《北京市物業管理辦法》解讀二○一○年六月《北京市物業管理辦法》解讀提綱一、立法必要性二、立法過程三、主要內容提綱一、立法必要性

一、立法必要性

（一）本市物業管理基本情況

實施物業管理的物業總建筑面積約4億平方米；其中，住宅物業建筑面積3.2億平方米；住宅物業項目3591個，覆蓋面達80%。730個住宅小區成立了業主大會，占20%左右。截至2010年一季度，全市共有物業服務企業3074家，從業人員超過20萬人。（一）本市物業管理基本情況

實施物業管理的物業總建筑面積約4（二）物業管理的突出問題隨著本市物業服務行業的迅速發展和業主權利意識的提高，物業管理成為當前社會普遍關注的熱點問題和難點問題。近年來，物業管理糾紛成為法院系統迅速增長的案件類型。本市法院系統物業管理糾紛案件收案數：

2007年：13282件

2008年：16273件

2009年：14232件（二）物業管理的突出問題隨著本市物業服務行業的迅速發展和業主1、業主大會、業主委員會成立困難，運作不規范。主要表現：缺乏組織經驗，業主無法按照法定條件成立業主大會；部分業主委員會選舉產生后不依法履行職責，甚至出現侵害業主權益的現象；政府指導監督出現缺位或者越位。

典型案例：朝陽風度柏林小區4名業主為能引起對成立業主大會的重視，將私家車堵住小區出入口。1、業主大會、業主委員會成立困難，運作不規范。2、開發建設遺留問題影響到物業管理的正常開展。主要表現：配套設施不全，隨意更改規劃，房屋質量問題等，侵害業主的權利。據統計，因開發建設遺留問題導致的物業糾紛，占物業糾紛的70%。典型案例：海淀區圓明園花園別墅小區，因開發遺留臨時用電問題，導致“停電事件”，并發生小區業主圍堵監控室要求歸還共用設施。

2、開發建設遺留問題影響到物業管理的正常開展。3、物業服務交接不規范，缺少有效管理手段。主要表現：業主及其新聘的物業服務企業與原物業服務企業不能順利交接，出現拒不撤出和強行接管等問題，甚至發生暴力接撤管事件。典型案例：朝陽區建外SOHO東區，因物業服務企業合同糾紛，導致原物業服務企業與新物業服務企業發生對峙及肢體沖突，并因費用問題多次發生停電事件。3、物業服務交接不規范，缺少有效管理手段。4、物業服務不規范，與業主要求差距較大，業主與物業服務企業之間缺乏合作信任。主要表現：部分物業服務企業沒有從根本上樹立服務意識，服務不到位，不及時公示收支情況和物業服務合同履行情況等信息，導致業主和物業服務企業之間不信任，業主處于弱勢地位。典型案例：法制晚報3月22日報道“法律配套缺失物業公司常勝－宣武法院去年210件物業糾紛案經判決結案業主全輸官司”4、物業服務不規范，與業主要求差距較大，業主與物業服務企業之（三）物業管理現行法律制度

《物業管理條例》（2003年）和《中華人民共和國物權法》（2007年）是規范物業管理活動的基本法律、法規，明確了物業管理的基本框架，但是在實際操作層面規定較為原則，需要進一步細化和補充。《北京市居住小區物業管理辦法》（1995年）出臺時間較早，已經不能適應物業管理的需要，有必要進行修改。（三）物業管理現行法律制度

《物業管理條例》（2003年）和物業管理的歷史沿革

《物權法》出臺和《物業管理條例》的修改，為物業管理活動的發展提供了法律依據，但是因其規定較為原則，在業主共同決定機制、各方主體權利義務關系以及政府部門職能等方面規定不夠清晰，現實操作性不高，不適應本市物業管理發展形勢的需要。200720031995《北京市居住小區物業管理辦法》《物業管理條例》《中華人民共和國物權法》物業管理的歷史沿革

