前言 1第一篇服務概述 5第一章關于服務概念 5第一節服務范圍 5第二節規范引用文件 5第三節服務目標 5第四節服務對象 6第二章中國紡織服裝專業市場服務管理體系 6第一節服務管理體系遵循原則 6第二節服務管理體系結構 6第三章中國紡織服裝專業市場的服務特征 7第一節總體特征表現為有形特征與無形特征 7第二節服務形式多元化 7第二篇中國紡織服裝專業市場服務管理體系的建立 8第一章中國紡織服裝專業市場服務要求 8第一節服務目標 8第二節服務對象 8第三節服務要求識別 8第四節服務承諾 9第五節服務流程 9第二章中國紡織服裝專業市場服務基本內容 9第一節中國紡織服裝專業市場服務功能 10第二節中國紡織服裝專業市場服務形態 10第三節中國紡織服裝專業市場服務組織 10第三篇中國紡織服裝專業市場服務管理規范 10第一章紡織服裝專業市場服務管理規范內容 23第一節客戶服務規范 241.咨詢服務規范 2.總服務臺服務規范 3.投訴受理服務規范 4.廣播受理服務規范 5.物業受理服務規范 6.收銀服務規范 第二節物流服務規范 32第三節信息服務規范 34第四節人力資源服務規范 381.人力資源服務規范 2.培訓服務規范 第五節品牌服務規范 40第六節信譽保障服務規范 421.誠信保障服務規范 2.質量檢測服務規范 3.知識產權保護服務規范 第七節推廣交流服務規范 481.廣告服務規范 42.會展服務規范 4第八節工商金融配套服務規范 451.工商配套服務規范 42.金融配套服務規范 4第九節商務配套服務規范 501.商務辦公服務規范 42.酒店餐飲配套服務規范 第十節.社團組織服務規范 4第二章紡織服裝專業市場服務團隊建設與管理 第一節紡織服裝專業市場服務管理流程 10第二節紡織服裝專業市場服務管理職責 10第三章紡織服裝專業市場服務文件規范 10第四篇中國紡織服裝專業市場服務管理評價 69第一章服務制度管理規范 69第二章服務管理體系評價要求 69第三章服務管理評價體系內容 69附錄中國紡織服裝專業市場服務管理規范參考文件 74第四部分：交易管理規范TOC\o"1-3"\h\z第一篇中國紡織服裝專業市場交易規范體系總則 3第一章交易規范總則 3第一節交易規范的術語和定義 3第二節交易規范的目的和作用 4第二章交易規范結構 4第一節交易的概念 4第二節紡織服裝市場交易要素 5第三節紡織服裝專業市場的交易方式特點 7第三章紡織服裝專業市場的交易方式分類 7第二篇中國紡織服裝專業市場交易規范基礎 9第一章紡織服裝專業市場交易制度管理規范 9第二章市場交易信息統計規范 13第三章市場交易誠信保障規范 17第四章市場物流配送管理規范 21第五章市場支付結算保障體系 28第三篇中國紡織服裝專業市場交易規范體系應用 32第一章紡織服裝市場現貨交易 32第一節紡織服裝現貨交易的特點 32第二節現貨交易在專業市場交易地位和作用 32第三節紡織服裝專業市場交易現貨交易管理規范 33第二章紡織服裝專業市場合同交易 34第一節紡織服裝專業市場合同交易的特點 34第三章紡織服裝期貨交易 37第一節紡織服裝專業市場期貨交易情況 37第二節期貨交易的基本特征 37第三節交易風險控制 38第四章國際貿易交易方式 38第一節國際貿易種類 40第二節國際貿易的交易方式與流程 40第五章電子商務交易規范 40第一節紡織服裝專業市場的網絡交易方式建設規范體系 40第二節建立交易支撐體系 40第三節建立交易服務體系 41第四節有形市場和無形市場的結合 42第五節紡織服裝價格體系建設 44第六節誠信體系 44第七節貿易溝通 45第八節移動信息系統 45第九節電子合同服務 45第十節電子支付 46第十一節物流體系 46第十二節客戶端信息收集和發布系統 47第十三節監督、調解、仲裁、處罰 47第四篇紡織服裝市場交易發展趨勢、問題、以及對策 49第一章 紡織服裝交易發展的趨勢 49第二章紡織服裝交易應對策略 49第一部分中國紡織服裝專業市場規劃管理規范前言隨著我國紡織品服裝內需市場的迅速增長，很多新型紡織服裝專業市場大批涌現，出現了重復建設、惡性競爭等不良現象。由于投資商的介入，缺乏對行業的了解，沒有充分考慮后期經營管理等問題，導致許多市場規劃的弊端。此外，我國建筑設計單位目前執行的商業建筑相關設計規范和標準多是上世紀八十年代制定的，很多內容已不能適應現代商業設施的新要求，如經營面積配比、樓板荷載、用水量、衛生設備配置、新風量、照明、消防等方面。在我國紡織服裝專業市場的發展新時代，應建立符合專業市場特點的規劃設計規范，引導我國紡織服裝專業市場向健康、有序的方向發展。中國紡織服裝專業市場聯盟秘書處在深入開展調研、認真總結經驗、借鑒優秀成果的基礎上，廣泛征求意見，制定了本規范，主要涉及規劃選址、建筑布局、空間組織、市場設置等內容，以期給中國紡織服裝專業市場的開發運營者提供參考借鑒。第一章總述第一節市場分類中國紡織服裝專業市場由于形成原因復雜、發展類型多樣、交易形態各異，以下根據其形成、發展特點以及主要交易產品進行分類：一、按形成和發展特點分為：產地型專業市場、集散型專業市場。（一）產地型專業市場產地型專業市場是依托當地特色產業而形成的產銷一體化市場，這類市場的經營特點與發展規模和當地的產業基礎有密不可分的關系。（二）集散型專業市場集散型專業市場是借助一個城市或地區的中心地理位置、交通、信息等方面的綜合優勢因素而形成，這類市場具有較強的產品集散功能與輻射影響力。（三）消費型專業市場消費型專業市場是在人口聚居區域內形成的專業市場商業終端，這類市場具有輻射半徑小、批零兼營等特點，正在朝現代化、功能化和社會化的方向發展。二、按主要交易產品分為：服裝專業市場、面料專業市場、家紡專業市場、綜合專業市場等。（一）服裝專業市場主要從事男裝、女裝、童裝等各類服裝產品交易的專業批零市場。（二）面輔料專業市場主要從事面料、輔料和原材料等產品交易的專業批零市場。（三）家紡專業市場主要從事家紡類產品交易的專業批零市場。（四）綜合專業市場從事服裝、面輔料、家紡、小商品、箱包、日用百貨等產品交易的專業批零市場。第二節市場功能消費需求是市場進步的原動力，隨著人民消費需求的不斷提升，我國紡織服裝專業市場的市場功能也在逐漸變化。我國紡織服裝專業市場的市場功能主要包括以下幾個方面：一、交易功能交易功能是紡織服裝專業市場的基本功能，基于交易特點的不同，可分為批發交易和零售交易。（一）批發交易將紡織服裝產品一次性大量銷售，銷售對象為轉賣或者商業用途而進行購買的人的經營活動。（二）零售交易：消費者從銷售商處購買紡織服裝產品的目的是供自己消費，而不是用于轉賣或生產，是紡織服裝產品流通過程中的終端環節。二、展示功能所謂展示，是指在紡織服裝專業市場運營管理的范疇內，可傳達交易產品、經銷商服務特色等內容的有機組成部分。市場展示功能有利于消費者直觀感知產品或服務的特點，有利于專業市場樹立產品或服務的形象，提升產品或服務的價值。三、服務功能我國紡織服裝專業市場逐漸向注重市場軟件建設和綜合環境建設的方向發展，市場的服務功能將隨之逐漸完善。專業市場的服務功能主要包括金融服務、物流服務、信息服務、品牌服務、中介服務、法律服務、物業管理等內容。（一）金融服務專業市場通過引進金融機構或與金融機構合作等方式，為市場內交易方提供包括融資投資、儲蓄、信貸、結算、商業保險和金融信息咨詢等多方面的服務。（二）法律服務專業市場通過與法律咨詢機構合作，為市場內交易方提供法律咨詢、審核修改法律文件（如協議、合同等）、出具法律意見書、提供信用調查服務、代理貿易糾紛訴訟案件等服務。