波瀾外，心泊此岸銷售策劃部.松湖城項目組2013年9月中惠·松湖城一期別墅營銷策略提報提報內容AnalyzeSystem>>

Part1營銷目標>>Part2客戶分析>>Part3營銷鋪排>>Part4公關活動>>Part5拓展策略1首批推售別墅類產品，入市時間為13年11月底；2考慮中惠地產“以地養地”的開發策略，在銷售過程中需保證每次推售產品的開盤銷售率達到80%以上，回收資金可用于二期土地滾動開發；3一期開發的別墅產品以入門級別墅為主力開發產品，務求快速去化，速度為王。一期別墅產品的推售背景如下：一期別墅范圍（紅色虛線范圍內）推售時間：13年11月底套數：67套實現均價：1.3萬元/㎡產品戶型均價（元/㎡）套數戶型總面積（㎡）銷售金額（萬元）別墅160㎡13,000284,4805,824180㎡397,0209,126合計6711,50014,950實現67套別墅銷售，認購金額實現近1.5億元。助67個松湖夢，完成近1.5億銷售額泛售樓處——“1＋N”方式，選取周邊區域人流旺地方設立展點以本地客戶和大朗鎮內新莞人為主，剛需類客戶群，購買力適中集中利用戶外、報紙、電視、網絡等媒體，引爆市場，造成市場較高關注！如何將目標客戶群成功轉化？主要工業區——華南工業園，百業工業園，新城工業園，大進工業園11、成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。松山湖北區產業園以及大朗鎮客戶構成主力客戶群，深圳客比例明顯比南區項目減少8:40:15下午8:40下午20:40:1510月-22屬于新財富階層，對居住社區和環境有一定追求，年齡集中在30-40歲居多，對于高雅類的活動有一定追求1個核心現場售樓處,奠定前期項目形象基礎年齡層普遍處于中齡階段，事業型或管理層角色命運是一件很不可思議的東西。大朗客戶群中中青年群體占比接近70%（其中30-40歲占43%，30歲以下23%）根據目標“反算原理”推導每階段客戶儲備量別墅：有效來訪轉誠率20%；籌轉定率50%

