11十二月2022企業家鄉村俱樂部112110十二月2022企業家鄉村俱樂部11211目錄壹項目本體研究貳發展機遇研判叁戰略與定位肆整體布局及功能建議目錄壹項目本體研究2壹項目本體研究壹項目本體研究3項目位于珠暉區東陽渡鎮周家坳，距離市中心約5公里、距離高鐵站8公里，距離東陽渡鎮8公里，屬于城市近郊區域。區位條件本案行政中心商業中心區域服務中心項目位于珠暉區東陽渡鎮周家坳，距離市中心約5公里、距離高鐵站4周家坳位于衡陽市珠暉區東陽渡鎮。屬于衡陽市南大門，京廣鐵路、武廣客運專線、107國道橫貫南北，湘桂鐵路、衡昆高速公路。通過武廣高鐵30分鐘內順利通達長株潭，本項目距離高鐵站僅8公里，未來隨著高鐵新城的發展，前景廣闊。107國道、湘桂鐵路、衡昆高速、順利通達周邊城市。交通條件市政府本案高鐵站衡邵高速火車站周家坳位于衡陽市珠暉區東陽渡鎮。屬于衡陽市南大門，京廣鐵路、5農家樂107國道村級道路鎮-村道路建設完善，但村-村道路缺乏，難以形成完整的道路系統網絡。項目總占地約250畝,為典型的丘陵地貌，水體面積約70畝，中間穿插農田旱地，有少部分自然村落。用地范圍及道路條件解析農家樂107國道村級道路鎮-村道路建設完善，但村-村道路缺乏6衡陽市整體氣候條件屬大陸性亞熱帶季風氣候，四季分明，日照和雨量充足，年平均氣溫13.9℃，日照2350小時，降雨量903.6毫米，無霜期295天；核心區主體氣候條件冬夏溫差較大，夏天溫度可達三十七~三十八度，冬季溫度可至零度以下；自然資源地丘陵地形為主，地勢高差相對較小，大陸性亞熱帶季風氣候，日照和雨量充足，土壤條件好，適宜種植多種農作物。衡陽市整體氣候條件自然資源地丘陵地形為主，地勢高差相對較小，7土地資源旱地農田地塊內部以農田、旱地、水塘為主，以及部分農舍，整個區域生態環境較好。水塘土地資源旱地農田地塊內部以農田、旱地、水塘為主，以及部分農舍8小結：綜合而言，項目發展用地條件一般，缺乏特別突出的資源優勢，這使得項目必須針對特定人群定向發展，將資源價值充分放大，才能贏得良好的發展效益。發展用地條件解析用地性質：絕大部分為農業用地，這極大限制了項目的發展方向和可開發業態；地理地勢：有一定起伏，可以借勢營造景觀；氣候環境：屬于亞熱帶氣候，潮濕多雨，這會導致經營傳統旅游休閑業態面臨較長的淡季；植被條件：用地內大部分為農業作物，無景觀植被；建筑條件：自然村內建筑無挖掘價值；水系條件：用地僅有2口水塘作水域資源。景觀條件：整體景觀效果一般，無特別景觀點。交通條件：地塊緊臨107國道，但內部通達性不好。配套條件：處于較低發展水平，相對落后。小結：綜合而言，項目發展用地條件一般，缺乏特別突出的資源9貳發展機遇研判貳發展機遇研判10京珠高速衡大高速京廣線外環線武廣高鐵高鐵站王江汽車站項目地塊外部交通便利，高鐵、高速、換線、高鐵站、火車站，具備發展鄉村俱樂部的交通條件。本案發展機遇研判京珠高速衡大高速京廣線外環線武廣高鐵高鐵站項目地塊外部交通便11利用都市郊區發展鄉村俱樂部是目前最普遍的一種類型。從目前的運作情況來看，這種鄉村俱樂部基本上定位在為高端企業家人群提供休閑游憩的“后花園”，借助于與現代化城市風格迥異的生活，給企業家提供短期休憩度假產品。項目審視利用都市郊區發展鄉村俱樂部是目前最普遍的一種類型。從目前的運12衡陽作為湖南第二大城市，中南區域性中心城市和經濟中心，中心城區人口超過計劃140萬，發展潛力巨大。近年來隨著武廣高鐵的開通和珠三角輻射力度的加大，衡陽經濟發展開始提速，大批企業家和高素質人才開始落戶，催生了強勁的休閑、旅游及娛樂的需求。衡陽現有休閑娛樂仍較為原始，以低星級酒店和商業街餐飲、KTV等為主，情趣性、私密性、互動性和參與性較為欠缺，已不能滿足城市發展帶來的日益高漲的“享受”需求。衡陽本地缺失能使高端企業家人群滿意的休憩度假產品，再加上本公司的發展需求并有集中當地高端企業家人群的優勢資源。

