文登市城市規劃管理技術規定文登市城市規劃管理技術規定文登市城市規劃管理技術規定xxx公司文登市城市規劃管理技術規定文件編號：文件日期：修訂次數：第1.0次更改批準審核制定方案設計，管理制度文登市城市規劃管理技術規定(土地使用、建筑管理)第一章總則第一條為了科學地制定與實施文登市城市規劃，促進城市規劃與管理的規范化、法制化，依據國家有關法律、法規及技術規范，結合本市的實際情況，制定本規定。第二條本規定適用于《文登市城市總體規劃》所確定的城市規劃區及其它建制鎮規劃區范圍內各項建設工程。第三條編制詳細規劃（控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，下同）和建筑設計應符合本規定及環保、衛生、消防、抗震、防汛等方面的規定。第二章城市用地分類和建設用地適建范圍第四條城市用地按《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GBJ137-90）進行分類，城市用地分類代號可用于城市規劃的圖紙和文件。第五條各類工程建設項目選址時，要充分考慮用地范圍內基礎設施的配套建設，坡度大于25%且無需進行舊建筑物改造的地帶不宜安排新建建筑物（景觀、軍事、通訊、市政等特殊建筑物除外）。根據經濟社會發展確需建設的，經市政府研究同意后，方可實施建設。第六條各類建設用地的使用，應按照經批準的詳細規劃執行，尚無經批準的詳細規劃的，應根據城市總體規劃和《文登市城市用地適建范圍表》（見附件）執行。凡需改變規劃用地性質的，應先提出調整規劃，按規劃調整的有關規定程序和權限批準后執行。第三章建筑容量控制指標第七條單一類型建設用地，新建、改建、擴建建筑物的建筑容量控制指標（建筑容積率和建筑密度，下同），應按《建筑密度與容積率控制指標表》（見附件）的規定執行。綜合類型的建設用地，其建筑容量控制指標應按不同性質建設用地的分類分別執行。難以分類執行的建設用地，應按不同性質建筑的建筑面積比例和不同的建筑容量控制指標換算建筑容量綜合控制指標。第八條建設用地面積大于2公頃的成片開發地區，必須編制詳細規劃。未編制詳細規劃的，不予審批。成片開發地區的詳細規劃，應先確定建筑總容量控制指標，在不超過建筑總容量控制指標的前提下，成片開發地區內各類建設用地的建筑容量控制指標可參照《建筑密度與容積率控制指標表》的規定適當調整。第九條建設用地面積小于或等于2公頃的居住建筑和公共建設用地，其建筑容量控制指標在經批準的詳細規劃中已經確定的，應按規劃的標準執行；尚未確定的，應按《建筑密度與容積率控制指標表》的規定執行。第十條未列入《建筑密度與容積率控制指標表》的科研機構、大中專院校、中小學校、體育場（館）、托幼以及醫療衛生、文化藝術等設施的建筑容量控制指標，應按經批準的詳細規劃和有關專業規定執行。第十一條原有建筑的建筑容量控制指標已超出規定值的，不得在原有建設用地范圍內進行擴建。第十二條工業項目建設應本著節約使用土地的原則，合理確定用地強度，對符合多層標準廠房生產的工業項目，應按多層工業廠房建設。所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。第十三條建設用地為公眾提供永久性開放空間，在符合消防、衛生、交通等有關規定的前提下，可按下表的規定增加建筑面積，但增加建筑面積總計不得超過核定建筑面積的20%。核定建筑容積率由城市規劃行政主管部門按下表和本章的規定確定。核定容積率(FA)每提供1平方米有效面積的公用空間允許增加的建筑面積(平方米)FA<22≤FA<33≤FA<5第四章建筑設計第十四條建設工程應當由具有相應資質的單位，依照有關設計規范、標準及批準的詳細規劃或規劃設計條件進行設計。第十五條建筑設計應當利用地形，做好豎向設計。室外工程、建筑小品、綠化、夜景燈光亮化等環境設計應當與建筑設計同時報批。新建、改建、擴建公共建筑、商業街（區）和居住區等，應當按照規定同步設計相應的停車場（庫）。第十六條新建、改建、擴建的各類建筑應當預留相應的停車位。