4成本法

主要內(nèi)容：成本法的含義、適用對象和條件、成本法的程序、成本法的基本公式、建筑物折舊的求取、相關(guān)成新、使用壽命的規(guī)定等。

學(xué)習(xí)重點(diǎn)：重新購建價(jià)格的求取、建筑物折舊的求取。學(xué)習(xí)要求：了解成本法的基本程序；了解成本法的適用對象；熟悉重新購建價(jià)格的求取；掌握建筑物折舊的求取方法。14.1成本法概述4.4重新購建價(jià)格的求取本章內(nèi)容End4.2房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成4.3成本法的基本公式4.5建筑物折舊的求取本章練習(xí)

第4章成本法4.6成本法中的有關(guān)規(guī)定

4.7成本法總結(jié)和舉例2§4.1成本法的基本原理4.1.1成本法的概念成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。4.1.2成本法的理論依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必分的費(fèi)用所決定的。第4章成本法3

從賣方的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過去的生產(chǎn)費(fèi)用，重在過去的投入；從買方的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的生產(chǎn)費(fèi)用，類似于替代原理，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。第4章成本法44.1.3成本法適用的對象和條件1、適用的對象：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他損害賠償中，也通常采用成本法。2、條件：自由競爭和該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。注意：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評(píng)估價(jià)值。第4章成本法564.1.4成本法的操作步驟搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料測算重新購建價(jià)值測算折舊求取積算價(jià)格。兩個(gè)核心：重建價(jià)格、折舊第4章成本法7§4.2房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤掌握每一項(xiàng)費(fèi)用的組成及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)第4章成本法84.2.1土地取得成本

土地取得成本通常稱為土地費(fèi)用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)(包括征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)等)和土地取得稅費(fèi)。土地取得成本的具體構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有3個(gè)：①通過市場購買取得；②通過征收集體土地取得；③通過征收國有土地上房屋取得。第4章成本法9（1）征收集體土地的土地取得成本征收集體土地的土地取得成本一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、征地補(bǔ)償安置費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)以及地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整費(fèi)等。土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般是依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場法求取。征地補(bǔ)償安置費(fèi)一般由下列4項(xiàng)費(fèi)用組成：1)土地補(bǔ)償費(fèi)。2)安置補(bǔ)助費(fèi)。3)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。4)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。第4章成本法10（2）征收收國有有土地地上房房屋的的土地地取得得成本本征收國國有土土地上上房屋屋的土土地取取得成成本一一般包包括土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金、、城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)、、房屋屋拆遷遷補(bǔ)償償安置置費(fèi)、、相關(guān)關(guān)費(fèi)用用以及及地上上物拆拆除、、渣土土清運(yùn)運(yùn)和場場地平平整費(fèi)費(fèi)等。。