（三）物流服務交易產品在企業和供應商/顧客之間移動過程中，對每筆交易相關的資金和信息移動相關的業務流程進行管理。包括訂單管理、倉儲、包裝、配送、運輸服務、退貨管理等內容。（四）物業管理服務專業市場通過與物業管理企業合作，按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序。第三節市場規模我國紡織服裝專業市場，根據其使用類別、建筑面積（或交易量）等規模因素劃分，將分為大、中、小型。如根據專業市場的建筑面積可做如下劃分：服裝專業市場面料專業市場家紡專業市場大型20萬平米以上30萬平米以上30萬平米以上中型10-20萬平米15-30萬平米10-30萬平米中小型5-10萬平米5-15萬平米3-10萬平米小型5萬平米以下5萬平米以下3萬平米以下第二章選址及總體布局選址是在組建市場前對市場建設地點進行論證和決策的過程。市場的選址是市場經營的戰略決策內容之一，是一項長期性的投資。商圈是影響市場選址的重要因素，同時也是制定市場經營目標和經營策略的重要依據。因此，在專業市場的選址規劃過程中，應對專業市場的選址原則、影響因素等進行綜合分析，并提出縝密的決策建議。第一節選址原則紡織服裝專業市場的選址應遵守適應性、協調性、經濟性和戰略性等原則。一、適應性原則（一）與國家、以及省市區域的經濟發展方針、政策相適應；（二）與區域產業資源分布和消費需求分布相適應；（三）與國民經濟和社會發展相適應。二、協調性原則（一）與整個區域建設服務網絡相協調；（二）與市場本身的交易能力、交易水平相協調；（三）與城市功能區塊劃分相協調，應符合當地的市政規劃，并避免對學校、醫院、軍隊等機構造成影響。三、經濟性原則選址成本應考慮相關建筑設施的建設費用和未來運營費用。專業市場選址定在市區、近郊區或遠郊區，市場的建設規模及建設費用，以及經營費用等是不同的，選址時應以總成本適宜作為專業市場選址的經濟性原則。四、戰略性原則專業市場的選址，應具有戰略眼光，要有整體的、系統性計劃。（一）選址要考慮全局，局部利益要服從全局利益；（二）選址要考慮長遠，既要考慮目前的實際需要，又要考慮日后發展的可能。第二節選址影響因素紡織服裝專業市場的選址應綜合考慮區域發展環境、商圈交易環境、具體市場環境三個層次的影響因素。如下圖所示：區域發展環境區域發展環境商圈交易環境具體市場環境具體包括客流情況、交通條件、商業環境、地形特點、城市規劃要求、競爭狀況、區域產業結構等因素。一、區域發展環境（一）區域類型按城市規模和經濟發展水平劃分：大城市、中小城市、鄉鎮農村；按城市的區域劃分：城市中心區域、城市副中心商業地帶、城市邊緣地區三部分。（二）區域經濟及產業結構區域經濟及產業結構包括：區域GDP發展水平、支柱產業情況、主要產品結構、紡織服裝企業生產能力、人民生活水平等。（三）區域交通條件區域交通條件包括：區域路網建設通達水平、交通功能建設速度、區域內主要交通工具使用率等。（四）區域規劃包括政府對該區域的產業開發規劃、人口分布規劃、道路建設規劃等。（五）其他因素其他因素包括：稅收優惠政策、注冊資金限制、營業執照審批前置條件、營業時間限制、營業面積限制及治安環境等因素。二、商圈交易環境（一）商圈需求環境1、人口規模主要是選址地的服務半徑區域內的人口規模。人口規模越大，對市場的消費需求越高。2、人口密度人口密度用每平方公里的人數或戶數來確定。人口密度越高，市場的客流量越高。3、人口特征商圈內的人口按流動性質劃分為：居住人口、工作人口和流動人口。市場選址應綜合考察三類人口的比例情況。4、居民收入居民收入包括家庭人均收入、居民人均可支配收入等。居民收入水平對商圈的未來發展潛力與消費需求產生一定影響。5、消費習慣消費習慣包括文化背景、地理因素、購買習慣、生活方式和個人喜好等。（二）商圈供給環境1、競爭對手情況競爭對手情況包括考察競爭對手的市場數量、類型、規模、位置、營業額、營業方針、經營商品、服務對象、商品的價格水平等。2、商圈內營業面積飽和程度主要考察商圈內專業市場的集中程度和發展狀況，以判斷商圈內市場的飽和度。三、具體市場環境（一）客流情況主要考察市場的服務半徑內的客流節點數量、每個客流節點的日均人流量以及附近聚集區域的人口規模等。（二）場地條件主要考慮場地的可視性、適用性和可獲取性。1、場地可視性主要選擇能見度高的地點，如兩面臨街的地點、街道的入口處、公共場所的迎面處等。2、場地適用性主要考慮市場選址的機動車和非機動車的停車條件、貨品運輸條件等，包括場地出入便捷性、面積大小、設施標準等內容。3、場地可獲取性主要考慮市場選址的用地使用權、用地性質、基礎設施（道路設施、水、電、氣等）配套情況等。（三）區位交通包括機場、車站等交通樞紐建設情況、道路及交通工具銜接狀況等。（四）土地經濟狀況包括土地的租售方式、租售金額、繳付方式、建筑物改建費用等。（五）潛在商業價值專業市場的選址還應考慮未來該位置的商業發展潛力。附件：紡織服裝專業市場選址評價體系表一級因素權重二級因素權重三級因素權重區域發展環境301、區域類型151、產業與區域經濟特色202、區域經濟及產業結構251、經濟發展利好302、產業集聚經濟明顯303、具備紡織支柱產業403、區域交通條件201、交通便利程度4、區域規劃151、規劃有利性602、規劃穩定性405、相關法律151、營業限制（時間、面積）402、稅收優惠606、社交公關和治安風險101、社會安全保障程度20商圈交易環境301、商圈需求環境601、人口規模152、人口密度153、居民收入304、人口特征205、消費習慣202、商圈供給環境401、競爭對手情況602、商圈內營業面積飽和程度40具體市場環境401、客流情況201、客流流動方向與駐留度2、場地條件251、可視性302、適用性403、可獲取性303、區位交通251、有專項公交路線252、一般交通工具可通達403、道路狀況良好354、土地經濟狀況151、土地可開發成本與利用度205、潛在商業價值151、未來發展空間10第三節總體布局總體布局是指確定功能元素及其在總體中的空間位置，其形態因具體情況而定。專業市場的建筑總體布局應有序組織經營、服務、交通等各功能區之間的關系，梳理客流、貨流線路，做到功能分區合理，人流貨流互不交叉。一、總體布局形態專業市場的總體布局形態與其所處地理位置有關。（一）城市郊區市場位于城市郊區或邊緣的市場由于土地資源豐富，且限制少，總體布局形態較自由，但依托條件相對較差，通過建立市場交易配套所需的倉儲物流、博覽展示、電子商務、科技研發、商務辦公、金融貿易、休閑娛樂、生活配套等各種服務，完善配套，為商戶、客戶提供便利服務。（二）城市中心市場城市中心則受到土地資源、城市道路網及周邊環境的限制，布局較為緊湊，專業市場依托周邊現有配套設施，重點營造專業交易功能。根據各功能元素之間的關系，可將專業市場的總體布局結構分成聚態、半聚態和散態三種形態。1、聚態聚態是指紡織服裝專業市場的各功能元素緊密結合，形成一個完整的建筑形態，即營業空間、服務空間（后勤、設備用房、休閑區域等）、交通空間（停車場、走道等）緊密相連。在這種形態下，停車場區可分為地下停車場、一層停車場以及室外停車場，若為室外停車場則需緊鄰市場建筑。聚態布局特點：流線短捷，各功能區聯系緊密，便于設施使用和管理。2、半聚態半聚態是指某些功能區域與其它區域適當脫離而存在的形態。如在專業市場附近單獨設置停車場，而其它功能區仍連接在一起就屬這種形態。半聚態布局特點：一般市場由于受到建筑區域空間局限影響，或商圈具備共享服務設施而采取半聚態布局形態。該布局形態功能區相對分散，對設施使用和管理造成一定難度。