房地產開發與管理

主講人：張建坤

東南大學土木工程學院建設與房地產系7房地產開發項目的融資

7.1房地產開發項目融資的基本概念7.1.1房地產開發項目的融資

1）項目融資2）房地產金融3）房地產項目融資7.1.2房地產開發項目融資的特點

1）融資規模大2）償還期較長3）房地產資產缺乏流動性7.1.3房地產開發項目融資的基本要求與決策內容7.1房地產開發項目融資的基本概念1）房地產開發項目融資的基本要求（1）確定合理的融資規模（2）正確選擇房地產開發融資的渠道和方式，降低融資成本（3）統籌考慮房地產開發的融資與投資，提高房地產開發資金的使用效益（4）按規定建立資本金制度（5）優化房地產開發的資金結構2）房地產開發融資的決策內容（1）房地產開發融資決策的概念（2）房地產開發融資方案的內容

7.1房地產開發項目融資的基本概念每一個周密的房地產開發融資方案應包括如下基本內容。欲籌集資金的幣種、數額。融資流量，即與房地產開發企業資金投入和資金償還要求相適應的不同時間內籌集資金和償還資金的數量。資金來源構成，即各種融資方式所籌集的資金占總融資額的比重。融資風險分析及風險管理措施。融資成本預算，即在融資過程中所必須支付的手續費、工本費、管理費等費用的估算。融資方法。7明確融資的權力責任關系，安排融資工作各階段的先后順序，以及各階段的具體目標、任務、時間、地點和負責人等。7.1房地產開發項目融資的基本概念（3）房地產開發融資方案的選擇方法安全性經濟性可行性7.1.4房地產開發項目融資的意義資金問題歷來都是房地產投資者最為關切和破費心機的問題，任何一個房地產投資者，想要在競爭激烈的房地產市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經驗以及他在以往的房地產投資中贏得的信譽，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。7.2房地產開發項目融資的資金來源1997—2003年全國房地產開發企業的融資方式所占比重單位：億元國家預算內國內貸款債券外資自籌其他19970.3323.870.1312.0725.4938.1119980.3423.860.148.1926.4341.1419990.2123.180.205.3528.0443.0220000.1223.090.062.8126.9147.0120010.1821.990.0041.7628.3847.6920020.1222.770.021.6128.1047.382003-----23.86------1.4028.6946.187.2房地產開發項目融資的資金來源7.2.1自有資金7.2.2銀行貸款

