北京安居房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司投資項目分析TheTeam/Nordui團隊吳俊婷、余曉荃、余黎任啟全、黃勃Objectives/服務(wù)項目北京安居房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司投資項目分析Servicedelivery/設(shè)計流程1.解決方案2.公司拓展Contactus/聯(lián)系我們020--39328110

房地產(chǎn)業(yè)具有專業(yè)性強、風險大、投資額大、投資回收期長、工作關(guān)系復雜等特點。這些特點決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要具有扎實的專業(yè)知識、良好的心理素質(zhì)、長遠的眼光及很強的綜合能力。許多房地產(chǎn)企業(yè)近幾年發(fā)展困難，原因固然很多，但房地產(chǎn)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)較差，企業(yè)領(lǐng)導對人力資源管理工作重視不夠是其中最直接的原因之一。因此人力資源管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一項十分重要的工作。

人力資源管理就是運用現(xiàn)代化的科學方法，對與一定物力相結(jié)合的人力進行合理的培訓、組織和調(diào)配，使人力、物力經(jīng)常保持在最佳比例，同時對人的思想、心理和行為進行恰當?shù)恼T導、控制和協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮人的主觀能動性，使人盡其才、事得其人、人事相宜，以實現(xiàn)組織的目標。本組案例分析通過定性分析和定量計算比較函數(shù)的參數(shù)，指出了房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理過程中應(yīng)注意的一些問題，并給出了相應(yīng)的建議和對策。

書本185頁案例11

北京安居房地產(chǎn)開發(fā)有限責任有限公司投資項目分析

解：設(shè)Xi為投資項目i，Xi=（0，1）Xi=0表示不投資項目i，Xi=1表示投資項目iMAXZ=95000X1+73000X2+40000X3+84000X4+50000SUBJECTTO(1)10625X1+95000X2+64000X3+50000X4+56000<=280000(2)25X1+20X2+40X3+20X4+65>=120解決方案整理后得到：目標函數(shù)等價于求下面這個的最優(yōu)MAXZ=95000X1+73000X2+40000X3+84000X4SUBJECTTO(1)10625X1+95000X2+64000X3+50000X4<=224000(2)25X1+20X2+40X3+20X4>=55輸出結(jié)果如下：**********************最優(yōu)解如下*************************