3、散態散態是指各功能區域之間完全脫離，即營業空間、服務空間（倉儲、后勤、設備用房、休閑區域等）、交通空間（停車場、走道等）等分別獨立設置，各區域之間通過室外道路相聯系。散態布局特點：這種布局功能關系不合理，特別是營業區域與產品配送服務區分離，不利于市場的管理及商品的正常配給。而其它功能區域的分離也會造成管理不便和設施的浪費。二、外部交通的銜接專業市場與外部的交通應確保暢通銜接，并充分考慮消費者的方便性、安全性與舒適性。（一）出入口廣場出入口空間是疏散、休憩、停留、集聚的重要場所，可有效分離人流和車流。因此，出入口廣場建筑風格、規模應與專業市場建筑相協調，既要避免廣場過于突兀，也要避免市場建筑對廣場空間的壓迫感。1、廣場尺度要綜合考慮市場建筑規模、負載人流、車流數量、附屬功能及性質等因素來確定廣場尺度。為使廣場空間尺度舒適，廣場寬度應與周邊環境相協調。2、交通引導出入口廣場是內外建筑交匯的空間，要有明顯的指示標牌，發揮對人流、車流的協調引導作用。3、其他功能出入口廣場是市場的象征和標志，應體現鮮明的主題和豐富的文化內涵。可設置半戶外商業休憩空間或將市場活動與廣場活動結合，形成市場與廣場良好的互動關系。（二）停車區域停車場規劃設計要素：停車面積、車道布局、進出通道、單個停車位的尺度和安排、從停車場到營業空間的步行活動、坡度、鋪裝、景觀、燈光等。1、規劃原則（1）與商場規模定位結合，停車位數適當；（2）停車購物的方便性，安全性；（3）人車分流；（4）引導人流。2、車位數量專業市場停車場車位數量的設置應綜合考慮可達交通工具種類、市場日均客流量、市場建筑面積、市場所處地理環境、交通網絡設施等因素。一般專業市場停車場車位數量設置可參考下表。項目機動車非機動車停車位指標（車位/100平方米建筑面積）0.652.003、車道設計機動車停車場內的主要通道寬度不得小于六米。同時，還應綜合考慮停車場通道的最小平曲線半徑、最大縱坡度、車輛間距等因素。第三章內部建筑空間專業市場建筑，根據使用功能的不同可劃分為營業、服務、交通三大功能空間。第一節營業空間布置專業市場的營業布局主要是滿足交易活動的需求，為商戶提供最多的交易機會，同時考慮為采購者提供舒適的購物環境和公共活動空間；確定合理的商鋪布局和面積大小，并提供便利的購物線路。一、平面布置原則：（一）根據空間環境活動的順序關系，合理組織各功能空間。（二）采用動態的、序列化的、有節奏的空間組織形式。（三）在空間規劃中注重人性化設計，使空間更好的服務于人。（四）從顧客的感受、商戶的利益，統一考慮整體形象和購物環境；功能分區和交通組織要從整體上全面考慮。（五）分行劃市，設置規格統一、美觀、醒目的經營區域標志牌及明確的市場導航圖。（六）突出商鋪的“可視性”，即消費者在市場內的任何位置能夠看到盡可能多的商鋪。（七）提高營業面積使用率、同時便于經營管理。二、空間劃分原則（一）市場空間的尺度、比例要協調統一，整體感強。（二）空間劃分應有利于豐富空間的層次和變化。（三）根據功能需求正確處理空間的圍、透關系，使空間有良好的景觀和視野。三、鋪位設計（一）鋪位布局原則：1、實用性、美觀性商鋪布局必須考慮到經營商家的實用性與美觀性，同時要兼顧到單體鋪位與整體市場的布局協調性與互動性。2、尊重消費者購買習慣人性化設計，使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購物方便且不易疲勞。3、鋪位面積合理分割鋪位展示空間設計，應根據消費者的購買習慣與市場整體功能布局，合理分割鋪位面積，盡量滿足市場經營者、商戶利益，同時使消費者獲取更多的商品信息。要求鋪位有一定的寬度，且進深與面寬比例不大于2：1為宜。一般紡織服裝專業市場小鋪位以5-10平方米為主，以展示及辦公為主的鋪位面積以50-100平方米為宜。根據整個市場定位劃分商鋪的面積，并確定主導鋪位與附屬鋪位的比例。4、統一店面視覺形象和裝飾裝潢三、人流導向系統市場的內部空間是一個相對外界獨立的環境，由于紡織服裝產品交易品種多，成交量大，組織人流路線和建立導向系統是市場的關鍵，設計應考慮顧客便于辨別方向、位置的確認，讓顧客了解整個市場的結構布置，并且快速找到目標位置，實現一站式購物。（一）人流動線的規劃原則1、注重內外溝通，脈絡清晰；2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關系；3、避免盲區和死角問題。（二）導向系統一般遵循以下幾個原則：1、準確性：標識信息應該準確、完整；2、簡潔性：標識應該簡潔，使顧客易于快速、準確獲取信息；3、連續性：在到達目標位置之前，應在每個交叉口或消費者容易迷失的位置連續作出標識，加強消費者的知覺認知和記憶；4、易識性：標識信息應醒目、清晰，易于被顧客識別；5、一致性：同類別或同一個目標位置的標識應具有一致性，包括顏色、字體、規格等表現方式，便于識別；6、兼容性：標識應符合國家或國際標準的規定，并盡量與通用的認識和習慣一致。（三）人流導向系統設置根據消費習慣，為了把人流引向更多的鋪位，通常采取多種引導方式，在一定范圍內增加引起人們注意的設置。1、消費習慣導向根據顧客以方便為主的消費習慣，將流動性強、需求大眾化的消費產品安排在較低樓層。2、主題導向一般將主題式（如品牌知名度較高的產品）經營區安排在較高樓層，以吸引特定消費群體，延長消費者在市場內的總體停留時間，以引導消費者在市場里循環消費，使市場的功能分區發揮互補作用，促進效益最大化。3、流動空間導向流動空間能打破市場內靜態的格局，采用中庭和扶梯可避免單一空間的靜止感覺，使顧客消除疲倦。4、空間界面的導向利用空間界面的造型和地質材料的變化引導顧客行進，加強對消費者的誘導機會。5、標識導向通過室內外的全局介紹、樓層經營內容簡介等引導人流。第二節交通空間布局營業廳內的交通與流線組織緊密相關，交通空間應連續順暢，流線組織應明晰通達，交通組織不僅要充分引入人流，而且要在內部合理地組織人流，同時滿足迅速、安全疏散的要求。營業廳內的交通空間包括水平交通和垂直交通。水平交通是指同層內的通道；垂直交通是指不同標高空間的垂直聯系如樓道、電梯、自動扶梯。通常交通空間面積占市場建筑面積的45%左右。一、水平交通（一）營業廳出入口出入口的位置、數量和寬度取決于人流量、流線走向主次合理搭配，并有足夠的緩沖面積。營業廳的出入口、安全門凈寬度不小于1.4米，不應設置門檻。（二）通道寬度市場通道寬度設置主要考慮市場規模、人流量、疏散面積等。一般主通道距離考慮5～8人并排穿行，需要4～6米的寬度。二、垂直交通垂直交通實現商業垂直布局，解決了場地條件的限制的弊端，并將商鋪布置在一起以方便顧客的需要，垂直商業空間通過合理布局來實現各層間相互作用的最有利狀態，達到內部垂直循環，擴大人流在內部空間的活動范圍。垂直交通聯系應分布均勻，保證能迅速地運送和疏散人流，主要樓梯、自動扶梯或電梯應設置在靠近出入口的明顯位置。樓梯、電梯數需根據日均人流量、高峰人流量而定。一般而言，手扶電梯（2500～3000人/部），垂直電梯（600～1000人/部），使用手扶電梯與垂直電梯人數比為15：1。（一）自動扶梯扶梯能運載大量人流，且有引導人流的作用，常與中庭相結合，營造流動空間的特殊景觀；扶梯部數、布局位置，都要以有效疏散運載人流為出發點；避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道；根據我國的交通習慣，一般扶梯右側上行；在布置雙向電梯時，也要根據“右上左下”規則引導顧客購物。（二）垂直電梯一般貨梯與客梯要分開設置，實行“貨客分流”原則。