無(wú)錫商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告課件1前言本項(xiàng)目首先要做的是區(qū)域借勢(shì)。這就需要認(rèn)清區(qū)域價(jià)值、市場(chǎng)環(huán)境及可借資源，并加以合理運(yùn)用，達(dá)到項(xiàng)目發(fā)展與區(qū)域發(fā)展的完美結(jié)合。其次是確定本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向。本項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)豐富，各產(chǎn)品之間既相互促進(jìn)，又相互制約。如何保證物業(yè)均衡發(fā)展，是項(xiàng)目能否成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，而其中的難點(diǎn)又在于商業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展策略及價(jià)值體現(xiàn)，這需要一個(gè)系統(tǒng)思維的過(guò)程。最后要做到是項(xiàng)目營(yíng)銷造勢(shì)。明確項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略，通過(guò)有序的營(yíng)銷策略組合，全力打造本案都市綜合體的市場(chǎng)占位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，樹(shù)立項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的品牌形象。前言本項(xiàng)目首先要做的是區(qū)域借勢(shì)。這就需要認(rèn)清區(qū)域價(jià)值、市場(chǎng)環(huán)2Part1Part3TableofContents目錄項(xiàng)目背景篇Part2項(xiàng)目定位篇Part4租售策略篇營(yíng)銷戰(zhàn)略篇Part1Part3TableofContents項(xiàng)3First——項(xiàng)目背景篇First——項(xiàng)目背景篇4PART.01區(qū)域價(jià)值分析PART.01區(qū)域價(jià)值分析5項(xiàng)目區(qū)域理解——無(wú)錫城市映象世界第六大城市群：長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈以上海為中心，以南京、杭州為副中心，形成一個(gè)一級(jí)都市圈和兩個(gè)二級(jí)都市圈。無(wú)錫位于上海、南京一小時(shí)城市圈內(nèi)，地理位置顯赫。著名的魚米之鄉(xiāng)，蘇南模式發(fā)展基地，人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美金，是長(zhǎng)三角著名的富裕之鄉(xiāng)。長(zhǎng)三角滬寧杭“同城效應(yīng)”的推動(dòng)，將全面帶動(dòng)了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)布局和調(diào)整，并成為不少域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目新的突破口，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)將迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展高峰。項(xiàng)目區(qū)域理解——無(wú)錫城市映象世界第六大城市群：長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈以6城北區(qū)域城西區(qū)域城南區(qū)域城東區(qū)域中心城區(qū)本案本項(xiàng)目基地位于無(wú)錫惠山區(qū)錢橋鎮(zhèn)，地處盛岸西路以南，新業(yè)大道以西，錫宜路以東，為惠山區(qū)發(fā)展新興熱點(diǎn)板塊。本案所處區(qū)域?yàn)槌俏靼濉ㄎ粸楣I(yè)集聚區(qū)、學(xué)園集中區(qū)、安置密集區(qū)、宜居人文住區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域理解----城市板塊劃分城北區(qū)域城西區(qū)域城南區(qū)域城東區(qū)域中心本案本項(xiàng)目基地位于無(wú)錫惠7項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域消費(fèi)力研究本案從范圍來(lái)講，項(xiàng)目所在板塊主要由幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成，地塊所在的錢橋、藕塘，北端的洛社，這是項(xiàng)目可以直接輻射的范圍。陽(yáng)市、胡埭等無(wú)錫西側(cè)偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于缺乏大型中心集中商業(yè)的支撐，也是未來(lái)可吸附的方向。整個(gè)板塊來(lái)看，將近有60萬(wàn)人口生活在這個(gè)區(qū)域，集聚了冶金、機(jī)械、紡織三大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)；形成了風(fēng)電、光伏、汽車零部件、生命科技四大新興產(chǎn)業(yè)，年產(chǎn)值超過(guò)1000億元，其中年產(chǎn)值超過(guò)千萬(wàn)元的私營(yíng)企業(yè)超過(guò)300家。目前已有美國(guó)杜邦、日本神戶制鋼等多家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶投資。從整體看，區(qū)域的收入貧富差距相對(duì)較大，但就收入較差的農(nóng)民，其2009年年收入也達(dá)到了1.35萬(wàn)元，遠(yuǎn)超無(wú)錫農(nóng)民平均1萬(wàn)元的年收入水平，可以說(shuō)，區(qū)域還是相對(duì)富裕的。錢橋藕塘洛社胡埭陽(yáng)市項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域消費(fèi)力研究本案從范圍來(lái)講，項(xiàng)目所在板塊主8項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域前景規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃方向主要產(chǎn)業(yè)3-5年規(guī)劃達(dá)到人口洛社無(wú)錫市中心城近郊衛(wèi)星城鎮(zhèn)，惠山區(qū)副中心，市區(qū)西部交通樞紐，先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化濱水城鎮(zhèn)。制造業(yè)、服務(wù)業(yè)20萬(wàn)

錢橋、藕塘以發(fā)展居住、職業(yè)教育為主，工業(yè)提升層次，同時(shí)發(fā)展市場(chǎng)、物流及旅游業(yè)。制造業(yè)、物流為主18萬(wàn)陽(yáng)山以山水田園為特色，以生態(tài)農(nóng)業(yè)和桃文化休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代工業(yè)為輔助，一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，自然、生態(tài)的綜合性新市鎮(zhèn)。生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游業(yè)7萬(wàn)胡埭規(guī)劃胡埭鎮(zhèn)作為無(wú)錫市西部的一個(gè)主要城鎮(zhèn)，是一個(gè)以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)為特色的相對(duì)獨(dú)立、配套完善的城鎮(zhèn)。工業(yè)（以無(wú)錫部分拆遷搬移為主）、旅游業(yè)15萬(wàn)項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域前景規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃方向主要產(chǎn)業(yè)3-5年9功能布局結(jié)構(gòu)：

規(guī)劃形成“一園、三廊、四區(qū)、五片”的功能結(jié)構(gòu)。

一園——藕塘職教園：抓住職教園落戶藕塘的機(jī)會(huì)，將其建設(shè)成為國(guó)家級(jí)職教基地，拉動(dòng)地區(qū)建設(shè)與發(fā)展。

三廊——錫宜高速生態(tài)綠化走廊、洋溪河生態(tài)綠化走廊、舜柯山生態(tài)綠化走廊。利用水系和綠化將整個(gè)地區(qū)串聯(lián)起來(lái)，形成綠化、生態(tài)網(wǎng)絡(luò)的骨架。

四區(qū)——包括兩個(gè)工業(yè)區(qū)和兩個(gè)商貿(mào)區(qū)

兩個(gè)工業(yè)區(qū)：指在現(xiàn)狀較好的工業(yè)基礎(chǔ)上形成的南西漳、民政工業(yè)區(qū)和錢橋配套區(qū)；

兩個(gè)商貿(mào)區(qū)：指依托盛岸西路形成的錢橋商貿(mào)市場(chǎng)區(qū)和依托無(wú)錫西站形成的站前商貿(mào)物流區(qū)；

五片——五個(gè)居住生活片：分別指藕塘居住片、錢橋北居住片、洋溪北居住片、洋溪南居住片和盛岸居住片，未來(lái)將形成環(huán)境優(yōu)美、配套完善、特征突出的居住社區(qū)。錢橋地區(qū)——錢橋鎮(zhèn)和藕塘鎮(zhèn)功能定位：以發(fā)展居住、職業(yè)教育為主，工業(yè)提升層次，同時(shí)發(fā)展市場(chǎng)、物流及旅游業(yè)。項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃功能布局結(jié)構(gòu)：

規(guī)劃形成“一園、三廊、四區(qū)、五片”的功能結(jié)10錢橋鎮(zhèn)區(qū)為錢橋大道、洋溪河、錢威路及行政邊界圍合區(qū)域。也是鎮(zhèn)政府所在地，未來(lái)以發(fā)展居住為主，將形成環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的居住片區(qū)，人口容量約10萬(wàn)人。藕塘職教園區(qū)是市級(jí)兩個(gè)教育園區(qū)中的一個(gè)，它是集職業(yè)教育、居住、配套設(shè)施為一體的綜合性職教園區(qū)，也是無(wú)錫城市發(fā)展的重要新城片區(qū)之一。

整個(gè)職教園區(qū)學(xué)生容量約12萬(wàn)，首期入駐的院校以高等職業(yè)教育院校為主，共五所，分別是：江蘇信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、無(wú)錫南洋職業(yè)技術(shù)學(xué)院、江南影視藝術(shù)職業(yè)學(xué)院、無(wú)錫技師學(xué)院和無(wú)錫汽車工程學(xué)校。重點(diǎn)項(xiàng)目及特色片區(qū)項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃錢橋鎮(zhèn)區(qū)為錢橋大道、洋溪河、錢威路及行政邊界圍合區(qū)域。也是鎮(zhèn)11功能定位：無(wú)錫市中心城近郊衛(wèi)星城鎮(zhèn)，惠山區(qū)副中心，市區(qū)西部交通樞紐，先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化濱水城鎮(zhèn)。

發(fā)展目標(biāo)：充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)及交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以高素質(zhì)的規(guī)模產(chǎn)業(yè)、高水平的地域文化展示、高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境、高品質(zhì)的物質(zhì)形態(tài)環(huán)境、高效能的基礎(chǔ)設(shè)施和高水平的規(guī)劃管理為支撐的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)發(fā)展、交通方便、環(huán)境優(yōu)美的休閑城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)和交通樞紐。

規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃形成“一軸、兩心、四區(qū)、六片”的功能結(jié)構(gòu)。“一軸”即位于洛南新城的橫向發(fā)展軸線部的商業(yè)中心，是未來(lái)洛社城鎮(zhèn)中心區(qū)的主要公共設(shè)施集中區(qū)；“兩心”即洛南新城中心區(qū)和洛社鎮(zhèn)區(qū)中心區(qū)，分別為全鎮(zhèn)的中心和副中心；“四區(qū)”即西部工業(yè)區(qū)、石塘灣工業(yè)區(qū)、北部工業(yè)區(qū)、無(wú)錫西站物流區(qū)，是洛社鎮(zhèn)重要的專項(xiàng)功能區(qū)；“六片”即洛南新城、洛社老鎮(zhèn)區(qū)、雅西（洛社新城）、石塘灣、華圻、楊市鎮(zhèn)區(qū)等六個(gè)集中連片的居住片區(qū)。洛社鎮(zhèn)現(xiàn)狀及規(guī)劃范圍：洛社鎮(zhèn)是由洛社、楊市、石塘灣三鎮(zhèn)合并組成，位于無(wú)錫市西部，規(guī)劃區(qū)西與常州接壤，東至錫澄運(yùn)河，北至玉祁-前洲新市鎮(zhèn)邊界，南與錢橋相接，用地面積為93.45平方公里。合并后的洛社共轄六龍社區(qū)、徐貴橋社區(qū)、運(yùn)河社區(qū)、石塘灣居委會(huì)、楊市社區(qū)等5個(gè)居委，32個(gè)村委，現(xiàn)狀總?cè)丝?5.65萬(wàn)。項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃功能定位：無(wú)錫市中心城近郊衛(wèi)星城鎮(zhèn)，惠山區(qū)副中心，市區(qū)西部交12重點(diǎn)項(xiàng)目及特色片區(qū)無(wú)錫火車西站物流集聚區(qū)涉及洛社及錢橋地區(qū)，規(guī)劃范圍北起洛南大道，南至錫宜高速公路，西達(dá)西環(huán)線，東抵新長(zhǎng)鐵路及錢洛路，總用地面積為5.79平方公里。無(wú)錫火車西站物流集聚區(qū)的建設(shè)將成為無(wú)錫區(qū)域性現(xiàn)代物流中心建設(shè)的重要組成部分。對(duì)其的功能定位是：一個(gè)以物資配送、多式聯(lián)運(yùn)、現(xiàn)代儲(chǔ)運(yùn)、商品交易為主要服務(wù)功能的區(qū)域性物資轉(zhuǎn)運(yùn)中心和物資集散中心。洛社新城位于洛社組團(tuán)的東部地區(qū)，北起運(yùn)河西路，南至老312國(guó)道，西起新長(zhǎng)鐵路，東鄰洛社鎮(zhèn)與錢橋鎮(zhèn)的交界的張涇河，規(guī)劃用地面積約4.38平方公里。以精品住宅為主，集文化娛樂(lè)、名品商業(yè)為一體的水岸新城。新城以“水”為源頭構(gòu)架綠化體系，以發(fā)展居住為主，同時(shí)著力打造商貿(mào)文化中心，讓生態(tài)和人文的理念融入水岸新城。規(guī)劃用地規(guī)模438.58公頃，規(guī)劃新城總?cè)丝?.2萬(wàn)人。項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目及特色片區(qū)無(wú)錫火車西站物流集聚區(qū)涉及洛社及錢橋地區(qū)13陽(yáng)山—胡埭鎮(zhèn)

