中國產業地產發展特點與發展趨勢2·產業地產發展特點及趨勢3·如何打造成功的產業園區4·案例分享1·什么是產業地產2目錄1·什么是產業地產31產業地產

?多元收入

?政策支持

?穩健增值

?……引言

下一個藍海？

住宅國家宏觀調控從嚴從緊，未來幾年活躍程度將持續降溫；

寫字樓市場開發較為成熟，同時，尤其一線城市用地供應有限;

商業受宏觀調控影響較小，是目前比較活躍的地產板塊乊一；

…………?

工業園工業物流?

科技園?

商務花園?

……?

倉儲物流?

商貿物流?

……定義 產業地產，目前尚未有明確的行業公認定義。從市場操作實務角度，指的是：

以產業為基礎、由工業類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發服務于生產制造，研發辦公，倉 儲配送、商貿物流、生產性服務業等產業價值鏈上相關環節的新型形式；從表現形式上，主要包括了工 業園、科技園、商務花園（BusinessPark）、倉儲/商貿物流園及相關的生產配套設斲等產品。是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。工業類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等。用地性質為50年。產業地產如經濟開發區等；

如高新科技園等； 如總部基地，創意產業園等；

……普通倉，保稅倉，出口監管倉、冷庫，特種倉庫等；主題型與業市場（服裝、電子、原料等）國際采購中心等；

……

4主體構成政府開發商企業產業地產指導者，提供政策，稅收支持，參與或部分參 與土地一級開發終端用戶，企業運營參與者，通過有償方式使用開發者管理服 務

前期進行土地開發， 中前期建設與招商， 負責后期服務運營在實際操作中政府、開發商與進駐企業三者的部分角色是重疊的，如政府主導型開發中 政府實際扮演著開發商的角色。

67開發模式

開發模式園區綜合模式

……

地產商模式……

企業自用……

基金模式……政府模式……產業地產類型總部辦公類型：北京豐臺總部基地園區創業園區類型：3W咖啡、車庫咖啡工業新城類型：幸福基業、聯動U谷園區物流園區類型：海爾物流園汽車城類型：2·產業地產發展特點及趨勢9主要特點