垂直電梯一般需設置專用通道，與扶梯、商鋪分立設置。市場觀光梯的設置，常見于有內庭規劃的大型市場。作為市場亮點，它的主要作用是讓消費者了解市場功能布局和經營內容。（三）樓梯樓梯設置方式主要有開敞的和用樓梯間單獨隔開的，紡織服裝專業市場設置直通屋頂平臺的疏散樓梯間不少于2座。每梯段凈寬不小于1.4米，踏步不應大于0.16米，踏步寬度不應小于0.28米。每梯段不超過18階，不少于3階，臺階高度應相同。三、貨流布局（一）卸貨區域避開客流區域，設置在顧客的視線之外，從市場建筑的側面和背面單獨設置卸貨區域。市場周邊需有環形車道，以方便貨運車輛進出。一般在市場地面一層需設置不少于500米的專用卸貨區及回車空間。（二）貨載工具1、市場內部水平運輸工具，包括手推車、電瓶車等。2、市場內部垂直運輸工具，需設置3噸以上的貨梯，數量根據市場規模而定。四、無障礙空間（一）出入口、門為方便殘疾人，至少要有一個出入口平進平出，或設置坡道及扶手。出入口應設在通行方便和安全地段，其內外應留有不少于1.5米×1.5米平坦的輪椅回轉面積。門扇開啟后應留有不少于1.2米的輪椅通行凈距。（二）電梯設置可供殘疾人使用的電梯，電梯等候廳面積不應小于1.5米×1.5米，電梯門開啟后的凈寬不得小于0.8米，入口無高差，電梯橋箱面積不得小于1.4米×1.1米。（三）衛生設施設置殘疾人專用廁位，廁所應留有不少于1.5米×1.5米的輪椅回轉面積，應安裝坐式大便器，在大便器臨近的墻壁上影安裝能承受身體重量的安全抓桿，抓桿直徑為30～40毫米。（四）標志在安全出口、通道、專用空間位置處應設國際通用標志牌。第三節服務空間布局專業市場除了經營功能，還要為商戶、顧客、提供更多的服務功能，包括商戶增值服務和顧客公共設施，增值服務包括金融、信息傳播、產品檢測、研發、信用監督、業務咨詢、倉庫、衛生清潔區等。一、增值服務空間隨著專業市場品牌意識的不斷增強，服務功能已經成為專業市場的核心競爭力要素之一，不僅要提供市場交易配套所需的辦公、商務、物流、餐飲、法律等各種服務，還要為商戶、客戶搭建起便捷的交易平臺，實現資源共享。同時設立工商、稅務、公安、衛生、技監、金融、通訊等服務機構和設施，使市場真正成為行業信息發布中心、價格形成中心、品牌培育中心。（一）商務辦公區市場內需設置集中的商務辦公區域，為交易者提供信貸、擔保、融資等各項金融服務，質量檢測、廣告營銷、工商稅務等各項中介服務以及電話、網絡、SP等通信增值服務。（二）餐飲休閑區休閑空間為消費者提供了緩解勞累的場所，同時延長了顧客在市場內的停留時間，增加了購物機會。根據市場客流規模、周邊休閑餐飲設置等因素，確定餐飲休閑區的服務規模。（三）倉儲區域營業面積和倉儲面積需比例適當，受市場建筑面積、經營品種等因素的影響，倉儲區域的面積也有所不同。二、顧客附屬設施（一）洗手間1、布局原則市場洗手間布局，要遵循“隱性”原則，要將洗手間與購物空間有效分隔。2、確定數量需結合市場人流量確定洗手間個數，且應每層都設置。（1）男廁所應按每50人設大便位1個、小便斗1個；（2）女廁所應按每30人設大便位1個；（3）應設置殘疾人專用位；（4）污水池利用廁所內一個大便間單獨設置；（5）盥洗室按每35人設洗臉盆1個。（二）垃圾桶重點位置應設置在以下幾處：電梯口側面、過道拐角處、洗手間內。第四章防火與疏散專業市場建筑防火與疏散設計，除應符合國家和當地最新的規定外，還要結合紡織服裝產品的特性。第一節防火一、建筑物的耐火等級、層數和面積應符合防火規范的規定。（一）綜合性建筑的營業廳部分應采用耐火極限不低于3h的隔墻和耐火極限不低于1.5h的非燃燒體樓板與其它建筑部分隔開；（二）營業部分的安全出口必須與其它建筑部分隔開；（三）營業部分的吊頂和一切飾面裝修，應符合該建筑物耐火等級規定，并采用非燃燒材料或難燃燒材料。二、大中型專業市場建筑中有屋蓋的通廊或中庭（共享空間）及其兩邊建筑，各成防火分區時，應符合下列規定： （一）當兩邊建筑高度小于24米則通廊或中庭的最狹處寬度不應小于6米，當建筑高度大于24米則該處寬度不應小于13米； （二）通廊或中庭的頂棚應采用非燃燒體和防碎的透光材料，在兩邊建筑物支承處應為防火構造。市場建筑內如設有上下層相連通的開敞樓梯、自動扶梯等開口部位時，應按上下連通層作為一個防火分區，其建筑面積之和不應超過防火規范的規定。防火分區間應采用防火墻分隔，如有開口部位應設防火門窗或防火卷簾并裝有水幕。此外，還要注意紡織品服裝為易燃品，紡織服裝專業市場可燃物荷載需達200～300公斤/平方米，耐火構建的耐火時間需4.5～6.0h以上。第二節疏散專業市場營業廳具有人員活動空間大、高度相對低、火災荷載密度大等特點，火災后火勢和煙氣蔓延迅速、煙層高度下降較快、這些都對人員安全疏散十分不利。因此，確定營業廳內的消防疏散人數，是保障人員疏散安全、解決商店營業廳疏散出口合理布局和疏散寬度不足的關鍵。一、疏散人數的確定疏散人數即營業廳活動人數，受市場平面布置、空間布局、營業廳的使用面積等因素的影響。二、安全出口及安全距離疏散走道、安全出口、疏散樓梯和房間疏散門每100人的凈寬度。樓層位置耐火等級底商一、二層一、二級地上三層0.60～0.755地上四層及四層以上各層1.00與地面出入口地面的高差不超過10米的地下建筑0.75與地面出入口地面的高差超過10米的地下建筑1.00第三節安全一、火災自動報警及聯動系統紡織服裝專業市場中堆積物均為可燃、易燃物，且人員密集，定位一級保護區域。須設置火災自動報警系統，以減少火災危害和保障財務安全（一）火災探測系統1、火災探測區域不宜超過500平方米；2、紅外光束感煙探測器，探測區域長度不宜超過100米；3、纜式感溫探測器，探測區域的長度不宜超過200米；4、空氣管差溫探測器，探測區域應在20～100米。（二）消防設備消防設備包括消防水泵、防煙、排煙風機等重要消防設備的啟、停控制，在消防控制中心能遠程控制，也能手動直接控制。（三）應急系統應設置火災應急廣播系統，以利于人員安全疏散。二、安全監控系統安全監控系統可分為電子防竊系統、市場防盜報警系統和市場監控系統，每個系統都可獨立運行，也可互相結合，形成強大的安防系統。

第五章建筑設備第一節給排水專業市場的用水量標準，應根據市場內的疏散人數和當地氣候條件等因素綜合考慮確定。一、用水標準用水項目用水量飲用水2～4L/人·d生活用水20～30L/人·d注：（一）生活用水包括洗刷、沖洗廁所用水；（二）市場內餐廳用水和空調冷卻用水量可按實際需要確定。二、給水來源給水應盡量利用自來水壓力，當自來水壓力不足時，應設內部貯水箱，其貯備量按日用水量確定。空調制冷設備的冷卻用水一般設冷卻塔和循環冷卻水系統。三、給排水設備（一）給水管道不宜穿過櫥窗、壁柜、木裝修等設施；（二）營業廳內的各種給、排水管道宜隱蔽敷設；（三）設置屋項貯水箱和敷設管道，在冬季不采暖而又有可能冰凍的地區，應采取防凍措施；（四）市場內應設灑水栓和排水設施；（五）廁所內應設置有沖洗水箱或自閉閥沖洗的便器；（六）排出的污廢水，應根據排水要求進行處理，達到規定的排放標準，才能排入城市下水道、明溝或自然水體。第二節暖通空調通風空調系統是營造良好購物環境的重要條件，專業市場應采取集中式空調系統。一、設計參數（一）熱濕負荷人員密度是影響負荷的關鍵因素。市場內各樓層的人員密度不同，空調系統設計應兼顧考慮。1、冷負荷當計算空氣調節冷負荷時，營業廳人數應包括顧客和售貨員兩部分，顧客人數應按星期日平均流量計算。2、熱負荷當計算人體散熱量時，應結合市場內不同人群的比例及其散熱量的群集系數，一般取0.92。