發展機遇研判基于這一現狀，該項目具備企業家鄉村俱樂部運作機會。衡陽作為湖南第二大城市，中南區域性中心城市和經濟中心，中心城13叁戰略與定位叁戰略與定位14開發項目定位企業家鄉村俱樂部商務別墅觀光體驗農莊休閑農場定向:高端企業家人群開發項目定位企業家鄉村俱樂部商務別墅觀光體驗農莊休閑農場定15項目定位企業家鄉村俱樂部發展構想基地功能劃分原則：根據景區資源特色及功能要求劃分。合理利用自然資源，充分發揮資源潛力。統一管理，充分抓住經濟效益。項目功能定位：商務別墅為核心，配套休閑農場及觀光體驗農莊打造為社會高端企業家人群提供具有觀賞、休閑的企業家鄉村俱樂部。項目定位企業家鄉村俱樂部發展構想基地功能劃分原則：16經營模式定位企業家鄉村俱樂部經營模式定位定向代建集資（募股）的形式進行經營開發。開發商對項目進行整體的規劃和建設，產品（如商務別墅）為集資募股者進行定向規劃建設。經營模式定位企業家鄉村俱樂部經營模式定位定向代建集資（募股）17.18.轉包：承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營；互換：指承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協商，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權；入股：指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營；出租：承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人(包括個人、集體、企業或其他組織)從事農業生產經營，出租人向承租人收取租金；抵押：抵押人(原承包方)在通過農村土地承包方式取得物權性質土地承包經營權有效存在的前提下，以不轉移農村土地之占有，將物權性質土地承包經營權作為債權擔保的行為。目前農村土地主要通過轉包、互換、出租、入股、抵押等模式進行同屬性的流轉。轉包抵押互換入股出租土地流轉模式探尋土地流轉模式.18.轉包：承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給18肆整體規劃及功能建議肆整體規劃及功能建議19項目地塊占地250畝（含水面70畝），綜合容積率0.1，總建面約16000㎡，一期約占30%，二期50%，三期約占20%.總體規劃構想項目地塊占地250畝（含水面70畝），綜合容積率0.1，總建20商務別墅1為高端企業家人群打造功能齊全、相互聯系且又互不干擾的高私密性的商務別墅商務別墅1為高端企業家人群打造功能齊全、相互聯系且又互不干擾21商務別墅：涵蓋會議、美食、健身、私人會所、SPA等功能于一體的復合型商務別墅。開發理念：綜合性商務別墅，含會議、美食、高檔健身、私人會所、SPA等功能；單棟建筑面積不少于500㎡。度假酒店商務別墅五大功能體商務別墅會議美食健身SPA私人會所商務別墅：涵蓋會議、美食、健身、私人會所、SPA等功能于一體22美食主要包括中餐廳、早/西餐廳、酒吧，露天餐飲等功能.商務別墅美食美食主要包括中餐廳、早/西餐廳、酒吧，露天餐飲等功能.