目標函數(shù)最優(yōu)值為

:219000

變量

最優(yōu)解-------

--------

x1

1

x2

0

x3

1

x4

1

約束

松弛/剩余-------

---------

1

3750

2

85

此運行結(jié)果表示最大產(chǎn)出為219000萬元，且投資項目為A，C，D，E方案一就是上面這個求最大值問題，最后在2001年底的總產(chǎn)出為219000萬元方案二二現(xiàn)在討討論如如果投投資者者只投投資了了項目目E其他資資金都都投到到了另另一個個項目目，這這樣就就是把把214500萬元（（280000-56000-9500=214500）投資資到另另一個個項目目，這這樣的的話他他每年年可以以收回回資金金本利利的110%，即2145000*1.1*1.1*1.1=2854995萬元在在2001年末會會回收收，即即到2001年底總總產(chǎn)出出為50000+2854995-2145000=759995萬元方案三三即要所所有的的項目目都投投資，，即需需要在在1999年貸款款91250（371250-280000）萬元元，這這樣的的話借借的貸貸款在在2000年需要要還本本息為為102200萬元（（91250*1.12），在在2000年時，，1999年所投投資的的項目目將會會產(chǎn)出出187500萬元，，這些些錢可可以用用來還還貸款款而且且還會會剩下下85300（187500-102200）萬元元可以接接著投投資2000年的個個項目目，但但發(fā)現(xiàn)現(xiàn)資金金不夠夠，這這時需需要繼繼續(xù)貸貸款58200（143500-85300）萬元元，在在2001年將會會還本本息65184（58200*1.12）萬元元，2000底會產(chǎn)產(chǎn)出362000萬元可可以用用這些些錢還還貸款款，這這樣2001年初還還剩下下296816（362000-65184）萬元元用這些些可以以繼續(xù)續(xù)投資資2001年的項項目，，投資資后還還會剩剩下144066（296816-152750）萬元元，用用這些些錢可可以投投資另另一個個項目目年底底時回回收158472.6（144066*1.1）萬元元?？偪偨Y(jié)下下來2001年底產(chǎn)產(chǎn)出為為144066.6（158472.6-144066）+342000=356406.6萬元綜合以以上方方案一一二三三,可以看看出2001年的總總產(chǎn)出出最大大的是是方案案二，，即只只投資資項目目E其他的的錢用用于投投資另另一個個每年年能回回收資資金本本利110%的項目目，可可得到到最大大產(chǎn)出出759995萬元拓展部部分1、由于于房地地產(chǎn)開開發(fā)周周期較較長，，投入入與產(chǎn)產(chǎn)出具具有較較明顯顯的階階段性性，因因此對對保持持公司司的經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)績的的穩(wěn)定定性提提出了了較高高的要要求；；在經(jīng)營營中出出現(xiàn)的的問題題與困困難及及解決決方案案問題針對這這些問問題，，公司司擬采采取以以下的的措施施：提高產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計的的前瞻瞻性，，加強強施工工過程程的管管理，，最大大限度度地縮縮短建建設(shè)工工期，，同時時調(diào)整整控制制商品品房開開發(fā)周周期，，使開開發(fā)期期與回回收期期均衡衡分布布，同同時形形成部部分收收益穩(wěn)穩(wěn)定的的物業(yè)業(yè)，保保障公公司穩(wěn)穩(wěn)定健健康發(fā)發(fā)展。。2、如果本公公司為異異地開發(fā)發(fā)，且公公司規(guī)模模較小，，因此間間接融資資具有一一定的局局限性，，制約了了公司的的開發(fā)規(guī)規(guī)模解決方案案：由于資產(chǎn)產(chǎn)置換，，使本公公司的主主營業(yè)務(wù)務(wù)從商貿(mào)貿(mào)、旅游游業(yè)轉(zhuǎn)變變?yōu)榉康氐禺a(chǎn)，隨隨之帶來來了本公公司經(jīng)營營狀況的的徹底改改觀和業(yè)業(yè)績的大大幅提高高，為公公司的發(fā)發(fā)展奠定定了穩(wěn)固固的基礎(chǔ)礎(chǔ)。因此此，公司司將充分分利用資資本市場場直接融融資的功功能，進進一步壯壯大規(guī)模模，提高高房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)能能力，并并逐步提提高項目目間接融融資的比比例，為為公司的的規(guī)模擴擴張?zhí)峁┕┍匾牡谋ＷC。。此外在在發(fā)展過過程中還還得重視視:1．必須對對想進入入的新地地區(qū).新市場.新行業(yè).新領(lǐng)域要要有實際際豐富的的投資經(jīng)經(jīng)營的具具體經(jīng)驗驗，或已已聘請了了該行業(yè)業(yè)、該領(lǐng)領(lǐng)域、該該地之有有豐富實實踐經(jīng)驗驗的專家家參議并并參與管管理，否否則不宜宜大舉投投資。2．要高高度重視視專業(yè)性性很高很很強的囊囊括市場場調(diào)查、、市場定定位在內(nèi)內(nèi)的可行行性研究究和投資資之后企企業(yè)長期期經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略的研研究，實實際投資資之前，，切勿匆匆忙行事事。3．要派專專人研究究市場進進入的時時間和進進入方式式，決不不可想當當然地魯魯莽從事事，以使使市場進進入達到到最優(yōu)。。4．必須對對異地的的文化和和社會予予以足夠夠的尊重重，自覺覺尋求自自身與當當?shù)匚幕c社會會結(jié)構(gòu)的的融合，，以確保保投資經(jīng)經(jīng)營的企企業(yè)得到到當?shù)馗鞲鞣矫孀钭畲笥行涡闻c無形形的支持持。房地產(chǎn)企企業(yè)要在在復雜環(huán)環(huán)境中駕駕馭自己己的市場場經(jīng)營活活動，求求得經(jīng)濟濟效益益的提高高，必須須在企業(yè)業(yè)人力資資源管理理工作上上下功夫夫。在我我國，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)還剛剛剛起步，，歷史較較短，有有許多問問題急待待解決，，人力資資源管理理工作作還沒有有受到應(yīng)應(yīng)有的重重視。許許多房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)缺乏充充分開發(fā)發(fā)培養(yǎng)人人才、合合理使使用人才才、有效效激勵人人才的觀觀念。住住宅質(zhì)量量很差，，消費者者投訴上上升，，企業(yè)效效益下滑滑甚至虧虧損。因因此，房房地產(chǎn)企企業(yè)要生生存、搞搞活和發(fā)發(fā)展，，首先必必