房屋拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安安置費(fèi)費(fèi)由征征收人人對被被征收收人給給予拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安安置所所發(fā)生生的全全部費(fèi)費(fèi)用構(gòu)構(gòu)成，，其金金額相相當(dāng)于于下列列幾項(xiàng)項(xiàng)之和和：1)房地產(chǎn)產(chǎn)補(bǔ)償償費(fèi)2)搬遷補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)3)過渡補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)(或臨時(shí)時(shí)安置置補(bǔ)助助費(fèi)、、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房費(fèi)費(fèi))4)停產(chǎn)停停業(yè)補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)5)安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)6）相關(guān)關(guān)費(fèi)用用等第4章成成本本法11（3）在在完善善、成成熟的的土地地市場場下，，土地地取得得成本本一般般是由由購買買土地地的價(jià)價(jià)款、、應(yīng)由由買方方(在此為為房地地產(chǎn)開開發(fā)商商)繳納的的稅費(fèi)費(fèi)和可可直接接歸屬屬于該該土地地的其其他支支出構(gòu)構(gòu)成。。目前前主要要是購購買政政府招招標(biāo)、、拍賣賣、掛掛牌出出讓或或者其其他房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的已完完成征征地拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安安置的的建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)。。這種種情況況下的的土地地取得得成本本一般般包括括：1)建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)購買買價(jià)格格。通通常是是采用用市場場法求求取，，也可可采用用基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)修正正法、、成本本法求求取。。2)土地取取得稅稅費(fèi)。。包括括契稅稅、印印花稅稅、交交易手手續(xù)費(fèi)費(fèi)等，，通常常是根根據(jù)稅稅法及及中央央和地地方政政府的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定，按按照建建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)購買買價(jià)格格的一一定比比例來來測算算。例如，，某宗宗面積積為5000m2的房地地產(chǎn)開開發(fā)用用地，，市場場價(jià)格格(樓面地地價(jià))為800元／m2，容積積率為為2，受讓讓人需需按照照受讓讓價(jià)格格的3％繳納納契稅稅等稅稅費(fèi)，，則土土地取取得成成本為為：800×5000×2×(1+3％)=824(萬元)第4章成成本本法124.2.2開發(fā)成成本勘察設(shè)設(shè)計(jì)和和前期期工程程費(fèi)。。包括括可研研、規(guī)規(guī)劃、、勘察察、設(shè)設(shè)計(jì)及及三通通一平平基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)。包包括所所需的的道路路、給給水、、排水水、電電力、、通信信、燃燃?xì)狻ⅰ崃αΦ确课萁ńㄖ舶惭b工工程費(fèi)費(fèi)公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)。包包括所所需的的非營營業(yè)性性的公公共配配套設(shè)設(shè)施的的建設(shè)設(shè)費(fèi)用用開發(fā)過過程中中的稅稅費(fèi)一般取取建筑筑安裝裝工程程費(fèi)的的8%住宅：：180；公建建：148；工業(yè)業(yè)：83按結(jié)構(gòu)構(gòu)類型型等確確定按行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，如如300元/平方米米第4章成成本本法134.2.3管理費(fèi)費(fèi)用通常按按土地地取得得成本本與開開發(fā)成成本之之和乘乘以一一定比比率計(jì)計(jì)算（（2.5%～5%）4.2.4投資利利息包括土土地取取得成成本、、開發(fā)發(fā)成本本和管管理費(fèi)費(fèi)用的的利息息土地為為一次次投入入，其其余按按建設(shè)設(shè)期均均勻投投入4.2.5銷售費(fèi)費(fèi)用包括廣廣告宣宣傳費(fèi)費(fèi)、銷銷售代代理費(fèi)費(fèi)等，，通常常按銷銷售收收入的的1%～3%計(jì)算。。