第八章成本法及其應用第八章成本法及其應用第一節成本法概述第二節房地產價格的構成第三節

成本法的基本公式第四節

重新購建價格的求取第五節

建筑物折舊的求取第六節成本法應用中涉及的有關規定第七節成本法總結和運用舉例第一節成本法概述一、成本法的概念簡要概念：是根據估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法。具體概念：是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。

成本法是求取估價對象在價值時點時的重置價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

定義中涉及的概念所謂重新購建價格，是指假設在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差。從賣方角度看，成本法的理論依據是生產費用價值論。從買方角度看，成本法的理論依據是替代原理。二、成本法的理論依據（一）成本法的適用對象新近開發建設完成的房地產(簡稱新開發的房地產)可以假設重新開發建設的現有房地產(簡稱舊的房地產)正在開發建設的房地產(即在建工程)計劃開發建設的房地產三、成本法適用的估價對象和條件

特別適用成本法估價的房地產：很少發生交易——無法采用市場法沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益——無法采用收益法為個別使用者的特殊需要而開發建設的房地產單純的建筑物或者其裝飾裝修部分

房地產保險(包括投保和理賠)及其他房地產損害賠償例如學校、醫院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房、化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計的房地產。

成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產的價值不適用于評估建筑物過于老舊的房地產的價值。

為什么？

(二)成本法估價需要具備的條件房地產從長時期內平均來看，

價格=成本+平均利潤

具體條件：

一是自由競爭，即可以自由進入市場二是該種商品本身可以大量重復生產應當注意：

運用成本法時注意“逼近”，最主要的具體以下3個問題一是應采用客觀成本而不是實際成本。二是應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。供應＞需求，應在客觀成本的基礎上調低評估價值供應＜需求，應在客觀成本的基礎上調高評估價值三是應在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等的分析進行調整。四、、成成本本法法估估價價的的操操作作步步驟驟①搜集集有有關關房房地地產產開開發發的的成成本本、、稅稅費費、、利利潤潤②估估算算重重新新購購建建價價格格③測算算建建筑筑物物折折舊舊④求求取取積積算算價價格格注意意：：在現現實實中中，，房房地地產產的的價價格格直直接接取取決決于于其其效效用用，，而而非非花花費費的的成成本本，，成成本本的的增增減減一一定定要要對對效效用用有有所所作作用用才才能能形形成成價價格格。。成本本法法估估價價程程序序測算算房房地地產產建建設設成成本本、、利利潤潤、、稅稅金金重置置成成本本、、重重建建成本本確確定定C建筑筑物物折折舊舊計計算算D積算算價價格格測測算算V=C-D房地地產產價價格格通通常常由由7大項項構成成：：①土土地地取取得得成成本本②建建設設成成本本③管管理理費費用用④投投資資利利息息⑤銷銷售售費費用用⑥銷銷售售稅稅費費⑦開開發發利利潤潤第二二節節房房地地產產價價格格構構成成一、、土土地地取取得得成成本本土地地取取得得成成本本為為用用地地單單位位為為取取得得土土地地使使用用權權而而支支付付的的各各項項費費用用之之和和。。因土土地地使使用用權權取取得得的的方方式式或或所所取取得得土土地地的的生熟熟程程度度不不同同，土土地地取取得得成成本本的的構成成不不同同。