目錄：一、宏形勢(shì)廣州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展吸引外資數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)4房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄4二、市總體形勢(shì)分析5房屋銷售形勢(shì)良好預(yù)售商品房成交價(jià)格穩(wěn)中有降6二手商業(yè)用房均價(jià)波動(dòng)較大7二手房所占份額有小幅上升7住宅所占份額上升三、預(yù)商品房成交區(qū)域特性預(yù)售商品房成交面積有所增長(zhǎng)9預(yù)售商品房成交金額10各區(qū)預(yù)售住宅成交面積11各區(qū)預(yù)售商鋪成交面積12各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積13四、二房成交區(qū)域特性15二手房成交面積二手房成交金額二手住宅成交面積17二手商鋪成交面積18二手辦公樓成交面積19五、各預(yù)售、二手房成交對(duì)比20各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積對(duì)比20各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交面積對(duì)比各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交均價(jià)對(duì)比各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交面積對(duì)比各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交均價(jià)對(duì)比各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交面積對(duì)比25各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交均價(jià)對(duì)比26一、宏形勢(shì)廣近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒及《：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》預(yù)計(jì)2003年廣州）將達(dá)3544億，比2002年長(zhǎng)％；年將億元，增長(zhǎng)％（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州濟(jì)藍(lán)皮書：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)州經(jīng)濟(jì)已連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)速度快益的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售逐步活躍，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，居民收支穩(wěn)步增長(zhǎng)。

吸引外資數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)1數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒及2004：廣經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》自1998年來(lái)，廣州市實(shí)際利用外資數(shù)量可謂有起有伏。但基本上都保持在每年30億美元上下經(jīng)過多年不懈努力州的投資環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善際利用外資數(shù)量開始回升增較前幾年要高預(yù)測(cè)年廣州的實(shí)際利用外資數(shù)額則達(dá)到34億元較年增長(zhǎng)。社消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒年，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破了億元的關(guān)口，之后保持穩(wěn)定發(fā)展，每年增長(zhǎng)幅度在10%右。

房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)局年月，廣州市完成房地產(chǎn)投資億，同比增長(zhǎng)％，而“九五”時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)年平均增長(zhǎng)，年、2002年別增長(zhǎng)8.8%。地產(chǎn)開發(fā)投資增幅收窄，主要原因是，年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控力度加大，從政策上、銀行貸款上加強(qiáng)調(diào)控近發(fā)文規(guī)不得新審批高檔別墅用地等之市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過近年來(lái)快速增長(zhǎng)，目前已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，因此年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。