《物權法》出臺和《物業管理條例》的修改，

二、立法過程

（一）征求意見情況書面征求意見：書面征求了18個區縣政府、30個相關委辦局、中央單位和市高級人民法院的意見。向社會公開征求意見：在首都之窗網站向社會公開征求意見，共有741位網民提出意見和建議。針對社會及網民的意見，我們專門召開了與網民代表、業主意見代表的座談會，進行了直接的溝通和交流,收到較好的社會反響。基本反映：從征求意見和媒體反映情況看，對《辦法（草案）》普遍持肯定態度。（一）征求意見情況書面征求意見：書面征求了18個區縣政府、3（二）專家審議情況2010年1月6日，召開了專家工作組會議，與會專家重點對前期物業管理制度、事實服務、車位車庫出租出售的限制性規定、專項維修資金的應急使用等問題進行了討論。一致贊成《辦法（草案）》的規定。（二）專家審議情況2010年1月6日，召開了專家工作組會議，三、主要內容三、主要內容

《北京市物業管理辦法》共七章，46條。北京市物業管理辦法目錄第一章總則第二章前期物業管理第三章業主、業主大會與業主委員會第四章物業服務第五章物業的使用與維護第六章法律責任第七章附則

《北京市物業管理辦法》共七章，46條。北京市物業管理辦法（一）總則明確立法目的第一條為了規范本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。明確物業管理概念第二條本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

（一）總則明確立法目的明確各部門職能分工第三條

市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。第四條

區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。明確各部門職能分工（二）前期物業管理1、物業管理區域——物業管理活動的前提明確劃分主體、劃分原則和明示要求明確物業管理區域調整的程序

具體條款：◆第五條建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。◆第六條業主共同決定對物業管理區域進行調整的，應當向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。◆決定申請調整物業管理區域的，應當分別經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。（二）前期物業管理1、物業管理區域——物業管理活動的前提具2、物業服務用房——物業管理活動的保障明確物業服務用房要求、用途、審核部門具體條款：第七條新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。物業服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。2、物業服務用房——物業管理活動的保障３、創新前期物業管理制度一是法理的支持，解決專有部分和物業共用部分未同時交付、物業共用部分無人查驗、合同權利義務不對等的問題。建設單位單個業主專有部分交付物業公司房屋買賣合同單個業主前期物業服務合同交費服務３、創新前期物業管理制度一是法理的支二是解決開發遺留問題對物業管理的影響根據現行規定，建設單位將物業項目移交給物業服務企業后即撤出物業管理區域，建設遺留問題難以解決，引起業主對前期物業企業不信任、拒交物業費等糾紛。辦法明確前期物業服務由建設單位承擔責任，既可以有效解決遺留問題，還可以促進建設單位對業主大會成立的支持，構建物業企業與業主之間的長期信任關系。二是解決開發遺留問題對物業管理的影響辦法規定的前期物業管理制度建設單位單個業主單個業主房屋買賣合同專有部分交付全體業主（業主大會）共用部分、有關資料交付服務交費物業公司專業服務物業公司、自行管理等交費服務辦法規定的前期物業管理制度建設單位單個業主單個業主房屋買賣合具體條款：第八條建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。第十條業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接，撤出物業管理區域，并移交下列資料：（一）物業管理區域劃分資料；（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；（三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；（四）設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（六）業主名冊；（七）物業管理必需的其他資料。全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。具體條款：4、臨時管理規約具體條款：第九條建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。市房屋行政主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。4、臨時管理規約具體條款：（三）業主大會和業主委員會1、業主共同決定和業主大會具體條款：第十一條業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；（二）選舉或者更換業主委員會委員；（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務（五）籌集、管理和使用專項維修資金；（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；（七）申請分立或者合并物業管理區域；（八）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。決定第（五）、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（三）業主大會和業主委員會1、業主共同決定和業主大會第十二條業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。第十三條業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。第十二條業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍2、明確政府職能定位明確街道辦事處和鄉鎮人民政府職責具體職責：一是接受業主成立業主大會申請；二是指定代表組成首次業主大會籌備組；具體條款：第十五條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組中非建設單位的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。籌備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

2、明確政府職能定位三是業主委員會備案具體條款：第十七條業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：（一）籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