（二）室內溫濕度溫度和濕度是專業市場空氣環境的重要指標，溫濕度的選定要考慮人體舒適度要求和空調系統節能等因素。建議室內溫濕度參數如下表：季節溫度（℃）相對濕度（%）夏季26～2855～63冬季18～2040～50（三）室內新風量市場人員密度較大，必須有充足的室外新風。新風量的設計，既要考慮夏季制冷工況，還要考慮過渡季節和冬季充分利用室外空氣進行“免費制冷”，適當加大新風量。一般按每人8.5～15立方米/小時進行計算。二、空調方式和氣流組織（一）空調系統集中空調系統通常采用一次回風式空調系統設計方案，具有空調機房集中設置，能對空氣進行各種工況處理；運轉管理方便，運轉維修容易，振動噪音傳播易于控制；送風量大，換氣充分，設置排風機，保證過渡季節全新風運行，并對排風的能量進行熱回收等優點。考慮建筑層高的限制或者市場內有個別區域的空調需要個性化運行管理，空調系統可采用風機盤管加處理新風的方式。（二）氣流組織市場的內天花板吊頂在3.5米左右，氣流組織宜采用上側或頂送、上回風或側回風的方式，通常排風口布置在過道和靠近側墻頂部。三、其他設計要點（一）中庭或玻璃頂棚處無法敷設風管的地方，宜采用噴口遠程送風，實現分層空調的方式；在寒冷或嚴寒地區，這些區域的底層可優先考慮設計地板輻射供暖。（二）市場的主要出入口宜設置風幕機，以阻隔室外空氣進入市場內的空調區域；（三）空調系統設計應考慮春秋過渡季節全新風運行，以節約能源；（四）市場內的衛生間、垃圾間、變配電間等處，應設獨立的通風系統；消防中控室設置獨立的分體空調。（五）建議采用完善可靠的空調自控系統，以節約運行能源。第三節電氣一、電氣負荷等級（一）專業市場電氣負荷，根據其重要性和中斷供電所造成的影響和損失程度而分級：（二）營業廳、門廳、公共樓梯和主要通道的照明及事故照明應為一級負荷；（三）自動扶梯和乘客電梯應為二級負荷。（四）在專業市場建筑中，當有大量一級負荷時，其附屬的鍋爐房、空調機房等的電力及照明可為二級負荷；（五）專業市場建筑中如設電話總機房，其交流電源負荷等級應與其電氣設備之最高負荷等級相同；（六）專業市場建筑中的消防用電設備的負荷等級應符合相應防火規范的規定。二、電源（一）一、二級負荷要求雙電源供電，兩個電源取自不同地區電網或同一變電站的不同母線段。（二）若只有一個電源，市場內應備有快速油機或UPS、EPS不停電電源。三、電氣照明要考慮消費者購買行為和心理變化的細節來配置照明系統。電氣照明設計應符合下列要求：（一）照明設計1、要因地置“光”，設置一般照明、局部照明和應急照明注意一般照明和局部照明的協調關系。將燈光照明控制在合理的范圍內，將一般照明和局部照明相結合，考慮明暗搭配、光影組合，從而創造和諧、優美的光照環境。2、要服務于空間所表達的氣氛照明設計中對光色、介質顏色、燈具色彩、背景色彩、空間色彩的考慮應符合美學的基本要求。專業市場內的照明需要更貼切地體現商品的色彩、質地、工藝與質量等細節，光源的顯色性和光色應接近自然光，以幫助顧客清楚地辨別商品，了解商品的特性，甚至體驗商品所能帶給顧客特殊感受。（二）照度1、紡織品服裝照度建議300～500lx；2、窗照明的照度應不低于營業廳垂直照度的2～4倍；3、貨架柜的垂直照度不低于50lx；4、柜臺區照明的照度應不低于營業廳垂直照度的2～3倍；5、頂棚、墻面照度應具有一定的均勻度。照度值還會受到當地的自然氣候情況、建筑與裝飾設計所確定的采光形式及采光參數、主要裝飾材料的技術參數等因素的影響。四、設備、燈具的選擇設備、燈具的選擇時應注意設備的固定投資與設備運營中的電量損耗的對比。在專業市場的運營過程中，要盡可能地節約能耗。提出以下節能建議：（一）對大中型市場的照明系統，采用超聲波開關系統和微機自動控制系統及優化開關控制路數；（二）在市場照明設計中少用或不用利用效率低、熱輻射高的燈具，如白熾燈；（三）一般照明層高在3.5米以下宜采用熒光燈；層高在3.5米以上時宜采用氣體放電燈；局部照明包括貨架陳列照明，重點櫥窗照明等一般以投光燈為主。五、通信網絡系統1、CATV有線電視系統：有線有線電視系統CATV工程，以傳送電視信號為主，也適用傳送費電視信號的綜合信息業務，如開通雙向寬帶綜合信息服務。使用頻道的選擇和數量應根據當地電視廣播、調頻廣播、衛星接收、微波傳輸、自辦節目等信號源的現狀、發展和經濟條件約定，并預留2~3個頻道。選用的設備和部件應能傳輸5~1000MHz頻率。當系統為雙向傳輸時，所有設備部件均應選擇具有雙向傳輸功能的產品。2、電話系統：通信功能的智能化已成為專業市場不可缺少的一部分。根據市場內用戶特點、需求，綜合分析，并結合遠期規劃進行有針對性的設計。不僅實現用戶使用電話同外界進行交流的需要，而且能通過互聯網絡獲取語音、數據、視頻等大量的、動態的多媒體網絡信息。電話機房宜設置在首層以上、四層以下的房間。3、廣播通訊：市場內設廣播擴音設備一套，平時可放音樂及廣播商品信息，并利用現有消防廣播揚聲器及線路，正常時切入商場廣播系統，消防火災時再切入消防廣播系統。4、通訊綜合布線：綜合布線支持的業務為語音、數據、圖象（包括多媒體網絡）。而監控、保安、對講、傳呼、時鐘、安防等系統如有需要也可共用一個綜合布線系統。市場的各種通信系統的布線采用同一弱電金屬線槽，以節約造價，根據各弱電設備平面，水平布線可采用不同截面的線槽，供各通訊電線路敷設，避免各系統獨立浮現增加投資。參考文獻商店建筑設計規范（JGJ48-88）火災自動報警系統設計規范（GB50116-98）劉念雄，《購物中心開發設計與管理》中國建筑工業出版社王轉，《配送中心系統規劃》中國物資出版社譚方彤，《商店建筑合理使用人數的計算方法》國家發改委節能信息傳播中心，《大型商場空調系統的節能改造》吳志新，《商場通風空調設計的幾點體會》魯睿，《商業空間設計》第二部分中國紡織服裝專業市場物業管理規范前言中國紡織服裝專業市場管理的核心是市場的物業管理。因此，研究和制定物業管理規范體系是完善市場管理、促進市場發展的重要環節。目前，專業市場已經進入到品牌市場的運營和管理階段，品牌專業市場的核心是品牌市場的管理，隨著專業市場的迅速發展，品牌專業市場管理的擴張和連鎖經營，已經成為專業市場管理和經營的新模式。但大部分專業市場的管理基本沿襲的是傳統的房地產的物業管理形式。因此，制定專業市場物業管理規范體系，有助于進一步規范專業市場的管理行為，確立行業規范和行業自律，整合不同區域專業市場的資源，促進專業市場的健康發展。專業市場正處于探索和發展時期，由于其市場的特殊性和多變性，我們根據專業市場物業管理實踐經驗，不斷調整和完善，并及時進行修訂和補充，以滿足行業的快速發展需求。