第4章成成本本法144.2.6銷售稅稅費(fèi)銷售稅稅金及及附加加和其其他銷銷售稅稅費(fèi)。。按銷銷售收收入的的5%～7%計(jì)4.2.7開發(fā)利利潤在測算算開發(fā)發(fā)利潤潤時(shí)要要注意意計(jì)算算基數(shù)數(shù)與利利潤率率的匹匹配一般用用投資資利潤潤率計(jì)計(jì)算即即開發(fā)利利潤=（土地地取得得成本本＋開開發(fā)成成本＋＋管理理費(fèi)用用）×投資利利潤率率或開發(fā)發(fā)利潤潤=（土地地取得得成本本＋開開發(fā)成成本＋＋管理理費(fèi)用用＋投投資利利息＋＋銷售售費(fèi)用用）×成本利利潤率率第4章成成本本法15§4.3成本法法的基基本公公式4.3.1成本法法最基基本的的公式式積算價(jià)價(jià)格=重新購購建價(jià)價(jià)格-折舊新開發(fā)發(fā)的土土地和和新建建的房房地產(chǎn)產(chǎn)采用用成本本法估估價(jià)一般不扣除除折舊舊4.3.2適用于于新開開發(fā)土土地的的基本本公式式新開發(fā)土地地包括填海海造地、開開山造地、、征用農(nóng)地地后進(jìn)行““三通一平平”等開發(fā)發(fā)的土地，，在舊城區(qū)區(qū)中拆除舊舊建筑物等等開發(fā)的土土地。第4章成本本法16新開發(fā)土地地價(jià)格=取得待開發(fā)發(fā)土地的成成本＋土地地開發(fā)成本本＋管理費(fèi)費(fèi)用＋投資資利息＋銷銷售費(fèi)用＋＋銷售稅費(fèi)費(fèi)＋開發(fā)利利潤利用上述公公式，可得得出新開發(fā)發(fā)區(qū)土地的的分宗估價(jià)價(jià)公式新開發(fā)區(qū)某某宗土地的的單價(jià)=（取得待開開發(fā)土地的的成本＋土土地開發(fā)成成本＋管理理費(fèi)用＋投投資利息＋＋銷售費(fèi)用用＋銷售稅稅費(fèi)＋開發(fā)發(fā)利潤）÷（開發(fā)區(qū)用用地總面積積×開發(fā)完成后后可轉(zhuǎn)讓土土地面積的的比率）×用途、區(qū)位位等因素調(diào)調(diào)整系數(shù)第4章成本本法17【例1】：某成片荒荒地面積2平方公里，，取得該荒荒地的代價(jià)價(jià)為1.2億元，將其其開發(fā)成““五通一平平”熟地的的開發(fā)成本本和管理費(fèi)費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)發(fā)期為3年，貸款年年利率為8%，銷售費(fèi)用用、銷售稅稅費(fèi)和開發(fā)發(fā)利潤分別別為可轉(zhuǎn)讓讓熟地價(jià)格格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成成后可轉(zhuǎn)讓讓土地面積積的比率為為60%。試求該荒荒地開發(fā)完完成后可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓熟地的的平均單價(jià)價(jià)（假設(shè)開開發(fā)成本和和管理費(fèi)用用在開發(fā)期期內(nèi)均勻投投入）第4章成本本法18解：該荒地地開發(fā)完成成后可轉(zhuǎn)讓讓熟地的平平均單價(jià)=[120000000×(1＋8%)3＋250000000×(1＋8%)1.5]÷[(1-2%-5.5%-10%)××2000000××60%]=4364.3.3適用于新建建房地產(chǎn)的的基本公式式新建房地價(jià)價(jià)格=土地取得成成本＋土地地開發(fā)成本本＋建筑物物建造成本本＋管理費(fèi)費(fèi)用＋投資資利息＋銷銷售費(fèi)用＋＋銷售稅費(fèi)費(fèi)＋開發(fā)利利潤新建建筑物物價(jià)格=建筑物建造造成本＋管管理費(fèi)用＋＋投資利息息＋銷售費(fèi)用＋＋銷售稅費(fèi)費(fèi)＋開發(fā)利利潤第4章成本本法194.3.4適用于舊房房地產(chǎn)的基基本公式舊房地價(jià)格格=土地的重新新取得價(jià)格格或重新開開發(fā)成本＋＋建筑物的的重新購建建價(jià)格-建筑物的折折舊第4章成本本法20§4.4重新購建價(jià)價(jià)格4.4.1重新購建價(jià)價(jià)格的概念念1、含義2、3個(gè)要點(diǎn)重新購建價(jià)價(jià)格是估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)價(jià)格是客觀觀的是全新狀況況下的價(jià)格格4.4.2重新購建價(jià)價(jià)格的求取取思路求取房地的的重新購建建價(jià)格、求求取土地的的重新購建建價(jià)格、求求取建筑物物的重新購購建價(jià)格第4章成本本法214.4.3建筑物重新新購建價(jià)格格的求取方方式1、重置價(jià)格格又又稱重置成成本，是采采用估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建建筑材料、、建筑構(gòu)配配件、建筑筑設(shè)備和建建筑技術(shù)等等，按照估估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)格水水平，重新新建造與估估價(jià)對象建建筑物具有有同等效用用的新建筑筑物的正常常價(jià)格。