2014年7月中大.十里新城市調報告2014年08月投資咨詢部區位分析基礎指標周邊配套總體規劃建筑設計園林景觀自身配套戶型配比戶型分析項目背景形象定位推售節奏廣告策略現場包裝銷售動態客戶分析核心優勢劣勢不足啟示借鑒項目概況產品分析營銷概況總結啟示1234PART

1項目概況項目背景區位分析基礎指標周邊配套項目背景區域背景：2012年武漢市政府提出“三鎮三城”的城市發展新思路。由于漢陽舊中心鐘家村的發展受限、地鐵3、4號線的規劃，王家灣順勢成為漢陽的新中心。王家灣規劃有70萬方的商業體量，即漢口武廣商圈、武昌中南漢街商圈，成為“武漢商圈第三極”。開發商簡介：中大房地產集團是浙江中大集團股份有限公司的子公司，是中國房地產100強企業之一，具備豐富的住宅開發經驗和良好的市場口碑；中大地產集團于2002年進入武漢市場。先后開發了“中大長江紫都”、“中大水墨蘭軒”等住宅項目，“中大十里新城”是中大在漢的第三個項目。區位分析二環線（在建）地鐵4號線（在建）地鐵3號線（在建）中大.十里新城王家灣商圈項目位于漢陽核心區，占據城市核心區位，交通便利。墨水湖龍陽湖基礎指標類別規劃凈用地面積120000㎡規劃總建筑面積510000㎡（其中住宅49萬方、商業2萬方）容積率3.54綠化率35%戶數總戶數3800戶，當期664戶停車位2248（全地下)開盤時間2014年5月18日首推1、2、10號樓2014年6月14日加推3號樓2014年7月26日加推6號樓交房時間2015年12月一期交房物業費2.95元/平米/月開發商武漢中大十里開發有限公司代理商武漢易居投資有限公司物業公司鹿城物業服務集團有限公司項目地址漢陽區墨水湖北路（武漢卷煙廠旁）周邊配套項目位于王家灣核心區，周邊配套成熟。教育十里鋪小學、十里鋪中學、龍陽中學、第二十三中學、武漢外國語學校、小區配套幼兒園醫療武漢市第五醫院、武漢市婦幼兒童醫院、九州通醫院、永豐醫院金融建設銀行、農業銀行、漢口銀行、工商銀行、招商銀行、光大銀行商業大洋百貨、摩爾城、漢商21世紀購物中心，沃爾瑪、家樂福、歐亞達家居、國美電器、蘇寧電器中大.十里新城1.公里1234578961、大洋百貨2、武漢摩爾城3、21世紀購物中心4、家樂福5、蘇寧電器6、人信匯7、十里鋪小學8、武漢市二十三中學9、漢陽區政府PART

2產品分析總體規劃建筑設計園林景觀自身配套戶型配比戶型分析總體規劃二期三期1#2#3#5#6#7#8#9#一期10#總體規劃：項目規劃有29棟高層住宅、2萬方的沿街商業，3000方的五星級會所和3000方的幼兒園。40—60米的超大樓間距。交通組織：小區采用人車分流的交通組織方式，車行道在底下布置，電梯直達底下停車場。開發分期：項目分三期進行開發，其中一期規劃九棟高層住宅和3000方的五星級會所；二期規劃為11棟高層；三期規劃為9棟高層和3000方配套幼兒園。建筑設計延續中大地產“精工”的建筑設計，采用artdeco新古典主義建筑風格。利用簡潔的線條，呈現出建筑外立面的高聳、挺拔。同時注重建筑細節的打造。效果圖實景圖陽臺外墻立面處理，注重建筑表面的質感處理園林景觀以自然主義為基調，打造浪漫典雅的簡歐風格園林景觀。形成“一軸、一帶、三園、一街“的景觀空間格局。小區種植了超過200多種珍貴喬木及灌木，通過不同植物自然色彩的變化，達到一季一景的獨特景觀呈現模式。部分樓棟底層建造有架空層,使得園林可以全景觀的呈現。實景圖自身配套20000㎡商業+3000㎡五星級會館+3000㎡幼兒園。會所幼兒園商業配套分布圖沿街商業效果圖恒溫游泳池效果圖配套會所效果圖戶型配比戶型面積段分布較廣，各功能戶型均有分布，其中78—94的兩房為主力戶型，占比達到57%。戶型面積套數占比兩房2*2*178——9438257%三房3*2*196——1049214%3*2*2125——13812619%四房4*2*21646410%合計------664100%注：此表格數據為2014年6月27日前開盤數據戶型分布樓棟戶型面積（㎡）套數合計戶型分布1號樓A1(2*2*1)7862248A2(2*2*1)8462A3(2*2*1)9462A4(3*2*1)104622號樓B1(2*2*1)8866129B2(3*2*2)1256310號樓J1(4*2*2)9064128J2(4*2*2)167643號樓C1(2*2*1)8666129C2(3*2*2)12530C3(3*2*2)138336號樓F1(3*2*1)963030合計/664A4A1A2A3A4A1A2A4B2B1B1B2J2J1J1J2C2C1C1C3F1戶型分析3號樓86㎡兩房優勢：1、南向雙陽臺設計，客廳主臥采光較好；劣勢：1、過道較多，造成部分空間浪費；2、次臥采光較差。戶型分析1號樓104㎡三房優勢：1、動靜分區，保證了休息區的私密性；2、客廳、主臥均設置了陽臺，舒適性得到了提升。劣勢：1、餐廳的空間尺度較小，并且對人流動線有一定的阻礙；戶型分析10號樓167㎡四房優勢：1、戶型方正，空間布局合理；2、動靜分區，保證了休息區的私密性；3、三陽臺設計，采光效果較好。同時，便于業主全方位的觀景。劣勢：1、客廳電視墻寬度較小，僅為3、1米；2、主臥的尊貴感未能得到充分體現。戶型分析6號樓96㎡三房優勢：1、南北通透，通風效果較好；2、動靜分區，保證了休息區的私密性；3、雙陽臺設計，舒適性得到了提升。劣勢：1、過道造成了一定的空間浪費.PART