二、市總體形勢(shì)分析房屋銷形勢(shì)良好面積單位：萬(wàn)平方米；金額單位：億元年年增長(zhǎng)全市房屋成交登記面積1638.871414.8615.83%其中：八區(qū)1049.78882.5618.95%全市預(yù)售商品房成交登記面積1046.54928.93其中：八區(qū)577.65全市二手房屋成交登記面積592.32485.9421.89%其中：八區(qū)304.9136.84%全市房屋成交登記金額558.55其中：八區(qū)423.4210.05%全市預(yù)售商品房成交登記金額432.09其中：八區(qū)321.19全市二手房屋成交登記金額160.04126.4626.56%其中：八區(qū)102.2329.50%全市十區(qū)房屋成交登記面積為1638.87萬(wàn)平方米年同期增了15.83%年為中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了萬(wàn)方米大關(guān)，達(dá)萬(wàn)平方米同比增長(zhǎng)12.66%年為14.73%房成交登記面積為平方米，同比增長(zhǎng)（年是續(xù)六年增幅超過，二手房屋成交的多年快速增長(zhǎng)為拉動(dòng)房屋整體成交的增長(zhǎng)起到舉足輕重的作用著所占份額的不斷提高產(chǎn)生更明顯的影響2003年項(xiàng)交登記面積增幅指標(biāo)均較2002年略低，但依然保持了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，顯示了快速持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2年全市房屋成交登記金額首次超過億元603.99億元年長(zhǎng)了8.14%。其中，預(yù)售商品房成交登記金額為億元，同比增長(zhǎng)2.75%；二手房屋成交登記金額為億，同比增長(zhǎng)26.56%金額各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)均低于面積增長(zhǎng)指標(biāo)，顯示了年全市房屋整體成交價(jià)格持續(xù)走低。年—年八區(qū)預(yù)售商品房成交情況單位：萬(wàn)平方米年年面積售率同面售率同比批準(zhǔn)預(yù)售689.98---預(yù)售登記632.5591.68%577.65-另外，年原八區(qū)預(yù)售商品房批準(zhǔn)預(yù)售萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)；而這一區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積同比增長(zhǎng)，明顯比批準(zhǔn)預(yù)售的增長(zhǎng)為高。同時(shí)，這一區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積為632.55萬(wàn)方米，市場(chǎng)消化率（即預(yù)登記面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積）為，2002年上升個(gè)分點(diǎn)，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。預(yù)售商房成交價(jià)格穩(wěn)中有降年廣市預(yù)售住宅的成交均價(jià)為元平方米較2002年4143元平方米下降了6.16%廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為8090/方米較年9017/平方米下降了；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為元平方米，較年9291元/平方米大幅下降了18.07%。從季度均價(jià)來(lái)看，預(yù)售住宅、商鋪、辦公樓的成交均價(jià)在二、三季度略有回升，但整體趨勢(shì)均是輕微向下。2001年來(lái)，預(yù)售住宅的價(jià)格基本呈小幅單邊下探走勢(shì)，而商鋪和辦公樓的成交均價(jià)則是呈反復(fù)波動(dòng)向下的走勢(shì)。二手商用房均價(jià)波動(dòng)較大廣州市二手住宅的成交均價(jià)為元/平方米，年的二手住宅成交均價(jià)為元平方米，同比下降了。2003年州市二手商鋪的成交均價(jià)為元平方米，較年元平米下降了。年州市二手辦公樓的成交均價(jià)為元/平方米，較年的4779元/平方米下降了6%。年來(lái)，二手房季度均價(jià)走勢(shì)表現(xiàn)為：二手住宅價(jià)格窄幅下行；二手商鋪價(jià)格反復(fù)上升了兩年，2003年單邊下探；二手辦公樓價(jià)格上下波動(dòng)，基本持平。二手房占份額小幅上升年廣州市二手房成交面積占商品房成交面積比例為34.35%年一比例則為36.14%，二手房市場(chǎng)占有額有小幅的上升。而對(duì)于原八區(qū)來(lái)講年原八區(qū)二手房交面積占原八區(qū)商品房成交面積的比例為2003年這比例增加到了39.74%市場(chǎng)占有率較2002年高個(gè)分點(diǎn)，顯示2003年原八區(qū)的二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)明顯領(lǐng)先于番禺、花都兩區(qū)八區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步較早，比起兩個(gè)新區(qū)發(fā)展得更為成熟此可得，房地產(chǎn)發(fā)展越是成熟，其二手房市場(chǎng)的發(fā)展程度越高。