認購套數轉化率需認籌量轉化率有效來訪別墅67

134

67050%20%階段蓄客期啟勢期展示期展示后期-開盤前客戶量前期拓展蓄客銷售中心開放樣板房/展示區開放來訪67015090300130認籌134

407024認購67

67至少達到134個別墅籌量，實現670批誠意客戶來訪明確目標后客戶指向的問題值得思考…我們的目標客戶群到底是什么人？本案鼎峰品筑香市一號香繽雅苑紅珊瑚金域松湖松湖國際長城世家虹溪諾雅錦繡山河松湖南區（主湖區）松湖北區寮步片區東坑片區松湖南區（主湖區）主湖區資源為主，價格屬于片區標桿，典型個案錦繡山河虹溪諾雅松湖北區（主湖區）中高端市場，偏剛需為主，以大朗客戶為主保利.紅珊瑚金域松湖周邊鎮區片剛需型市場，但客戶基數大，客戶群充足松湖國際鼎峰品筑香市一號片區個盤客戶分析南區豪宅客戶覆蓋面廣，大手筆營銷投入、強勢的湖景資源展示、大盤概念形成獨特吸引力南區一線豪宅為東莞現今洋房價格最高的區域，其跨區域牽引力強，成交客戶以深圳、東城及周邊鎮區高端客戶為主，客戶買得都是“資源”深圳客、城區客（東城）、鎮區客（大朗）是湖岸區購買主力值得關注：深圳客成為湖岸區購買主力松湖南區客戶來源地剖析經濟富裕，購房能力強的同時對小恩惠等（甚至是柴米油鹽）也比較感興趣大朗鎮區與松湖北片區客戶群有一定重疊，但松湖北片在區域價值的支撐下輻射范圍更廣17、空山新雨后，天氣晚來秋。主旨：中惠品牌落地項目造勢展示做足另外，各年齡層占比從側面反映更多的“婚房”與“二代分離居住”的概念，客戶以中青年“三口之家”和“兩人世界”為主路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。例如:10月份銷售中心開放完成電話CALL客任務30000批以上，完成上門拜訪任務60批以上>>Part2客戶分析東坑鎮中心洋房產品客戶以工廠高管與企業主為主，東坑本地人基本有自建房，對商品房需求弱，因此鎮區內項目銷售速度緩慢。針對不同的客戶群定制購房優惠制度做專場推介集中利用戶外、報紙、電視、網絡等媒體，引爆市場，造成市場較高關注！創造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創造。牽頭人拓展——通過拜訪企業園區內的關鍵人或中高管，進行團購或其他方式洽談，提前釋放項目信息，為洋房推售作準備同時設立客帶客獎勵機制，做新客戶圈層；東坑鎮中心洋房產品客戶以工廠高管與企業主為主，東坑本地人基本有自建房，對商品房需求弱，因此鎮區內項目銷售速度緩慢。虹溪諾雅成交客戶關注點排序錦繡山河成交客戶關注點排序松湖南區豪宅成交客戶屬于典型的“買現成也買未來”的高端客戶群，此特征在深圳客戶反映尤其明顯買現成也買未來——現成的強勢湖景資源與松山湖大環境舒適規劃，未來的片區升值潛力與國家高新產業園的價值前景松湖南區客戶認可價值排序：資源環境>區域前景>教育配套松湖南客戶價值點認知項目年齡段比例錦繡山河30歲以下：13%30-40歲：57%40-50歲：25%50歲以上：5%虹溪諾雅30歲以下：20%30-40歲：50%40-50歲：22%50歲以上：8%松湖南區購買客戶年齡統計松湖南區成交客戶支付總價統計項目客戶支付總價能力錦繡山河100萬以下：10%100-150萬：21%150-200萬：47%200萬以上：22%虹溪諾雅100萬以下：68%100-150萬：25%150-200萬：7%200萬以上：0%年齡層普遍處于中齡階段，事業型或管理層角色100萬以上，200萬以下支付力居多，購買力強勁松湖南客戶年齡及支付總價分析松湖南區VS天賦資源剛需居住松湖北區北區項目區域牽引力相對南區偏弱，區域內項目主要立足于園區和大朗客戶為主，部分城區客作為補充松山湖北區產業園以及大朗鎮客戶構成主力客戶群，深圳客比例明顯比南區項目減少值得關注：深圳客對北區個盤關注度相對南區明顯降低中原認為：深圳客，松山湖環境