不同性質類別的建筑機動車停車位指標應不低于下表規定：類別單位指標（小型汽車）01住宅高檔住宅車位/戶—90平方米以上中低價位商品房車位/戶—90平方米以下中低價位商品房車位/戶經濟適用房車位/戶—廉租房車位/戶—02行政辦公車位/100平方米建筑面積03博物圖書展覽館車位/100平方米建筑面積04文化娛樂中心車位/100平方米建筑面積05大型體育中心車位/100座06劇場影院禮堂車位/100座07中小型體育場車位/100座08大中專院校車位/100學生09中小學、幼兒園車位/100學生10醫院車位/100平方米診斷面積11療養院（中心）車位/100平方米建筑面積12商場車位/100平方米建筑面積—13飯（酒）店車位/100平方米建筑面積14高中檔賓館車位/客房15火車站車位/高峰日百人16客運港（站）車位/高峰日百人17貨運港（站）車位/100輛標準車1518旅游區（浴場）車位/1公頃游覽面積19公園車位/1公頃游覽面積20工業廠房倉儲車位/100平方米建筑面積綜合建筑的停車位指標，按上表所列不同性質類別的建筑分項累計計算。非機動車的停車位指標，由城市規劃行政主管部門依據具體情況核定。新建建筑采用立體機械式停車庫的，停車位指標按上表規定上浮50%計算。第十七條機動車停車位控制指標以小型汽車為標準當量，按下表換算:機動車停車位面積應當符合下列控制標準：（一）小型汽車露天停車場為25—30平方米/車位;（二）小型汽車室內停車庫為30—35平方米/車位;（三）小型汽車路邊停車帶為16—20平方米/車位;（四）小型汽車地下停車庫為40—50平方米/車位。第十八條車庫宜設置在建筑的地下或半地下，以提高地下空間利用率。地下車庫可與人防設施結合設置。居住區地面停車率不宜大于10%（經濟適用房、廉租房除外），商業設施停車率不宜小于20%。居住區地下停車庫屋面覆土深度不應低于米。在居住區集中公共綠地下設置地下停車庫時，屋面覆土深度不應低于米。第十九條高層居住區應設置樓、庫一體的全通式地下停車庫，住宅樓電梯應通至地下停車庫內，居住區內應人車分流。非高層居住區宜設置樓、庫一體的全通式地下停車庫，住宅樓樓梯宜通至地下停車庫內。當設置樓、庫分離的地下停車庫時，應先建設或同步建設地下停車庫，并與住宅樓同時交付使用。第二十條建筑周圍需要分界的，應采用綠籬或通透圍墻隔離，高度不得超過米，不得砌筑實體圍墻。第二十一條沿城市道路兩側的重要公共建筑應考慮光亮工程設置。第二十二條建筑需改建、擴建的，原設計單位和具有資質的工程質量鑒定部門應出具對原有建筑結構的安全鑒定書，并應符合城市規劃對該地段的技術要求，不得影響城市景觀。第二十三條建筑外墻宜采用高檔、耐久外裝材料。沿城市道路兩側的建筑外墻宜采用高檔面磚或石材等外裝材料，底層裙房外墻應采用干掛石材等外裝材料。第二十四條單體建筑設計方案報審時，應當提交下列資料：（一）按國家統一基準測繪的附有現狀地形地物的1：500建筑總平面圖。表示范圍包括新建工程用地界線以外至少50米。表示內容包括單體平面設計尺寸、建筑坐標、層數、建筑間距、建筑后退距離、主要出入口方位、場地豎向設計、停車場設計、室外建筑小品、綠化、環境工程以及各類配套基礎設施等。（二）注明尺寸的建筑各層平面圖。（三）建筑各個立面圖（須注明裝飾材料、色彩及霓虹燈裝飾、廣告牌、空調擱板、信報箱位置等）。（四）建筑的主要剖面圖。（五）方案設計說明書。（六）方案效果圖。（七）整套方案CAD光盤1張。第五章建筑間距第二十五條建筑間距應符合本章的規定，并同時符合相關設計規范以及日照、通風、景觀、消防、防震、視覺衛生、環保、工程管線和文物保護等方面的要求。第二十六條每套住宅應至少有一個居住空間獲得大寒日不少于3小時的有效日照,舊區改造執行此標準確有困難的，可酌情降低，但不宜低于大寒日1小時的有效日照。老年人居住建筑居住空間、醫院和療養院的病房和療養室、中小學教室（以下統稱生活居住特征建筑），應獲得冬至日不少于2小時（托幼建筑主要生活用房為3小時）的有效日照。非高層建筑遮擋生活居住特征建筑日照時，建筑間距應同時符合日照間距系數和日照分析軟件測算要求。