前景看好；布吉中心區日漸興旺，逐步形成高尚住宅集中地；羅湖后花園，區域港人置業氛圍成熟項目分析威脅：區域熱點樓盤多且規模較大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力；

住房貸款政策面臨調整，置業門檻升高，購房欲望將受到一定的制約；

第二部分項目定位1、目標產品屬性

——提供什么樣的產品？

屬性定位——布吉中心區·中小戶型樣板社區

定位依據（1）

本項目地理位置非常優越，屬于衛星城布吉的中心區。（2）項目緊鄰青山，靠近區政府，有條件成為布吉新一代中小戶型王中王地位。（3）項目環境以水景取勝，與山景融合，得天獨厚。形成片區內獨有的“山水居”特色。（4）加強對對項目社區居居家生活文化化的營造，推推薦特色酒店式物業管理理。（5）針對青青年引入培訓訓機構，使項項目不僅是居居家型社區，，同時也是學習習型社區。1、主力群體體2、客戶定位位家庭特征28—40歲的家庭或首次置業者職業特征本地居民、企業白領、高級技術人員等心理特征以居家生活為主置業特征多為首次置業區域特征龍崗區域客為主，約50％以上收入特征家庭年收入集中在5萬—15萬間2、次主力群群體來自羅湖、香香港的部分客客戶，一部分分受經濟制約約，同時又又面臨成家立立業的社會壓壓力，因此環環境較佳，價價格低廉的布布吉住宅滿足足了他們的置置業愿望，另另一部分考慮慮生活習慣與與距離羅湖海海關不遠，會會選擇在房價價較低的布吉吉為親友置業業。3、項目命名名建議主推廣名幸福時時光命名詮釋（1）幸福，，是一種溫暖暖的感覺、一一種怡然的心心情、一種和諧的氛氛圍、一種樂樂觀的精神、、一種積極的人生態度度……（2）家，是是一個空間概概念。它是生生活狀態的空空間載體，對于忙碌碌的城市人而而言，它更是是一個心靈的棲居地。家家的幸福是每每個人都極為為渴望的。（3）“幸福時光”，是一個幸福福生活的時間間概念。它依依附于項目的空間間，從而展現現家的永恒的的幸福與溫馨馨。（4）《幸福福時光》是張張藝謀近年膾膾炙人口的電電影作品。項目可借其良良好的知名度度，深入人心心其他輔助命名名晴朗時空翠翠地雅居居慧山?雅筑綠林暢想云云中漫漫步4、項目形象象組合建議布吉中心區··幸福生活新新尺度住宅&青山秀水和和美人家詮釋：新尺度住宅經濟尺度：小高層（28萬買3房！）空間尺度：一梯四戶實用尺度：實用率≥85%戶型尺度：主力戶型60——70平方米2房2廳1衛衛健康尺度：戶戶采光，通通風順暢共享尺度：綠化率≥60％詮釋：青山秀水和和美人家1）項目內部部獨特的水景景規劃，與項項目得天獨厚厚的山景相得益益彰。2）居家于山山水之間，享享有溫馨、和和諧的人居氛氛圍，擁有美滿滿幸福的家庭庭。第三部分項項目規劃劃建議地塊規劃條件件分析一、地塊交通流流量分析1、地塊北面面布龍公路是是一條快速干干道，車流量量大，在地塊塊所在區段沒沒有開口，如如果從地塊內內出來則只能能單行。因此此小區主入口口不宜開在布布龍公路這邊邊。2、地塊南南面的小區區路現在尚尚未完工，，將來通車車以后將成成為后面幾幾個小區的的主要通行行道路，車車流量相對對較大，人人氣較旺，，因此小區區主人口應應考慮放在在南面。3、地塊東東西兩側如如果規劃小小區路的話話，也是小小區內部道道路，交通通流量不大大。