政策主導性強、專業性強工業地產受地方政府、經濟、

產業發展、政策等影響很大；工業地產和產業緊密聯系，不同工業地產必須滿足不同產業發展需求及功能要求；

區域性強由于工業發展具有

很強的聚集效應，

不同區域具有不同的

主導產業，區域市場對工業地產需求一致性較強；致使工業地產在同區域的功能差別很小。

投資大、投資回收期長

工業地產項目規模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產與商業地產；

項目增值性發展第三產業，實現二三產業聯動，拓展項目收入來源；加強教育業、醫療衛生、文化業、科技和體育等行業的發展；優化產業配置，打造產業群；都將促使項目價值提升特點一特點二特點三特點四益8盈利方方式產業地地產盈盈利方方式土地增增值?土地基基礎設設施配配套建設與與完善善及營營銷推廣開開展會會帶來來土地自身身的升升值物業租租售?通過部部分或或者全全部出資/出售產產業物物業實現產產業地地產的的收益物業經經營?產業物物業及及其配配套建成后后，通通過針針對性招商商以及及提供供運營管理理服務務帶來來收資產融融資?資產融融資是是實現現產業地產產價值值另一一途徑，可可分為為債務務性融資和和權益益性融融資其它方方式：：政府府政策策支持持（含含商業業土地地配備備、稅稅收返返還、、投資資獎勵勵等））、VC服務、、配套地地塊建建設增增值等等▼政策策將強強調市市場對對工業業用地地的配配置作作用，，工業地地產管管理逐逐步規規范化化，價價格從從亂到到治的的過程程工業用用地即即將進進入““市場場調配配資源源的時時代””,而不是是以政政策為為主導導對資資源進進行調調配。。這就就使工工業用用地出出讓逐逐漸走走向市市場化化，使使土地地價格格能夠夠真正正反映映市場場供求求關系系。▼國外外地產產巨頭頭攜手手投資資基金金聯合合進入入將成成大勢勢，操作方方式將將不斷斷創新新。2005年年末末新加加坡豐豐樹以以1.2億元收收購浦浦東空空港歐歐羅物物流園園項目目，去去年年年初全全球排排名第第二的的工業業地產產開發發商AMB成功收購了了靠近虹橋橋機場的物物流地產項項目……等等，已經經有越來越越多的外資資瞄準并開開始發力中中國工業地地產市場。。海外投資資機構發模模式可以分分為兩種：：一是定制制開發，根根據客戶需需求制定廠廠房標準，，反租給客客戶;二是帶租收收購，收購購一些帶有有租約的好好的工業物物業產品。。這兩種模模式共同點點是長期持持有物業，，待價而沽沽等待上市市，通過REITs包裝上市，，融到大筆筆的資金。。▼由于國內內全面產業業轉移和發發達地區總總部經濟的的規模形成成，投資熱點區區域將不斷斷擴大，更更多城市將將得到發展展機遇。▼工業地產逐逐步向產業業地產升級級過度。▼產業地產開開發將進入入“產業型型新城開發發時代”或或“小而精精的連鎖模模式”，這兩種模式式成為生存存和發展的的主流。發展趨勢：：社會宏觀觀角度產業導向原原則：產產業高端化化、產業業集群化、、企業集集聚化、企企業規模模化發展趨勢功能產品理念——生態、環保保、智慧、、低碳、可可持續發展展服務生態，環保保，智慧，，低碳等發發展理念將將是未來產產業地產在在發展理念念越來越重重視的問題題，辦公區區域與更多多的城市生活活元素進行行結合，形形成文化特特性同樣也也是未來產產業地產追追求的價值值核心。16理念發展趨勢：：項目建設設角度17產品硬件附附加價值?提高產品技技術含量，，增加產品品質質；?高復合度項項目開發，，包括功能復合合及產品復合；?完善配套，，建設可循循環體系；?突出社會影影響，強化化區域及高品質質的環境景景觀建設；配套服務附附加價值?建立對客戶戶的完善營營銷服務體系和標標準?采用先進的的物業、商商業服務標準及水水平?與配套產品品建設保持持同步的服務措施施服務體系附附加價值?為客戶提供供政策支持持體系?實現的內部部服務交流流平臺?完備的企業業服務體系系發展趨勢功能產品產品——更高的附加加值服務附加值除了了包括產品品本身的核核心價值外外，相應的的配套服務務和政策服服務體系的的附加值也也成為驅勱勱產業地產產發展和體現現吸引力的的重要因素素。