陽(yáng)山新市鎮(zhèn)位于無(wú)錫市主城區(qū)西南部，北與惠山區(qū)洛社新市鎮(zhèn)毗鄰，南與濱湖區(qū)胡埭鎮(zhèn)接壤，東臨錢橋地區(qū)，西接武進(jìn)市洛陽(yáng)鎮(zhèn)和潘家鎮(zhèn)，現(xiàn)狀總用地約36.06平方公里，現(xiàn)狀總?cè)丝诩s4.2萬(wàn)人。功能定位：以山水田園為特色，以生態(tài)農(nóng)業(yè)和桃文化休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代工業(yè)為輔助，一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，自然、生態(tài)的綜合性新市鎮(zhèn)。

發(fā)展目標(biāo)：充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造一個(gè)生態(tài)的、田園的、宜居的、休閑的新城鎮(zhèn)。

規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)：規(guī)劃形成“兩核連一軸、一軸串五片”的細(xì)胞式功能結(jié)構(gòu)。“兩核”即城鎮(zhèn)中心核（陽(yáng)山鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心）、都市農(nóng)業(yè)中心核；“一軸”即以城鎮(zhèn)中心核與都市農(nóng)業(yè)中心核為主要節(jié)點(diǎn)，以陸墟橋公園和園區(qū)中心綠地為次節(jié)點(diǎn)，形成的一條視線景觀軸線；“五片”即水蜜桃種植片區(qū)、桃文化片區(qū)、城鎮(zhèn)居住片區(qū)、現(xiàn)代制造業(yè)和物流片區(qū)、糧食作物種植片區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃陽(yáng)山—胡埭鎮(zhèn)陽(yáng)山新市鎮(zhèn)位于無(wú)錫市主城區(qū)西南部，北與惠山區(qū)洛14胡埭鎮(zhèn)位于無(wú)錫市主城區(qū)西部，距離無(wú)錫市中心城區(qū)約20公里左右。鎮(zhèn)東北部與惠山區(qū)錢橋地區(qū)毗鄰，北與惠山區(qū)陽(yáng)山鎮(zhèn)接壤，西部為武進(jìn)市雪堰橋鎮(zhèn)，其南部為馬山太湖國(guó)際旅游度假區(qū)。胡埭鎮(zhèn)總面積45.42平方公里，現(xiàn)轄一個(gè)居委會(huì)，10個(gè)行政村，180個(gè)自然村。功能定位：規(guī)劃胡埭鎮(zhèn)作為無(wú)錫市西部的一個(gè)主要城鎮(zhèn)，是一個(gè)以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)為特色的相對(duì)獨(dú)立、配套完善的城鎮(zhèn)。建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃總用地規(guī)模約45平方公里，其中建設(shè)用地約22平方公里。規(guī)劃居住人口10萬(wàn)人，就業(yè)崗位4.2萬(wàn)個(gè)。項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃胡埭鎮(zhèn)位于無(wú)錫市主城區(qū)西部，距離無(wú)錫市中心城區(qū)約20公里左右15陽(yáng)山桃文化區(qū)以居住和旅游休閑為主導(dǎo)，以陽(yáng)山都市農(nóng)業(yè)中心為核心；核心區(qū)展現(xiàn)新市鎮(zhèn)城鎮(zhèn)風(fēng)貌。總體控制山水城鎮(zhèn)的格局、田園市鎮(zhèn)的風(fēng)貌和制宜人親和的尺度。功能定位以山水田園為特色，以生態(tài)農(nóng)業(yè)和桃文化休閑旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代工業(yè)為輔助，一二三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展、自然、生態(tài)的綜合性新市鎮(zhèn)。重點(diǎn)項(xiàng)目及特色片區(qū)項(xiàng)目區(qū)域理解——區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃陽(yáng)山桃文化區(qū)以居住和旅游休閑為主導(dǎo)，以陽(yáng)山都市農(nóng)業(yè)中心為核心16項(xiàng)目區(qū)域理解——交通條件項(xiàng)目位于京杭運(yùn)河南岸、惠山和舜柯山北簏，位于無(wú)錫錢橋板塊，312國(guó)道、342省道、錫宜高速公路和直通無(wú)錫市區(qū)的盛岸西路貫穿全鎮(zhèn)，交通四通八達(dá)。312國(guó)道和242省道是聯(lián)系錢橋板塊、北塘區(qū)、崇安區(qū)和錫山區(qū)的紐帶，至個(gè)區(qū)域核心車程20分鐘以內(nèi)；錫宜高速公路從錢橋至宜興市中心僅40分鐘車程；錢榮路、惠錢路、盛岸路、錫洛路和錢姚路完整了整個(gè)城西片區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)；汽車西站的投入運(yùn)營(yíng)，給區(qū)域帶來(lái)一定的人氣。便捷的交通帶來(lái)較多的人流量，從而引起消費(fèi)和居住等需求。本案312國(guó)道342省道錫宜高速公路盛岸西路錢胡公路錢威路項(xiàng)目區(qū)域理解——交通條件項(xiàng)目位于京杭運(yùn)河南岸、惠山和舜柯山北17區(qū)域價(jià)值小結(jié)項(xiàng)目屬于城西板塊，輻射圈涉及錢橋、藕塘、洛社以及陽(yáng)市、胡埭等區(qū)域。從規(guī)劃來(lái)看，整個(gè)大區(qū)域目前還處在一個(gè)剛剛起步的階段，各項(xiàng)配套不甚完善。但是當(dāng)?shù)亍褒嫶蟮娜丝诨鶖?shù)”、“發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)”兩大優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的區(qū)域客戶對(duì)提高生活質(zhì)量、改善生活品質(zhì)有著迫切的需求，因此一個(gè)有影響力的，能夠帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展的中心的房產(chǎn)項(xiàng)目將是眾望所歸。從交通條件來(lái)，隨著大市的發(fā)展，項(xiàng)目的幾條主干道也將給商業(yè)帶來(lái)不少的人氣，為項(xiàng)目奠定了成功的基礎(chǔ)。區(qū)域價(jià)值小結(jié)項(xiàng)目屬于城西板塊，輻射圈涉及錢橋、藕塘、洛社以及18PART.02商業(yè)環(huán)境分析PART.02商業(yè)環(huán)境分析19商業(yè)環(huán)境理解——整體商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析從無(wú)錫整體商業(yè)物業(yè)供求走勢(shì)圖可以看出，今年商業(yè)的整體供應(yīng)小于需求，其中3月-7月主要去化之前的庫(kù)存，新政后商業(yè)成交逐月上升，后期市場(chǎng)看好，預(yù)計(jì)商業(yè)將是明后年市場(chǎng)的熱點(diǎn)。商業(yè)環(huán)境理解——整體商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析從無(wú)錫整體商業(yè)物業(yè)供求走20商業(yè)環(huán)境理解——城市商圈解讀整體商業(yè)市場(chǎng)的分布還是以原有市中心商圈為中心，進(jìn)行外延。值得注意的是無(wú)錫相對(duì)而言真正有意義的購(gòu)物商圈還是僅有一個(gè)，集中度非常高，副中心商圈尚未形成。無(wú)錫商圈尚未實(shí)現(xiàn)城市的全覆蓋。現(xiàn)狀分析：各級(jí)商圈集中度較高；政府引導(dǎo)對(duì)商圈發(fā)展影響巨大；無(wú)錫商圈尚未實(shí)現(xiàn)城市全覆蓋；河埒口商圈市中心商圈新區(qū)商圈太湖新城商圈廣益、東亭商圈商業(yè)環(huán)境理解——城市商圈解讀整體商業(yè)市場(chǎng)的分布還是以原有市中21明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)哥倫布廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)環(huán)境理解——城市商圈內(nèi)代表商業(yè)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)目前在售的各個(gè)商圈主要代表商業(yè)綜合體有明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、哥倫布廣場(chǎng)，金太湖國(guó)際城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)，整體來(lái)看，各有特點(diǎn)。本案金太湖國(guó)際城明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)哥倫布廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)環(huán)境理解——城22商業(yè)環(huán)境理解——無(wú)錫類綜合體商業(yè)基本概況商圈項(xiàng)目項(xiàng)目體量主力面積價(jià)格客戶來(lái)源銷售方式無(wú)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)總建：50萬(wàn)㎡商業(yè)：40萬(wàn)㎡30-50㎡一層22000元/平米二層16000元/平米三層11000元/平米惠山區(qū)的原住民，其他區(qū)域較少，也有部分江陰客戶包租5年，前3年一次性返24%廣益、東亭商圈哥倫布廣場(chǎng)總建：20萬(wàn)㎡商業(yè)：14萬(wàn)㎡50-100㎡一層36000元/平米二層18000元/平米無(wú)錫全市，也有部分江陰、宜興客戶協(xié)議承租15年，前5年一次性返35%市中心商圈金太湖國(guó)際城總建：68萬(wàn)㎡商業(yè)：18萬(wàn)㎡50-100㎡一層40000元/平米二層20000元/平米分布無(wú)錫全市，也有部分江陰、宜興客戶包租10年，每年8%河埒口商圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總建：70萬(wàn)㎡商業(yè)：14萬(wàn)㎡50-90㎡均價(jià)35000元/平米戶周邊區(qū)域較多，分布無(wú)錫全市，也有部分江陰、宜興客戶80%只租不售，20%對(duì)外銷售，不返租新區(qū)商圈寶龍城市廣場(chǎng)總建：28萬(wàn)㎡商業(yè)：20萬(wàn)㎡15-60㎡一層25000元/平米二層18000元/平米三層13000元/平米以新區(qū)為主，分布無(wú)錫全市商鋪5年返租，前三年一次性返還21%，后兩年逐年返還8%商業(yè)環(huán)境理解——無(wú)錫類綜合體商業(yè)基本概況商圈項(xiàng)目項(xiàng)目體量主力23城市商業(yè)理解——明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)借鑒：大主題定位，作為一個(gè)大體量商業(yè)體，必須有一個(gè)較完善的主題定位，給客戶一個(gè)比較好的遠(yuǎn)景預(yù)期.控制總價(jià)，作為投資類產(chǎn)品，必須盡可能的降低準(zhǔn)入門檻。無(wú)錫傳統(tǒng)有投資住宅的習(xí)慣，我們?cè)谠O(shè)計(jì)商業(yè)產(chǎn)品時(shí)必須考慮如何對(duì)投資住宅客戶群進(jìn)行分流，一般來(lái)看30-50平米的小鋪接受度較高。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)位于惠山大道與北環(huán)路交匯處，為一個(gè)50萬(wàn)平米的大型綜合體商業(yè)。

