工程質量管理楊春慶時長：60分鐘單位：河北新發地房地產開發有限公司2017年11月30日

工程質量管理質量是什么？《建筑工程施工質量驗收統一標準》中定義： 反映建筑工程滿足相關標準規定或合同約定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、環境保護等方面所有明顯和隱含能力的特性總和。質量特性：適用性、安全性、耐久性、可靠性、經濟性及與環境的協調性。質量是什么？《建筑工程施工質量驗收統一標準》中定義：工程項目質量管理？在工程項目實施過程中，指揮和控制項目參與各方關于質量的相互協調的活動，是圍繞著使工程項目滿足質量要求，而開展的策劃、組織、計劃、實施、檢查、監督和審核等所有管理活動的總和。質量控制是質量管理的一部分。工程項目質量管理？在工程項目實施過程中，指揮和控制項目參與各房地產開發質量管理·目錄一、背景二、重大工程事故回顧三、房地產公司質量管理現狀及問題分析

1、規劃、設計階段優化深度不夠

2、工程實施階段缺乏全面質量管理四、房地產開發質量概述五、房地產開發前期工作的質量管理六、房地產開發設計質量（功能質量）管理

1、規劃設計階段質量管理

2、施工圖設計階段質量管理七、房地產開發施工質量（工程質量）管理

1、施工階段的質量控制。

2、現場有效質量管理關鍵環節。

3、現場管理需要重點關注的工序

4、重視成品保護八、房地產開發售后質量管理九、思考：我們如何做好工程質量管理？十、輔助學習資料房地產開發質量管理·目錄一、背景一、背景2010年10月19日大洋網-廣州日報：

中國建筑只有30年壽命30樓齡房銀行基本不批貸原因分析：盲目拆遷和建筑質量網易新聞中心時評：

中國建筑壽命短的三大原因原因分析：質量+規劃+政績新聞研究深度報道：

我國建筑平均壽命僅為30年年產垃圾數以億計新浪網：

我國建筑平均壽命僅30年不及英國1/4，不及美國1/2

盲目拆遷、規劃短視是主因每年產生數億噸建筑垃圾深圳律師網時事法評：

整治“短命建筑”得先除“腐敗基因”一、背景2010年10月19日大洋網-廣州日報：從以上新聞背景，我們可以從冰冷的字眼上反映出短壽建筑的三大罪魁禍首：

1、混亂的規劃與落后的設計（建筑行業內原因）

2、失控的施工監管（建筑行業內原因）

3、短視的政績觀（社會因素）短壽建筑行業內原因，矛頭直指：

設計質量（功能性質量）+施工質量（工程質量）房地產行業經過近10年的膨脹和飛速發展，當我們開始熱衷于新材料、新技術的時候，工程質量作為建筑物的根本就真的可以讓社會放心了嗎？不妨來看看過去一年的“樓XX”故事。返回目錄從以上新聞背景，我們可以從冰冷的字眼上反映出短壽建筑的三大罪NO.1：上海“樓脆脆”

事件概況：2009年6月27日5時30分左右，上海市蓮花河畔小區一幢在建13層樓房整體倒塌。原因調查：主要原因是樓房北側堆土過高（最高處達10米左右），緊臨大樓南側的地下車庫基坑開挖深度達4.6米，兩側的壓力差使土體產生水平位移，過大的水平力超過了樁基的抗側能力，導致房屋傾倒。NO.1：上海“樓脆脆”

工程質量管理培訓課件_新發地地產NO.2：南京“樓脆脆”事件概況：2009年7月7日，南京正在施工的“中興大樓”靠近公路一側發生塌方，震裂了馬路對面的5棟樓，先是前三棟的房子出現裂縫，后來4至5棟房屋也相繼開裂。原因調查：經查勘及分析，認定中興通訊股份有限公司南京研發中心二期工程施工已經對望江磯2號01、02、03幢住宅樓造成了一定的影響。NO.2：南京“樓脆脆”NO.3：重慶“樓脆脆”事件概況：20009年10月23日，重慶市忠縣拔山鎮一幢建筑面積5065平方米的7樓1底商品房，出現大梁斷裂、墻體可插進手掌等險情后，靠10多根木棒支撐，防止垮塌。

原因調查：建設業主擅自改變施工圖設計，造成結構體系混亂是主因。包括施工中偷工減料嚴重，混凝土及砂漿標號不達標；監理單位不負責；中介檢測機構工作不細致。NO.3：重慶“樓脆脆”NO.4：武漢“樓脆脆”事件概況：2009年10月24日晚9時許，新洲區邾城街南街社區振興里，一棟新建的民房突然倒塌，事發點不遠處余先生家的廚房被砸跨，幾戶居民家電線被砸斷。原因調查：該棟私房系平房拆除后改建，并未報批，屬違章建筑。在建造過程中主管部門曾兩次下達停工通知，但房子還是做起來了。NO.4：武漢“樓脆脆”NO.5：成都“樓歪歪”