資源+價格洼地效應（相對深圳）是吸引其外溢的關鍵因素松湖北客戶來源對于區域價值、教育資源重視度遠大于環境資源，從側面反映松湖北區的客戶群相對南區而言，更偏剛需、更關注居住所能代理的實際利益同時松湖北區的個盤客戶價值點認知上，大朗、寮步等本地客戶購買比例有所上升，更為關注實質性因素松湖北區客戶認可價值排序：區域價值、教育資源、地段>環境資源松湖北客戶價值點認知松湖北區購買客戶年齡統計北區客戶年齡層相對南區更偏年輕，30-40歲占比近半，從側面也可窺探出支付能力下降的趨勢另外，各年齡層占比從側面反映更多的“婚房”與“二代分離居住”的概念，客戶以中青年“三口之家”和“兩人世界”為主支付總價集中在100萬以下，更貼近本案產品的總價范疇松湖北區客戶對價格敏感度更高，更貼近居住感和第一居所剛需、居住、婚居概念躍然紙上，十分清晰松湖北客戶年齡及支付總價客戶分類比例職業購買力置業目的置業驅動力深圳客戶30%私營企業主、高管強投資資源環境+升值潛力+品牌周邊鎮區客戶40%私營企業主、高管、公務員群體強自住+投資資源環境+學位+升值潛力城區客戶20%私營企業主、高管、公務員群體強投資+自住學位+資源環境園區客戶10%園區高管階層，泛公務員群體弱在松湖南部置業可能性較低，同時不具備購買力松湖南部客戶小結客戶分類比例職業購買力置業目的置業驅動力園區客戶25%園區企業中高管較弱自住價格+學位周邊鎮區客戶35%個體、企業中高管、公務員群體較強自住+投資學位+價格+地緣城區客戶20%企業中高管、公務員群體強投資+自住學位深圳客戶10%私營企業主、高管強投資升值潛力+品牌松湖北部客戶小結關于客戶來源——南部豪宅跨區域牽引力明顯強于北部中等居家項目，南部以高端客戶為主，北部以園區、周邊鎮區中高端客戶為主，北區項目居住氛圍更濃，同時客戶群更貼近本案關于置業驅動力——南部豪宅稀缺環境資源驅動明顯，北部學位及價格、規模配套等因素驅動明顯關于本項目目標客戶初判——與金域松湖、保利紅珊瑚類似，以園區、周邊鎮區（大朗客）、深圳客與城區客為補充松湖北典型客群總結除松山湖外本案跨越的大朗、寮步、東坑三鎮又是怎樣的客戶構成？客群分類數量主要分布區域置業比例預估潛在置業泛公務員4000政府/銀行/學校10%400原住民70000各村30%21000村辦私企業主5000巷頭/巷尾大井頭/長塘/蔡邊/圣堂70%3500個體戶/生意人1600020%3500企業中高管理人員500050%2500合計100000——潛在置業數30000人以本地客戶和大朗鎮內新莞人為主，剛需類客戶群，購買力適中大朗樓盤成交客戶主要來源——本地客戶比例為43%，新莞人占49%抓住大朗本地客戶（村委為單位）和大朗鎮區內的企業，是大朗鎮區客戶成交的有利支撐備注；右表數據統計來源于中原操作的松湖國際、東方銀座與世界匯等大朗鎮內統計大朗鎮區客戶來源概算大朗購買客戶年齡統計大朗鎮區客戶支付總價統計大朗客戶群中中青年群體占比接近70%（其中30-40歲占43%，30歲以下23%）上述圖表反映數據與松湖北客戶群年齡結構有一定共性，從側面反映松湖北與大朗鎮區內置業客戶群帶有一定重疊（特別是同屬于松朗片區內客戶）支付總價集中在100萬以下占比近71%與松湖北客戶支付總價能力趨近觀點：大朗鎮區與松湖北片區客戶群有一定重疊，但松湖北片在區域價值的支撐下輻射范圍更廣客戶涵蓋了園區+大朗客+深圳客；而大朗鎮區項目則以大朗本地客+大朗企業客+周邊鎮區客大朗客戶群年齡及支付總價分析寮步客戶——剛需型市場為主，購房群體大，支付能力中等，高端客戶外溢置業首選東城三大產業支柱：電子IT、汽車銷售、工業園區主要產業——IT、電子：從業人員占18%，產值占50%汽車銷售業——建面86萬平方米，注冊車行90多家，品牌60多個，銷售額40多億主要工業區——華南工業園，百業工業園，新城工業園，大進工業園企業數量人數計算比例有能力購房人數置業可能性置業群體量規模企業1516103