整個(gè)廣場(chǎng)由“購(gòu)物天堂、居家世界、娛樂(lè)生活、歡樂(lè)海洋、舒適如家”五大主題區(qū)組成，建成后將涵蓋百貨主力店、游樂(lè)娛樂(lè)廣場(chǎng)、五星級(jí)影院、特色美食街、大型夜總會(huì)、大型超市及星級(jí)酒店等多項(xiàng)內(nèi)容。1期推出1棟酒店式公寓及餐飲區(qū)部分商鋪，現(xiàn)推環(huán)蘇寧電器商鋪。項(xiàng)目主要分為5個(gè)區(qū)，分別為購(gòu)物天堂、居家世界、娛樂(lè)生活、歡樂(lè)海洋、舒適如家5個(gè)主題。招商方面：金逸影城、蘇寧電器和美國(guó)戴斯等大型主力店的進(jìn)駐，金海華、藍(lán)天新港等大型餐飲也陸續(xù)進(jìn)駐。城市商業(yè)理解——明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)借鑒：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)位于惠24城市商業(yè)理解——哥倫布廣場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)借鑒：主力店號(hào)召力。哥倫布的成功，一半要?dú)w功于家樂(lè)福的入駐，是它帶來(lái)了系列的商家，直接帶活了整盤，在實(shí)際商業(yè)的運(yùn)籌中，主力商家，特別是有號(hào)召力的主力商家是需要重視的。商業(yè)先行，住宅才有高利潤(rùn)。無(wú)錫類似的個(gè)案中，很多采用的手法是先用住宅回籠資金，后續(xù)商業(yè)跟進(jìn)，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小，但是住宅的利潤(rùn)很低。順勢(shì)而為，借助政府東風(fēng)。早期的哥倫布舉步維艱，真正起步是政府在崇安新城大規(guī)劃啟動(dòng)后，才有了質(zhì)的飛躍。因此，如何與政府溝通，有效地借東風(fēng)，是需要考慮的東西。項(xiàng)目總建20萬(wàn)平米，其中一期12.8萬(wàn)平米，作為商住一體項(xiàng)目，哥倫布廣場(chǎng)由A、B雙塔組成，整個(gè)項(xiàng)目包攬住宅、辦公、商業(yè)等多種形態(tài)。位于崇安新城區(qū)域，規(guī)劃中的輕軌2號(hào)線廣益新城站就在項(xiàng)目附近，項(xiàng)目身處集裝飾、家居、建材為一體的崇安新城，周邊環(huán)繞著月星家居、睦鄰中心等大型商業(yè)項(xiàng)目。哥倫布廣場(chǎng)二期集購(gòu)物中心、寫字樓、時(shí)尚公寓三大功能，時(shí)尚百貨、婚宴廣場(chǎng)、巨幕影院、世界美食四大業(yè)態(tài)為一體。時(shí)尚公寓金逸影城時(shí)尚百貨寫字樓婚宴廣場(chǎng)錢貴KTV購(gòu)物公園家樂(lè)福玩美道女人世界本色健身城市商業(yè)理解——哥倫布廣場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)借鑒：項(xiàng)目總建20萬(wàn)平米，25城市商業(yè)理解——金太湖國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)借鑒：餐飲先行的影響力。金太湖的操作，起步依靠的是業(yè)態(tài)中餐飲部分，借助青石路的小吃氛圍，改變無(wú)錫人心目中原有臟亂差的印象，全面啟動(dòng)商業(yè)。無(wú)錫相對(duì)富裕，百姓對(duì)衣食住行的要求也在不斷提高，好的餐飲是商業(yè)一個(gè)不錯(cuò)的切入點(diǎn)。穩(wěn)定增值保值吸引本地投資客戶。無(wú)錫本地的投資客相對(duì)而言對(duì)回報(bào)比的需求并沒(méi)有太高，更多的人只是缺乏投資途徑，需要一個(gè)穩(wěn)定的增值保值空間，金太湖針對(duì)這類客戶并沒(méi)有談太多的高回報(bào)，反而提出了穩(wěn)定增值的概念，將買鋪與養(yǎng)老等概念相聯(lián)系，吸引了一部分客戶。金太湖國(guó)際城坐擁五條主干道要塞樞紐，毗鄰火車站、長(zhǎng)途客運(yùn)站，接駁城市規(guī)劃雙地鐵交匯出口。占地面積約14萬(wàn)平米，以68萬(wàn)平方米的巨大胸懷，包羅超大型商街、五星級(jí)酒店、中心MALL、甲級(jí)寫字樓、高檔住宅等眾多業(yè)態(tài)，一站式集合高檔購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、康體、休閑、旅游、商務(wù)、會(huì)展、居住與文化等十大功能于一體。城市商業(yè)理解——金太湖國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)借鑒：金太湖國(guó)際城坐擁五條26城市商業(yè)理解——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)借鑒：大品牌的號(hào)召力。萬(wàn)達(dá)作為知名的商業(yè)品牌在無(wú)錫的號(hào)召力相當(dāng)不錯(cuò)，絕大部分客戶投資萬(wàn)達(dá)就是沖著品牌而去。引入大百貨，對(duì)賣家有促進(jìn)效應(yīng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)千百貨進(jìn)場(chǎng)后，一系列的餐飲、娛樂(lè)接踵而至，使得萬(wàn)達(dá)的人氣直線飆升自營(yíng)為主，租售為輔。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)80%商業(yè)部分為自營(yíng)，這位項(xiàng)目的后期增值及持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供保障。無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于無(wú)錫市濱湖區(qū)河埒口中心區(qū)域，總投資50億，總建筑面積約70萬(wàn)平米，主要涵蓋：25萬(wàn)平方米高檔住宅區(qū)、5.5萬(wàn)平方米國(guó)際精裝公寓、4.2萬(wàn)平方米超白金五星級(jí)酒店、2.3萬(wàn)平方米5A級(jí)寫字樓、25萬(wàn)平方米國(guó)際化大型購(gòu)物中心包括五星級(jí)萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、國(guó)際知名百貨、品牌超市、大型及特色餐飲、體育商城、大型KTV、連鎖家電賣場(chǎng)、健身中心等招商方面：萬(wàn)千百貨、喜來(lái)登酒店、屈臣氏、味千拉面、必勝客等數(shù)十個(gè)主力品牌爭(zhēng)相簽約萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。城市商業(yè)理解——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)借鑒：無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于無(wú)錫市27城市商業(yè)理解——寶龍城市廣場(chǎng)無(wú)錫寶龍城市位于長(zhǎng)江北路與旺莊路交匯處，占據(jù)新區(qū)核心地段，建筑面積為28萬(wàn)平米，為新區(qū)首座一站式休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心。項(xiàng)目包含4棟公寓以及商業(yè)，集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、休閑、旅游、運(yùn)動(dòng)、居住等多功能于一體。其中，公寓以小戶型為主，包括毛坯與精裝兩種類型；商業(yè)中涵蓋了家樂(lè)福、百盛、蘇寧電器、中影東方國(guó)際影城、立新歡樂(lè)天地、繽紛五洲娛樂(lè)會(huì)所等多種經(jīng)營(yíng)形態(tài)。成功經(jīng)驗(yàn)借鑒：活動(dòng)營(yíng)銷是個(gè)不錯(cuò)的手段。寶龍的商業(yè)由于地理位置原因相對(duì)賣的比較辛苦，早期可以看到寶龍的報(bào)廣宣傳產(chǎn)品做的鋪天蓋地，但是效果一般。后期，寶龍廣場(chǎng)的一系列推廣緊密結(jié)合活動(dòng)，本身做了大量的路演、外拓，才使得項(xiàng)目的銷售進(jìn)入正軌。城市商業(yè)理解——寶龍城市廣場(chǎng)無(wú)錫寶龍城市位于長(zhǎng)江北路與旺莊路28從宏觀走勢(shì)來(lái)看，在新政的刺激下，無(wú)錫房產(chǎn)下一輪啟動(dòng)的關(guān)鍵是商業(yè)，當(dāng)前切入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)性較佳。從無(wú)錫的一些在售項(xiàng)目情況來(lái)看，控制總價(jià)、招商先行、大主題定位是商業(yè)成功的一些基本要素。回到項(xiàng)目本身，項(xiàng)目定位的關(guān)鍵還在于項(xiàng)目周邊的區(qū)域研究。從宏觀走勢(shì)來(lái)看，在新政的刺激下，無(wú)錫房產(chǎn)下一輪啟動(dòng)的關(guān)鍵是商29區(qū)域商業(yè)環(huán)境——城西板塊的商業(yè)現(xiàn)狀本案錢橋藕塘洛社胡埭陽(yáng)市以初級(jí)的日常生活消費(fèi)類商業(yè)為主，檔次較低項(xiàng)目：富安商業(yè)廣場(chǎng)，15萬(wàn)方，及購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、娛樂(lè)、辦公為一體的一站式商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)處于起步階段，對(duì)餐飲、娛樂(lè)的缺口較大項(xiàng)目：洛城商業(yè)街20萬(wàn)方，及購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、娛樂(lè)、辦公為一體的一站式商業(yè)廣場(chǎng)未有中心商業(yè)，市場(chǎng)對(duì)此有期望短期未有明顯競(jìng)案項(xiàng)目，以錢橋老街、盛岸西路沿線的自發(fā)形成的商業(yè)為主區(qū)域商業(yè)環(huán)境——城西板塊的商業(yè)現(xiàn)狀本案錢橋藕塘洛社胡埭陽(yáng)市以30項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——城西板塊商業(yè)特性目前錢橋板塊內(nèi)并無(wú)成熟的商圈，主要以街的形式存在，主要分布在錢橋大街和盛岸西路；洛社鎮(zhèn)有在售中的洛城錫西商業(yè)中心廣場(chǎng)；胡埭鎮(zhèn)有在建中的富安商業(yè)廣場(chǎng)，暫時(shí)還沒(méi)開(kāi)始銷售。盛岸西路錢橋大街錫西商業(yè)中心廣場(chǎng)富安商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——城西板塊商業(yè)特性目前錢橋板塊內(nèi)并無(wú)成熟的商圈31項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——錢橋大街商業(yè)情況底商面積：15-100㎡，主力店面積300-500㎡銷售方式：租賃為主，主要集中在錢橋大街租金情況：租金水平1.0-1.8元/平/天空置率：總共100家左右,基本無(wú)空置主要業(yè)種：業(yè)種齊全，滿足基本生活需求，但檔次較低從錢橋大街業(yè)態(tài)比可以看出，服裝和餐飲占據(jù)了57%的大頭，但是現(xiàn)有的商業(yè)檔次較低，娛樂(lè)休閑的業(yè)態(tài)較少，受區(qū)域內(nèi)居民素質(zhì)及需求限制，建議本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)以中檔的商業(yè)為主，增加部分KTV、足浴等娛樂(lè)休閑類業(yè)態(tài)，以提高周邊居民的生活檔次。現(xiàn)有商業(yè)主要集中在以錢橋大街為主體的商業(yè)老街，成帶狀分布，基本為傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，檔次較低，以滿足錢橋鎮(zhèn)上居民基本生活為主，娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)極少，錢橋人消費(fèi)到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)或市中心的較多。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——錢橋大街商業(yè)情況底商面積：15-100㎡，主32項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——盛岸西路商業(yè)老街現(xiàn)有商業(yè)主要集中在以盛岸西路為主體的商業(yè)老街，玉泉街和盛岸花園底商交叉，基本為傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，檔次有中檔和低檔，以滿足盛岸花園等住宅小區(qū)的居民基本生活為主。底商面積：20-100㎡，主力店面積300-500㎡銷售方式：租賃為主，主要集中在玉泉街和盛岸花園底商租金情況：租金水平1.2-2.0元/平/天空置率：5%，總共200家左右,空置10家左右主要業(yè)種：業(yè)種齊全，滿足基本生活需求，娛樂(lè)休閑類較少?gòu)氖段髀窐I(yè)態(tài)比可以看出，服裝和餐飲占據(jù)了65%的大頭，另外超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是居民生活必須的，但是缺少較高檔次的商業(yè)，且?jiàn)蕵?lè)休閑的業(yè)態(tài)較少，建議本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)以中檔的商業(yè)為主，增加部分KTV、足浴等娛樂(lè)休閑類業(yè)態(tài)，以提高周邊居民的生活檔次。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——盛岸西路商業(yè)老街現(xiàn)有商業(yè)主要集中在以盛岸西路33項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——項(xiàng)目周邊小范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)概況項(xiàng)目周邊并無(wú)大型的商業(yè)市場(chǎng)，主要為社區(qū)商業(yè)，表現(xiàn)形式以底商為主，以滿足小區(qū)居民的生活需要，這部分體量大概在10萬(wàn)平米左右。現(xiàn)主要居住區(qū)：晴山藍(lán)城、洋溪人家、盛岸花園、樂(lè)泉花園、玉泉花園。洋溪人家晴山藍(lán)城周邊人口密集地盛岸花園樂(lè)泉花園玉泉花園晴山藍(lán)城樂(lè)泉花園洋溪人家盛岸花園1期玉泉花園盛岸花園3期項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——項(xiàng)目周邊小范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)概況項(xiàng)目周邊并無(wú)大型34項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——洛城錫西商業(yè)中心廣場(chǎng)底商面積：50-150㎡，主力店面積300-500㎡銷售方式：可售可租，有單獨(dú)街鋪，也有住宅底商租金情況：租金水平1.6-2.2元/平/天銷售價(jià)格：一層18000元/平米二層9000元/平米主要業(yè)種：業(yè)種齊全，滿足各種消費(fèi)需求洛城錫西商業(yè)中心廣場(chǎng)位于洛城黃金地段，項(xiàng)目?jī)?nèi)麥德龍惠山商場(chǎng)已開(kāi)放營(yíng)業(yè)，另外洛城規(guī)劃的是10萬(wàn)人口的新城市，吸引的不僅是洛社新城的內(nèi)部居民，還包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，同時(shí)項(xiàng)目臨近五洲國(guó)際裝飾城、西站物流園區(qū)、新汽車西站、藕塘職教園、惠山工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展?jié)摿薮蟆＿@部分商業(yè)預(yù)計(jì)明年開(kāi)業(yè)，由于規(guī)劃原因，暫時(shí)簽約的主要為餐飲類，其余部分等百貨確定以后再?zèng)Q定招商細(xì)則。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——洛城錫西商業(yè)中心廣場(chǎng)底商面積：50-150㎡35部分商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃部分商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃36項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——富安商業(yè)廣場(chǎng)周邊成熟住區(qū)，提供穩(wěn)定家庭消費(fèi)群體；胡埭工業(yè)園及藕塘職教園更帶來(lái)年輕強(qiáng)大的中堅(jiān)的消費(fèi)群體；15萬(wàn)方的恢宏規(guī)模更輻射整個(gè)濱湖；太湖十八灣，近在咫尺的闔閭古城，將復(fù)制靈山的成功輝煌，更帶來(lái)巨大旅游群體，商業(yè)前景不可估量。富安商業(yè)廣場(chǎng)精心規(guī)劃，以渾厚的歷史人文為背景，創(chuàng)新注入國(guó)際時(shí)尚商業(yè)元素，集觀景、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等時(shí)尚生活體驗(yàn)。業(yè)態(tài)豐富、互補(bǔ)，商業(yè)特色和而不同，形成“一條商街、各自精彩”的格局。步行街以開(kāi)合有度的廣場(chǎng)形式，營(yíng)造出循環(huán)式商業(yè)空間動(dòng)線，處處皆是臨街旺鋪，生意自然源源不斷！約100-680平米1-3層稀缺街鋪，約4.5米超值層高，簡(jiǎn)約歐式典雅立面，附奉實(shí)用空間面積，每一席都彌足珍貴。富安商業(yè)廣場(chǎng)位于無(wú)錫西南，環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈樞紐城鎮(zhèn)—胡埭鎮(zhèn)核心區(qū)，芙蓉南路-安泰路(小胡山南路)-胡埭路之間。規(guī)劃總面積約15萬(wàn)方，一期占地面積：57871.2平方米，建造大賣場(chǎng)1幢（5層）、精品酒店1幢（12層）、15幢商鋪（2-3層）；以體驗(yàn)式消費(fèi)和高檔餐飲休閑娛樂(lè)為特色，創(chuàng)新打造江南與歐風(fēng)交融的國(guó)際化SHOPPINGMALL，一站式水岸風(fēng)情商業(yè)街，融匯生態(tài)人文、旅游度假、特色餐飲、休閑娛樂(lè)、精品購(gòu)物等強(qiáng)大功能。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)——富安商業(yè)廣場(chǎng)周邊成熟住區(qū)，提供穩(wěn)定家庭消費(fèi)群37項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)-----未來(lái)區(qū)域供應(yīng)情況2010-33,錫西城市投資2007-24金岸世家2010-47吳江市恒隆房產(chǎn)2006-10中富美林湖2008-15天盛地塊2010-71蘇州港龍本項(xiàng)目位置2010-72大宗鋼鐵交易中心有限公司2006-9龍韻怡景苑2007-53支向軍從已拍賣未開(kāi)發(fā)土地和已售土地項(xiàng)目看，城西板塊未來(lái)將開(kāi)發(fā)的住宅約120萬(wàn)平米，商業(yè)約60萬(wàn)平米。其中項(xiàng)目周邊2010年連續(xù)出讓多塊商業(yè)用地，后續(xù)商業(yè)氛圍濃厚。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)-----未來(lái)區(qū)域供應(yīng)情況2010-33,20038項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)----主要供應(yīng)土地情況時(shí)間地塊位置面積土地用途容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）中標(biāo)單位2006年惠山洛社雅西大道西側(cè)地塊69760商業(yè)金融業(yè)<1.66830江蘇華廣置業(yè)有限公司2006年惠山錢橋藕塘村地塊120788居住、商業(yè)<1.89100蘋果園社區(qū)2006年惠山陽(yáng)山路東側(cè)地塊44035居住、商業(yè)<1.52900無(wú)錫錫惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007年惠山洛社新雅路西側(cè)地塊157991居住、商業(yè)金融居住<1.3、商業(yè)金融<2.015610江蘇華廣置業(yè)有限公司2007年洛社新城6號(hào)地塊13736商業(yè)（酒店）、辦公<5.01860江蘇文匯鋼業(yè)工程有限公司2007年錢橋浦巷地塊38332商業(yè)辦公（含市場(chǎng)交易中心）<1.8-2.12880支向軍2007年惠山區(qū)九龍公交公司西側(cè)地塊88148商業(yè)<1.56730無(wú)錫市藕塘職教園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司2008年惠山區(qū)錢橋盛岸西路南側(cè)地塊121637商業(yè)、居住<2.2-2.626300無(wú)錫百樂(lè)薄板有限公司2009年地塊位于惠山區(qū)陽(yáng)山老鎮(zhèn)區(qū)，東至陽(yáng)山鎮(zhèn)派出所，南至環(huán)山路，西至新瀆路，北至錫陸路。22451商住<0.7-0.82860無(wú)錫陽(yáng)山新太陽(yáng)房地產(chǎn)有限公司2009年地塊位于惠山區(qū)新瀆路東側(cè)、錫陸路北側(cè)。34471A地塊商業(yè)用地、B地塊商住混合用地A塊、B塊均<1.0-1.25042無(wú)錫綠洲建設(shè)投資有限公司項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)----主要供應(yīng)土地情況時(shí)間地塊位置面積土地用途39項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)----主要供應(yīng)土地情況時(shí)間地塊位置面積土地用途容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）中標(biāo)單位2010年地塊位于惠山區(qū)錫宜高速入口東側(cè)、蠶種公司北側(cè)。9274.1商業(yè)<1.6-1.81149無(wú)錫城西產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司2010年地塊位于惠山區(qū)洋溪路北側(cè)、錢洛路東側(cè)。135653商業(yè)、居住A塊：<1.3-1.5、B塊：<2.0-2.2%30500無(wú)錫錫西城市投資發(fā)展有限公司2010年塊位于惠山區(qū)洛竹路東側(cè)、新建路南側(cè)。27377居住、商業(yè)<2.4-3.08500無(wú)錫金銀島置業(yè)有限公司2010年地塊位于惠山區(qū)洛城大道西側(cè)、星河路北側(cè)。121059.5居住、商業(yè)<1.7-2.028080江蘇華廣置業(yè)有限公司2010年位于惠山區(qū)錢威路西側(cè)、錢橋大街北側(cè)。20420.7居住、商業(yè)<2.2-2.5%11200吳江市恒隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2010年地塊位于惠山區(qū)盛岸西路南側(cè)、樂(lè)多花園西側(cè)，東至樂(lè)多花園，南、西至規(guī)劃道路，北至盛岸西路。25186.3商業(yè)、辦公、居住<3.0-3.5%17500蘇州港龍控股集團(tuán)有限公司2010年地塊位于惠山區(qū)新鄴大道與玉泉路交叉口東北側(cè)，東、南至洋溪河，西至新鄴大道，北至現(xiàn)狀空地。20408.2商業(yè)、辦公<3.0-3.512600無(wú)錫市大宗鋼鐵電子交易中心有限公司項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)----主要供應(yīng)土地情況時(shí)間地塊位置面積土地用途40商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)——區(qū)域商業(yè)切入的機(jī)會(huì)點(diǎn)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：從業(yè)態(tài)來(lái)看，以服裝和低級(jí)餐飲為主，品牌基本以二線為主從體量來(lái)看，現(xiàn)有的成型商業(yè)體量在40-50萬(wàn)之間，后續(xù)3-5年內(nèi)預(yù)計(jì)還將增加60萬(wàn)平米左右從產(chǎn)品來(lái)看，正在由傳統(tǒng)的沿街散鋪向集中式的商業(yè)發(fā)展，但是在錢橋區(qū)域暫缺集中式的中心商業(yè)區(qū)域消費(fèi)現(xiàn)狀：眾多私營(yíng)業(yè)主構(gòu)成了中高端的消費(fèi)需求在區(qū)域內(nèi)得不到釋放，特別是特色餐飲與娛樂(lè)業(yè)從人口構(gòu)成來(lái)看，區(qū)域按照規(guī)劃，在3-5年內(nèi)可以形成的人群規(guī)模在60萬(wàn)左右，相對(duì)于區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)體量，后期對(duì)商業(yè)的需求相當(dāng)大區(qū)域商業(yè)空間巨大，但是需要注意的是突破的方向在于把握好業(yè)態(tài)的升級(jí)、以及有效的結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，滿足百姓需求的超市、百貨；滿足私營(yíng)業(yè)主的特色餐飲、娛樂(lè)業(yè)是不錯(cuò)的方向。商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)——區(qū)域商業(yè)切入的機(jī)會(huì)點(diǎn)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：區(qū)域消費(fèi)現(xiàn)41PART.03