事件概況：09年7月中旬，成都市“校園春天”小區原來距離就很近的兩棟樓房微微傾斜，靠在了一起。一些業主家里墻面出現細微裂痕、房門變形。原因調查：主要是沒有把排水工作做到位，居民質疑是旁邊在建小區“德馨苑”基坑距離3棟住宅樓較近引起鄰近土體的沉降，加寬了已有裂縫，并加大了住宅樓的傾斜量。NO.5：成都“樓歪歪”

NO.6：廣東“樓歪歪”事件概況：東莞麻涌一棟6層斜樓，用6個巨型千斤頂將“樓歪歪”頂直。該樓與旁邊一棟房屋間隙由下而上依然呈一個倒V字形。原因調查：據規劃所工作人員介紹，這棟斜樓是違章建筑。經過城建部門現場勘查，由相關專業人士監測后得出結論，整棟房子向北傾斜大約

70厘米，傾斜原因是樁沒打好。NO.6：廣東“樓歪歪”NO.7：合肥“樓斷斷”

事件概況：楓丹白鷺湖公館18層高樓的一層，四根立柱出現嚴重裂縫，四根立柱出現上下出現錯位，其中損害最重的一根立柱墻體出現大面積脫落。原因調查：磚砌體施工進度過快，砌體自然沉實較大。室外總體環境施工過程中，對裝飾柱有一定程度擾動。砌體材料和鋼筋砼材料的線性膨脹系數不一樣，在兩種材料交接處出現裂縫。NO.7：合肥“樓斷斷”NO.8：煙臺“樓垮垮”

事件概況：一座投資4000萬元、歷時兩年多建成的汽車站大樓，在投入使用5年內“速朽”，成為隨時可能垮塌的“危樓”——這是近來在網絡和媒體熱炒的“樓垮垮”。原因調查：對于該車站的建筑質量為何如此之差的問題，車站工作人員表示，原因很復雜；施工方稱工程至今未竣工驗收；目前事件還在調查之中。NO.8：煙臺“樓垮垮”

NO.9：桐鄉“樓薄薄”事件概況：浙江桐鄉太陽湖小區，又叫“匯宇都市花園”一期。隔著樓板能聽見樓上樓下鄰居說話。原因調查：桐鄉市建設局質檢站測得樓板厚度，客廳中心僅為7．9厘米。客廳樓板設計厚度應是12厘米，其他區域10厘米。NO.9：桐鄉“樓薄薄”NO.10：南京“樓沉沉”事件概況：房子周邊地表下沉，最深處達12厘米；負一層衛生間墻根處出現長達3米的裂縫，最寬處達1厘米，幾乎橫切整面墻，類似的裂縫還出現在房內的各個角落，多達上百條！原因調查：江寧建筑質量安裝工程監督站站長說施工存在質量問題，土沒有夯實，但不存在結構安全問題。結構工程師稱尚無法判斷結構是否出現問題，需進一步檢測。NO.10：南京“樓沉沉”進入今天的課題……房地產開發工程質量管理進入今天的課題……三、房地產公司質量管理現狀及問題分析近年來房地產公司在開發質量管理上不斷進步，取得了很多值得稱道的經驗，并得到較好的傳承；同時，也有需要我們繼續改進的地方，尤其是重復出現的質量問題。以下質量管理中暴露出來的問題，在當今行業內帶有一定的共性：

1、規劃、設計階段優化深度不夠；

2、工程實施階段缺乏全面質量管理。三、房地產公司質量管理現狀及問題分析近年來房地產公司在開發質1、規劃、設計階段優化深度不夠良好的設計方案從來沒有像今天這樣重要，設計師提出的設計方案如果平淡無奇，在房地產市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。規劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業所采用的作業流程，由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。例如：立面缺少空調安裝位置或預留空調板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口設置考慮不周，部分出現在人行小道路中央等等。1、規劃、設計階段優化深度不夠良好的設計方案從來沒有像今天這2、工程實施階段缺乏全面質量管理忙于事后整改，事前與事中控制不足在工程實施管理中，事前質量控制意識不足，常在施工單位施工完畢后才發現問題，做事后補救。例如：土建施工單位與園林施工單位經常出現交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無法拆除情況下，園林單位無法進場施工，導致工期延后。（后續工程采用懸挑排架已較好地解決了這個問題）常出現的鋁合金窗滲漏問題，主要也是安裝過程和操作不規范引起；右圖中出現的滴水順著窗沿內流是因為漏做滴水線（俗稱鷹嘴）這個小細節引起。2、工程實施階段缺乏全面質量管理忙于事后整改，事前與事中控制2.工程實施階段缺乏全面質量管理重視竣工驗收，成品保護不到位在工程質量的管理過程中，竣工驗收以后開始萬事大吉，而忽視對成品的保護意識。例如：對鋁合金門窗的成品保護上。鋁合金門窗分包單位完成安裝后，沒有與后序施工單位進行工序交接。結果，由于后序的施工使很多鋁合金門窗的滑道被破壞，門框撞傷；而后序施工單位通常都屬于業主方直接委托的分包單位，造成責任無法分清，維修主體抵觸情緒嚴重，造成管理難度和協調成本的增加。

