房地產企業評價指標研究房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第1頁!主要內容部分企業評價理論第二部分現代企業評價方法第三部分房地產企業綜合評價法房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第2頁!研究目的研究房地產企業指標評價方法，通過合理的評價體系，為公司健康、均衡、可持續發展提供理論依據。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第3頁!所謂企業評價，是指運用數理統計和運籌學原理，采用特定的指標體系，對照統一的標準，按照一定的程序，通過定量定性的對比分析，對企業一定期間的經營成果作出客觀、公正、準確的評價。現代企業評價采用財務指標和非財務指標相結合的綜合評價指標體系。評價原理房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第4頁!2、管理學理論——怎么進行業績評價：系統觀念、權變觀念、效率觀念(時間效率）、人本觀念等。理論依據（二）評價主體利益相關者內部管理者評價目的交易決策與監督管理控制企業整體內部責任中心支持系統決策支持系統內部管理子系統：預算、激評價客體房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第5頁!20世紀初發展歷史1920年1993年20世紀90年代20世紀末財務評價杜邦評價經濟增加值平衡計分卡綜合評價對企業財務數據進行簡單分析，后來發展成為從成長能力、盈利能力、運營能力、償債能力等各項指標結合的評級體系。美國杜邦公司通過財務指標的內在聯系，綜合、系統地分析企業的盈利水平。美國斯騰斯特公司根據企業的稅后凈利潤減去全部資本成本后的凈值，衡量企業價值。哈佛大學教授卡普蘭與復興方案公司總裁諾頓創立平衡積分卡法，從財務、顧客、內部經營、學習和創新四個方面對企業進行評價。財務指標與非財務指標結合，充分考慮股東、員工、顧客等因素，兼顧經濟效益與社會效益。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第6頁!（一）償債能力指標短期償債能力——流動比率、速動比率、現金流動負債比率長期償債能力——資產負債率、利息保障倍數、固定費用保障倍數一、財務指標評價償債能力指標優秀值良好值平均值較低值較差值資產負債率(%)38.846.664.678.589.7利息保障倍數8.46.54.83.12.1速動比率(%)112.191.768.850.837.2現金流動負債比率(%)15.311-1.1-8.1-19.2帶息負債比率(%)30.339.350.974.286.1或有負債比率(%)11.96.915.324.6大型房地產企業償債能力2010年標準值數據來源：wind房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第7頁!（三）運營能力指標總資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率、資產現金回收率、不良資產比率大型房地產企業運營能力2010年標準值數據來源：wind運營能力指標優秀值良好值平均值較低值較差值總資產增長率（次）0.70.50.30.20.1應收賬款周轉率(次)34.922.19.87.66不良資產比率0.11.42.45.115.4流動資產周轉率(次)0.90.60.40.30.2存貨周轉率（次）4.12.21.41資產現金回收率(%)11.910.5-0.8-6.9-14.4房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第8頁!（五）規模實力指標總資產、凈資產、市值、營業收入、凈利潤

規模實力指標優秀值良好值平均值較低值較差值總資產（億元）1109724407186103凈資產（億元）2982031167835市值（億元）49736319210263營業收入（億元）150.4100.466.848.330.2凈利潤（億元）271815.211.46.8大型房地產企業規模實力2010年標準值數據來源：wind房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第9頁!總分為100分；一級指標：償債能力、盈利能力、運營能力、成長能力指標滿分分別為20分；規模實力、投資價值指標滿分分別為10分；將各二級指標與行業平均值對比，根據各二級指標的權重，用線性求和的方法得出各一級指標得分；將各一級指標線性求和，得出財務指標評價總分。評分操作房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第10頁!二、經濟增加值法-EVA（一）計算原理EVA是公司經過調整的營業凈利潤（NOPAT）減去公司現有資產經濟價值（NA）的綜合成本后的余額即：

EVA=NOPAT-NA*KW

式中：NOPAT的調整包括：（1）研究與開發費用；（2）折舊；（3）商譽的攤銷；（4）重組費用；（5）費用識別。NA為公司資產期初的經濟價值，是對公司帳面價值進行調整的結果。KW為綜合資本成本。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第11頁!（三）EVA與MVA的比較

