2022年房地產估價師之估價原理與方法題庫完整題庫（考點精練）第一部分單選題(50題)1、“益火補土”法適用于

A.腎陽虛損證

B.心腎陽虛證

C.心脾兩虛證

D.脾腎陽虛證

【答案】：D

2、下列引起房地產貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。

A.寫字樓層高偏低

B.廠房受酸雨腐蝕

C.住宅庫存量過大

D.在建工程基礎不均勻沉降

【答案】：A

3、某房地產開發商開發一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設成本和管理費用為1200元/m2，建設成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

【答案】：B

4、如果采用直接比較進行房地產狀況修正，則可比實例在其自身狀況下的價格×100÷（）＝可比實例在估價對象狀況下的價格。

A.可比實例相對于估價對象狀況的得分

B.估價對象相對于可比實例狀況的得分

C.可比實例相對于標準房地產狀況的得分

D.估價對象相對于標準房地產狀況的得分

【答案】：A

5、房地產的（）特性，是房地產的最重要的特性。

A.不可移動

B.供給有限

C.價值量大

D.用途多樣

【答案】：A

6、下列估價工作中，宜首先進行的是（）。

A.制訂估價作業方案

B.實地查勘估價對象

C.確定估價結果

D.撰寫估價報告

【答案】：A

7、關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是（）。

A.靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續建設成本

B.動態分析法中要進行現金流量預測

C.靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中

D.動態分析法中要考慮各項收入、支出發生的時間點

【答案】：C

8、某套住宅的套內建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。

A.5893

B.6387

C.6473

D.7016

【答案】：C

9、有一處住房，以維持現狀為前提，經專業估價為20萬元。如果以更新改造為前提，專業估價為25萬元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業估價為40萬元。如果以重新開發為前提，專業估價為30萬元，則這所住房的價值應該為（）。

A.20萬元

B.25萬元

C.40萬元

D.30萬元

【答案】：C

10、威廉·阿朗索的在任意區位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。

A.單位面積土地上農產品的產量

B.市場上每單位農產品的價格

C.生產每單位農產品的成本

D.向市場運輸每單位農產品的成本

【答案】：A

11、出租或營業型房地產最適宜采用的估價方法是（）。

A.成本法

B.長期趨勢法

C.收益法

D.假設開發法

【答案】：C

12、銷售稅費是銷售開發完成后的房地產所需的費用及應由（）的稅費。

A.賣方和買方雙方繳納的

B.賣方獨立承擔和繳納的

C.買方繳納的

D.買賣雙方協議承擔和繳納的

【答案】：B

13、某新建房地產的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84

【答案】：C

14、“氣之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】：D

15、創“戾氣”說的溫病學家是

A.吳鞠通

B.葉香巖

C.薛雪

D.吳有性

【答案】：D

16、收益法是以（）為基礎的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.預期原理

【答案】：D

17、當重新開發完成后的房地產價值減去重新開發的必要支出及應得利潤大于現有房地產價值時，應以（）為前提進行估價。

A.維持現狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發

【答案】：D

18、下列不屬于構筑物的是（）。

A.儲藏室

B.水塔

C.隧道

D.道路

【答案】：A

19、數學曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是（）。

A.指數曲線趨勢法

B.直線趨勢法

C.二次拋物線趨勢法

D.指數修勻法

【答案】：B

20、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。

A.可比實例房地產

B.估價對象房地產

C.標準房地產

D.類似房地產

【答案】：C

21、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50

【答案】：C

22、不屬于土地使用權的是（）。

A.建設用地使用權

B.宅基地使用權

C.土地承包經營權

D.租賃權

【答案】：D

23、在進行房地產狀況修正時，應注意可比實例的房地產狀況是（）的房地產狀況。

A.價值時點

B.收集該可比實例時

C.進行房地產狀況修正時

D.成交價格所反映

【答案】：D

24、最適用的房地產價格指數或變動率是（）。

A.全國房地產價格指數或變動率

B.本地區房地產價格指數或變動率

C.全國同類房地產價格指數或變動

D.本地區同類房地產價格指數或變動率

【答案】：D

25、久吐久下病人的治療中加補氣藥的生理基礎是

A.氣能生津

B.氣能行津

C.津能生氣

D.津能載氣

【答案】：A

26、某房地產在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產在2014年3月至9月的價格指數分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個月為基數）。該房地產2014年9月的價格為（）元/m2。