SOHO辦公市場(chǎng)分析PART.03SOHO辦公市場(chǎng)分析42無(wú)錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的比重還是以第二產(chǎn)業(yè)為主。實(shí)際上三產(chǎn)業(yè)今年的比例在40%以上，而一些發(fā)達(dá)地區(qū)都已經(jīng)超過(guò)50%了，其次無(wú)錫寫字樓租金水平較低，而投資門檻較高，導(dǎo)致投資客戶更傾向于住宅市場(chǎng)，如摩天360、華光大廈、天安大廈、優(yōu)族聯(lián)盟等等租金價(jià)格普遍較低，與其他地區(qū)無(wú)法相比，這與無(wú)錫的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)跟其他城市不同有關(guān)。辦公年均去化量不足10萬(wàn)平米租金主力集中在1.5-3元/平米.天SOHO辦公市場(chǎng)環(huán)境——整體市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀一：受無(wú)錫“蘇南經(jīng)濟(jì)”模式的影響，辦公市場(chǎng)相對(duì)發(fā)展緩慢。無(wú)錫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的比重還是以第二產(chǎn)業(yè)為主。實(shí)際上三產(chǎn)業(yè)今年的比例43物業(yè)名稱東方廣場(chǎng)吟春大廈佳福大廈華光大廈財(cái)富大廈天安大廈金鼎廣場(chǎng)摩天360車位數(shù)(個(gè))55355340、300（地上36+地下270）130（B2）————300多（B2）中央空調(diào)有有有有新科有無(wú)有開(kāi)放時(shí)間8:00～18:008:00～18:00周一至周五8：00-17：30周一至周六7：30-18：00自主控制自主控制——自主控制得房率60%65%70%70%65%65%65%75%電梯三部西子奧的斯一貨，1000kg13人三部通力客一貨，1000kg13人三部華升客一貨，1000KG13人4部三菱電梯上海三菱，四客一貨三部三部通力，1000kg13人6部三菱電梯14人衛(wèi)生設(shè)施公用（簡(jiǎn)裝）公用（簡(jiǎn)裝）公用共有+部分獨(dú)立公用（吉事多、飛馬品牌）獨(dú)立衛(wèi)生間獨(dú)立獨(dú)立衛(wèi)生間部分無(wú)錫辦公物業(yè)配套情況表無(wú)錫寫字樓市場(chǎng)投資置業(yè)僅占30%左右，大部分仍為自用；現(xiàn)階段無(wú)錫寫字樓入住企業(yè)以中小企業(yè)為主，大面積產(chǎn)品需求量較少。SOHO辦公市場(chǎng)環(huán)境——整體市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀二：辦公物業(yè)入住客戶以自用型為主，現(xiàn)有辦公物業(yè)配套落后，是導(dǎo)致外來(lái)高企無(wú)法選擇的根本。物業(yè)名稱東方廣場(chǎng)吟春大廈佳福大廈華光大廈財(cái)富大廈天安大廈金鼎44近兩年建成的辦公樓分布2007年以來(lái)推出的土地含有辦公性質(zhì)用地各區(qū)域比例本項(xiàng)目位置主要辦公物業(yè)聚集區(qū)域位置示意圖SOHO辦公市場(chǎng)環(huán)境——整體市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀三：無(wú)錫目前辦公物業(yè)集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的崇安和南長(zhǎng)區(qū)，本項(xiàng)目所處的錢橋區(qū)域不屬于辦公熱點(diǎn)區(qū)域近兩年建成的辦公樓分布2007年以來(lái)推出的土地含有辦公性質(zhì)用45SOHO辦公市場(chǎng)環(huán)境——整體市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀四：本項(xiàng)目所處的錢橋區(qū)域擁有制造業(yè)和物流業(yè)的優(yōu)勢(shì)，適合做適量的辦公類物業(yè)。辦公樓客戶特征：客戶特征：⊙入住客戶主要行業(yè)分析：無(wú)錫寫字樓入駐客戶主要集中在專業(yè)服務(wù)類、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)以及物流商貿(mào)類行業(yè)，甲、乙級(jí)無(wú)明顯區(qū)分，主要原因是由于世界知名企業(yè)鮮有入駐寫字樓，并且目前甲、乙級(jí)寫字樓品質(zhì)差距并不明顯。⊙各類型的企業(yè)對(duì)辦公面積的需求情況分析：無(wú)錫大面積客戶中，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的平均辦公面積最大，要明顯高于其它行業(yè)，主要包括無(wú)錫知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑設(shè)計(jì)類以及裝飾工程類企業(yè)。行業(yè)規(guī)模面積需求IT科技行業(yè)中小企業(yè)150-250㎡生產(chǎn)制造行業(yè)大中型企業(yè)200-500㎡房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)大中型企業(yè)300-700㎡貿(mào)易行業(yè)中小型企業(yè)100-200㎡廣告、咨詢行業(yè)小型企業(yè)150㎡以下無(wú)錫市寫字樓入住企業(yè)行業(yè)面積需求無(wú)錫市入住寫字樓行業(yè)主要比例SOHO辦公市場(chǎng)環(huán)境——整體市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀四：本項(xiàng)目所處的錢橋461、受無(wú)錫“蘇南經(jīng)濟(jì)”模式的影響，辦公市場(chǎng)相對(duì)發(fā)展緩慢；2、現(xiàn)有辦公物業(yè)配套落后，是導(dǎo)致外來(lái)高企無(wú)法選擇的根本；