銀行貸款增加了自有資金的回報率，同時也加速了自有資金的運作速度和范圍。7.2.3證券化資金7.2.4爭取外單位投資7.2.5外資7.2.6墊資7.2.7預售款7.2.8合作開發7.3房地產開發項目融資方式評價7.3.1銀行信貸1）商業銀行向房地產開發企業發放貸款的要求2）商業銀行向房地產開發企業發放貸款的類型3）房地產開發貸款的擔保類型（1）土地開發抵押貸款（2）在建工程抵押貸款（3）個人住房抵押貸款4）金融機構對項目貨款的審查（1）房地產開發企業的資信評價。（2）對房地產開發項目的審查（3）商業銀行效益與風險的評估7.3房地產開發項目融資方式評價各方面的具體指標可用如下表來表示：系號指標名稱內容及計算公式一項目建設情況評估1項目建設的必要性評估主要調查項目的基本情況包括位置、用途、主要建設指標、項目所在地的開發環境、政策和發展狀況、經濟意義，確定項目建設的必要性。2項目建設條件評估調查項目是否得到政府有關部門的立項批復，“四證”落實情況，是否已就城市基礎設施的供應（水、電、煤氣和供熱）得到政府項目部門的承諾等。3項目建設的實施進程評估了解分析項目從立項、可行性研究、下達規劃任務、征地拆遷、規劃設計、開工進程狀況。對未開工項目要分析預測項目的時間計劃；對已開工項目，了解項目的形象進度、投資完成情況、設計變更、概預算調整情況、已有商品房銷售（預售）許可證的項目對外銷售情況等。4項目建設的施工條件評估調查項目工程建設的招投標方式以及是否符合相關部門的規定；了解施工單位和建設監理單位的資質能力；了解項目施工的組織計劃、項目建設所需材料的采購方式和供應計劃等。5項目建設的環境保護條件評估調查項目建設地區的環境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態環境的變化，了解項目為環保所采取的措施以及其方案的批復情況6項目品質項目自身的產品品質，包括規劃和設計風格、容積率、小區環境，房型設計等是否合理，新材料、新技術、新設計、新理念的應用以及這些應用所帶來的效益和風險二市場評估7市場定位項目是否有明確的市場定位，是否面向明確的細分市場及這種走位的合理性8供需形勢分析項目所在細分市場的供應量與有效需求之間的關系、市場吸納率、市場交易的活躍程度等以及擬建同類項目的供給情況和價格水平，以及對本項目的影響9競爭形勢分析項目所在地區人口聚集度、項目所處細分市場的飽和程度、項目與競爭樓盤的優勢比較次序等內容。l0市場營銷能力項目的營銷推廣計劃是否合理有效、銷售策劃人員的能力、是否有中介顧問公司的配合等。11認購或預租能力項目是否已有認購或已經開始預租及認購或預售、預租的比例如何。三投資估算與資金來源評估11房地產開發項目總投資包括開發成本、開發費用。12房地產總投資估算和審核主要包括項目開發成本（土地費用、前期工程費、建安工程費、公共基礎配套設施費、開發期稅費和不可預見費）、開發費用（管理費、銷售費和財務費用），分析項目工程內容和成本是否齊全，是否符合要求。13對項目資源來源的評估側重于對借款人自有資金來源評估、預售收入資金來源評估、對其他資金來源評估。四財務評估14內部效益使項目在計算期內各年凈現金流量現值累計之和等于零時的折現率15銷售利潤率利潤總額/銷售收入16貸款償還期項目用規定的還款資金償還貸款本息的時間17敏感性評價分析和預測主要指標（如收益率、凈現值、貸款償還期等）對由于通貨膨脹、市場競爭等客觀原因所引起的成本、利潤等因素變化而發生變動的敏感程度7.3房地產開發項項目融資方式式評價7.3.2房地產信托融融資1）我國的房地地產投資信托托現狀2）我國的房地地產投資信托托趨勢（1）擴大資金來來源，像專業業的房地產投投資信托的發發展。（2）擴大房地產產信托經營范范圍增加投資資品種（3）增強房地產產信托產品的的流動性（4）完善法律支支持體系3）房地產投資資信托風險（1）項目風險（2）利率風險（3）管理風險（4）流動性風險險（5）法律風險7.3房地產開發項項目融資方式式評價4）房地產融資資信托的基本本結構（1）貸款型信托托委托人信托公司開發商①信托資金④信托受益②信托貸款③償還貸款擔保人①提供擔保7.3房地產開發項項目融資方式式評價（2）股權證券化化型信托委托人信托公司開發商之股東①信托資金④信托受益②已購股權③回購股權擔保人①提供擔保7.3房地產開發項項目融資方式式評價（3）混合型信托托（4）股權投資型型信托委托人信托公司開發商之股東①信托資金④信托受益②房地產股份③買賣擔保人①提供擔保7.3房地產開發項項目融資方式式評價（5）財產信托7.3.3證券融資1）證券融資的的優越性（1）有利于吸收收大眾資金。。（2）有利于分散散投資風險。。（3）有利于金融融市場的繁榮榮和房地產企企業經營管理理的改善。2）房地產證券券的發行（1）房地產股票票的發行（2）房地產債券券的發行7.3房地產開發項項目融資方式式評價7.3.4利用外資1）國政府貸款款2）國際金融組組織貸款3）外國商業銀銀行貸款4）與外資合營營5）發行境外債債券7.3.5房地產典當7.3.6其他融資方式式1）施工企業墊墊資2）房地產基金金7.4房地產開發資資金7.4.1房地產開發項項目資金鏈1）房地產開發發項目資金的的特點2）房地產開發發項目的資金金循環投資時間前期建設階段7.4房地產開發資資金3）房地產項目目資金流地重重要性，房地地產開發項目目的成功與否否主要取決于于兩點，一是是政策的穩定定性，二是資資金鏈的持續續性。