第一篇專業市場物業管理概述第一章專業市場物業管理的概念與要點第一節專業市場物業的類型與特點一、專業市場物業的類型（一）按建筑結構上來分，專業市場物業有敞開式的市場和廣場型市場。（二）按功能上來分，有綜合性的專業市場城，也有單一性的寫字樓式展貿型專業樓宇。隨著現代樓宇經濟的發展，寫字樓式展貿型專業市場物業在不斷增多。（三）按物業檔次來分，可分為普通型和豪華型兩種。普通型的專業市場物業的設施、設備和管理方式都是傳統性的，所經營的商品都為大眾化商品。豪華型是在對外開放過程中不少國外商業界為搶攤專業市場而建造一批高檔的樓宇式專業市場，這類市場擁有先進的管理設施，豪華、高雅的購物環境，其設施設備齊全、先進，電視監控、消防系統通常由計算機系統控制，是現代化的專業市場樓字。（四）按物業的產權性質分，可分為臨時轉移產權型、分散產權型和統一產權型三種。1、臨時轉移產權型物業經營主體向多個個體投資者出售部分物業一定年限的產權，到期后，開發公司退還投資款，收回物業的產權類型。2、分散產權型物業經營主體將整體專業市場物業分隔成不同大小的若干塊，出售給各個業主，是物業歸屬相對分散的產權類型。3、統一產權型專業市場物業產權只屬于開發公司或某個經營者的產權類型。二、專業市場物業的特點專業市場物業的屬性特點，對于我們了解專業市場物業管理的本質和運作規律，搞好專業市場物業管理有非常重要的意義。專業市場物業的自然屬性包括：（一）專業市場物業的二元性專業市場物業的物質實體往往表現為具有特定用途和明確所屬的建筑物。它決定了專業市場物業必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質。（二）專業市場物業的差異性和多樣性專業市場物業的多樣性主要是取決于建筑物的特點。由于建筑物的功能、位置、自然環境、技術經濟條件的不同，形成了專業市場物業形式的多樣性。（三）專業市場物業的固定性專業市場物業的固定性主要是指專業市場物業空間位置上的不可移動性。（四）專業市場物業的配套性專業市場物業的配套性，是指專業市場物業以其各種配套設施，滿足不同消費者各種需要的特性。專業市場物業配套越齊全，其功能發揮就越充分。第二節專業市場物業管理的概念一、專業市場物業管理的內涵（一）專業市場物業管理的定義廣義的專業市場物業管理是泛指一切有關專業市場開發、租賃、銷售及售后的服務；狹義的物業管理，其主要任務是市場的機電設備和公共設施的維修和養護，治安保衛、環境綠化等項目。由于專業市場的專業性，其物業管理與其它各類地產的物業管理既有相似之處，也有本身的管理特點：1、從物業的基本特性看，專業市場的物業管理在一些基本的管理領域，具有與房地產、工業地產、寫字樓、商場等物業相同的管理元素；2、從物業的業態特征看，專業市場物業管理類似于商業地產管理，其范圍在向橫發展、向后延伸、向周邊拓展，既是商業地產經營管理的重要組成部分，又是現代化專業市場管理不可缺少的一環。專業市場物業管理是指專業市場物業管理經營人受物業業主或商戶的委托，運用現代管理與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的專業市場物業實施企業化、社會化、專業化、規范化的管理，為專業市場物業的業主或商戶提供高效、周到的服務，創造安全方便的經營和購物環境，提高專業市場物業的使用價值和經濟價值。（二）專業市場物業管理的屬性1、專業市場物業管理的管理對象是在建或已投入使用的專業市場物業。2、專業市場物業管理服務對象是人，即業主或商戶。3、專業市場物業管理的屬性是經營。專業市場物業管理被視為一種特殊的商品，它所提供的是有償的無形的商品——勞務與服務。這種勞務與服務的投入能起到完善專業市場物業的使用效能，并使其保值、增值的作用。4、專業市場物業管理是采用現代科學管理手段對物業實施全方位、多功能的管理，融管理、服務、經營于一體。5、專業市場物業管理的基本要求是統一管理和協調，既包括相對獨立的專業市場物業的統一管理和協調。6、專業市場物業管理在法律角度上是具有中介性質的信托管理，通過一定的契約規定相關各方的權利和義務。二、專業市場物業管理的特點專業市場物業管理是一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業化、企業化、經營型的特點。（一）專業市場物業管理的社會化專業市場物業管理的社會化是指專業市場物業管理將分散的社會分工匯集起來統一管理，如市場、水電、清潔、保安、綠化等。（二）專業市場物業管理的專業化專業市場物業管理是由專業的物業管理公司實施對物業的統一管理。隨著社會的發展，社會分工漸趨于專業化，專業市場物業管理企業也將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司。（三）專業市場物業管理的企業化專業市場物業管理企業作為一個獨立的法人，必須依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優質的服務在物業管理市場上爭取自己的位置和拓展業務，用管理的業績去贏得商業信譽。（四）專業市場物業管理的經營形態專業市場物業管理公司的服務性質是有償的，即推行有償服務，合理收費。物業管理的經營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。三、專業市場物業管理的職能專業市場物業管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協調五種職能，它們是一個有機的統一整體。通過決策和計劃職能，可以明確物業管理的目標與方向；通過組織職能，可以建立實現目標的手段；通過指揮職能，可以建立正常的專業市場物業管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；通過協調職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業管理的實際，并及時解決專業市場物業管理內外部的矛盾，保證專業市場物業管理計劃決策的實現。第三節專業市場物業管理的要點一、專業市場物業管理的八大重點（一）確保消防安全，防火工作做到萬無一失。（二）加強治安防衛，做好保安工作。（三）保證各種公用設備、設施的正常運行。（四）做好應付突發事件的準備。（五）創造優美整潔的物業環境。（六）增強管理的制度化和規范化。（七）提高管理人員的技術要求。（八）提高管理人員的綜合素質。二、專業市場物業管理的十大要素（一）租賃經營與營銷推廣1、專業市場的租賃經營租賃經營是專業市場的一種經營形式，是市場所有者與經營者之間通過訂立合同而實現市場商鋪經營管理權的轉移。租賃經營形式包括個人租賃、家庭租賃、合伙租賃等。租賃經營企業一般采取向社會公開招標的形式選聘承租經營者，選聘承租者的程序是：（1）公布招標啟示；（2）投標者編寫投標書和經營方案；（3）投標；（4）簽訂租賃合同；（5）合同的公證等。2、專業市場物業的營銷推廣作為專業市場物業的管理者，物業公司通常接受委托擔當一個物業經紀人的角色，承擔物業營銷推廣的責任。形式包括：（1）戶外廣告（2）報紙廣告（3）DM直郵信函廣告（4）宣傳冊（5）傳單（6）期刊廣告（7）電視廣告（8）互聯網廣告（二）設備設施管理制定設備定期巡回檢查測試及監督。配電室保證24小時值班，嚴格按國家標準操作運行。對電梯、中央空調、供電、供水設備及照明系統養護、維修。并做詳細記錄，提供方便隨時的服務活動。（三）商貿物流服務商貿物流服務為專業市場物業管理的升級提供了途徑：1、市場物業管理功能空間的延伸和完善。2、市場物業管理的核心競爭力的提升。（四）治安管理專業市場的安全保衛工作包括治安防盜、防范突發事件、監控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理重點如下：1、安全保衛管理是專業市場物業管理的要點。2、運用電視監控系統對專業市場進行日常監視。3、對突發事件和惡性事件應及時處置防止事態擴大。（五）消防管理專業市場的各部門及物業管理的各部門都要把各自放火職責、范圍，做到“統一指揮，分區管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。（六）環境衛生管理專業市場的環境衛生有外部環境和內部環境。1、外部環境包括專業市場樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等。