生活居住特征建筑間距應滿足上述要求，并符合下列規定：（一）非高層建筑遮擋住宅日照且正南向平行布置時，日照間距系數為；遮擋其他生活居住特征建筑日照且正南向平行布置時，日照間距系數為。非正南向平行布置時，根據朝向與正南向的不同夾角，正面間距按國家標準GB50180-93第款執行。（二）非高層建筑遮擋生活居住特征建筑日照且垂直布置時，遮擋建筑山墻寬度小于或等于12米的，正面間距不小于遮擋建筑高度的倍；大于12米的，正面間距按平行布置控制。（三）非高層建筑遮擋生活居住特征建筑日照且既非平行也非垂直布置時，兩幢建筑的夾角小于或等于45度的，最小正面間距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。（四）生活居住特征建筑正面間距不小于16米。（五）非高層建筑與非高層生活居住特征建筑之間側面間距不小于6米；側面皆有窗戶的，不小于8米（工業建筑不小于10米）。第二十七條其他非高層建筑間距，應綜合考慮消防、景觀等要求，并符合下列規定：（一）其他非高層建筑之間平行布置時，正面間距不小于較低一側建筑高度的倍，且不小于10米。垂直布置時，建筑山墻寬度小于或等于12米的，正面間距不小于10米；大于12米的，按平行布置控制。既非平行也非垂直布置時，兩幢建筑的夾角小于或等于45度的，最小正面間距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。（二）其他非高層建筑之間側面間距不小于6米（工業建筑不小于10米）。（三）其他非高層建筑不遮擋生活居住特征建筑日照時，正面間距按本條第（一）項控制，且不小于16米。第二十八條高層建筑間距，應綜合考慮消防，景觀等要求，并符合下列規定（當遮擋生活居住特征建筑日照時，應同時符合日照分析軟件測算要求）：（一）高層建筑之間平行布置時，正面間距不小于36米。垂直布置時，建筑山墻寬度小于或等于16米的，正面間距不小于24米；大于16米的，按平行布置控制。既非平行也非垂直布置時，兩幢建筑的夾角小于或等于45度的，最小正面間距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。（二）高層建筑與其他建筑之間側面間距不小于13米。（三）高層建筑與非高層建筑（皆非生活居住特征建筑）平行布置時，正面間距不小于非高層建筑高度的倍，且不小于13米。垂直布置時，建筑山墻寬度小于或等于12米的，正面間距不小于13米；大于12米的，按平行布置控制。既非平行也非垂直布置時，兩幢建筑的夾角小于或等于45度的，最小正面間距按平行布置控制；夾角大于45度的，按垂直布置控制。（四）高層建筑遮擋非高層生活居住特征建筑日照時，正面間距按本條第（一）項控制；不遮擋日照時，正面間距按本條第（三）項控制，且不小于16米。（五）高層住宅建筑應與其相互影響的周邊地區統一規劃，并通過日照計算分析合理確定建筑間距，保證高層住宅建筑之間及受其影響的周邊建筑的有效日照時間符合住宅建筑日照標準的規定。（六）高層住宅建筑含有非住宅用房的，從其最低住宅層計算間距。第二十九條遮擋建筑的背面有兩處以上凸出部位（陽臺頂板、雨棚與房屋檐口齊平的凸出物），寬度之和超過14米且超過該建筑總長的1/3時，應當以該凸出部位外緣為準測量間距。第六章建筑退讓第三十條沿建筑基地邊界和沿城市道路、公路、河道、山體、鐵路兩側以及電力線路保護區范圍內的建筑，其退讓距離應符合日照、消防、防汛和交通安全、景觀、環保等方面的要求，并符合本章規定。建筑沿地界四周布置的，距地界應有一定間距，與地界以外建筑物的間距，按雙方建筑的不同性質和規劃及有關規定的要求，由雙方合理分擔。建筑退讓指標分為后退用地紅線和后退城市道路紅線兩種。第三十一條沿建設用地邊界布置的建筑，應符合下列規定:（一）當界外是待建設用地時，建筑離界距離根據界外用地規劃情況，按照第五章確定的建筑間距一半預留，且不小于5米。(二)當界外是已建保留建筑時，建筑離界距離除符合本條第（一）項規定外，還應同時符合第五章建筑間距的有關規定。