710%610320%3052鄉鎮企業9789980010%998060%5988國有集體605——5人/家302520%1513三資企業333——5人/家166550%833三來一補301——5人/家150550%753私營企業1356——5人/家678070%4746個體戶10196——11019620%2040總計39254潛在置業數18925數據來源：寮步統計局數據與中原寮步操作項目客戶調研中原觀點：雖然寮步客戶群基數大，但受礙于當地區域供應量大和外溢置業首選東城因素影響，前期到本案置業可能性較弱，建議作為游離客戶群爭取寮步潛在客戶群初判客群分類數量主要分布區域置業可能性潛在置業人數泛公務員2200政府/銀行/學校10%200原住民30000各村0.5%150村辦私企業主500初坑/黃屋/東坑/長安塘70%350個體戶/生意人2200新門樓/井美/黃屋20%450企業中高管理人員1500初坑/東坑/彭屋/長安塘50%800合計2100人經濟——2012年國內生產總值42億（全市32個鎮區排名27位），同比增長14%；東坑鎮相比周邊其他鎮區，經濟落后，潛在的客戶群體較少，房地產消費能力較弱。東坑鎮中心洋房產品客戶以工廠高管與企業主為主，東坑本地人基本有自建房，對商品房需求弱，因此鎮區內項目銷售速度緩慢。別墅類項目如南國水鄉等，本地人不認可其產品，項目面向常平中端客戶，因地理位置與產品素質原因，長期滯銷觀點：客戶購房能力較弱，中端與高端人群數量相對稀少，對項目支撐小，不建議重點拓展，僅作為游離客戶東坑潛在客戶群初判備注：以下客戶綜述及比例預測根據上述個盤客戶資料統計預測以下比例預測可上下浮動3-5%客戶綜述及目標客戶圈定客戶分類客戶細分客戶規模特征需求與項目契合度對應典型項目比例預測園區客戶自住型★★★長期在園區工作，文化程度較高，經濟實力一般，基本上是首次置業，購房主要以自住為主，對總價較為敏感，對小學學位較為敏感舒適型2房緊湊型3房★★★★金域松湖保利紅珊瑚25-30%大朗及周邊鎮區客戶投資型★★居住于松山湖周邊，已經擁有1套以上住房，經濟實力強，看好松山湖未來發展潛力，購房主要以投資為主，對學位十分敏感公寓、1房2房★★松湖國際鼎峰品筑10%中端自住型★★★★★居住于松山湖周邊，經濟實力一般，以首置為主，對總價較為敏感，對學位十分敏感，本地客戶為主舒適型2房緊湊型3房★★★★金域松湖松湖國際30-35%高端自住型★★★★居住于松山湖周邊，經濟實力強，以首改及再改為主，對價格敏感度低，對環境資源要求高3房及以上別墅★★★★錦繡山河虹溪諾雅別：80%洋：10%城區客戶投資+自住★★★經濟實力強，以首改及再改為主，對價格敏感度低，對學位十分敏感2房及以上★★別：5%10%深圳客戶自住+投資★★經濟實力強，看好松山湖及稀缺資源的升值潛力，發展商品牌追隨傾向明顯3房或別墅★★★別：15%10-15%洋房核心客戶群偶得客戶群別墅核心客戶群別墅核心客戶群洋房次主力客戶群洋房次主力客戶群根據上述客戶描述和溝通，我們認為別墅類產品整體67套，而且屬于低總價的入門級別墅，在推售過程中難度不大，有信心在首次別墅開盤消化率達80%別墅客源比例預測大朗及周邊鎮區高端自住客80%深圳客15%城區別墅客及游離客戶5%產品目標客戶群判斷中惠·松湖城筑夢之旅利用中惠品牌影響力，配合全面的營銷策略，放飛松湖居住夢想夢發聲夢綻放夢靠岸如何將目標客戶群成功轉化？如何實現銷售目標？9月10月11月2013.9月代理公司進場，展開客戶拓展2013.11.9別墅正式對外認籌/定制2013.11.30別墅開盤2013.10.26銷售中心開放2013.11.9別墅樣板房、展示區開放銷售節點客戶積累工程節點2013.9.20臨時銷售中心、外展場開放2013.10.26別墅新品發布會2013.11.16明星演唱會2013.9-10月客戶拓展、外展場蓄客，品牌項目聯動互動2013.9月底