三是業主委員會備案四是指導監督業主大會、業主委員會活動具體條款：第十八條業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。第四十四條業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。四是指導監督業主大會、業主委員會活動2、規范業主大會、業主委員會成立和活動程序明確了成立業主大會申請的條件；規定了建設單位和業主雙啟動申請機制。具體條款：第十四條物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會；占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。2、規范業主大會、業主委員會成立和活動程序明確了成立業主大會◆解決業主委員會不規范運作的問題■明確業主委員會委員資格問題具體條款：第十八條業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：（一）任職期限屆滿的；（二）不再具備業主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；（六）業主大會議事規則規定的其他情形。◆解決業主委員會不規范運作的問題（四）物業服務1、加強行業監管、規范物業服務（1）物業企業資質動態監管（第十九條）（2）物業服務合同備案制度（第二十條）（3）按照服務標準、技術規范提供質價相符的服務（第二十二條）（4）合同履行和項目收支情況公示（第二十三條）（四）物業服務1、加強行業監管、規范物業服務2、規范物業服務企業交接

合同雙方要履行必要的通知義務不得擅自停止服務不得拒不撤出或者強行接管（第二十四到第二十七條）具體條款：

違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業未按規定交接的，由區縣房屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，由區縣房屋行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業管理秩序的，由區縣人民政府責成區縣房屋行政主管部門、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及公安機關組織接管。違反本辦法第二十七條規定，新物業服務企業強行接管的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

2、規范物業服務企業交接合同雙方要履行必要的通知義務3、規范事實服務事實服務的主要情形：老舊小區存在未簽訂物業服務合同，但存在服務與被服務的關系；前期物業服務合同到期，業主大會沒有成立或者未選聘新的物業服務企業，原物業服務企業繼續提供物業服務。對事實服務的具體要求：雙方的權利義務履行必要的通知義務業主共同決定不再接受物業服務企業事實服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用具體條款：第二十六條物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。3、規范事實服務事實服務的主要情形：4、設定物業項目負責人制度基本考慮：物業服務的核心是對各項服務內容的綜合協調，而綜合協調的核心關鍵在于物業項目負責人。

主要制度：物業服務合同約定項目負責人項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職明確更換項目負責人的規定具體條款：第二十八條物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人，除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職。物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。4、設定物業項目負責人制度基本考慮：物業服務的核心是對各項5、培育發展物業服務評估監理機構

第二十九條業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。物業服務評估監理機構應當按照本市相關規定提供專業服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。5、培育發展物業服務評估監理機構第二十九條業主、物業服（五）物業的使用和維護1、規范裝飾裝修行為具體條款：第三十一條住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。（五）物業的使用和維護1、規范裝飾裝修行為2、明確車位、車庫優先滿足業主需要不得出售給業主以外的其他人；在滿足業主需要后，可以出租給業主以外的其他人，租期不超過六個月。（第三十二條）2、明確車位、車庫優先滿足業主需要3、規定了應急使用維修資金的六種情形：具體條款：發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全的；（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；（六）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。3、規定了應急使用維修資金的六種情形：4、規范物業保修和使用行為具體條款：第三十六條建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助配合。第三十七條物業共用部分維修、養護、更新、改造時,相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。第三十八條業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業性服務企業結清相關費用。《北京市物業管理辦法》解讀課件（六）法律責任法律責任一章共六條，主要對建設單位交接義務、配合業主大會籌備工作、物業服務合同備案、物業企業擅自停止服務、拒不撤出或者強行接管、業主委員會履行職責等內容予以規范。（六）法律責任（七）附則概念本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。本辦法所稱全體業主，在依法成立業主大會后是指業主大會。本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定；未依法成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。本辦法所稱物業服務企業，包括在前期物業服務中提供物業服務的建設單位。（七）附則概念《北京市物業管理辦法》解讀課件配套政策為貫徹落實《北京市物業管理辦法》的有關規定，使《辦法》更具有操作性、實用性，為物業管理活動的監督管理、業主大會活動指導監督等提供有力支持，市住房城鄉建設委目前正在加緊研究相關配套政策，將與辦法同步實施。配套政策為貫徹落實《北京市物業管理辦法》的有關規定，使《辦法北京市物業管理規章體系一、規章北京市物業管理辦法（市政府令第219號）二、規范性文件關于貫徹落實《北京市物業管理辦法》若干問題的規定關于貫徹實施《北京市物業管理辦法》的意見北京市業主大會和業主委員會指導規則物業服務企業動態監督管理辦法（包括項目備案和項目負責人管理）物業服務第三方評估監理管理辦法物業管理行業專家管理辦法業主大會登記辦法物業項目交接管理辦法業主共同決定事項決策平臺使用規則維修資金管理辦法北京市物業管理規章體系一、規章二、規范性文件三、標準和規范北京市新建物業項目承接查驗技術標準北京市物業服務技術標準物業項目交接查驗評估規范物業服務費用評估規范物業服務質量評估規范四、示范文本首次業主大會會議召開方案籌備組組長工作報告臨時管理規約管理規約業主大會議事規則前期物業服務合同物業服務合同房屋買賣合同物業服務收支情況報告物業服務評估監理報告及摘要北京物協物業服務成本信息公示報告三、標準和規范四、示范文本五、指引和手冊業主大會和業主委員會成立及運作指導手冊（內容可拆分為系列指引，如籌備工作指引物業服務執法手冊物業管理辦法釋義裝飾裝修管理指引設施設備維修養護指引維修資金使用指引節能減排指引安全生產指引公共部位收益指引五、指引和手冊謝謝謝謝演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！《北京市物業管理辦法》解讀二○一○年六月《北京市物業管理辦法》解讀提綱一、立法必要性二、立法過程三、主要內容提綱一、立法必要性