在滿足建筑間距的前提下，建筑離界距離因條件限制不能符合本條第（一)項規定的，經相鄰地塊產權人達成協議并經市規劃行政主管部門核準后，可適當縮減建筑離界距離。（三）當界外是城市公共綠地、廣場或自然山體等用地時，建筑離界距離不少于5米；當遮擋城市公共綠地、廣場日照時，按照多層居住用地控制建筑離界距離。（四）當建筑與用地邊界非平行布置時，建筑離界距離按之間最小間距控制，且不小于５米。第三十二條地下建筑的離界距離不小于地下建筑深度的倍，且不小于5米。離界退讓確有困難的，經相應的施工技術論證部門評審，由原設計單位簽字認定后，其距離可適當縮小，但不應小于3米，且圍護樁和自用管線不得超過基地界限。第三十三條建筑后退城市道路紅線距離應符合下表的規定：車型微型汽車小型汽車中型汽車普通汽車鉸接車換算系數本表中的后退距離均為下限。高層建筑應適當加大后退距離，按建筑高度24米以上每增加5米，后退距離相應增加1米的標準控制。第三十四條建筑物的圍墻、基礎、臺階、管線、陽臺和附屬設施不得逾越道路規劃紅線。第三十五條沿鐵路兩側新建、擴建建筑工程，應符合以下規定：（一）鐵路干線兩側的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于50米，鐵路支線、專用線兩側的建筑工程與軌道中心線的距離不得小于30米，鐵路兩側的圍墻與軌道中心線的距離不得小于10米，圍墻的高度不得大于3米。（二）鐵路兩側的高層建筑、高大構筑物（水塔、煙囪等），危險品倉庫和廠房與軌道中心線的距離須經鐵路主管部門審核后確定。（三）在鐵路道口附近進行建設的，須符合鐵路道口管理的有關規定。第三十六條沿公路和工程管線及危險物品生產儲存等場所周邊的建筑后退距離，按國家有關規定，由市規劃行政主管部門會同有關專業部門具體核定。第七章建筑高度和景觀控制第三十七條建筑的高度應綜合考慮日照、消防、景觀、航空、文物保護等方面的要求，并符合本章的規定。第三十八條在有凈空高度控制的機場、氣象臺、電臺和其它無線電通訊（含微波通訊）設施周圍的新建、改建建筑，其控制高度應符合有關凈空高度限制的規定。第三十九條在文物保護單位和建筑保護單位紫線范圍內及風景名勝區規劃控制地段新建、改建建筑，其控制高度應按建筑和文物保護的有關規定，進行視線分析，提出控制高度和保護措施。第四十條沿城市道路兩側建筑的控制高度（H），除經批準的詳細規劃另有規定外，不應超過道路規劃紅線寬度（W）加建筑后退距離（S）之和的倍，即：H≤（W+S）。高層建筑設計方案在審批時應進行視線景觀分析。第四十一條建筑臨接兩條以上道路的，可按較寬的道路規劃紅線計算其控制高度。建筑直接臨接或面臨的道路臨接廣場、河道、電力線路保護區的，在計算控制高度時，可將廣場、河道、電力線路保護區的二分之一寬度計為道路規劃紅線寬度。第四十二條沿城市道路兩側建筑的面寬，除經批準的詳細規劃另有規定外，按建筑高度的變化控制（工業建筑除外）：（一）建筑高度小于或等于24米的，其最大連續面寬投影不宜大于60米。（二）建筑高度大于24米，但小于或等于60米的，其最大連續面寬投影不宜大于50米。（三）建筑高度大于60米的，其最大連續面寬投影不宜大于40米。（四）不同建筑高度組成的連續建筑，其最大連續面寬上限值按較高建筑高度執行。第八章建筑用地的綠地第四十三條綠地的規劃、建設和管理應符合《文登市城市綠化辦法》(文政發[1995]47號)的規定，綠地率的控制指標應符合下表的規定：道路紅線寬度（W）后退距離（S）W≥50米30米40米≤W＜50米25米30米≤W＜40米20米20米≤W＜30米15米W＜20米10米項目類別綠地率低層、高層住宅50%多層住宅35%行政辦公30%商業金融25%文化、娛樂、旅館45%體育、學校、科研40%醫院45%療養院50%工業區10%-20%本表中綠地率指標除工業區外均為下限。舊城改造項目執行上表標準確有困難的，經市規劃行政主管部門同意，綠地率可適當降低，但不應小于20%（居住區、工業區除外）。