1、MVA（市場增加值）=市值-總資本

如果將公司看作是眾多投資項目的集合，則MVA就是市場對這些項目凈現值總和的估計值。2、MVA被認為是評價股東財富創造的最好方法。

（1）反映了投入資本與股票市值的差額；（2）是外部投資者評價的最好方法；（3）能夠反映企業的管理業績；（4）反映市場對企業長期戰略的評價。3、MVA的局限

（1）會計穩健原則可能導致低估投入資本；（2）只能用于上市公司）；（3）只能用于外部評價。4、EVA的局限（1）缺乏非財務指標（2）權益資本成本難以確定。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第12頁!平衡記分卡法用顧客、內部經營過程、學習和創新三個方面的非財務指標補充傳統的財務評價指標對企業業績進行分析。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第13頁!（二）利益相關者之間的平衡

現代企業是利益相關者的企業。業績評價的重要作用就是通過適當的計量，考察利益相關者的期望是否得到滿足。1、有著不同目標的利益相關者必須在一種合作互惠的關系下共同幫助企業實現目標。2、目標的實現過程是一個“投入與獲取的過程”。每個利益相關者之所以愿意為企業貢獻，目的在于期望從企業獲得回報。利益相關者投入獲取股東資本與風險相當的投資回報客戶采購忠誠度服務、質量與價值公眾允許企業運作恰當的履行社會責任員工努力工作、承擔義務良好的待遇（精神與物質）供應商努力工作、承擔義務穩定的銷售和利潤房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第14頁!顧客顧客滿意度顧客保持度新顧客增長度經營戰略財務戰略競爭戰略競爭對手內部業務差異化(學習與創新)企業價利潤目標營業收成本費現金流量費用損失成本（四）戰略導向的全面預算管理：BSC模式房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第15頁!主要內容部分企業評價理論第二部分現代企業評價方法第三部分房地產企業綜合評價法房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第16頁!（一）房地產行業的特點房地產企業特點產品周期長供給彈性小流動性偏差受政策影響大市場反應敏感財務指標不能完全反應當期效益房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第17頁!系統能力競爭階段房地產企業競爭將從單一資源競爭逐步走向綜合實力和系統能力的競爭，綜合評價體系也需不斷完善。（三）房地產行業的發展路線房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第18頁!（五）非財務指標市場競爭力指標市場占有率、市場覆蓋率、市場增長率、市場收益率、廣告費用比率客戶滿意度指標交房及時率、客戶保持率、客戶獲得率、產品滿意率、投訴率員工滿意度指標薪酬、福利、晉升、獎勵、自我實現、社會交往、流動率、培訓次數技術創新指標新產品貢獻率、技術人員比例、研究費用率、工藝改造能力業務流程指標安全生產率、成本降低率、費用降低率、房屋退貨率、設備利用率社會認可指標品牌知名度、民眾信任度、口碑、公益事業投入量、低碳環保類指標房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第19頁!評價體系隨著時間、空間的變化，不斷發展、完善；評價方法要根據行業特點和產業周期加以調整；財務指標評價是目前用的最多，也是最能量化、最客觀的評價方法；EVA的計算方法比較復雜，操作性較強；BSC多用于企業內部績效評價考核。綜合評價法適用于客觀評價一個公司的綜合實力，操作最為復雜。總結房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第20頁!戰略動因解決代理問題價值評判與投資決策評價動因量化戰略目標，促進企業戰略目標的實現。企業存在多層次不同性質的委托代理關系，解決代理問題有依于構建激勵約束機制，業績評價具有激勵和約束功能。投資決策的依據是投資價值的評估和判斷，價值評判是在對既定業績評價的基礎上，對未來的收益與風險進行判斷。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第21頁!1、代理理論——為什么要進行業績評價（1）節省交易成本有利于對企業業績形成的諸因素獲得規律性的認知，進而降低有限理性所引發的交易成本；制定防范措施，抑制機會主義傾向，進而降低管理性交易成本。（2）緩解代理問題，降低代理成本。代理問題包括股東與經營者的代理問題；小股東與大股東的代理問題；債權人與股東的代理問題；內部層級代理問題。理論依據（一）房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第22頁!1、定性指標處理主要采用問卷調查法，將定性指標分為5個檔次（優秀、良好、平均、較低、較差），分別對應5-1分，用加權平均的方法對調查結果進行計算，確定該企業的定性指標檔次。2、定量指標處理指標類型一致化和指標無量綱化。將逆指標和適度指標采用倒數的方法轉換為正指標，根據不同的權重得出各項指標的貢獻，通過線性求和法得出結論值。指標處理房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第23頁!主要內容部分企業評價理論第二部分現代企業評價方法第三部分房地產企業綜合評價法房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第24頁!（二）盈利能力指標凈資產收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、盈余現金保障倍數、成本費用利潤率、資本收益率大型房地產企業盈利能力2010年標準值數據來源：wind盈利能力指標優秀值良好值平均值較低值較差值

凈資產收益率(%)2015.310.47.5-0.9

總資產報酬率(%)9.77.65.23.30.3

銷售(營業)利潤率(%)3226.421.313.14.5

盈余現金保障倍數9.74.2-2.2-3.1-7.4

成本費用利潤率(%)27.221.316.812.76.6

資本收益率(%)22.718.611.96.83.1房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第25頁!