上圖為入戶門保護作法；下圖為撞傷的門框。返回目錄2.工程實施階段缺乏全面質量管理重視竣工驗收，成品保護不到位四、房地產開發質量概述房地產開發質量是一個廣義上的全過程“質量”，包括項目地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量、售后服務質量等。由于項目地段選擇質量往往回旋空間小，物業管理質量直接參與難度大；因此目前房地產開發質量管理集中在可行性研究、項目前期策劃、設計質量、工程實施質量及售后質量上。四、房地產開發質量概述房地產開發質量是一個廣義上的全過程“質四.房地產開發質量概述在質量管理過程中，我們常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業本質。對前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視程度不夠。作為建設方，是以項目開發而成立的團隊，施工管理的思維應該改變。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如這些大量的前期質量不是最優的，那將會很難保證工程項目的整體投資效益。四.房地產開發質量概述在質量管理過程中，我們常常把主要精力放四、房地產開發質量概述房地產質量是以客戶滿意度為目標的綜合產品質量；區別于傳統承包單位的工藝質量標準。包括反映綠色生態的產品性能質量，反映規劃、設計水平的功能質量，反映工程構造、施工工藝的工程質量；反映物業管理、人文環境的服務質量。以上分析不難看出，設計質量（功能質量）在房地產開發質量管理中舉足輕重，甚至重于施工質量（工程質量）。因此本次課程在涉及前期工作質量和售后服務質量的同時，重點分析設計質量（功能質量）和施工質量（工程質量）的管理。鑒于“常見質量通病控制”另有專題課程，時間所限，本次課題不做詳悉；僅對房地產開發質量“管理”的途徑和方法與大家一起探討。返回目錄四、房地產開發質量概述房地產質量是以客戶滿意度為目標的綜合產五、房地產開發前期工作的質量管理

房地產開發前期工作，包括項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等；前期工作的質量是整個房地產項目的關鍵。熟悉地產行業動態走勢，精挑細選咨詢單位；明確咨詢成果的質量目標和質量標準，盡量避免憑感覺上開發項目。重視可行性研究報告的質量，不應該片面地把可行性研究報告視為可批性報告。可行性研究應該有深入的市場調研(宏觀、中觀、微觀調查)，包括定性和定量相結合的調查與分析；對規劃方案、戶型、景觀方案等進行多方案比選；嚴格項目前期工作成果的質量評審。評審是保證和提高開發項目前期工作質量的重要手段，同時吸取更多專家的知識和智慧，及時發現問題，優化前期工作成果。返回目錄五、房地產開發前期工作的質量管理房地產開發前期工作，包括項六、房地產開發設計質量（功能質量）管理

房地產公司在設計質量管理方面積累了不少可行的經驗，建立了基本的工作流程，為規范設計質量管理奠下基礎；例如樣板先行的有效執行，是糾正設計缺陷的最后一道關卡，為質量管理立下汗馬功勞；但是更有效的設計質量管理應該發生在施工之前，例如戶型設計、單體設計、道路規劃、景觀風格等，這些方案的最優確定，才可以從源頭上避免先天不足！根據設計管理的控制流程，從以下兩階段完成設計質量（功能質量）的有效管理：

1、規劃設計階段質量管理

2、施工圖設計階段質量管理六、房地產開發設計質量（功能質量）管理房地產公司在設計質量1、規劃設計階段質量管理規劃設計的依據：經過精心優化的前期可行性研究報告、市場調研、開發項目的產品策劃定位等前期工作；并根據這些前期工作積累編制的詳盡的規劃設計任務書；而咨詢公司應該參與到規劃方案的設計。1、規劃設計階段質量管理規劃設計的依據：經過精心優化的前期可2、施工圖設計階段質量管理施工圖設計階段的質量管理是防止功能性質量缺陷的關鍵，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優選好設計方案，對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等要創新創優設計。要在保證結構可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理空間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風格的藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人以美的享受，使開發的房產具有較高的使用價值和觀瞻價值。注意各專業之間的交叉協調，以及人性化的設計；關注建筑設備及家居產品的市場變化，及時調整相關設計細節。施工圖審查指南2、施工圖設計階段質量管理施工圖設計階段的質量管理是防止功能