產品增值的的三個維度度理念發展趨勢：：項目建設設角度模式模式服務體系企業俱樂部政策體系員工生活配套稅收優惠企業外交官無費區網絡社區秘書室融資智能化體系交流平臺個性化服務一站通關發展趨勢功能產品服務——社區化、綜綜合化的服服務體系服務核心功能外外的服務功功能、服務務設施及政政策體系是是體現差異異化，增強強企業進駐駐欲望的重重要驅勱力力。社區化服務務體系兩種種模式18理念發展趨勢：：項目建設設角度產業分類就業密度（人/km2）生產性行業裝備制造業4000通信電子業25000生物醫藥業10000其他制造業10000生產性服務科技研發7000倉儲物流6000總部辦公12000生活性服務文化體育10000其它服務10000就業人口預預測發展趨勢：：項目建設設角度政府機構——全面的有機機協作經濟效益：：70—120億/平方公里/年的營業額額，8——10億的的稅稅收收。。社會會效效益益：：全國國總總人人口口與與就就業業人人口口比比值值約約為為1.78-1.71之間間。。產產業業園園區區以以產產業業功功能能為為主主，，人人口口增增長長以以外外來來務務工工為為主主，，結結構構較較年年輕輕，，確確定定這這一一系系數數為為1.5。立足足于于城城鎮鎮中中心心的的小而而精精的的““連連鎖鎖模模式式””立足于城郊結結合部的大而全的“產產業新城”功能服務理念產品發展趨勢：項項目建設角度度主要商業業態態主要商業業態態—大而全的產業新城模式式11存量勱因?先進制制造業業?倉儲物物流?標準的的產業業樓?研發政府和和功能能區開開發商商私人業業主、、生產產制造造業地地主本地和和國外外綜合合性開開發商商開發商商參不度度?總部經經濟?后臺服服務?業務整整合?研發時間類別1980s工業園園（如蛇蛇口工工業區區）1990s科技園園(如深圳圳高新新園））2000s商務花花園（如北北京豐豐臺ABP）未來產業綜綜合體體（融合合研發發設計計，商務辦辦公，，高端端制造制制造，，綜合合配套等等復合合功能能）產業集集群如果一一個產產業園園區的的選址址是在在非城城市核核心的的遠近近郊地地區，，那么么可以以講產業園園的發發展過過程就就是這這個地地區的的城市市化進進程。城市化化進程程園區發展初期產業區區中期后期產業聚聚集區區新的城城市新城市市中心心產業區區城市核心依賴度度高產業聚聚集人的聚聚集產業區區生活活區區商務務區區商務務活活動動聚聚集集生產產力力提提升升知識識聚聚集集財富富聚聚集集消費費勢勢能能升升高高產業業鏈鏈集集群群高度度凝凝聚聚服務務業業集集群群高度度凝凝聚聚產業業遷遷離離城市市發發達達產產業業中中心心城市市服服務務集集群群中中心心城市市商商業業生活活區區新城城市市中中心心向產產業業區區擴擴展展依賴賴度度降降低低城市市核心心舊城城市市核心心人口口遷遷移移城市市功功能能遷移移主要要商商業業業業態態—大而而全全的的產業業新新城城模模式式主要要商商業業業業態態—小而而精精的的連連鎖鎖模模式式12時間間類別別2005s3W咖啡2010s3W北京分店未來3W全國連鎖功能第三方創業平平臺各店互相支撐撐創業平臺、VC平臺等于一體的綜綜合園區物流園商貿園主要商業業態態核心指標的的對比商業模式產業新城模式連鎖模式項目位置城郊結合部城市副中心為主，城郊為輔項目面積及容積率占地1000畝或以上，容積率0.6---3.0之間占地面積10-100畝間，容積率1.5---3.0之間項目內容面向該地區的某個產業群，以工業、物流項目為主面向地區的某個產業群，以商貿、中小私營為主主導產業主導產業結合地方特點確定主導產業明確就業崗位5000-10000人500—2000人攜眷系數1.3---1.61.1配套建設住宅區、公寓、酒店、購物、休閑、娛樂等無（社會配套）投資額度3個億以上2000萬左右（單個）建設周期2年1年效益情況較好較好3·如何打造成功功的產業園區區191、明確思路：：宏觀大氣的的開發思路21“蓋物物業業”向“造平平臺臺”轉變變———傳統統的的“蓋物物業業”的思思維維，，轉轉向向為為入入住住相相關關企企業業、、員員工工等等提提供供產產業業服服務務，，打打造造產產業業服服務務平平臺臺。。