一、立法必要性

（一）本市物業管理基本情況

實施物業管理的物業總建筑面積約4億平方米；其中，住宅物業建筑面積3.2億平方米；住宅物業項目3591個，覆蓋面達80%。730個住宅小區成立了業主大會，占20%左右。截至2010年一季度，全市共有物業服務企業3074家，從業人員超過20萬人。（一）本市物業管理基本情況

實施物業管理的物業總建筑面積約4（二）物業管理的突出問題隨著本市物業服務行業的迅速發展和業主權利意識的提高，物業管理成為當前社會普遍關注的熱點問題和難點問題。近年來，物業管理糾紛成為法院系統迅速增長的案件類型。本市法院系統物業管理糾紛案件收案數：

2007年：13282件

2008年：16273件

2009年：14232件（二）物業管理的突出問題隨著本市物業服務行業的迅速發展和業主1、業主大會、業主委員會成立困難，運作不規范。主要表現：缺乏組織經驗，業主無法按照法定條件成立業主大會；部分業主委員會選舉產生后不依法履行職責，甚至出現侵害業主權益的現象；政府指導監督出現缺位或者越位。

典型案例：朝陽風度柏林小區4名業主為能引起對成立業主大會的重視，將私家車堵住小區出入口。1、業主大會、業主委員會成立困難，運作不規范。2、開發建設遺留問題影響到物業管理的正常開展。主要表現：配套設施不全，隨意更改規劃，房屋質量問題等，侵害業主的權利。據統計，因開發建設遺留問題導致的物業糾紛，占物業糾紛的70%。典型案例：海淀區圓明園花園別墅小區，因開發遺留臨時用電問題，導致“停電事件”，并發生小區業主圍堵監控室要求歸還共用設施。

2、開發建設遺留問題影響到物業管理的正常開展。3、物業服務交接不規范，缺少有效管理手段。主要表現：業主及其新聘的物業服務企業與原物業服務企業不能順利交接，出現拒不撤出和強行接管等問題，甚至發生暴力接撤管事件。典型案例：朝陽區建外SOHO東區，因物業服務企業合同糾紛，導致原物業服務企業與新物業服務企業發生對峙及肢體沖突，并因費用問題多次發生停電事件。3、物業服務交接不規范，缺少有效管理手段。4、物業服務不規范，與業主要求差距較大，業主與物業服務企業之間缺乏合作信任。主要表現：部分物業服務企業沒有從根本上樹立服務意識，服務不到位，不及時公示收支情況和物業服務合同履行情況等信息，導致業主和物業服務企業之間不信任，業主處于弱勢地位。典型案例：法制晚報3月22日報道“法律配套缺失物業公司常勝－宣武法院去年210件物業糾紛案經判決結案業主全輸官司”4、物業服務不規范，與業主要求差距較大，業主與物業服務企業之（三）物業管理現行法律制度