取得得房房地地產產開開發發用用地地的的途途徑徑可可歸歸納納為為以以下下3類情情況況：：①通過過土土地地使使用用權權轉轉讓讓取取得得②通通過過土土地地使使用用權權出出讓讓取取得得（（政政府府儲儲備備、、征征收收））③通通過過合合作作、、合合資資取取得得土地費用土地取得費土地開發費按照土地開發程度分類生地地毛地地熟地地開發發配配套套城城市市基基礎礎設設施施進行征收安置補償直接進行房屋建設(一)市場場購購買買下下的的土土地地取取得得成成本本土地取取得成成本一一般是是由購購買土土地的的價款款和應應當由由買方方(在此為為房地地產開開發商商)繳納的的稅費費構成成：土地使使用權權購買買價格格，一一般是是采用用市場場法求求取，，也可可以采采用基基準地地價修修正法法、成成本法法求取取。買方應應當繳繳納的的稅費費，包包括契契稅、、印花花稅、、交易易手續續費等等。通常是是根據據稅法法及中中央和和地方方政府府的有有關規規定，，按照照土地地使用用權購購買價價格的的一定定比例例來測測算。。(二)政府征征收集集體的的土地地取得得成本本征收集集體用用地的的土地地取得得成本本包括括以下下三部部分：：(1)征地補補償安安置費費用，，也稱稱為征征地補補償費費用，，一般般由以以下4項費用用組成成：①土地地補償償費，，②安置置補助助費，，③地上上附著著物和和青苗苗的補補償費費，④安排排被征征地農農民的的社會會保障障費用用。(2)相關稅稅費，，一般般包括括以下下4項稅費費：①征地地管理理費②耕地地占用用稅③耕地地開墾墾費④新菜菜地開開發建建設基基金(3)土地使使用權權出讓讓金等等土地地有償償使用用費。。取得集體所有生地土地征收補償費國有土地使用權出讓金相關稅費土地開發城市基礎設施配套（三)國有土土地上上房屋屋征收收的土土地取取得成成本城市房房屋拆拆遷下下的土土地取取得成成本包包括以以下三三部分分。(1)房屋征征收補補償安安置費費用，，一般般由以以下5項費用用組成成：①被征征收房房屋的的房地地產市市場價價格，，②被征征收房房屋室室內自自行裝裝飾裝裝修的的補償償金額額，③搬遷遷補助助費，，④安置置補助助費，，⑤征收收非住住宅房房屋造造成停停產停停業的的補償償費。。(2)相關費費用，，一般般包括括以下下：①房屋屋征收收理費費②房屋屋征收收服務務費③房屋屋征收收估價價費④房屋屋拆除除和渣渣土清清運費費(3)土地使使用權權出讓讓金等等土地地有償償使用用費取得城市毛地土地取得費土地開發費出讓購地款土地使用權出讓金征收安置補償費相關稅費建設成成本是是在取取得開開發用用地后后進行行土地地開發發和房房屋建建設所所需要要的直直接費費用、、稅金金等。。在實際際中主主要包包括下下列幾幾項：：1、勘察察設計計和前前期工工程費費2、基礎礎設施施建設設費3、建筑筑安裝裝工程程費4、公共共配套套設施施建設設費5、其他他工程程費，，包括括工程程監理理費、、竣工工驗收收費等等6、開發發過程程中的的稅費費二、建建設成成本三、管管理費費用管理費費用是是指房房地產產開發發商為為組織織和管管理房房地產產開發發經營營活動動所必必要的的費用用包括房房地產產開發發商的的人員員工資資及福福利費費、辦辦公費費、差差旅費費等，，可按照照土地地取得得成本本與建建設成成本之之和的的一定定比例例，例例如5%估算。。四、銷銷售費費用銷售費費用也也稱為為銷售售成本本，是是指預預售未未來開開發完完成的的房地地產或或者銷銷售已已經開開發完完成的的房地地產所所必要要的費費用，，包括括廣告告費、、銷售售資料料制作作費、、樣板板房或或樣板板間建建設費費、售售樓處處建設設費、、銷售售人員員費用用或者者銷售售代理理費等等。廣告費費、銷銷售資資料制制作費費、樣樣板房房或樣樣板間間建設設費、、售樓樓處建建設費費一般般是在在銷售售之前前發生生的，，銷售售代理理費一一般是是與銷銷售同同時發發生的的。銷售費費用通通常按按照售售價乘乘以一一定比比例來來測算算，例例如為為售價價的4%左右。。五、投投資利利息(一)投資利利息的的含義義投資利利息與與財務務費用用不完完全相相同，，是指指在房房地產產開發發完成成或實實現銷銷售之之前發發生的的所有有必要要費用用應計計算的的利息息，而而不僅僅是借借款的的利息息和手手續費費。