“做產品品”向“創服務務”轉變——產品觀觀念突突破提提供單單一硬硬件產產品的的局限限，轉轉向樹樹立以以企業業為中中心，，從產產業和和人兩兩方面面建立立全新的服服務體體系。。“單一功功能”向“綜合功功能”轉變——功能方方面突突破單單一功功能開開發的的運營營模式式，轉轉向集集商務務辦公公、商商貿展展示、、商務務公寓寓、商商務配配套、、產業服服務于于一體體的產產業綜綜合配配套區區開發發。23宏觀經經濟環環境分分析宏觀環環境分分析政府規規劃定定位分分析項目市市場分分析可比案案例參參考和和同比比項目目分析析規劃定定位概概念、、開發發方案案投資分分析產業研研究市場研究究項目定位位客戶需求求分析企業需求求調研項目功能能/形象定位位總體規劃劃斱案建建議目標客戶戶定位開發戰略略用地平衡衡財務可行行性分析析1、明確思思路：細細致嚴謹謹的前期期調研自然形成成產業布局局產業鏈研究政府中長長期規劃導向向土地需求求人口口研究（工業/物流/產業/住宅/商業/公建）（（年齡齡/收入/家庭結構構）工業、產產業物業酒店、工工業商業、文文教住宅、商商業辦公物業業開發商開發背景景/目標營運模式式/實力經驗/團隊靜態分析析——內部邏輯輯性產業布局局——尋找未來來定位開發定位產業定位位物業需求求經濟效應應土地需求求資金投入入量經濟效應應融資條件件資金計劃劃投資收益益資產戰略略基礎建設設道路要求求1、明確思思路：細細致嚴謹謹的前期期調研2交通基礎環境境人才政府交通便捷捷基礎設施施及配套設施施完善便與高端端人才聚聚集政府大力力歡迎1341、明確思思路：內內部外部部環境初初步到位位5投資成本本適宜費用SOHO1、明確思思路：客客戶為本本的產品品組合27政府政策策及規劃劃物業發展展規律市場競爭爭環境本體地塊塊解析獨棟總部辦公企業孵化器研發辦公生產制造配套酒店配套宿舍配套商業獨棟總部部基地配套宿舍舍孵化器/SOHO研發辦公公物業類型示例2、規避風風險：開開發前需需要考慮慮的問題題22項目建設設地點？？項目建設設內容及及定位？？項目潛在在的客戶戶在哪里里？客戶的需求求特點是什什么？產品開發組組合、形式式及合理配配比？如何對各物物業類型進進行合理布布局、設計計？選擇合適的的開發時序序及規模？？如何統籌資資金財務調調度？&&&項目開發風風險的系統統思考風險名稱風險識別主要應對策略項目前期風險投資決策風險風險預防、風險規避、風險減輕土地風險風險預防、風險規避、風險接受方案設計風險風險預防、風險規避、風險減輕項目建設期風險過程管理風險風險預防、風險減輕、風險規避技術風險風險預防、風險規避安全風險風險減輕、風險規避、風險接受、風險預防質量風險風險減輕、風險規避、風險接受、風險預防成本風險風險減輕、風險規避項目運營期風險項目租售風險風險預防、風險規避、風險減輕、風險接受項目物業管理風險風險減輕、風險規避、風險預防2、規避風險險：開發前前需要考慮慮的問題2、規避風險險：核心風風險規避經營風風險：：區域市市場供供應情情況，，供大大于求求造成成的市市場經經營難難度，，形成成的風風險。。政府缺缺失風風險：：土地出出讓政政策變變化，，招商商、稅稅收優優惠政政策的的變化化造成成區域域吸引引力下下降。。市場風風險：：產業轉轉移導導致區區域競競爭力力下降降，引引起對對工業業物業業需求求的減減少；；產業升升級及及產業業結構構調整整引起起對物物業需需求變變化。。開發風風險良好的的政府府協作作請注意意，是是協作作，不不是關關系公公關高效的的招商商進度度項目招招商成成功是是項目目經營營銷售售成功功的關關鍵準確的的項目目定位位準確的的項目目定位位需結結合當當地政政經及及產業業環境境制定定2、規避避風險險：核核心風風險分分析4·案例分分享3033位置:豐臺南南四環環西路路188號項目概概況：：豐臺總總部基基地是是中關關村豐豐臺園園與英英國道道豐國國際集集團合合作開開發.占地65公頃，總建建筑面積106萬平方米，，容積率約約1.59，平均綠化化率50%左右，總投投資約45億人民幣.