房地產開發企業會計第十一章收入和利潤的核算房地產開發企業會計第十一章收入和利潤的核算1本章要點

1、房地產開發企業營業收入的分類及構成內容2、開發產品銷售、轉讓收入、出租開發產品租金收入的賬務處理3、銷售費用、管理費用和財務費用的核算4、投資凈收益和營業外收支的核算5、本年利潤的核算6、所得稅的核算7、以前年度損益調整的核算本章要點

1、房地產開發企業營業收入的分類及構成內容2第一節營業收入概述

一、營業收入的分類營業收入是指企業對外銷售、轉讓開發產品、材料、提供勞務、代建工程、出租開發產品以及其他經營活動所取得的收入。營業收入一般分為主營業務收入和其他業務收入。主營業務收入是指房地產開發企業從事主要經營業務活動所取得的收入。具體包括：土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程收入和出租開發產品的租金收入等。其他業務收入是指房地產開發企業從事非主營業務活動所取得的收入。它具有每筆業務金額較小，不經常發生，在企業的全部營業收入中所占的比重較低等特點。具體包括：商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產使用費收入、固定資產出租收入等。第一節營業收入概述

一、營業收入的分類3二、營業收入的確認1、轉讓、銷售開發產品營業收入的確認根據《企業會計準則——收入》的規定，房地產開發企業轉讓銷售開發產品，必須同時滿足以下四個條件才能確認收入。（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方。（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制。（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業。（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。二、營業收入的確認42、代建工程開發建造收入的確認房地產開發企業接受委托，為其他單位代建的土地、房屋或其他工程，一般情況下應在工程竣工驗收、辦妥財產交接手續，并開具“代建工程價款結算賬單”，經委托單位簽證認可后，確認開發建造收入的實現。如果代建工程規模較大、工期較長，在合同結果能夠可靠估計的情況下，應按完工進度于每季末確認開發建造收入的實現。如果合同收入的收回存在不確定時，則不應當確認收入。2、代建工程開發建造收入的確認53、出租開發產品租金收入的確認房地產開發企業出租開發產品，應在出租合同（或協議）規定日期收取租金后作為收入實現；合同規定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為營業收入的實現。但如果估計租金收回的可能性不大，就不應該確認收入。房地產開發企業的一切營業收入，包括主營業務收入和其他業務收入，都必須在確認時按實際發生的金額入賬。企業轉讓、銷售開發產品的收入，應按企業與購買方簽定的合同或協議金額確定。現金折扣在實際發生時作為當期費用，銷售折讓在實際發生時沖減當期收入。3、出租開發產品租金收入的確認6第二節主營業務收入的核算

一、設置賬戶為了總括核算和監督房地產開發企業主營業務收入的實現情況，以及與主營業務收入相配比的成本結轉和稅金的計算情況，房地產開發企業應設置如下總分類賬戶：（一）“主營業務收入”賬戶。（二）“主營業務成本”賬戶。（三）“營業稅金及附加”賬戶。期末，應將“主營業務收入”賬戶的余額全部轉入“本年利潤”賬戶的貸方，同時將“主營業務成本”、“營業稅金及附加”賬戶的余額轉入“本年利潤”賬戶的借方，結轉后，以上賬戶應無余額。第二節主營業務收入的核算

一、設置賬戶7二、開發產品銷售、轉讓收入的核算企業開發的已完成開發產品，主要用途有如下三個方面：(1)對外銷售；(2)有償轉讓或移交；(3)對外出租；(4)交本企業經營使用。(一)房屋銷售的核算企業開發完成的房屋，在竣工驗收取得驗收合格證書并辦理登記手續后，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企業應明確各套房屋的建筑面積及相應的土地使用權比例。房屋出售的價格，可由買賣雙方確定，但必須將出售價格報當地房產管理機關備案。房屋買賣雙方達成協議后，應簽訂《房屋買賣合同》。二、開發產品銷售、轉讓收入的核算8整幢房屋分套出售時，應以建筑面積作為計算房屋價格的基本單位。各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分攤“公用”建筑面積。分套出售房屋分攤的“公用”建筑面積，應以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進行分攤。分套出售房屋建筑面積的計算，可按以下公式進行：整幢房屋分套出售時，應以建筑面積作為計算房屋價格的基本單位。9對外銷售的房屋，應在移交商品房、并將發票賬單提交買主時，將其銷售收入記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“主營業務收入——商品房銷售收入”科目的貸方。月份終了，應將銷售房屋的實際開發成本自“開發產品——商品房”科目的貸方結轉“主營業務成本——商品房銷售成本”科目的借方。【例11-1】對外銷售的房屋，應在移交商品房、并將發票賬單提交買主時，將其10(二)土地轉讓的核算開發企業開發的商品性土地，可以將土地使用權進行轉讓。但在向其他單位轉讓時，必須按照法律和合同的規定，投人相當的資金，完成相應的開發。土地使用權的轉讓，應簽訂轉讓合同，在合同中載明土地的位置、四周邊界和面積、地上附著物、土地用途、建筑物高度、綠化面積、土地轉讓期限、土地轉讓金的支付方式和違約責任等。月份終了，應將轉讓土地的實際開發成本自“開發產品——商品性土地”科目的貸方結轉“主營業務成本——土地轉讓成本”科目的借方。(二)土地轉讓的核算11(三)配套設施轉讓的核算開發企業在房地產開發過程中按照城市建設規劃開發的大配套設施如商店、郵局、銀行儲蓄所等，可以進行有償轉讓。對有關單位有償轉讓的配套設施，應在辦理財產交接手續、并在將配套設施工程價款賬單提交有關單位時，按其轉讓價格記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“主營業務收入——配套設施銷售收入”科目的貸方。月份終了，應將轉讓配套設施的實際開發成本自“開發產品——配套設施”科目的貸方轉入“主營業務成本——配套設施銷售成本”科目的借方。(三)配套設施轉讓的核算12(四)代建工程移交的核算房地產開發企業的另一項業務是代建工程開發。代建工程開發是指企業接受委托單位的委托，代為開發建設的工程，代建工程包括房屋建設工程，場地和城市建設、基礎設施等市政工程。代建工程完工或竣工后，房地產開發企業應按照代建合同和工程價款的結算辦法，向委托單位進行結算，取得代建工程結算收入。月份終了，應將移交代建工程的實際開發成本自“開發產品——代建工程”科目的貸方轉入“主營業務成本——代建工程結算成本”科目的借方。(四)代建工程移交的核算13對于已經辦理銷售、轉讓和交付手續，而產權尚未移交出去的開發產品，如商品房、配套設施等，企業應設置“代管房產備查簿”，進行實物管理，但不得將這部分財產入賬。企業在代管房產過程中取得的收入和發生的各項支出，應作“其他業務收入”和“其他業務支出”處理(詳見本章第三節)。【例11-2】對于已經辦理銷售、轉讓和交付手續，而產權尚未移交出去的開發產14三、分期收款銷售收入的核算（一）分期收款銷售核算的原則房地產開發企業開發的產品，如采用分期收款方式銷售，應設置“分期收款開發產品”科目進行核算。當開發產品以分期收款方式銷售、辦妥分期付款銷售合同、移交開發產品時，應將分期收款開發產品的實際開發成本，從“開發產品——商品房”、“開發產品——商品性土地”等科目的貸方轉入“分期收款開發產品”科目的借方。企業按合同規定的期限分次收取銷售價款(包括第一次收款)時，應記入“銀行存款”等科目的借方，和“主營業務收入——商品房銷售收入”、“主營業務收入——土地轉讓收入”等科目的貸方。三、分期收款銷售收入的核算15同時，應結轉分期收款開發產品的銷售成本，將它從“分期收款開發產品”科目的貸方轉入“主營業務成本——商品房銷售成本”、“主營業務成本——土地轉讓成本”等科目的借方。企業在核算分期收款開發產品時，要注意分期收款開發產品銷售成本的結轉時間和結轉數額。同時，應結轉分期收款開發產品的銷售成本，將它從“分期收款開發16（二）分期收款銷售收入的核算[例11-3]