A.8485

B.8536

C.10038

D.10098

【答案】：D

27、某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】：C

28、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有（）的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值量大

C.流動性差和價值量大

D.不可移動和用途多樣

【答案】：B

29、某在建工程在假定未設立法定優先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

【答案】：B

30、下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，不適用于拆遷補償估價的是（）。

A.最高最佳使用原則

B.合法原則

C.替代原則

D.謹慎原則

【答案】：D

31、（）是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長導致的人口數量增加或減少，即遷入人數與遷出人數的凈差值。

A.人口機械增長

B.人口自然增長

C.人口凈增長

D.人口負增長

【答案】：A

32、某投資商擬分別在市級、區級和社區級商業街各投資一個能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為V1、V2、V3，則三者關系是（）。

A.V1＝V2＝V3

B.V3＜V2＜V1

C.V1＜V3＜V2

D.V1＜V2＜V3

【答案】：B

33、有效毛收入乘數是估價對象房地產的（）除以其有效毛收入所得的倍數。

A.售價

B.租金

C.潛在毛收入

D.凈收益

【答案】：A

34、某宗房地產某年1月1日的成交價格為1000美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為（）美元/m2（假設該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣）。

A.1051

B.1096

C.1100

D.1147

【答案】：D

35、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產市場價值可達8000元/m2。該房地產的最高最佳利用方式為（）。

A.維持現狀

B.更新改造

C.拆除建筑物作為空地轉讓

D.新建較高標準的辦公樓

【答案】：B

36、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

【答案】：D

37、脾氣不濡，胃氣乃厚可因

A.多食苦

B.多食辛

C.多食甘

【答案】：B

38、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】：A

39、從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是（）。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價格

D.合格估價師的重新估價結果

【答案】：D

40、收益法是以()為理論依據的，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

A.均衡原理

B.替代原理

C.預期原理

D.未來趨勢原理

【答案】：C

41、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區房地產交易中規定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調整后的價格為（）元/m2。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3792.93

【答案】：B

42、氣機失調可概括為虛實兩個方面，屬虛的有

A.氣滯

B.氣逆

C.氣閉

D.氣陷

【答案】：D

43、1984年11月8日，原城鄉建設環境保護部發布了（），同年12月12日發布了《經租房屋清產估價原則》。

A.《房屋損壞等級評定標準》

B.《房屋完損等級評定標準》

C.《房屋自然損壞評定標準》

D.《房屋維修等級評定標準》

【答案】：B

44、可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般（）。

A.不能作為可比實例

B.取相同的部分作可比性

C.經調整后可作為可比實例

D.可作為可比實例

【答案】：A

45、若價值時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是（）。

A.謹慎價值

B.市場價值

C.快速變現價值

D.投資價值

【答案】：C

46、運用假設開發法估價必須考慮資金的（）。

A.實用價值

B.有效價值

C.折算價值

D.時間價值

【答案】：D

47、某商品住宅項目的土地取得費用、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

48、城市規劃對房地產用途、建筑容積率的限制，屬于房地產權益中的()。

A.房地產的各項權利

B.受到其他房地產權利限制的房地產權利

C.受到其他各種限制的房地產權利

D.房地產的額外利益收益

【答案】：C

49、有助于把握最高最佳利用原則的經濟學原理不包含（）。

A.收益遞增遞減原理

B.利益最大化原理

C.均衡原理

D.適合原理

【答案】：B

50、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常負擔下的價格為（）萬元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、影響工業房地產價格的區位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