因此，，土地地取得得成本本、建建設成成本、、管理理費用用和銷銷售費費用，，無論它它們是是來自自借貸貸資金金還是自自有資資金，，均應應計算算利息息。(二)投資利利息的的計算算計算投投資利利息具具體需需要把把握下下列6個方面面1、應計計息的的項目目應計息息的項項目包包括取取得土土地成成本、、建設設成本本、管管理費費用和和銷售售費用用。銷售稅稅費一般不不計利利息2、計息息周期期;計息周周期可可以是是年、、半年年、季季、月月等，，通常常為年年。3、計息期的的長短4、計息方式式：計息方方式有單利利和復利兩兩種5、利率的高高低及名義義利率和實實際利率銷售稅費是是銷售開發發完成后的的房地產應應由開發商商（賣方））交納的稅稅費。可分分為兩類：：1、銷售稅金金及附加:“兩稅一費””一般為售售價的5.5%2、其他銷售售稅費,包括印花稅稅、交易手手續費等。。六、銷售稅稅費七、開發利利潤開發利潤是是指房地產開發發商(業主)的利潤，而不是建建筑承包商商的利潤。。現實中的開開發利潤是是一種結果果，是由銷銷售收入（（售價）減減去各種成成本、費用用和稅金后后的余額。。運用成本法法估價需要要先估算出出開發利潤潤：開發利利潤則是典典型的房地地產開發商商進行特定定的房地產產開發所期期望獲得的的利潤(客觀利潤））估算開發利利潤應掌握握以下幾點點：開發利潤=開發完成后后的房地產產價值-土地取得成成本-建設成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費開發利潤應應為而不是及及平均利潤期望利潤實際利潤3、開發利潤潤通常按照照一定基數數乘以相應應的利潤率率來估算。。開發利潤潤的計算基基數和相應應的利潤率率主要有下下列4種:1)計算基數=土地取得成成本+建設成本，，相應的利潤潤率稱為直直接成本利利潤率,即：2)計算基數=土地取得成成本+建設成本+管理費用十十銷售費用用，相應的利潤潤率稱為投投資利潤率率，即：3)計算基數=土地取得成成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息,相應的利潤潤率稱為成成本利潤率率，即：4)計算基數=土地取得成成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤=開發完成后后的房地產產價值(售價),相應的利潤潤率稱為銷銷售利潤率率，即：(4)利潤率是通通過大量調調查、了解解同一市場場上類似房房地產開發發項目的利利潤率得到到的。利用上述房房地產價格格構成并在在銷售利潤潤率的情況況下求取房房地產價值值時的公式式是：利潤率名稱利潤計算基數構成直接成本利潤率土地取得成本+建設成本投資利潤率土地取得成本+建設成本+管理費用十銷售費用成本利潤率土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息銷售利潤率土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤房地產項目目利潤率對對比表第三節成成本法的基基本公式一、最基本本的公式成本法最基基本的公式式為：積算價格=重新購建價價格-建筑物折舊舊針對對象：：①新建的房房地產（此此處指房地地、建筑物物兩種情況況）②舊的房地地產（此處處指房地、、建筑物兩兩種情況））步驟：①搞搞清房地產產價格構成成②估算各構構成部分的的金額③將各構成成部分的金金額累加二、適用于于新開發土土地的基本本公式新開發的土土地包括填填海造地、、開山造地地、征用農農地后進行行“三通一平”等開發的土土地，在舊舊城區中拆拆除舊建筑筑物等開發發的土地。。