（二）分期收款銷售收入的核算17第三節其他業務收入的核算

房地產開發企業除了開發經營業務外，如還有諸如：物業管理、材料銷售、無形資產轉讓、固定資產出租等業務的，其收入應在“其他業務收入”科目下按業務種類設置“物業管理收入”、“材料銷售收入”、“無形資產轉讓收入”、“固定資產出租收入”等二級科目進行核算。開發企業取得的其他業務收入，應于收入實現時及時入賬：物業管理收入，應按與業主簽訂合同規定的付款日期，及在提供勞務、同時收訖價款或者取得索取價款的憑證時，確認為收入實現。第三節其他業務收入的核算

房地產開發企業除了開發經營業務18材料銷售收入，應在發出材料、同時收訖料款或者取得索取料款的憑證時，確認為收入實現。無形資產轉讓收入，應在簽訂轉讓合同或協議，同時收訖轉讓價款或取得索取價款憑證時，確認為收入實現。固定資產出租收入，應按出租方與承租方簽訂的合同或協議規定的承租方付款日期和金額，確認為租金收入實現。合同或協議規定的收款日期已到，承租方未付租金仍應視為租金收入實現。開發企業實現的其他業務收入，應按實際收到或應收價款時記入“銀行存款”、“應收賬款”科目的借方和“其他業務收入”科目的貸方。對于實現的各種其他業務收入，并應記入“物業管理收入”、“材料銷售收入”、“無形資產轉讓收入”、“固定資產出租收入”等二級科目的借方。[例11-4]材料銷售收入，應在發出材料、同時收訖料款或者取得索取料款的憑19第四節銷售費用、管理費用和財務費用的核算一、銷售費用的核算房地產開發企業的銷售費用，是指企業在銷售、轉讓、出租開發產品過程中發生的各項費用，主要包括：1．開發產品銷售以前的改裝修復費、開發產品看護費、水電費、采暖費；2．開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告宣傳費、展覽費、代銷手續費、銷售服務費；3.為銷售、轉讓、出租本企業開發產品而專設的銷售機構的職工薪酬、折舊費、修理費、差旅費以及其他經費。第四節銷售費用、管理費用和財務費用的核算20開發企業發生的銷售費用通過“銷售費用”科目核算，按照費用項目進行明細核算。企業發生上列各費用時，應記入“銷售費用”科目的借方和“現金”、“銀行存款”、“原材料”、“包裝物及低值易耗品”、“應付職工薪酬”、“累計折舊”等科目的貸方。企業發生的銷售費用，直接計入當期損益，并在期末將其余額全部轉入“本年利潤”科目的借方。【例11-5】開發企業發生的銷售費用通過“銷售費用”科目核算，按照費用項目21二、管理費用的核算房地產開發企業的管理費用是指企業行政管理部門(公司總部)為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。為了劃清開發單位與企業行政管理部門的責任，管理費用不計入開發成本，而作為期間費用直接由企業當期利潤補償。開發企業管理費用的內容包括：1．行政管理部門職工薪酬5．修理費2．辦公費6．低值易耗品攤銷3．差旅費7．工會經費4．折舊費8．職工教育經費二、管理費用的核算229．勞動保險費17．無形資產攤銷10．待業保險費18．業務招待費11．咨詢費19．開辦費12．審計費20．計提的壞賬準備13．稅金21．計提的存貨跌價準備14．訴訟費22．存貨盤虧、毀損、報15．技術轉讓費廢(或盤盈)損失16．技術開發費23．其他管理費用9．勞動保險費17．無形資23開發企業管理費用的總分類核算，在“管理費用”科目進行。企業發生的各項管理費用，都要自“現金”、“銀行存款”、“應付職工薪酬”、“包裝物及低值易耗品”、“累計折舊”、“無形資產”、“長期待攤費用”、“應交稅費”、“壞賬準備”、“存貨跌價準備”等科目的貸方轉入“管理費用”科目的借方。企業發生的管理費用，直接計入當期損益，并于期末將其余額全部轉入“本年利潤”科目的借方。【例11-6】

開發企業管理費用的總分類核算，在“管理費用”科目進行。企業發24三、財務費用的核算房地產開發企業的財務費用是指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用，包括利息凈支出、匯兌凈損失，以及相關的手續費等。在總分類核算上，應在“財務費用”科目進行。企業發生的財務費用，直接計入當期損益，應于期末將“財務費用”科目的余額全部轉入“本年利潤”科目的借方。三、財務費用的核算25第五節投資凈收益和營業外收支的核算

一、投資凈收益的核算投資凈收益是指企業投資收益減投資損失的凈額。投資收益和投資損失是指企業對外投資所取得的收益或發生的損失。投資收益扣除投資損失后的數額，作為企業利潤總額的構成項目。投資收益包括對外投資分得的利潤、股利和債券利息，投資到期收回或者中途轉讓取得款項多于賬面價值的差額，以及按照權益法核算的股票投資、其他投資在被投資單位增加的凈資產中所擁有的數額等。投資損失包括對外投資到期收回或者中途轉讓取得款項少于賬面價值的差額，以及按照權益法核算的股票投資、其他投資在被投資單位減少的凈資產中所分擔的數額等。第五節投資凈收益和營業外收支的核算

一、投資凈收益的核算26二、營業外收入的核算企業的營業外收入和營業外支出是指與企業開發經營無直接關系的各項收入和支出。企業發生的營業外收入，應設置“營業外收入”科目進行核算，該科目按照營業外收入項目進行明細核算。企業發生的營業外收入，借記“現金”、“銀行存款”、“待處理財產損溢”、“固定資產清理”、“應付賬款”等科目，貸記“營業外收入”科目。收到的返還的消費稅、營業稅等各種稅金，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記“營業外收入”科目。期末，應將“營業外收入”科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后該科目應無余額。【例11-7】