3、無(wú)錫目前辦公物業(yè)集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的崇安和南長(zhǎng)區(qū)，本項(xiàng)目所處的錢橋區(qū)域不屬于辦公熱點(diǎn)區(qū)域；4、本項(xiàng)目所處的錢橋區(qū)域擁有制造業(yè)和物流業(yè)的優(yōu)勢(shì)，適合做適量的辦公類物業(yè)。無(wú)錫辦公市場(chǎng)低迷，而本項(xiàng)目所處的區(qū)域也非辦公熱點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)劃有近6.5萬(wàn)方的辦公，這對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是很嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。但本項(xiàng)目也有一定的辦公物業(yè)客源，建議項(xiàng)目做部分辦公，2幢，2-3萬(wàn)方。余下3萬(wàn)方左右的產(chǎn)品可以考慮向商住類產(chǎn)品發(fā)展。無(wú)錫市辦公市場(chǎng)整體情況總結(jié)：1、受無(wú)錫“蘇南經(jīng)濟(jì)”模式的影響，辦公市場(chǎng)相對(duì)發(fā)展緩慢；無(wú)錫47商住市場(chǎng)辦公市場(chǎng)需求不足不如把目光轉(zhuǎn)向本項(xiàng)目辦公體量較大，單獨(dú)做辦公去化有問(wèn)題。分流部分客源，減輕本項(xiàng)目因體量大引起的銷售滯留。商住市場(chǎng)辦公市場(chǎng)需求不足不如把目光轉(zhuǎn)向本項(xiàng)目辦公體量較大，單48無(wú)錫的商住市場(chǎng)近兩年剛剛開(kāi)始逐漸與一線城市接軌，從整個(gè)大市場(chǎng)的客戶構(gòu)成來(lái)看，投資客的比重在逐年趨多，后續(xù)商住市場(chǎng)看好。商業(yè)環(huán)境分析——商住市場(chǎng)現(xiàn)狀一：商住市場(chǎng)在無(wú)錫逐漸活躍，投資類客戶趨多。無(wú)錫的商住市場(chǎng)近兩年剛剛開(kāi)始逐漸與一線城市接軌，從整個(gè)大市場(chǎng)49項(xiàng)目名稱雷迪森廣場(chǎng)酒店寶龍城市廣場(chǎng)中威國(guó)際公寓哥倫布廣場(chǎng)潤(rùn)華國(guó)際大廈紅豆國(guó)際廣場(chǎng)凱燕環(huán)球中心南禪寺紫金廣場(chǎng)占地面積(萬(wàn)㎡)1.47.73.266.961.511.171.210.67建筑面積(萬(wàn)㎡)4.223.16.162014.8813.6813.431.06規(guī)劃總套數(shù)5361200506428酒店式公寓：307酒店式公寓：467734214開(kāi)盤時(shí)間2007/8/62007/10/42007/12/22008/10/252007/7/82008/6/282006/4/222007/9/22已推套數(shù)536235506531307467734214主力面積段一房：60-70㎡錯(cuò)層：30-50㎡一房：40-130㎡一房：45-55㎡一房：45-112㎡57-70一房：60-100㎡一房：38-68㎡成交均價(jià)（元/㎡）1500085005058711816643197232500013000裝修標(biāo)準(zhǔn)（（元/㎡）1500-20001000-1500600-8002000-25002000或40002000-30001000-1500累計(jì)銷售套數(shù)4092331262825116870472銷售完成率76.30%99.15%24.9%53.1%16.61%35.97%95.91%33.64%去化速度（套/月）18.5918.43.713.140.915.7321.43.1商業(yè)環(huán)境分析——商住市場(chǎng)現(xiàn)狀二：商住類物業(yè)中，精裝修產(chǎn)品的溢價(jià)能力出眾。項(xiàng)目名稱雷迪森廣場(chǎng)酒店寶龍城市廣場(chǎng)中威國(guó)際公寓哥倫布廣場(chǎng)潤(rùn)華50日式高級(jí)服務(wù)公寓——東和苑506套高級(jí)服務(wù)公寓，產(chǎn)品以130-150㎡為主；出租率達(dá)75%，租賃價(jià)格為12000-18000元/套?月；租賃客以日本人為主，約占80%，另有20%的歐美客戶；項(xiàng)目實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)為2000-3000元/㎡（拎包入住）。商業(yè)環(huán)境分析——商住市場(chǎng)現(xiàn)狀三：主題類酒店公寓表現(xiàn)出色，對(duì)解決租賃問(wèn)題有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)。日式高級(jí)服務(wù)公寓——東和苑506套高級(jí)服務(wù)公寓，產(chǎn)品以13051項(xiàng)目北側(cè)的五洲國(guó)際裝飾城項(xiàng)目附近的鋼鐵交易中心商住類產(chǎn)品客戶主要有兩類，一類是資金實(shí)力較差的小企業(yè)，第二類是投資類客戶。無(wú)錫位于長(zhǎng)三角城市圈內(nèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，投資客戶數(shù)量眾多，項(xiàng)目交通方便，通過(guò)盛岸路可以直達(dá)無(wú)錫市區(qū)，汽車西站就在項(xiàng)目的東側(cè)，項(xiàng)目周邊有專業(yè)市場(chǎng)五洲國(guó)際裝飾城，項(xiàng)目所在的錢橋區(qū)域是全國(guó)的軋剛基地，小企業(yè)眾多，項(xiàng)目具備做商住類產(chǎn)品的客戶基礎(chǔ)。商業(yè)環(huán)境分析——商住市場(chǎng)現(xiàn)狀四：本項(xiàng)目所處的區(qū)域擁有大型專業(yè)市場(chǎng)和大量的投資客戶，較適宜做商住類物業(yè)。項(xiàng)目北側(cè)的五洲國(guó)際裝飾城項(xiàng)目附近的鋼鐵交易中心商住類產(chǎn)品客戶521、商住市場(chǎng)在無(wú)錫逐漸活躍，投資類客戶趨多。；2、商住類物業(yè)中，精裝修產(chǎn)品的溢價(jià)能力出眾。3、主題類酒店公寓表現(xiàn)出色，對(duì)解決租賃問(wèn)題有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)；4、本項(xiàng)目所處的區(qū)域擁有大型專業(yè)市場(chǎng)和大量的投資客戶，較適宜做商住類物業(yè)。無(wú)錫商住類物業(yè)發(fā)展前景看好，本項(xiàng)目所處區(qū)域擁有良好的客戶資源，建議本項(xiàng)目的辦公類產(chǎn)品以商住類產(chǎn)品為主，純辦公產(chǎn)品為輔。商住類產(chǎn)品突出裝修和主題性，純辦公類產(chǎn)品根據(jù)區(qū)域主流客戶的需要配置面積和智能化產(chǎn)品，以達(dá)到辦公類產(chǎn)品的均好去化。SOHO和商住市場(chǎng)整體情況總結(jié)：1、商住市場(chǎng)在無(wú)錫逐漸活躍，投資類客戶趨多。；無(wú)錫商住類物業(yè)53PART.04項(xiàng)目產(chǎn)品解讀PART.04項(xiàng)目產(chǎn)品解讀54項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——地塊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目西側(cè)項(xiàng)目南側(cè)項(xiàng)目東側(cè)地塊整體較為規(guī)整，大致呈現(xiàn)300*400的布局，西南側(cè)有一塊內(nèi)凹地形，現(xiàn)為工廠，后期可能會(huì)作為綠化整體地塊坡度較緩，無(wú)明顯高壓線和其他建筑，作為荒地，相對(duì)拆遷成本較低；北側(cè)緊靠連通東西的主干道—盛岸路，南側(cè)有條小水系，后期可考慮有效利用；現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看已經(jīng)開(kāi)始施工，估計(jì)上市時(shí)間為2011年底或2012年。項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——地塊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目西側(cè)項(xiàng)目南側(cè)項(xiàng)目東側(cè)地塊整體55項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——項(xiàng)目周邊環(huán)境基地北側(cè)為五洲國(guó)際裝飾城、五洲國(guó)際小商品城，裝飾城規(guī)劃70萬(wàn)平米，主要業(yè)態(tài)為家居、裝飾；小商品城規(guī)劃100萬(wàn)平米，主要為各類小商品。基地東側(cè)為規(guī)劃中的新汽車西站，原汽車西站線路經(jīng)營(yíng)方向主要是宜興、安徽、蘇北等地，目前日均發(fā)送客流在3000人次左右，最高峰日發(fā)送量可達(dá)l萬(wàn)人次；規(guī)劃中的鋼鐵交易電子中心大廈，將成為無(wú)錫大宗鋼鐵電子交易中心。基地西側(cè)為公交調(diào)度總站—盛岸公交停車場(chǎng)，主要線路有56路、60路、70路、85路、102路、138路；安置小區(qū)—洋溪人家，目前大概有1000多戶。基地南側(cè)為工廠企業(yè)，主要有2個(gè)上規(guī)模的企業(yè)，無(wú)錫錢橋軋輥有限公司和無(wú)錫飛馬鍋爐設(shè)備廠，其他為小型制造類企業(yè)。項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——項(xiàng)目周邊環(huán)境基地北側(cè)為五洲國(guó)際裝飾城、五洲國(guó)56項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：片區(qū)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目所在的城西區(qū)域被重點(diǎn)規(guī)劃交通便捷，有利于項(xiàng)目人流、車流的導(dǎo)入，營(yíng)造商業(yè)氛圍；本案規(guī)模較大，具備營(yíng)造區(qū)域大型商業(yè)設(shè)施的條件，具備很強(qiáng)的可塑空間；區(qū)域內(nèi)大量工業(yè)及消費(fèi)力旺盛的本地居民為本案提供了消費(fèi)支撐。劣勢(shì)（W）：片區(qū)商業(yè)尚處萌芽狀態(tài)，商業(yè)實(shí)體整體形象差區(qū)域內(nèi)常駐人口不足，項(xiàng)目銷售仍需從全市挖掘本案所處區(qū)域認(rèn)知度極低，市場(chǎng)培育期長(zhǎng)，給后期招商帶來(lái)很大難度；3受區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)影響，要聚集穩(wěn)定的客戶群體，必將提高運(yùn)營(yíng)和推廣成本；機(jī)會(huì)（O）：無(wú)錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，居民生活水平提高錢橋現(xiàn)有商業(yè)缺少文化、休閑、娛樂(lè)類主題項(xiàng)目錢橋缺乏高檔次商業(yè)項(xiàng)目威脅（T）：長(zhǎng)期的市場(chǎng)供需缺口導(dǎo)致區(qū)域部分客戶的外流；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已成商圈輻射力成為項(xiàng)目銷售阻力周邊大盤自有配套商業(yè)抓住有利時(shí)機(jī)與市場(chǎng)空白，努力成為帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)，引導(dǎo)區(qū)域商業(yè)的標(biāo)志性商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：機(jī)會(huì)（O57項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——目標(biāo)客群分析兩個(gè)產(chǎn)品兩種客群客群方向產(chǎn)品業(yè)態(tài)—渠道客群交通發(fā)展—擴(kuò)張客群商住客群商業(yè)客群區(qū)域外客群掠奪區(qū)域內(nèi)客群掠奪項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——目標(biāo)客群分析兩個(gè)產(chǎn)品兩種客群客群方向產(chǎn)品58項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——商住樓客群拆分本案區(qū)域外客群區(qū)域內(nèi)客戶區(qū)域外客群區(qū)域外客群分類客群區(qū)位置業(yè)目地戶型選擇區(qū)域內(nèi)客群錢橋、藕塘、洛社原住民投資小面積低總價(jià)裝飾城、小商品城業(yè)主自住辦公投資中小面積精裝修低總價(jià)區(qū)域外客群無(wú)錫其他板塊投資中小面積低總價(jià)項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——商住樓客群拆分本案區(qū)域外客群區(qū)域內(nèi)客戶區(qū)域外59項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——商業(yè)客群拆分本案區(qū)域外客群區(qū)域內(nèi)客戶區(qū)域外客群區(qū)域外客群分類客群區(qū)位置業(yè)目地戶型選擇區(qū)域內(nèi)客群錢橋、藕塘、洛社原住民投資商鋪位置小面積低總價(jià)自營(yíng)商鋪位置中小面積區(qū)域外客群無(wú)錫其他板塊投資商鋪位置小面積低總價(jià)自營(yíng)商鋪位置中小面積項(xiàng)目產(chǎn)品解讀——商業(yè)客群拆分本案區(qū)域外客群區(qū)域內(nèi)客戶區(qū)域外客60Second——項(xiàng)目定位篇Second——項(xiàng)目定位篇61項(xiàng)目定位——思考脈絡(luò)行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)的先驅(qū)者引領(lǐng)市場(chǎng)走勢(shì)壟斷市場(chǎng)非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)挑戰(zhàn)者努力改變市場(chǎng)形象強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異建立自身標(biāo)準(zhǔn)次/非主流市場(chǎng)追隨者借助已有市場(chǎng)企圖以小克大以價(jià)格為自身優(yōu)勢(shì)敏銳的機(jī)會(huì)主義者補(bǔ)缺者尋找市場(chǎng)空白挖掘潛在客戶挖掘市場(chǎng)需求我們要做錢橋第一個(gè)商業(yè)綜合體、以此輻射整個(gè)無(wú)錫西城區(qū)！無(wú)錫西城商業(yè)的前哨第一站錢橋鎮(zhèn)城市商業(yè)的補(bǔ)缺者項(xiàng)目定位——思考脈絡(luò)行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)的先驅(qū)者非行業(yè)老大，中項(xiàng)目定位——市場(chǎng)定位綜合性消費(fèi)中心數(shù)據(jù)關(guān)鍵詞：項(xiàng)目總建：19.7175萬(wàn)方（商業(yè)：76402㎡，SOHO辦公/公寓：64213㎡……）萬(wàn)健商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的行業(yè)老大建立自身標(biāo)準(zhǔn)后改變區(qū)域行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)敏銳的機(jī)會(huì)主意者挖掘市場(chǎng)需求，填補(bǔ)市場(chǎng)空白區(qū)位關(guān)鍵詞：無(wú)錫西城、錢橋鎮(zhèn)中心區(qū)域核心城市商業(yè)綜合體在完善城鎮(zhèn)都市生活配套的同時(shí)，輻射整個(gè)城西區(qū)域，形成以項(xiàng)目中心的大型商業(yè)輻射商圈。項(xiàng)目定位——市場(chǎng)定位綜合性消費(fèi)中心數(shù)據(jù)關(guān)鍵詞：項(xiàng)目總建：19項(xiàng)目定位——整體形象定位定位關(guān)鍵詞：無(wú)錫西城、錢橋、第一個(gè)商業(yè)綜合體、兩個(gè)中心原則、兩個(gè)第一法則、一個(gè)突破西城商業(yè)領(lǐng)跑者萬(wàn)健商業(yè)廣場(chǎng)西城商業(yè)市場(chǎng)的新起點(diǎn)錢橋商業(yè)中心區(qū)西城第一個(gè)多業(yè)態(tài)綜合體提升城市配套商業(yè)檔次無(wú)錫西城?首席?生活休閑Mall在完善城鎮(zhèn)生活配套的同時(shí)，突破原有城市商業(yè)的束縛，以老鎮(zhèn)為起點(diǎn)、新城為動(dòng)力，以錢橋?yàn)橹行摹⑤椛湔麄€(gè)無(wú)錫西城區(qū)的區(qū)域商業(yè)領(lǐng)跑者。項(xiàng)目定位——整體形象定位定位關(guān)鍵詞：無(wú)錫西城、錢橋、第一個(gè)商錢橋鎮(zhèn)上的居民、政府官員周邊商業(yè)私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體老板偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群藕塘職教園師生藕塘、洛社等周邊鎮(zhèn)區(qū)居民五洲專業(yè)市場(chǎng)商務(wù)客戶及汽車西站往來(lái)客戶因項(xiàng)目主體吸引而來(lái)的流動(dòng)客戶群本項(xiàng)目客戶主要來(lái)源于本鎮(zhèn)居住人口及政府官員，然后為北邊專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶，以及藕塘職教園的廣大師生為項(xiàng)目后期主要爭(zhēng)取消費(fèi)對(duì)象。項(xiàng)目定位——項(xiàng)目消費(fèi)群體界定錢橋鎮(zhèn)上的居民、政府官員偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客[當(dāng)前消費(fèi)者界定]目前區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者主要是錢橋鎮(zhèn)居民、以及項(xiàng)目周邊商業(yè)私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體老板，和藕塘職教園廣大師生消費(fèi)群體。分析：09年錢橋鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入1.35萬(wàn)元，而全市農(nóng)民人均純收入1.1萬(wàn)元，明顯高于全市平均水平。其次，項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體老板，他們有著比較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)來(lái)源，消費(fèi)能力較高。項(xiàng)目定位——目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)檔次預(yù)測(cè)結(jié)論：綜上所述，目前區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者屬于全市中高端人群，人均收入都接近或高于全市平均水平，消費(fèi)力較高，因此，建議本案的功能業(yè)態(tài)定位在中高檔次。[當(dāng)前消費(fèi)者界定]目前區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者主要是錢橋鎮(zhèn)居民、以及項(xiàng)目定位——功能業(yè)態(tài)定位中高檔綜合消費(fèi)中心數(shù)據(jù)關(guān)鍵詞：項(xiàng)目總建：19.7175萬(wàn)方（商業(yè)：76402㎡，SOHO辦公/公寓：64213㎡……）萬(wàn)健商業(yè)廣場(chǎng)一站式購(gòu)物特色餐飲、品牌酒樓SOHO辦公高檔酒店、酒店式公寓區(qū)位關(guān)鍵詞：無(wú)錫西城、錢橋鎮(zhèn)中心集商業(yè)、酒店、辦公、公寓于一體的大型城市商業(yè)綜合體。本案規(guī)劃成集酒店、購(gòu)物、辦公、休閑會(huì)所、公寓等功能于一體的城市現(xiàn)代化大型核心商業(yè)綜合體，并賦予其鮮明的特色和個(gè)性，引進(jìn)高質(zhì)素的商品和現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)管理模式，使本項(xiàng)目成為錢橋鎮(zhèn)乃至無(wú)錫西城區(qū)的標(biāo)志性建筑。項(xiàng)目定位——功能業(yè)態(tài)定位中高檔綜合消費(fèi)中心數(shù)據(jù)關(guān)鍵詞：項(xiàng)目總項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃原則在確定主要商業(yè)功能的前提下，對(duì)各類商業(yè)產(chǎn)品進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)分，如主力店規(guī)劃、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)配比、業(yè)態(tài)位置規(guī)劃、業(yè)態(tài)品質(zhì)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合關(guān)系等。商業(yè)規(guī)劃基本原則：①借勢(shì)主力店，實(shí)現(xiàn)人氣商氣共享；②人流動(dòng)線規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一起來(lái)；③符合每種商業(yè)業(yè)態(tài)的自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和選址要求。項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃原則在確定主要商業(yè)功能的前提下，對(duì)各類商業(yè)主力店規(guī)劃建議123臨近主干道和項(xiàng)目次入口，建議規(guī)劃休閑娛樂(lè)會(huì)所，如KTV\大型夜總會(huì)等位于主干道交叉口以及項(xiàng)目主入口，臨靠汽車西站建議設(shè)置數(shù)目廣場(chǎng)及大型酒店位于項(xiàng)目底端，南鄰住宅小區(qū)，建議設(shè)置大型超市賣場(chǎng)，吸引人流，帶動(dòng)周邊散鋪主力店規(guī)劃建議123臨近主干道和項(xiàng)目次入口，建議規(guī)劃休閑娛樂(lè)①號(hào)樓位于項(xiàng)目的北側(cè)，臨近主干道，且群樓都為集中式3F商業(yè)，故建議為商務(wù)辦公②號(hào)樓靠近汽車西站及主干道，北臨五洲大型專業(yè)市場(chǎng)，故建議為酒店③、④、⑤號(hào)樓位于項(xiàng)目的南側(cè)，靠近住宅小區(qū)，且樓下商業(yè)為1F底商，故建議為酒店式公寓①②③④⑤商務(wù)辦公規(guī)劃建議①號(hào)樓位于項(xiàng)目的北側(cè)，臨近主干道，且群樓都為集中式3F商業(yè)，1、通過(guò)前期主力店招商實(shí)現(xiàn)“量身訂做”，商家直接參與設(shè)計(jì)。