二、噪音污污染分析1、本項目目主要噪音音污染源來來自于道路路交通，因因此臨布龍龍公路的噪噪音污染是是最嚴重的的，將來在在規劃中可可以考慮采采用綠化或或將建筑后后退的方法法降低噪音音污染。2、地塊南南面的道路路污染也會會比較嚴重重，而且這這邊的住宅宅離道路很很近，降低低噪音的辦辦法不多，，將來可能能只有通過過住宅內采采用雙層隔隔音玻璃來來處理。3、地塊東東西兩側的的小區路交交通流量較較小，噪音音污染相對對較小。地塊規劃條條件分析地塊規劃條條件分析三、商業人人氣分布比比較1、從目前前地塊周邊邊的情況來來看，整體體商業氣氛氛都不濃，，隨著大世世紀商業街街的逐漸形形成，必然然在地塊南南部會聚集集一定的商商業氛圍，，而且是從從東向西漸漸弱。2、地塊北北面的布龍龍公路是快快速干道，，商業氛圍圍也不濃，，如果將來來規劃中在在地塊西北北角設計次次要出入口口，將形成成一定的商商業氛圍。。3、地塊東東西兩側目目前沒有形形成小區路路的情況下下是沒有商商業氣氛的的，如果將將來規劃了了小區道路路，則也會會形成一定定的商業氣氣氛。四、地塊豎豎向分析1、地塊與與周圍高差差將近20米，如何何在盡量減減少土方開開挖量的前前提下合理理解決小區區的高差，，以及最大大地提升商商業價值是是規劃的重重點。2、在地塊塊南面臨大大世紀商業業街建議做做一排沿街街商鋪，商商鋪一層高高4.5米米，二層3.6米，，商鋪上做做部分住宅宅。3、小區內內沿著自然然坡度做成成階梯狀布布置，中間間形成階梯梯狀園林和和瀑布群，，住宅圍繞繞園林布置置。4、在部分分住宅的地地下層做地地下停車庫庫，出入口口可以在利利用高差在在下面直接接開口。地塊規劃條條件分析沿街商鋪利用高差形形成瀑布戶型類型建建議1、躍式住宅【市場熱銷銷戶型】：：推論論：針對本項目目產品小、、精、奇，，開發營銷銷要短、平平、快的特點，和市市場上客戶戶所認同的的戶型作綜綜合分析，，在戶型設計上本司司一致推薦薦：小躍式住宅宅，每戶贈贈送小型私私家花園。。戶型面積建建議根據上次遞遞交的《布布吉市場調調研報告》》，布吉市市場具有以下特點：：1、整體布布吉房地產產市場是以以布吉原居居民為主力力客戶群，，兼有小部部分的市區區工薪階層層、白領階階層，普遍遍置業水平平不高。2、價格一一般在￥3800元元/米2左右，且裝裝修一般到到位?？們r價不宜太高高，置業者者難以接受受，因此戶戶型面積不不宜過大。。3、在布吉吉片區占比比較大的市市場份額。。較大的戶戶型可針對對此類客戶戶群。4、布吉片片區的暢銷銷戶型仍然然以一房、、兩房、三三房的中小小面積戶型型為主，但但隨著布吉吉樓盤檔次次的提高，，二次置業業者的增加加，中偏的的三房戶型型亦開始暢暢銷。5、以一次次性置業者者為主，客客戶年輕化化，主要集集中在40歲以下，，兩口之家家為主。6、大多客客戶選擇7~8成的的銀行按揭揭，說明布布吉置業者者支付能力力不強。目前，布吉吉熱銷的中中城康橋的的熱銷二房房、三房的的面積分別為：65-70M2、80-90M2；桂芳園的熱熱銷二房、、三房的面積分別為為：69M2、91M2；百合星城的的熱銷二房房、小三房的面積分分別為：70-77M2、85-89M2。項目戶型和和面積定位位：戶型面積范圍比例兩房兩廳一衛60－70㎡46％三房兩廳一衛75－83㎡26％三房兩廳兩衛80－90㎡20％105—115㎡8％二、推薦