《物業管理條例》（2003年）和《中華人民共和國物權法》（2007年）是規范物業管理活動的基本法律、法規，明確了物業管理的基本框架，但是在實際操作層面規定較為原則，需要進一步細化和補充。《北京市居住小區物業管理辦法》（1995年）出臺時間較早，已經不能適應物業管理的需要，有必要進行修改。（三）物業管理現行法律制度

《物業管理條例》（2003年）和物業管理的歷史沿革

《物權法》出臺和《物業管理條例》的修改，為物業管理活動的發展提供了法律依據，但是因其規定較為原則，在業主共同決定機制、各方主體權利義務關系以及政府部門職能等方面規定不夠清晰，現實操作性不高，不適應本市物業管理發展形勢的需要。200720031995《北京市居住小區物業管理辦法》《物業管理條例》《中華人民共和國物權法》物業管理的歷史沿革

《物權法》出臺和《物業管理條例》的修改，

二、立法過程

（一）征求意見情況書面征求意見：書面征求了18個區縣政府、30個相關委辦局、中央單位和市高級人民法院的意見。向社會公開征求意見：在首都之窗網站向社會公開征求意見，共有741位網民提出意見和建議。針對社會及網民的意見，我們專門召開了與網民代表、業主意見代表的座談會，進行了直接的溝通和交流,收到較好的社會反響。基本反映：從征求意見和媒體反映情況看，對《辦法（草案）》普遍持肯定態度。（一）征求意見情況書面征求意見：書面征求了18個區縣政府、3（二）專家審議情況2010年1月6日，召開了專家工作組會議，與會專家重點對前期物業管理制度、事實服務、車位車庫出租出售的限制性規定、專項維修資金的應急使用等問題進行了討論。一致贊成《辦法（草案）》的規定。（二）專家審議情況2010年1月6日，召開了專家工作組會議，三、主要內容三、主要內容

《北京市物業管理辦法》共七章，46條。北京市物業管理辦法目錄第一章總則第二章前期物業管理第三章業主、業主大會與業主委員會第四章物業服務第五章物業的使用與維護第六章法律責任第七章附則

《北京市物業管理辦法》共七章，46條。北京市物業管理辦法（一）總則明確立法目的第一條為了規范本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。明確物業管理概念第二條本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

（一）總則明確立法目的明確各部門職能分工第三條

市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。第四條

區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。明確各部門職能分工（二）前期物業管理1、物業管理區域——物業管理活動的前提明確劃分主體、劃分原則和明示要求明確物業管理區域調整的程序