2、重建價(jià)格格又又稱重建成成本，是采采用與估價(jià)價(jià)對象建筑筑物相同的的建筑材料料、建筑構(gòu)構(gòu)配件、建建筑設(shè)備和和建筑技術(shù)術(shù)等，按照照估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格格水平，重重新建造與與估價(jià)對象象建筑物完完全相同的的新建筑物物的正常價(jià)價(jià)格。第4章成本本法224.4.4建筑物重新新購建價(jià)格格的求取方方法1、單位比較較法2、分部分項(xiàng)項(xiàng)法把把建筑筑物按分部部分項(xiàng)工程程分為基礎(chǔ)礎(chǔ)工程、墻墻體工程、、樓地面工工程、屋面面工程、給給排水工程程、供暖工工程、電氣氣工程等項(xiàng)項(xiàng)綜合計(jì)算算。3、工料測量法法4、類似工程預(yù)預(yù)算法比較常用為單單位比較法，，或類似工程程預(yù)算法第4章成本法法23§4.5建筑物折舊4.5.1建筑物折舊的的概念和原因因是指由各種原原因所造成的的價(jià)值損失1、物質(zhì)折舊——四個(gè)方面自然經(jīng)過的老老朽；正常使使用的磨損意外的破壞損損毀；延遲維維修的損壞殘殘存2、功能折舊包括消費(fèi)觀念變更更、設(shè)計(jì)更新新、技術(shù)進(jìn)步步等原因?qū)е陆ńㄖ镌诠δ苣芊矫娴南鄬埲被虿贿m適用選用的價(jià)價(jià)值損失第4章成本法法243、經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物本本身以外的各各種不利因素素所造成的價(jià)價(jià)值損失，包包括供給過量量、需求不足足、自然環(huán)境境惡化、交通通擁擠、城市市規(guī)劃改變、、政府政策變變化等。4.5.2求取建筑物折折舊的方法1、年限法——是把建筑物的的折舊建立在在建筑物的壽壽命、經(jīng)過年年數(shù)或剩余壽壽命之間關(guān)系系的基礎(chǔ)上。。自然壽命與經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命（比較）實(shí)際經(jīng)過年數(shù)數(shù)和有效經(jīng)過過年數(shù)（比較）第4章成本法法25年限法中最主主要的方法是是直線法——公式為：Di=(C-S)/NDi為每年的折舊舊額C為建筑物的重重建價(jià)格S為殘值減去清清理費(fèi)用后的的數(shù)額N為建筑物的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命例：某建筑物物的建筑面積積100平方米，有效效經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑筑面積的重置置價(jià)格500元，經(jīng)濟(jì)壽命命30年，殘值率5%。試用年限法法計(jì)算該建筑筑物的年折舊舊額，并計(jì)算算其現(xiàn)值。第4章成本法法26（二）打分成新新折扣法該方法的過程程是根據(jù)房屋屋基礎(chǔ)、承重重結(jié)構(gòu)（梁、、屋架、柱））、圍護(hù)、樓樓地面、屋面面、門窗、、天棚、水暖暖、電照等各各部分現(xiàn)場勘勘測記錄，確確定完好分值值率并確定相相應(yīng)權(quán)重。然然后根據(jù)對房房屋的實(shí)地勘勘察、詢問房房屋的歷史情情況，借助于于《房屋完損等級(jí)級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》按分部打分最最終確定建筑筑物的成新率率，然后將建建筑物的重新新購建價(jià)格乘乘以該成新率率來直接求取取建筑物的現(xiàn)現(xiàn)值，這種方方法被稱為成成新折扣法。。具體公式如下下：打分法成新率率＝結(jié)構(gòu)部分分得分×Ｇ＋裝修部分分得分×Ｓ＋建筑設(shè)備備部分得分×ＢＧ---結(jié)構(gòu)部分各分分部權(quán)重；Ｓ---裝修部分權(quán)重重；Ｂ---建筑設(shè)備部分分權(quán)重第4章成本法法27（三）分解法法分解法是對建建筑物各種類類型的折舊分分別予以分析析和估算，然然后將它們加加總來求取建建筑物折舊的的方法。它是是求取建筑物物折舊最詳細(xì)細(xì)、最復(fù)雜的的一種方法。。該方法求取建建筑物折舊的的步驟走：①①求取物質(zhì)折折舊。這是將將物質(zhì)折舊分分解為各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，分別采采用適當(dāng)?shù)姆椒椒ㄇ笕≌叟f舊后相加。②②求取功能折折舊。這是將將功能圻舊分分解為各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，分別采采用適當(dāng)?shù)姆椒椒ㄇ笕≌叟f舊后相加。