房地產企業成本管理軟件二○○四年四月十八日萬科財務部胡宏房地產企業成本管理軟件二○○四年四月十八日萬科財務部主要內容成本管理軟件開發的背景軟件開發前基礎工作和制度的完善主要內容成本管理軟件開發的背景成本管理軟件開發的背景從1999年開始，萬科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對工程造價專業人員提出了更高的要求：單純的建安費用控制加強成本的計劃性——目標成本管理制度項目全成本控制成本管理軟件開發的背景從1999年開始，萬科各分公司先利潤是多少——不準確項目間成本——不可比基礎資料管理——不統一成本管理軟件開發的背景2000年萬科集團成本管理的狀況利潤是多少——不準確項目間成本——不可比基礎資料管理—土地成本開發前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區管網工程費園林環境建設費配套設施費開發間接費1、統一成本科目的設置主體造價園區造價樓面地價費用及資金成本軟件開發前基礎工作及制度的完善土地成本1、統一成本科目的設置主體造價園區造價樓面地價費用及建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費6大項。開發成本：指項目的制造成本。開發成本=土地獲得價款+建造成本+開發間接費完全成本：完全成本=開發成本+期間費用。完全成本中不包含營業稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發成本”。軟件開發前基礎工作及制度的完善建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發前期準備費、主體建責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為2、責任成本管理軟件開發前基礎工作及制度的完善責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目總經理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法成本階段性目標《責任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執行實現制定定期考核公布軟件開發前基礎工作及制度的完善總經理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎工作及制度的完善3、加強目標成本管理管理原則：體現目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果（見動態成本構成）?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞討B成本反映系統平臺成本指標數據庫軟件開發前基礎工作及制度的完善3、加強目標成本管理管理原則：體現目標成本的先進性目標成本新項目發展規劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與材料采購竣工結算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態成本結算成本分析目標成本形成動態成本控制軟件開發前基礎工作及制度的完善新項目發展規劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與竣工結算成本4、加強作業過程管理項目發展施工規劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業管理總目標通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。全過程、全員、全方位房地產成本作業過程：軟件開發前基礎工作及制度的完善4、加強作業過程管理項目發展施工規劃設計招標竣工結算簽約銷售新項目發展成本控制控制要點：穩健性合理確定估算基礎，合理預計工程量和工程綜合單價。控制原則：客觀、全面、準確、謹慎預測新項目成本需求文件：《新項目發展可行性評審體系》

軟件開發前基礎工作及制度的完善新項目發展成本控制控制要點：穩健性軟件開發前基礎工作及制度成本數據庫系統：成本指標數據項目成本數據材料設備數據——是萬科集團的成本數據平臺，是新項目估算和結算分析的重要參考依據。軟件開發前基礎工作及制度的完善成本數據庫系統：——是萬科集團的成本數據平臺，是新項目估算和分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間的同類指標進行比較分析。軟件開發前基礎工作及制度的完善分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間的同類指記錄各項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目間的同類產品指標進行比較分析。軟件開發前基礎工作及制度的完善記錄各項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目間的同類記錄各項目材料設備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設計時參考。軟件開發前基礎工作及制度的完善記錄各項目材料設備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設設計階段的成本控制控制要點：合理的產品技術經濟指標設計周期、設計質量?？刂圃瓌t：經濟合理性最大。需求文件：

《規劃設計工作流程與評審制度》

軟件開發前基礎工作及制度的完善設計階段的成本控制控制要點：合理的產品技術經濟指標軟件開發設計成本控制70%的成本由設計階段確定建筑專業：準確的定位、合理的經濟技術指標結構專業：設計人員的經濟意識、合理的安全系數設備專業：材料設備的性價比、兼顧長期使用成本軟件開發前基礎工作及制度的完善設計成本控制70%的成本由設計階段確定建筑專業：準確的定位設計階段的主要經濟指標容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……軟件開發前基礎工作及制度的完善設計階段的主要經濟指標容積率軟件開發前基礎工作及制度的完善招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標原則合理低價中標原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標管理辦法》

軟件開發前基礎工作及制度的完善招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本軟件開發前基礎工工程量清單招標的優點降低職業風險，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率，尤其是能大大縮短結算核對時間；便于成本數據積累，建立成本數據庫：

工程總價準確；有更合理的時間辦開工手續；發現設計失誤，減少變更及時評估出造價咨詢公司的工作質量

軟件開發前基礎工作及制度的完善工程量清單招標的優點降低職業風險，對成本人員的個人水平的依合同簽約階段的成本控制控制要點：合同談判（慎選）合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂原則、招標原則、利益明晰原則需求文件：《工程合同管理辦法》《合同分類編號規則》