7.4房地產開發資資金4）資金鏈①政策因素素②市場因素素③項目的因因素④資金計劃劃7.4.2幾種常見的項項目融資資金金鏈介紹1）以自有資金金＋銀行信貸貸的傳統融資資方式（1）傳統融資方方式的資金籌籌集過程自有資金的籌籌集。土地使用權抵抵押貸款承包商的墊資資7.4房地產開發資資金在建工程抵押押貸款預售款商業銀行購房者開發商按揭付款首付款首付款后的余款7.4房地產開發資資金（2）傳統項目融融資方式的資資金圖商業銀行建筑施工企業房地產開發商購房者土地開發商商業銀行商業銀行商業銀行房地產市場運行及資金流程圖7.4房地產開發資資金2）自有資金＋房房地產產業基基金在國外，以產產業基金形式式投資房地產產是很普遍的的，但在我國國由于法律和和市場的原因因，房地產產產業性質的基基金還處在起起步階段。但但從國外的房房地產金融經經驗來看，““自有資金＋＋房地產產業業基金”的融融資方式，在在我國是比較較有發展前景景的。3）自有資金＋信信托自從央行出臺臺了貨幣信貸貸調控的政策策后，對傳統統的“自有資資金＋銀行信信貸”的融資資方式，提高高了門檻，開開發商開始考考慮“自有資資金＋信托計計劃”的融資資方式，該種種融資方式的的融資成本在在8％～15％左右，比銀銀行的融資成成本要高，但但抵押﹑擔保方式比銀銀行靈活。7.5房地產資金證證券化7.5.1資產證券化的的結構與特征征1）房地產證券券化的形式（1）以房地產作作為擔保，把把供方資金與與需求權益直直接聯系起來來的房地產有有價證券化，，包括把供方方資金與借貸貸和債權聯系系起來的房地地產資本性債債權證券化，，具體形式如如住宅貸款、、債權信托、、抵押證券等等，把供方資資金與投資的的資金直接聯聯系起來的房房地產資本性性股權證券化化，具體形式式如地產投資資股權券、房房地產開發股股權券等。（2）資金供方通通過房地產劃劃分的所有權權及其共有的的份額獲取收收入的房地產產所有權證券券化，具體形形式如房地產產小批及商品品證券化(產權分割)、股權合作、、權益包銷合合作等。7.5房地產資金證證券化2）房地產證券券化的框架（1）有價房地產產證券化框架架債券方式：擁擁有債權要求求權的投資者者把要求權托托付給證券管管理商。投資者證券管理商或信托公司委托管理感分配房地產開發公司小業主或次級開發商監管披露銷售披露房地產開發公司債券方式框架抵押證券投資7.5房地產資金證證券化股權方式：擁擁有所有權的的投資者把所所有權托付給給股權執行機機構投資者股權執行機構（董事會）委托管理感分配房地產開發公司小業主或次級開發商監管披露銷售披露房地產開發公司股權方式框架抵押證券投資7.5房地產資金證證券化（2）所有權證券券化框架信托方式：擁擁有持股權的的投資者把持持股權托付給給信托銀行。。投資者信托銀行持股權信托分配房地產管理公司小業主全部銷售支付收益銷售收入房地產開發公司持股權銷售投資信托方式框架7.5房地產資金證證券化組合方式：擁擁有持股權的的投資者出資資形式的任意意組合投資者信托銀行持股權出資分配房地產管理公司小業主全部銷售支付收益銷售收入房地產開發公司持股權銷售投資組合方式框架7.5房地產資金證證券化（3）房地產證券券化的意義3）住房抵押貸貸款證券化（1）住房抵押證證券化的形式式（2）住房抵押貸貸款證券化的的方案設想（3）住房抵押貸貸款證券化的的意義7.5.2我國房地產證證券化的障礙礙1）信用問題2）法律問題3）稅收問題4）資金問題7.6房地產金融7.6.1我國的房地產產金融7.6.1.1現行的金融體體制7.6.1.2金融業與房地地產業的關系系金融業對房地地產業的支持持主要體現在在以下幾個方方面：為房地產前期期大額投資提提供貸款。提供購房貸款款，促進房地地產銷售市場場的擴大。分散風險，提提高房地產資資金效應。金融業再對房房地產業資金金支持的同時時，也使其自自身獲得了長長足的發展。。金融資金得以以迅速擴大。。房地產也投投資規模巨大大，再整個再再生產過程中中，會出現大大量的暫時閑閑置資金，這這就為金融資資產的擴大提提供了源泉。。拓寬了金融業業務，提高了了金融業的收收益。降低了金融資資產的風險。。7.6房地地產產金金融融7.6.1.3當前前我我國國房房地地產產金金融融現現狀狀1）當當前前我我國國房房地地產產融融資資渠渠道道分分析析（1）以以上上市市融融資資和和債債券券融融資資為為主主的的直直接接融融資資所所占占比比率率很很小小。。（2）外外資資所所占占比比重重呈呈逐逐年年下下降降的的趨趨勢勢（3）銀銀行行信信貸貸資資金金仍仍是是當當前前房房地地產產企企業業的的主主要要資資金金來來源源2）當當前前房房地地產產企企業業融融資資渠渠道道單單一一的的原原因因（1）銀銀行行本本身身有有對對房房地地產產的的壓壓力力和和動動力力（2）房房地地產產企企業業直直接接融融資資存存在在諸諸多多障障礙礙。。（3）外外資資進進入入房房地地產產缺缺乏乏合合適適的的投投資資渠渠道道。。3）我國國房地地產金金融市市場并并不完完善7.6房地產產金融融7.6.2國外房房地產產金融融市場場的內內容1）國外外房地地產金金融市市場類類型（1）以以儲蓄蓄為來來源的的房地地產金金融市市場（2）以基基金為為保障障的房房地產產金融融市場場（3）完備備型的的房地地產金金融市市場（4）混合合型的的房地地產金金融市市場2）房地地產資資金的的供應應與籌籌措3）房地地產資資金的的融通通（1）銀行行同業業拆借借。（2）住宅宅抵押押票據據貼現現。（3）向其其他金金融機機構借借款。。（4）住宅宅抵押押貸款款證書書的再再抵押押。（5）以收收受的的土地地、房房屋不不動產產作抵抵押品品，在在金融融市場場上發發行不不動產產抵押押債券券。7.6房地