公式：新開發的土土地價格=取得待開發發土地的成成本+土地建設成成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤新開發區中中某宗土地地的估價公公式如下:新開發區某某宗土地的的單價=(取得開發區區用地的總總成本+土地開發總總成本+總管理費用用+總銷售費用用+總投資利息息+總銷售稅費費+總開發利潤潤)÷(開發區用地地總面積×開發完成后后可轉讓土土地面積的的比率)×用途、區位位等因素調調整系數見【例8-1】三、適用于于新建房地地產的基本本公式新建房地價價格=土地取得成成本+土地開發成本+建筑物建造造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤新建筑物價價格=建筑物建造造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤四、適用于于舊房地產產的基本公公式舊房地產價價格=土地的重新新取得價格格+建筑物的重重新購建價價格-建筑物折舊舊★土地的重新新取得價格格要注意年年限第四節重新購建價價格一、重新購購建價格的的概念重新購建價價格是假設設在價值時點重新取得或或重新開發發、重新建建造全新狀況的估價對象所需的一切切合理、必必要的費用、稅金金和應得的利潤之和。注意：第一、重新新購建價格格是價值時點的第二、重新新購建價格格是客觀的第三、建筑筑物的重新新購建價格格是全新狀況下下的價格，未扣除折舊；★房地產的重重新購建價價格是在價值時點時的價格二、重新購購建價格的的求取思路路(一)房地重新購購建價格的的求取思路路一是模擬房地產產開發發商的的房地產產開發發過程程二是將將該房房地分分為土地和和建筑筑物兩個相相對獨獨立的的部分分分別別求取取土地地和建建筑物物的重重新購購建價價格，，再求和和。房地重重新購購建價價格=土地重重新購購建價價格+建筑物物重新新購建建價格格(二)土地重重新購購建價價格的的求取取思路路求取土土地的的重新新購置置價格格采用用的方方法：：市場法法基準地地價修修正法法此思路路特別別適用用于城城市建建成區區內難難以求求取重重新建建設成成本的的情況況。成本法法(三)建筑物物重新新購建建價格格的求求取思思路假設該該建筑筑物所所占用用的土土地已已經取取得，，然后后在該該土地地上建建造與與該建建筑物物相同或者具具有同等效效用的全新建建筑物物的必要支支出和應得得利潤，注意：：土地地與建建筑物物重新新購建建價格格界限限分清清、不不重復復、不不漏項項。三、建建筑物物重新新購建建價格格的求求取方方式建筑物物重建建價格格建筑物物重置置價格格重建價價格重建價價格也也稱為為重建建成本本，是指采采用與與估價價對象象建筑筑物相相同的的建筑筑材料料、建建筑構構配件件、建建筑設設備和和建筑筑技術術及工工藝等等，在在價值時時點時的國國家財財稅制制度和和市場場價格格體系系下，，重新新建造造與估價對對象建建筑物物相同同的全全新建建筑物物的必要要支出出和應應得利利潤。。可以把把這種種重新新建造造方式式形象象地理理解為為復制當今我我們還還能真真正““復制制”故宮嗎嗎？重建價價格適用于于有特特殊保保護價價值的的建筑筑物的的估價價重置價價格重置價價格也也稱為為重置置成本本，是指指采用用價值時時點時時的建筑筑材料料、建建筑構構配件件、建建筑設設備和和建筑筑技術術及工工藝等等，在在價值值時點點時的的國家家財稅稅制度度和市市場價價格體體系下下，重重新建建造與與估價價對象象建筑筑物具有同同等效效用的全新建建筑物物的必要要支出出和應應得利利潤。。仿古建建筑是是重置置還是重重建？？？重置價價格適用于于一般般建筑筑物和和因年年代久久遠、、已缺缺乏與與舊建建筑物物相同同的建建筑材材料、、建筑筑構配配件和和建筑筑設備備，或或因建建筑技技術和和建筑筑標準準改變變等，，使舊舊建筑筑物復復原建建造有有困難難的建建筑物物的估估價。。重置價價格的的出現現是技技術進進步的的必然然結果果，同同時也也是“替代原原理”的體現現。㈠單位比比較法法㈡分部部分項項法㈢工料料測量量法㈣指數數調整整法四、建建筑物物重新新購建建價格格的求求取方方法第五節節建筑物物折舊舊一、建建筑物物折舊舊的概概念和和原因因估價上上的折折舊是是指各種原原因所所造成成的價價值損損失，其數數額為為建筑筑物在在價值值時點點時的的市場場價值值與其其重新新構建建價格格之間間的差差額。。即：建筑物物折舊舊=建筑物物重新新購建建價格格-建筑物物市場場價值值建筑物物的折折舊包包括三三個方方面：：物質折折舊功能折折舊經濟折折舊（一））物質質折舊舊物質折折舊又又稱物物質磨磨損、、有形形損耗耗，是是建筑筑物在在實體方方面的損耗耗所造造成的的價值值損失失。進一步步可歸歸納為為4個方面面：①自然然經過過的老老朽②正常常使用用的磨磨損③意外外的破破壞損損毀④延遲遲維修修的損損壞殘殘存