2、內部環境包括過道、樓梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室等一切公用場所，以及商戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。（七）綠化管理綠化環境是保持生態平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環境的基礎，部門主管要做到經常性的檢查督導，發現問題立即督促主管部門整改。專業市場綠化管理的重點是：1、專業市場綠地管理2、專業市場室內綠化管理（八）總臺客戶服務專業市場客戶服務總臺既是市場對內對外聯系的樞紐和總渠道，又是市場物業管理接待服務工作的指揮中心，要做到：1、工作有序2、態度和藹3、熱情快捷4、姿式良好5、精神集中6、學會觀察7、隨機應變8、對待客戶一視同仁9、處理好客戶的投訴10、完成一切承諾（九）車輛管理專業市場停車場實行日夜24小時值班制度，由市場安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。（十）其它多種經營服務專業市場是一個多種業態和功能的綜合體，開展多種經營服務應該是專業市場一項重要的配套性經營服務，見下表。

第二章中國紡織服裝專業市場物業管理的現狀和特點第一節專業市場物業管理的現狀一、專業市場物業的發展歷程（一）起源于80年代初，大致由三個方面形成：1、在原有集貿市場基礎上發展起來。2、在原有批發、物資、供銷等流通部門購銷中心基礎上形成。3、為適應經濟發展的要求而興建的。（二）90年代以來，我國的專業市場進入了一個快速發展時期，成為中國經濟發展的一個新的增長點。（三）2002年以來,專業市場進入了提升和建設新階段。（四）2005年以來,專業市場的管理創新有了新突破。二、專業市場管理存在的問題（一）專業市場規則不完善，市場秩序混亂。市場發展所需要的一些法律、法規方面仍存在一些空白。（二）專業市場主體規模偏小，組織化程度低，經營方式落后，不適應市場經濟發展的要求。單體分散經營的流通主體所占比重較高。（三）專業市場體系缺乏系統、全面的長期規劃。（四）專業市場發展不平衡。一方面是區域間市場發展不平衡，經濟發達的東部沿海省份零售網點多，發展快，所占的市場份額相對較大。（五）專業市場的區域、部門分割、封鎖問題依然存在。在買方市場條件下，市場現實問題對經濟發展和企業經營的制約作用日益增大，因此，圍繞著爭奪市場資源的競爭越來越激烈。（六）專業市場中介組織作用未能真正發揮。市場中介組織自身發展存在一些問題，發揮的作用有限。（七）專業市場基礎建設相對滯后。目前存在一些專業市場的基礎建設落后于市場的發展的狀況。（八）專業市場的流通效率較低。主要體現在：一是流通速度低；二是庫存率高；三是物流成本過高。（九）專業市場整體上呈現開發過剩、飽和的狀態。盲目開發、重復建設、資源浪費等問題嚴重。第二節專業市場物業管理的特點一、專業市場物業管理的核心特點專業市場是有計劃的商業聚集,對專業市場進行“統一管理,分散經營”是專業市場區別于其他房地產和商業地產物業管理的核心特點。（一）“統一管理”，要求專業市場必須由代表商戶權利的、受商戶、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的專業市場很難經受激烈的競爭。（二）“分散經營”，是專業市場對消費者和經營者間的交易提供場所，專業市場的管理者不能直接進行商業經營，只是在商戶和消費者之間搭建橋梁。二、專業市場物業統一管理的理念專業市場的統一管理的理念在于“統一招商管理、統一營銷管理、統一服務監督、統一物業管理”。（一）“統一招商管理”要求招商品牌審核管理和完善租約管理1、“品牌審核管理”是指招商對象需經品牌審核后才能進入審核包括對廠商和產品的審核，須有營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。2、“完善的租約管理”是指簽定租約、合同關鍵條款必須進入租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，如：承租戶的經營業態是受到整個專業市場的統一商業規劃的限制。（二）“統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者共同利益由于目前商業批發市場的競爭激烈，不同商戶采取不同的促銷競爭手段，吸引消費者和批發商。物業管理公司應為專業市場策劃好不同時間段的市場營銷計劃。（三）“統一的服務監督”有助于經銷商之間的協調和合作專業市場須設立由開發商領導、市場物業管理專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動。（四）“統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養專業市場的各種硬件設施設備使用的頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。三、專業市場物業的功能特點專業市場具有多種商業功能，其特點明顯：（一）商戶客源集中，人流密度大、客戶相對穩定專業市場進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，專業市場經營的商品通常屬于易燃品，因此消防安全不得有半點松懈。同時專業市場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重。（二）規模大、功能齊全、服務要求高專業市場的物業管理服務要面向市場的經銷商和消費者，促進商業物業保值、增值；同時為經銷商和消費者營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。（三）管理點分散、設備復雜，管理難度大專業市場通常體量比較大，出入口多，電梯（客梯、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的環境衛生、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是專業市場物業管理的特點。（四）營業時間性強、作息時間集中由于專業市場具有比較明顯的批發特點，因此，大部分的專業市場開業比較早，相應的收市時間也比較早，經銷商和批發商到市場內經銷、采購的時間比較集中。（五）交通物流繁忙、車輛管理難度大專業市場的特點是大量的批發。商品批發和物流成為市場管理的重點和難點。大量的機動車和非機動車對專業市場周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著專業市場物業管理水平的整體體現。（六）市場規劃建設檔次高，設備設施先進目前，大部分的專業市場已經進入到提升和改造階段，一些新建設的專業市場更是具有了全部現代化商場的設施和設備。這些現代化的設施和設備要求市場的物業管理要滿足經銷商和消費者的基本需求，還要符合現代化市場的經營和管理需要，提供更加完善的配套功能。四、專業市場物業的基本特征專業市場是多種商業業態的聚合,對其進行“綜合物業管理服務”是其區別于其它商業業態物業管理的基本特征。專業市場功能的提升和改善，促進了市場管理的全面創新，一些新型的專業市場的物業管理已經開始突破傳統的物業管理范圍，伴隨著市場的發展和商戶的需求，從物業服務商正在逐步延伸成為：（一）品牌服務商；（二）金融服務商；（三）貿易服務商；（四）研發提供商；專業市場的這些新特征要求在做好市場招商和管理工作的同時，也需要在物業管理方面有新的創新和突破，為商戶的經營和發展提供新的增值服務。