建筑形態主要為700棟1000至5000平米獨體獨獨棟、獨立立產權、獨獨立冠名的的總部樓.其中500棟供單個企企業作為總總部所在地地，其余200棟可分層出出售。配套：約40000平方米五星星級酒店、、約40000平方米商業業配套總部部小公寓和和幾十個200至500平方米不等等的各種風風味餐廳全宿制雙語語幼兒園；；健身中心心；國際醫醫療診所、、全科醫師師；信貸；；銀行；郵郵政；超市市；餐飲；；娛樂等。。1、招商案例例：總部基基地項目招招商小結34豐臺總部基基地股權結結構(豐臺區政府府將豐臺園園二期開發發的65公頃土地作作價占股40%)豐臺區政府府負責制定政策拿出土地道豐集團負負責統一規劃、、統一設計計、統一開發、、統一招商商共同搭建發展區域經經濟的平臺臺政府只需做做好“大招招商”(招進一個有有實力、市市場經驗豐豐富的企業業)“小招商”就就交給企業業市場化運運作，“政政府只做批批發就行了了，不要搞搞零售。招商引資的的啟示:政府批發土土地，企業業零售寫字字樓1、招商案例例：總部基基地項目招招商小結1、產業定位位明確，政政府合作招招商項目啟動之之初，與政政府建立良良好關系，，促成核心心入駐客戶戶。2、以招商成成果指導產產品定位、、設計根據重點客客戶要求，，樣本客戶戶測試，定定位設計產產品；重視視企業需求求的辦公、、服務類硬硬件要求。。3、銷售啟動動后，強化化政府合作作及客帶客客租售租售中，緊緊密結合當當地招商部部門，促進進其引領推推介，同時時促進大客客戶進駐，，加強其上上下產業鏈鏈企業進駐駐。4、做好后期期特色服務務、物業管管理，保證證園區良性性運轉企業入駐后后，為企業業提供全方方位服務職職能，保證證園區持續續良性運作作。1、招商案例例：總部基基地項目招招商小結36國內外優秀秀企業進駐駐北京設立立的不同內內涵、不同同性質的總總部機構——中國總部、、北方總部部、北京分分公司等企企業管理機機構——市場中心、、研發中心心、采購中中心等企業業職能部門門——人力資源、、資本與金金融等企業業運營平臺臺把目標市場場鎖定在主動聯系外外地企業，，擴大成交交客戶基數數拓展外地代代理體系，，合作開發發市場為餐飲、金金融、郵政政、商務中中心、藥店店、超市等等配套設施施成立一個個專業招商商小組主動參加各各種經濟會會議，宣傳傳總部經濟濟，帶動招招商發揮各地駐駐京辦事處處的紐帶作作用，發掘掘屬地客戶戶積極聯系外外地企業駐駐京分支機機構，促進進母體企業業對總部基基地的了解解，帶動招招商組織營銷策策劃活動，，帶動客戶戶基數的產產生并促進進招商的實實現營銷銷售措措施特色服務是是企業選擇擇入駐的加加分因素總部樓冠名名設立企業服服務中心。。匯集工商商、稅務、、財政、外外經委、計計委、城市市建設管理理、城管執執法、規劃劃、園林、、公安等部部門聯合辦辦公，提供供專項服務務建立企業領領袖俱樂部部建立企業交交流平臺提供員工出出入班車,班車整租等等服務.解決員工就就餐1、招商案例例：總部基基地項目招招商小結3750%中央級企業業和部委機機構轉制的的大型國有有企業30-40%在京的本地地企業和各各郊縣企業業、外省市市大型企業業北京總部部或駐京辦事事處（多為設備備、鋼鐵、、通訊、汽汽車等傳統統制造業公公司）10%外企，（產產業基地一一期多為電電子、生物物醫藥、通通訊等高科科技電電子公公司））豐臺總總部基基地目目前入入駐各各類企企業比比例法國歐尚、樂樂華梅蘭、中國誠通控控股公司、中中華通信系統統有限公司、、中成進出口口股份有限公公司、中國質量認證證中心、中華華通信系統有有限公司、中中國航天時代代電子公司、、長征火箭技技術股份有限限公司、中牧牧實業股份有有限公司、中中國汽車技術術研究中心、、中國中金科科技股份有限限公司、中國國物資運輸總總公司、中國國集裝箱控股股集團公司、、建龍鋼鐵控控股有限公司司、長城汽車車股份有限公公司、正泰電電器股份有限限公司、特變變電工股份公公司部分入駐企業業名錄1、招商案例：：總部基地項項目招商小結結企業戰略：成成為環京津冀冀區域、領先先的、產業地地產領導者建設方向：1、靜海縣、青縣縣、大成縣、、魏縣、肥鄉縣縣、高碑店等等環京津冀周