二、營業外收入的核算27第六節本年利潤的核算

房地產開發企業實現的利潤(或虧損)總額，通過“本年利潤”科目進行核算，期末應將各損益科目的余額轉入“本年利潤”科目，即將“主營業務收入”、“其他業務收入”、“投資收益”、“營業外收入”等收入科目的余額轉入“本年利潤”科目的貸方；將“主營業務成本”、“其他業務支出”、“營業稅金及附加”、“銷售費用”、“管理費用”、“財務費用”、“營業外支出”以及下節“所得稅費用”等成本、支出、費用科目的余額轉入“本年利潤”科目的借方。將各損益類科目的余額結轉后，“本年利潤”科目如為貸方余額即為本期凈利潤，如為借方余額則為本期凈虧損。第六節本年利潤的核算

房地產開發企業實現的利潤(或虧損)28不論采用哪種辦法，年度終了時都必須將“本年利潤”科目結平，轉入“利潤分配——未分配利潤”科目。如“本年利潤”科目結有貸方余額，應作：借：本年利潤 ×××貸：利潤分配——未分配利潤 ××ד本年利潤”科目如結有借方余額，應作如上相反分錄。結轉后，“本年利潤”科目應無余額。【例11-8】

不論采用哪種辦法，年度終了時都必須將“本年利潤”科目結平，轉29第七節所得稅的核算

房地產開發企業的利潤，要根據國家所得稅法的規定計算上交所得稅。企業會計準則規定，企業應采用資產負債表債務法核算所得稅。資產負債表債務法是從資產負債表出發，通過比較資產負債表上列示的資產、負債按照企業會計準則規定確定的賬面價值與按照稅法規定確定的計稅基礎，對于兩者之間的差額分別應納稅暫時性差異與可抵扣暫時性差異，確認相關的遞延所得稅負債與遞延所得稅資產。第七節所得稅的核算

房地產開發企業的利潤，要根據國家所得稅30一、所得稅會計核算的一般程序企業采用資產負債表債務法進行所得稅核算一般應遵循以下程序：1.按照相關企業會計準則的規定，確定資產負債表中除遞延所得稅負債和遞延所得稅資產以外的其他資產和負債項目。其中，資產和負債項目的賬面價值，是指企業按照相關會計準則的規定進行核算后在資產負債表中列示的金額。2.按照企業會計準則中對于資產和負債計稅基礎的確定方法，以適用的稅收法規為基礎，確定資產負債表中有關資產、負債項目的計稅基礎。一、所得稅會計核算的一般程序313.比較資產、負債的賬面價值與其計稅基礎，對于兩者之間存在差異的，分析其性質，除會計準則中規定的特殊情況外，分別應納稅暫時性差異與可抵扣暫時性差異，確定與應納稅暫時性差異及可抵扣暫時性差異相關的遞延所得稅負債和遞延所得稅資產的應有金額，并將該金額與期初遞延所得稅負債和遞延所得稅資產的余額相比，確定當期應予進一步確認的遞延所得稅負債和遞延所得稅資產的金額或應予轉銷的金額，作為構成利潤表中所得稅費用的遞延所得稅。4.確定所得稅費用。利潤表中的所得稅費用包括當期所得稅和遞延所得稅兩個組成部分，其中，當期所得稅是指當期發生的交易或事項按照適用的稅法規定計算確定的當期應交所得稅；遞延所得稅是當期確認的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債金額或予以轉銷的金額的綜合結果。3.比較資產、負債的賬面價值與其計稅基礎，對于兩者之間存在差32二、暫時性差異暫時性差異，是指資產或負債的賬面價值與其計稅基礎之間的差額。根據展示性差異對未來期間應稅金額影響的不同，分為應納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異。應納稅暫時性差異，是指在確定未來收回資產或清償負債期間的應納稅所得額時，將導致產生應稅金額的暫時性差異。該差異在未來期間轉回時，會增加轉回期間的應納稅所得額，在該暫時性差異產生當期，應當確認相關的遞延所得稅負債。二、暫時性差異33應納稅暫時性差異通常產生與以下情況:1.資產的賬面價值大于其計稅基礎。2.負債的賬面價值小于其計稅基礎。可抵扣暫時性差異，是指在確定未來收回資產或清償負債期間的應納稅所得額時，將導致產生可抵扣金額的暫時性差異。該差異在未來期間轉回時會減少轉回期間的應納稅所得額，減少未來期間的應交所得稅。在該暫時性差異產生當期，應當確認相關的遞延所得稅資產。應抵扣暫時性差異通常產生與以下情況:應納稅暫時性差異通常產生與以下情況:341.資產的賬面價值小于其計稅基礎。2.負債的賬面價值大于其計稅基礎。對于按照稅法規定可以結轉以后年度的未彌補虧損及稅款抵扣，雖不是因資產、負債的賬面價值與計稅基礎不同產生的，但本質上可抵扣虧損和稅款抵減與可抵扣暫時性差異有同樣的作用，均能減少未來期間的應納稅所得額，進而減少未來期間的應交所得額，在會計處理上，視同可抵扣暫時性差異，符合條件的情況下，應確認與其相關的遞延所得稅資產。1.資產的賬面價值小于其計稅基礎。35三、計稅基礎（一）資產的計稅基礎資產的計稅基礎，是指一項資產在未來期間計稅時可予稅前扣除的金額。通常情況下，資產在取得時其入賬價值與計稅基礎是相同的，后續計量過程中因企業會計準則規定與稅法規定不同，可能造成賬面價值與計稅基礎的差異。企業應當按照適用的稅收法規規定計算確定資產的計稅基礎。現就有關資產項目計稅基礎的確定舉例說明；三、計稅基礎361.固定資產。以各種方式取得的固定資產，初始確認時入賬價值基本上是被稅法認可的，即取得時其入賬價值一般等于計稅基礎。固定資產在持有期間進行后續計量時，會計上的基本計量模式是“成本-累計折舊-固定資產減值準備”。會計與稅收處理的差異主要來自于折舊方法、折舊年限的不同以及固定資產減值準備的提取。在持有固定資產期間，因稅法規定對固定資產計提的減值準備不允許稅前扣除，所以會造成其賬面價值與計稅基礎的差異。【例11-9】

1.固定資產。以各種方式取得的固定資產，初始確認時入賬價值基372.以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。按照企業會計準則的規定，對于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產，其于某一會計期末的賬面價值為公允價值，如果稅法規定按照企業會計準則確認的公允價值變動損益在計稅時不予考慮，即有關金融資產在某一會計期末的計稅基礎為其取得成本，會造成該類金融資產賬面價值與其計稅基礎之間的差異。【例11-10】

2.以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。按照企業會383.投資性房地產。對于采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，其期末賬面價值為公允價值，而如果稅法規定不認可該類資產在持有期間因公允價值變動產生的利得或損失，則其計稅基礎應以取得時支付的歷史成本為基礎計算確定，從而會造成賬面價值與計稅基礎之間的差異。【例11-11】