第三章專業市場物業管理的原則和目標第一節專業市場物業管理的原則專業市場管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開。一、“以人為本”原則專業市場物業管理的對象是物業，也服務于業主，不能脫離業主和商戶，要樹立以人為本的觀念，創造更好的發展的空間。二、品牌創新原則專業市場物業管理的目的是為了提高物業價值和開發商的市場品牌形象，因此物業管理應注重品牌形象的創新與塑造。三、服務創新原則現代專業市場物業管理提供更多的是服務產品，靠更好、更優秀的服務才能在競爭中立于不敗之地。四、文化原則專業市場的物業管理在強調外部環境的同時，加強市場文化氛圍的培育。贏取商戶和消費者的認同，提高專業市場物業管理層次。五、升值原則專業市場物業管理作為品牌塑造的有效手段之一，應以優質管理與服務來提升品牌效應，從而使專業市場物業升值，使商業地產開發走上良性發展。六、成本原則專業市場優質物業管理、服務必須有相當的資金作為后盾。其資金主要來源有兩個途徑：（一）按當地政府或者投資商制定的定價所收取相應的物管費；（二）專業市場物業管理公司啟動補償基金。七、效益原則專業市場物業管理公司必須產生自身效益才能得以維持，才能繼續提供更好的服務，以形成良性循環。第二節專業市場物業管理的目標專業市場發展得益于紡織服裝產業的發展，強大的紡織服裝產業鏈和雄厚的紡織服裝市場需求推動了中國紡織服裝整體行業的發展。通過對專業市場物業的規范化管理可實現以下目標：（一）市場與產業集群的互動。（二）市場與配套設施的互動。（三）市場與管理人才的互動。（四）市場與經營環境的互動。（五）市場與國際采購的互動。（六）市場與品牌孵化的互動。（七）市場與倉儲物流的互動。為了實現以上目標，需要“統一管理,分散經營”的管理模式，在專業市場銷售合同中約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定專業市場物業管理公司的管理地位。第二篇中國紡織服裝專業市場物業管理的組織運作第一章專業市場物業管理公司的介入程序第一節專業市場物業管理的前期介入一、專業市場物業管理前期介入的必要性專業市場的物業一般包含開發、經營、管理三個階段。開發商進行的是硬件建設，物業管理公司進行的是軟件管理。前者形成物業，后者發揮物業的功能作用。二、專業市場物業管理前期介入的作用（一）促使竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決開展專業市場物業管理的前期介入，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，保持專業市場開發項目的市場競爭力。（二）前期介入可使管理公司對所管物業全面了解物業管理公司前期介入對管理、土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業情況有所了解。對日后便于養護維修之處提出改進意見，并記錄好日后的養護維修重點。（三）前期介入可為后期管理做好準備管理公司在對專業市場物業實施管理之前，還應設計物業管理的基本模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。通過前期介入可以把上述工作提前安排就緒，使物業一旦正式交付驗收，管理公司便能及時、有序地對物業實體進行管理。三、專業市場物業管理前期介入的內容專業市場物業管理前期介入階段的管理內容可分為：（一）物業管理公司通過投標來接洽物業管理業務。（二）無論專業市場物業管理公司是開發商組建的或獨立組建的，要獲得專業市場物業管理業務，首先要不斷開拓，通過投標競爭方式接洽業務。包括：1、進行可行性、可靠性、可盈利性分析。2、具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。3、投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同或協議。4、選派管理人員運作物業前期管理。（三）建立與業主或商戶的聯絡關系專業市場物業管理的對象是物業，而服務對象是業主和商戶。因此，專業市場物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或商戶聯系并聽取意見。包括：1、聽取商戶對物業管理的要求、希望。2、了解商戶對物業使用的有關安排、打算。3、參與市場租售同使用人簽約，并提供草擬的業主及商戶公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。（四）察看工程建設現場管理公司應根據專業市場物業管理要求，對專業市場物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。包括：1、審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。2、對施工現場提出符合管理需要的建議方案并磋商解決辦法。3、在施工現場記錄好日后的養護維修要點以及圖紙更改要點。4、參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。（五）設計管理模式，草擬及制定管理制度管理公司在前期介入時，要根據業主和商戶的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。包括：1、與開發商一起草擬專業市場物業管理的規章制度、業主及商戶管理委員會章程、業主及商戶公約、裝修施工管理辦法等。2、規定物業公司各部門人員崗位責任制度，編制商戶手冊、物業綜合管理辦法。3、制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。（六）建立服務系統和服務網絡專業市場物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，專業市場物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。包括：1、保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘及洽談和訂立合同。2、同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。3、建立代辦服務項目網絡。第二節專業市場物業的驗收與接管一、專業市場物業的驗收專業市場的驗收有在建工程驗收和竣工驗收兩種。（一）在建工程驗收在建工程驗收包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。1、隱蔽工程驗收專業市場隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的專業市場分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查驗收，它是保證工程質量、防止留有質量隱患的重要措施。2、單項專業市場驗收單項專業市場驗收是指專業市場單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時，建筑商便可向開發商發出交工驗收通知。3、分期驗收專業市場分期驗收是指在一個專業市場群體工程中分期分批進行建設的專業市場工程在達到使用條件、