軟件開發前基礎工作及制度的完善合同簽約階段的成本控制控制要點：合同談判（慎選）軟件開發前合同的主要經濟條款合同造價：總價合同、單價合同、費率合同付款進度：按月付款、按形象進度付款總包管理配合費：2%采購保管費：1.5～3%(其中采購70%、保管30%）保修金：3～5%材料供應方式：甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：按合同單價、按定額下浮竣工驗收與結算：結算方法、核對時間要求等……軟件開發前基礎工作及制度的完善合同的主要經濟條款合同造價：總價合同、單價合同、費率合同軟合同簽約階段的成本控制軟件開發前基礎工作及制度的完善工程類合同共分六類，相應編號按下列括號中漢字表示。土地合同（土地）：項目合作開發與土地使用權出讓、轉讓等合同；前期合同（前期）：規劃、設計、勘察、監理、造價咨詢等合同；施工合同（施工）：包括建筑、安裝、裝飾、市政等施工或安裝合同；工程材料設備采購合同（采購）：包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設備購買等合同；園林環境合同（環境）：包括室外環境施工和采購合同；營銷包裝合同（營銷）：包括策劃、銷售代理、樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設計、制作、宣傳品設計、印刷等合同；合同簽約階段的成本控制軟件開發前基礎工作及制度的完善工程類施工期間的成本控制控制要點：變更與簽證的控制工程質量的控制工期控制控制原則：權力限制原則、時間限制原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：《設計變更、現場簽證管理辦法》軟件開發前基礎工作及制度的完善施工期間的成本控制控制要點：變更與簽證的控制軟件開發前基礎結算階段的成本控制控制要點：嚴格審核結算工程量合理確定結算單價控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則準確高效原則、可復查性原則需求文件：《工程預結算管理辦法》《結算復核工作實施細則》

軟件開發前基礎工作及制度的完善結算階段的成本控制控制要點：嚴格審核結算工程量軟件開發前基銷售承諾及物業管理成本控制控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）物業管理虧損控制原則：獨立、健康運營，不產生經營負擔。需求文件：《銷售管理制度》《物業管理制度》軟件開發前基礎工作及制度的完善銷售承諾及物業管理成本控制控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告責任成本管理目標成本管理作業過程管理成本管理軟件公司總經理層控制系統信息系統組織系統最終形成如下所示的成本管理構架和模式領導機構管理工具管理制度成本、工程文件軟件開發前基礎工作及制度的完善責任成本管理目標成本管理作業過程管理成本管理軟件公司總經理層幾個成本觀點成本管理要依賴于全員省錢等于賺錢成本管理不等于省錢成本水平是專業水平的反映軟件開發前基礎工作及制度的完善幾個成本觀點成本管理要依賴于全員省錢等于賺錢專業追求，永無止境！謝謝！專業追求，永無止境！謝謝！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房地產企業成本管理軟件二○○四年四月十八日萬科財務部胡宏房地產企業成本管理軟件二○○四年四月十八日萬科財務部主要內容成本管理軟件開發的背景軟件開發前基礎工作和制度的完善主要內容成本管理軟件開發的背景成本管理軟件開發的背景從1999年開始，萬科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對工程造價專業人員提出了更高的要求：單純的建安費用控制加強成本的計劃性——目標成本管理制度項目全成本控制成本管理軟件開發的背景從1999年開始，萬科各分公司先利潤是多少——不準確項目間成本——不可比基礎資料管理——不統一成本管理軟件開發的背景2000年萬科集團成本管理的狀況利潤是多少——不準確項目間成本——不可比基礎資料管理—土地成本開發前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區管網工程費園林環境建設費配套設施費開發間接費1、統一成本科目的設置主體造價園區造價樓面地價費用及資金成本軟件開發前基礎工作及制度的完善土地成本1、統一成本科目的設置主體造價園區造價樓面地價費用及建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費6大項。開發成本：指項目的制造成本。開發成本=土地獲得價款+建造成本+開發間接費完全成本：完全成本=開發成本+期間費用。完全成本中不包含營業稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發成本”。軟件開發前基礎工作及制度的完善建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發前期準備費、主體建責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：（1）責任范圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人責任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為2、責任成本管理軟件開發前基礎工作及制度的完善責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目總經理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法成本階段性目標《責任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執行實現制定定期考核公布軟件開發前基礎工作及制度的完善總經理成本部配合部門主體部門責任成本考核報告責任成本管理辦法軟件開發前基礎工作及制度的完善軟件開發前基礎工作及制度的完善3、加強目標成本管理管理原則：體現目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)