3.投資性房地產。對于采用公允價值模式進行后續計量的投資性房394.其他計提了資產減值準備的各項資產。有關資產計提了減值準備以后，其賬面價值會隨之下降，而按照稅法規定，資產的減值在轉化為實質性損失之前，不允許稅前扣除，即其計稅基礎不會因減值準備的提取而發生變化，從而造成資產的賬面價值與其計稅基礎之間的差異。4.其他計提了資產減值準備的各項資產。有關資產計提了減值準備40（二）負債的計稅基礎負債的計稅基礎，是指負債的賬面價值減去未來期間計算應納稅所得額時按照稅法規定可與抵扣的金額。一般情況下，短期借款、應付票據、應付賬款、其他應交款等負債的確認和償還，不會對當期損益和應納稅所得額產生影響，其計稅基礎即為賬面價值。但在某些情況下，負債的確認可能會影響損益，并影響不同期間的應納稅所得額，使其計稅基礎與賬面價值之間產生差額。（二）負債的計稅基礎41四、遞延所得稅資產及遞延所得稅負債（一）遞延所得稅資產的確認和計量1.確認遞延所得稅資產的一般原則：（1）遞延所得稅資產的確認應以未來期間可能取得的應納稅所得額為限。因無法取得足夠的應納稅所得額而未確認相關的遞延所得稅資產的，應在會計報表附注中進行披露。（2）按照稅法規定可以結轉以后年度的未彌補虧損和稅款抵減，應視同可抵扣暫時性差異處理。（3）企業合并中，按照會計規定確定的合并中取得各項可辨認資產、負債的入賬價值與其計稅基礎之間形成的可抵扣暫時性差異的，應確認相應的遞延所得稅資產，并調整合并中應予確認的商譽等。（4）與直接計入所有者權益的交易或事項相關的可抵扣暫時性差異，相應的遞延所得稅資產應計入所有者權益。如因可供出售金融資產公允價值下降而應確認的遞延所得稅資產。四、遞延所得稅資產及遞延所得稅負債422.遞延所得稅資產的計量確認遞延所得稅資產時，應估計相關可抵扣暫時性差異的轉回時間，采用轉回期間適用的所得稅稅率為基礎計算確定。無論相關的可抵扣暫時性差異轉回期間如何，遞延所得稅資產均不予折現。資產負債日，企業應當對遞延所得稅資產的賬面價值進行復核。如果未來期間很可能無法取得足夠的應納稅所得稅額用以利用遞延所得稅資產的利益，應當減記遞延所得稅資產的賬面價值。遞延所得稅資產的賬面價值減記后，后續期間根據新的環境和情況判斷能夠產生足夠的應納稅所得額利用可抵扣暫時性差異，使得遞延所得稅資產包含的經濟利益能夠實現的，應相應恢復遞延所得稅資產的賬面價值。2.遞延所得稅資產的計量43（二）遞延所得稅負債的確認和計量企業在確認因應納稅暫時性差異產生的遞延所得稅負債時，應遵循以下原則：除企業會計準則中明確規定可不確認遞延所得稅負債的情況以外，企業對于所有的應納稅暫時性差異均應確認相關的遞延所得稅負債。除直接計入所有者權益的交易或事項以及企業合并外，在確認遞延所得稅負債的同時，應增加利潤表中的所得稅費用。遞延所得稅負債應以相關應納稅暫時性差異轉回期間適用的所得稅稅率計量。在我國，除享受優惠政策的情況以外，企業適用的所得稅稅率在不同年度之間一般不會發生變化，企業在確認遞延所得稅負債時，可以現行適用稅率為基礎計算確定，遞延所得稅負債的確認不要求折現。（二）遞延所得稅負債的確認和計量44五、所得稅費用利潤表中的所得稅費用由兩個部分組成：當期所得稅和遞延所得稅。即：所得稅費用=當期所得稅+遞延所得稅計入當期損益的所得稅費用或收益不包括企業合并和直接在所有者權益中確認的交易或事項產生的所得稅影響。與直接計入所有者權益的交易或事項相關的當期所得稅和遞延所得稅，應當計入所有者權益。五、所得稅費用45（一）當期所得稅當期所得稅，是指企業按照稅法規定計算確定的針對當期發生的交易和事項，應交納給稅務部門的所得稅金額，即應交所得稅，以適用的稅收法規為基礎計算確定。即：當期所得稅=當期應交所得稅（二）遞延所得稅遞延所得稅，是指按照企業會計準則規定應予確認的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債在期末應有的金額相對于原已確認金額之間的差額，即遞延所得稅資產及遞延所得稅負債的當期發生額，但不包括直接計入所有者權益的交易或事項及企業合并的所得稅影響。用公式表示為：遞延所得稅=當期遞延所得稅負債的增加+當期遞延所得稅資產的減少-當期遞延所得稅負債的減少+當期遞延所得稅資產的增加（一）當期所得稅46第八節利潤分配的核算一、利潤分配的順序房地產開發企業利潤的分配，既要體現理順產權關系，充分保障投資者的權益和收益，又要考慮便于加強宏觀調控以及財務監督和約束。開發企業實現的利潤總額，先應按照國家規定作相應的調整，然后依法交納所得稅。這里所說的調整，主要是指：(1)所得稅前彌補虧損；(2)投資收益中已納稅的項目或按照規定只要補交所得稅的項目。開發企業交納所得稅后的凈利潤，一般按照下列順序分配：1．彌補在稅前利潤彌補虧損之后仍存在的虧損。2．提取法定公積金。3.提取任意公積金。4.向股東分配利潤。上述利潤分配順序的邏輯關系是：企業以前年度虧損未彌補完，不得提取公積金；在提取公積金以前，不得向投資者分配利潤。企業以前年度未分配利潤，可以并入本年度利潤進行分配。第八節利潤分配的核算一、利潤分配的順序47二、利潤分配的核算（一）科目的設置為了反映企業利潤的分配，開發企業應設置“利潤分配”科目，并分設“提取法定盈余公積”、“提取任意盈余公積”、“應付現金股利或利潤”、“轉作股本的股利”、“盈余公積補虧”和“未分配利潤”等進行明細核算。外商投資企業還應分別“提取儲備基金”、“提取企業發展基金”、“提取職工獎勵及福利基金”進行明細核算。中外合作經營企業在合作期間歸還投資者的投資，應在該科目設置“利潤歸還投資”明細科目進行核算。二、利潤分配的核算48利潤分配的年終結轉年度終了，企業應將全年實現的凈利潤，自“本年利潤”科目轉入“利潤分配”科目，借記“本年利潤”科目，貸記“利潤分配——未分配利潤”科目，為凈虧損的，做相反的會計分錄；同時，將“利潤分配”科目所屬其他明細科目的余額轉入“利潤分配——未分配利潤”科目。結轉后，“利潤分配”科目除“未分配利潤”明細科目外，其他明細科目應無余額。年終結轉完畢，“利潤分配——未分配利潤”科目如為貸方余額，則表示企業歷年積存的未分配利潤；如為借方余額則表示歷年積存的未彌補虧損。【例11-14】

利潤分配的年終結轉49第九節以前年度損益調整的核算

以前年度損益調整，是指企業本年度發生的調整以前年度損益的事項。引起以前年度損益調整的原因，主要包括：（1）以前年度發生的會計差錯。如計算錯誤、選用會計科目不當、編制會計分錄有誤等。(2)以前年度采用了不恰當的會計方法，如按照企業會計準則，企業應當采用權責發生制，但企業卻用現金收付制來處理收入或費用事項，于本年度被查出。因此，以前年度損益是與以前年度經營活動有關，而與本年度經營活動無關的事項。第九節以前年度損益調整的核算