看一看咱們教室里有什么物質折舊？功能折折舊，，又稱稱精神神磨損損、無無形損損耗，，是指指由于于消費費觀念念變更更、設設計更更新、、技術術進步步等原原因導導致建建筑物物在功功能方方面的的相對對殘缺缺、落落后或或不適適用所所造成成的價價值損損失。。功能缺缺乏功能落落后功能過過剩（二））功能能折舊舊想一想咱們西配樓里有什么功能折舊？㈢經濟折折舊經濟折折舊，，又稱稱外部部折舊舊，是是指建建筑物物本身身以外外的各各種不不利因因素所所造成成的價價值損損失。。經濟因因素(如市場場供給給過量量或需需求不不足)、區位因因素(如環境境改變變，包包括景景觀被被破壞壞、自然環環境惡惡化、、環境境污染染、交交通擁擁擠、、城市市規劃劃改變變等),也可能能是其其他因因素(如政府府政策策變化化、采采取宏宏觀調調控措措施等等)。注意：：將經經濟折折舊區區分為為永久久性的的和暫暫時性性的見【例7-4】想一想你家的房子里是否有外部折舊？（一））年限限法1、年限限法的的定義義年限法法也稱稱為年年齡-壽命法法,是根據據建筑筑物的的經濟濟壽命命、有有效年年齡或或剩余余經濟濟壽命命來求求取建建筑物物折舊舊的方方法。。建筑物壽命有有自然壽命和和經濟壽命之之分二、建筑物折折舊的求取方方法建筑物的自然然壽命是指從建筑物物竣工之日開開始，到建筑筑物的主要結結構構件和設設備的自然老老化或損壞而而不能繼續保保證建筑物安安全使用為止止的時間。建筑物的經濟濟壽命：從建筑物竣竣工之日開始始，到建筑物物對房地產價價值不再有貢貢獻為止的時時間。房地產年收入入房地產年成本本0經濟壽命t凈收益大于零零的持續時間間經濟壽命對收收益性房地產產才有意義對于收益性房房地產：建筑物的經濟濟壽命具體是是從建筑物竣工之之日開始，在正常常市場和運營營狀態下，房房地產產生的的收入大于運運營費用，即即凈收益大于零零的持續時間間。建筑物的經濟壽命短于于其自然壽命命相同類型的建建筑物在不同同地區的經濟濟壽命也可能能不同。經濟壽命具體體可根據建筑筑物結構的工工程質量、用用途和維修養養護情況，結結合市場狀況況、周圍環境境、經營收益狀況況等進行綜合分分析判斷得出出。建筑物在其壽壽命期間如果果經過了翻修修、改造等，，自然壽命和和經濟壽命都都有可能得到到延長。當建筑物的維修養護為正正常的，其有效年齡與實實際年齡相當當當建筑物的維維修養護比正正常維修養護好或者經過更新新改造的，其其有效年齡小于于實際年齡當建筑物的維維修養護比正正常維修養護差的，其有效年齡大于于實際年齡建筑物年齡實際年齡有效年齡≥≥剩余經濟壽命命=經濟壽命－－有效年齡齡利用年限法求求取建筑物的的折舊時：建筑物的壽命命=經濟壽命——N建筑物年齡=有效年齡——t建筑物剩余壽壽命=剩余經濟壽命命——n2、直線法Di－第i年的折舊額，，或稱做第i年的折舊。Di是一個常數D。C－建筑物的重重新購建價格格。