精選優質文檔-----傾情為你奉上精選優質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業專心---專注---專業精選優質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業房地產規劃設計與建筑工程基礎知識第一節城市規劃管理城市規劃概述城市規劃的基本概念：城市規劃是指為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。城市規劃區是指城市時區、近郊以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。城市規劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規劃，并依據國家個各級政府頒布的城市規劃管理的有關法規和具體規定，對批準的城市規劃，采用法制的、行政的、經濟的管理辦法，對城市規劃區內的各項建設進行統一的安排和控制，使城市的各項兼著用地和建設工程活動有計劃、有秩序地協調發展，保證城市規劃的順利實施。與房地產有關的城市規劃的內容和圖紙及文件城市規劃包括總體規劃、分區規劃和詳細規劃。總體規劃：總體規劃是一個遠景規劃，短的15年，長的30年，一般為20年。城市總體規劃由同級人民政府負責編制。總計規劃圖是房地產公司在一個城市進行投資開發決策的重要依據之一。詳細規劃：詳細規劃又可分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。控制性詳細規劃使城市總體規劃與詳細規劃有機地銜接起來。修建詳細規劃是在城市分區的布局地區所進行的城市空間構成的規劃。城市規劃的實施和監督檢查城市規劃的實施城市規劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩個部分內容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發項目選址意見書，對城市用地審批核發建設用地規劃許可證，對建筑工程審批核發建設工程規劃許可證。批后管理主要是按照規劃實施監督檢查體系對違章占地和違章建設的查禁工作。第二節居住區規劃設計與技術經濟指標居住區的組成和規模居住區的組成居住區的組成有用地和工程構成。按居住區內用地性質劃分：居住建筑用地公共建筑用地道路廣場用地公共綠地和體育場地其它用地居住區的工程構成：建筑工程市政基礎設施環境工程居住區的規模：居住區的規模主要是指人口規模和用地規模，其中以人口規模為主要指標。居住區的規劃結構：我國居住區的規劃結構通常分為居住區、居住小區、住宅組團三個等級。居住區規劃設計的內容控制性詳細規劃著重解決各類用地界限、建筑密度、建筑高度、容積率、道路紅線位置、斷面、控制點坐標、標高、工程管線走向、管徑和用地范圍燈控制指標；修建性詳細規劃是根據建筑、綠化和空間要求布置平面圖，進行道路、建筑、工程管線的規劃設計，進行豎向設計和土石方工程設計、編制工程概算。修建性詳細規劃主要包括：居住建筑規劃、公共建筑規劃、道路規劃和綠地規劃。居住建筑規劃住宅建筑群體的平面布置形式基本有四種：行列式；周邊式；混合式；自由式。住宅的選型住宅層數進深和面寬長度和體型層高戶室比。公共建筑規劃規劃設計應滿足適當集中、縮短服務半徑、符合人流走向、不干擾住戶的基本要求。居住小區內道路不能四通八達，而是要“順而不穿，通而不暢”。建筑設計建筑設計一般分初步設計和施工圖設計兩個階段。居住建筑設計的內容包括：住宅建筑設計的平、立、剖面設計；住宅結構設計；住宅建筑裝修和室內設備的設計；住宅設計的工程概算和預算。居住區的各類技術經濟指標居住區用地控制指標表居住區用地平衡表居住區規劃方案的技術經濟指標居住建筑密度：是指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。居住面積密度：居住面積密度=居住面積/居住建筑用地面積容積率（居住建筑面積密度）人口毛密度，是指居住總人口和總用地之比。人口凈密度，是指居住總人口與居住建筑用地面積之比。平均層數，是指住宅總面積與住宅基地總面積之比。高層比例，一般七層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例。住宅間距，居住區平均造價：平均造價＝總造價/居住區總建筑面積停車位個數，是指在規劃用地范圍內設置的地面和地下停車位的個數；建設周期，是指自工程開工至全部工程完工之間的持續時間。第三節基礎設施建設城市基礎設施的內容和特點(一)、城市基礎設施的內容1、能源系統2、給水、排水系統3、道路交通系統4、郵電、通訊系統5、環境系統6、安全系統7、土地平整工程“七通”是指通道路、通自來水、通電信、通排水、通煤氣、通熱力、通電力“一平”即平整場地，按照豎向規劃進行土方工程。居住區基礎設施建設基礎設施與住宅建設的比例關系實物量比例關系：是指每平方米住宅建筑面積需要提供的水、電、熱、氣等相應配套設施的具體數量。價值量比例關系：該比例關系通常用基礎設施投資與住宅建設投資的比例和每平方米住宅建筑面積基礎設施投資量來表示。管線綜合地下管線的排列次序一般從建筑物外排起，最近的是煤氣管，然后依次為給水、污水及雨水管等自道路紅線向道路中心線方向平行布置各種管線的次序，要根據管線的性質，埋深確定。一般次序是電力電纜、電信電纜、煤氣、熱力、給水、雨水和污水管道。第四節建筑工程基礎知識建筑構造與結構建筑物的用途和分類建筑物按照使用性質（即用途），通常分為生產性建筑、即工業建筑、農業建筑等；非生產性建筑，即民用建筑。