券研究報告房地產組房地產行業研究買入(維持評級)行業點評杜昊旻duhaomin＠王祎馨聯系人wangyixin＠方鵬聯系人fang_peng＠供需兩端政策齊發力，托底樓市銷售信心事件業債券融資支持工具支持民營房企發債融資；完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監管政策支持等，央行擬在2023年3月前向商業銀行提供2000億元免息再貸款，用于支持保交樓，封閉運行、?？顚Ｓ谩ＷC監會主席易會滿在2022金融街論壇年會上表示支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比確在城西科創大走廊實施差異化購房政策。評論提供4000億元的新增融資后，央行信貸支持措施再度出臺。此次央行提供的2000億元免息再貸款是全新的、階段性政策，與此前的保交樓專項借款(多用于未售項目的保交付)有所不同，將化解未交樓個人住房貸款風險，支持已出售、但逾期未交付，并經過金融管理部門認定的項目加快建設交付。我們認為此舉主要目的債融兩次的中票發行成功率較高，而后期債券的發行成功率更需看抵押物的質量高低。我們認為優質抵押物多、短新城控股等。A股市場融資后，證監會主席再度表示支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資，我們認為房企“第三支箭”股權融資仍可期待。港股房企的股權融資當前暫不受限制，近期碧桂續獲取優質土儲。信號后，成都和西安相繼放開限購；杭州在11月中旬放松認房又認貸標準后也局部放松限購，實施差異化購房政策。部率等均可期，促進房地產業回歸良性循環。投資建議企渡過低谷；從需求端看，寬松政策更利好有高質量土儲的央國企和改善型房企，其長期邏輯更加堅固。首推等；穩健選擇現金流安全且能保持一定拿地強度的頭部央國企，如中國海外發展、招商蛇口。風險提示明評-2-明內容目錄 圖表目錄 評圖表附錄公司/機構展、中門司三部門召民營企業債券在內的民營企業發債融資?？傄幠＜s2500億元，后續還可視情況進一步司填寫表格申等，意向民營房地產企業可提出增信需求交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，公司間接全資附屬公司美的臵業集團儲架式中期票據已獲交易商協會受理，申請注冊規模150億元，中債增股份公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行額度公司董秘回復投資者問題：近期中債增表示加大增信服求也進一步提交了申請股交易商協會受理新城控股150億元儲架式注冊發行，圖表2：2022年11月民營房企配股情況公司配股數量(億股)配股金額(億港元)配股價格(港元/股)(港元/股)折價折價率2022.11.1539.21.682022.11.16居樂.95.68圖表3：典型房企1H22資產負債率走勢90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%88%88%86%85%85%84%88%88%86%85%85%84%83%82%82%81%81%80%79%79%78%76%76%75%74%74%73%73%70%69%69%招商蛇口雅居樂集團華潤置地華發股份遠洋集團中國金茂旭輝控股集團龍湖集團金地集團越秀地產保利發展龍光集團金科股份萬科A綠城中國融信中國新城控股建發國際集團美的置業濱江集團碧桂園正榮地產榮盛發展中梁控股綠地控股中南建設陽光城-3-明2016/7/12017/1/12018/1/12017/7/12018/7/12019/1/12019/7/12020/7/12020/1/12021/1/12022/7/12022/1/122016/7/12017/1/12018/1/12017/7/12018/7/12019/1/12019/7/12020/7/12020/1/12021/1/12022/7/12022/1/12021/7/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1評圖表4：典型民營房企2022年11-12月及2023年到期公開債券情況(億元)企業名稱22.11-12Q23Q4Q23合計20030540210918641370293145496269004454254金地04565465020603994294549057252292238002284121100348560金科357040309022131802112902102903110020611100460000來源：公司公告，中指研究院，截至2021年10月底，到期公開債券包括國內信用債和海外債(按當期匯率轉換為人民幣)圖表5：A股地產公司PE走勢252050AVGSTDVAVGSTDV圖表6：港股地產公司PE走勢2086420 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV-4-明評圖表7：港股物業公司PE走勢806040200PE-TTMAVGAVG+STDVSTDVPE-TTMAVGAVG+STDVSTDV2022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1圖表8：覆蓋公司估值情況股票代碼公司評級市值(億元)PE歸母凈利潤(億元)歸母凈利潤同比增速2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2022E2023E225.2235.5257.1-46%發展273.9301.8345.35%93.0-15%-10%31%40461.065.176.935%34230.340.152.930%32%32%401.6409.1440.09%%%2624.744.756.088.225%58%26931.748.572.142%53%49%56.283.925.222.951.2-60%-33%233%金科服務71%-23%21%4.945%40.351.865.250%28%26%71441.431.825.122.528.430%26%558%33%26%434.447%35%33%平均值75691.197.323%40%中位值45736.050.268.733%26%風險提示市場對寬松政策反應鈍化。目前房地產調控寬松基調已定，各地均陸續出臺房地產利好政策，若政策利好對市場信心的提振不及預期，市場銷售將三四線城市恢復力度弱。目前一二線城市銷售已有企穩復蘇跡象，而三四線城市成交量依然在低位徘徊，而本輪市場周期中三四線城市缺少棚改等多家房企出現債務違約。若在寬松政策出臺期間，多家房企出現債務違約，將對市場信心產生更大的沖擊，房企自救意愿低落、消費者觀望情緒加劇、金融機構擠兌債務等，房地產業良性循環實現難度加大。-5-明評-6-明公司投資評級的說明：行業投資評級的說明：評-7-明特別聲明：本報告版權歸“國金證券股份有限公司”(以下簡稱“國金證券”)所有，未經事先書面授權，任何機構和個人均不得以任何方式對本報告的任何部分制作任何形式的復制、轉發、轉載、引用、修改、仿制、刊發，或以任何侵本報告的產生基于國金證券及其研究人員認為可信的公開資料或實地調研資料，但國金證券及其研究人員對這些信息的準確性和完整性不作任何保證。本報告反映撰寫研究人員的不同設想、見解及分析方法，故本報告所載觀點可能與其他類似研究報告的觀點及市場實際情況不一致，國金證券不對使用本報告所包含的材料產生的任何直接或間接損失或與此有關的其他任何損失承擔任何責任。且本報告中的資料、意見、預測均反映報告初次公開發布時的判斷，在不作事先通知的情況下，可能會隨時調整，亦可因使用不同假設和標準、采用不同觀點和分析方法而與出的意見不同或者相反。本報告僅為參考之用，在任何地區均不應被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。本報告提及的任何證券或金融工具均可能含有重大的風險，可能不易變賣以及不適合所有投資者。本報告所提及的證券或金融工具并不能代表未來的表現。客戶應當考慮到國金證券存在可能影響本報告客觀性的利益沖突，而不應視本報告為作出投資決策的唯一因素。證券研究報告是用于服務具備專業知識的投資者和投資顧問的專業產品，使用時必須經專業人士進行解讀。國金證券建議獲取報告人員應考慮本報告的任何意見或建議是否符合其特定狀況，以及(若有必要)咨詢獨立投資顧問。任何人的個人推薦。在法律允許的情況下，國金證券的關聯機構可能會持有報告中涉及的公司所發行的證券并進行交易，并可能為本報告并非意圖發送、發布給在當地法律或監管規則下不允許向其發送、發布該研究報告的人