以前年度損益調整，是指企業50房地產開發企業發生影響以前損益調整事項時，可通過“利潤分配——未分配利潤”科目進行調整。為了反映以前年度損益調整的數額，也可另行設置“以前年度損益調整”科目進行調整。通過“以前年度損益調整”科目調整時，對企業調整增加的以前年度利潤或調整減少的以前年度虧損，應記入有關科目的借方和“以前年度損益調整”科目的貸方。對調整減少的以前年度利潤或調整增加的以前年度虧損，應記入“以前年度損益調整”科目的借方和有關科目的貸方。房地產開發企業發生影響以前損益調整事項時，可通過“利潤分配—51以前年度損益的調整，必然涉及以前年度所得稅的調整。所以在調整以前年度損益的同時，要相應調整應交納所得稅。由于調整增加或減少以前年度利潤或虧損而相應增加的所得稅，應記入“以前年度損益調整”科目的借方和“應交稅費——應交所得稅”科目的貸方。由于調整減少或增加以前年度利潤或虧損而相應減少的所得稅，應記入“應交稅費——應交所得稅”科目的借方和“以前年度損益調整”科目的貸方。經過上述調整后，應同時將“以前年度損益調整”科目的余額轉入“利潤分配——未分配利潤”科目。【例11-15】

以前年度損益的調整，必然涉及以前年度所得稅的調整。所以在調整52房地產開發企業本年度發生的調整以前年度損益的事項，應調整本年度會計報表相關項目的年初數或上年實際數。企業在資產負債表日后財務會計報告報出前發生的調整報告年度損益的事項，應調整報告年度會計報表相關項目的數字。房地產開發企業本年度發生的調整以前年度損益的事項，應調整本年53本章小結

在本章里，主要探討了房地產開發企業營業收入的分類，主營業務收入和其他業務收入的核算；銷售費用、管理費用、財務費用的核算；及所得稅的賬務處理。重點講述了開發產品銷售和轉讓收入的賬務處理。本章小結

在本章里，主要探討了房地產開發企業營業54第十一章完第十一章完55【例11-1】宏坤房地產開發公司商品房建設完工，驗收合格，每平米售價3000元.A公司購買商品房600平方米，已經預付購房訂金500000元，其余款項當即付清。月末，宏坤房地產開發公司結轉600平方米商品房的開發成本，每平方米成本1500元。宏坤公司會計分錄如下：（1）收到購房訂金時借：銀行存款 500000貸：預收賬款——A公司500000（2）移交商品房時借：銀行存款1300000預收賬款——A公司 500000貸：主營業務收入——商品房銷售收入1800000（3）結轉開發成本借：主營業務成本——商品房銷售成本 900000貸：開發產品——商品房 900000返回【例11-1】宏坤房地產開發公司商品房建設完工，驗收合格，每56【例11-2】宏坤房地產開發公司2006年3月接受市政工程局的委托，代建某項工程，按合同規定，期限為5個月，工程合同價款為280萬元，每月對方預付工程款400000元。宏坤公司在代建工程開工時收到市政工程局按合同發來的鋼材，價款900000元.7月底代建工程全部竣工，驗收合格，按照合同規定，將代建工程賬單提交給市政工程局，工程價款為3000000元，市政工程局交付了工程價款余額500000元。宏坤公司會計分錄如下：（1）收到市政工程局發來的鋼材借：原材料900000貸：預收賬款——市政工程局900000【例11-2】宏坤房地產開發公司2006年3月接受市政工程局57（2）每月收到市政工程局預付款借：銀行存款 400000貸：預收賬款——市政工程局400000（3）向市政工程局提交代建工程賬單借：預收賬款——市政工程局 3000000貸：主營業務收入——代建工程結算收入3000000（4）收取余款借：銀行存款500000貸：預收賬款——市政工程局500000返回（2）每月收到市政工程局預付款返回58[例11-3]

宏坤房地產開發企業采用分期收款方式出售給華東印染廠一幢商品房，該商品房實際開發成本為700000元，現以價款1000000元銷售，雙方簽訂的合同規定價款分三次支付：2005年10月移交房屋時支付50％，計500000元；第二年10月支付30％，計300000元；第三年10月支付20％，計200000元。根據上述資料，企業應作如下分錄入賬：（1）簽訂分期收款銷售合同將商品房銷售給華東印染廠時，應將商品房開發產品成本700000元轉入“分期收款開發產品”科目：借：分期收款開發產品 700000貸：開發產品——商品房 700000[例11-3]宏坤房地產開發企業采用分期收款方式出售給華東59（2）在移交房屋、收到華東印染廠交來第一次50％的價款計500000元時：借：銀行存款 500000貸：主營業務收入——商品房銷售收入 500000同時結轉與上述商品房銷售收入相關的銷售成本350000元借：主營業務成本——商品房銷售成本 350000貸：分期收款開發產品 350000（3）第二年10月根據分期收款銷售合同規定，收取30％的價款，計300000借：銀行存款 300000貸：主營業務收入——商品房銷售收入 300000（2）在移交房屋、收到華東印染廠交來第一次50％的價款計5060返回返回61

[例11-4]

忠誠房地產開發企業2006年度發生了下列非主營業務：（1）企業開發建設的某小區商品房銷售后，設立了非獨立核算的小區物業管理機構。本月發生售后服務支出如下：應付管理服務人員工資20000元，計提職工福利費2800元，辦公用房折舊1600元，另用現金支付各項零星費用1560元。向用戶收取當月管理服務費52000元，款項已存入銀行。作會計分錄如下：借：其他業務成本——商品房售后服務支出25960貸：應付職工薪酬---工資20000---應付福利費2800累計折舊1600現金1560借：銀行存款52000貸：其他業務收入——商品房售后服務收入52000[例11-4]忠誠房地產開發企業2006年度發生了下列非62（2）企業將一臺起重機出租給外單位使用，租賃合同規定每月租金12000元，月末收到當月租金并存入銀行。該臺起重機本月計提折舊7000元。作會計分錄如下：借：銀行存款12000貸：其他業務收入——固定資產出租收入12000借：其他業務成本——固定資產出租支出7000貸：累計折舊70000（3）企業轉讓一項專利使用權給外單位，取得使用費收入20000元，已存入銀行。作會計分錄如下：借：銀行存款20000貸：其他業務收入——無形資產使用費收入20000（2）企業將一臺起重機出租給外單位使用，租賃合同規定每月租金63（4）月末，按規定計算并結轉本月實現的其他業務收入應繳納的營業稅4200元，城市維護建設稅292元，教育費附加128元。作會計分錄：借：營業稅金及附加4260貸：應交稅費——應交營業稅4200——應交城市維護建設稅292——應交教育費附加128（5）月末，結轉“其他業務收入”、“其他業務成本”和“營業稅金及附加”賬戶余額。作會計分錄如下：借：其他業務收入84000貸：本年利潤84000借：本年利潤37780貸：其他業務成本33580營業稅金及附加4200返回（4）月末，按規定計算并結轉本月實現的其他業務收入應繳納的營64【例11-5】宏坤公司業務員趙某因外出聯系售房推銷業務，報銷差旅費2000元，用銀行存款支付廣告費10000元，支付銷售商品房業務介紹人李某傭金3000元，以現金支付。會計分錄如下：借：銷售費用——差旅費2000——廣告費10000——銷售服務費3000貸：其他應收款——趙某2000銀行存款10000現金3000返回【例11-5】宏坤公司業務員趙某因外出聯系售房推銷業務，報銷65【例11-6】