住宅所份額上升年—年種類型房屋成交面積所占比重3面積單位：萬(wàn)平方米年年成交面積比同成面積比重同房屋合計(jì)合1638.87100.00%1414.86預(yù)售1046.54100.00%928.93二手592.32100.00%21.89%485.94100.00%住宅合1302.9919.80%1087.6276.87%預(yù)售909.1686.87%790.23二手393.8366.49%297.39商鋪合102.316.24%14.50%89.3619.29%預(yù)售54.405.20%-6.36%二手47.918.09%53.29%31.266.43%辦公樓合43.712.67%-4.48%45.763.23%25.03%預(yù)售21.452.05%3.11%31.31%二手22.263.76%31.88%16.883.47%注：在比重的計(jì)算中，合計(jì)、預(yù)售商品房、二手房分列各自計(jì)算。如：預(yù)售住宅的比重為預(yù)售住宅成交面積占預(yù)售商品房成交面積的比重住宅的比重為二手住宅成交面積占二手商品房成交面積的比重另中列類型合計(jì)、住宅、商鋪和辦公樓的數(shù)據(jù)，其余類型沒有分列。對(duì)2002年、2003年宅、商鋪、寫字樓的預(yù)售、二手成交面積進(jìn)行對(duì)比，住宅仍占據(jù)主要地位，預(yù)售、二手住宅所占份額較2002年不程度的上升，顯示住房消費(fèi)有效需求依然充足住消費(fèi)形勢(shì)持續(xù)看商鋪、辦公樓方面售占份額比年有下降，這與供應(yīng)量有很大關(guān)系；而二手所占份額比有所上升，顯示廣州的營(yíng)商環(huán)境繼續(xù)看好。三、預(yù)商品房成交區(qū)域特性預(yù)售商房成交面積有所增長(zhǎng)年—年區(qū)預(yù)售商品房成交面積單位：萬(wàn)平方米年年成交面積比同成面積比同比全市1046.54928.9314.73%東山區(qū)52.475.01%17.88%44.514.79%荔灣區(qū)39.193.74%-0.58%4.24%越秀區(qū)11.451.09%-4.22%海珠區(qū)206.7019.75%183.2619.73%13.20%天河區(qū)196.1918.75%179.5619.33%23.87%芳村區(qū)18.721.79%34.57%13.911.50%-1.46%白云區(qū)96.389.21%7.92%-14.56%黃埔區(qū)11.441.09%16.75%番禺區(qū)332.5831.78%284.0130.57%28.43%花都區(qū)81.427.78%18.52%68.707.40%年廣州預(yù)售商品房成交面積突破了1000萬(wàn)平方米平方米2002年平方米增長(zhǎng)了12.66%，增長(zhǎng)度與2002年14.73%比輕微下降了個(gè)分4點(diǎn)。在十個(gè)區(qū)中，有6個(gè)的增幅高于全市水平個(gè)區(qū)略低于全市水平個(gè)區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。番禺、海珠、天河是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域。從成交面積上看，番禺區(qū)2003年售商品房成交面積達(dá)萬(wàn)方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的；海珠區(qū)全年預(yù)售商品房成交面積為萬(wàn)平方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的；天河區(qū)全年預(yù)售商品房成交面積為萬(wàn)方，占全市預(yù)售商品房成交面積的。三個(gè)重點(diǎn)加起來(lái)，已占到全市預(yù)售商品房成交總面積的7，可以說(shuō)，這是各大房地產(chǎn)商“逐鹿”的主戰(zhàn)場(chǎng)。白云、花都、芳村、黃埔則是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力區(qū)域。其中白云、花都兩區(qū)受地鐵2號(hào)線通車和新機(jī)場(chǎng)即將啟用等利好影響，近年來(lái)區(qū)域預(yù)售商品房成交面積增長(zhǎng)也相當(dāng)迅速，兩區(qū)合計(jì)市場(chǎng)份額為。芳村、黃埔兩區(qū)也因受地鐵概念的拉動(dòng)，成交面積有效放大，同比增長(zhǎng)率高達(dá)34.57%，景看好。東山、荔灣、越秀這些老城區(qū)由于區(qū)域面積小、可供開發(fā)的地塊少、開發(fā)成本高等因素，顯得活力不足。其中荔灣、越秀兩區(qū)的預(yù)售商品房成交面積002年現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后，在年繼續(xù)為負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步萎縮?？偟膩?lái)說(shuō)，各區(qū)在有不同的表現(xiàn)，與廣州城市“東移、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)”的發(fā)展方向吻合。預(yù)售商房成交金額2002-2003年州市各區(qū)預(yù)售商品房成交金額單位：億元年年成交金額比同成金額比同比全市443.95100.00%432.0912.84%東山區(qū)35.387.97%5.22%3.68%荔灣區(qū)23.905.38%-1.00%5.59%越秀區(qū)10.432.35%-2.04%海珠區(qū)100.4222.62%89.6912.82%天河區(qū)112.4925.34%108.4825.11%21.28%芳村區(qū)35.18%3.41%白云區(qū)40.569.14%-0.59%9.44%黃埔區(qū)28.38%-12.47%番禺區(qū)93.3821.03%-2.65%22.20%31.54%花都區(qū)16.993.83%12.45%15.113.50%年州市預(yù)售商品房成交金額為億，僅比上年增長(zhǎng)了2.75%明顯滯后于成交面積的增速。