園林中各類井的位置不妥當，需要在施工圖階段認真檢查，包括建筑主體的化糞池位置（如圖所示，這樣的水井位置影響美觀）

園林中各類井的位置不妥當，需要在施工圖階段認真檢查電梯大堂的美觀消防立管外露在電梯大堂，嚴重影響大堂的品質。電梯大堂的美觀消防立管外露在電梯大堂，嚴重影響大堂的品質。工程質量管理培訓課件_新發地地產門和窗戶互相“打架”

門和窗戶互相“打架”七、房地產開發施工質量（工程質量）管理

施工是開發項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素（人、機、料、法、環）很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環境的微小波動、機械設備的正常磨損，都會產生質量變異，造成質量事故。工程項目建成后，如發現質量問題又不可能像一些工業產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。

1、施工階段的質量控制。

2、現場有效質量管理關鍵環節。

3、現場管理需要重點關注的工序。

4、重視成品保護。七、房地產開發施工質量（工程質量）管理施工是開發項目形成實1、施工階段的質量控制制定適當的質量目標，因為質量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優先級。因此，質量目標必須堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。

強調施工現場的技術質量管理，建立統一的標準化的質量管理體系，編制詳盡的施工作業指導書和施工方案，嚴格檢驗標準，強調執行力！1、施工階段的質量控制制定適當的質量目標，因為質量目標常與項2、現場有效質量管理關鍵環節a、工程樣板先行樣板先行作為工程質量控制的重要手段，在房地產公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發現施工圖存在的問題，避免大規模的返工簽證。在制作樣板的過程中準確落實設計意圖和調整工法，如“三層會驗”，所謂三層會驗也就是當高層項目做至5層時在3層把所有做法在各種戶型全部實現一遍，通過這次實現，整理各種設計變更和工法調整，統一出一次設計變更。（其實相當于一次實體看圖）…..2、現場有效質量管理關鍵環節a、工程樣板先行2、現場有效質量管理關鍵環節b、技術方案先行技術方案是保障專業分項工程合法施工的有效技術資料，更是指導正確施工的基礎資料。技術方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現場不折不扣地執行。通過審批后的方案，可以大大提升專項技術的可操作性，使施工、技術與經濟指標達到最佳組合狀態，為項目工程的最大效益服務。2、現場有效質量管理關鍵環節b、技術方案先行2、現場有效質量管理關鍵環節c、施工關鍵工序控制

甲方的現場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產品質量或功能影響最大，施工中最容易出現問題的關鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質量通病，保證產品質量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。（詳見3節）2、現場有效質量管理關鍵環節c、施工關鍵工序控制3、現場管理需要重點關注的工序驗線水準及坐標控制點移交；基礎與樁基驗線砌筑驗線3、現場管理需要重點關注的工序驗線3、現場管理需要重點關注的工序工作面移交水準及坐標控制點移交；施工水電接駁點以及讀表記錄移交；場地土方標高移交，比如：原始場地移交給土方單位；土方單位將平整后的場地移交基坑單位；基坑單位將基坑移交給樁基單位；樁基單位將工作面移交給總包單位等；基坑坡度與樁基、總包施工的關系移交；總包與分包之間工作面移交，比如：門窗洞口移交；入戶門、防火門洞口移交；欄桿工作面移交；防水工作面移交；外墻涂料工作面移交；電梯井道移交；煙道工作面移交；園林工作面移交；電梯機房、消防中心、變配電房、水泵房、弱電（電話、電視、寬頻）等各類設備房移交；人防、消防、燃氣、智能化等設備專業工作面移交；分包之間工作面移交，比如：電梯安裝與大堂二次裝修工作面移交等；3、現場管理需要重點關注的工序工作面移交3、現場管理需要重點關注的工序混凝土澆灌混凝土澆灌質量是建筑產品質量的最基本保證，也是較容易出現問題的工序。必須嚴格執行混凝土澆灌程序，保證澆灌的合法性，做好澆灌前的質量檢查工作，包括隱蔽情況、水電預埋分情況、施工組織情況、機械設備準備情況等。3、現場管理需要重點關注的工序混凝土澆灌3、現場管理需要重點關注的工序滲漏外門窗防水屋面防水墻面防水衛生間墻及地面防水地下室防水幕墻防水生活水池、消防水池的防水管根防水煙道、風道根部防水3、現場管理需要重點關注的工序滲漏3、現場管理需要重點關注的工序回填土目前，我們新發地項目現場土方回填量比較大，無論住宅項目地下室四周、車庫內部、車庫頂板等回填，還是園區的地面、管溝開挖回填工程，若對回填土質量控制不到位，后期將存在諸多質量隱患！！！如：室外管道破損、景觀硬質鋪貼面下陷、地面下沉等質量隱患。3、現場管理需要重點關注的工序回填土3、現場管理需要重點關注的工序外墻保溫工程