2、運用路線價法評估某路線價區段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發程度

【答案】：ABC

3、房地產供給形成的條件有（）。

A.供給計劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為

【答案】：CD

4、關于假設開發估價中開發經營期的說法，正確的有（）。

A.開發經營期的起點是假設取得估價對象的日期

B.開發經營期的終點是未來開發完成后的房地產經營結束的日期

C.建造期的起點是價值時點，終點是未來開發完成后的房地產竣工之日

D.銷售期是自開始銷售房地產之日起至將其售出之日止的時間

E.經營期的起點是未來開發完成后的房地產竣工之日

【答案】：ABD

5、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。

A.該房地產的收益價格為136.73萬元

B.該房地產的收益價格為143.89萬元

C.以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14

D.該房地產的合理經營期限為15年

E.該房地產的合理經營期限為20年

【答案】：BCD

6、某小區中有一幢沿街商業樓，一、二層為商業用房，三～六層為住宅，現需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有（）

A.因位于同一小區，區位因素相同，不需進行區位狀況調整

B.因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整

C.因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調整

E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整

【答案】：ABCD

7、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于()。

A.賣方實際得到的價格÷(1-應由賣方繳納的稅費比率)

B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

D.應由賣方負擔的稅費÷應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格-(1-應由買方繳納的稅費比率)

【答案】：AC

8、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

9、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環境和景觀

D.建筑規模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

10、房地產估價的三大基本方法是（）。

A.假設開發法

B.路線價法

C.市場法

D.成本法

E.收益法

【答案】：CD

11、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建成本相當于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格