S－建筑物的凈凈殘值，N－建筑物的經經濟壽命。R－建筑物的凈凈殘值率3、成新折扣法法成新折扣法是是根據建筑物物的建成年代代、新舊程度度等，確定建建筑物的成新新率，直接求求取建筑物的的現值。V=C××q式中V--建筑物的現值值；C--建筑物的重新新購建價格；；q--建筑物的成新新率(%)(二)市場提取法市場提取法是利用含有與與估價對象中中的建筑物具具有類似折舊舊狀況的建筑筑物的可比實實例，來求取估價對象中中的建筑物折折舊的方法。所謂類似折舊狀況況，是指可比實實例中的建筑筑物的折舊類類型(物質折舊、功功能折舊、經經濟折舊)和折舊程度與與估價對象中的建筑物的的折舊類型和和折舊程度相相同或者相當當。已知適用于舊舊的房地的成成本法公式為為:舊的房地價值值=土地重新購建建價格+建筑物重新購購建價格-建筑物折舊因此求出建筑筑物折舊：建建筑物折舊舊=土地重新購建建價格+建筑物重新購建價格格-舊的房地價值值=建筑物重新購購建價格-(舊的房地價值值-土地重新購建建價格)=建筑物重新購購建價格-建筑物折舊(三)分解法分解法是對建建筑物各種類型的折折舊分別予以分析析和估算，然然后將它們加加總來求取建建筑物折舊的的方法。它是求取建筑筑物折舊最詳詳細、最復雜雜的一種方法法。分解法求求取建筑物折折舊的途徑，，參見教材圖圖7-4功能折舊經濟折舊物質折舊建筑物總折舊分解法求取建建筑物折舊的步驟1.物質折舊的求求取方法物質折舊項目目分為兩類：：可修復項目不可修復項目目可修復項目：：修復是指在價值時點恢復到新的或或者相當于新新的狀況，有有的是修理，，有的是更換換。預計修復所必必要的費用小小于或者等于于修復所能帶帶來的房地產產價值增加額額的，是可修修復的，即：：修復所必要的的費用≤（（修復后的的房地產價值值-修復前的房地地產價值）（（即差額）反之，是不可可修復的。對于不可修復復項目，根據其在價價值時點的剩剩余使用壽命命是否短于整體體建筑物的剩余經濟壽壽命，分為，，短壽命項目：短壽命項目目是剩余使用用壽命短于整體建筑筑物剩余經濟濟壽命的部件、設備備、設施等，，它們在建筑筑物剩余經濟濟壽命期間遲遲早需要更換換，甚至需要要更換多次。。長壽命項目：剩余使用壽壽命等于或者長于于整體建筑物剩剩余經濟壽命命的部件、設設備、設施等等，它們在建建筑物剩余經經濟壽命期間間是不需要更更換的。長壽命項目是是合在一起，，利用年限法法計算折舊額額：長壽命項目折折舊基數=建筑物重新購購建價格-可修復項目的的修復費用-各短壽命項目目的重新購建建價格【例8-8】2．功能折舊的的求取方法可修復不可修復的功能折舊功能缺乏功能落后功能過剩三、求取建筑筑物折舊應注注意的問題（（掌握）第一，估價上上的折舊與會會計上的折舊舊的區別第二，土地使使用年限對建建筑物經濟壽壽命的影響1.住宅不不論其其經濟濟壽命命是早早于還還是晚晚于土土地使使用期期限而而結束束，均均按照照建筑筑物