商務別23主要包括健身和部分占地面積較小的室內運動如乒乓球、臺球等。商務別墅健身主要包括健身和部分占地面積較小的室內運動如乒乓球、臺球等。商24私人會談型小型會議場所商務別墅會議私人會談型小型會議場所商務別墅會議25私人會所經營理念：只為最高端的企業家人群提供最高端的服務，從而獲得超乎尋常的收益。為高端企業家們提供廣闊的生活空間和交友平臺，比如舉辦垂釣聯誼賽、企業文化學習會、名畫鑒賞會以及各類時尚體驗活動等。商務別墅私人會所經營理念：只為最高端的企業家人群提供最高端的服務，從26商務別墅SPA商務別墅SPA27商務別墅其他功能示意商務別墅商務別墅其他功能示意商務別墅28定位于高收入的高端商務人群的商務別墅，由獨棟別墅組成。產品特征：商務別墅，庭院內設置獨立泡池，約5~8平米左右。獨棟建筑面積：約500m2；商務別墅定位于高收入的高端商務人群的商務別墅，由獨棟別墅組成。產品特29建議采用獨棟別墅布局，營造出獨棟的高端休閑度假氛圍,各自具有私密性。商務別墅建議采用獨棟別墅布局，營造出獨棟的高端休閑度假氛圍,各自具有30營造一種陽光、浪漫、激情、親近自然的生活景象，更能迎合客源對休閑生活情趣個性化需求。商務別墅營造一種陽光、浪漫、激情、親近自然的生活景象，更能迎合客源對31與周邊良好的自然生態很好的融合。商務別墅與周邊良好的自然生態很好的融合。商務別墅32前庭后院實現空間功能提升，增加空間層次感。商務別墅前庭后院實現空間功能提升，增加空間層次感。商務別墅33商務別墅休閑露臺，提高生活品質。商務別墅休閑露臺，提高生活品質。34材質多體現原生態的感覺，大量采用天然木材和石材等自然元素。材貼面欄桿棧道石路面石雕塑商務別墅材質多體現原生態的感覺，大量采用天然木材和石材等自然元素。材35平臺設置：巧妙設置不同層次的露臺，增加功能面積，配以遮陽傘、茶幾、搖椅等。公共空間營造商務別墅平臺設置：巧妙設置不同層次的露臺，增加功能面積，配以遮陽傘、36公共空間營造花園：竹地板、竹凳、矮竹、花草、水構成的景致內庭。商務別墅公共空間營造花園：竹地板、竹凳、矮竹、花草、水構成的景致內庭37第三空間：室內外過渡灰空間，露天茶幾、搖椅與泳池相得益彰，或品茶、或小酌別有風味。公共空間營造商務別墅第三空間：室內外過渡灰空間，露天茶幾、搖椅與泳池相得益彰，或38休閑農場2休閑農場239濱水風情酒吧與露天餐飲，盡顯鄉野情趣休閑農場濱水風情酒吧與露天餐飲，盡顯鄉野情趣休閑農場40休閑農場項目地塊擁有將近70畝的水域資源水塘項目水面開發構想休閑農場項目地塊擁有將近70畝的水域資源水塘項目水面開發構想4142》休閑農場垂釣公園垂釣公園分為兩個主題：其一是垂釣，也即利用水面供游人垂釣；其二就是露天燒烤園；二者結合可謂功能互補、自然無礙。42》休閑農場垂釣公園垂釣公園分為兩個主題：其一是垂釣，也即42觀光體驗農莊3觀光體驗農莊343旅游（觀光）農業：是農業和旅游業有機結合的一個新興產業。它以發展綠色農業為起點，以生產新、奇、特、優農產品為特色，依托高新科技開發建設現代農業觀光園區，是農業產業化的一種新選擇。隨著農村生產力水平的提高，農業也由傳統產業轉向向現代農業發展及旅游（觀光）農業。觀光體驗農莊旅游（觀光）農業：是農業和旅游業有機結合的一個新興產業。它以44觀光農業是指為能滿足人們精神和物質享受而開辟的可吸引游客前來開展觀(賞)、品(嘗)、娛(樂)、勞(作)等活動的觀賞、品嘗、購物、習作、體驗、休閑、度假的一種新型農業與旅游業相結合的一種生產經營形態.觀光農業以農業為基礎,農業文化和農村生活文化為核心，以旅游為手段,以城市為市場,以參與為特點,以文化為內涵，介于農業與旅游業邊緣交叉的新型產業；觀光農業的種類：