③③求取經(jīng)濟(jì)折折舊。這是將將經(jīng)濟(jì)折舊分分為不同情況況，分別采用用適當(dāng)?shù)姆椒ǚㄇ笕≌叟f后后相加。④求求取建筑物的的折舊總額。。這是將上述述求取的所有有折舊額相加加得到建筑物物的折舊總額額。第4章成本法法281．物質(zhì)折舊的的求取方法物質(zhì)折舊的求求取過程和方方法如下：(1)將物質(zhì)折舊項(xiàng)項(xiàng)目分為可修修復(fù)項(xiàng)目和不不可修復(fù)項(xiàng)目目兩類。修復(fù)復(fù)是指恢復(fù)到到新的或者相相當(dāng)于新的狀狀況，有的是是修理，有的的是更換。預(yù)預(yù)計(jì)采用最合合理的修復(fù)方方案予以修復(fù)復(fù)的必要費(fèi)用用(包括正常的成成本、費(fèi)用、、稅金和利潤潤等，以下簡簡稱修復(fù)費(fèi)用用)小于或者等于于修復(fù)所能帶帶來的房地產(chǎn)產(chǎn)增值額的，，是可修復(fù)的的，(2)對于可修復(fù)項(xiàng)項(xiàng)目，估算其其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用用作為折舊額額。(3)對于不可修復(fù)復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)據(jù)其在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的剩余使使用壽命是否否短于整體建建筑物的剩余余經(jīng)濟(jì)壽命，，將其分為短短壽命項(xiàng)目和和長壽命項(xiàng)目目兩類。短壽壽命項(xiàng)目是剩剩余使用壽命命短于整體建建筑物剩余經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命的部部件、設(shè)備、、設(shè)施等，它它們在建筑物物剩余經(jīng)濟(jì)壽壽命期間遲早早需要更換，，甚至需要更更換多次。長長壽命項(xiàng)目是是剩余使用壽壽命等于或者者長于整體建建筑物剩余經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命的部部件、設(shè)備、、設(shè)施等，它它們在建筑物物剩余經(jīng)濟(jì)壽壽命期間是不不需要更換的的。長壽命項(xiàng)項(xiàng)目是合在一一起，根據(jù)建建筑物重新購購建價(jià)格減去去可修復(fù)項(xiàng)目目的修復(fù)費(fèi)用用和短壽命項(xiàng)項(xiàng)目的重新購購建價(jià)格后的的余額、建筑筑物的有效年年齡、經(jīng)濟(jì)壽壽命或剩余經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命，利利用年限法計(jì)計(jì)算其折舊額額。(4)把可修復(fù)項(xiàng)目目的修復(fù)費(fèi)用用、短壽命項(xiàng)項(xiàng)目的折舊額額、長壽命項(xiàng)項(xiàng)目的折舊額額相加，即為為物質(zhì)折舊額額。第4章成本法法292．功能折舊的的求取方法功能折舊的求求取過程和方方法如下：(1)把功能折舊分分成功能缺乏乏、功能落后后和功能過剩剩引起的折舊舊三類，分別別簡稱為功能能缺乏折舊、、功能落后折折舊和功能過過剩折舊。(2)功能缺乏折舊舊的求取。把把功能缺乏折折舊分成可修修復(fù)的功能缺缺乏引起的折折舊和不可修修復(fù)的功能缺缺乏引起的折折舊。【例】某幢應(yīng)有電梯梯而沒有電梯梯的辦公樓，，重建價(jià)格為為2000萬元，現(xiàn)增設(shè)設(shè)電梯需要120萬元，而如果果現(xiàn)在建造辦辦公樓時(shí)隨同同安裝電梯只只需要100萬元；請計(jì)算算該辦公樓因因沒有電梯引引起的折舊及及扣除沒有電電梯引起的折折舊后的價(jià)值值。【解】該辦公樓因沒沒有電梯引起起的折舊計(jì)算算如下：該辦公樓因沒沒有電梯引起起的折舊額=l20-100=20(萬元)該辦公樓扣除除沒有電梯引引起的折舊后后的價(jià)值計(jì)算算如下：該辦公樓扣除除沒有電梯引引起的折舊后后的價(jià)值=2000-20=1980(萬元)第4章成本法法30(3)功能落后折舊舊的求取。把把功能落后折折舊分成可修修復(fù)的功能落落后引起的折折舊和不可修修復(fù)的功能落落后引起的折折舊。對于可可修復(fù)的功能能落后引起的的折舊，在采采用該落后功功能的“建筑筑物重建價(jià)格格”下，折舊舊額為在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)該落后后功能的重置置價(jià)格，減去去該落后功能能已提折舊，，加上拆除該該落后功能的的必要費(fèi)用(以下簡稱拆除除落后功能費(fèi)費(fèi)用)，減去該落后后功能拆除后后的殘余價(jià)值值(以下簡稱落后后功能殘余價(jià)價(jià)值)，加上單獨(dú)增增加先進(jìn)功能能的必要費(fèi)用用(以下簡稱單獨(dú)獨(dú)增加先進(jìn)功功能費(fèi)用)，減去重置建建造建筑物時(shí)時(shí)隨同增加先先進(jìn)功能的必必要費(fèi)用(以下簡稱隨同同增加先進(jìn)功功能費(fèi)用)。