常出現質量問題：防火隔離帶、開裂、滲漏、脫落、外墻面觀感差等。原因：1、質量行為不規范、質量管理不到位2、開發商壓價引發保溫市場無序競爭：低價位競標引發施工中使用劣質材料、偷工減料。3、一些“無良”保溫施工單位不按照規范圖集及規范性文件要求施工。4、監理人員責任心不強，疏于管理，監理不到位、失控。

3、現場管理需要重點關注的工序外墻保溫工程4、重視成品保護遵循誰施工誰保護的原則。遵循先檢查后保護的原則。遵循持續保護原則。成品保護措施應在移交物業前切實可靠。4、重視成品保護遵循誰施工誰保護的原則。八、房地產開發售后質量管理

房屋交付后的質量管理房屋交付后，其質量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務。有銷售（物業、運營）部門牽頭，組織售后服務和維修整改小組，徹底持續跟蹤售后維保工作。二是要做好征求意見和調查回訪工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。要深入調查研究開發的房產尚需改進的方面，并對調查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關部門，以進一步提高房產開發的質量。八、房地產開發售后質量管理房屋交付后的質量管理九、思考：我們如何做好工程質量管理工作？1、規劃設計階段：2、招標階段：選擇合格的、適合的合作伙伴（勘察設計公司、承包商、監理公司等），低價中標的后果……3、工程施工階段：確定施工質量目標、建立健全質量管理制度（強調執行力）、關鍵工序控制、樣板引路制度的執行、重要工序質量驗收及功能項、隱蔽工程項的質量驗收4、竣工驗收階段：重視檔案資料（含竣工圖）、觀感質量、使用功能5、移交（保修服務）：重視質量問題投訴、端正服務態度、跟蹤服務（認真處理每一個質量問題）九、思考：我們如何做好工程質量管理工作？項目的成敗與您社會價值息息相關質量是企業品牌的底線， 沒有質量就沒有未來。我們沒有任何借口去推卸質量責任，不能勝任即被淘汰！

項目的成敗與您社會價值息息相關質量是企業品牌的底線，十、輔助學習資料建筑工程施工質量驗收統一標準GB50300-2013保定市建筑工程質量通病防治導則新發地工程質量監督管理制度新發地工程聯合檢查管理辦法河北新發地工程質量管理細則河北新發地涂膜防水工程施工質量管理標準XFD-ZGB-001河北新發地回填土工程質量管理標準XFD-ZGB-002河北新發地水泥類地面工程質量管理標準XFD-ZGB-003河北新發地砼路面工程質量管理標準XFD-ZGB-004十、輔助學習資料建筑工程施工質量驗收統一標準GB50300-謝謝

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工程質量管理楊春慶時長：60分鐘單位：河北新發地房地產開發有限公司2017年11月30日

工程質量管理質量是什么？《建筑工程施工質量驗收統一標準》中定義： 反映建筑工程滿足相關標準規定或合同約定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、環境保護等方面所有明顯和隱含能力的特性總和。質量特性：適用性、安全性、耐久性、可靠性、經濟性及與環境的協調性。質量是什么？《建筑工程施工質量驗收統一標準》中定義：工程項目質量管理？在工程項目實施過程中，指揮和控制項目參與各方關于質量的相互協調的活動，是圍繞著使工程項目滿足質量要求，而開展的策劃、組織、計劃、實施、檢查、監督和審核等所有管理活動的總和。質量控制是質量管理的一部分。工程項目質量管理？在工程項目實施過程中，指揮和控制項目參與各房地產開發質量管理·目錄一、背景二、重大工程事故回顧三、房地產公司質量管理現狀及問題分析

1、規劃、設計階段優化深度不夠

2、工程實施階段缺乏全面質量管理四、房地產開發質量概述五、房地產開發前期工作的質量管理六、房地產開發設計質量（功能質量）管理

1、規劃設計階段質量管理

2、施工圖設計階段質量管理七、房地產開發施工質量（工程質量）管理

1、施工階段的質量控制。

2、現場有效質量管理關鍵環節。

3、現場管理需要重點關注的工序

4、重視成品保護八、房地產開發售后質量管理九、思考：我們如何做好工程質量管理？十、輔助學習資料房地產開發質量管理·目錄一、背景一、背景2010年10月19日大洋網-廣州日報：

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中國建筑壽命短的三大原因原因分析：質量+規劃+政績新聞研究深度報道：

我國建筑平均壽命僅為30年年產垃圾數以億計新浪網：

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盲目拆遷、規劃短視是主因每年產生數億噸建筑垃圾深圳律師網時事法評：

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1、混亂的規劃與落后的設計（建筑行業內原因）

2、失控的施工監管（建筑行業內原因）

3、短視的政績觀（社會因素）短壽建筑行業內原因，矛頭直指：

設計質量（功能性質量）+施工質量（工程質量）房地產行業經過近10年的膨脹和飛速發展，當我們開始熱衷于新材料、新技術的時候，工程質量作為建筑物的根本就真的可以讓社會放心了嗎？不妨來看看過去一年的“樓XX”故事。返回目錄從以上新聞背景，我們可以從冰冷的字眼上反映出短壽建筑的三大罪NO.1：上海“樓脆脆”