由此可以大概看出2003年州售商品房的成交均價(jià)是走低的態(tài)勢(shì)。在十個(gè)區(qū)中區(qū)的增長(zhǎng)速度高于全市的平均水平中速高的四個(gè)區(qū)分別為芳村區(qū)（增幅為35.18%埔區(qū)增為、花都區(qū)增為12.45%)、海珠區(qū)(增為。海珠和花都基數(shù)大，對(duì)全市增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用巨大；芳村、黃埔增幅雖高，但基數(shù)較小全市增長(zhǎng)影響較微而潛力突現(xiàn)余個(gè)低于全市水平的區(qū)域均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，特別是越秀區(qū)，跌幅高達(dá)。年兩個(gè)區(qū)的預(yù)售商品房銷售金額超過了100億天河區(qū)為112.49元，海珠區(qū)為億分占全市預(yù)售商品房銷金額的25.34%番禺區(qū)2003年預(yù)售商5品房銷售金額為93.38億，占全市的21.03%三區(qū)合計(jì)占全市預(yù)售商品房銷售金額的68.99%。但這三個(gè)區(qū)域預(yù)售商品銷售金額的增長(zhǎng)速度上來(lái)分析，海珠區(qū)的增長(zhǎng)勢(shì)頭最猛年同比增長(zhǎng)達(dá)11.97%接近的積增長(zhǎng)速度，而天河、番禺的增長(zhǎng)速度則分別為3.69%明落后于各自的面增長(zhǎng)速度。由此可得年售商品房銷售，海珠區(qū)量增價(jià)不跌，天河、番禺量增價(jià)跌。各區(qū)預(yù)住宅成交面積年—年州市各區(qū)預(yù)售住宅成交面積單位：萬(wàn)平方米年年成交面積比同成面積比同比全市909.16100.00%15.05%790.23東山區(qū)41.604.58%14.64%36.294.59%荔灣區(qū)34.713.82%-2.20%4.49%-5.25%越秀區(qū)-38.96%海珠區(qū)193.3221.26%171.9421.76%12.92%天河區(qū)168.1918.50%151.2519.14%22.35%芳村區(qū)15.101.66%24.76%12.101.53%白云區(qū)86.229.48%4.47%-13.87%黃埔區(qū)1.16%番禺區(qū)290.2131.92%234.6929.70%22.32%花都區(qū)64.667.11%41.21%45.795.79%-4.78%年廣州市預(yù)售商品住宅成交面積為909.16萬(wàn)方米，與上年同期相增長(zhǎng)了15.05%，增幅高于年10.97%顯示了住房消費(fèi)有效需求的充足。在十個(gè)區(qū)中，有3個(gè)的增幅高于全市平均水平，分別為花都、芳村、番禺。另個(gè)的增幅低于全市平均水平，其中荔灣、黃埔、越秀三個(gè)區(qū)成交面積低于2002年成交面積，特別是越秀區(qū)的下降幅度高達(dá)。增長(zhǎng)基數(shù)較低的花都、芳村的增長(zhǎng)率較高，分別為41.21%、24.76%；增長(zhǎng)基數(shù)較大的海珠、天河的增長(zhǎng)率則接近全市平均水平。成交面積前三位的是番禺（萬(wàn)方米（萬(wàn)方米區(qū)(萬(wàn)平方米，三區(qū)分別占全市預(yù)售成交總積的31.92%、，三區(qū)合計(jì)占全市預(yù)售住宅成交面積的71.68%番禺區(qū)增幅較大，同比增長(zhǎng)23.66%；另兩個(gè)區(qū)的增幅相差不大，海珠區(qū)同比增長(zhǎng)12.44%，河區(qū)同比。這三個(gè)區(qū)所占的市場(chǎng)份額與2002年相差不多，海珠區(qū)所占比重從2002年21.76%到2003年的21.26%，下降了個(gè)分點(diǎn)；天河區(qū)由年到2003年18.50%，下降0.64%；番禺區(qū)由2003年的到年的31.92%上升2.22%。市場(chǎng)份額變化不是很大。各區(qū)預(yù)商鋪成交面積年—年州市各區(qū)預(yù)售商鋪成交面積單位：萬(wàn)平方米年年成交面積比同成面積比同比全市100.00%-6.36%100.00%25.26%東山區(qū)276.65%-54.92%荔灣區(qū)33.91%-64.98%6越秀區(qū)4.60%海珠區(qū)天河區(qū)2.69%芳村區(qū)52.33%383.05%白云區(qū)18.61%-24.79%黃埔區(qū)19.85%番禺區(qū)13.7425.26%-34.77%21.0648.17%花都區(qū)-53.58%年，廣州市預(yù)售商鋪成交面積為萬(wàn)平方米，比2002年少了萬(wàn)平方米，同比減少了。增幅同上年相比降低了超過個(gè)分點(diǎn)，主要是由于占市場(chǎng)較大份額的番禺、花都兩區(qū)成交面積的大幅下降引起的。十區(qū)中外個(gè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的域?yàn)樵叫銋^(qū)他區(qū)的預(yù)售商鋪成交面積的增幅均在10%上而東山區(qū)的增幅還高達(dá)276.65%番禺花都兩大區(qū)域的成交面積大幅下降，抹殺了區(qū)增長(zhǎng)所帶來(lái)的成果。番禺區(qū)在2003年預(yù)售商鋪成交面積為萬(wàn)平方米，位列十區(qū)第一，占全市預(yù)售商鋪成交總面積的四分之一強(qiáng)。其次為天河、海珠、東山、花都，成交面積分別平方米、萬(wàn)平方米5.05萬(wàn)平方米和萬(wàn)平方米市預(yù)售商鋪總面積的重分別為1、17.91%和7.87%。但與年期相比，番禺所占市場(chǎng)份額由002年下降到年25.26%下了10.99百分點(diǎn)都也由2002年下降為2003年的，幅百分點(diǎn)；而天河、海珠、東山三個(gè)區(qū)則有3到7個(gè)分點(diǎn)的上升。