宏坤公司2006年2月份發生各項辦公費用2500元；支付某工程技術咨詢服務公司咨詢費5000元；計提固定資產折舊費2800元；發生業務招待費1600元，未超過規定限額。作會計分錄如下：借：管理費用——辦公費2500——咨詢費5000——固定資產折舊2800——業務招待費1600貸：銀行存款9100累計折舊2800返回【例11-6】宏坤公司2006年2月份發生各項辦公費用266【例11-7】

忠誠房地產開發企業12月份有關營業外收支業務如下：（1）盤盈設備一臺，重置完全價值為35000元，估計折舊10000，經批準同意轉銷設備凈值。（2）因對方機構撤銷，將確實無法支付的其他應付款9000元轉作營業外收入。（3）開出支票一張向災區捐款50000元。（4）報廢機器設備一臺，報廢清理損失5000元。會計分錄如下：（1）借：固定資產25000貸：累計折舊10000待處理財產損溢15000借：待處理財產損溢15000貸：營業外收入15000【例11-7】忠誠房地產開發企業12月份有關營業外收支業務67（2）借：其他應收款9000貸：營業外收入9000（3）借：營業外支出50000貸：銀行存款50000（4）借：營業外支出5000貸：固定資產清理5000返回（2）借：其他應收款68【例11-8】A房地產開發企業利潤核算采用“表結法”，2006年12月份各損益類帳戶累計發生額如下（單位：元）：主營業務收入30000000（貸）主營業務成本20000000（借）營業稅金及附加400000（借）管理費用3500000（借）財務費用 100000（借）銷售費用 2000000（借）其他業務收入 4000000（貸）其他業務支出 2000000（借）投資收益 800000（貸）營業外收入 550000（貸）營業外支出 210000（借）根據上述資料，做會計分錄如下：【例11-8】A房地產開發企業利潤核算采用“表結法”，20069將各收入類帳戶累計發生額轉入“本年利潤”科目：借：主營業務收入30000000其他業務收入 4000000投資收益 800000營業外收入 550000貸：本年利潤35350000將各成本費用類帳戶累計發生額轉入“本年利潤”科目：借：本年利潤28210000貸：主營業務成本20000000營業稅金及附加400000管理費用3500000財務費用 100000銷售費用 2000000其他業務支出 2000000營業外支出 210000通過上述結賬以后，利用“本年利潤”科目集中計算出本年實現的利潤總額為35350000-28210000=7140000元返回將各收入類帳戶累計發生額轉入“本年利潤”科目：返回70【例11-9】

宏坤房地產開發企業2006年12月20日取得某項建設用固定資產，原價為300萬元，使用年限10年，會計上采用直線法計提折舊，凈殘值為零。假定稅法規定采用加速折舊法計提的折舊可予稅前扣除，該企業在計稅時采用雙倍余額遞減法計提折舊，凈殘值為零。2008年12月31日，企業估計該項固定資產的可收回金額為220萬元。2008年12月31日，該項固定資產的賬面價值=300-30×2-20=220萬元該項固定資產的計稅基礎=300-300×20%-240×20%=192萬元該項固定資產的賬面價值220萬元與其計稅基礎192萬元之間產生的差額28萬元，意味著企業將于未來期間增加應納稅所得額和應交所得稅，屬于應納稅暫時性差異，應確認相關的遞延所得稅負債。返回【例11-9】宏坤房地產開發企業2006年12月20日取得71【例11-10】

宏坤房地產開發企業2006年10月20日自公開市場取得一項權益性投資，支付價款800萬元，作為交易性金融資產核算。2006年12月31日，該項權益性投資的市價為880萬元。假定稅法規定對于交易性金融資產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額。出售時一并計算應計入應納稅所得額的金額。企業會計準則規定對于交易性金融資產，在持有期間每個會計期末應以公允價值計量，故該項交易性金融資產的賬面價值應為期末市價880萬元。因假定稅法規定交易性金融資產在持有期間的公允價值變動不計入應納稅所得額。其計稅基礎在2006年12月31日應維持原取得成本不變，即其計稅基礎為800萬元。該項交易性金融資產的賬面價值880萬元與其計稅基礎800萬元之間產生了80萬元的暫時性差異，該暫時性差異在未來期間轉回時會增加未來期間的應納稅所得額，導致企業應交所得稅的增加，為應納稅暫時性差異，應確認相關的遞延所得稅負債。返回【例11-10】宏坤房地產開發企業2006年10月20日自72【例11-11】宏坤房地產開發企業2006年1月1日簽訂租憑合同，將其某自用房屋建筑物轉為對外出租，該房屋建筑物的成本為300萬元，預計使用年限為20年。轉為投資性房地產之前，已使用4年，該公司按照直線法計提折舊，預計凈殘值為零。轉為投資性房地產核算后，因能夠持續可靠地取得該投資性房地產的公允價值，該公司選擇采用公允價值對該投資性房地產進行后續計量。假定對該房屋建筑物，稅法規定的折舊方法、折舊年限及凈殘值與會計規定相同。同時，假定資產在持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，待處置時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額。該項投資性房地產在2006年12月31日的公允價值為360萬元。宏坤公司選擇對該項投資性房地產采用公允價值進行后續計量，其在2006年12月31日的賬面價值為其公允價值360萬元。因假定稅法規定資產在持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，則其計稅基礎應為按照取得成本扣除按照稅法規定允許稅前扣除的折舊額后的金額，即225萬元（300－300÷20×5）。該項投資性房地產的賬面價值360萬元與其計稅基礎225萬元之間產生了135萬元的暫時性差異，因其會增加未來期間的應納稅所得額和應交所得稅，為應納稅暫時性差異，應確認相關的遞延所得稅負債。返回【例11-11】宏坤房地產開發企業2006年1月1日簽訂租憑73【例11-14】忠誠房地產開發企業2006年全年稅后利潤2400000元，累計未分配利潤100000元。年終按10%的比例提取當年法定盈余公積金，按稅后利潤扣除法定盈余公積金后的30%向投資者分配現金股利。會計分錄如下：提取盈余公積借：利潤分配——提取法定盈余公積240000貸：盈余公積——法定盈余公積240000向投資者分配利潤