第四十四條居住用地中除滿足上述綠地率的控制指標外，還應有集中公共綠地，包括居住區公共綠地、小區公共綠地、組團公共綠地和其它塊狀、帶狀公共綠地，其規模應符合下表的規定：居住區內綠地面積按國家標準GB50180—93（2002年版）規定計算。第九章其它第四十五條新建建筑需征用土地的，其征用范圍要符合下列規定：（一）凡沿城市道路的，皆應征到道路紅線或道路中心線，沿小區及小區以下道路的，應征到道路中心線；周圍已有建成單位的，應與已有單位用地邊界相連接。（二）相同層數的建筑相鄰，各征到相互間距的二分之一。（三）不同層數的建筑相鄰，按建筑高度比例分攤其間距，但應同時滿足第六章對建筑退讓的規定。（四）其它情況由市規劃行政主管部門參照有關規范、標準，根據實際情況確定。第十章附則第四十六條本規定下列用語的含義：（一）建設用地面積：是指能直接用于或附屬于該建設項目的實際用地面積，不包括規劃道路紅線、規劃河道藍線及規劃綠線等規劃控制線內的城市公共用地面積，具體面積以市規劃行政主管部門核定的用地范圍為準。（二）建筑密度：是指一定地塊內所有建筑的基底總面積占建設用地面積的比例。（三）容積率：是指一定地塊內總建筑面積與建設用地面積的比值。（四）低層住宅：是指一層至三層（含三層）住宅。（五）多層住宅：是指四層至六層（含六層）住宅。（六）中高層住宅：是指七層至九層（含九層）住宅。（七）高層建筑：是指高度為24米以上的公共建筑及十層以上（含十層）的居住建筑。（八）正面間距：是指遮擋建筑與被遮擋建筑主要朝向外墻面之間的垂直距離。（九）側面間距：是指兩建筑次要朝向外墻面之間的垂直距離。（十）日照間距系數：是指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。（十一）地下建筑深度：是指自室外地面至地下建筑物底板底部的距離。（十二）綠地率：是指一定地塊內各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。（十三）綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線。（十四）道路紅線：是指規劃的城市道路路幅的邊界線。（十五）建筑紅線：是指城市道路兩側控制沿街建筑物或構筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線，又稱建筑控制線。（十六）建筑后退道路紅線距離：是指建筑及附屬部分臨街垂直投影的退后道路紅線距離，包括室外臺階、雨篷、陽臺、飄窗等。（十七）建筑離界距離：是指相鄰地界與沿地界一側建筑及附屬部分垂直投影線之間的最小距離，包括室外臺階、雨篷、陽臺、飄窗等。（十八）經濟適用房：是指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。（十九）廉租房：指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低收入且住房困難的家庭提供的社會保障性質的住房。（二十）酒店式公寓：指按酒店式管理的公寓，按住宅建筑處理。（二十一）公寓式酒店：指按公寓式（單元式）分隔經營的酒店，按旅館建筑處理。（二十二）公寓式辦公樓：指有統一物業管理，單元內設有辦公、會客空間和臥室、廚房以及廁所等房間的辦公樓，按辦公建筑處理。（二十三）地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。（二十四）半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。第四十七條容積率應按下列標準計算：（一）地下室、半地下室作為車庫等配套設施用房不計算容積率；作為商場等經營性用房計算容積率。在土地出讓前應分別明確地上和地下容積率控制要求。地下容積率應標明經營性用房建筑面積和停車場人防設施等建筑面積。土地出讓以地上建筑容積率為準。辦理建設手續時，地下經營性用房以建筑面積的50%收取各種費用。建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的室外道路或場地標高為準作