值得注意的是，芳村區(qū)年預(yù)售商鋪成交面積雖然占全市份額不4%，但2002年區(qū)預(yù)售商鋪成交面積同比增長(zhǎng)了，年售商鋪交面積同比增長(zhǎng)了，增幅都相當(dāng)大。各區(qū)預(yù)辦公樓成交面積2002—年廣州市各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積單位：萬(wàn)平方米年年成交面積比同成面積比同比全市100.00%100.00%31.31%東山區(qū)5.3318.45%-16.60%荔灣區(qū)-26.22%6.59%越秀區(qū)-49.91%海珠區(qū)137.96%-71.41%天河區(qū)11.6954.49%-27.89%16.2171.93%芳村區(qū)182.15%-55.29%白云區(qū)201.15%-87.28%黃埔區(qū)--番禺區(qū)-100.00%1.063.66%-花都區(qū)--年廣州市預(yù)售辦公樓成交面積為萬(wàn)平方米，成交面積較年萬(wàn)平方米減少了萬(wàn)方米，幅為。因?yàn)楦鲄^(qū)的成交量都不是很大此交面積稍有變化伴之的增長(zhǎng)率則以很大的百分比反應(yīng)。以白云區(qū)為例年預(yù)售公樓的成交面積為萬(wàn)方米，預(yù)售辦公樓7成交面積為萬(wàn)平方米交長(zhǎng)率高達(dá)2002年成交增長(zhǎng)率-，相差極大，但是市場(chǎng)容量還是較小。天河區(qū)的商務(wù)辦公氣氛較為濃厚，因此在成交面積較上年減少了的情況下，占全市的為11.69萬(wàn)方米連續(xù)兩年占全市預(yù)售辦公樓成交面積的一半以上次為東山、海珠、黃埔三個(gè)區(qū)，成交面積分別為.34萬(wàn)方米萬(wàn)平方米平方米，分別占全市的10.93%、8.94%，天河區(qū)相差較遠(yuǎn)。但值得注意的是，海珠、黃埔兩區(qū)的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)突出，潛力突現(xiàn)。而辦公氣氛不是很濃厚的其他幾個(gè)區(qū)如番禺都、芳村、白云等區(qū)，預(yù)售辦公樓的成交面積則相當(dāng)小，基本可以忽略不計(jì)。綜合來(lái)說(shuō)，2003年州市預(yù)售商房成交面積達(dá)1046.54萬(wàn)方米，同比增長(zhǎng)了12.66%。成交熱點(diǎn)集中在番禺海珠天三個(gè)區(qū)黃埔白云都芳村等區(qū)的潛力也逐步顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)在年這種局面不會(huì)有大的改變，只是番禺與海珠、天河兩區(qū)的差距將減小，三足鼎立的形勢(shì)將更明顯、更牢固埔白云兩個(gè)區(qū)因新開發(fā)的項(xiàng)目多，如黃埔區(qū)的黃埔花園、萬(wàn)科項(xiàng)目、濱海豪園及白云區(qū)的富力桃園、恒大金沙洲項(xiàng)目、萬(wàn)科項(xiàng)目等，都將紛紛推向市場(chǎng)因成交量將會(huì)迅速加市場(chǎng)潛力將會(huì)更突現(xiàn)與三強(qiáng)的差距最起碼不會(huì)擴(kuò)大。另外，在年商場(chǎng)、寫字樓項(xiàng)目也將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新高潮，特別是寫字樓項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)有較大的增長(zhǎng)。因此，2004年廣州市預(yù)售商品房市場(chǎng)將持續(xù)繁榮供應(yīng)量充足，有效需求也巨大，銷售空間仍然廣闊。四、二房成交區(qū)域特性二手房交面積年—年州市各區(qū)二手房成交面積單位：萬(wàn)平方米年年成交面積比同成面積比同比全市592.32100.00%21.89%485.94東山區(qū)52.658.89%32.18%39.838.20%荔灣區(qū)35.696.02%45.73%24.495.04%越秀區(qū)33.355.63%43.04%23.324.80%海珠區(qū)90.0515.20%55.9034.42%天河區(qū)95.5716.13%74.9545.37%芳村區(qū)15.772.66%29.70%12.162.50%8白云區(qū)73.9812.49%64.5062.56%黃埔區(qū)20.173.41%106.85%9.7562.24%番禺區(qū)138.7323.42%-9.10%31.40%14.82%花都區(qū)36.376.14%27.93%28.435.85%年廣州市二手房成交面積為592.32平方米2002增長(zhǎng)了21.89%雖年的低6.65個(gè)分點(diǎn)仍持了以上的增幅了高位快速運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。十區(qū)中有8個(gè)域的增幅高于全市的均水平中原八區(qū)占7個(gè)而黃埔區(qū)的增幅高達(dá)為十區(qū)增幅水平的最高次為海珠荔越三區(qū)增幅度位于之間都河村山個(gè)區(qū)的增幅則位于之云區(qū)成面積為萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了，微落后于全市水。在十區(qū)當(dāng)中，只有番禺一個(gè)區(qū)的二手房成交面積為負(fù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率為-9.1%，主要是因?yàn)槎稚桃约捌渌惗址课萁灰酌娣e大幅下降引起的。年手房成面積最多的區(qū)域?yàn)榉甓址砍山幻娣e為平方米，占全市二手房成交總面積的23.42%其次為天河、海珠、白云三個(gè)區(qū)年手房的成交面積分別為萬(wàn)平方米、萬(wàn)方米、萬(wàn)方米，三區(qū)占全市年二手房成交面積的比重分別為、15.20%、12.49%。