事件概況：2009年6月27日5時30分左右，上海市蓮花河畔小區一幢在建13層樓房整體倒塌。原因調查：主要原因是樓房北側堆土過高（最高處達10米左右），緊臨大樓南側的地下車庫基坑開挖深度達4.6米，兩側的壓力差使土體產生水平位移，過大的水平力超過了樁基的抗側能力，導致房屋傾倒。NO.1：上海“樓脆脆”

工程質量管理培訓課件_新發地地產NO.2：南京“樓脆脆”事件概況：2009年7月7日，南京正在施工的“中興大樓”靠近公路一側發生塌方，震裂了馬路對面的5棟樓，先是前三棟的房子出現裂縫，后來4至5棟房屋也相繼開裂。原因調查：經查勘及分析，認定中興通訊股份有限公司南京研發中心二期工程施工已經對望江磯2號01、02、03幢住宅樓造成了一定的影響。NO.2：南京“樓脆脆”NO.3：重慶“樓脆脆”事件概況：20009年10月23日，重慶市忠縣拔山鎮一幢建筑面積5065平方米的7樓1底商品房，出現大梁斷裂、墻體可插進手掌等險情后，靠10多根木棒支撐，防止垮塌。

原因調查：建設業主擅自改變施工圖設計，造成結構體系混亂是主因。包括施工中偷工減料嚴重，混凝土及砂漿標號不達標；監理單位不負責；中介檢測機構工作不細致。NO.3：重慶“樓脆脆”NO.4：武漢“樓脆脆”事件概況：2009年10月24日晚9時許，新洲區邾城街南街社區振興里，一棟新建的民房突然倒塌，事發點不遠處余先生家的廚房被砸跨，幾戶居民家電線被砸斷。原因調查：該棟私房系平房拆除后改建，并未報批，屬違章建筑。在建造過程中主管部門曾兩次下達停工通知，但房子還是做起來了。NO.4：武漢“樓脆脆”NO.5：成都“樓歪歪”

事件概況：09年7月中旬，成都市“校園春天”小區原來距離就很近的兩棟樓房微微傾斜，靠在了一起。一些業主家里墻面出現細微裂痕、房門變形。原因調查：主要是沒有把排水工作做到位，居民質疑是旁邊在建小區“德馨苑”基坑距離3棟住宅樓較近引起鄰近土體的沉降，加寬了已有裂縫，并加大了住宅樓的傾斜量。NO.5：成都“樓歪歪”

NO.6：廣東“樓歪歪”事件概況：東莞麻涌一棟6層斜樓，用6個巨型千斤頂將“樓歪歪”頂直。該樓與旁邊一棟房屋間隙由下而上依然呈一個倒V字形。原因調查：據規劃所工作人員介紹，這棟斜樓是違章建筑。經過城建部門現場勘查，由相關專業人士監測后得出結論，整棟房子向北傾斜大約

70厘米，傾斜原因是樁沒打好。NO.6：廣東“樓歪歪”NO.7：合肥“樓斷斷”

事件概況：楓丹白鷺湖公館18層高樓的一層，四根立柱出現嚴重裂縫，四根立柱出現上下出現錯位，其中損害最重的一根立柱墻體出現大面積脫落。原因調查：磚砌體施工進度過快，砌體自然沉實較大。室外總體環境施工過程中，對裝飾柱有一定程度擾動。砌體材料和鋼筋砼材料的線性膨脹系數不一樣，在兩種材料交接處出現裂縫。NO.7：合肥“樓斷斷”NO.8：煙臺“樓垮垮”

事件概況：一座投資4000萬元、歷時兩年多建成的汽車站大樓，在投入使用5年內“速朽”，成為隨時可能垮塌的“危樓”——這是近來在網絡和媒體熱炒的“樓垮垮”。原因調查：對于該車站的建筑質量為何如此之差的問題，車站工作人員表示，原因很復雜；施工方稱工程至今未竣工驗收；目前事件還在調查之中。NO.8：煙臺“樓垮垮”

NO.9：桐鄉“樓薄薄”事件概況：浙江桐鄉太陽湖小區，又叫“匯宇都市花園”一期。隔著樓板能聽見樓上樓下鄰居說話。原因調查：桐鄉市建設局質檢站測得樓板厚度，客廳中心僅為7．9厘米。客廳樓板設計厚度應是12厘米，其他區域10厘米。NO.9：桐鄉“樓薄薄”NO.10：南京“樓沉沉”事件概況：房子周邊地表下沉，最深處達12厘米；負一層衛生間墻根處出現長達3米的裂縫，最寬處達1厘米，幾乎橫切整面墻，類似的裂縫還出現在房內的各個角落，多達上百條！原因調查：江寧建筑質量安裝工程監督站站長說施工存在質量問題，土沒有夯實，但不存在結構安全問題。結構工程師稱尚無法判斷結構是否出現問題，需進一步檢測。NO.10：南京“樓沉沉”進入今天的課題……房地產開發工程質量管理進入今天的課題……三、房地產公司質量管理現狀及問題分析近年來房地產公司在開發質量管理上不斷進步，取得了很多值得稱道的經驗，并得到較好的傳承；同時，也有需要我們繼續改進的地方，尤其是重復出現的質量問題。以下質量管理中暴露出來的問題，在當今行業內帶有一定的共性：