（四）成長能力指標銷售增長率、凈利潤增長率、資本保值增值率、總資產增長率、技術投入比率、凈資產增長率、總資產增長率

大型房地產企業成長能力2010年標準值數據來源：wind成長能力指標優秀值良好值平均值較低值較差值資本保值增值率(%)120113.5107.6105.6100.3銷售(營業)增長率(%)22.914.47.31.8-13.3銷售(營業)利潤增長率(%)40.130.721.89.47.9總資產增長率(%)34.124.816.65.9-2技術投入比率(%)1.10.90.70.60.4房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第26頁!（六）投資價值指標市盈率、市凈率投資價值指標優秀值良好值平均值較低值較差值市盈率31.224.314.38.54.8市凈率4.223.151.861.120.78大型房地產企業投資價值2010年標準值數據來源：wind房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第27頁!1、重視股東財富目標，忽視利益相關者價值最大化；2、注重有形資源，忽視無形資源方面的績效評價；3、應根據不同行業、不同時期，不斷優化評價體系。財務指標評價的局限性房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第28頁!

（二）調整方法研發支出EVA:作為投資列入資產，在一定期間內分期攤銷。會計：作為費用處理，減少了資產的賬面減值。折舊EVA:減少前期折舊，加大后期折舊。會計：折舊的計提，導致資本和資本成本較少。商譽EVA:當期攤銷額加回NOPAT，往期攤銷加到資本中。會計：按照40年攤銷，阻礙有利的收購行為。重組費用EVA:重組費用資本化。會計：費用化處理不符合資源優化配置，提高獲利能力目的。費用識別EVA:將具有長期投資效應的費用加回到NOPAT中。會計：不加識別的費用化，如市場開發費用。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第29頁!平衡記分卡是一種綜合績效評價體系，既強調對財務業績指標的考核，也注重對非財務指標的評價。平衡記分卡將與企業運營相關的各項指標清楚地反映在一張卡片上，使經營者不依賴單一的指標進行片面的管理。三、平衡計分卡法-BSC房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第30頁!（一）評價指標

1、財務方面

如資本報酬率、現金流、項目盈利性等指標。2、顧客方面

如顧客滿意度指數、市場份額、價格指數、顧客排名調查等指標。3、內部業務過程方面

如與顧客討論新工作的小時數、投標成功率、返工、安全事件指數、項目業績指數等指標。

4、學習與成長方面

從創新和學習角度評價企業運營狀況：可用新服務收入所占比例、提高指數、雇員建議數、雇員人均收益等指標。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第31頁!（三）建立平衡計分卡的步驟

1、明確實施BSC的意圖，并在認識上取得一致。2、確定戰略目標,并對戰略目標達成共識。3、選擇適當業務部門作為實施的起點，最好為綜合部門。4、選擇和設計評估手段，找到必要的信息源并為獲得這種信息采取必要的行動。5、制定實施計劃。6、通過實施計劃，將BSC融入企業管理制度并發揮作用。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第32頁!（五）對平衡計分卡的評價

1、將企業戰略與業績評價系統聯系起來，有利于實現長期戰略與短期行動的協調統一。2、實現了動因與結果，并考慮了相關者的利益要求。3、建立了財務與非財務相結合的評價指標體系，強調企業從整體上考慮生產、銷售、研發、財務、人力資源等方面的協調統一。4、局限：數據來源存在困難、指標權重確定相對復雜。其前提是戰略已經確定下來，不適用于指定戰略。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第33頁!每一種評價方法都存在自身的優點和缺點，目的不同，著眼點不同，所采用的方法也不同。綜合評價法是在吸收各個評價方法的基礎上，取長補短，根據房地產行業的特點，結合財務指標和非財務指標，綜合考慮經濟效益和社會效益，對企業做出客觀、公正的評價。房地產開發企業評價指標研究共38頁，您現在瀏覽的是第34頁!（二）房地產行業