2、訂單式規(guī)劃設(shè)計(jì)，如酒店、超市百貨商場(chǎng)、大型餐飲、電影院等對(duì)物業(yè)有特殊要求的產(chǎn)品。3、此主力店部分建議以持有招商為主，有利于后期的銷售及后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理。1、通過(guò)前期主力店招商實(shí)現(xiàn)“量身訂做”，商家直接參與設(shè)計(jì)。項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃業(yè)態(tài)占比餐飲：大型餐飲、連鎖餐飲、特色美食、普通品牌娛樂(lè)：桌球室、棋牌室、電子游戲房、量販?zhǔn)終TV休閑：美容美發(fā)、SPA、茶吧、咖啡廳、足療保健品牌：服飾、鞋帽、箱包、皮具其他：銀行、藥品、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃業(yè)態(tài)占比餐飲：大型餐飲、連鎖餐飲、特色美食、品牌購(gòu)物特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲品味休閑品味休閑KFC生活配套主力娛樂(lè)會(huì)所主題商場(chǎng)超市大賣場(chǎng)家居配飾兒童娛樂(lè)商業(yè)一層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議品牌購(gòu)物特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲品味休閑品味KFC生商業(yè)二層業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌購(gòu)物主題會(huì)所酒店宴會(huì)廳超市賣場(chǎng)餐飲美食品味休閑兒童娛樂(lè)生活配套酒店式公寓商業(yè)二層業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌購(gòu)物主題會(huì)所酒店宴會(huì)廳超市賣場(chǎng)餐飲美食品商業(yè)三層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議餐飲美食主題會(huì)所酒店宴會(huì)廳品牌影院餐飲美食餐飲美食商業(yè)三層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議餐飲美食主題會(huì)所酒店宴會(huì)廳品牌影院餐飲美品牌購(gòu)物品牌購(gòu)物概念餐廳概念餐廳無(wú)錫商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告課件咖啡語(yǔ)茶咖啡語(yǔ)茶西式簡(jiǎn)餐西式簡(jiǎn)餐休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)主題會(huì)所主題會(huì)所Three——租售策略篇Three——租售策略篇PART.01產(chǎn)品價(jià)格建議PART.01產(chǎn)品價(jià)格建議酒店式公寓/SOHO辦公定價(jià)——周邊市場(chǎng)竟品價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/平米）匯堅(jiān)國(guó)際五金機(jī)電城7000明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)7500中威國(guó)際公寓6000酒店式公寓/SOHO辦公定價(jià)——周邊市場(chǎng)竟品價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項(xiàng)目普通住宅的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A匯堅(jiān)國(guó)際五金機(jī)電城為參考：7000÷0.9309=7519以項(xiàng)目B明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)為參考：7500÷1.18=6355以項(xiàng)目C中威國(guó)際公寓為參考：6000÷0.845=7100酒店式公寓/SOHO辦公定價(jià)——區(qū)域競(jìng)品比較比較內(nèi)容權(quán)重A匯堅(jiān)國(guó)際五金機(jī)電城B明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)C中威國(guó)際公寓擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑規(guī)模10%0.80.081.10.110.70.07區(qū)域位置15%10.151.50.2250.90.135外部環(huán)境15%10.151.10.1650.80.12社區(qū)景觀12%10.121.20.1440.90.108立面設(shè)計(jì)10%0.90.091.10.110.850.085產(chǎn)品設(shè)計(jì)15%0.950.14251.10.1650.90.135配套設(shè)施15%0.80.121.10.1650.80.12品牌效應(yīng)8%0.80.0641.20.0960.90.072合計(jì)100%/0.9309/1.18/0.845將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項(xiàng)目普通住宅的參本案價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)×A權(quán)重+……+以項(xiàng)目C參考定價(jià)×C權(quán)重=元/平方米