3營銷概況形象定位推銷節奏廣告策略現場包裝銷售動態客戶分析形象定位“精英之城、榮耀一生”——專為城市精英階層量身定制的高端住區關鍵詞：王家灣核心浙派精工精英51萬方項目定位：高端客戶定位：城市精英階層（品質剛需+改善）推銷節奏項目首次開盤兩小時狂銷3億，奠定了區域品質暢銷標桿地位。在6、7月份進行了兩次加推，去化情況良好.首次開盤，推出1、2、10號樓；主力房源面積段為78-167㎡戶型；均價9500元/平米目前僅剩10號樓少量167的四房推盤時間軸2014年5月18日推出3號樓；主力房源面積段為88-125㎡戶型；均價9500元/平米目前僅剩20層以上的少量房源2014年6月14日加推6號樓96平米戶型；均價9500元/平米目前僅剩5套房源2014年7月26日銷售狀況首期開盤戶型已基本售罄，加推的房源去化情況良好,去化率達到87%。戶型面積（㎡）推出套數占比銷售套數去化率2*2*1866641%5888%3*2*1963019%2480%3*2*2125—1386340%5688%合計159100%12887%注：此表格為3號樓和6號樓的推銷數據。銷售情況6月27日加推的6#樓優惠折扣房總價5千抵2萬9.9折9.9折樓層：13樓面積：96.32平原單價：10000元/平米原總價：96萬折后總價：93萬折后單價：9600元/平米樓層：23樓面積：96.32平原單價：10200元/平米原總價：9萬折后總價：95萬折后單價：9800元/平米每層價差2000元左右現場包裝通過樣板打造、新技術運用等來凸顯項目高端品質。同時注重品牌的宣傳和細節的處理。世界杯期間的卡通人物項目介紹影音室品牌廣告自動鞋套機活動“海豚計劃”小孩游泳培訓“超市大贏家”活動首次開盤現場火爆：現場抽獎活動，50寸液晶彩電、西門子電冰箱、飛利浦空氣凈化器使得在場的客戶一直熱情高漲，激動不已！首次開盤現場客戶分析主力客戶：王家灣周邊企事業單位白領（50%）次主力客戶：王家灣拆遷戶；漢陽、漢口精英白領（30%）游離客戶：武昌、沌口等(20%)PART

4總結借鑒項目優劣勢項目借鑒優劣勢分析優勢：1、中大地產，世界500強名企，良好的市場口碑和品牌影響力；2、項目占據王家灣核心區位，周邊配套成熟，交通便利；3、51萬方的城市核心區純住宅項目，同時注重建筑的細節設計和奢侈的園林景觀；4、40——60米的超大樓間距，保證了項目的舒適性；5、戶型設計合理。劣勢：1、臨近二環線，項目北側部