券研究報(bào)告房地產(chǎn)組房地產(chǎn)行業(yè)研究買入(維持評(píng)級(jí))行業(yè)點(diǎn)評(píng)杜昊旻duhaomin＠王祎馨聯(lián)系人wangyixin＠方鵬聯(lián)系人fang_peng＠供需兩端政策齊發(fā)力，托底樓市銷售信心事件業(yè)債券融資支持工具支持民營(yíng)房企發(fā)債融資；完善保交樓專項(xiàng)借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，央行擬在2023年3月前向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，用于支持保交樓，封閉運(yùn)行、專款專用。證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在2022金融街論壇年會(huì)上表示支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比確在城西科創(chuàng)大走廊實(shí)施差異化購(gòu)房政策。評(píng)論提供4000億元的新增融資后，央行信貸支持措施再度出臺(tái)。此次央行提供的2000億元免息再貸款是全新的、階段性政策，與此前的保交樓專項(xiàng)借款(多用于未售項(xiàng)目的保交付)有所不同，將化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持已出售、但逾期未交付，并經(jīng)過金融管理部門認(rèn)定的項(xiàng)目加快建設(shè)交付。我們認(rèn)為此舉主要目的債融兩次的中票發(fā)行成功率較高，而后期債券的發(fā)行成功率更需看抵押物的質(zhì)量高低。我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)抵押物多、短新城控股等。A股市場(chǎng)融資后，證監(jiān)會(huì)主席再度表示支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資，我們認(rèn)為房企“第三支箭”股權(quán)融資仍可期待。港股房企的股權(quán)融資當(dāng)前暫不受限制，近期碧桂續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。信號(hào)后，成都和西安相繼放開限購(gòu)；杭州在11月中旬放松認(rèn)房又認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)后也局部放松限購(gòu)，實(shí)施差異化購(gòu)房政策。部率等均可期，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)回歸良性循環(huán)。投資建議企渡過低谷；從需求端看，寬松政策更利好有高質(zhì)量土儲(chǔ)的央國(guó)企和改善型房企，其長(zhǎng)期邏輯更加堅(jiān)固。首推等；穩(wěn)健選擇現(xiàn)金流安全且能保持一定拿地強(qiáng)度的頭部央國(guó)企，如中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口。風(fēng)險(xiǎn)提示明評(píng)-2-明內(nèi)容目錄 圖表目錄 評(píng)圖表附錄公司/機(jī)構(gòu)展、中門司三部門召民營(yíng)企業(yè)債券在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。總規(guī)模約2500億元，后續(xù)還可視情況進(jìn)一步司填寫表格申等，意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，公司間接全資附屬公司美的臵業(yè)集團(tuán)儲(chǔ)架式中期票據(jù)已獲交易商協(xié)會(huì)受理，申請(qǐng)注冊(cè)規(guī)模150億元，中債增股份公司擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行額度公司董秘回復(fù)投資者問題：近期中債增表示加大增信服求也進(jìn)一步提交了申請(qǐng)股交易商協(xié)會(huì)受理新城控股150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，圖表2：2022年11月民營(yíng)房企配股情況公司配股數(shù)量(億股)配股金額(億港元)配股價(jià)格(港元/股)(港元/股)折價(jià)折價(jià)率2022.11.1539.21.682022.11.16居樂.95.68圖表3：典型房企1H22資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì)90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%88%88%86%85%85%84%88%88%86%85%85%84%83%82%82%81%81%80%79%79%78%76%76%75%74%74%73%73%70%69%69%招商蛇口雅居樂集團(tuán)華潤(rùn)置地華發(fā)股份遠(yuǎn)洋集團(tuán)中國(guó)金茂旭輝控股集團(tuán)龍湖集團(tuán)金地集團(tuán)越秀地產(chǎn)保利發(fā)展龍光集團(tuán)金科股份萬(wàn)科A綠城中國(guó)融信中國(guó)新城控股建發(fā)國(guó)際集團(tuán)美的置業(yè)濱江集團(tuán)碧桂園正榮地產(chǎn)榮盛發(fā)展中梁控股綠地控股中南建設(shè)陽(yáng)光城-3-明2016/7/12017/1/12018/1/12017/7/12018/7/12019/1/12019/7/12020/7/12020/1/12021/1/12022/7/12022/1/122016/7/12017/1/12018/1/12017/7/12018/7/12019/1/12019/7/12020/7/12020/1/12021/1/12022/7/12022/1/12021/7/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1評(píng)圖表4：典型民營(yíng)房企2022年11-12月及2023年到期公開債券情況(億元)企業(yè)名稱22.11-12Q23Q4Q23合計(jì)20030540210918641370293145496269004454254金地04565465020603994294549057252292238002284121100348560金科357040309022131802112902102903110020611100460000來(lái)源：公司公告，中指研究院，截至2021年10月底，到期公開債券包括國(guó)內(nèi)信用債和海外債(按當(dāng)期匯率轉(zhuǎn)換為人民幣)圖表5：A股地產(chǎn)公司PE走勢(shì)252050AVGSTDVAVGSTDV圖表6：港股地產(chǎn)公司PE走勢(shì)2086420 