這個(gè)區(qū)合起來(lái)，占到全市二手房成交總面積的?？v觀年手房成交面積的分布，已由年番禺區(qū)的一枝獨(dú)秀演變?yōu)槟甑乃膹?qiáng)鼎立。二手房交金額年----2003年州市各區(qū)二手房成交金額單位：億元年年成交金額比同成金額比同比全市160.04100.00%26.56%126.46100.00%東山區(qū)22.7614.22%18.75荔灣區(qū)11.487.17%35.35%越秀區(qū)13.868.66%40.11%48.56%海珠區(qū)25.8016.12%16.6733.30%天河區(qū)35.0421.90%28.5932.25%芳村區(qū)1.94%2.69白云區(qū)16.2910.18%74.84%黃埔區(qū)104.08%114.33%番禺區(qū)23.3914.62%21.1033.50%花都區(qū)36.27%年，廣州市二手房成交總額為160.04元，同比增長(zhǎng)了26.56%全市有區(qū)的增長(zhǎng)幅度高于平均速度黃區(qū)以同增長(zhǎng)104.08%位列幅榜首其為海珠區(qū)，同比增長(zhǎng)了54.74%。天河區(qū)年手房成交金額的增長(zhǎng)幅度為，稍低于全市平均水平。年天河區(qū)二手房成交金額為35.04億占市二手房成交金額的21.9%比重位列第一。其次為海珠、番禺、東山三個(gè)區(qū)年二手房成交金額分別為25.80億、億元、億；分別占全市2003年二手房成交金額的、、14.22%。9二手住成交面積年—年州市各區(qū)二手住宅成交面積單位：萬(wàn)平方米年年成交面積比同成面積比同比全市393.83100.00%32.43%297.39100.00%東山區(qū)42.3810.76%31.1725.30%荔灣區(qū)24.826.30%32.04%18.806.32%越秀區(qū)18.684.74%18.45%15.775.30%海珠區(qū)70.3717.87%48.8170.70%天河區(qū)72.9018.51%53.3842.83%芳村區(qū)10.662.71%23.35%49.79%白云區(qū)49.3912.54%35.2172.67%黃埔區(qū)60.24%3.42%番禺區(qū)80.3820.41%68.10花都區(qū)15.133.84%27.90%11.833.98%年廣州市二手住宅成交面積為萬(wàn)平方米，比年的萬(wàn)方米增長(zhǎng)了32.43%，增幅高二手商品房的增幅，比002年的二手住宅的增長(zhǎng)速度33.23%低個(gè)百分點(diǎn)。番禺區(qū)仍是廣州市二手住宅成交面積最多的區(qū)域，年番禺二手住宅成交積為萬(wàn)平方米，占全市的，但其與二手住宅成交面積第二名、第三名的差距已不很大。年天河區(qū)的二手住宅成交面積為72.9萬(wàn)平方米占市的海珠區(qū)二手住宅的成交面積為萬(wàn)平方米，占全市的17.87%二手住宅前三名的市場(chǎng)占有率相差不過個(gè)百分點(diǎn)。但如從這三個(gè)區(qū)的增長(zhǎng)上來(lái)說(shuō)年珠同比增長(zhǎng)了，天河區(qū)同比增長(zhǎng)了，高于全市的平均平，番禺區(qū)2003年的增長(zhǎng)率為，其增長(zhǎng)率為廣州市十區(qū)的最低。而黃埔區(qū)則以60.24%位列十區(qū)年二手住宅成交面積增長(zhǎng)率之首。二手商成交面積年—年州市十區(qū)二手商鋪成交面積單位：萬(wàn)平方米年年成交面積比同成面積比同比全市100.00%53.29%31.26100.00%東山區(qū)-10.12%5.54%荔灣區(qū)25.67%-51.42%越秀區(qū)299.70%5.71%海珠區(qū)87.47%-10.41%天河區(qū)8.35%10芳村區(qū)-37.26%2.48%白云區(qū)-53.87%黃埔區(qū)19.74%173.45%番禺區(qū)14.4330.11%11.79花都區(qū)12.0525.15%3.01-29.30%年廣州市二手商鋪的成交面積為萬(wàn)平方米，比2002年萬(wàn)平方米增加了萬(wàn)方米，同比增長(zhǎng)了53.29%，大大高于年手房成交面積的增長(zhǎng)率，是二手商鋪市場(chǎng)較為活躍的一年。花都、越秀兩區(qū)以300.07%和299.7%同比增長(zhǎng)位列同比增幅前兩位，海珠區(qū)的增長(zhǎng)率也超過了80%有幾個(gè)區(qū)域的二手商鋪成交面積出了負(fù)增長(zhǎng)區(qū)的增長(zhǎng)率-4.51%東山區(qū)的增長(zhǎng)率10.12%，而白云的增長(zhǎng)率則更-。二手商鋪市場(chǎng)充滿了變數(shù)，這幾個(gè)年二手商鋪成交面積增長(zhǎng)率為負(fù)數(shù)的區(qū)域，他們年的增長(zhǎng)率都在50%以上，年長(zhǎng)幅度最低白云區(qū)卻是年長(zhǎng)幅度最高的區(qū)域都2002年增幅為-，而年增長(zhǎng)率高達(dá)300.07%。值得關(guān)注的區(qū)域是越秀區(qū)，越秀年二手商鋪成交面積同比增長(zhǎng)了，2003年高達(dá)，長(zhǎng)頭強(qiáng)勁。成交規(guī)模方面，番禺、花都兩區(qū)二手商鋪的成交面積均超過了萬(wàn)平方米，分別為萬(wàn)平方米萬(wàn)方米，分別占全二手商鋪總成交面積的0.11%。