戶外、DM、電話、短信等媒體投放營銷配合2013.10-11月

電視、報紙、網絡媒體投放2013.10-11月

周末暖場活動中惠·松湖城筑夢之旅2013.11.30開盤樂隊表演公關活動規劃展示期·夢綻放（11月初）啟勢期·夢發聲（9-10月）活動規劃積累客戶傳播渠道線上宣傳：戶外、臨時展場、短信線下宣傳：微博、微信、客戶拓客誠意客戶約90批認籌/定制客戶約40批線上宣傳：戶外、短信線下宣傳：微博、微信、客戶拓展線上渠道：戶外、報紙、短信事件：首批親湖美墅產品盛世開盤排鋪10月26日，銷售中心開放9月20日臨時銷售中心、外展場開放11月9日，別墅樣板房、展示區開放11月9日產品發布會11月9日“詠耀中惠，墅麟松湖”明星演唱會11月30日，別墅開盤11月30日，“夢之旅”音樂派對——小型樂隊表演開盤期·夢靠岸（11月底）誠意客戶約300批認籌/定制客戶約70批誠意客戶約130批認籌/定制客戶24批開盤售54套，年前67套售罄項目啟勢，配合銷售中心開放展示為主，配合亮點活動蓄籌延續現場展示，為開盤造勢階段特點啟勢期銷售中心開放展示期別墅樣板房、展示區開放開盤期別墅開盤形象塑造期外展場開放9月10月26日11月2日11月23日銷售節點形象塑造期時間軸顛覆傳統在現場賣樓方式，首創在泛松山湖片區人流聚集地地設立“外展場”，形成“1個現場+N個泛售樓處”1+N方式:1個舉旗人,多個攻擊點1個核心現場售樓處,奠定前期項目形象基礎N個中小型蓄積主體第二售樓處覆蓋多個鎮區周邊范圍客戶9月20日，外展場盛啟！泛售樓處——“1＋N”方式，選取周邊區域人流旺地方設立展點鎮區地點松山湖松湖煙雨東城東城家樂福東坑東坑皇家廣場步行街大朗大朗長盛廣場寮步寮步汽車城高端車展場形象塑造期目標目標客戶群體區域：城區、松山湖、大朗、寮步、東坑、大嶺山；目標客戶群體職業：個體戶、企業主、中高層管理者、企事業單位員工；誠意客戶積累：有效客戶150批。啟勢期銷售中心開放展示期別墅樣板房、展示區開放開盤期別墅開盤形象塑造期外展場開放9月10月26日11月2日11月23日銷售節點啟勢期時間軸琺瑯謐境·奢彩綻放——中惠松湖城水景奢華銷售中心開放2013年10月26日銷售中心開放事件活動主題：關聯別墅產品融入私屬湖畔生活理念

引起關注任務：吸引前期拓展客戶上門積累誠意客戶啟勢期目標邀約人士：松山湖、大朗、寮步等區域前期拓客誠意客戶+媒介人士；客戶積累：

目標客戶+潛在客戶；目標客戶來訪量：有效客戶90批。啟勢期銷售中心開放展示期別墅樣板房、展示區開放開盤期別墅開盤形象塑造期外展場開放9月10月26日11月9日11月23日銷售節點啟勢期時間軸2013年11月9日樣板房、展示區開放；啟動認籌事件活動詠耀中惠·墅麟松湖