【答案】：CD

12、最高最佳使用同時符合()標準。

A.無任何風險

B.法律上許可

C.技術上可能

D.經濟上可行E價值最大化

【答案】：BCD

13、地價與一般物品價格的不同之處是()。

A.生產成本不同

B.折舊不同

C.價格差異不同

D.貨幣性質不同E供求變化不同

【答案】：ABC

14、房地產租賃包括（）。

A.房屋租賃

B.土地租賃

C.土地使用權出租

D.動產租賃

E.不動產租賃

【答案】：ABC

15、長期趨勢法主要有()等方法。

A.數學曲線擬合法

B.衰減曲線法

C.平均增減量法

D.平均發展速度法E指數修勻法

【答案】：ACD

16、與非專業估價相比，專業估價的特點包括（）

A.是一種專業意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務

D.承擔法律責任

E.估價作業日期長

【答案】：ACD

17、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本而不是實際成本

B.應該采用實際成本而不是客觀成本

C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整

【答案】：ACD

18、從本質上講，房地產價值是客觀存在的，是()。

A.市場力量決定的

B.以房地產估價師意志為轉移的

C.房地產估價師通過科學的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產價值揭示出來

D.由眾多市場參與者集體的價值判斷的結果E房地產估價師“發明”或“創造”的房地產價值

【答案】：ACD

19、下列關于明確房地產價值時點的表述中，正確的有（）。

A.對當前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業期內的某個日期為價值時點

B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點

C.一個估價項目通常只有一個價值時點，但也可以有多個價值時點

D.價值時點由委托人和估價師決定

E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點

【答案】：ABC

20、關于房地產估價本質的說法，正確的有（）。

A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價

C.房地產估價是為委托人提供價格保證

D.房地產估價會有誤差，但誤差應在合理范圍內

E.房地產估價既是一門科學也是一門藝術

【答案】：AD

21、估價人員平常就應留意收集估價所需的有關資料，在估價時更應如此。估價所需的資料主要包括（）。

A.對房地產價格有普遍影響的資料

B.對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

C.同類房地產交易、成本、收益等資料

D.反映估價對象狀況的資料

E.本地區各種類型房地產的價格變化資料

【答案】：ABCD

22、在有法可依情況下，根據合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有（）。

A.上位法優先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優先于舊法

C.特別法優先于普通法

D.法律文本優先于法律解釋

E.強行法優先于任意法

【答案】：ACD

23、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

24、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。

A.市場提取法

B.累加法

C.指數調整法

D.投資收益率排序插入法

E.收益乘數法

【答案】：ABD

25、關于有拖欠建設工程欠款的房地產，下列說法中正確的有（）。

A.建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權

B.建筑工程承包人的優先受償權優于其他債權，但次于抵押權

C.建筑工程承包人的優先受償款包含發包人的違約金

D.消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人

E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權可以對抗買受人

【答案】：AD

26、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

【答案】：ACD

27、下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。

A.適當營銷

B.適當的期間完成交易

C.謹慎行事

D.公平交易

E.熟悉情況

【答案】：ACD

28、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數選取不合理

C.估價作業日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】：AB

29、房地產的特性包括（）。

A.獨一無二

B.需求有限

C.流動性好

D.相互影響

E.保值增值

【答案】：AD

30、下列哪種房地產最適用成本法估價()。

A.學校

B.公園

C.商場

D.普通商品住宅E油田

【答案】：AB

31、下列關于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格

【答案】：BCD

32、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數包括（）。

A.土地成本

B.建設成本

C.管理費用

D.銷售費用

E.投資利息

【答案】：AB

33、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

34、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權出讓金、土地收益等。（）是需要補地價的主要情形。

A.出讓土地使用權期滿后續期

B.建設用地使用權出讓之后變更容積率

C.轉讓、出租、抵押土地使用權的房地產

D.改變原土地使用權出讓時規定的用途

E.拍賣土地使用權

【答案】：ABD

35、關于專業房地產估價的說法，正確的有（）。

A.應由專業機構和專業人員完成

B.應經過審慎判斷并提供專業意見

C.出具的結果具有證明效力

D.應收取一定的服務費用

E.咨詢性估價無需承擔法律責任

【答案】：ABCD

36、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

37、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

38、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

39、保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。

A.估價報告

B.估價委托書

C.估價中的不同意見記錄

D.外部專業幫助和的專業意見

E.內部專業幫助和專業意見

【答案】：ABCD

40、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

41、關于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有()。

A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整

D.長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏E長期趨勢法可以用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產價格的發展潛力和趨勢

【答案】：ACD

42、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

【答案】：ACD

43、收集交易實例時應收集的交易實例信息包括（）。

A.成交價格

B.議價時間

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

【答案】：ACD

44、對房地產的現狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則

【答案】：ABC

45、對于商業房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

46、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

47、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

【答案】：ACD

48、影響房地產價格的經濟因素主要有()。

A.經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平

B.社會發展狀況、房地產投機和城市化

C.財政收支及金融狀況、利率

D.物價、匯率、居民收入E人口數量、行政隸屬變更、居民收入

【答案】：ACD

49、一份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）

A.估價師聲明

B.估價假設和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術報告

E.估價結果報告

【答案】：ABD

50、下列房地產特性中，決定房地產需要專業估價的特性有（）。

A.獨一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值

【答案】：AD

第三部分大題(50題)1、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

2、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

3、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

4、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

5、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發貸款

C.開征房地產持有環節的稅收

D.減免房地產持有環節的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

6、當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。下列屬于采用平均發展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的

B.各期持續上升或持續下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續上升或持續下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

7、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

8、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

9、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結果

【答案】：CD

10、對于商業房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

11、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。

【答案】：

12、假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括選取最佳的（）。

A.區位

B.用途

C.檔次

D.周圍環境

E.建筑規模

【答案】：BC

13、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

14、下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

15、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

16、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

17、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

18、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

19、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

20、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

21、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

22、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

23、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

24、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

【答案】：AC

25、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

26、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

27、房地產需要專業估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

28、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

29、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

30、影響工業房地產價格的區位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

31、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；

32、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②