第七章物業管理綜合服務1、保潔管理2、綠化管理3、治安管理4、消防管理5、車輛道路管理5物業管理綜合服務是指房屋建筑主體管理和房屋設施設備管理之外的各項管理與服務工作。房屋建筑主體管理和房屋設施設備管理主要是針對物業本身的管理，也稱為物業基礎管理，而物業管理綜合服務主要是針對物業住用人的服務與管理。前者的目的是確保物業的完好與正常使用，使物業保值增值，后者主要是為保證物業正常良好的工作、生活秩序，創造優美舒適的工作、生活環境。

59物業管理綜合服務的特點：1、綜合性強，不僅要維護正常的工作、生活秩序，還要面臨可能發生的一系列突發事件。2、專業性強，物業管理綜合服務的每項內容，其自身幾乎就是一個專業。此外，一些管理工作還要求有專門的工具、器材和裝置。3、政策性強，物業管理人員要依靠法律、政策、規定、標準處理可能出現的這樣那樣的問題。59

一、保潔管理概念：物業管理企業對物業管理區域范圍內的衛生保潔服務實施的一系列管理活動。它是通過制定規章制度，做好日常清潔和垃圾清運，加強宣傳教育和監督管理等活動來實施管理的。保潔管理是物業管理中一項經常性的管理服務工作。

59、保潔管理的機構設置1、物業管理企業將管理的物業區域內的日常保潔工作，委托給專業保潔服務公司具體實施，自己只安排1~2名主管負責環境衛生的監督檢查。2、在物業管理企業下設保潔部來具體負責所管理物業區域內的環境衛生工作，并聘用保潔人員進行日常的保潔工作。59保潔管理的職責范圍：1、樓宇前后左右的公共地方2、樓宇上下空間的公共部位樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺建筑物外墻等3、物業區域范圍內的日常生活垃圾的收集、分類和清運

59保潔工作的管理：單位工作量：某個單項工作或保潔某個封閉區域所需的工時單位工作量—崗位工作量—工作總量工作總量的估算是物業管理區域保潔人員配備編制、制訂崗位工作流程、工作計劃的重要依據，單位工作量的估算是崗位劃分的重要依據。

59依據估算的單位工作量，將相鄰區域的單位工作量相加以確定崗位工作量，設定工作崗位，確定崗位數量。

編寫各崗位工作流程，根據崗位工作量和物業的現場使用情況編寫工作流程，便于操作人員的按章行事及管理人員的管理和檢查保潔計劃的編制，對一些非日常保潔工作制訂合理的計劃591、保潔設備、工具的配備和管理2、保潔耗材用量的估算和管理物業所需的保潔工作內容以及頻次是耗材估算的主要依據耗材的管理主要是通過制度來進行實施管理的3、保潔員工的管理，保潔員工的招聘和培訓等，培訓的組織實施工作由保潔主管完成。4、保潔工作的檢查，根據物業的具體情況，制定合理有效的檢查方式和方法5、保潔工作勞動安全，對一些危險工作采取必要的防護措施，如等高操作時

3.0m以上，操作人員必須佩帶保險繩

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二、綠化管理概念：物業管理企業對物業管理區域范圍內的綠化過程實施的一系列管理活動。它是通過設立綠化管理機構、配備專職管理人員、制定綠化管理制度、做好綠地的設計、營造和養護工作等來實施管理的。