——譚詠麟演唱會暨產品發布會主旨：中惠品牌落地項目造勢展示做足任務：迅速引爆市場提升項目知名度為別墅開盤蓄客展示期目標邀約人士：松山湖、大朗、寮步等區域相關領導+前期拓客誠意客戶+媒介人士；客戶積累：政府領導+目標客戶+潛在客戶；目標客戶來訪量：有效客戶300批。啟勢期銷售中心開放展示期別墅樣板房、展示區開放開盤期別墅開盤形象塑造期外展場開放9月10月26日11月2日11月23日銷售節點開盤期時間軸“夢之旅”音樂派對——小型樂隊表演2013年11月30日臨湖墅盛啟夢想提前靠岸事件活動別墅開盤為主線，誠意定制客戶正式轉為定金，并簽訂認購書配合小型樂隊表演及高檔酒店冷餐，聚集現場人氣開盤目標：爭取一期別墅開盤銷售54套（80%），年前67套售罄活動目標目標客戶群體區域：松山湖、大朗、寮步、東坑、大嶺山、深圳；目標客戶群體職業：個體戶、企業中層管理者、企事業單位員工；目標客戶來訪量：有效客戶130批。1、戶外、報紙官方報媒：東莞日報、南方都市報等投放；2、短信轟炸針對松山湖園區、大朗等目標群體發送；3、網媒炒作搜房、新浪、房訊方博士等各大門戶相繼炒作；4、電視廣告針對翡翠臺、本港臺等目標客戶群主流電視媒體投放；集中利用戶外、報紙、電視、網絡等媒體，引爆市場，造成市場較高關注！媒體炒作宣傳配合123深入挖掘中惠業主：在中惠集團旗下所有樓盤進行巡展式宣傳跟隨項目周邊社區日常水費、電費、信用卡賬單等單張進行夾印宣傳“商家聯盟”宣傳中惠社區巡展日常生活消費中推廣泛松山湖周邊片區聯合高端餐飲（如星巴克、中惠旗下商家）宣傳配合低成本滲透推廣渠道大朗鎮客戶與松山湖園區企業客戶將是主力拓客點另外，深圳客戶將作為有效補充根據上述各個階段，確保足夠的客戶量，需對目標區域進行拓展營銷節點資源利用銷售階段9月底10月11月拓展形式主要為：中原、合富2家代理公司分別根據分配的企業和村委等資源進行客戶拓展針對松山湖、寮步、東坑等展點，分別開放外展場中惠call客中心、代理公司銷售員及兼職人員進行call客，積累客戶與搜房網等媒體進行合作，定期組織看房活動形象導入2013年啟勢期線上別墅蓄客(9月底-11月)線下拓客利用代理公司客戶資源，進行call客（前期主要積累松山湖、寮步、大嶺山等中高端客戶資源）中惠老客戶業主電話資源call客線下別墅拓展(9月-11月底)別墅開盤深圳三級市場啟動項目轉介（深圳重點三區，定期進行地鋪拓展）別墅蓄客啟動認籌開盤期展示期形象塑造期拓展計劃大朗鎮區客戶拓展總人口數工業企業企業及個休戶農民純收入巷頭252681085199319923長塘19564409155220355大井頭17484327206515262蔡邊村13185269101017117巷尾1070025576516719求富路4074314057318361水口村1402127664617196圣堂775450126220574犀牛陂村1229440755012851松木山村1428723643213961石廈村991723841014308水平村810110140313402高英村66426230417867黃草朗93962455089109松柏朗村115315739511275沙步村904623134911255黎貝嶺村574322533210919洋烏村668514723413978竹山551217821913690大朗鎮區發達村委圈定選定巷頭、長塘、蔡邊、求富路、圣堂等村委為初期洋房客戶拓展的主要區域，產業人群眾多，經濟發展較早，且距項目約10-15分鐘車程，到本案置業可能性十分高村委潛在客戶特征：好面子、講排場，特別是村委中的領導級人物次表現尤其明顯，喜好飯局，并且喜歡拖朋帶友，以表現自身地位經濟富裕，購房能力強的同時對小恩惠等（甚至是柴米油鹽）也比較感興趣實際、理性，但喜歡有群居的習慣，喜歡呼朋喚友一起參與活動，對常規性的營銷手段不太感興趣，需在營銷手段上出奇招，有崇洋媚外特征備注：以上大朗及周邊鎮區潛在客戶特征根據乙方提供操作的松湖國際、東方銀座等銷售經理描述整合大朗鎮區客戶拓展建議村委拓展渠道及方式建議

牽頭人拓展——通過拜訪大朗村委牽頭人，對關鍵人通過飯局等方式建立一定關系，鼓勵關鍵人拉動本村委客戶項目來訪（前提：需中惠通過政府單位資源進行牽頭）“騷擾式”拓展——聘請兼職大學生，進入村委等地進行“騷擾式”汽車罰單，邀請客戶到訪銷售中心領取小禮品，增強現場人氣“美食類”拓展——中惠會資源商家（如蒙自源、里約烤肉等）現場設置美食券優惠券放置現場，吸引本地原住民到訪現場領取，并在相應店家享有優惠，增加現場上門量“新帶新”拓展——結合項目實際操作中的經驗，買房的客戶周邊積聚著一批潛在客戶，通過上門客戶帶新客戶，給予相應獎勵來刺激客戶上門以及成交。同時可通過本方式保證每次上門客戶登記資料更為準確（新帶新政策通過來訪信息來確認）“新帶新”成功案例佳兆業中央豪門“牽頭人”飯局拓展“騷擾式”拓展“美食類”拓展“新帶新”拓展松湖園區客戶拓展進駐企業普工/技術人員研發/中高管主營業務進駐/投產時間華為5000500通訊設備2009年漫步者2500100多媒體音箱、耳機、汽車音響2006年新能源5000100聚合物鋰離子電池2003年艾利和1000180數字音、視頻解碼設備2000年天弘2000150硬盤生產2005年金威20020啤酒釀造2006年易事特3000150ups電源制造——