按建筑物的用途分類居住建筑公共建筑生活服務性建筑文教建筑托幼建筑科研建筑醫療建筑商業建筑體育建筑文娛建筑交通、郵電建筑其它建筑按建筑物的結構類型和材料分類磚木結構建筑磚混結構建筑鋼筋混凝土結構建筑鋼結構建筑按建筑物的層數分類低層建筑：一般是指1－3層的房屋多層建筑：一般是指四至七層的房屋高層建筑：第一類，小高層，層數8－16層，房屋的高度在25M－50M之間，其結構形式一般為鋼筋混凝土框架結構；第二類，中高層，層數在17-25層，最高達75M；第三類，高高層，層數26-40層，最高達100M高；層數在40層以上，高度超過100M，成為超高層建筑。建筑設計的主要內容建筑平面設計：用以滿足建筑的使用功能的平面要求，包括設計建筑物的內部使用空間和交通聯系空間的設計，是建筑平面設計的一個重要內容。建筑剖面設計：建筑剖面設計主要分析建筑物各部分應有的高度，建筑物層數、建筑空間的組合和利用，以及建筑結構、構造關系等。建筑體型和立面設計：建筑體型和立面設計是建筑師充分發揮其想象力和創造力的地方，也是開發商表示所開發的項目品質、思想的重要方面。建筑識圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通及空調施工圖、給排水施工圖（通常暖通空調、給排水作為一套圖紙）、電氣施工圖等。各工種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分。建筑制圖的基本規定：0＝841×1189、1＝594×841、2＝420×594、3＝297×420、4+210×297。圖標和會簽欄比例尺的選用：一個圖形一般只采用一種比例尺。結構施工圖一般不注比例尺，允許一個圖形使用兩種比例尺。結構施工圖在施工中以所注尺寸為準。軸線：施工圖中的軸線是施工中定位、放線的重要依據。軸線用點劃線表示，端部劃圓圈，圓圈內注明編號。水平方向用阿拉伯數字由左至右編號，垂直方向用英文字母由下而上編號。尺寸及單位：總圖以米為單位，其余均以毫米為單位。尺寸的數字后面可不寫單位。標高：注到小數點后面第三位。標高分絕對標高和相對標高兩種。索引號：索引號的用途是索引。（四）建筑施工圖建筑施工圖是根據正投影原理繪制出來的，用立面圖及屋頂平面圖表示建筑物的外部，用總平面圖表示建筑物的位置，用平面圖及剖面圖表示其內部，用大樣圖表示其細部作法的一套圖紙。建筑總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和其周圍環境關系的平面圖。建筑平面圖：它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙設計的基礎。還是室內外裝修設計的重要依據。建筑立面圖：立面圖主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的主要依據。建筑剖面圖：剖面圖主要用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。結構施工圖：結構施工圖主要表明建筑結構的專業設計內容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業對結構的要求。給排水施工圖采暖施工圖通風施工圖電氣施工圖（五）建筑構造建筑五的基本構造和設計時須考慮的因素房屋建筑一般由基礎、墻、柱、梁、板、屋架、門窗、屋面（包括隔熱、保溫和防水層）、樓梯、陽臺、雨棚、樓地面等部分組成。房屋的建筑等級建筑物耐久性（年限）的等級建筑物的耐火等級建筑物的重要性等級建筑物的常用基礎形式按基礎的構造特點不同，基礎可分為五種基本類型。條形基礎獨立基礎閥板基礎箱型基礎樁基礎墻體的構造鋼筋混凝土柱、梁、板的構造屋頂的構造樓梯的類型與構造房屋門窗類型建筑裝飾材料建筑材料與建筑裝飾材料建筑材料是一切建筑工程的物質基礎，是建造建筑物所使用的各種材料的總稱。主要包括：房屋結構材料、墻體材料、屋面材料、隔熱、隔聲材料、內外墻裝飾材料等建筑裝飾材料的分類按化學成分分類金屬材料非金屬材料復合材料按建筑裝飾的部位分類外墻裝飾材料內墻裝飾材料地面裝飾材料吊頂裝飾材料室內裝飾用品及配套設備其他裝飾材料建筑裝飾材料使用效果評價裝飾效果：評價裝飾效果主要考察：建筑物外部色彩建筑物內部色彩耐久性經濟性環保性建筑材料的主要種類和用途建筑設備建筑給水給水系統分為生活、生產、消防等三種。建筑排水排水系統分為生活污水、生產廢水、雨水三類。建筑采暖建筑通風與空調建筑電氣住宅小區智能化系統住宅小區智能化的含義所謂住宅小區智能化就是利用4C（即計算機、通訊與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的服務與管理，提供安全舒適的家居環境。工程造價工程造價的定義和特性工程造價是指建設工程的建造價格。它有兩種含義，一是指建設一項工程的預期開始或實際開支的全部固定資產投資費用；二是指工程價格，即為建成一項工程、預期在土地市場、技術和設備市場、勞務市場以及工程承包市場等交易活動中所形成的建筑安裝工程價格或建設項目總價格。通常又把工程造價的第二種含義稱為工程承發包價格工程造價的第一中含義是從投資者（業主）的角度來定義的，第二種含義是從承包商的角度來定義的。工程造價的計價特征投資估算：在項目建議書和可行性研究階段估算出建設項目的投資額。概算造價：在初步設計階段，根據初步設計圖紙，通過編制工程概算預先測算和確定的工程造價。預算造價：在施工圖設計階段，根據施工圖紙編制預算文件，預先測算和確定的工程造價。合同價：指在工程投標階段簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設備和材料采購合同，以及技術咨詢合同所確定的工程價格。結算價：指在合同實施階段，在工程結算是按合同調價范圍和調價方法，對實際發生的工程量增減、設備和材料價差