1、規劃、設計階段優化深度不夠；

2、工程實施階段缺乏全面質量管理。三、房地產公司質量管理現狀及問題分析近年來房地產公司在開發質1、規劃、設計階段優化深度不夠良好的設計方案從來沒有像今天這樣重要，設計師提出的設計方案如果平淡無奇，在房地產市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。規劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業所采用的作業流程，由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。例如：立面缺少空調安裝位置或預留空調板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口設置考慮不周，部分出現在人行小道路中央等等。1、規劃、設計階段優化深度不夠良好的設計方案從來沒有像今天這2、工程實施階段缺乏全面質量管理忙于事后整改，事前與事中控制不足在工程實施管理中，事前質量控制意識不足，常在施工單位施工完畢后才發現問題，做事后補救。例如：土建施工單位與園林施工單位經常出現交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無法拆除情況下，園林單位無法進場施工，導致工期延后。（后續工程采用懸挑排架已較好地解決了這個問題）常出現的鋁合金窗滲漏問題，主要也是安裝過程和操作不規范引起；右圖中出現的滴水順著窗沿內流是因為漏做滴水線（俗稱鷹嘴）這個小細節引起。2、工程實施階段缺乏全面質量管理忙于事后整改，事前與事中控制2.工程實施階段缺乏全面質量管理重視竣工驗收，成品保護不到位在工程質量的管理過程中，竣工驗收以后開始萬事大吉，而忽視對成品的保護意識。例如：對鋁合金門窗的成品保護上。鋁合金門窗分包單位完成安裝后，沒有與后序施工單位進行工序交接。結果，由于后序的施工使很多鋁合金門窗的滑道被破壞，門框撞傷；而后序施工單位通常都屬于業主方直接委托的分包單位，造成責任無法分清，維修主體抵觸情緒嚴重，造成管理難度和協調成本的增加。

上圖為入戶門保護作法；下圖為撞傷的門框。返回目錄2.工程實施階段缺乏全面質量管理重視竣工驗收，成品保護不到位四、房地產開發質量概述房地產開發質量是一個廣義上的全過程“質量”，包括項目地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量、售后服務質量等。由于項目地段選擇質量往往回旋空間小，物業管理質量直接參與難度大；因此目前房地產開發質量管理集中在可行性研究、項目前期策劃、設計質量、工程實施質量及售后質量上。四、房地產開發質量概述房地產開發質量是一個廣義上的全過程“質四.房地產開發質量概述在質量管理過程中，我們常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業本質。對前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視程度不夠。作為建設方，是以項目開發而成立的團隊，施工管理的思維應該改變。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如這些大量的前期質量不是最優的，那將會很難保證工程項目的整體投資效益。四.房地產開發質量概述在質量管理過程中，我們常常把主要精力放四、房地產開發質量概述房地產質量是以客戶滿意度為目標的綜合產品質量；區別于傳統承包單位的工藝質量標準。包括反映綠色生態的產品性能質量，反映規劃、設計水平的功能質量，反映工程構造、施工工藝的工程質量；反映物業管理、人文環境的服務質量。以上分析不難看出，設計質量（功能質量）在房地產開發質量管理中舉足輕重，甚至重于施工質量（工程質量）。因此本次課程在涉及前期工作質量和售后服務質量的同時，重點分析設計質量（功能質量）和施工質量（工程質量）的管理。鑒于“常見質量通病控制”另有專題課程，時間所限，本次課題不做詳悉；僅對房地產開發質量“管理”的途徑和方法與大家一起探討。返回目錄四、房地產開發質量概述房地產質量是以客戶滿意度為目標的綜合產五、房地產開發前期工作的質量管理

房地產開發前期工作，包括項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等；前期工作的質量是整個房地產項目的關鍵。熟悉地產行業動態走勢，精挑細選咨詢單位；明確咨詢成果的質量目標和質量標準，盡量避免憑感覺上開發項目。重視可行性研究報告的質量，不應該片面地把可行性研究報告視為可批性報告。可行性研究應該有深入的市場調研(宏觀、中觀、微觀調查)，包括定性和定量相結合的調查與分析；對規劃方案、戶型、景觀方案等進行多方案比選；嚴格項目前期工作成果的質量評審。評審是保證和提高開發項目前期工作質量的重要手段，同時吸取更多專家的知識和智慧，及時發現問題，優化前期工作成果。返回目錄五、房地產開發前期工作的質量管理房地產開發前期工作，包括項六、房地產開發設計質量（功能質量）管理