觀光農園：在城市近郊或風景區附近開辟特色果園、菜園、茶園、花圃等，讓游客人內摘果、拔萊、賞花、采茶，享受田園樂趣。這是國外觀光農業最普遍的一種形式；

農業公園：即按照公園的經營思路，把農業生產場所、農產品消費場所和休閑旅游場所結合為一體；觀光體驗農莊觀光農業是指為能滿足人們精神和物質享受而開辟的可吸引游客前來45選用兼具經濟價值和觀賞價值的作物，通過成片種植，塑造出極具視覺沖擊力的大地景觀和季節型景觀。觀光體驗農莊選用兼具經濟價值和觀賞價值的作物，通過成片種植，塑造出極具視46項目的規劃布局商務別墅、休閑農場商務別墅、休閑農場、觀光體驗農莊商務別墅、休閑農場項目的規劃布局商務別墅、休閑農場商務別墅、休閑農場、觀光體驗47首期規劃示意農家樂水塘商務別墅107國道規劃道路村級道路為高端企業家人群打造功能齊全、相互聯系且又互不干擾的高私密性的商務別墅,一期圍繞休閑農莊及水面打造5棟商務別墅。首期規劃示意農家樂水塘商務別墅107國道規劃道路村級道路為高4811十二月2022企業家鄉村俱樂部112110十二月2022企業家鄉村俱樂部112149目錄壹項目本體研究貳發展機遇研判叁戰略與定位肆整體布局及功能建議目錄壹項目本體研究50壹項目本體研究壹項目本體研究51項目位于珠暉區東陽渡鎮周家坳，距離市中心約5公里、距離高鐵站8公里，距離東陽渡鎮8公里，屬于城市近郊區域。區位條件本案行政中心商業中心區域服務中心項目位于珠暉區東陽渡鎮周家坳，距離市中心約5公里、距離高鐵站52周家坳位于衡陽市珠暉區東陽渡鎮。屬于衡陽市南大門，京廣鐵路、武廣客運專線、107國道橫貫南北，湘桂鐵路、衡昆高速公路。通過武廣高鐵30分鐘內順利通達長株潭，本項目距離高鐵站僅8公里，未來隨著高鐵新城的發展，前景廣闊。107國道、湘桂鐵路、衡昆高速、順利通達周邊城市。交通條件市政府本案高鐵站衡邵高速火車站周家坳位于衡陽市珠暉區東陽渡鎮。屬于衡陽市南大門，京廣鐵路、53農家樂107國道村級道路鎮-村道路建設完善，但村-村道路缺乏，難以形成完整的道路系統網絡。項目總占地約250畝,為典型的丘陵地貌，水體面積約70畝，中間穿插農田旱地，有少部分自然村落。用地范圍及道路條件解析農家樂107國道村級道路鎮-村道路建設完善，但村-村道路缺乏54衡陽市整體氣候條件屬大陸性亞熱帶季風氣候，四季分明，日照和雨量充足，年平均氣溫13.9℃，日照2350小時，降雨量903.6毫米，無霜期295天；核心區主體氣候條件冬夏溫差較大，夏天溫度可達三十七~三十八度，冬季溫度可至零度以下；自然資源地丘陵地形為主，地勢高差相對較小，大陸性亞熱帶季風氣候，日照和雨量充足，土壤條件好，適宜種植多種農作物。衡陽市整體氣候條件自然資源地丘陵地形為主，地勢高差相對較小，55土地資源旱地農田地塊內部以農田、旱地、水塘為主，以及部分農舍，整個區域生態環境較好。水塘土地資源旱地農田地塊內部以農田、旱地、水塘為主，以及部分農舍56小結：綜合而言，項目發展用地條件一般，缺乏特別突出的資源優勢，這使得項目必須針對特定人群定向發展，將資源價值充分放大，才能贏得良好的發展效益。發展用地條件解析用地性質：絕大部分為農業用地，這極大限制了項目的發展方向和可開發業態；地理地勢：有一定起伏，可以借勢營造景觀；氣候環境：屬于亞熱帶氣候，潮濕多雨，這會導致經營傳統旅游休閑業態面臨較長的淡季；植被條件：用地內大部分為農業作物，無景觀植被；建筑條件：自然村內建筑無挖掘價值；水系條件：用地僅有2口水塘作水域資源。