越秀區(qū)則以萬(wàn)平方米的成交位居第三，占全市總成交量的二手辦樓成交面積年—年手辦公樓成交面積單位：萬(wàn)平方米年年成交面積比同成面積比同比全市100.00%31.88%16.88100.00%東山區(qū)8.90%5.13荔灣區(qū)283.23%-12.93%越秀區(qū)113.97%海珠區(qū)37.89%天河區(qū)160.72%-20.88%芳村區(qū)203.65%60.80%白云區(qū)83.10%-72.10%黃埔區(qū)-43.59%1.36%番禺區(qū)-14.19%-花都區(qū)-100.00%1.136.69%-年廣州市的二手辦公樓成交面積為平方米同2002相比增加了31.88%天河山個(gè)商務(wù)旺區(qū)是二手辦樓成交的重點(diǎn)區(qū)域河區(qū)二手辦公樓的成交面積為5.88萬(wàn)平方米，占全市二手辦公樓總成交面積的；東山區(qū)二手辦公樓的成交面積為5.58萬(wàn)平方米，占全市二手辦公樓總成交面積的25.08%。而荔灣、埔、花都等一些區(qū)域的二手辦公樓成交的市場(chǎng)占有率都在5%下。綜上所述2003年州市二手房成交面積為592.32平方米，同比增長(zhǎng)21.89%在商品房市場(chǎng)的占有率為，額進(jìn)一步擴(kuò)大。市場(chǎng)熱點(diǎn)集中在番禺、天河、海珠、東山、白云幾個(gè)區(qū)，在一些生活配套成熟的區(qū)域二手市場(chǎng)發(fā)展的較快。11預(yù)計(jì)年手房市場(chǎng)將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)場(chǎng)額將繼續(xù)擴(kuò)大興區(qū)域?qū)⒅鸩匠墒?，成熟區(qū)域?qū)⒏映墒煲?guī)范。另外2004年手商鋪市場(chǎng)和二手寫字樓市場(chǎng)將會(huì)隨著粵港兩地經(jīng)貿(mào)關(guān)系的更加緊密，有望進(jìn)一步興旺，預(yù)計(jì)成交量將有會(huì)可觀的上升幅度。五、各預(yù)售、二手房成交對(duì)比各區(qū)預(yù)、二手房成交面積對(duì)比年—年州市各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積及其比例面積單位：萬(wàn)平方米年年年商品房二房商房二房商房二手房全市成面積1046.54592.32485.94809.68378.04比例64%68%東山區(qū)成面積52.6532.99比例50%52%荔灣區(qū)成面積35.6930.28比例52%59%越秀區(qū)成面積33.3512.68比例26%60%海珠區(qū)成面積90.05183.2655.90161.88比例70%80%天河區(qū)成面積95.57179.5674.95144.95比例67%74%芳村區(qū)成面積15.778.53比例54%62%白云區(qū)成面積73.98104.5339.68比例57%72%黃埔區(qū)成面積20.179.7510.946.01比例36%65%番禺區(qū)成面積138.73152.61221.14132.91比例71%62%花都區(qū)成面積36.3721.81比例69%71%年廣州市預(yù)售商品房成交面積為萬(wàn)方米，二手房成交面積為592.32平方米，一、二手房的成交比例為64。自2001年，州市一、二手房成交面積的比例基本上是按每年預(yù)售商品房降低兩個(gè)百分點(diǎn)的幅度變化。在年州市各個(gè)區(qū)的一、二手房交易當(dāng)中，越秀、黃埔兩區(qū)是以二手市占主角。而東山、荔灣、芳村三個(gè)區(qū)的一、二手房的成交面積已相當(dāng)接近，而番禺、海珠、天河三個(gè)重要區(qū)域，一、二手房成交面積基本上是：30布。各區(qū)預(yù)、二手住宅成交面積對(duì)比12年—年州市各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交面積及其比例面積單位：萬(wàn)平方米年年年預(yù)售二預(yù)二預(yù)二手全市成面積393.83297.39712.11223.22比例70%76%東山區(qū)成面積42.3824.88比例50%51%荔灣區(qū)成面積24.8212.86比例58%74%越秀區(qū)成面積15.7713.98比例27%59%海珠區(qū)成面積70.37173.0948.81152.96比例73%84%天河區(qū)成面積72.90152.4653.38123.90比例70%77%芳村區(qū)成面積10.66比例59%70%白云區(qū)成面積49.3920.39比例64%83%黃埔區(qū)成面積9.115.6810.32比例48%65%番禺區(qū)成面積80.38235.5668.10195.48比例78%75%花都區(qū)成面積15.1314.45比例81%75%年，廣州市預(yù)售、二手住宅成交面積的比例由上年7327變7030二手住宅所占的比例上升了3個(gè)分點(diǎn)。其中越區(qū)的二手住宅成交面大于預(yù)售住宅的成交面積山、黃埔兩區(qū)預(yù)售、二手住宅成交面積的比例在50：50左。原八區(qū)其他區(qū)的預(yù)售住宅成交面積一般占預(yù)售、二手住宅成交面積總量的，禺、花都兩區(qū)的預(yù)售住宅成交面積則要占到預(yù)售、二手住宅成交總面積的80%右。各區(qū)預(yù)、二手住宅成交均價(jià)對(duì)比年—年州市各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交均價(jià)單位：元/平方米預(yù)售住宅二住宅年年2003年年2002年2003年全市均422027792707同比-1.83%-6.16%-2.61%東山區(qū)均699847464316同比-11.55%-9.04%-10.09%13荔灣區(qū)均528632572916同比-3.85%3.10%-10.47%越秀區(qū)均645741233585同比-9.24%-0.33%海珠區(qū)均473031452915同比-1.78%1.74%-3.58%天河區(qū)均535741273562同比-2.85%0.42%-13.70%-4.40%芳村區(qū)均315623592234同比-1.15%-5.30%-10.99%白云區(qū)均424026562617同比-6.25%-1.49%黃埔區(qū)均2927同比63.86%-4.56%番禺區(qū)均308513901359同比-2.20%10.76%花都區(qū)均181310321061同比-3.85%年州市預(yù)商品住宅的成交均價(jià)為元平方米，同比2002年降了，下降幅度與年比高了4.33個(gè)分點(diǎn)，價(jià)格基本保持穩(wěn)定。