【例】某幢舊辦公樓樓的電梯已落落后，如果將將該電梯更換換為功能先進(jìn)進(jìn)的新電梯，，估計(jì)需要拆拆除費(fèi)用2萬元，可回收收殘值3萬元，安裝新新電梯需要120萬元(包括購買價(jià)款款、運(yùn)輸費(fèi)、、安裝費(fèi)等)，要比在建造造同類辦公樓樓時(shí)隨同安裝裝多花費(fèi)20萬元。估計(jì)該該舊辦公樓的的重建價(jià)格為為2050萬元，該舊電電梯的重置價(jià)價(jià)格為50萬元，已提折折舊40萬元。請計(jì)算算該辦公樓因因電梯落后引引起的折舊及及扣除電梯落落后引起的折折舊后的價(jià)值值。【解】該辦公樓因電電梯落后引起起的折舊計(jì)算算如下：該辦公樓因電電梯落后引起起的折舊額=(50-40)+(2-3)+20=29(萬元)該辦公樓扣除除電梯落后引引起的折舊后后的價(jià)值計(jì)算算如下：該辦公樓扣除除電梯落后引引起的折舊后后的價(jià)值=2050-29=2021(萬元)第4章成本法法31(4)功能過剩折舊舊的求取。功功能過剩一般般是不可修復(fù)復(fù)的。功能過過剩折舊首先先應(yīng)包括功能能過剩造成的的“無效成本本”。該無效效成本可以通通過采用重置置價(jià)格而自動(dòng)動(dòng)得到消除，，但如果采用用重建價(jià)格則則不能消除。。以前面講過過的層高過高高的廠房為例例，因?yàn)橹刂弥脙r(jià)格將依據(jù)據(jù)5m層高而不是6m層高來估算，，而重建價(jià)格格將依據(jù)6m層高來估算。。其次，無論論是采用重置置價(jià)格還是采采用重建價(jià)格格，功能過剩剩折舊還應(yīng)包包括功能過剩剩造成的“超超額持有成本本”。超額持持有成本可以以利用“超額額運(yùn)營費(fèi)用資資本化法”求取。這樣，，在采用建筑筑物重置價(jià)格格的情況下：：【例】某房地產(chǎn)的重重建價(jià)格為2000萬元，已知在在建造期間中中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)因功率過大大較正常情況況多投入150萬元，投入使使用后每年多多耗電費(fèi)0．8萬元。假定該該空調(diào)系統(tǒng)使使用壽命為15年，估價(jià)對象象房地產(chǎn)的報(bào)報(bào)酬率為12％。請計(jì)算該該房地產(chǎn)因中中央空調(diào)功率率過大引起的的折舊及扣除除中央空調(diào)功功率過大引起起的折舊后的的價(jià)值。【解】該房地產(chǎn)因中中央空調(diào)功率率過大引起的的折舊及扣除除中央空調(diào)功功率過大引起起的折舊后的的價(jià)值計(jì)算如如下：第4章成本法法32【例】某建筑物的重重置價(jià)格為180萬無，經(jīng)濟(jì)壽壽命為50年，，有有效效年年齡齡為為10年。。其其中中，，門門窗窗等等損損壞壞的的修修復(fù)復(fù)費(fèi)費(fèi)用用為為2萬元元；；裝裝飾飾裝裝修修的的重重置置價(jià)價(jià)格格為為30萬元元，，平平均均壽壽命命為為5年，，年年齡齡為為3年；；設(shè)設(shè)備備的的重重置置價(jià)價(jià)格格為為60萬元元，，平平均均壽壽命命為為15年，，年年齡齡為為10年。。殘殘值值率率假假設(shè)設(shè)均均為為零零。。請請計(jì)計(jì)算算該該建建筑筑物物的的物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊額額。。[解]該建建筑筑物物的的物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊額額計(jì)計(jì)算算如如下下：：門窗窗等等損損壞壞的的修修復(fù)復(fù)費(fèi)費(fèi)用用＝＝2（萬萬元元））裝飾飾裝裝修修的的折折舊舊額額＝＝30××××3=18（萬萬元元））設(shè)備備的的折折舊舊額額=60××××10=40（萬萬元元））長壽壽命命項(xiàng)項(xiàng)目目的的折折舊舊額額=（180-2-30-60）×××10=17.6（萬萬元元））該建建筑筑物物的的物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊總總額額=2+18+40+17.6=77.6（萬萬元元））第4章成成本本法法334.5.3求取取建建筑筑物物折折舊舊應(yīng)應(yīng)注注意意的的問問題題1、估估價(jià)價(jià)上上的的折折舊舊與與會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)上上的的折折舊舊的的區(qū)區(qū)別別會(huì)計(jì)計(jì)上上的的折折舊舊注注重重的的是是原原始始價(jià)價(jià)值值的的分分?jǐn)倲偂ⅰ⒀a(bǔ)補(bǔ)償償或或回回收收估價(jià)價(jià)上上的的折折舊舊注注重重的的是是市市場場價(jià)價(jià)值值的的真真實(shí