具體條款：◆第五條建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。◆第六條業主共同決定對物業管理區域進行調整的，應當向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。◆決定申請調整物業管理區域的，應當分別經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。（二）前期物業管理1、物業管理區域——物業管理活動的前提具2、物業服務用房——物業管理活動的保障明確物業服務用房要求、用途、審核部門具體條款：第七條新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。物業服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。2、物業服務用房——物業管理活動的保障３、創新前期物業管理制度一是法理的支持，解決專有部分和物業共用部分未同時交付、物業共用部分無人查驗、合同權利義務不對等的問題。建設單位單個業主專有部分交付物業公司房屋買賣合同單個業主前期物業服務合同交費服務３、創新前期物業管理制度一是法理的支二是解決開發遺留問題對物業管理的影響根據現行規定，建設單位將物業項目移交給物業服務企業后即撤出物業管理區域，建設遺留問題難以解決，引起業主對前期物業企業不信任、拒交物業費等糾紛。辦法明確前期物業服務由建設單位承擔責任，既可以有效解決遺留問題，還可以促進建設單位對業主大會成立的支持，構建物業企業與業主之間的長期信任關系。二是解決開發遺留問題對物業管理的影響辦法規定的前期物業管理制度建設單位單個業主單個業主房屋買賣合同專有部分交付全體業主（業主大會）共用部分、有關資料交付服務交費物業公司專業服務物業公司、自行管理等交費服務辦法規定的前期物業管理制度建設單位單個業主單個業主房屋買賣合具體條款：第八條建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。第十條業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接，撤出物業管理區域，并移交下列資料：（一）物業管理區域劃分資料；（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；（三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；（四）設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（六）業主名冊；（七）物業管理必需的其他資料。全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。具體條款：4、臨時管理規約具體條款：第九條建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。市房屋行政主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。4、臨時管理規約具體條款：（三）業主大會和業主委員會1、業主共同決定和業主大會具體條款：第十一條業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；（二）選舉或者更換業主委員會委員；（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務（五）籌集、管理和使用專項維修資金；（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；（七）申請分立或者合并物業管理區域；（八）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。決定第（五）、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（三）業主大會和業主委員會1、業主共同決定和業主大會第十二條業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。第十三條業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。第十二條業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍2、明確政府職能定位明確街道辦事處和鄉鎮人民政府職責具體職責：一是接受業主成立業主大會申請；二是指定代表組成首次業主大會籌備組；具體條款：第十五條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組中非建設單位的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。籌備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

2、明確政府職能定位三是業主委員會備案具體條款：第十七條業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：（一）籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

三是業主委員會備案四是指導監督業主大會、業主委員會活動具體條款：第十八條業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。第四十四條業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。四是指導監督業主大會、業主委員會活動2、規范業主大會、業主委員會成立和活動程序明確了成立業主大會申請的條件；規定了建設單位和業主雙啟動申請機制。具體條款：第十四條物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會；占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。2、規范業主大會、業主委員會成立和活動程序明確了成立業主大會◆解決業主委員會不規范運作的問題■明確業主委員會委員資格問題具體條款：第十八條業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：（一）任職期限屆滿的；（二）不再具備業主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；（六）業主大會議事規則規定的其他情形。◆解決業主委員會不規范運作的問題（四）物業服務1、加強行業監管、規范物業服務（1）物業企業資質動態監管（第十九條）（2）物業服務合同備案制度（第二十條）（3）按照服務標準、技術規范提供質價相符的服務（第二十二條）（4）合同履行和項目收支情況公示（第二十三條）（四）物業服務1、加強行業監管、規范物業服務2、規范物業服務企業交接

合同雙方要履行必要的通知義務不得擅自停止服務不得拒不撤出或者強行接管（第二十四到第二十七條）具體條款：

違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業未按規定交接的，由區縣房屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，由區縣房屋行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業管理秩序的，由區縣人民政府責成區縣房屋行政主管部門、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及公安機關組織接管。違反本辦法第二十七條規定，新物業服務企業強行接管的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

2、規范物業服務企業交接合同雙方要履行必要的通知義務3、規范事實服務事實服務的主要情形：老舊小區存在未簽訂物業服務合同，但存在服務與被服務的關系；前期物業服務合同到期，業主大會沒有成立或者未選聘新的物業服務企業，原物業服務企業繼續提供物業服務。對事實服務的具體要求：雙方的權利義務履行必要的通知義務業主共同決定不再接受物業服務企業事實服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用具體條款：第二十六條物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。3、規范事實服務事實服務的主要情形：4、設定物業項目負責人制度基本考慮：物業服務的核心是對各項服務內容的綜合協調，而綜合協調的核心關鍵在于物業項目負責人。

主要制度：物業服務合同約定項目負責人項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職明確更換項目負責人的規定具體條款：第二十八條物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人，除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職。物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。4、設定物業項目負責人制度基本考慮：物業服務的核心是對各項5、培育發展物業服務評估監理機構

第二十九條業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。物業服務評估監理機構應當按照本市相關規定提供專業服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。5、培育發展物業服務評估監理機構第二十九條業主、物業服（五）物業的使用和維護1、規范裝飾裝修行為具體條款：第三十一條住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用