生益科技2500150覆銅板生產2005年泛亞太80040生物酶工程技術2008年移動通信3000240通訊技術工程——

洛貝1500260小家電生產2008年東陽光藥業25020醫藥生產——領亞電子1500753C精密連接線2008年力優環境50025特種空調2008年宇龍科技30001200通信設備2008年合計317503210快餐業2008年松湖園區企業圈定松山湖高科技產業園從04年開啟，現已吸引近百家各類企業落戶，從前面客戶分析從可得知，松湖北片區項目主力客戶群有較大比例屬于園區內企業員工購買，因此本類型客戶同樣是洋房快速銷售的重要保證村委潛在客戶特征：屬于新財富階層，對居住社區和環境有一定追求，年齡集中在30-40歲居多，對于高雅類的活動有一定追求大多數屬于已婚或適婚一族，對身體健康、婚姻大事等事情比較關注，希望工作之余能有一定娛樂（松湖片現有娛樂配套較少）同時也具備一定的聚居情結備注：以上大朗及周邊鎮區潛在客戶特征根據松湖國際、東方銀座、金域松湖等客戶資料搜集，并進行描述整合松湖園區客戶拓展明細園區拓展渠道及方式建議

牽頭人拓展——通過拜訪企業園區內的關鍵人或中高管，進行團購或其他方式洽談，提前釋放項目信息，為洋房推售作準備“情感式”拓展——聯合百合網或世紀佳緣等婚姻網站，為園區內企業組織相親大會或情感講座，加強其對本案關注度“健康類”拓展——前期不定期組織“愛心早餐下企業”或“名醫下企業”等方式，從健康角度關愛潛在客戶“娛樂類”拓展——在項目啟動前期聯合松山湖文教辦，組織“電影下企業”等活動，通過晚間到企業播放時下熱門電影甚至組織潛在客戶到臨近電影院觀影，附帶宣傳項目的新，為洋房儲備客戶奠定基礎為企業組織相親會愛心早餐下企業電影下企業名醫下企業拓展銀行客戶資源（本方法在公司曾操作的項目效果明顯）1.本項目與多家銀行合作，采用按揭競爭的方式，要求銀行為本項目拓展客戶；2.銀行可定期邀約其VIP客戶資源，參與本項目的團購與活動；3.銀行可邀請到相關理財專家，在本項目舉行“理財講座”“風險投資”等系列活動，與本項目進行客戶資源共享，達到雙贏的目的。聯合銀行進行合作，以作為項目準入按揭銀行的競爭模式進行客戶資源利用其他資源渠道利用深圳客戶拓展建議參與深圳搜房團、深圳房信網看房&團購活動針對塘廈樓市中深圳客戶的高比例，加大力度組織對深圳搜房團的看房活動和團購活動，并給予成交優惠和獎勵；同時設立客帶客獎勵機制，做新客戶圈層；針對不同的客戶群定制購房優惠制度做專場推介A、深圳搜房團專場推介會B、制定相關優惠制度吸引新老客戶轉介新客戶深圳客戶拓展建議設立傭金獎勵+現金獎乙方三級市場遍布各區域的豪宅地鋪網絡，建立多渠道客戶紐帶。在銷售展示點面市后，迅速啟動深圳三級市場，為別墅推售儲備客戶深圳客重點拓展區域：寶安、龍崗、南山區深圳客戶拓展建議除強大的二三級市場聯動外，可利用乙方調用已有的客戶系統信息為本案前期吸納深圳客置業，提供強力保證深圳客戶資源※目標分解：例如:10月份銷售中心開放完成電話CALL客任務30000批以上，完成上門拜訪任務60批以上※獎勵方式：個人上門成功率獎勵：客戶成功批數最多獎，獎金500元/月/個人。（前題是每人每周最少完成2批客戶上門）小組上門成功率獎勵：客戶成功批數最多獎，獎金1000元/月/小組。（前題是每組每周最少完成6批客戶上門）拓客任務完成獎：團隊完成本月CALL客任務30000批、上門拜訪任務60批的，獎勵團隊活動經費2000元；同時做為銷售經理考核指標，完成后獎勵獎金1000元。※分組競爭：分A/B/C組，每組安排3名銷售員※目的：鼓勵銷售團隊客戶拓展的工作激情，提高銷售員對工作任務的積極性，積累更多的誠意客戶，對客戶拓展工作同時進行以下激勵政策，以在團隊內形成一種內部競爭對比的氣氛，促使銷售代表你追我趕，共同進步。為了最大化發揮銷售團隊的積極性和主動性，提高銷售團隊的工作熱情和士氣，特制定本激勵方案，以促進拓展工作的高效執行，達成項目蓄客目標銷售團隊競爭拓客模式中惠·松湖城一期營銷工作情況匯報END您我攜手共筑松湖居住夢想神圣的工作在每個人的日常事務里，理想的前途在于一點一滴做起。創造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創造。逆境給人寶貴的磨練機會。只有經得起環境考驗的人，才能算是真正的強者。21:1421:1421:14:0321:14:03所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強烈的欲望也是非常重要的。人需要有強大的動力才能在好的職業中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會。