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV-4-明評(píng)圖表7：港股物業(yè)公司PE走勢(shì)806040200PE-TTMAVGAVG+STDVSTDVPE-TTMAVGAVG+STDVSTDV2022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1圖表8：覆蓋公司估值情況股票代碼公司評(píng)級(jí)市值(億元)PE歸母凈利潤(rùn)(億元)歸母凈利潤(rùn)同比增速2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2022E2023E225.2235.5257.1-46%發(fā)展273.9301.8345.35%93.0-15%-10%31%40461.065.176.935%34230.340.152.930%32%32%401.6409.1440.09%%%2624.744.756.088.225%58%26931.748.572.142%53%49%56.283.925.222.951.2-60%-33%233%金科服務(wù)71%-23%21%4.945%40.351.865.250%28%26%71441.431.825.122.528.430%26%558%33%26%434.447%35%33%平均值75691.197.323%40%中位值45736.050.268.733%26%風(fēng)險(xiǎn)提示市場(chǎng)對(duì)寬松政策反應(yīng)鈍化。目前房地產(chǎn)調(diào)控寬松基調(diào)已定，各地均陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)利好政策，若政策利好對(duì)市場(chǎng)信心的提振不及預(yù)期，市場(chǎng)銷售將三四線城市恢復(fù)力度弱。目前一二線城市銷售已有企穩(wěn)復(fù)蘇跡象，而三四線城市成交量依然在低位徘徊，而本輪市場(chǎng)周期中三四線城市缺少棚改等多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。若在寬松政策出臺(tái)期間，多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，將對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生更大的沖擊，房企自救意愿低落、消費(fèi)者觀望情緒加劇、金融機(jī)構(gòu)擠兌債務(wù)等，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)實(shí)現(xiàn)難度加大。-5-明評(píng)-6-明公司投資評(píng)級(jí)的說明：行業(yè)投資評(píng)級(jí)的說明：評(píng)-7-明特別聲明：本報(bào)告版權(quán)歸“國(guó)金證券股份有限公司”(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)金證券”)所有，未經(jīng)事先書面授權(quán)，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人均不得以任何方式對(duì)本報(bào)告的任何部分制作任何形式的復(fù)制、轉(zhuǎn)發(fā)、轉(zhuǎn)載、引用、修改、仿制、刊發(fā)，或以任何侵本報(bào)告的產(chǎn)生基于國(guó)金證券及其研究人員認(rèn)為可信的公開資料或?qū)嵉卣{(diào)研資料，但國(guó)金證券及其研究人員對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證。本報(bào)告反映撰寫研究人員的不同設(shè)想、見解及分析方法，故本報(bào)告所載觀點(diǎn)可能與其他類似研究報(bào)告的觀點(diǎn)及市場(chǎng)實(shí)際情況不一致，國(guó)金證券不對(duì)使用本報(bào)告所包含的材料產(chǎn)生的任何直接或間接損失或與此有關(guān)的其他任何損失承擔(dān)任何責(zé)任。且本報(bào)告中的資料、意見、預(yù)測(cè)均反映報(bào)告初次公開發(fā)布時(shí)的判斷，在不作事先通知的情況下，可能會(huì)隨時(shí)調(diào)整，亦可因使用不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同觀點(diǎn)和分析方法而與出的意見不同或者相反。本報(bào)告僅為參考之用，在任何地區(qū)均不應(yīng)被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請(qǐng)。本報(bào)告提及的任何證券或金融工具均可能含有重大的風(fēng)險(xiǎn)，可能不易變賣以及不適合所有投資者。本報(bào)告所提及的證券或金融工具并不能代表未來(lái)的表現(xiàn)。客戶應(yīng)當(dāng)考慮到國(guó)金證券存在可能影響本報(bào)告客觀性的利益沖突，而不應(yīng)視本報(bào)告為作出投資決策的唯一因素。證券研究報(bào)告是用于服務(wù)具備專業(yè)知識(shí)的投資者和投資顧問的專業(yè)產(chǎn)品，使用時(shí)必須經(jīng)專業(yè)人士進(jìn)行解讀。國(guó)金證券建議獲取報(bào)告人員應(yīng)考慮本報(bào)告的任何意見或建議是否符合其特定狀況，以及(若有必要)咨詢獨(dú)立投資顧問。任何人的個(gè)人推薦。在法律允許的情況下，國(guó)金證券的關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會(huì)持有報(bào)告中涉及的公司所發(fā)行的證券并進(jìn)行交易，并可能為本報(bào)告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布該研究報(bào)告的人