)實(shí)減減損損，，是是減減價(jià)價(jià)調(diào)調(diào)整整2、土土地地使使用用年年限限對對建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命的的影影響響建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命早早于于土土地地使使用用年年限限，，應(yīng)應(yīng)按按建建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命計(jì)計(jì)算算；；反反之之按按建建筑筑物物的的實(shí)實(shí)際際經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)加加上上土土地地的的剩剩余余年年限限計(jì)計(jì)算算建建筑筑物物折折舊舊。。第4章成成本本法法34建設(shè)設(shè)期期建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命若干干年年后后出出讓讓土地地使使用用年年限限第4章成成本本法法35§4.6成本本法法應(yīng)應(yīng)用用中中的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定4.6.1商品品住住宅宅和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房價(jià)價(jià)格格構(gòu)構(gòu)成成的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定商品品住住宅宅及及經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房價(jià)價(jià)格格由由下下列列項(xiàng)項(xiàng)目目構(gòu)構(gòu)成成：：成本本征地地及及補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)、、前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)、、建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施配配套套費(fèi)費(fèi)、、管管理理費(fèi)費(fèi)、、利利息息利潤潤稅金金第4章成成本本法法364.6.2農(nóng)地地征征用用和和城城市市房房屋屋拆拆遷遷費(fèi)費(fèi)用用的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定1、農(nóng)農(nóng)地地征征用用費(fèi)費(fèi)用用的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定征地地補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)用用新菜菜地地開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)基基金金耕地地開開墾墾費(fèi)費(fèi)耕地地占占用用稅稅征地地管管理理費(fèi)費(fèi)政府府規(guī)規(guī)定定的的其其他他稅稅費(fèi)費(fèi)土地地補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)6-10倍的的年年產(chǎn)產(chǎn)值值勞動(dòng)動(dòng)力力安安置置補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)4-6倍最最高高15倍地上上附附著著物物和和青青苗苗補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)最高高30倍第4章成成本本法法372、城城市市房房屋屋拆拆遷遷費(fèi)費(fèi)用用的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定房屋屋拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償安安置置費(fèi)費(fèi)用用房屋屋拆拆遷遷服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)房屋屋拆拆遷遷管管理理費(fèi)費(fèi)政府府規(guī)規(guī)定定的的其其他他稅稅費(fèi)費(fèi)被拆拆遷遷房房屋屋的的市市場場價(jià)價(jià)格格被拆拆遷遷房房屋屋室室內(nèi)內(nèi)自自行行裝裝修修的的補(bǔ)補(bǔ)償償金金額額各種種補(bǔ)補(bǔ)助助費(fèi)費(fèi)與與補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)第4章成成本本法法384.6.3房屋屋折折舊舊的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定1、耐耐用用年年限限的