雖然廣州預(yù)售商品住宅整體樓價(jià)下降了，但并不是每個(gè)區(qū)都下降。芳村區(qū)年的預(yù)售住宅均價(jià)為元/方米，較上年上升了；黃埔的樓價(jià)也有2%左右的升幅，荔灣、海珠、天河、花都的預(yù)售住宅均價(jià)均在各自價(jià)格水平上窄幅波動(dòng)；東山、越秀均有價(jià)格止跌的跡象；只有番禺樓價(jià)還在單邊下挫。番禺天海是影響廣州住宅成交均價(jià)最重要的三個(gè)區(qū)動(dòng)廣州大盤價(jià)格下降的一個(gè)主要因素就是占預(yù)售住宅成交面積超過的番禺區(qū)的成交均價(jià)大幅下降，由年的元/方米跌到元平方米，下跌幅度達(dá)。年廣州二手住宅成交均價(jià)為2631元平米較上年下了與預(yù)售住宅格變化不同的是，番禺年手住宅均價(jià)較上年上升了10.76%，而原八區(qū)中除荔灣外其他七區(qū)的二手住宅成交均價(jià)均有所下降，下降幅度最大的是東山、芳村、白云三區(qū)，幅度在10%右。各區(qū)預(yù)、二手商鋪成交面積對(duì)比年—年州市各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交面積面積單位：萬(wàn)平方米2002預(yù)售二預(yù)二預(yù)二手全市成面積47.9128.53比例53%62%東山區(qū)成面積1.561.732.83比例76%78%荔灣區(qū)成面積3.042.424.79比例42%49%越秀區(qū)成面積7.131.782.6514比例26%72%海珠區(qū)成面積3.892.085.21比例72%69%天河區(qū)成面積2.492.618.50比例80%85%芳村區(qū)成面積0.490.780.29比例82%37%白云區(qū)成面積2.024.374.69比例67%80%黃埔區(qū)成面積0.830.690.64比例48%72%番禺區(qū)成面積14.4311.66比例49%55%花都區(qū)成面積3.012.26比例26%35%年州市預(yù)、二手商鋪成交面積之比為：，兩者相差不大。但由于各區(qū)商鋪交面積不是很大，如預(yù)售或者二手商鋪成交稍微多一點(diǎn)，就可能引起二者比例有較大差別。如花都區(qū)2002年售、二手商鋪成交面積之比為75；而到年，這一比例迅速變?yōu)?6。各區(qū)預(yù)、二手商鋪成交均價(jià)對(duì)比年—年州市各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交均價(jià)表均價(jià)單位：/平方米預(yù)售商鋪二商鋪年年2003年年2002年2003年全市均901746075081同比-11.57%10.27%-11.05%東山區(qū)均302081429113895同比-43.29%荔灣區(qū)均282246450同比23.70%-29.70%越秀區(qū)均21369113188225同比-24.31%海珠區(qū)均10659589469277104同比-1.18%17.54%2.55%天河區(qū)均122207980同比-18.84%0.72%10.07%芳村區(qū)均807435654510同比-22.77%26.51%白云區(qū)均673941425246同比26.64%-11.49%黃埔區(qū)均792899763004同比-40.32%31.19%32.98%番禺區(qū)均42102145314315同比-9.60%2.18%花都區(qū)均39254114499230071653同比21.33%年州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為元/方米，較上年同期下降了10.28%；二手商鋪的成交均價(jià)為元/方米，較上年同期下降了。年天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)為元平方米，較上年微增；黃埔、花都的預(yù)售商鋪均價(jià)為6207元/平方米和元/方米，較上年同期上升了和21.33%；而其他七個(gè)區(qū)的較上年有不同程度的下降。在二手商鋪成交均價(jià)方面，東山區(qū)003年成交均價(jià)為元平方米較年上升了超過；海珠、天河、黃埔、番禺的成交均價(jià)也都有所上升。而其他五個(gè)區(qū)年二手商鋪成交均價(jià)則有不同程度的下降。各區(qū)預(yù)、二手辦公樓成交面積對(duì)比年—年州市各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交面積表面積單位：萬(wàn)平方米年年2001年預(yù)售二預(yù)二預(yù)二手全市成面積22.2614.60比例49%60%東山區(qū)成面積5.585.136.62比例30%59%荔灣區(qū)成面積1.000.260.56比例58%65%越秀區(qū)成面積3.773.211.49比例31%50%海珠區(qū)成面積1.310.952.82比例60%74%天河區(qū)成面積2.262.85比例67%77%芳村區(qū)成面積0.320.100.10比例29%63%白云區(qū)成面積2.211.211.25比例17%22%黃埔區(qū)成面積0.130.230.00比例93%0%100%0%100%番禺區(qū)成面積2.072.410.08比例0%100%69%0%花都區(qū)成面積0.001.130.00比例100%0%100%--年廣州市預(yù)售辦公樓成交面積為萬(wàn)方米