景觀條件：整體景觀效果一般，無特別景觀點。交通條件：地塊緊臨107國道，但內部通達性不好。配套條件：處于較低發展水平，相對落后。小結：綜合而言，項目發展用地條件一般，缺乏特別突出的資源57貳發展機遇研判貳發展機遇研判58京珠高速衡大高速京廣線外環線武廣高鐵高鐵站王江汽車站項目地塊外部交通便利，高鐵、高速、換線、高鐵站、火車站，具備發展鄉村俱樂部的交通條件。本案發展機遇研判京珠高速衡大高速京廣線外環線武廣高鐵高鐵站項目地塊外部交通便59利用都市郊區發展鄉村俱樂部是目前最普遍的一種類型。從目前的運作情況來看，這種鄉村俱樂部基本上定位在為高端企業家人群提供休閑游憩的“后花園”，借助于與現代化城市風格迥異的生活，給企業家提供短期休憩度假產品。項目審視利用都市郊區發展鄉村俱樂部是目前最普遍的一種類型。從目前的運60衡陽作為湖南第二大城市，中南區域性中心城市和經濟中心，中心城區人口超過計劃140萬，發展潛力巨大。近年來隨著武廣高鐵的開通和珠三角輻射力度的加大，衡陽經濟發展開始提速，大批企業家和高素質人才開始落戶，催生了強勁的休閑、旅游及娛樂的需求。衡陽現有休閑娛樂仍較為原始，以低星級酒店和商業街餐飲、KTV等為主，情趣性、私密性、互動性和參與性較為欠缺，已不能滿足城市發展帶來的日益高漲的“享受”需求。衡陽本地缺失能使高端企業家人群滿意的休憩度假產品，再加上本公司的發展需求并有集中當地高端企業家人群的優勢資源。

發展機遇研判基于這一現狀，該項目具備企業家鄉村俱樂部運作機會。衡陽作為湖南第二大城市，中南區域性中心城市和經濟中心，中心城61叁戰略與定位叁戰略與定位62開發項目定位企業家鄉村俱樂部商務別墅觀光體驗農莊休閑農場定向:高端企業家人群開發項目定位企業家鄉村俱樂部商務別墅觀光體驗農莊休閑農場定63項目定位企業家鄉村俱樂部發展構想基地功能劃分原則：根據景區資源特色及功能要求劃分。合理利用自然資源，充分發揮資源潛力。統一管理，充分抓住經濟效益。項目功能定位：商務別墅為核心，配套休閑農場及觀光體驗農莊打造為社會高端企業家人群提供具有觀賞、休閑的企業家鄉村俱樂部。項目定位企業家鄉村俱樂部發展構想基地功能劃分原則：64經營模式定位企業家鄉村俱樂部經營模式定位定向代建集資（募股）的形式進行經營開發。開發商對項目進行整體的規劃和建設，產品（如商務別墅）為集資募股者進行定向規劃建設。經營模式定位企業家鄉村俱樂部經營模式定位定向代建集資（募股）65.66.轉包：承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營；互換：指承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協商，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權；入股：指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營；出租：承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人(包括個人、集體、企業或其他組織)從事農業生產經營，出租人向承租人收取租金；抵押：抵押人(原承包方)在通過農村土地承包方式取得物權性質土地承包經營權有效存在的前提下，以不轉移農村土地之占有，將物權性質土地承包經營權作為債權擔保的行為。目前農村土地主要通過轉包、互換、出租、入股、抵押等模式進行同屬性的流轉。