借：利潤分配——應付現金股利648000貸：應付股利 648000年終進行利潤結轉借：本年利潤2400000貸：利潤分配——未分配利潤2400000借：利潤分配——未分配利潤 888000貸：利潤分配——提取法定盈余公積240000——應付現金股利648000返回【例11-14】忠誠房地產開發企業2006年全年稅后利潤274【例11-15】某房地產開發企業將上年12月中旬購入一輛50000元的小汽車誤作管理費用處理。這一錯誤屬于將資本支出誤為收益支出。由于它在上年發生，于本年才被發現，屬于以前年度損益調整事項，應從以下兩方面進行調整：一是應將小汽車買價50000元記入“固定資產”科目的借方，并調整增加以前年度利潤，記入“以前年度損益調整”科目的貸方：借：固定資產 50000貸：以前年度損益調整 50000【例11-15】某房地產開發企業將上年12月中旬購入一輛5075二是應將由于調整增加以前年度利潤而相應增加的所得稅16500元(假定該企業的所得稅稅率為33％)，記入“以前年度損益調整”科目的借方和“應交稅費——應交所得稅”科目的貸方：借：以前年度損益調整 16500貸：應交稅費——應交所得稅 16500經過上列調整后，“以前年度損益調整”科目結有貸方余額33500元，應將它轉入“利潤分配——未分配利潤”科目的貸方：借：以前年度損益調整 33500貸：利潤分配——未分配利潤 33500返回二是應將由于調整增加以前年度利潤而相應增加的所得稅165076房地產開發企業會計第十一章收入和利潤的核算房地產開發企業會計第十一章收入和利潤的核算77本章要點

1、房地產開發企業營業收入的分類及構成內容2、開發產品銷售、轉讓收入、出租開發產品租金收入的賬務處理3、銷售費用、管理費用和財務費用的核算4、投資凈收益和營業外收支的核算5、本年利潤的核算6、所得稅的核算7、以前年度損益調整的核算本章要點

1、房地產開發企業營業收入的分類及構成內容78第一節營業收入概述

一、營業收入的分類營業收入是指企業對外銷售、轉讓開發產品、材料、提供勞務、代建工程、出租開發產品以及其他經營活動所取得的收入。營業收入一般分為主營業務收入和其他業務收入。主營業務收入是指房地產開發企業從事主要經營業務活動所取得的收入。具體包括：土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程收入和出租開發產品的租金收入等。其他業務收入是指房地產開發企業從事非主營業務活動所取得的收入。它具有每筆業務金額較小，不經常發生，在企業的全部營業收入中所占的比重較低等特點。具體包括：商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產使用費收入、固定資產出租收入等。第一節營業收入概述

一、營業收入的分類79二、營業收入的確認1、轉讓、銷售開發產品營業收入的確認根據《企業會計準則——收入》的規定，房地產開發企業轉讓銷售開發產品，必須同時滿足以下四個條件才能確認收入。（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方。（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制。（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業。（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。二、營業收入的確認802、代建工程開發建造收入的確認房地產開發企業接受委托，為其他單位代建的土地、房屋或其他工程，一般情況下應在工程竣工驗收、辦妥財產交接手續，并開具“代建工程價款結算賬單”，經委托單位簽證認可后，確認開發建造收入的實現。如果代建工程規模較大、工期較長，在合同結果能夠可靠估計的情況下，應按完工進度于每季末確認開發建造收入的實現。如果合同收入的收回存在不確定時，則不應當確認收入。2、代建工程開發建造收入的確認813、出租開發產品租金收入的確認房地產開發企業出租開發產品，應在出租合同（或協議）規定日期收取租金后作為收入實現；合同規定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為營業收入的實現。但如果估計租金收回的可能性不大，就不應該確認收入。房地產開發企業的一切營業收入，包括主營業務收入和其他業務收入，都必須在確認時按實際發生的金額入賬。企業轉讓、銷售開發產品的收入，應按企業與購買方簽定的合同或協議金額確定。現金折扣在實際發生時作為當期費用，銷售折讓在實際發生時沖減當期收入。3、出租開發產品租金收入的確認82第二節主營業務收入的核算

一、設置賬戶為了總括核算和監督房地產開發企業主營業務收入的實現情況，以及與主營業務收入相配比的成本結轉和稅金的計算情況，房地產開發企業應設置如下總分類賬戶：（一）“主營業務收入”賬戶。（二）“主營業務成本”賬戶。（三）“營業稅金及附加”賬戶。期末，應將“主營業務收入”賬戶的余額全部轉入“本年利潤”賬戶的貸方，同時將“主營業務成本”、“營業稅金及附加”賬戶的余額轉入“本年利潤”賬戶的借方，結轉后，以上賬戶應無余額。第二節主營業務收入的核算

一、設置賬戶83二、開發產品銷售、轉讓收入的核算企業開發的已完成開發產品，主要用途有如下三個方面：(1)對外銷售；(2)有償轉讓或移交；(3)對外出租；(4)交本企業經營使用。(一)房屋銷售的核算企業開發完成的房屋，在竣工驗收取得驗收合格證書并辦理登記手續后，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企業應明確各套房屋的建筑面積及相應的土地使用權比例。房屋出售的價格，可由買賣雙方確定，但必須將出售價格報當地房產管理機關備案。房屋買賣雙方達成協議后，應簽訂《房屋買賣合同》。二、開發產品銷售、轉讓收入的核算84整幢房屋分套出售時，應以建筑面積作為計算房屋價格的基本單位。各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分攤“公用”建筑面積。分套出售房屋分攤的“公用”建筑面積，應以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進行分攤。分套出售房屋建筑面積的計算，可按以下公式進行：整幢房屋分套出售時，應以建筑面積作為計算房屋價格的基本單位。85對外銷售的房屋，應在移交商品房、并將發票賬單提交買主時，將其銷售收入記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“主營業務收入——商品房銷售收入”科目的貸方。月份終了，應將銷售房屋的實際開發成本自“開發產品——商品房”科目的貸方結轉“主營業務成本——商品房銷售成本”科目的借方。【例11-1】對外銷售的房屋，應在移交商品房、并將發票賬單提交買主時，將其86(二)土地轉讓的核算開發企業開發的商品性土地，可以將土地使用權進行轉讓。但在向其他單位轉讓時，必須按照法律和合同的規定，投人相當的資金，完成相應的開發。土地使用權的轉讓，應簽訂轉讓合同，在合同中載明土地的位置、四周邊界和面積、地上附著物、土地用途、建筑物高度、綠化面積、土地轉讓期限、土地轉讓金的支付方式和違約責任等。月份終了，應將轉讓土地的實際開發成本自“開發產品——商品性土地”科目的貸方結轉“主營業務成本——土地轉讓成本”科目的借方。(二)土地轉讓的核算87(三)配套設施轉讓的核算開發企業在房地產開發過程中按照城市建設規劃開發的大配套設施如商店、郵局、銀行儲蓄所等，可以進行有償轉讓。對有關單位有償轉讓的配套設施，應在辦理財產交接手續、并在將配套設施工程價款賬單提交有關單位時，按其轉讓價格記入“銀行存款”、“應收賬款”等科目的借方和“主營業務收入——配套設施銷售收入”科目的貸方。月份終了，應將轉讓配套設施的實際開發成本自“開發產品——配套設施”科目的貸方轉入“主營業務成本——配套設施銷售成本”科目的借方。(三)配套設施轉讓的核算88(四)代建工程移交的核算房地產開發企業的另一項業務是代建工程開發。代建工程開發是指企業接受委托單位的委托，代為開發建設的工程，代建工程包括房屋建設工程，場地和城市建設、基礎設施等市政工程。代建工程完工或竣工后，房地產開發企業應按照代建合同和工程價款的結算辦法，向委托單位進行結算，取得代建工程結算收入。月份終了，應將移交代建工程的實際開發成本自“開發產品——代建工程”科目的貸方轉入“主營業務成本——代建工程結算成本”科目的借方。(四)代建工程移交的核算89對于已經辦理銷售、轉讓和交付手續，而產權尚未移交出去的開發產品，如商品房、配套設施等，企業應設置“代管房產備查簿”，進行實物管理，但不得將這部分財產入賬。企業在代管房產過程中取得的收入和發生的各項支出，應作“其他業務收入”和“其他業務支出”處理(詳見本章第三節)。【例11-2】對于已經辦理銷售、轉讓和交付手續，而產權尚未移交出去的開發產90三、分期收款銷售收入的核算（一）分期收款銷售核算的原則房地產開發企業開發的產品，如采用分期收款方式銷售，應設置“分期收款開發產品”科目進行核算。當開發產品以分期收款方式銷售、辦妥分期付款銷售合同、移交開發產品時，應將分期收款開發產品的實際開發成本，從“開發產品——商品房”、“開發產品——商品性土地”等科目的貸方轉入“分期收款開發產品”科目的借方。企業按合同規定的期限分次收取銷售價款(包括第一次收款)時，應記入“銀行存款”等科目的借方，和“主營業務收入——商品房銷售收入”、“主營業務收入——土地轉讓收入”等科目的貸方。三、分期收款銷售收入的核算91同時，應結轉分期收款開發產品的銷售成本，將它從“分期收款開發產品”科目的貸方轉入“主營業務成本——商品房銷售成本”、“主營業務成本——土地轉讓成本”等科目的借方。企業在核算分期收款開發產品時，要注意分期收款開發產品銷售成本的結轉時間和結轉數額。同時，應結轉分期收款開發產品的銷售成本，將它從“分期收款開發92（二）分期收款銷售收入的核算[例11-3]