目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果（見動態成本構成）。基本概念：管理工具：動態成本反映系統平臺成本指標數據庫軟件開發前基礎工作及制度的完善3、加強目標成本管理管理原則：體現目標成本的先進性目標成本新項目發展規劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與材料采購竣工結算成本估算目標成本測算一目標成本測算二目標成本動態成本結算成本分析目標成本形成動態成本控制軟件開發前基礎工作及制度的完善新項目發展規劃設計擴初設計施工圖設計施工組織與竣工結算成本4、加強作業過程管理項目發展施工規劃設計招標竣工結算簽約銷售及物業管理總目標通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。全過程、全員、全方位房地產成本作業過程：軟件開發前基礎工作及制度的完善4、加強作業過程管理項目發展施工規劃設計招標竣工結算簽約銷售新項目發展成本控制控制要點：穩健性合理確定估算基礎，合理預計工程量和工程綜合單價。控制原則：客觀、全面、準確、謹慎預測新項目成本需求文件：《新項目發展可行性評審體系》

軟件開發前基礎工作及制度的完善新項目發展成本控制控制要點：穩健性軟件開發前基礎工作及制度成本數據庫系統：成本指標數據項目成本數據材料設備數據——是萬科集團的成本數據平臺，是新項目估算和結算分析的重要參考依據。軟件開發前基礎工作及制度的完善成本數據庫系統：——是萬科集團的成本數據平臺，是新項目估算和分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間的同類指標進行比較分析。軟件開發前基礎工作及制度的完善分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間的同類指記錄各項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目間的同類產品指標進行比較分析。軟件開發前基礎工作及制度的完善記錄各項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目間的同類記錄各項目材料設備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設計時參考。軟件開發前基礎工作及制度的完善記錄各項目材料設備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設設計階段的成本控制控制要點：合理的產品技術經濟指標設計周期、設計質量?？刂圃瓌t：經濟合理性最大。需求文件：

《規劃設計工作流程與評審制度》

軟件開發前基礎工作及制度的完善設計階段的成本控制控制要點：合理的產品技術經濟指標軟件開發設計成本控制70%的成本由設計階段確定建筑專業：準確的定位、合理的經濟技術指標結構專業：設計人員的經濟意識、合理的安全系數設備專業：材料設備的性價比、兼顧長期使用成本軟件開發前基礎工作及制度的完善設計成本控制70%的成本由設計階段確定建筑專業：準確的定位設計階段的主要經濟指標容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……軟件開發前基礎工作及制度的完善設計階段的主要經濟指標容積率軟件開發前基礎工作及制度的完善招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標原則合理低價中標原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標管理辦法》

軟件開發前基礎工作及制度的完善招標成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本軟件開發前基礎工工程量清單招標的優點降低職業風險，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率，尤其是能大大縮短結算核對時間；便于成本數據積累，建立成本數據庫：

工程總價準確；有更合理的時間辦開工手續；發現設計失誤，減少變更及時評估出造價咨詢公司的工作質量

軟件開發前基礎工作及制度的完善工程量清單招標的優點降低職業風險，對成本人員的個人水平的依合同簽約階段的成本控制控制要點：合同談判（慎選）合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂原則、招標原則、利益明晰原則需求文件：《工程合同管理辦法》《合同分類編號規則》

軟件開發前基礎工作及制度的完善合同簽約階段的成本控制控制要點：合同談判（慎選）軟件開發前合同的主要經濟條款合同造價：總價合同、單價合同、費率合同付款進度：按月付款、按形象進度付款總包管理配合費：2%采購保管費：1.5～3%(其中采購70%、保管30%）保修金：3～5%材料供應方式：甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：按合同單價、按定額下浮竣工驗收與結算：結算方法、核對時間要求等……軟件開發前基礎工作及制度的完善合同的主要經濟條款合同造價：總價合同、單價合同、費率合同軟合同簽約階段的成本控制軟件開發前基礎工作及制度的完善工程類合同共分六類，相應編號按下列括號中漢字表示。土地合同（土地）：項目合作開發與土地使用權出讓、轉讓等合同；前期合同（前期）：規劃、設計、勘察、監理、造價咨詢等合同；施工合同（施工）：包括建筑、安裝、裝飾、市政等施工或安裝合同；工程材料設備采購合同（采購）：包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設備購買等合同；園林環境合同（環境）：包括室外環境施工和采購合同；營銷包