（注：比較項(xiàng)目的權(quán)重＝〔1-（某項(xiàng)目的比較系數(shù)－1）的絕對(duì)值〕/〔1-（某項(xiàng)目的比較系數(shù)－1）的絕對(duì)值〕之和。）據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本區(qū)域酒店式公寓毛坯價(jià)格應(yīng)在7000元/平方米左右，這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。中原建議本項(xiàng)目洋房毛坯均價(jià)為：【7000元/平方米】酒店式公寓/SOHO辦公定價(jià)——本案價(jià)格推算本案價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)×A權(quán)重+……+以項(xiàng)目C參考定商業(yè)定價(jià)——周邊市場(chǎng)競(jìng)品價(jià)格項(xiàng)目返租后價(jià)格（元/平米）五洲國(guó)際小商品城14000中華美食博覽城20000洛城商業(yè)街12000富安商業(yè)廣場(chǎng)10000商業(yè)定價(jià)——周邊市場(chǎng)競(jìng)品價(jià)格項(xiàng)目返租后價(jià)格（元/平米）五洲國(guó)比較內(nèi)容權(quán)重A五洲國(guó)際小商品城B中華美食博覽城C洛城商業(yè)街D富安商業(yè)廣場(chǎng)擬合比較擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑規(guī)模10%0.80.081.10.110.70.070.80.07區(qū)域潛力15%10.151.50.2250.90.1351.00.105商業(yè)環(huán)境15%10.151.10.1650.80.121.20.12運(yùn)營(yíng)模式12%10.121.20.1440.90.1080.90.108立面設(shè)計(jì)10%0.90.091.10.110.850.0850.750.075交通人流15%0.950.14251.10.1650.90.1351.20.135地段條件15%1.10.1651.30.1951.10.1651.10.135品牌效應(yīng)8%0.80.0641.20.0960.90.0720.90.072合計(jì)100%/0.9354/1.21/0.89/0.82將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項(xiàng)目普通住宅的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A五洲國(guó)際小商品城為參考：14000÷0.9354=14967以項(xiàng)目B中華美食博覽城為參考：20000÷1.21=16528以項(xiàng)目C洛城商業(yè)街為參考：12000÷0.89=13483以項(xiàng)目D富安商業(yè)廣場(chǎng)為參考：10000÷0.82=

12195

商業(yè)定價(jià)——周邊市場(chǎng)競(jìng)品比較比較內(nèi)容權(quán)重A五洲國(guó)際小商品城B中華美食博覽城C洛城商業(yè)街本案價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)×A權(quán)重+……+以項(xiàng)目C參考定價(jià)×C權(quán)重=元/平方米