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：生生產(chǎn)產(chǎn)用用房房50年，，受受腐腐蝕蝕的的生生產(chǎn)產(chǎn)用用房房35年，，非非生生產(chǎn)產(chǎn)用用房房60年磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：403050磚木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：3020402、殘殘值值的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：0磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：2%磚木木一一等等、、二二等等、、三三等等：：6%、4%、3%第4章成成本本法法393、房房屋屋新新舊舊程程度度的的判判定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)完好好房房：：十十、、九九、、八八成成新新基本本完完成成房房：：七七、、六六成成新新一般般損損壞壞房房：：五五、、四四成成新新嚴(yán)重重?fù)p損壞壞房房及及危危險(xiǎn)險(xiǎn)房房：：三三成成以以下下第4章成成本本法法404142§4.7成本本法法總總結(jié)結(jié)及及舉舉例例例1：今有有一一建建筑筑物物，，建建筑筑總總面面積積1200平方方米米，，在在估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，，已已使使用用12年。。該該類類建建筑筑物物的的重重置置價(jià)價(jià)格格為為600元/平方方米米，，耐耐用用年年限限40年。。經(jīng)經(jīng)估估價(jià)價(jià)師師現(xiàn)現(xiàn)場場勘勘察察認(rèn)認(rèn)為為該該建建筑筑物物剩剩余余使使用用年年限限為為30年，，殘殘值值率率為為5%。試試用用直直線線法法計(jì)計(jì)算算其其年年折折舊舊額額、、折折舊舊總總額額與與現(xiàn)現(xiàn)值值。。第4章成成本本法法43例2：某某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)占占地地2000平方方米米，，容容積積率率為為3。土土地地是是在在1999年4月通通過過出出讓讓方方式式取取得得的的，，出出讓讓年年限限是是40年。建筑筑物是于于2000年10月建成的的。經(jīng)調(diào)調(diào)查，現(xiàn)現(xiàn)在取得得類似土土地40年使用權(quán)權(quán)的市場場價(jià)格是是500元/平方米，，同類建建筑物重重置價(jià)格格是1000元/平方米。。通過估估價(jià)師對對該建筑筑物觀察察鑒定，，對門窗窗等可修修復(fù)部分分進(jìn)行修修復(fù)需花花費(fèi)5萬元，裝裝修重置置價(jià)格30萬元，經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命5年；設(shè)備備的重置置價(jià)格50萬元，經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命命15年。殘值值率假設(shè)設(shè)均為零零，報(bào)酬酬率為8%，求該房房地產(chǎn)在在2003年4月的市場場價(jià)格。。第4章成成本法44例3：判斷題題1、建筑物物的經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命應(yīng)應(yīng)從建筑筑物竣工工驗(yàn)收合合格之日日起算，，建造期期不應(yīng)計(jì)計(jì)入。2、現(xiàn)實(shí)生生活中，，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格多多取決于于花費(fèi)的的成本，，成本增增減必定定影響房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的增增減。3、耐用年年限為建建筑物的的經(jīng)濟(jì)壽壽命。4、某一舊舊有建筑筑物，其其現(xiàn)值可可能大于于原值。。5、從理論論上講，，同一個(gè)個(gè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)利潤潤，無論論采用哪哪種計(jì)算算基數(shù)與與其對應(yīng)應(yīng)的利潤潤率來估估算，所所得的結(jié)結(jié)果都是是相同的的。第4章成成本法45例4：評(píng)估實(shí)實(shí)例所有權(quán)人人：（略）位置：（（略）房屋狀況況：該房房屋為框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，柱距距6米，單層層，東西西朝向，，建筑面面積866㎡㎡，設(shè)計(jì)用用途為倉倉庫，實(shí)實(shí)際用途途亦為倉倉庫。房房屋外墻墻水刷石石；室內(nèi)內(nèi)墻面刷刷涂料；；屋