59、綠化管理機構構的設置：1、物業管理企企業將物業管管理區域內的的綠化管理工作，委委托給專業園園林花木公司司負責。2、成立專門的的綠化管理機機構具體負責責所管理的物業區域域內的綠化管管理工作，并并聘用綠化工人進進行日常的養養護工作綠化管理機構構：經理、主主管員、辦事事員、工人59綠化管理的主主要內容：1、綠化的設計計和營造綠化規劃設計計的指導思想想是“適用、、經濟、美觀”，行道道樹宜選擇樹樹干高大、樹樹冠濃密、根深耐旱旱的樹種，水水池邊，宜栽栽種落葉少、不產生生飛絮的花木木。2、綠化養護需需要經常性管管理，并落實實到專業養護人員3、綠化檔案資資料管理59綠化養護管理理及其制度1、綠化管理工工作人員，按按規定做好澆澆水、施肥防治病蟲蟲害、巡視檢檢查等綠化管管理工作2、因施工埋設設管線需要在在綠地開挖、、占用綠地時，施工單單位應提交““臨時占用、、開挖公共用地申請書””，待施工結結束后，應恢恢復綠地原貌，并對恢復復情況進行檢檢查。3、對廣大業主主和使用人來來說，要提高高思想認識，重視綠化化工作，支持持和擁護綠化化建設59綠化評價指標標：1、綠地率：小小區內綠地用用地面積與小小區總用地面積的的比率2、綠化覆蓋率率：小區綠地地覆蓋面積與與小區總用地面積的的比率綠地覆蓋面積積指喬灌木樹樹冠垂直投影影面積、空地被植物覆覆蓋的面積、、屋頂綠化覆覆蓋面積的總和，多層層次綠化面積積不得重復計計算3、人均公共綠綠地面積：小小區內每人平平均所占的公共綠地面面積59三、治安管理理概念：物業管管理企業為維維護管理區域域內正常的工作和生活秩秩序，保護業業主和使用人人的生命財產安全全所進行的防防火、防盜、、防破壞、防爆炸炸、防自然災災害等一系列列管理活動動。這是一一種企企業的的管理理服務務行為為，，，同時時又是是社會治安安管理理系統統的一一個重重要組組成部部分，，但它它不同于公公安機機關治治安，，又區區別于于社區區內的的治安安聯防隊。。它是是介于于公安安機關關和自自我防防范之之間的的一支專業業治安安隊伍伍。59、治安管管理的的機構構設置置1、聘用用社會會專業業保安安公司司具體體實施施2、自己己組建建保安安部門門實施施管理理高層大大廈：：保安安部——門衛班班、安安全巡巡邏班班車輛管管理班班、監監控室室、消消防班班住宅小小區：：管理理處——保安班班59治安管管理方方式封閉式式管理理、開開放式式管理理、兩兩者相相結合合盡量采采用封封閉式式管理理封閉式式管理理：大大門、、墻體體、圍圍墻、、圍欄欄或水體相相隔形形成相相對封封閉的的體系系，設設有若若干個出入入通道道，主主通道道有保保安員員24小時值值班次通道道根據據需要要定時時開放放。保安的的裝置置：電電子監監控系系統、、紅外外線報報警系系統門警管管理系系統、、電子子巡更更儀、、對講講機59治安管管理的的主要要內容容：1、門衛衛治安安管理理，門門衛是是物業業安全全的第第一衛士，，在治治安管管理中中占有有極為為重要要的地地位2、巡邏邏治安安管理理，巡巡邏的的路線線一般般可分分為往返式式、交交叉式式、循循環式式，但但無論論采用用何種方式式都不不宜固固定。。3、電視視監控控管理理，電電視監監控室室是轄轄區治治安工工作的觀觀察中中心，，在住住宅區區或大大樓重重要位位置都安裝裝有攝攝像頭頭，整整個物物業區區域的的公共共地方的治治安形形勢全全都通通過電電視屏屏幕顯顯示出出來門衛、、巡邏邏、監監控三三足鼎鼎立，，組成成物業業治安安管理的的較為為完善善的系系統59四、消消防管管理概念：：物業業管理理企業業依照照法律律法規規，對對物業業管理區區域內內的防防火、、滅火火工作作，保保護業主和和使用用人的的生命命財產產安全全所進進行的一系系列管管理活活動。。消防防管理理在物物業管理中占有有頭等重要要地位。消防管理的的原則：1、預防為主主，防消結結合的原則則2、專業消防防與義務消消防相結合合的原則3、貫徹落實實“誰主管管，誰負責責”的原則則59、消防管理機機構設置和和職責物業管理企企業的消防防管理機構構一般從屬屬于企業的保安安部門，在在保安部門門下設消防防管理班或消防防管理科，，消防管理理機構配備備專職消防管理理員。負責責消防工作作的運作、、檢查，消防設設施的維護護、消防監監控室的監監控，負責消防監監控報警中中心的，必必須24h值班。59消防管理的的內容;建立健全消消防管理制制度，進行行制度化、、規范化管理理1、消防值班班制度2、消防檔案案管理制度度3、消防安全全檢查制度度59高層建筑消消防管理：：高層建筑消消防的特點點：耐火極限底底、火災因因素多、火火勢蔓延快快疏散困難、、撲救難度度大高層建筑消消防管理的的主要措施施：1、防火分隔隔2、做好安全全疏散的準準備工作3、設置自動動報警設施施4、設置火災災事故照明明設備和疏疏散標志59消防設施、、設備器材材的配備與與管理：消防設施、、設備器材材主要有：：火災自動報報警系統、、自動噴淋淋系統、消防給水系系統、消防防增壓泵、、鹵代烷滅滅火系統應急照明、、消防電梯梯、滅火器器、氧氣面面具、消防戰斗服服、救命繩繩、太平斧斧、消防水水箱59對消防設施施、器材的的管理：消防設施、、器材最大大的特點是是平時不使使用，只有在發生生火險時才才使用，必必須確保其其隨時處于完好狀狀態，誰是是可以啟用用，為此，，政府部門和物業業管理企業業都必須強強化對消防防設施、器材的管理理1、政府管理理部門通過過制定嚴格格的消防法法規，制定了消防防合格證制制度，任何何建筑，只只有取得消防合合格證后，，才可投入入使用2、物業管理理企業主要要負責消防防設施、器器材的日常管理、、保養和維維修59五、車輛道道路管理概念：物業業管理企業業對所管轄轄物業區域域內的道路交通、、車輛、停停車場等實實施的一系列管理活活動。它是通過制制定規章制制度、做好好日常交通通安全、道路暢通、、維護停車車秩序、防防止車輛被被損壞等活動來實實現其管理理的。59、車輛道路管管理的作用用：1、人、物保保持順暢、、快捷地對對外聯系的的保障2、生活、生生產安全、、便利舒適適的保障3、從發展眼眼光看，車車輛道路的的管理將越越來越重要59車輛道路管管理的主要要內容：1、道路管理理，對已建建成道路、、設施的維維修及部分道路路的改造2、交通管理理，盡可能能做到人車車分流，保保證轄區內的安安靜和交通通、消防道道路的暢通通3、車輛管理理