患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節;風平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅競勝。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過任何細節。11月-2211月-2211月-2211月-22惟一持久的競爭優勢，就是比你的競爭對手學習得更快的能力。把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動!如果通用公司不能在某一個領域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領域的生意買掉或退出這個領域。我的宗旨一向是逐步穩健發展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉不靈的威脅。25-11月-2221:14:03在艱難時期，企業要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓下一代產品進入用戶家中。時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結局來。自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關鍵。讓流程說話，流程是將說轉化為做的惟一出路。11月-2211月-2221:14:03在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。微軟離破產永遠只有18個月。堅持是一種智慧，固執是一種死板。11月-2211月-22命運是一件很不可思議的東西。雖人各有志，但往往在實現理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。人們所認識到的是成功者往往經歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續向前。21:14:0321:1411月-22等待。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。千方百計請一個高招的專家醫生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。是員工養活了公司。2022/11/2521:14能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創造客戶終身價值。新經濟時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。25十一月20229:14下午11月-22差錯發生在細節，成功取決于系統。速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。管得少，就是管得好。25十一月2022命運本來就不公平所以我要改變命運。投機取巧的人。9:14:03下午21:14:03質量是維護顧客忠誠的最好保證。最好的CEO是構建他們的團隊來達成夢想，即便是邁克爾·喬丹也需要隊友來一起打比賽。2022/11/2521:1411月-22在這個世界上，沒有人能使你倒下。如果你自己的信念還站立的話。一個人要發現卓有成效的真理，需要千百萬個人在失敗的探索和悲慘的錯誤中毀掉自己的生命。11月-2221:14:03感情投資是在所有投資中，花費最少，回報率最高的投資。壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰，為百代新風斗爭。慷慨擲此身。2022/11/2521:14:0321:1411月-22謝謝各位！9、靜夜四無鄰，荒居舊業貧。。11月-2211月-22Friday,November25,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。21:14:0321:14:0321:1411/25/20229:14:03PM11、以我獨沈久，愧君相見頻。。11月-2221:14:0321:14Nov-2225-Nov-2212、故人江海別，幾度隔山川。。21:14:0321:14:0321:14Friday,November25,202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。。11月-2211月-2221:14:0321:14:03November25,202214、他鄉生白發，舊國見青山。。25