房地產公司在設計質量管理方面積累了不少可行的經驗，建立了基本的工作流程，為規范設計質量管理奠下基礎；例如樣板先行的有效執行，是糾正設計缺陷的最后一道關卡，為質量管理立下汗馬功勞；但是更有效的設計質量管理應該發生在施工之前，例如戶型設計、單體設計、道路規劃、景觀風格等，這些方案的最優確定，才可以從源頭上避免先天不足！根據設計管理的控制流程，從以下兩階段完成設計質量（功能質量）的有效管理：

1、規劃設計階段質量管理

2、施工圖設計階段質量管理六、房地產開發設計質量（功能質量）管理房地產公司在設計質量1、規劃設計階段質量管理規劃設計的依據：經過精心優化的前期可行性研究報告、市場調研、開發項目的產品策劃定位等前期工作；并根據這些前期工作積累編制的詳盡的規劃設計任務書；而咨詢公司應該參與到規劃方案的設計。1、規劃設計階段質量管理規劃設計的依據：經過精心優化的前期可2、施工圖設計階段質量管理施工圖設計階段的質量管理是防止功能性質量缺陷的關鍵，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優選好設計方案，對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等要創新創優設計。要在保證結構可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理空間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風格的藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人以美的享受，使開發的房產具有較高的使用價值和觀瞻價值。注意各專業之間的交叉協調，以及人性化的設計；關注建筑設備及家居產品的市場變化，及時調整相關設計細節。施工圖審查指南2、施工圖設計階段質量管理施工圖設計階段的質量管理是防止功能

園林中各類井的位置不妥當，需要在施工圖階段認真檢查，包括建筑主體的化糞池位置（如圖所示，這樣的水井位置影響美觀）

園林中各類井的位置不妥當，需要在施工圖階段認真檢查電梯大堂的美觀消防立管外露在電梯大堂，嚴重影響大堂的品質。電梯大堂的美觀消防立管外露在電梯大堂，嚴重影響大堂的品質。工程質量管理培訓課件_新發地地產門和窗戶互相“打架”

門和窗戶互相“打架”七、房地產開發施工質量（工程質量）管理

施工是開發項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素（人、機、料、法、環）很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環境的微小波動、機械設備的正常磨損，都會產生質量變異，造成質量事故。工程項目建成后，如發現質量問題又不可能像一些工業產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。

1、施工階段的質量控制。

2、現場有效質量管理關鍵環節。

3、現場管理需要重點關注的工序。

4、重視成品保護。七、房地產開發施工質量（工程質量）管理施工是開發項目形成實1、施工階段的質量控制制定適當的質量目標，因為質量目標常與項目進度控制、成本控制處于相同優先級。因此，質量目標必須堅持實事求是，因地制宜。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。

強調施工現場的技術質量管理，建立統一的標準化的質量管理體系，編制詳盡的施工作業指導書和施工方案，嚴格檢驗標準，強調執行力！1、施工階段的質量控制制定適當的質量目標，因為質量目標常與項2、現場有效質量管理關鍵環節a、工程樣板先行樣板先行作為工程質量控制的重要手段，在房地產公司的實踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質量的演練，是對施工隊伍的實物交底的基地，有利于及時發現施工圖存在的問題，避免大規模的返工簽證。在制作樣板的過程中準確落實設計意圖和調整工法，如“三層會驗”，所謂三層會驗也就是當高層項目做至5層時在3層把所有做法在各種戶型全部實現一遍，通過這次實現，整理各種設計變更和工法調整，統一出一次設計變更。（其實相當于一次實體看圖）…..2、現場有效質量管理關鍵環節a、工程樣板先行2、現場有效質量管理關鍵環節b、技術方案先行技術方案是保障專業分項工程合法施工的有效技術資料，更是指導正確施工的基礎資料。技術方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現場不折不扣地執行。通過審批后的方案，可以大大提升專項技術的可操作性，使施工、技術與經濟指標達到最佳組合狀態，為項目工程的最大效益服務。2、現場有效質量管理關鍵環節b、技術方案先行2、現場有效質量管理關鍵環節c、施工關鍵工序控制

甲方的現場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產品質量或功能影響最大，施工中最容易出現問題的關鍵工序作為重點控制的對象，對有效控制質量通病，保證產品質量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。（詳見3節）2、現場有效質量管理關鍵環節c、施工關鍵工序控制3、現場管理需要重點關注的工序驗線水準及坐標控制點移交；基礎與樁基驗線砌筑驗線3、現場管理需要重點關注的工序驗線3、現場管理需要重點關注的工序工作面移交水準及坐標