（二）分期收款銷售收入的核算93第三節其他業務收入的核算

房地產開發企業除了開發經營業務外，如還有諸如：物業管理、材料銷售、無形資產轉讓、固定資產出租等業務的，其收入應在“其他業務收入”科目下按業務種類設置“物業管理收入”、“材料銷售收入”、“無形資產轉讓收入”、“固定資產出租收入”等二級科目進行核算。開發企業取得的其他業務收入，應于收入實現時及時入賬：物業管理收入，應按與業主簽訂合同規定的付款日期，及在提供勞務、同時收訖價款或者取得索取價款的憑證時，確認為收入實現。第三節其他業務收入的核算

房地產開發企業除了開發經營業務94材料銷售收入，應在發出材料、同時收訖料款或者取得索取料款的憑證時，確認為收入實現。無形資產轉讓收入，應在簽訂轉讓合同或協議，同時收訖轉讓價款或取得索取價款憑證時，確認為收入實現。固定資產出租收入，應按出租方與承租方簽訂的合同或協議規定的承租方付款日期和金額，確認為租金收入實現。合同或協議規定的收款日期已到，承租方未付租金仍應視為租金收入實現。開發企業實現的其他業務收入，應按實際收到或應收價款時記入“銀行存款”、“應收賬款”科目的借方和“其他業務收入”科目的貸方。對于實現的各種其他業務收入，并應記入“物業管理收入”、“材料銷售收入”、“無形資產轉讓收入”、“固定資產出租收入”等二級科目的借方。[例11-4]材料銷售收入，應在發出材料、同時收訖料款或者取得索取料款的憑95第四節銷售費用、管理費用和財務費用的核算一、銷售費用的核算房地產開發企業的銷售費用，是指企業在銷售、轉讓、出租開發產品過程中發生的各項費用，主要包括：1．開發產品銷售以前的改裝修復費、開發產品看護費、水電費、采暖費；2．開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告宣傳費、展覽費、代銷手續費、銷售服務費；3.為銷售、轉讓、出租本企業開發產品而專設的銷售機構的職工薪酬、折舊費、修理費、差旅費以及其他經費。第四節銷售費用、管理費用和財務費用的核算96開發企業發生的銷售費用通過“銷售費用”科目核算，按照費用項目進行明細核算。企業發生上列各費用時，應記入“銷售費用”科目的借方和“現金”、“銀行存款”、“原材料”、“包裝物及低值易耗品”、“應付職工薪酬”、“累計折舊”等科目的貸方。企業發生的銷售費用，直接計入當期損益，并在期末將其余額全部轉入“本年利潤”科目的借方。【例11-5】開發企業發生的銷售費用通過“銷售費用”科目核算，按照費用項目97二、管理費用的核算房地產開發企業的管理費用是指企業行政管理部門(公司總部)為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。為了劃清開發單位與企業行政管理部門的責任，管理費用不計入開發成本，而作為期間費用直接由企業當期利潤補償。開發企業管理費用的內容包括：1．行政管理部門職工薪酬5．修理費2．辦公費6．低值易耗品攤銷3．差旅費7．工會經費4．折舊費8．職工教育經費二、管理費用的核算989．勞動保險費17．無形資產攤銷10．待業保險費18．業務招待費11．咨詢費19．開辦費12．審計費20．計提的壞賬準備13．稅金21．計提的存貨跌價準備14．訴訟費22．存貨盤虧、毀損、報15．技術轉讓費廢(或盤盈)損失16．技術開發費23．其他管理費用9．勞動保險費17．無形資99開發企業管理費用的總分類核算，在“管理費用”科目進行。企業發生的各項管理費用，都要自“現金”、“銀行存款”、“應付職工薪酬”、“包裝物及低值易耗品”、“累計折舊”、“無形資產”、“長期待攤費用”、“應交稅費”、“壞賬準備”、“存貨跌價準備”等科目的貸方轉入“管理費用”科目的借方。企業發生的管理費用，直接計入當期損益，并于期末將其余額全部轉入“本年利潤”科目的借方。【例11-6】

開發企業管理費用的總分類核算，在“管理費用”科目進行。企業發100三、財務費用的核算房地產開發企業的財務費用是指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用，包括利息凈支出、匯兌凈損失，以及相關的手續費等。在總分類核算上，應在“財務費用”科目進行。企業發生的財務費用，直接計入當期損益，應于期末將“財務費用”科目的余額全部轉入“本年利潤”科目的借方。三、財務費用的核算101第五節投資凈收益和營業外收支的核算

一、投資凈收益的核算投資凈收益是指企業投資收益減投資損失的凈額。投資收益和投資損失是指企業對外投資所取得的收益或發生的損失。投資收益扣除投資損失后的數額，作為企業利潤總額的構成項目。投資收益包括對外投資分得的利潤、股利和債券利息