轉包抵押互換入股出租土地流轉模式探尋土地流轉模式.18.轉包：承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給66肆整體規劃及功能建議肆整體規劃及功能建議67項目地塊占地250畝（含水面70畝），綜合容積率0.1，總建面約16000㎡，一期約占30%，二期50%，三期約占20%.總體規劃構想項目地塊占地250畝（含水面70畝），綜合容積率0.1，總建68商務別墅1為高端企業家人群打造功能齊全、相互聯系且又互不干擾的高私密性的商務別墅商務別墅1為高端企業家人群打造功能齊全、相互聯系且又互不干擾69商務別墅：涵蓋會議、美食、健身、私人會所、SPA等功能于一體的復合型商務別墅。開發理念：綜合性商務別墅，含會議、美食、高檔健身、私人會所、SPA等功能；單棟建筑面積不少于500㎡。度假酒店商務別墅五大功能體商務別墅會議美食健身SPA私人會所商務別墅：涵蓋會議、美食、健身、私人會所、SPA等功能于一體70美食主要包括中餐廳、早/西餐廳、酒吧，露天餐飲等功能.商務別墅美食美食主要包括中餐廳、早/西餐廳、酒吧，露天餐飲等功能.商務別71主要包括健身和部分占地面積較小的室內運動如乒乓球、臺球等。商務別墅健身主要包括健身和部分占地面積較小的室內運動如乒乓球、臺球等。商72私人會談型小型會議場所商務別墅會議私人會談型小型會議場所商務別墅會議73私人會所經營理念：只為最高端的企業家人群提供最高端的服務，從而獲得超乎尋常的收益。為高端企業家們提供廣闊的生活空間和交友平臺，比如舉辦垂釣聯誼賽、企業文化學習會、名畫鑒賞會以及各類時尚體驗活動等。商務別墅私人會所經營理念：只為最高端的企業家人群提供最高端的服務，從74商務別墅SPA商務別墅SPA75商務別墅其他功能示意商務別墅商務別墅其他功能示意商務別墅76定位于高收入的高端商務人群的商務別墅，由獨棟別墅組成。產品特征：商務別墅，庭院內設置獨立泡池，約5~8平米左右。獨棟建筑面積：約500m2；商務別墅定位于高收入的高端商務人群的商務別墅，由獨棟別墅組成。產品特77建議采用獨棟別墅布局，營造出獨棟的高端休閑度假氛圍,各自具有私密性。商務別墅建議采用獨棟別墅布局，營造出獨棟的高端休閑度假氛圍,各自具有78營造一種陽光、浪漫、激情、親近自然的生活景象，更能迎合客源對休閑生活情趣個性化需求。商務別墅營造一種陽光、浪漫、激情、親近自然的生活景象，更能迎合客源對79與周邊良好的自然生態很好的融合。商務別墅與周邊良好的自然生態很好的融合。商務別墅80前庭后院實現空間功能提升，增加空間層次感。商務別墅前庭后院實現空間功能提升，增加空間層次感。商務別墅81商務別墅休閑露臺，提高生活品質。商務別墅休閑露臺，提高生活品質。82材質多體現原生態的感覺，大量采用天然木材和石材等自然元素。材貼面欄桿棧道石路面石雕塑商務別墅材質多體現原生態的感覺，大量采用天然木材和石材等自然元素。材83平臺設置：巧妙設置不同層次的露臺，增加功能面積，配以遮陽傘、茶幾、搖椅等。公共空間營造商務別墅平臺設置：巧妙設置不同層次的露臺，增加功能面積，配以遮陽傘、84公共空間營造花園：竹地板、竹凳、矮竹、花草、水構成的景致內庭。商務別墅公共空間營造花園：竹地板、竹凳、矮竹、花草、水構成的景致內庭85第三空間：室內外過渡灰空間，露天茶幾、搖椅與泳池相得益彰，或品茶、或小酌別有風味。公共空間營造商務別墅第三空間：室內外過渡灰空間，露天茶幾、搖椅與泳池相得益彰，或86休閑農場2休閑農場287濱水風情酒吧與露天餐飲，盡顯鄉野情趣