（注：比較項(xiàng)目的權(quán)重＝〔1-（某項(xiàng)目的比較系數(shù)－1）的絕對(duì)值〕/〔1-（某項(xiàng)目的比較系數(shù)－1）的絕對(duì)值〕之和。）據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本區(qū)域商業(yè)實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)在15000元/平方米左右，這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。中原建議本項(xiàng)目商業(yè)返租后均價(jià)為：【15000元/平方米】商業(yè)定價(jià)——本案價(jià)格推算本案價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)×A權(quán)重+……+以項(xiàng)目C參考定PART.02租售策略建議PART.02租售策略建議招商先行強(qiáng)力蓄勢(shì)集中引爆小面積低總價(jià)減成本控風(fēng)險(xiǎn)整體營(yíng)銷總策略招商先行強(qiáng)力蓄勢(shì)集中引爆小面積低總價(jià)減成本控風(fēng)險(xiǎn)整營(yíng)銷策略建議——招商先行

主力商戶的進(jìn)駐，是提升項(xiàng)目投資信心的有效手段。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期，主要是通過(guò)對(duì)主力商戶和大品牌店的招商，蓄積客戶，樹(shù)立項(xiàng)目良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。招商先行，是開(kāi)發(fā)商實(shí)力和信心的表現(xiàn)，通過(guò)良好的招商造勢(shì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商持續(xù)經(jīng)營(yíng)、做旺商街的責(zé)任心，帶動(dòng)銷售的火熱進(jìn)行；由招商先行可以帶來(lái)“未開(kāi)先旺”、“永續(xù)經(jīng)營(yíng)”的商街效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購(gòu)買欲望，增強(qiáng)其投資信心。營(yíng)銷策略建議——招商先行主力商戶的進(jìn)駐，是提升項(xiàng)目投資信營(yíng)銷建議/招商建議營(yíng)銷策略——招商總策略立足本地、面向全球主力店成點(diǎn)帶面，激活整體商業(yè)營(yíng)銷建議/招商建議營(yíng)銷策略——招商總策略立足本地、面向全球１．利用廣告推廣吸引上門意向客戶；２．主動(dòng)出擊，尋找意向客戶；３．利用中原公司資源，深度挖掘江浙滬投資大客戶；４．通過(guò)商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等找尋目標(biāo)客戶。營(yíng)銷建議/招商建議招商策略——多渠道搭建招商平臺(tái)營(yíng)銷建議/招商建議招商策略——多渠道搭建招商平臺(tái)⒈需求符合項(xiàng)目市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)定位要求的客戶；⒉優(yōu)先引進(jìn)主力店，全球一線品牌商家；⒊熱點(diǎn)平均分布，處處有賣點(diǎn)；⒋統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象。營(yíng)銷建議/招商建議招商策略——招商組織原則營(yíng)銷建議/招商建議招商策略——招商組織原則營(yíng)銷策略——銷售策略（1）

為化解項(xiàng)目部分門面的進(jìn)深太長(zhǎng)的缺點(diǎn)，均衡門面性價(jià)比，回避單價(jià)敏感性和爭(zhēng)議性，所有門面根據(jù)位置、進(jìn)深、面積，通過(guò)精細(xì)計(jì)算，模糊單價(jià)，按總價(jià)推出，面市出售。銷售價(jià)格方式總控：賣總價(jià)營(yíng)銷策略——銷售策略（1）

銷售價(jià)格方式總控：賣總價(jià)營(yíng)銷策略——銷售策略（2)

本案作為新入市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目旺鋪必須經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間的培育期，為穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的投資信心，選用帶租約銷售的形式，給客戶每年返還穩(wěn)定的租金回報(bào)，鑒定客戶對(duì)項(xiàng)目的投資信心，增加客戶基數(shù)，促成目標(biāo)達(dá)成，并且方便后期經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，保障項(xiàng)目永續(xù)持久旺場(chǎng)。銷售盈利模式：帶租約銷售營(yíng)銷策略——銷售策略（2)

銷售盈利模式：帶租約銷售租售策略——帶租約銷售模式論證在售商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)態(tài)主力面積價(jià)格客戶來(lái)源銷售方式明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)全業(yè)態(tài)30-50㎡一層22000元/平米二層16000元/平米三層11000元/平米惠山區(qū)的原住民，其他區(qū)域較少，也有部分江陰客戶包租5年，前3年一次性返24%，第4、5年按投資回報(bào)率8%逐年遞返哥倫布廣場(chǎng)全業(yè)態(tài)50-100㎡一層80000元/平米二層50000元/平米無(wú)錫全市，也有部分江陰、宜興客戶協(xié)議承租15年，前5年一次性返35%中華美食博覽城餐飲20-30㎡一層40000元/平米二層20000元/平米三層12000元/平米無(wú)錫全市，也有部分江陰、宜興客戶包租15年，前3年一次性返24%五洲國(guó)際小商品城各類小商品20-30㎡一層18000元/平米二層11500元/平米三層8000元/平米四層6000元/平米以周邊居民為主，也有部分北塘區(qū)的客戶包租15年，前3年一次性返24%租售策略——帶租約銷售模式論證在售商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)態(tài)1、無(wú)錫商業(yè)銷售市場(chǎng)現(xiàn)狀：商業(yè)銷售市場(chǎng)目前已呈現(xiàn)出投資型客戶一邊倒的狀況，“經(jīng)營(yíng)的不買鋪，投資的不經(jīng)營(yíng)”，這是經(jīng)過(guò)商業(yè)銷售及經(jīng)營(yíng)實(shí)踐檢驗(yàn)了的鐵定規(guī)律。

無(wú)錫目前在售商業(yè)物業(yè)，銷售情況較好的，多采取返租銷售。租售策略——帶租約銷售模式論證1、無(wú)錫商業(yè)銷售市場(chǎng)現(xiàn)狀：商業(yè)銷售市場(chǎng)目前租售策略——帶租約銷售模式論證2、項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)“開(kāi)發(fā)式、立體式”商業(yè)步行街為主體整體定位為以“購(gòu)物、餐飲、休閑、酒店、辦公、娛樂(lè)”為主體的區(qū)域型商業(yè)中心主力招商業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂(lè)、酒店、辦公為主租售策略——帶租約銷售模式論證2、項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)“開(kāi)發(fā)式、立體租售策略——帶租約銷售模式論證思考點(diǎn)：餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)主力店承租期通常在5年以上，肯德基等知名餐飲品牌達(dá)到15年以上，并且承租面積較大，通常在400平米左右。普通投資者是無(wú)法獨(dú)自購(gòu)買的，所以，為了保障該部分物業(yè)既能銷售出去，同時(shí)又能使得該部分物業(yè)在銷售后繼續(xù)履行與主力店之間5年以上的承租協(xié)議，惟一可行的辦法就是在該部分物業(yè)銷售的同時(shí)，還必須要求業(yè)主簽署委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，并同意將其整體返租給主力店經(jīng)營(yíng)5年以上，惟有如此，才能真正理順投資者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。租售策略——帶租約銷售模式論證思考點(diǎn)：租售策略——租售模式建議1、經(jīng)營(yíng)模式：

a、開(kāi)發(fā)商委托經(jīng)營(yíng)管理公司或者自行組建物管團(tuán)隊(duì)，承租五至十年，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理。b、對(duì)個(gè)別主力店實(shí)行個(gè)別處理（肯德基等主力店承租期在15年以上）。2、招商策略：

a、招商策略作整體考量，先主力店后輔助店，以大客戶帶動(dòng)散戶，促進(jìn)旺場(chǎng)。b、采用“放水養(yǎng)魚”政策，根據(jù)簽約年限，給予品牌店1—2年、散鋪商戶3－6個(gè)月免租期優(yōu)惠。租售策略——租售模式建議1、經(jīng)營(yíng)模式：2、招商策略：Four——營(yíng)銷推廣篇Four——營(yíng)銷推廣篇總體營(yíng)銷戰(zhàn)略確立2011—2012年?duì)I銷目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期銷售目標(biāo)！樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)知曉度，奠定項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)！西城最具影響力的領(lǐng)袖樓盤！通過(guò)項(xiàng)目首批房源的成功推廣，初步樹(shù)立公司品牌！項(xiàng)目品牌項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目銷售總體營(yíng)銷戰(zhàn)略確立2011—2012年?duì)I銷目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期銷總體營(yíng)銷戰(zhàn)略關(guān)于品牌：2010年，地產(chǎn)品牌年，不爭(zhēng)之事實(shí)。在10年的地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論在無(wú)錫熱點(diǎn)區(qū)域還是非熱點(diǎn)區(qū)域，無(wú)論外地或本地的品牌開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科、融僑、華潤(rùn)、金科等。在下行的市場(chǎng)趨勢(shì)中，既要抵御市場(chǎng)沖擊，也要維持正常的銷量，即是促銷策略也要維護(hù)品牌形象。無(wú)疑，品牌效應(yīng)發(fā)揮的作用對(duì)客戶的影響是積極的，客戶對(duì)品牌項(xiàng)目的信任程度要高于普通項(xiàng)目，無(wú)論市場(chǎng)波動(dòng)，品牌效應(yīng)都將成為推動(dòng)項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵動(dòng)力。對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司而言，目前在無(wú)錫市場(chǎng)上品牌知名度不高。對(duì)于項(xiàng)目而言，作為西城首席都市綜合體，勢(shì)必需要通過(guò)項(xiàng)目品牌的樹(shù)立，來(lái)帶動(dòng)公司品牌。總體營(yíng)銷戰(zhàn)略關(guān)于品牌：2010年，地產(chǎn)品牌年，不爭(zhēng)之事實(shí)。勢(shì)品牌營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)途徑大盤造勢(shì)

小盤造市勢(shì)品牌營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)途徑大盤造勢(shì)借勢(shì)推勢(shì)造城市之勢(shì)——無(wú)錫的、華東的造區(qū)域之勢(shì)——西城首席休閑生活MALL造項(xiàng)目之勢(shì)——購(gòu)物、酒店、辦公、會(huì)所、公寓等多元集成造時(shí)事之勢(shì)——2010年復(fù)合地產(chǎn)改變城市區(qū)域價(jià)值城市向西延線的建設(shè)推進(jìn)借區(qū)域之勢(shì)——新城中心、價(jià)值核心借配套之勢(shì)——汽車西站及專業(yè)市場(chǎng)的旺盛人氣借政策之勢(shì)——商業(yè)利好推產(chǎn)品之勢(shì)——城市綜合體填補(bǔ)區(qū)域空白推地鐵之勢(shì)——放大地鐵之于物業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值推競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)——項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，通過(guò)戶外及特渠的把控，放大項(xiàng)目核心價(jià)值及產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)，加強(qiáng)推廣的廣度和深度，實(shí)現(xiàn)客戶終端攔截。造勢(shì)我的勢(shì)力范圍，我做主區(qū)域領(lǐng)頭羊區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者借勢(shì)推勢(shì)造城市之勢(shì)——無(wú)錫的、造區(qū)域之勢(shì)——西城首席造項(xiàng)目之營(yíng)銷總體策略綱要造勢(shì)·借勢(shì)·推勢(shì)三維一體推盤策略活動(dòng)策略服務(wù)營(yíng)銷通過(guò)策略性推盤及銷售控制，建立項(xiàng)目銷售勢(shì)能，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)期，順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)展示策略通過(guò)對(duì)項(xiàng)目售樓部、樣板房、樣板景觀區(qū)、建筑材料及工程進(jìn)度的實(shí)體展示，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心通過(guò)一系列生活方式主題活動(dòng)增強(qiáng)項(xiàng)目在區(qū)域的影響力和知名度，同時(shí)使客戶近距離感知項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)